珠江僑都項目可行性分析報告

1、珠江僑都都項目可可行性分分析報告告目 錄項目名稱稱項目地點點項目發(fā)展展商項目概況況投資商概概況發(fā)展商概概況項目建設設條件市場分析析市場定位位及形象象設計資金籌措措基本數(shù)據(jù)據(jù)說明項目開發(fā)發(fā)進度財務分析析項目評估估結(jié)果珠江帝景景項目可可行性分分析報告告項目名稱稱 珠珠江帝景景項目地點點 海海珠區(qū)廣廣州大道道以東、赤崗涌涌以西、珠江河河以南、新市頭頭村以北北地段項目開發(fā)發(fā)商 廣廣州珠江江僑都房房地產(chǎn)有有限公司司項目概況況 本項項目用地地根據(jù)市市規(guī)劃局局（922）城地地批字第第39號、55號文文，位于于海珠區(qū)區(qū)廣州大大道以東東、赤崗崗涌以西西、珠江江河以南南、新市市頭村以以北地段段，南連連新港路路，西

2、至至廣州大大道。該該項目總總體規(guī)劃劃占地約約10000畝，總建筑筑面積11567萬平方方米，容容積率為為239，項項目建設設有住宅宅三千余余套，建建筑設計計獨特，格調(diào)典典雅，公公建配套套設施完完善，設設有市政政客運碼碼頭、商商貿(mào)中心心、游艇艇俱樂部部，古塔塔文化區(qū)區(qū)和世界界華僑博博物館等等，是集集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文文化于一一體，置置業(yè)安居居的理想想住宅區(qū)區(qū)，擬建建的珠江江僑都將將能容易易吸引海海外人士士的購房房欲望，市場前前景是良良好的。投資商概概況 由廣廣州三聯(lián)聯(lián)華僑房房產(chǎn)有限限公司（下稱甲甲方）和和廣東珠珠江投資資公司（下稱乙乙方）及及英屬處處女島廣廣大投資資有限公公司（下下稱丙方方

3、）合作作開發(fā)經(jīng)經(jīng)營。甲方：中中國廣州州三聯(lián)華華僑房產(chǎn)產(chǎn)有限公公司是由由廣州市市華僑房房屋開發(fā)發(fā)公司、廣州銀銀建商品品房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營公司司、廣州州市國營營農(nóng)工商商聯(lián)合企企業(yè)開發(fā)發(fā)共同組組建從事事珠江僑僑都開發(fā)發(fā)建設的的二級綜綜合開發(fā)發(fā)企業(yè)。企業(yè)法法定地址址：中國國廣州市市麓景路路1233號華僑僑賓館4411、4144-4118室，法定代代表：林林廣志乙方：廣廣東珠江江投資有有限公司司 法定地地址：廣廣州市中中山大道道1055號華景景新城龍龍門閣三三樓 法定代代表人：何國華華丙方：（英屬處處女島）廣大投投資有限限公司，聯(lián)系地地址：香香港跑馬馬地山光光道7號山光光大廈八八樓E座，代代表：謝謝世東 公司各

4、股股東出資資比例如如下：甲方提供供廣州市市(922)城地地批字第第39號、55號批批文及廣廣州市土土地開發(fā)發(fā)中心119933年11月17日補補充批文文批推廣廣州市海海珠區(qū)赤赤崗地段段面積共共65441077平方米米土地的的使用權權，并提提供政府府給予本本項目的的購房入入廣州市市戶口指指標、境境外售房房等優(yōu)惠惠政策作作為合作作條件。乙方負責責提供本本項目所所需的442.886的的注冊資資金，即即228887.24萬萬元人民民幣。 丙方負責責提供本本項目所所需的557.114的的注冊資資金，即即相當于于305512.76萬萬元人民民幣的等等值外匯匯。發(fā)展商概概況發(fā)展商介介紹成立時間間：一九九九八年

5、年一月十十六日注冊資金金：5334000萬人民民幣 注注冊地址址：廣州州市開發(fā)發(fā)區(qū)夏港港大道科科技園11號樓B5503室室 經(jīng)經(jīng)營范圍圍：在經(jīng)經(jīng)市規(guī)劃劃局（992）城城地批字字第399號、555號文同同意使用用的海珠珠區(qū)廣州州大道以以東、赤赤崗涌以以西、珠珠江河以以南、新新市頭村村以北地地段開發(fā)發(fā)、建設設、銷售售、出租租及管理理自建的的商品房房。公司歷史史：是由由廣州三三聯(lián)華僑僑房產(chǎn)有有限公司司和廣東東珠江投投資公司司及英屬屬處女島島廣大投投資有限限公司合合作經(jīng)營營的企業(yè)業(yè)，主要要業(yè)務以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售、出租及及管理自自建的商商品房為為主。企業(yè)負責責人的基基本情況況：法人代表表： 林

6、廣志志總經(jīng)理： 蔡春春萌發(fā)展商素素質(zhì)廣州珠江江僑都房房地產(chǎn)有有限公司司管理架架構(gòu)設置置較為科科學合理理，獨具具特色。公司董董事會是是決策機機構(gòu)，下下設總經(jīng)經(jīng)理經(jīng)營營班子。全公司司設置五五個職能能部門，分別為為：辦公室：負責行行政、人人事和后后勤服務務。財務部：負責財財務核算算和融資資、樓宇宇按揭。開發(fā)部：負責房房地產(chǎn)開開發(fā)前期期工作和和辦理有有關法律律手續(xù)。工程部：負責工工程設計計、勘探探、施工工等方面面的技術術把關，包括各各種管線線的申報報，協(xié)調(diào)調(diào)工程的的生產(chǎn)進進度。銷售部：負責產(chǎn)產(chǎn)品廣告告宣傳和和銷售、市場中中介和辦辦理產(chǎn)權權證件。公司各部部門的主主要職能能是圍繞繞房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、設計、銷售

