房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)報告：廣州放寬人才落戶政策房貸利率回落

1、請務必閱讀正文后的聲明及說明行業(yè)動態(tài)報告市場表現(xiàn)板塊表現(xiàn)本周申萬房地產(chǎn)板塊收于 3582.82 點，累計漲幅 0.77%，同期上證綜指上漲 1.55%， 深證成指累計上漲 2.60%，滬深 300 上漲 1.94%，板塊漲幅落后于大盤；行業(yè)橫向 對比來看，地產(chǎn)板塊同樣表現(xiàn)較弱，位列第二十七位。圖 1：滬深 300 與申萬房地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind圖 2：申萬板塊比較數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind1.2.行業(yè)個股表現(xiàn)本周地產(chǎn)板塊內漲幅第一為數(shù)源科技（000909），累計上漲 14.84%，其次為 S T 新 梅、海航投資、蘇州高新、天健集團；跌幅前五分別為嘉凱城、華鑫股份、ST 天業(yè)、

2、 張江高科、榮豐控股。2 / 12請務必閱讀正文后的聲明及說明行業(yè)動態(tài)報告表 1：本周漲跌幅榜漲幅跌幅1數(shù)源科技（000909）14.84%嘉 凱 城（000918）-5.22%2S T 新梅（600732）13.93%華鑫股份（600621）-4.77%3海航投資（000616）8.84%*S T 天業(yè)（600807）-4.65%4蘇州高新（600736）8.00%張江高科（600895）-4.54%5天健集團（000090）7.31%榮豐控股（000668）-3.79%數(shù)據(jù)來源：東北證券整理，wind1.3.個股重要公告本周，榮盛發(fā)展、陽光城、新城控股、招商蛇口先后陸續(xù)公布了全年銷售數(shù)據(jù)，

3、其 合約銷售額分別同比增長 49.51%、71.25%、74.82%、51.26%，均保持較高增速； 另外榮盛發(fā)展、陽光城為首次邁入千億陣營。此外，萬科于本周公告完成了廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包的交割流程，并已支付投資權益款及 債權轉讓款 201 億元，后續(xù)計劃引入合作方開發(fā)本次交易標的旗下的房地產(chǎn)項目。廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包是由萬科于 2017 年 7 月以 551 億元的價格獲得，標的核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域的 16 宗開發(fā)土地，剩余權益可開發(fā)計容面積達 211 萬平米。表 2：地產(chǎn)板塊個股重要公告公司名稱公告日期公告內容萬科 A1/10公司股東深圳市鉅盛華股份有限公司將持有的萬科 64,860,000

4、股無限售流通 A 股通過質押式回購方式質押給平安證券股份有限公司，同時將華將持有并質押給平安證券股份有限公司的萬科 80,768,434 股無 限售流通 A 股辦理解除質押。截至 1 月 9 日，鉅盛華通過普通證券賬戶直接持有萬科無限售流通 A 股 股票共計 926,070,472 股，占萬科總股本的 8.39%，累計質押股數(shù)為 910,159,667 股，占萬科總股本的8.24%。萬科 A1/9萬科孫公司廣州萬溪累計支付投資權益款及債權轉讓款 201 億元。公司計劃引入合作方共同開發(fā)本次交易標的旗下房地產(chǎn)項目，目前多個意向合作方已分別出具“聯(lián)合投資承諾函”，具體合作事宜上載協(xié)商中。世茂股份1

5、/9公司公開發(fā)行不超過人民幣 35 億元（含 35 億元）公司債券已獲得中國證券監(jiān)督管理委員會證監(jiān)許可。本次債券采取分期發(fā)行的方式，本期債券發(fā)行規(guī)模不超過人民幣 20 億元（含 20 億元），期限為 3 年， 票面利率詢價區(qū)間為 4.3%-5.8%。陽光城1/8公司 2018 年全年實現(xiàn)銷售金額 1628.56 億元，銷售面積 1266.38 萬平方米。其中福建區(qū)域銷售金額 326億元，長三角區(qū)域銷售金額 462 億元，珠三角區(qū)域銷售金額 186 億元。此外 2018 年權益銷售金額 1183.25億元。2018 年 12 月，公司共計獲得 4 個土地項目，新增計容面積 45.73 萬平方米，

