某項目成本測算及費用分析

1、西西4#地投資估算分析PAGE PAGE 8西西4#地項目成本測算及費用分析二零零三三年十月月三十一一日總論1、項目目概況：北京西單單北商業(yè)業(yè)大街西西側綜合合改造工工程，簡簡稱“西西工工程”。本工工程為西西西4#地工程程，項目目處在北北京市西西單北大大街西側側，南臨臨皮庫胡胡同，西西向華遠遠街，北北臨大木木倉胡同同。地處處北京西西城區(qū)最最繁榮之之商業(yè)區(qū)區(qū)西單大大街的中中心地帶帶。西西工程程4#地地用地面面積約1167003平方方米，目目前已完完成三通通一平條條件，同同時甲方方負責電電力、熱熱力、給給排水等等七通一一平施工工條件。2、建設設規(guī)模及及經(jīng)濟技技術指標標 本項目目處在北北京市西西單北大

2、大街,項項目東側側為西單單文化廣廣場、四四周圍為為規(guī)劃中中的13318平平米的綠綠地。項目技術術指標如如下：占地面積積：1660722.666平方米米總建筑面面積211.48866平平方米其中：地地下建筑筑面積6637660平方方米地上建筑筑面積11511106平平方米層數(shù)： 地上：15層層 地下下：4層層 檐高：59.4米容積率：9.44停車位：9966個綠化率：11.6%建筑形式式：共分分為1#、2#、3#、4#四棟單單體建筑筑，其中：1#樓 ：地上上建筑面面積為1190001平方方米，11-5層層為商業(yè)業(yè)部分共共87338平方方米，66-111層為辦辦公部分分共1002633平方米米。2

3、#樓 ：地上上建筑面面積為4468779平方方米，11-5層層為商業(yè)業(yè)部分共共212213平平方米，6-111層為為餐飲娛娛樂部分分共2556666平方米米。3#樓 ：地上上建筑面面積為5529444平方方米，其其中1-5層為為商業(yè)部部分57736平平方米，1-66層為劇劇場1338533平方米米；8-11層層為影院院73554平方方米，66-111層為休休閑娛樂樂119946平平方米；12-15層層為辦公公部分共共140055平平方米。4#樓 ：地上上建筑面面積為3322882平方方米，11-5層層為商業(yè)業(yè)部分共共105544平平方米，1-115層為為辦公部部分共2217338平方方米。西西

4、4#地樓層層功能分分布圖樓號1234層數(shù)1商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)2商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)3商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)4商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)5商業(yè)商業(yè)商業(yè)劇場辦公商業(yè)6辦公餐飲娛樂樂劇場、休休閑娛樂樂辦公7辦公餐飲娛樂樂休閑娛樂樂辦公8辦公餐飲娛樂樂休閑娛樂樂影院辦公9辦公餐飲娛樂樂休閑娛樂樂影院辦公10辦公餐飲娛樂樂休閑娛樂樂影院辦公11辦公餐飲娛樂樂休閑娛樂樂影院辦公12辦公辦公13辦公辦公14辦公辦公15辦公辦公二、費用用估算1、項目目的成本本估算：項目名稱稱費 用（萬元）平米單價價（元/平平米）測算說明明土地成本本1000000 67900 土地成本本包括拿拿到開工工證前的的所有支

5、支出（包包含土地地出讓金金費用）前期其他他費用52800 359 包括勘探探、設計計、結構構咨詢、規(guī)劃許許可證執(zhí)執(zhí)照費、工料測測量顧問問費共448144.4112萬元元，另加加監(jiān)理費費用為建建安成本本的0.5%共共4666萬元。建安費1074433 50000 建安費按按50000元/平米暫暫估業(yè)主管理理費26866 182 按照建安安費費用用的2.5%計計不可預見見費32233 219 按照建安安費費用用的3%計小計2186622 125550 利息 106220 721 土地費用用共100億元，計息兩兩年，年年息5.31%。廣告銷售售費用48322 328 按照銷售售收入的的1.55%計取

