房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績前瞻：市場回暖延續(xù)業(yè)績持續(xù)高增

1、目錄市場回暖延續(xù)，業(yè)績持續(xù)高增地產(chǎn) 2019 年一季度業(yè)績前瞻42019 年一季度 TOP100 房企銷售企穩(wěn)回升4預(yù)收款項高速增長，后續(xù)業(yè)績具備保障4居民中長期貸款持續(xù)增加，房貸利率持續(xù)下行6重點公司 2019 年一季度經(jīng)營情況7投資建議9樓市動態(tài)10成交概覽10庫存動態(tài)12去化周期13房價走勢14土地市場（2019/03/31-2019/04/07）15圖表目錄圖 1：2019 年 1-3 月 TOP100 房企累計銷售額同比增長約 10.7%4圖 2：2019 年 3 月 TOP100 房企單月銷售額同比增加約 29.0%4圖 3：2019 年 1-3 月房企累計銷售增速排行4圖 4：2

2、018 年末主要上市房企（預(yù)收款項+合同負債）/營業(yè)收入的比例為 156%5圖 5：2018 年主要上市房企的毛利率繼續(xù)回升6圖 6：2018 年主要上市房企的凈利率繼續(xù)回升6圖 7：2019 年第一季度居民中長期貸款環(huán)比增長 23.2%6圖 8：2019 年第一季度居民中長期貸款同比增長 7.0%6圖 9：一線城市二手房累計成交同比增長7圖 10：二線城市二手房累計成交同比增長7圖 11：2018 年 11 月至今全國首套房貸平均利率處于下行通道7圖 12：2019 年第一季度一線城市首套房貸平均利率均處于下行通道7圖 13：公司累計銷售金額已接近去年同期水平8圖 14：公司累計銷售面積降幅

3、已明顯收窄8圖 15：2019 年 1-3 月保利地產(chǎn)銷售金額累計同比增長 26.14%8圖 16：2019 年 1-3 月保利地產(chǎn)銷售面積累計同比增長 18.10%8圖 17：2019 年 1-3 月新城控股銷售金額累計同比增長約 23.36%9圖 18：2019 年 1-3 月新城控股銷售面積累計同比增長約 36.18%9圖 19：本周一線城市成交總計同比增速為 38.7%11圖 20：本周二線城市成交總計同比增速為 33.2%11圖 21：本周三線城市成交總計同比增速為-6.5%11圖 22：全部城市今年累計成交同比增速為 14.5%11圖 23：一線城市庫存同比增加 33.2%，去化周

4、數(shù)為 49.5 周14圖 24：二線城市庫存同比增加 1.7%，去化周數(shù)為 28.0 周14圖 25：三線城市庫存同比增加 7.4%，去化周數(shù)為 49.3 周14圖 26：全部城市庫存同比增加 14.8%，去化周數(shù)為 42.9 周14圖 27：百城土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-5.8%、22.4%15圖 28：百城土地成交規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-28.1%、-25.2%15圖 29：百城土地成交總價四周滾動同、環(huán)比為 3.2%、17.4%15圖 30：上周百城土地成交溢價率為 23.5%15圖 31：上周百城土地成交建面/供應(yīng)建面四周滾動比例為 66.1%16圖 32：一線土

5、地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-44.6%、-43.7%16圖 33：一線土地成交規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為 17.8%、20.9%16圖 34：一線土地成交總價四周滾動同比、環(huán)比為 61.2%、-33.3%17圖 35：上周一線土地成交溢價率為 26.2%17圖 36：上周一線土地成交建面/供應(yīng)建面四周滾動比例為 197.5%17圖 37：二線土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為 36.0%、41.1%18圖 38：二線土地成交規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-24.2%、-19.1%18圖 39：二線土地成交總價四周滾動同比、環(huán)比為 22.8%、40.0%18圖 40：上周二線土

6、地成交溢價率為 26.4%18圖 41：上周二線土地成交建面/供應(yīng)建面四周滾動比例為 59.3%18圖 42：三線土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-28.1%、13.5%19圖 43：三線土地成交規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-36.2%、-34.9%19圖 44：三線土地成交總價四周滾動同比、環(huán)比為-33.6%、4.4%19圖 45：上周三線土地成交溢價率為 16.5%19圖 46：上周三線土地成交建面/供應(yīng)建面四周滾動比例為 65.6%20表 1：部分上市房企 2018 年預(yù)收款項與營業(yè)收入情況5表 2：部分上市房企 2019 年第一季度與 2019 年全年業(yè)績前瞻9表 3：主要城市