6、截至本公告日，公司需按權益承擔對價款 12 億元。此外，通過并購新增土地項目 2 個。新城控股1/9關于 2018 年 12 月份及第四季度經(jīng)營簡報的公告。12 月份公司實現(xiàn)合同銷售金額約 225.33 億元，銷售面積約 220.81 萬平方米。1-12 月累計合同銷售金額約 2,210.98 億元，比上年同期增長 74.82%，累計銷 售面積約 1,812.06 萬平方米，比上年同期增長 95.21%。招商蛇口1/92018 年 1-12 月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積 827.35 萬平方米，同比增加 45.15%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額 1705.84 億元，同比增加 51.26%。榮盛發(fā)展

7、1/7公司累計實現(xiàn)簽約面積 983.40 萬平方米，同比增長 54.73%；累計簽約金額 1,015.63 億元，同比增長49.51%。新華聯(lián)1/8公司董事會收到公司副總裁白峰提交的書面辭職報告。白峰先生因個人原因申請辭去公司副總裁職務，辭職后將不再擔任公司任何職務。數(shù)據(jù)來源：公司公告，東北證券整理3 / 12請務必閱讀正文后的聲明及說明行業(yè)動態(tài)報告2. 行業(yè)政策及新聞國務院批復同意撤萊蕪市，轄區(qū)劃歸濟南市。2017 年，濟南和萊蕪的 GDP 總和為8097.98 億元；2018 年上半年，濟南和萊蕪的 GDP 總和為 4416.66 億元，合并后兩 地經(jīng)濟總量超過煙臺，躍居山東省內排名第二位

8、，與第一位的青島差距進一步縮?。?此外濟南市人口由 732.12 萬人升至 869.75 萬人。本次萊蕪市并入濟南市，濟南市 作為省會城市地位進一步提高，而良好的經(jīng)濟實力、人口總量以及擴大的城市發(fā)展 空間，使得濟南市未來擁有更大的發(fā)展?jié)摿Α１?3：本周重點行業(yè)新聞一覽時間內容01/09國務院批復同意山東省調整濟南市萊蕪市行政區(qū)劃，撤銷萊蕪市，將其所轄區(qū)域劃歸濟南市管轄；設立濟南市萊蕪區(qū)，以原萊蕪市萊城區(qū)的行政區(qū)域為萊蕪區(qū)的行政區(qū)域；設立濟南市鋼城區(qū)，以原萊蕪市鋼城區(qū)的行政區(qū)域為鋼城 區(qū)的行政區(qū)域。這意味著，萊蕪這座地級市將停留在 27 歲，被寫進了歷史。01/10北京市政府正式從東城區(qū)正義路

9、2 號遷往通州區(qū)副行政中心，開啟北京城市副中心時代。根據(jù)新版的北京城市總體規(guī)劃，北京城市副中心是疏解非首都功能的重要承載地，與雄安新區(qū)構成未來北京新的“兩翼”，將打造成為新時代城 市建設發(fā)展的典范。01/10融 360 大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2018 年 12 月全國首套房貸款平均利率為 5.68%，相當于基準利率 1.159 倍，環(huán)比 11 月下降 0.53%；同比去年 12 月首套房貸款平均利率 5.38%，上升 5.58%。在融 360 大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的 35 個 城市首套房貸款平均利率中本月最低值為上海 5.09%，較上月下降 10BP；最高值為武漢 6.24%，較上月下降 2B