7、、物業(yè)管管理等設設置，目目標是為為建立一一個配套套設施完完善、環(huán)環(huán)境幽雅雅怡人、建筑風風格獨特特、具備備良好社社區(qū)文化化的大型型多功能能高尚生生活區(qū)。公司注重重功能綜綜合的管管理方式式，對項項目進行行前期市市場策劃劃、市場場定位、設計、施工、銷售、物業(yè)管管理實行行一條龍龍的管理理，使設設計、施施工等各各職能部部門的人人員直接接面對市市場、面面對顧客客的需求求，更好好地建設設出符合合顧客需需要的樓樓盤。公司以人人為本、尊重科科學、尊尊重人才才，采取取以崗定定人、以以崗定責責，擇優(yōu)優(yōu)選用，采用“能者上上，庸者者下”的用人人制度。公司現(xiàn)現(xiàn)有職員員45人，95%以上具具有大專專文化以以上水平平，其中中

8、本科學學歷占330%，職員年年齡普遍遍年輕化化。公司已建建立起一一套完善善的標準準化管理理體制，使公司司各部門門的責任任、每一一位員工工的工作作崗位責責任、工工作要求求、任職職要求、任職條條件、辦辦事程序序和考核核標準有有章可循循，各部部門遵章章守法，上行下下效，公公司整體體動作協(xié)協(xié)調(diào)，有有較高的的工作效效率。產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)：“珠江帝帝景”是沿江江最大規(guī)規(guī)模，功功能最齊齊全之項項目，地地理環(huán)境境十分優(yōu)優(yōu)越，高高起點、高要求求、高品品位，超超前的眼眼光創(chuàng)造造出最優(yōu)優(yōu)秀、最最具特色色的精品品，成為為行業(yè)的的領頭羊羊。發(fā)展商經(jīng)經(jīng)濟技術術實力本項目投投資總額額約644億元人人民幣，由廣東東珠江投投資有限限

9、公司和和廣大投投資有限限公司負負責全部部投資，注冊資資金5.34億億元（出出資比例例根據(jù)合合同的規(guī)規(guī)定執(zhí)行行）, 項目銷銷售總收收入預計計為866億元。中國廣州州三聯(lián)華華僑房地地產(chǎn)有限限公司，為僑都都項目提提供65541007平方方米的國國有土地地使用權權，并提提供政府府給予本本項目購購房入廣廣州市戶戶口指標標、海外外售房等等政策優(yōu)優(yōu)惠條件件。 33. 廣廣東珠江江投資有有限公司司擁有完完整合理理的內(nèi)部部結(jié)構(gòu)及及各方面面專業(yè)人人員，在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭中具具備較大大的優(yōu)勢勢，并把把控制成成本放在在各項工工作的首首位。公公司利用用大批量量生產(chǎn)的的優(yōu)勢，從設計計方案上上大套用用、小調(diào)調(diào)整，原原材

10、料大大批量采采購，加加上采用用標準化化管理模模式施工工建設等等方式，有效地地降低開開發(fā)成本本，使公公司可以以將中高高檔的樓樓盤按中中低檔的的價格出出售，從從而取得得價格優(yōu)優(yōu)勢、規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢，有效效地提高高了在市市場的競競爭力。 近年來來，廣東東珠江投投資有限限公司、合生創(chuàng)創(chuàng)展集團團有限公公司憑借借其雄厚厚的經(jīng)濟濟實力，良好的的施工質(zhì)質(zhì)量，不不斷強化化其品牌牌優(yōu)勢。兩公司司合作，組織開開發(fā)的華華景新城城、暨南南花園、駿景花花園，逸逸景翠園園等大中中型住宅宅小區(qū)，在廣州州市各具具特色、燦爛一一方，堪堪稱典范范。 至至20002年6月，廣廣東珠江江投資有有限公司司、合生生創(chuàng)展集集團有限限公司在在廣州

11、地地區(qū)成功功開發(fā)樓樓盤155個，建建設用地地面積約約2122萬平方方米，總總建筑面面積約55936萬平方方米，已已建成面面積3556萬平平方米。所開發(fā)發(fā)樓盤銷銷售良好好，已建建樓盤平平均銷售售率達995以以上，市市場反應應熱烈。公司在在發(fā)展過過中，與與金融部部門、合合作單位位建立了了良好的的信用關關系。隨隨著綜合合實力的的增強，公司除除了繼續(xù)續(xù)在房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展外外，還有有計劃參參與橋梁梁高速公公路等相相關項目目的投資資建設，同時還還探索投投資教育育產(chǎn)業(yè)和和信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。公公司有較較強的經(jīng)經(jīng)濟技術術實力，產(chǎn)品銷銷售實力力，具備備開發(fā)大大型房地地產(chǎn)項目目的能力力。 4.廣廣大投資資有限公公司是香

12、香港合生生創(chuàng)展集集團旗下下的投資資公司，倚靠集集團的實實力，在在內(nèi)地投投資創(chuàng)業(yè)業(yè)。集團團自933年在內(nèi)內(nèi)地投資資以來，擁有在在內(nèi)地注注冊的十十二個房房地產(chǎn)項項目公司司的物業(yè)業(yè)發(fā)展及及投資權權益，其其總注冊冊資金為為680054萬萬元，總總建筑樓樓面面積積約為2262113000平方米米。988年公司司股票在在香港聯(lián)聯(lián)交所上上市，籌籌集資金金達6443000萬元，加上集集團對廣廣州房地地產(chǎn)市場場的深刻刻認識，使本集集團成為為廣州房房地產(chǎn)界界之翹楚楚。項目建設設條件評評價（一）項項目優(yōu)勢勢分析：良好的區(qū)區(qū)域人文文環(huán)境和和發(fā)展?jié)摑摿天然環(huán)環(huán)境勝人人一籌本項目有有很長的的江岸線線，北望望規(guī)劃中中海心