7、成交信息一覽表（萬平）10表 4：主要城市二手房成交信息一覽表（萬平）12表 5：主要城市庫存信息一覽表（萬平）12表 6：主要城市去化信息一覽表（周）13表 7：主要城市成交均價信息一覽表（元/平方米）14市場回暖延續(xù)，業(yè)績持續(xù)高增地產(chǎn) 2019 年一季度業(yè)績前瞻2019 年一季度 TOP100 房企銷售企穩(wěn)回升2019 年3 月龍頭房企銷售金額大幅增長，累計同比增長約10.7%。2019 年3 月，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售金額約 9308 億元，同比增長約 29.0%，環(huán)比增長約 62.0%；1-3 月累計實現(xiàn)銷售金額約 2.16 萬億元，同比增長約 10.7%，房企銷售表現(xiàn)大幅回暖，

8、其中中型房企銷售整體表現(xiàn)優(yōu)于大型房企。我們以銷售額排名位居前 10 名與位居第 11-30 名的房企為例，上述兩類房企的銷售額 3 月單月增速分別為 20.5%和 29.3%；1-3 月累計增速分別為 2.3%和 8.4%。圖 1：2019 年 1-3 月 TOP100 房企累計銷售額同比增長約 10.7%圖 2：2019 年 3 月 TOP100 房企單月銷售額同比增加約 29.0%120,000100,00080,00060,00040,00020,000060%億元50%40%30%20%10%0%180118021803180418051806180718081809181018111

9、812190119021903-10%14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000070%億元60%50%40%30%20%10%0%180118021803180418051806180718081809181018111812190119021903-10%TOP100房企累計銷售額累計同比TOP100房企單月銷售額單月同比資料來源：億翰智庫，資料來源：億翰智庫，圖 3：2019 年 1-3 月房企累計銷售增速排行60%40%20%0%-20%綠地控股濱江集團龍光地產(chǎn)華潤置地中海地產(chǎn)金地集團金科股份旭輝控股世茂房地產(chǎn)保利地產(chǎn)中南建設(shè)陽光城新城控股招商蛇口雅居

10、樂集團祥生地產(chǎn)藍光發(fā)展融信中國融創(chuàng)中國中梁地產(chǎn)富力地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)萬科A 正榮地產(chǎn)綠城中國碧桂園泰禾集團中國金茂中國恒大華夏幸福-40%資料來源：億翰智庫，預(yù)收款項高速增長，后續(xù)業(yè)績具備保障預(yù)收款項保持快速增長，有力保障后續(xù)業(yè)績繼續(xù)提升。從目前已發(fā)布的房企 2018 年年報看，2018 年末上市房企預(yù)收款項總額持續(xù)上升，同比增長約 41%，同比增速維持在較高水平。個股方面，新城控股、金科股份 2018 年預(yù)收款項的同比增長率較高。截至2018 年末，主要上市房企（預(yù)收款項+合同負債）/營業(yè)收入的比例為 156%，同比增加17 個百分點?？紤]到業(yè)績結(jié)算的滯后性，上市房企后續(xù)的業(yè)績增長具備保障。表 1

11、：部分上市房企 2018 年預(yù)收款項與營業(yè)收入情況2018 年預(yù)收款項+公司簡稱2017 年預(yù)收款項（億元）2018 年營業(yè)收入（億元）2018 年（預(yù)收款項+合同負預(yù)收款項同比增長率萬科A14,0772,977合同負債（億元）5,050債）/（營業(yè)收入）170%24%新城控股25085411,186219%133%招商蛇口355188375385%37%藍光發(fā)展314308510165%62%陽光城402565621110%55%金科股份429412763185%78%資料來源：Wind，圖 4：2018 年末主要上市房企（預(yù)收款項+合同負債）/營業(yè)收入的比例為 156%180%150%12