10、P。2018 年 12 月全國二套房貸款平均利率為 6.04%，較上月回落 2BP，已連續(xù)兩月出現(xiàn)回落，本月二套貸款平均利率環(huán) 比下降 0.33%。數(shù)據(jù)來源：東北證券整理2018 年各級地方政府爭先推出落戶政策、優(yōu)惠政策以吸引人才落戶，上演一出“人 才大戰(zhàn)”，這一輪人才大戰(zhàn)延續(xù)至今。本周，廣州市針對人才入戶的年齡限制做出寬 松，將學士、碩士和博士的落戶年齡從 35、40、45 周歲調整到 40、45、50 周歲， 并簡化了一系列落戶程序以吸引人才落戶。近兩年由于內陸核心城市、強二線城市 的崛起，各大一線城市其對于人才的吸引力有所減弱，使得四大一線城市也推出了 各類人才吸引政策。我們認為 201

11、9 年各大城市之間的人才大戰(zhàn)將會得到延續(xù)，而 一線城市也必然會加入其中并推出各類優(yōu)惠政策。表 4：本周重要政策性事件一覽時間內容01/08南京市住房保障中心公布了一份“關于調整經(jīng)濟適用房上市辦理要求的通知”，并張貼在房管部門辦理相關手續(xù)的窗口處公示。該“通知”要求，為了優(yōu)化經(jīng)適房上市流程、方便群眾，自 2019 年 1 月 7 日起 取消“經(jīng)適房上市，所有權人應另有住房”的規(guī)定，其他要求不變。01/09繼?？谑蟹艑捜瞬怕鋺魲l件之后，1 月 9 日，?？谑袑τ诜康禺a(chǎn)調控進一步調控，暫停向企事業(yè)單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅（經(jīng)批準的企業(yè)人才周轉房除外）。2018 年 4 月 22 日 2

12、0:00 后 戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套商品住宅（引進人才落戶購房除外）。01/11廣州放寬引進人才入戶的年齡限制。主要修改點：一，不再將符合計劃生育政策作為戶口遷入我市的前臵條件。二，就引進人才入戶條件進行了較大幅度調整：1、放寬引進人才入戶的年齡限制，學士、 碩士和博士分別從 35、40、45 周歲調整到 40、45、50 周歲;2、在落戶流程方面，也進行了簡化和調 整。4 / 12請務必閱讀正文后的聲明及說明行業(yè)動態(tài)報告數(shù)據(jù)來源：東北證券整理3. 土地市場本周周報中土地市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計至 2019 年第一周，即 12 月 31 日-1 月 6 日。新年第一周全國 100 大中城市合

13、計供應土地規(guī)劃建面 1154 萬平米，合計成交土地建筑面積707 萬平米，供需兩淡；當周土地成交樓面均價為 3264 元/平米，溢價率有所上升， 為 10.40%。2019W1 的土地成交均價繼續(xù)攀升，依然是由于成交結構中二線城市占 比較高，達 55%。分城市級別來看，一線、二線、三線城市本周成交土地樓面均價分別為 773 元/平米、5280 元/平米、773 元/平米，土地成交溢價率為 0.0%、11.74%、0.29%。一線城市 土地成交均價的明顯下滑是由于該周土地成交規(guī)模較少且均為工業(yè)用地。圖 3：百城土地供應、成交情況圖 4：百城土地成交均價及溢價率數(shù)據(jù)來源：東北證券，wind數(shù)據(jù)來源

14、：東北證券，wind圖 5：一二三線城市供應土地面積情況圖 6：一二三線城市成交土地面積情況數(shù)據(jù)來源：東北證券，wind數(shù)據(jù)來源：東北證券，wind5 / 12請務必閱讀正文后的聲明及說明行業(yè)動態(tài)報告圖 7：一二三線城市成交土地溢價率數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind4. 房企資金情況本周共有 12 單地產(chǎn)債順利發(fā)行（不包含 ABS、ABN），發(fā)行總量較大，延續(xù)了 2018 年四季度以來的較為寬松的融資環(huán)境，疊加降準的利好。民營房企中新城控股和金 科股份的發(fā)債票面利率較前期明顯下行。表 5：本周房企發(fā)債情況公司 名稱債項評級主體評級發(fā)行規(guī)模發(fā)行期限票面利率利差資金用途債券簡稱性質建發(fā)地產(chǎn)19 建發(fā)地