13、沙沙公園及及未來的的金融、 文化商商業(yè)中心心珠江新新城，區(qū)區(qū)內(nèi)有重重點文物物赤崗塔塔，己規(guī)規(guī)劃為赤赤崗塔公公園，周周邊均為為住宅區(qū)區(qū)，空氣氣清新怡怡人，自自然環(huán)境境得天獨獨厚，與與擁擠的的喧囂都都市相比比，實在在稱得上上是世外外桃源，真正做做到“離塵不不離城”。i處于廣廣州市天天河中心心區(qū)新城城市主軸軸本項目處處于天河河新城市市中軸線線，和未未來廣州州市金融融、文化化、商業(yè)業(yè)中心珠珠江新城城隔江相相望，地地理位置置十分優(yōu)優(yōu)越，具具有相當當好的發(fā)發(fā)展?jié)摿α?。i本項目目鄰近廣廣州會展展中心 本項目目東部為為規(guī)劃中中的廣州州會展中中心，作作為廣州州市未來來的商貿(mào)貿(mào)中心，其發(fā)展展必將帶帶動周圍圍地帶房

14、房地產(chǎn)的的發(fā)展。i本項目目靠近領領事館區(qū)區(qū)本項目西西部為廣廣州領事事館區(qū)，雖然領領事館的的概念不不斷淡化化，但規(guī)規(guī)劃為領領事館的的地塊綠綠草如茵茵、道路路寬闊、環(huán)境怡怡人。i本項目目為廣州州市觀光光塔的所所在地，規(guī)劃中中的廣州州市觀光光塔將在在本項目目西北面面臨江拔拔起，作作為廣州州市的標標志，也也有利提提高本項項目的知知名度。交通方便便i未來交交通網(wǎng)絡絡極為完完善，規(guī)規(guī)劃道路路與廣州州大道、新港路路直接相相通，項項目東部部有規(guī)劃劃的跨江江大橋與與珠江新新城直接接相通，與地鐵鐵二號線線相近，地鐵三三號線在在本區(qū)東東部經(jīng)過過與一號號線、二二號線形形成網(wǎng)絡絡，交通通十分方方便。i附近設設有2004

15、路公公交車，可直通通市中心心區(qū)等商商業(yè)繁華華之地。配套完善善，生活活便利i配套設設施齊備備 規(guī)規(guī)劃公建建配套有有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛娛樂、教教育、管管理等設設施。本本區(qū)中心心部份規(guī)規(guī)劃一個個大型會會所，與與之對應應的入 口廣廣場(市民廣廣場)面積約約l公頃，沿城市市中軸設設有大型型雕塑廣廣場，東東北角靠靠珠江設設游艇俱俱樂部，西南有有赤崗塔塔公園、歷史博博物館，區(qū)內(nèi)設設有間中學學，兩間間小學，三間幼幼兒園，一個衛(wèi)衛(wèi)生院，商業(yè)設設置在440m寬寬的城市市主干道道兩側(cè)的的建筑裙裙樓。附件優(yōu)勢勢：i從附件件營銷環(huán)環(huán)境分析析可以看看出，廣廣州市經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)發(fā)展，隨著國國家取消消福利分分房，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入貨幣幣分

16、房，市民消消費欲望望己逐步步增強，住房更更成為居居民投資資與消費費熱點。i投資商商實力人人所共知知。本項目投投資商己己在市內(nèi)內(nèi)成功開開發(fā)不少少大型樓樓盤、其其知名度度與實力力有目共共睹，這這種無形形資產(chǎn)有有助于樓樓盤更快快建立品品牌形象象，可增增加買家家信心。i利用投投資商品品牌效應應，通過過宣傳策策劃強化化、穩(wěn)固固公司品品牌；i建筑規(guī)規(guī)劃風格格：建筑筑物主要要采用自自然式布布局形式式，與道道路、綠綠化 協(xié)調(diào)調(diào)，創(chuàng)造造舒適、優(yōu)美的的建筑空空間環(huán)境境。層數(shù)數(shù)以133層為主主，18820層為為次，局局部點綴綴32層。區(qū)內(nèi)的的水系規(guī)規(guī)劃設計計為“東方威威尼斯”的風格格。i物業(yè)管管理：擬擬聘請知知名物

17、業(yè)業(yè)管理公公司作為為物業(yè)管管理顧問問，為住住戶提供供高質(zhì)素素的服務務。i裝修標標準：豪豪華裝修修及個性性基本型型供選擇擇。i單位面面積與比比例：(以下面面積均為為關門面面積) A 665一一一80mm2，占總總面積的的20； B 880一一一1000 m22，占總總面積的的45； C 1100一一一1220 mm2，占總總面積的的20； D 1120一一一1550 mm2，占總總面積的的10； E 1150 m2以上復復式單位位，占總總面積的的5。i交通狀狀況：本本項目西西臨城市市主干道道廣州大大道，南南毗新港港西路，上華南南快速干干線只需需5分鐘車車程，而而地鐵22號線經(jīng)經(jīng)過項目目南面，地鐵

18、33號線經(jīng)經(jīng)過項目目東面，交通十十分便利利。i硬件方方面，施施工選材材將選用用能充分分體現(xiàn)本本項目特特色及品品位、具具前瞻性性的材料料；i通過整整體營銷銷手段樹樹立及鞏鞏固珠江江僑都高高品質(zhì)、高品味味的樓盤盤形象。（二）、項目發(fā)發(fā)展前景景分析珠江僑都都是經(jīng)市市人大常常委會立立案，由由市政府府組織實實施的大大型建設設項目，項目位位于廣州州大橋南南頭東側(cè)側(cè)的赤崗崗區(qū)，瀕瀕臨珠江江，與正正在開發(fā)發(fā)為高級級住宅綜綜合區(qū)的的二沙島島隔江相相峙，與與規(guī)劃開開發(fā)為金金融、商商貿(mào)中心心珠江新新城遙相相呼應，并與正正在開發(fā)發(fā)的領事事館區(qū)及及廣州市市會展中中心、笆笆洲島互互相連接接，珠江江僑都將將是市區(qū)區(qū)珠江河河