12、0%90%60%30%0%20142015201620172018資料來源：Wind，受益于前期房價上漲，房企結(jié)算利潤率預(yù)計維持穩(wěn)定。2018 年，上市房企利潤率仍處修復(fù)區(qū)間，原因在于房企業(yè)績結(jié)算具有滯后性，前期房價上漲對利潤率修復(fù)的利好仍在， 主要上市房企的毛利率與凈利率持續(xù)回升。1 新會計準則下為合同負債科目。2 新會計準則下為合同負債科目。3 新會計準則下為合同負債科目。圖 5：2018 年主要上市房企的毛利率繼續(xù)回升圖 6：2018 年主要上市房企的凈利率繼續(xù)回升70%60%50%40%30%20%10%0%20142015201620172018萬科A新城控股招商蛇口藍光發(fā)展陽光城金

13、科股份25%20%15%10%5%0%20142015201620172018萬科A新城控股招商蛇口藍光發(fā)展陽光城金科股份 資料來源：Wind，資料來源：Wind，居民中長期貸款持續(xù)增加，房貸利率持續(xù)下行2019 年 3 月，居民中長期貸款高達 4605 億元，同比增長 22.1%；2019 年第一季度居民中長期貸款為 13800 億元，同比增長 7.0%，環(huán)比增長 23.2%。居民中長期貸款中房貸占比較大，居民中長期貸款的高增長表明居民購房需求正在持續(xù)釋放。圖 7：2019 年第一季度居民中長期貸款環(huán)比增長 23.2%圖 8：2019 年第一季度居民中長期貸款同比增長 7.0%1800015

14、00012000900060003000050%億元40%30%20%10%0%-10%-20%2015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q1-30%15,00012,0009,0006,0003,0000150%億元100%50%0%-50%2019Q1-100%居民中長期貸款環(huán)比增長2011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q1居民中長期貸款同比增速資料來源：Wind，資料來源：Win

15、d，居民中長期貸款高增長印證二手房市場回暖。2019 年第一季度全國核心城市二手房交易市場回暖明顯，其中一線城市、二線城市的二手房成交量快速上升。二手房交易活躍度一定程度上反映了市場的熱度，表明住房需求正逐步釋放。二手房市場表現(xiàn)與房企銷售金額大幅增長相對應(yīng)，市場回暖趨勢愈發(fā)明顯。圖 9：一線城市二手房累計成交同比增長圖 10：二線城市二手房累計成交同比增長40030020010000%萬平-10%-20%-30%-40%2019/3/29-50%1,000800600400200020%萬平15%10%5%0%-5%-10%2019/1/42019/1/112019/1/182019/1/25

16、2019/2/12019/2/82019/2/152019/2/222019/3/12019/3/82019/3/152019/3/222019/3/29-15%2019/1/42019/1/112019/1/182019/1/252019/2/12019/2/82019/2/152019/2/222019/3/12019/3/82019/3/152019/3/22累計成交累計成交同比累計成交累計成交同比資料來源：Wind，資料來源：Wind，注：一線城市包括北京和深圳，二線城市包括：青島、南京、蘇州、杭州、成都、廈門、無錫居民中長期貸款高增長，房貸利率持續(xù)下行，樓市回暖有望持續(xù)。根據(jù)融 36

17、0 數(shù)據(jù)，2019年 3 月全國首套房貸款平均利率為 5.56%，自 2018 年 11 月起處于下行通道。具體城市方面，自 2018 年 9 月起，四大一線城市首套房貸平均利率均處于下行通道。房貸利率的逐步下行將持續(xù)為樓市注入活力，有望增強居民的購房意愿。展望后續(xù)，我們認為市場回暖趨勢或?qū)⒀永m(xù)，持續(xù)看好今年的房地產(chǎn)市場行情。圖 11：2018 年 11 月至今全國首套房貸平均利率處于下行通道圖 12：2019 年第一季度一線城市首套房貸平均利率均處于下行通道5.75%5.70%5.65%5.60%5.55%5.8%5.6%5.4%5.2%5.0%2018-012018-022018-0320