15、產(chǎn)SCP002地方國有企業(yè)AA+6.000.713.68%1.28%用于歸還發(fā)行人子公司的銀行借款中南建設19 中南建設ABN001 優(yōu)先民營企業(yè)AAAAA+2027.50%4.93%建發(fā)地產(chǎn)19 建發(fā)地產(chǎn)SCP001地方國有企業(yè)AA+7.000.713.70%1.30%用于歸還發(fā)行人本部及子公司的借款濱江集團19 濱江房產(chǎn)CP001民營企業(yè)A-1AA+9.0015.30%2.89%用于歸還發(fā)行人即將到期的中期票據(jù)華夏幸福19 華控 01民營企業(yè)AAA10.001+1+18.20%5.84%用于償還公司已發(fā)行債券的本金和利息華夏幸福19 華控 02民營企業(yè)AAA8.002+18.75%6.21

16、%用于償還公司已發(fā)行債券的本金和利息富力地產(chǎn)19 富力地產(chǎn)SCP001外資企業(yè)AAA15.000.745.50%2.84%用于償還到期超短期融資券,償還金融機構 借款及補充營運資金中糧臵業(yè)19 中糧 01中央國有企業(yè)AAAAAA16.603+33.94%1.56%用于償還公司債券中糧臵業(yè)19 中糧 02中央國有企業(yè)AAAAAA7.005+24.10%1.23%用于償還公司債券。金科19 金科地產(chǎn)民營企業(yè)A-1AA+12.001.006.50%4.15%用途為償還銀行借款6 / 12請務必閱讀正文后的聲明及說明行業(yè)動態(tài)報告股份CP001新城控股19 新城控股MTN001民營企業(yè)AAAAAA10.

17、002+16.00%3.43%用于補充發(fā)行人商業(yè)地產(chǎn)營運資金數(shù)據(jù)來源：wind，東北證券整理表 6：本周交易所地產(chǎn)債成交情況公司名稱債券簡稱剩余期限周成交量（億）票面利率估價收益率（中債）主體評級建發(fā)地產(chǎn)19 建發(fā)地產(chǎn) MTN0012.98144.3%4.01%AA+大連萬達17 大連萬達 MTN0021.2710.445.2%4.73%AAA新城控股19 新城控股 MTN0011.99+110.46.00%5.69%AAA富力地產(chǎn)19 富力地產(chǎn) SCP0010.739.75.5%5.67%AAA富力地產(chǎn)18 富力地產(chǎn) SCP0090.229.65.66%5.37%AAA金科地產(chǎn)19 金科地產(chǎn)

18、 CP0010.997.26.5%6.46%AA+建發(fā)地產(chǎn)19 建發(fā)地產(chǎn) SCP0010.7173.7%3.69%AA+大連萬達17 大連萬達 MTN0011.166.94.8%4.69%AAA萬科18 萬科 SCP0010.146.64.6%3.07%AAA萬科18 萬科 SCP0060.186.53.35%3.13%AAA萬科18 萬科 SCP0070.266.13.13%3.15%AAA中南建設15 中南建設 MTN0011.4566.99%6.93%AA+大連萬達16 大連萬達 MTN0030.695.773.64%4.24%AAA萬科15 萬科 MTN0021.8253.78%3.6

