徐州項目投資估算

1、PAGE PAGE 13項目投資資估算第一節(jié) 項目目的大體體概況一、項目目概況1、項目目概況項目占地地50畝，總用用地3333500m2，暫定容積積率1.8。(附表表:1)（表：11） 【項目目主要技技術(shù)經(jīng)濟濟指標】內(nèi)容指標內(nèi)容指標建設(shè)地點點市區(qū)規(guī)劃總用用地面積積333550m2計劃容積積率1.8計劃容積積率面積積600330m2建筑密度度%綠地率30%實際容積積率1.8總建筑面面積600330m2其中:住住宅面積積500330m2其中:商商業(yè)面積積100000m2可銷售住住宅面積積500330m2可銷售商商業(yè)面積積100000m2第二節(jié) 項目目投資估估算及資資金籌措措計劃一、項目目投資與與成

2、本費費用估算算（一）開開發(fā)成本本估算（1）土土地使用用權(quán)出讓讓金、契契稅、評評估費、拆遷安安置補償償費及取取得土地地凈地前前的其他他費用，共計投投入資金金 56655萬元人人民幣。附（表表2）（表2） 【土地成本本估算表表】 (單單位:萬萬元)序號項目計算依據(jù)據(jù)計價（萬萬元）1土地出讓讓金110萬萬/畝50畝550002契 稅土地出讓讓金稅率（3%）1653拆遷補償償費用0合計樓面地價價:成本本/可銷銷售面積積=56655/ 600030m2=944元/ m2256655（2）前前期工程程費： 11699 萬元元，詳見見本項目目前期工工程費估估算表（附表：3）。（表：33） 【前期工工程費估估

3、算表】 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)據(jù)計價（萬萬元）1勘探費261.1地質(zhì)勘探探費20可談1.2文物勘探探費1.8元元/ mm2333350 m262設(shè)計費1772.1主體工程程設(shè)計費費20元/ m22600030 m212002.2供電設(shè)計計費984萬萬4.66%4452.3綠化設(shè)計計費120萬萬10%122可談3施工圖審審查費1.5元元/ mm2600030 m2994可行性研研究費自行研究究05環(huán)衛(wèi)費150元元/ 戶戶5000戶776招投標費費3萬+220萬23237城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費(扣除物物流)80元/ m22600030m2480480（可談）8建設(shè)規(guī)費費3748.1白蟻防治

4、治2元/ m2600030 m2128.2氣象監(jiān)測測費0.2元元/ mm2600030 m218.3教育附加加10元/ m22600030mm2608.4工程質(zhì)量量監(jiān)督費費2元/ m2600030mm2128.5新型墻體體材料專專項費用用6元/ m2600030 m2368.6人防工程程易地建建設(shè)費40元/ m22600030mm22400可自建8.7工程定額額測定費費建安工程程造價1.33爭取免交交8.8散裝水泥泥費1.5元元/ mm2600030 m298.9勞保統(tǒng)籌籌基金建安工程程造價3.55%施工單位位繳納8100規(guī)劃放樣樣費26000元/幢幢15幢49試樁費考慮在樁樁基成本本中010

5、空氣檢測測費1.2元元/ mm2600030mm27 711四證辦理理費3元/ m2600030mm2181812平整場地地、臨時時設(shè)施費費8元/ m2600030 m24848合計轉(zhuǎn)為單方方造價：成本/可銷售售面積= 11699/600030mm2=195元/ m2211699(3)建建安工程程費： 668522 萬元元。（見見表：4）（表：44） 【建安工工程費用用組成】 (單單位:萬萬元)序號項目名稱稱計算依據(jù)據(jù)計價（萬萬元）1主體土建建/室內(nèi)內(nèi)/外裝裝修小高層住住宅11100元/ m2270000m229770多層住宅宅9000元/ m2330030 m229773594332主體給排