18、18-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-024.8%5.50%2018/112018/122019/012019/022019/03 北京上海廣州深圳 資料來源：融 360 研究，資料來源：融 360 研究，重點公司 2019 年一季度經(jīng)營情況萬科 A：銷量降幅繼續(xù)收窄，累計拿地面積與拿地金額降幅收窄。2019 年 1-3 月，萬科實現(xiàn)累計銷售金額約 1494.4 億元，同比下滑 3.1%；累計銷售面積 924.8 萬平，同比下滑 11.8%。公司累計銷售金額和銷售面積降幅較 1-2 月已

19、有明顯收窄，特別是累計銷售金額已接近去年同期水平。拿地方面，前三月累計拿地建面約 747.6 萬平，同比下降約 14.8%。拿地價款方面，前三月累計拿地總價約 411.5 億元，同比下降約 8.9%。拿地強度方面，公司累計拿地面積/累計銷售面積比例環(huán)比、同比均有所下滑，整體拿地強度出現(xiàn)了一定下降。圖 13：公司累計銷售金額已接近去年同期水平圖 14：公司累計銷售面積降幅已明顯收窄資料來源：Wind，公司公告，資料來源：Wind，公司公告，保利地產(chǎn)：累計銷售增速持續(xù)回暖，拿地態(tài)度趨于謹慎。2019 年 1-3 月，公司累計合同銷售金額 1096.60 億元，同比增長 26.14%；累計銷售面積

20、700.04 萬平方米，同比增長 18.10%。拿地方面，公司 1-3 月累計拿地建面約 286 萬平方米，累計拿地總價約161 億元，累計拿地均價約 5629 元/平米。從拿地強度看，2019 年 1-3 月累計拿地總價同比減少 59.0%，表明公司的拿地態(tài)度趨于謹慎。此外，2019 年 1-3 月公司累計銷售均價為 15665 元/平米，累計拿地均價/累計銷售均價為 35.9%，環(huán)比減少 7.2 個百分點。土地成本進一步減少，可在一定程度上支撐公司未來開發(fā)業(yè)務(wù)的盈利空間。圖 15：2019 年 1-3 月保利地產(chǎn)銷售金額累計同比增長 26.14%圖 16：2019 年 1-3 月保利地產(chǎn)銷

21、售面積累計同比增長 18.10%7006005004003002001000120%億元100%80%60%40%20%2018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/122019/012019/022019/030%5004003002001000100%萬平80%60%40%20%2018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/122019/012019/022

22、019/030%銷售金額累計同比增長銷售面積累計同比增長 資料來源：公司公告，資料來源：公司公告，新城控股：累計銷售增速持續(xù)回暖，土地成本控制合理。2019 年 1-3 月，公司累計合同銷售金額約 467.14 億元，同比增長 23.36%；累計銷售面積約 415.28 萬平方米，同比增長 36.18%，銷售面積延續(xù) 2 月以來的回暖勢頭。2019 年 1-3 月，公司拿地建面累計約 646.3 萬平方米，拿地總價累計約 225.6 億元，拿地均價為 3490 元/平米。此外，2019 年 1-3 月公司累計銷售均價為 11249 元/平米，累計拿地均價/累計銷售均價為31.03%，土地成本控

23、制合理，未來盈利空間較為充裕。圖 17：2019 年 1-3 月新城控股銷售金額累計同比增長約 23.36%圖 18：2019 年 1-3 月新城控股銷售面積累計同比增長約 36.18%300250200150100500140%億元120%100%80%60%40%20%2018/122019/012019/022019/030%250200150100500250%萬平米200%150%100%50%0%2018/122019/012019/022019/03-50%2018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/0

24、92018/102018/112018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/11銷售金額累計同比增長銷售面積累計同比增長資料來源：公司公告，資料來源：公司公告，公司簡稱2018 年業(yè)績（億元）2018 年業(yè)績增速表 2：部分上市房企 2019 年第一季度與 2019 年全年業(yè)績前瞻2018 年 Q12019 年Q1 業(yè)績2019 年 Q1 業(yè)績2019 年業(yè)績2019 年業(yè)績?nèi)f科A337.7320.39%業(yè)績（億元）8.95前瞻（億元）10.74增速前瞻20%前瞻（億元）406.85增速前瞻