19、0%AAA藍光控股15 藍光 MTN0020.50+24.46.50%7.21%AA+數(shù)據(jù)來源：wind，東北證券整理表 7：近期房企中債隱含評級變動情況公司名稱最新變動日期最新中債隱含評級主體評級融信(福建)投資集團有限公司2018-12-11A+AA+銀億股份有限公司2018-12-24CC冠城大通股份有限公司2018-12-20AA-AA南京豐盛產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司2018-12-26BBBAA-數(shù)據(jù)來源：wind，東北證券整理表 8：房企負面事件跟蹤公司名稱內容銀億股份（1）公司 1 月 5 日公告，為優(yōu)化資源配臵，公司全資子公司寧波銀恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“寧波銀恒房產(chǎn)”）擬

20、與上海奧譽臵業(yè)有限公司（以下簡稱“上海奧譽臵業(yè)”）簽訂股權轉讓協(xié)議，即寧波銀恒 房產(chǎn)擬向上海奧譽臵業(yè)轉讓其控股子公司安吉銀瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“安吉銀瑞房產(chǎn)”）66.47%股權。股權轉讓價為 87,398,225 元（對應的本次擬轉讓的安吉銀瑞房產(chǎn) 66.47%股權的注冊資本金為 3,323.5 萬人民幣），已形成的股東借款本金及利息、其他應收款合計為 575,259,275.38 元，上述金額總計 662,657,500.38 元。7 / 12請務必閱讀正文后的聲明及說明行業(yè)動態(tài)報告（2）公司 1 月 11 日公告，自 2019 年 1 月 3 日起，銀億控股的信用賬戶可能被動減持

21、 277 萬股。新光控股由于受宏觀降杠桿、銀行信貸收縮、民營企業(yè)融資困難等多重因素影響,新光集團流動性出現(xiàn)問題，截至目前，新光集團已經(jīng)發(fā)生多筆債券違約，償債壓力很大，導致新光集團未能按時償付新光控股集團有限 公司 2016 年非公開發(fā)行公司債券（第一期）的本金及利息。新光集團持有公司有限售條件流通股 1,134,239,907 股，占公司總股本 62.0455%，已累計質押公司有限售條件流通股 1,114,901,934 股，占其持有公司股份的 98.2951%，占公司股份總數(shù)的 60.9877。累計司法 凍結 1,134,239,907 股，占其持有公司股份的 100，占公司股份總數(shù)的 62

22、.0455。公司 1 月 4 日公告，新光圓成股份有限公司（以下簡稱“公司”）及全資子公司因資金緊張出現(xiàn)部分債務逾期的情形，部分債務逾期，總額超過 20 億元。數(shù)據(jù)來源：東北證券整理重點事件點評-怎么看前三季度房地產(chǎn)信托數(shù)據(jù)資金信托余額減少，新增增速放緩在資產(chǎn)新規(guī)和銀行理財管理辦法等監(jiān)管政策的影響下，2018 年 3 季度末資金信托余 額 23.14 萬億元，比 2 季度末 24.27 萬億元下降了 1.13 萬億元。自 2011 年以來首次 出現(xiàn)連續(xù)下滑；信托資金余額同比增速連續(xù)三個季度的數(shù)據(jù)分別是 16.60%、4.88%、-5.19%。新增信托資金方面，2、3 季度新增信托金額分別為 1.74 萬億元和 1.78 萬億元，同比去年同期下滑 36.29%和 36.50%。另一方面，受 2017 年的新增項目高峰影響，預 計今年 3 季度開始將有大量信托到期，導致在增速放緩的前提下，3 季度信托資金 余額出現(xiàn)降低。圖 8：信托資產(chǎn)余額圖 9：單季度新增信托金額數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind8 / 12請務必閱讀正文后的聲明及說明行業(yè)動態(tài)報告圖 10：新增信托項目金額與到期信托項目金額對比數(shù)據(jù)來源：東北證券，Wind5.2.房地產(chǎn)信托逆勢小幅升高投向房地產(chǎn)的資金信托在總體