6、取，收入入：按寫寫字樓1150000元/平米，商業(yè)2250000元/平米計計算（商商業(yè)6336011平米、辦公4460556平米米、休閑閑119946平平米、餐餐飲2556666平米）， 1150000*4460556+2250000*（636601+119946+256666）=3222111650000元元=322.2111655億元。兩稅一費費177116 12033 按照銷售售收入的的5.55%計取。合計2517790 144774 說明：1、平米米單價按按照可銷銷售面積積14772699萬平米米計算，寫字樓樓按1550000元/平米計計算，商商業(yè)、餐餐飲、娛娛樂按2250000元/平

7、米計計算。2、銷售售情況按按可銷售售面積的的1000%售完完。3、項目目總成本本為255.1779億元元，平均均平米成成本為1144774元/平米。2、西西4#地工程程建安成成本估算算表單位：元元項目名稱稱分項名稱稱費用平米單價價基礎處理理土方及回回填1666674778 77.557 降水139554300 6.499 護坡491335688 22.887 基礎處理理108777922 5.066 合計2406642668 112.00 鋼筋混凝凝土結構構及初裝裝修鋼筋混凝凝土結構構20022235583 931.85 二次結構構及初裝裝1477755444 68.777 非實體費費用832

8、3356005 387.38 合計29822347732 13888.000 裝飾工程程地庫160880444 7.488 商業(yè)3738870335 174.00 辦公3214486555 149.62 休閑與餐餐廳3239900559 150.75 影院2472288779 115.09 劇場3163346003 147.23 外裝9899920000 460.72 室內(nèi)門2255510887 104.95 屋面291773166 13.558 隔斷281998400 13.112 裝置及設設備3558841117 165.61 合計32277616636 15022.155 機電工程程水衛(wèi)

9、及采采暖2963352660 137.92 消防系統(tǒng)統(tǒng)2491163332 115.96 通風空調(diào)調(diào)10399788896 483.92 電梯工程程5310096444 247.18 變配電3705500000 172.43 照明動力力6655597116 309.77 電話923992388 43.000 煤氣工程程207443300 9.655 綜合布線線4039948008 188.00 樓宇自控控1504406220 70.000 安保工程程644559800 30.000 合計38844448824 18077.855 室外工程程室外排水水752003100 35.000 室外工程程

10、2148866000 100.00 綠化及照照明1181176330 55.000 合計4082245440 190.00 建筑安裝裝成本合合計1074433000000 50000.000 注：鋼筋筋含量1135KKG/MM2，混凝凝土含量量0.665M33/M2三、項目目的前期期準備及及開竣工工日期的的假定：假定本本項目的的前期工工作在220044年2月月底前完完成。假定本本項目建建安施工工在兩年年半內(nèi)施施工完畢畢。項目的假假定持續(xù)續(xù)時間：項目分項持續(xù)時間間（月）前期施工工準備完完成項目組建建20044年2底底前建安施工工基礎施工工6結構施工工8裝修施工工13竣工清理理及驗收收2 四、經(jīng)濟

11、濟指標分分析1、項目目的現(xiàn)金金流出如如下：三、銷售售方式：銷售原則則：銷售售為主，加快資資金流通通。銷售情況況假定：寫字樓及及商業(yè)部部分1000%于于20005年66月到220066年9月月銷售完完畢，假假定銷售售進度按按月平均均，則月月均銷售售量為998188平米，銷售單單價為寫寫字樓11.5萬萬元/平平米，商商業(yè)部分分銷售單單價為22.5萬萬元/平平米。寫字樓部部分未銷銷售，商商業(yè)部分分1000%于220055年6月月到20006年年9月銷銷售完畢畢，假定定銷售進進度按月月平均，則月均均銷售量量為67748平平米，銷銷售單價價2.55萬元/平米；五、財務務分析1、現(xiàn)金金流量分分析：現(xiàn)金流出