25、20%新城控股104.9174.02%3.605.4150%143.337%招商蛇口152.420.42%57.7870.4922%189.6624%藍光發(fā)展22.2462.91%3.024.6755%33.2349%金科股份38.8693.85%1.712.5650%54.8941%資料來源：Wind, 投資建議2019 年初至今，房地產(chǎn)市場呈回暖趨勢。一線城市新房成交量、二手房成交量均大幅提升。核心房企 2018 年預(yù)收賬款充足，利潤率較為穩(wěn)定，盈利增長預(yù)期并未出現(xiàn)顯著改變，長期配置性價比凸顯。重點推薦估值低、成長快的龍頭房企。結(jié)合業(yè)績增速與估值性價比綜合考慮，二線龍頭值得重點配置，建議關(guān)

26、注華夏幸福、新城控股、中南建設(shè)、陽光城、藍光發(fā)展等標的，長期看好萬科 A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、融創(chuàng)中國、中國恒大。樓市動態(tài)成交概覽全線成交環(huán)比提升。本周我們覆蓋的 41 個城市成交 515.8 萬平，環(huán)比提升 2.4%。一線城市環(huán)比降低 17.6%，二線城市環(huán)比提升 11.7%，三線城市環(huán)比降低 1.4%。一二三線城市累計成交量與去年同期相比分別為 38.7%、33.2%、-6.5%，全部城市累計成交量與去年同期相比提升了 14.5%。表 3：主要城市成交信息一覽表（萬平）城市本周成交本周成交環(huán)比今年累計成交累計成交同比去年周均成交今年周均成交周均成交同比備注一線城市北京12.61.9%175

27、.2127.7%9.611.721.9%商品住宅上海28.20.8%363.027.3%24.224.20.0%商品住宅廣州14.9-40.0%242.626.9%18.316.2-11.5%商品住宅深圳3.3-49.1%78.918.3%5.65.3-5.5%商品住宅合計58.9-17.6%859.738.7%二線城市濟南28.814.8%105.810.5%15.916.22.2%商品住宅青島29.148.6%306.3-27.7%29.820.4-31.4%商品住宅杭州14.837.6%173.9-39.6%18.411.6-37.0%商品房南京14.5-16.1%171.0-4.3%1

28、3.511.4-15.4%商品住宅寧波19.730.3%159.1217.3%7.410.642.7%商品住宅蘇州27.066.9%232.913.0%17.315.5-10.4%商品住宅福州4.4-2.9%76.867.4%3.65.142.5%商品住宅武漢30.1-22.0%450.68.1%34.430.0-12.6%商品住宅成都38.929.3%544.81020.9%26.736.336.1%商品住宅長春17.22.1%279.327.5%20.718.6-9.9%商品住宅南昌12.9-10.8%205.210.0%11.713.716.5%商品住宅南寧20.2-9.0%413.51

29、96.7%20.327.635.6%商品房大連4.013.8%35.2-49.7%5.02.8-42.6%商品住宅合計261.511.7%3154.533.2%三線城市吉林4.0-33.1%51.940.7%5.13.7-26.8%商品房東莞7.4-15.7%111.8-4.6%9.67.5-22.7%商品住宅惠州7.152.0%66.92.5%5.34.5-16.6%商品住宅溫州22.75.8%317.049.2%19.021.111.3%商品房泉州6.7-20.9%108.2-2.5%7.77.2-5.9%商品房無錫14.13.2%156.943.9%11.611.2-3.3%商品住宅佛山

30、33.7-24.6%452.030.1%31.630.1-4.5%商品房江陰4.6-16.5%62.3-34.7%6.94.2-39.9%商品房莆田1.6-29.1%44.83.5%2.93.03.6%商品住宅襄陽4.1-43.9%50.523.0%4.13.4-18.9%商品住宅淮安7.336.0%137.8-38.7%12.59.2-26.6%商品住宅泰安4.829.8%59.3-34.3%5.24.0-23.8%商品住宅韶關(guān)2.555.8%36.9-27.4%3.62.5-31.7%商品住宅贛州19.763.5%228.7-11.6%17.615.2-13.3%商品住宅金華4.0-28.