19、岸東段段建設的的重要組組成部分分。售價潛力力僑都周邊邊現(xiàn)有樓樓盤分析析i濱江西西與濱江江東，價價格約在在70000元平方米米。i海印橋橋至廣州州大橋西西側(cè)是高高檔盤的的集中地地段，由由于面對對北面的的二沙島島的別墅墅群及綠綠草坪，價格在在90000100000元元平方方米左右右，相對對區(qū)域內(nèi)內(nèi)和第二二排望江江物業(yè)，如怡樂樂路或橋橋西區(qū)綠綠翠園小小區(qū)，因因大部分分江景被被遮擋而而定位下下調(diào)明顯顯，5000070000是普普遍的價價位水準準。i廣州大大橋東側(cè)側(cè)開始至至本項目目，因規(guī)規(guī)劃、配配套的不不夠完善善而開發(fā)發(fā)力度較較弱，區(qū)區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)價位皆皆在60000元元左右平方米米。 因此此僑都的的售價潛

20、潛力，依依地理環(huán)環(huán)境來說說，售價價可愛達達60000-1100000元/M2，具有有較在大大的升值值潛力。廣州市改改革開放放后，經(jīng)經(jīng)濟迅速速發(fā)展，其國際際地位進進一步提提高，海海外華僑僑或返居居故里，落葉歸歸根，或或投資置置業(yè)，拓拓展經(jīng)濟濟原有的的華僑新新村己滿滿足不了了僑務工工作的需需要，因因此，建建設一個個華僑新新村是當當前形勢勢發(fā)展的的需要。珠江僑都都用地面面積約一一千畝，建設有有住宅三三千余套套，建筑筑設計獨獨特，格格調(diào)典雅雅?？紤]慮了海外外華人、華僑的的生活習習慣需求求。僑都都公建配配套設施施完善，設有市市政客運運碼頭、商貿(mào)中中心、游游艇俱樂樂部，古古塔文化化區(qū)和世世界華僑僑博物館館

21、等，是是集商貿(mào)貿(mào)、旅游游、娛樂樂、中西西文化于于一體，置業(yè)安安居的理理想住宅宅區(qū)，擬擬建的珠珠江僑都都將能容容易吸引引海外人人士的購購房欲望望，市場場前景是是良好的的。目前盡管管我國處處在經(jīng)濟濟調(diào)控期期，廣州州市房地地產(chǎn)業(yè)仍仍趨于穩(wěn)穩(wěn)定，珠珠江僑都都是不可可多得的的市區(qū)住住宅群，無疑給給投資者者增強了了信心。 去年8月月，市政政府法定定對廣州州大道實實施擴建建改造，并在廣廣州大橋橋南、北北兩頭建建設橋頭頭綠地。現(xiàn)在，廣州大大道南段段的擴建建工程己己全面完完成，路路面擴寬寬至雙向向10車道道80米寬寬，中央央為6米寬綠綠化帶，兩側(cè)的的機動車車道人行行道之間間分別用用13米綠綠化帶隔隔開，并并配有

22、公公共交通通專用道道和港灣灣式公共共巴士站站。這樣樣，廣州州大道己己成為一一條廣州州城市主主干道的的“樣板路路”，代表表了廣州州市道路路建設的的全新形形象。在二沙島島東段建建設濱江江公園和和二沙島島軸線廣廣場。沿沿江設置置綠化帶帶，并實實施沿江江欄桿改改造工程程。在海海沁沙建建生態(tài)公公園，同同時擬作作為廣州州燃放煙煙花的所所在地。在項目目西北角角將建廣廣州市觀觀光塔，作為廣廣州市的的標志性性建筑。 由于本本項目鄰鄰近江邊邊，所以以，以上上的沿江江市政建建設工程程特有利利于本項項目周邊邊環(huán)境形形象的提提升，增增強客戶戶對該項項目的心心理認同同度。 新港路路的擴建建與地鐵鐵二號線線建設。根據(jù)市市政

23、規(guī)劃劃，新港港路將擴擴寬為660米，現(xiàn)正進進行拆遷遷工作。其中新新港西路路更將建建成巾幗幗樣板路路。而地地鐵二號號線工程程正在進進行緊張張施工，預計完完成時間間為20004年年。隨著著新港西西路的擴擴建和地地鐵的通通車，廣廣州市河河南區(qū)的的交通狀狀況將得得到徹底底改善。新港路路更是整整個海珠珠區(qū)東西西向的交交通大動動脈，更更能經(jīng)廣廣州大道道直駁天天河中心心區(qū)交通通網(wǎng)，無無疑會大大大增強強本項目目對都市市白領階階層的吸吸引力。項目東部部規(guī)劃跨跨江大橋橋以及地地鐵三號號線直接接與珠江江新城相相通，將將大大方方便本項項目與新新城市中中心區(qū)的的聯(lián)系。最關鍵的的濱江路路中大隧隧道工程程，己全全面進行行施

