【房地產(chǎn)】白玉蘭花園企劃書

1、白玉蘭花園規(guī)劃設計 市場分析報告PAGE 1PAGE 9白玉蘭花園規(guī)劃設計市場分析報告目 錄錄南市區(qū)房房產(chǎn)銷售售市場概概況大環(huán)境分分析居民消費費特征南市區(qū)房房屋市場場綜述競爭個案案分析本案企劃劃要點南市區(qū)房房產(chǎn)銷售售市場概概況1大環(huán)境境分析 進入999年以以來，中中國房地地產(chǎn)市場場發(fā)生最最大的兩兩個變化化就是：第一，已由過過去的賣賣方市場場轉(zhuǎn)變?yōu)闉橘I方市市場。第第二，由由集團購購買轉(zhuǎn)向向個人購購買。面面對這種種變化，未來房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展將呈以以下趨勢勢：1、住房房將是房房地產(chǎn)市市場絕對對主角。2、經(jīng)濟濟適用房房是主力力市場，供應對對象占城城市人口口的700以上上。3、住房的的布局、功能、設

2、施、環(huán)境、面積都都將經(jīng)歷歷更新?lián)Q換代。要要講品牌牌、樹形形象、重重點之一一是要加加大住宅宅建設的的科技含含量。 幾幾乎可以以肯定，今年上上海的房房地產(chǎn)市市場將總總體趨強強。由于于住房商商品化的的概念正正越來越越被人們們所接受受，上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場目目前個人人購房比比重持續(xù)續(xù)上升，已達到到90以以上。銀銀行利率率的下調(diào)調(diào)，也為為個人購購房貸款款減輕了了壓力。這些對對房市均均是利好好消息。同時全全市房地地產(chǎn)銷售售價格在在下降通通道上運運行，房房地產(chǎn)價價格總水水平下降降。 上房500指數(shù)依依然價跌跌量縮，樣本樓樓盤加權(quán)權(quán)平均售售價降至至38992元，因清盤盤等因素素多個樓樓盤價格格“高臺跳跳水”造成

3、上上述情況況。但是是，與去去年同期期相比成成交量明明顯放大大，銷售售業(yè)績良良好的個個盤增多多。市場場推崇的的30000至40000元的的中價樓樓盤成為為主力品品種。房房地產(chǎn)企企業(yè)從自自身經(jīng)營營出發(fā)，也將會會采用一一些靈活活手段來來刺激樓樓盤銷售售，由于于考慮周周邊樓盤盤清盤可可能造成成的低價價干擾和和摒棄超超額利潤潤，定價價更謹慎慎和趨于于合理，可以預預見，上上海市場場整體房房價會在在平穩(wěn)發(fā)發(fā)展的同同時略有有下降。 南市區(qū)房房產(chǎn)銷售售市場概概況2居民消消費特征征南市區(qū)和和浦東區(qū)區(qū)、 盧灣區(qū)區(qū)、黃浦浦區(qū)為鄰鄰。全區(qū)區(qū)面積222.77平方公公里（其其中水上上面積11.477 平方方公里）， 人人口

4、密度度每平方方公里達達到約99萬人（含一定定外來人人口）,其中老老城廂區(qū)區(qū)每平方方公里平平均1253886人，是全市市入口密密度最高高的地區(qū)區(qū)。由于于居民居居住密度度高，不不可避免免造成居居住質(zhì)量量差，所所以可以以說南市市區(qū)居民民對改善善居停有有著極為為強烈的的“翻身欲欲”。其購購房需求求非常旺旺盛，主主要購買買本區(qū)和和盧灣、浦東等等臨近區(qū)區(qū)域住宅宅。由于于價格較較低，大大量動遷遷戶主要要遷往浦浦東新區(qū)區(qū)。根據(jù)上海海社會科科學院房房地產(chǎn)研研究中心心對全市市進行的的專題調(diào)調(diào)查，880%以以上的市市民希望望居住多多層和小小高層，但南市市區(qū)極少少出現(xiàn)多多層甚至至數(shù)小高高層個案案，大量量相同規(guī)規(guī)劃設計

5、計的高層層個案也也令購房房客戶無無所適從從。 另外，調(diào)查顯顯示，二二室一廳廳和二室室二廳占占總需求求量的660以以上。一一室一廳廳和三室室一廳以以上的需需求各占占20左左右。盡盡管這一一結(jié)果與與市場反反映的“三室一一廳比二二室一廳廳好賣”的說法法不盡相相同，但但數(shù)據(jù)顯顯示的卻卻是真正正的市場場趨勢，反映了了購房者者的真實實意愿。 從購買力力分析，70強強的購房房者有能能力購買買總價為為2040萬元元的商品品住宅；每平方方米3000035000元的的商品房房最受消消費者歡歡迎。 每平方方米價格格在4000070000元的的中等偏偏上住宅宅樓，只只要規(guī)劃劃合理、房型堪堪佳、綠綠化到位位，還是是好銷

6、的的。但購購買對象象局限于于小部分分消費者者，其中中：董事事、總經(jīng)經(jīng)理及經(jīng)經(jīng)理級以以上人士士占488；律律師、醫(yī)醫(yī)生、教教授、工工程師及及主任級級職稱人人士占334，文化人人、工人人等占118。而南市市區(qū)本區(qū)區(qū)樓盤無無一例外外在40000元元/平米米以上，高層次次購買者者畢竟有有限，大大戶型自自然遭遇遇滯銷。南市區(qū)房房產(chǎn)銷售售市場概概況3南市區(qū)區(qū)房屋及及市場綜綜述 南市區(qū)區(qū)樓盤有有以下幾幾個特點點：普遍戶型型過大。而且大大多數(shù)設設計較早早，房型型落伍，得房率率低， 購房客戶戶很難找找到800平米左左右的中中等面積積實用戶戶型，只只得轉(zhuǎn)向向其他區(qū)區(qū)域?qū)ふ艺?。南市市區(qū)存量量房以1120-1400平