31、3%43.7-12.6%3.93.1-19.0%商品住宅揚州4.031.3%59.7-40.9%7.34.0-45.5%商品住宅汕頭5.810.4%70.8-41.1%6.14.7-23.0%商品住宅鎮(zhèn)江12.1-1.5%202.86.1%14.813.5-8.7%商品房連云港13.548.0%160.4-30.3%13.410.7-20.2%商品房安慶2.139.2%40.3-34.6%3.82.7-28.3%商品房蕪湖3.042.5%35.3-30.4%1.92.420.9%商品住宅鹽城4.2-32.2%71.0-41.4%8.16.4-20.7%商品住宅江門1.9-4.4%18.8-44

32、.7%2.31.3-46.2%商品住宅岳陽4.3-20.4%48.6-13.7%3.83.2-13.7%商品住宅合計195.4-1.4%2636.4-6.5%總計515.82.4%6650.614.5%資料來源：Wind，圖 19：本周一線城市成交總計同比增速為 38.7%圖 20：本周二線城市成交總計同比增速為 33.2%12010080604020060%（萬平方米）40%20%0%-20%-40%-60%40035030025020015010050040%（萬平方米）30%20%10%0%-10%-20%-30%2018-012018-042018-072018-102019-0120

33、19-04本周成交（左軸）累計成交（右軸）2018-012018-042018-072018-102019-012019-04本周成交（左軸）累計同比（右軸）資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖 21：本周三線城市成交總計同比增速為-6.5%圖 22：全部城市今年累計成交同比增速為 14.5%3002502001501005015%（萬平方米）10%5%0%-5%-10%-15%-20%80070060050040030020010030%（萬平方米）25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%0-25%0-20%2018-012018-042018-072018-102019

34、-012019-042018-012018-042018-072018-102019-012019-04本周成交（左軸）累計成交（右軸）本周成交（左軸）累計成交（右軸）資料來源：Wind，資料來源：Wind，二手房：16 城成交環(huán)比提升 20.8%，同比提升 9.0%。本周我們覆蓋的 16 個城市二手房成交 180.1 萬平，環(huán)比提升 20.8%，同比提升 9.0%；今年以來累計成交 1738.3 萬平， 與去年同期相比提升 5.8%。表 4：主要城市二手房成交信息一覽表（萬平）本周成交環(huán)比去年同期成交同比今年累計成交去年累計成交累計成交同比北京29.719.9%35.0-15.2%329.5

35、309.96.3%深圳12.744.1%13.7-7.7%109.9144.8-24.1%青島10.743.1%14.6-26.5%96.9173.8-44.3%南京11.4-29.2%11.7-3.0%137.5127.28.1%蘇州24.811.0%19.229.1%233.3174.533.7%杭州10.446.3%17.6-40.7%109.7135.3-18.9%廈門12.029.3%3.5241.5%109.027.1302.7%成都26.118.0%12.6106.9%270.7148.682.2%南昌4.917.8%0.0-0.00.0-南寧4.46.8%5.3-16.6%66

36、.559.711.5%無錫12.133.0%14.7-17.5%108.6114.0-4.7%大連8.334.7%0.0-68.787.2-21.2%金華6.294.0%8.0-22.6%30.352.9-42.7%江門2.427.2%3.3-27.3%25.228.9-12.7%揚州2.692.2%3.9-32.2%25.635.8-28.4%岳陽1.316.7%2.1-35.6%16.923.1-27.0%總計180.120.8%165.29.0%1738.31642.65.8%資料來源：Wind，庫存動態(tài)全線庫存環(huán)比降低。本周我們覆蓋的 15 個城市庫存 7377.3 萬平，環(huán)比降低 4

37、.4%。其中，一二三線庫存環(huán)比分別為 0.5%、-18.5%、-0.7%。同比數(shù)據(jù)顯示，一二三線庫存分別比去年同期高 33.2%，高 1.7%，高 7.4%。表 5：主要城市庫存信息一覽表（萬平）城市本周庫存上周庫存庫存環(huán)比去年同期庫存庫存同比備注一線城市北京962.4943.02.1%624.754.1%商品住宅上海745.0754.1-1.2%548.135.9%商品住宅廣州816.6826.3-1.2%726.112.5%商品住宅深圳337.2324.73.8%248.935.5%商品住宅一線合計2861.32848.10.5%2147.933.2%二線城市南京0.0343.5-100.