24、工，開通后后的濱江江大道與與下渡路路將會連連成廣州州一道新新的風景景線。以以上幾項項工程將將直接影影晌本項項目，使使本項目目所處位位置的交交通更加加便利。設計單位位資質(zhì)廣東珠江江投資有有限公司司下屬二二級公司司廣東珠珠江工程程設計有有限公司司是國家家建設部部批準的的建設工工程甲級級企業(yè)，具備有有眾多的的經(jīng)驗豐豐富的優(yōu)優(yōu)秀設計計技術人人員，曾曾獨立完完成多個個開發(fā)項項目的設設計任務務，如華華景新城城、暨南南花園、駿景花花園、愉愉景雅苑苑、帝景景苑等等等。多個個樓盤被被廣州市市城建部部門評為為明星樓樓盤。施工組織織概況廣東珠江江工程總總承包有有限公司司是國家家建設部部批準的的二級總總承包企企業(yè)，可

25、可承建大大型小區(qū)區(qū)和高層層建筑。該公司司有十多多年的施施工管理理經(jīng)驗，技術力力量雄厚厚，聚集集大批高高中級施施工管理理人才，與廣東東珠江投投資有限限公司有有長期成成功的合合作，其其建筑質(zhì)質(zhì)量絕大大部份達達到優(yōu)良良等級，在消費費者中樹樹立了良良好的聲聲譽，加加上其施施工速度度快，多多層樓宇宇從開始始施工到到交樓僅僅用七個個月時間間，122層帶電電梯樓宇宇只用110個月月便能交交付業(yè)主主使用，這為本本項目開開發(fā)建設設提供了了有力的的保證。環(huán)境保護護 海海珠區(qū)沿沿江樓盤盤由于周周圍較少少污染大大的企業(yè)業(yè)，基本本上都是是住宅區(qū)區(qū)，空氣氣質(zhì)量指指數(shù)在廣廣州市來來說是比比較好的的。區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃綠綠化率達達3

26、4%，從上上述噪聲聲、水質(zhì)質(zhì)、衛(wèi)生生等方面面的環(huán)保保措施來來看，該該項目將將為住戶戶提供一一個安靜靜、整潔潔、健康康的環(huán)境境。市場分析析19999年廣州州市經(jīng)濟濟情況1、19999年年在投資資需求快快速增長長拉動下下，1-7月份份廣州市市經(jīng)濟繼繼續(xù)保持持穩(wěn)定增增長的態(tài)態(tài)勢，為為房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展提提供強而而有力的的經(jīng)濟支支柱。 以下詳詳細分析析一下11-7月月份我市市的經(jīng)濟濟情況。11 社會會生產(chǎn)穩(wěn)穩(wěn)定增長長。1至7月累計計，全市市實現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值11083324億元元，同比比增長1122%，其其中，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增長1103%。12 投資資快速增增長，消消費需求求穩(wěn)定。1至7月累計計，全市市完成

27、固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資227042億元元，同比比增長2234%。其其中，房房地產(chǎn)投投資(至6月止)99226億元元，同比比增長7740%。消費費品市場場銷售穩(wěn)穩(wěn)定；11至7月累計計，全市市完成社社會消費費品零售售總額554231億元元，同比比增長883%，增增幅比去去年大。13 居民民收入增增長放緩緩，居民民消費支支出略有有增長。1至7月累計計，城市市居民人人均可支支配收入入704457元，同同比增長長54%，城城市居民民人均消消費性支支出5440622元，增長003%。居居民用于于購房的的支出增增加，由由于實行行房改“末班車車政策”，居民民購買住住房增多多，房地地產(chǎn)成為為居民投投資與消消費的熱熱點

28、。(數(shù)據(jù)來來自廣東東省經(jīng)濟濟委員會會) 社會會經(jīng)濟環(huán)環(huán)境總體體趨好。、居民民消費指指數(shù)的反反彈、表表明，居居民的謹謹慎性消消費心理理逐步減減輕。調(diào)調(diào)查表明明，居民民對提高高居住環(huán)環(huán)境的愿愿望很強強烈，對對房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資將是居居民未來來的主要要消費。政府出臺臺刺激房房地產(chǎn)消消費政策策眾所周知知，今年年政府下下了很大大決心啟啟動消費費尤其是是商品房房消費，年底取取消福利利分房、容許房房改房上上市、多多次降息息、利息息征稅、降低按按揭利率率、延長長按揭期期限至330年、降低交交易契稅稅等等，這些政政策和措措施對樓樓市的走走旺確實實起一定定作用。住戶貸款款期限延延長利率率降低 中國人人民銀行行決定從

29、從19999年9月21日起起，延長長個人住住房貸款款期限，并降低低利率，以支持持城鎮(zhèn)居居民購房房。各商商業(yè)銀行行住房貸貸款的最最長期限限由現(xiàn)行行的200年延長長達到330年。個人住住房貸款款利率最最高水平平由現(xiàn)行行年利率率633115%降降為558%。（數(shù)數(shù)據(jù)摘自自人民民日報）降息、征征收利息息所得稅稅 根據(jù)中華人人民共和和國個人人所得稅稅法規(guī)規(guī)定，儲儲蓄存款款19999年11月1日后孳孳生的利利息所得得，應當當征收個個人所得得稅。調(diào)調(diào)查表明明，8月份廣廣東城市市居民家家庭人均均提取儲儲蓄存款款204444元，同比增增長355%，增增幅居今今年各月月份之首首，提款款額比居居第二位位的7月份高高

30、331%，比比最低的的4月份高高987%，比比17月份人人均月提提款133195元高高549%。（摘自廣廣東省經(jīng)經(jīng)濟委員員會)房地產(chǎn)稅稅費獲減減免 財財政部、國家稅稅務局發(fā)發(fā)出通知知，從88月1日起對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的營業(yè)稅稅、契稅稅、土地地增值稅稅等實行行減免政政策。 廣州房房地產(chǎn)稅稅費減免免前后對對比項目現(xiàn)行稅收收減免后稅稅收契稅3%15%(自用用) 0(空空置)交易管理理費05%不變印花稅01%不變土地出讓讓金地段地價價10%不變土地增值值稅3%0 (數(shù)據(jù)據(jù)摘自廣州日日報 廣州市去去年出臺臺減免交交易稅費費的政策策后，二二手樓宇宇的交易易量已有有了明顯顯的增加加，相信信國家新新出臺的的減