12、出： 見附附表現(xiàn)金流入入： 見附表表現(xiàn)金流量量表見附表2、投資資收益率率：A、銷售售假定一一的成本本收益率率： 成本收收益率（32221117-22616603）/26616003223.113B、銷售售假定二二的成本本收益率率：成本收益益率（25330333-25513779）/251137990.663、投資資回報率率： A、銷銷售假定定一的投投資利潤潤率： 投投資利潤潤率=（32221177-26616003）/505514=1199.8%B、銷售售假定二二的投資資利潤率率： 投資資利潤率率=（22530033-25113799）/4487997=33.4%五、項目目定位建建議：西西4#

13、地已有有規(guī)劃面面積分配配情況：使用功能能建筑面積積情況說明明商業(yè)636001可以銷售售辦公460556可以銷售售劇場138553無償提供供45000平米米給北京京市文化化局影院73544成本價格格轉讓給給北京首首都影院院休閑娛樂樂119446銷售或租租賃餐飲娛樂樂256666銷售或租租賃汽車庫351330經(jīng)營自行車庫庫650不可銷售售設備用房房106110不可銷售售合計2148866其中：商商業(yè)及娛娛樂1012213辦公460556影院、劇劇場212007車庫及配配套463990西西4#地工程程位于西西單商業(yè)業(yè)街黃金金地段，項目規(guī)規(guī)劃應該該以商業(yè)業(yè)為主，寫字樓樓部分應應定位為為商家的的業(yè)務洽洽

14、談、辦辦公場所所，所以以應該修修改設計計減少寫寫字樓面面積（減減少到22萬平米米左右），增加加商業(yè)面面積（增增加到113萬平平米左右右）；同同時，休休閑娛樂樂、餐飲飲娛樂也也應定位位為商業(yè)業(yè)的配套套設施，面積作作適當調(diào)調(diào)整。西西4#地項目目并非是是典型的的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，實質(zhì)上上是一種種商業(yè)建建設模式式。所以以西西44#地的的銷售不不會象普普通的房房地產(chǎn)項項目一樣樣。按其其銷售方方式可以以分為兩兩種模式式：大型商業(yè)業(yè)投資管管理公司司獨家定定購：項項目在設設計期間間能夠找找到一大大型商業(yè)業(yè)投資管管理公司司訂購，商業(yè)投投資管理理有限公公司參與與項目設設計，根根據(jù)商業(yè)業(yè)需求修修改樓層層布局及及配套設設

15、施，并并且商業(yè)業(yè)投資管管理公司司可以提提前進行行商業(yè)宣宣傳、招招商、規(guī)規(guī)劃等運運作，項項目交付付后商業(yè)業(yè)投資管管理公司司即可進進行經(jīng)營營。但是是，目前前國內(nèi)沒沒有如此此大實力力的商業(yè)業(yè)投資管管理公司司（全部部商業(yè)定定購的資資金至少少需300億元），國外外的商業(yè)業(yè)投資公公司是否否認可西西西項目目，國外外的商業(yè)業(yè)運作模模式是否否適合中中國都是是一個疑疑問；西西西項目目計劃220044年3月月開工，在不到到5個月月的時間間尋求如如此大型型的買方方恐怕不不太現(xiàn)實實。所以以，這種種模式實實現(xiàn)的機機率很小小。項目建成成后持有有經(jīng)營達達到一定定規(guī)模后后再銷售售：項目目建成后后委托一一家大型型商業(yè)投投資管理理公司進進行管理理，進行行商業(yè)經(jīng)經(jīng)營，利利用二到到三年時時間將商商業(yè)經(jīng)營營規(guī)模做做大，并并使顧客客達到一一定程度度的認可可，再把把項目分分割銷售售。銷售售方式為為：（11）經(jīng)營營由商業(yè)業(yè)管理公公司統(tǒng)一一管理，負責運運營，項項目實行行股份形形式，公公眾通過過采購股股份成為為所有人人，并按按照股份份比例參參與決策策及分紅紅。（22）項目目按層設設定不同同的商業(yè)