6、排水30元/ m22600030mm21801803主體電氣氣50元/ m22600030 m223003004主體消防防10元/ m22600030m260605電梯8部225萬/部2006監(jiān) 理 費0.8%*(1121005+3300+5000+1000 )10041047審計審查查費(5%*5%+11)*(59443+1800+3000+660)23238產(chǎn)權(quán)測量量費商業(yè)2.46元元/ mm2100000mm22住宅0.8元/ m22500030 m2469產(chǎn)權(quán)交易易費6元/ m2600030mm2363610其他建安安成本合計轉(zhuǎn)為單方方造價：成本/可銷售售面積=68552/600030

7、 m2=11411元/ m268522（4）基基礎(chǔ)設(shè)施施費（紅紅線內(nèi)外外工程費費）： 17669 萬元，（詳見見表：55）。（表：55） 【基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費估估算表】 (單單位:萬萬元)序號項目計算依據(jù)據(jù)金額（萬萬元）1給水、排排污配套套工程15元/ m22600030mm2+20萬（增容費費）1102供電工程程費9842.1小區(qū)內(nèi)室室外供電電配套18元/ m22600030 m21082.2供電配套套工程(專線)估30002.3供電配套套工程(設(shè)備)估45002.4供電增容容費300元元/千伏伏安60000千瓦70%12663煤氣管道道28000戶500戶戶14001404通訊工程程6元/ m2

8、600030m236365綠化景觀觀工程120元元/ mm2333350m230%12201206小區(qū)道路路費1507有線電視視費17元/ m22600030m21021028小區(qū)智能能化12元/ m22600030 m2272729環(huán)衛(wèi)設(shè)施施費510熱水供應應工程費費不考慮011暖氣供應應工程費費不考慮012小區(qū)照明明費5013空調(diào)設(shè)施施費暫不考慮慮中央空空調(diào)0合計轉(zhuǎn)為單方方造價：成本/可銷售售面積=17669/600030 m2=2955元/ m217699（5）開開發(fā)期間間稅費： 15 萬元,（詳見表表：6）（表：66） 【開發(fā)期期間稅費費一覽表表】 (單位位:萬元元)序號類別計算依據(jù)據(jù)

9、交納稅額額（萬元元）1物業(yè)管理理基金暫按2.5元/ m22600030mm21515合計15(6)不不可預見見費。 2294 萬元元,取上上面1-4項之之和。不可預見見費=（0+111699+68552+17669）費率（3%）=2944萬元（注：第第一項土土地使用用權(quán)出讓讓金為政政府公布布數(shù)據(jù)，不考慮慮不可預預見性）（7）開開發(fā)成本本。 1557644 萬元,以上11-6項項小計:開發(fā)成本本=（56655+11699+68552+17669+115+2944）=157764萬萬元二、開發(fā)發(fā)費用估估算1、管理理費用： 3155 萬元,取上面面1-66項之和和的 2% （56665+11669+

10、68552+17669+115+2994）稅率（22%）=3155萬元2、銷售售費用： 6755 萬元,詳見（表：7）。（表：77） 【銷售費費用估算算表】 (單位位:萬元元)序號項 目計算依據(jù)據(jù)計價（萬萬元）1銷售費用用(257760)銷售收收入1%258合計2583、財務(wù)務(wù)費用： 6330 萬元.(直接開開發(fā)成本本的4%):157764費率（4%）=6330萬元元4、開發(fā)發(fā)費用： 12033 萬元,前面11-3項項之和315+2588+630012033萬元三、銷售售收入：銷售收入入 257760 萬元元，詳見見（表：8）（表：88） 【銷售總總收入預預測】 (單位:萬元)項目可銷售面面積建議銷售售單價（元/平平方米）銷售收入入（萬元元）住宅項目目500330 m2500330*(33000*550%+38000*550%)177660商業(yè)項目目100000 m2100000*880000元/平平方米80000車 位合計257660第三節(jié) 建設(shè)設(shè)項目的的財務(wù)評評價一、稅金金計算1、住宅宅銷售稅稅金及附附加估算算 49443 萬元元,詳見見住宅銷銷售稅金金及附加加估算表表(表:8)（表：88） 【住宅部部分銷售售稅金及及附加表表】 (單單位:萬萬元)序號項目名稱計算依據(jù)據(jù)合計1銷售收入入2576602銷售稅金金2.1營業(yè)稅、城市維維護建設(shè)設(shè)稅、及及附加稅稅2.2交易印