31、免退退還政策策會進一一步刺激激二手樓樓市的發(fā)發(fā)展，從從而促進進一手市市場的活活躍。廣州市房房地產(chǎn)市市場綜述述經(jīng)歷了九九十年代代中期房房地產(chǎn)市市場的低低迷之后后，廣州州市房地地產(chǎn)業(yè)進進入了一一個快速速、有序序發(fā)展的的階段，市場成成交活躍躍，市場場發(fā)育趨趨向成熟熟，前景景廣闊樂樂觀。中央確定定了以住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)為主拉拉動經(jīng)濟濟增長，廣州市市確定住住宅房地地產(chǎn)業(yè)與與建筑業(yè)業(yè)是優(yōu)先先發(fā)展的的三大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)之一，在政策策上給予予積極的的支持。19999年廣州州市城市市建設的的投入是是歷史上上最高的的，約達達到1771億元元，包括括地鐵、內(nèi)環(huán)路路、新機機場、九九運會場場館等大大型基礎礎設施工工程開工工建設

32、，不僅改改善了城城市的交交通和生生活環(huán)境境，還直直接刺激激商品房房的需求求增長。房改房上上市政策策正式出出臺和藍藍印戶口口政策在在一定程程序上將將擴大商商品房的的需求。樓市的總總體情況況雖然19999年年的總體體經(jīng)濟并并不十分分明朗，但每月月均保持持過百個個項目進進行宣傳傳和展銷銷，特別別是7、8月進入入樓市高高峰期后后，樓市市競爭空空前激烈烈。以99月份為為例，全全月在售售樓盤高高達1990個，廣告費費總額為為518844萬元，分別較較8月增長長19及及16，且均達達99年月月統(tǒng)計額額的最高高值，樓樓市進入入推盤高高峰期。全月樓樓市表現(xiàn)現(xiàn)并不平平衡，月月初推盤盤活動并并不十分分活躍，一周推推

33、盤數(shù)量量只有550多個個，但隨隨著月中中中秋節(jié)節(jié)及月底底國慶節(jié)節(jié)的到來來，推盤盤活動一一浪高過過一浪，國慶節(jié)節(jié)前一周周推盤數(shù)數(shù)量高達達92個，推盤廣廣告費也也突破114833萬元，樓市競競爭進入入新一輪輪高潮。價格分析析 在在各項社社會經(jīng)濟濟逐步復復蘇的跡跡象下，去年99月份在在售高層層住宅一一次性付付款均價價為57786元元m2，較8月同期期略降33%。各各區(qū)值在在售高層層住宅一一次性付付款均價價均有不不同程度度下降，中心區(qū)區(qū)、一般般市區(qū)及及郊區(qū)99月在售售高層住住宅一次次性付款款均價分分別為775088元m2、58889元m2及47112元m2。造成成高層住住宅價格格下降的的主要原原因與高

34、高層住宅宅推售面面積增加加，競爭爭激烈，導致售售出率偏偏低等因因素有關關，不少少發(fā)展商商被迫降降價，希希望通過過犧牲利利潤來換換市場。4.2成成交分析析 4.22.1 高層住住宅售出出率的變變化 自自98年底底高層住住宅銷量量開始下下滑后，到目前前為止在在售高層層住宅售售出率繼繼續(xù)走低低，未見見起色。在區(qū)位位分布上上，除中中心區(qū)外外，其余余各區(qū)位位售出率率也表現(xiàn)現(xiàn)不同程程度下滑滑。中心心區(qū)、一一般市區(qū)區(qū)(本項目目所在區(qū)區(qū)域)及郊區(qū)區(qū)的在售售高層住住宅售出出率分別別為1441%、123%及137%。 4.22.2 綜觀觀99年，市郊和和市中心心項目的的高層售售出情況況均經(jīng)歷歷過大波波動，升升降幅

35、度度超過330%，而一般般市區(qū)的的高層發(fā)發(fā)售情況況，則保保持平穩(wěn)穩(wěn)趨勢，售出率率徘徊在在20%-300%之間間。其次，在在肯定廣廣州市房房地產(chǎn)市市場利好好因素的的同時，對目前前存在的的 一些不利利因素不不能忽視視。世界經(jīng)濟濟尚未從從亞洲金金融風暴暴的影響響中恢復復，港澳澳地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟尚在在復蘇，而廣州州的經(jīng)濟濟與港澳澳地區(qū)密密切相關關，港澳澳經(jīng)濟的的不景氣氣，勢必必影響到到廣州房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。從我國來來說，金金融形勢勢比較嚴嚴峻，適適度從緊緊的貨幣幣政策，一系列列有關社社會福利利制度的的改革政政策的出出臺，城城市居民民普遍持持幣觀望望，儲蓄蓄備用；98年特特大水災災帶來的的巨大損損失對農(nóng)農(nóng)

36、業(yè)發(fā)展展的影響響重大；國有企企業(yè)的虧虧損還在在繼續(xù)增增大，下下崗職工工數(shù)量增增加，社社會福利利制度的的不完善善，直接接減弱了了消費者者的消費費動力。房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營的稅費費過多，負擔重重。政府府職能部部門的咨咨詢服務務公司，以其有有利地位位吸引客客戶，收收取較高高的中介介費，加加重了企企業(yè)及購購房者的的負擔，各類的的按金、保證金金、押金金給企業(yè)業(yè)造成重重負。壟斷行業(yè)業(yè)的收費費及工程程建設問問題，長長期以來來沒有解解決，特特別是水水、電、煤氣的的指定承承包公司司、指定定價格、指定材材料設備備，開發(fā)發(fā)商不能能提出異異議，沒沒法進行行招投標標，增加加了企業(yè)業(yè)的負擔擔。政策鼓勵勵消化空空置房，對新樓