7、米的的三房一一廳為主主，普遍遍總價在在60萬萬左右，不降價價處理根根本沒有有出路。超近距離離競爭白白熱化。樓盤往往往三五五成群，擠在一一起，工工期、規(guī)劃設計計、總價價等都相相差無幾幾，銷售售均無建建樹。發(fā)發(fā)展商無無奈之余余，只能能設法刺刺激銷售售。這樣樣造成“跳水”個案頻頻發(fā)，價價格混亂亂。甚至至出現(xiàn)了了“輪流跳跳水”的惡性性競爭的的趨向。綠化重視視不夠。南市區(qū)區(qū)地價高高昂，發(fā)發(fā)展商往往往不太太舍得營營造大面積綠綠化。而而南市區(qū)區(qū)是上海海綠化率率最低的的區(qū)之一一，破舊舊房屋、棚戶還還大量存存在，樓樓盤綠化化不夠，污染重重、景觀觀差，客客戶一定定無法忍忍受。競爭個案案分析 本案的的銷售價價格是本

8、本案能否否在目前前這種低低價競爭爭的市場場狀況下下順利推推出的關(guān)關(guān)鍵因素素，我們們必須制制訂較低低的開盤盤銷售基基價，靈靈活、輕輕松的付付款方式式（如按按揭、免免息分期期等）并并配合產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)與環(huán)境境的優(yōu)勢勢，從這這幾個方方面將本本產(chǎn)品塑塑造成為為銷售利利點。 以下就就臨近地地區(qū)競爭爭個案從從地段、價格和和戶型等等因素對對其銷售售狀況做做出分析析，希望望能汲取取成功經(jīng)經(jīng)驗，避避免重蹈蹈失敗覆覆轍。南南市區(qū)樓樓盤眾多多，本企企劃書取取樣分析析臨近競競爭個案案10 個。其其他樓盤盤資料如如需要，我們將將隨時提提供。 由于市市場狀況況瞬息萬萬變，本本資料部部分數(shù)據(jù)據(jù)不精確確也在所所難免，僅供參參考

9、并請請指正。綜合上表表，可以以做如下下分析：一、均價價45000以下下占100；樓盤清盤盤價；4500050000占300；西藏南路路出內(nèi)環(huán)環(huán)或不沿沿西藏南南路等主主干道；5000055500占300；盧灣主主力價位位，或西西藏南路路沿線較較老樓盤盤；55000以上上占300。新開樓樓盤，地地段設計計俱佳二、主力力總價分分析50萬以以下0；50660萬30；6070萬萬20；70萬萬以上50可見總總價700萬以上上的房屋屋為該地地區(qū)樓盤盤銷售的的主力總總價上述樓樓盤中，達到現(xiàn)現(xiàn)房的占占30，999年內(nèi)交交房的占占60%。這對對本案銷銷售較為為不利，00年年本案主主力預售售時將面面臨強大大現(xiàn)房銷

10、銷售競爭爭壓力，需依靠靠低價預預售來增增加競爭爭力。三、主力力面積區(qū)域內(nèi)單單位面積積最大2227平平米（復復式），最小772平米米（竟然然是一房房一廳，僅余110套）1100140為大多多樓盤主主力面積積98年110-112月南南市區(qū)房房屋成交交平均價價、最高高價、最最低價見見下表：平均最高最低高層住宅宅4 91187 00003 2330多層住宅宅5 07766 00004 3000綜合樓5 366211 22003 3441本案企劃劃要點 根據(jù)本本文第11、2所所述，房房型大、總價高高、綠化化差是本本案應竭竭力避免免的問題題。綜合合來說，本案企企劃和設設計應注注意以下下幾點：集團購買買轉(zhuǎn)向

11、個個人購買買是大趨趨勢，應應當集中中發(fā)展針針對個人人購買的的房屋營營建；應該以中中等戶型型為主，80平平米左右右的二房房二廳應應成為主主力，這這樣如果果單價445000元，總總價不過過35萬萬，容易易打開市市場；小高層（或多層層）、高高層并舉舉，小區(qū)區(qū)高低錯錯落有致致。小高高層為88-100層，一一體三戶戶，含錯錯層或復復式單元元；高層建筑筑至三-五層、多層出出地面時時開盤，價格力力爭小區(qū)區(qū)域內(nèi)最最低。一一次性付付款成交交單價必必須低于于40000元/平米；注意景觀觀設計，強化綠綠化，小小區(qū)可忽忽略小塊塊綠地，重點把把集中綠綠化搞好好，面積積必須超超過30000平平米，引引入園藝藝設計和和小品；營銷組合合： 低開低低走高的的階段性性價格策策略：4442價格策策略40低于市市場價格格，帶動動景氣，快速出出化；40平于市市場價格格，穩(wěn)定定投資成成本；20高于市市場價格格，保留留資產(chǎn)，創(chuàng)造利利潤和知知名度建議定定價盡可可能以明明顯低價價開盤，如市場場反映良良好，銷銷售業(yè)績績 明顯時時則可進進一步提提價，以以每售出出30套套50元/平米的的幅度上上揚， 以保證證發(fā)展商商利潤和和資金回回籠建議付款款方式A：建筑筑期付款款 B：300303010分期期付款方方式，即即 300簽約約首付款款封