37、樓盤的開開發(fā)造成成壓力。取消福利利分房制制度，令令大盤的的銷售機機會減少少。盡管廣州州市房地地產(chǎn)市場場存在一一些不利利因素，但我們們可以看看到，今今年以來來，廣州州市政府府采取了了許多措措施來活活躍房地地產(chǎn)業(yè)，降低企企業(yè)負擔擔，加大大力度刺刺激商品品房消費費。一方方面多次次降息、利息征征稅、降降低按揭揭率、延延長按揭揭期限至至30年，降低交交易契稅稅等，改改變了辦辦事作風風，提高高了辦事事效率，對一些些不合理理的經(jīng)營營行為進進行了糾糾正；另另一方面面加緊了了對土地地供應量量的限制制，在土土地批出出方面實實行拍賣賣、招標標，提高高透明度度，同時時加大回回收土地地的力度度，999年1-88月商品品

38、房成交交量比批批準預售售面積略略高，與與往年相相比有很很大的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，為為促進供供求平衡衡起了積積極的作作用。、廣州市市居民消消費行為為特征 1今年消消費趨勢勢 廣州州19月份社社會需求求增長主主要來自自非商品品性消費費，如購購房、旅旅游、教教育等消消費。 居民民用于購購建房的的支出有有所升溫溫，8月份城城鎮(zhèn)居民民人均購購房與建建房支出出6438元，同比增增長8994%，居居今年各各月增幅幅首位。 另外外，日常常消費的的支出也也有所回回升，88月份城城鎮(zhèn)居民民人均消消費性支支出633213元，同比增增長9 %，增增長幅度度是近幾幾個月來來最高的的。(數(shù)據(jù)摘摘自廣廣州日報報) 以上上數(shù)據(jù)表表明，刺

39、刺激消費費的政策策己初步步顯示出出效果，居民的的消費意意欲增強強，而由由于實行行房改政政策，住住房更成成為居民民投資與與消費的的熱點。 2對房產(chǎn)產(chǎn)的消費費 據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，119999年18月份批批準的商商品房預預售量為為3299萬平方方米，其其中住宅宅26888萬平方方米，登登記的總總成交星星為3446萬平平方米，因此，今年廣廣州樓市市的總趨趨勢是商商品房成成交量高高于上市市量，樓樓盤的產(chǎn)產(chǎn)銷比例例較合理理。第四四季度由由于福利利分房作作“最后沖沖刺”、工薪薪階層新新增了工工資以及及市民一一般習慣慣春節(jié)前前購房等等利好，預計成成交量會會比前88個月有有所提高高，達到到今年的的新高。（數(shù)據(jù)據(jù)摘自廣州

40、日日報）3、購房房人員的的比例 調(diào)調(diào)查顯示示：廣州州市區(qū)的的1000多萬個個家庭有有潛在住住房需求求的接近近一半，按每個個家庭660m22潛在需需求量達達35000萬m2，景近近兩年打打算購房房的人占占217。約約13萬戶戶左右(7800萬m2）。（數(shù)據(jù)摘摘自廣廣州日報報）廣州市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展方向向 廣州市市的未來來城市發(fā)發(fā)展的方方向是沿沿著珠江江兩岸向向東發(fā)展展。近年年來，市市政府正正全力完完善城市市規(guī)劃，為市區(qū)區(qū)內(nèi)的房房地產(chǎn)升升值提供供了環(huán)境境資本，開發(fā)商商和消費費者將直直接得益益，而新新城市中中軸線的的確立，將在本本世紀形形成新的的城市中中心。 隨著廣廣州在國國際上地地位進一一步提高高，

41、大批批海外華華僑返歸歸故里，投資置置業(yè)，需需有大量量適合其其生活習習慣、配配套設施施完善的的大型住住宅區(qū)，以滿足足海外人人士的購購房需求求。市場主體體需求區(qū)位選擇擇：調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，欲購購房者多多傾向于于選擇廣廣州市東東邊、南南邊地區(qū)區(qū)的住宅宅。地段段是房地地產(chǎn)的生生命元素素，從人人們對其其偏好的的程度上上可判斷斷該地段段房地產(chǎn)產(chǎn)的前景景。影響響市民區(qū)區(qū)位選擇擇的因素素中以“交通狀狀況”、“居住環(huán)環(huán)境”及“售價”為置業(yè)業(yè)者最關關心的問問題。綠化及配配套設施施：隨著廣州州人生活活質(zhì)素地地不斷提提升，就就越發(fā)覺覺居住環(huán)環(huán)境的重重要性。許多購購房者在在價格與與環(huán)境之之間往往往首選環(huán)環(huán)境，希希望能在在一個

42、舒舒適安逸逸的環(huán)境境安居樂樂業(yè)，但但大多數(shù)數(shù)購房者者（包括括部分發(fā)發(fā)展商）并未將將環(huán)境與與配套設設施區(qū)分分開，只只是認為為設有高高級會所所，泳池池等的小小區(qū)環(huán)境境才算好好，從而而忽略日日后維護護該類設設施的成成本，實實用率、管理維維護和自自身能力力等因素素。要求求居住環(huán)環(huán)境舒適適是購房房者的本本意，舒舒適性主主要表現(xiàn)現(xiàn)在該樓樓盤的間間距、綠綠化和污污染這幾幾方面。小區(qū)的的密度越越小，則則住宅小小區(qū)的舒舒適性越越高。市場定位位及形象象設計1、 形形象定位位：充分分利用本本項目優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置、得天天獨厚的的自然環(huán)環(huán)境、完完善的規(guī)規(guī)劃、設設計及發(fā)發(fā)展商的的實力營營造一個個健康的的、有自自己獨特

43、特品味及及社區(qū)文文化的高高尚生活活社區(qū)，提倡“生活就就是享受受”的概念念，充分分體現(xiàn)投投資商合合生創(chuàng)展展品牌“優(yōu)質(zhì)生生活，完完美體現(xiàn)現(xiàn)”的經(jīng)營營理念。 定位位原因： 11定定位為中中、高檔檔兼容市市場目標標客戶群群較為廣廣闊，有有利于銷銷售。12本本項目純純粹定位位為中檔檔或定為為高檔都都是不適適宜的。i如定為為中檔，那么優(yōu)優(yōu)良的江江岸則體體現(xiàn)不了了其內(nèi)在在價值，顯得浪浪費，且且和本項項目基本本相同地地理位置置的陽江江樓盤均均做成高高檔(如中海海、珠江江廣場、新理想想、麗景景灣、頤頤景軒)，這些些樓盤雖雖處江邊邊，其實實存在規(guī)規(guī)模小、配套不不齊等缺缺點，而而本項目目作為大大型社區(qū)區(qū)，在這這方面

44、的的優(yōu)勢較較為明顯顯，具有有很強的的競爭力力。i單純定定位為高高檔，客客戶群會會非常狹狹窄?，F(xiàn)現(xiàn)樓市尚尚處谷底底，豪宅宅市場較較為疲軟軟，如此此大規(guī)模模的項目目，在客客戶群相相對狹窄窄的條件件下，市市場肯定定承受不不了，本本項目的的南邊是是較為雜雜亂的區(qū)區(qū)域，景景觀較差差，亦不不宜做成成高檔盤盤。13經(jīng)經(jīng)濟較為為穩(wěn)定，居民的的生活條條件、素素質(zhì)逐漸漸提高，眾多的的居民己己打破“有瓦遮遮頭”的居住住思維，逐漸向向享受型型住宅過過渡。故故高素質(zhì)質(zhì)的樓盤盤會逐漸漸成為市市場主導導。14珠珠江兩邊邊地段經(jīng)經(jīng)過近幾幾年的，開發(fā)建建設，資資源越來來越少，越來越越稀罕，而本項項目作為為臨江的的大型項項目在廣

45、廣州市尚尚是第一一個。16海海珠區(qū)沿沿江樓盤盤由于周周圍較少少工廠等等污染大大的企業(yè)業(yè)，基本本上都是是住宅區(qū)區(qū)，空氣氣質(zhì)量指指數(shù)在廣廣州市來來說是比比較好的的，適宜宜居住，適合層層次較高高、注重重享受的的客戶，故做成成高素質(zhì)質(zhì)亦在情情理之中中。17入入關后，珠江新新城成為為廣州市市金融、文化、商業(yè)中中心，隔隔江相望望的僑都都作為珠珠江新城城的后花花園，必必定成為為白領、高層人人士的置置業(yè)首選選。2、形象象設計現(xiàn)代都市市，居民民生活忙忙碌而緊緊張，生生活素質(zhì)質(zhì)不斷提提高，對對居住環(huán)環(huán)境亦要要求越來來越高，已不只只是滿足足于幾塊塊草坪，幾棵樹樹的綠化化家園。從近期廣廣州熱賣賣幾個住住宅項目目，均把

46、把人們引引向健康康概念為為主題的的生活方方式，通通過營造造生態(tài)環(huán)環(huán)境引入入運動概概念，以以實在而而又充滿滿想象手手法，為為購房者者描繪出出誘人的的“健康生生活家園園”。 19999年七七月面世世的廣州州奧林匹匹克花園園，把科科學指導導運動及及新的醫(yī)醫(yī)療保健健理念與與住宅結(jié)結(jié)合在一一起，熱熱賣一期期又一期期，“運動就就在家門門口”的健康康生活方方式己為為普遍人人接受。 19999年11月新新推的大大型住宅宅項目光光大花園園，從其其形象宣宣傳開始始在市場場露面時時，使人人們的視視覺中留留下“健康”的影子子。其樓樓盤四周周皆為老老榕樹，空氣清清新、感感覺健康康、舒適適的印象象便留在在人們的的腦海中中

47、?！按髽涞椎紫?，健健康人家家”因其綠綠色，環(huán)環(huán)保而使使購房者者深受吸吸引。于于是人們們便接受受了光大大花園，銷售也也滿堂紅紅。 白云區(qū)區(qū)另一熱熱賣樓盤盤白云高高爾夫花花園也是是一個健健康的項項目，雖雖然小區(qū)區(qū)自身配配套環(huán)境境還未出出場，但但項目所所處白云云山風景景區(qū)先天天的良好好環(huán)境，加上投投資者巧巧妙借助助“高爾夫夫”文化，體現(xiàn)高高貴與健健康。認認購目前前己出現(xiàn)現(xiàn)輪籌的的景象。 當一種種現(xiàn)象呈呈多個例例子出現(xiàn)現(xiàn)的時候候，我們們就有理理由把之之當作趨趨勢來研研究。雖雖然人們們喜愛某某個樓盤盤不會僅僅憑一兩兩個要素素，但可可以肯定定，隨著著消費理理念的成成熟，健健康的生生活方式式將越來來越為人人們所重重視。因因此本項項目在形形象設計計上亦順順應消費費者的消消費心理理及新生生活的趨趨勢。倡倡導是以以“健康的的生活方方式”為基本本形象。通過對對環(huán)境設設計，建建筑風格格及社區(qū)區(qū)文化活活動的具具體表現(xiàn)現(xiàn)，以實實在又充充滿想象象的手法法，為購購房者描描繪出誘誘人的“享受健健康生活活的藍圖圖”。逐漸樹立立起“生活就就是享受受”的精