38、0%272.5-100.0%商品住宅蘇州579.1587.6-1.4%609.3-4.9%商品住宅寧波336.4307.29.5%138.6142.8%商品住宅福州304.2307.0-0.9%195.255.9%商品住宅杭州247.8254.8-2.8%227.39.0%商品房二線合計1467.61800.1-18.5%1442.81.7%三線城市惠州72.571.51.4%60.919.0%商品住宅溫州940.6957.4-1.8%788.819.2%商品房南寧690.7692.5-0.3%689.30.2%商品住宅泉州645.1647.7-0.4%577.811.6%商品住宅江陰445.

39、6450.1-1.0%525.0-15.1%商品房莆田254.0249.21.9%196.229.4%商品住宅三線合計3048.43068.3-0.7%2838.07.4%總計7377.37716.5-4.4%6428.814.8%資料來源：Wind，去化周期本周我們覆蓋的 15 個城市去化周數(shù)為 42.9 周。其中，一線城市去化周數(shù)為 49.5 周，二線城市去化周數(shù)為 28.0 周，三線城市去化周數(shù)為 49.3 周。去年同期，一二三線城市去化周數(shù)分別為 53.2 周、31.4 周、67.1 周。表 6：主要城市去化信息一覽表（周）城市本周去化周數(shù)上周去化周數(shù)去年同期去化周數(shù)備注一線城市北京7

40、3.172.2124.7商品住宅上海31.032.029.9商品住宅廣州52.153.854.9商品住宅深圳68.060.864.8商品住宅一線合計49.549.753.2二線城市南京0.031.731.3商品住宅蘇州38.941.545.6商品住宅寧波32.231.941.5商品房福州63.963.167.1商品住宅杭州22.623.512.9商品住宅二線合計28.035.831.4三線城市惠州16.817.014.2商品房溫州46.245.760.0商品房南寧29.527.581.9商品住宅泉州89.588.276.2商品房江陰115.4116.690.9商品房莆田94.384.263.3

41、商品住宅三線合計49.347.667.1總計42.944.850.0資料來源：Wind，圖 23：一線城市庫存同比增加 33.2%，去化周數(shù)為 49.5 周圖 24：二線城市庫存同比增加 1.7%，去化周數(shù)為 28.0 周4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050002016-012016-092017-052018-012018-09庫存（左軸）去化周數(shù)（右軸）（萬平方米）（周）（萬平方米）（周）603,5005045503,000402,50035402,000303025201,500201,00015105001050002016-012016-0920

42、17-052018-012018-09庫存（左軸）去化周數(shù)（右軸）資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖 25：三線城市庫存同比增加 7.4%，去化周數(shù)為 49.3 周圖 26：全部城市庫存同比增加 14.8%，去化周數(shù)為 42.9 周（萬平方米）（周）4,000803,500703,000602,500502,000401,500301,0002050010002016-012016-092017-052018-012018-09庫存（左軸）去化周數(shù)（右軸）（萬平方米）（周）12,0006010,000508,000406,000304,000202,00010002016-012016

43、-092017-052018-012018-09庫存（左軸）去化周數(shù)（右軸）資料來源：Wind，資料來源：Wind，房價走勢全線房價環(huán)比提升。本周我們覆蓋的 2 個一線城市房價為 31987 元/平米，環(huán)比減少11.6%；7 個二三線城市為 9331 元/平米，環(huán)比減少 5.7%。同比數(shù)據(jù)顯示，一線及二三線城市累計成交均價同比去年分別為增加 5.1%、減少 17.1%。表 7：主要城市成交均價信息一覽表（元/平方米）城市本周均價上周均價均價環(huán)比去年平均價格今年平均價格平均價格同比備注一線城市上海2923333326-12.3%28472308768.4%商品住宅深圳555014840814.7

44、%5409853705-0.7%商品住宅一線合計3198736164-11.6%33273349745.1%襄陽816480671.2%702374906.7%商品住宅泰安909287224.2%807387208.0%商品住宅韶關(guān)64986809-4.6%657167052.0%商品住宅金華1288714000-7.9%1354813231-2.3%商品住宅汕頭86669551-9.3%920994362.5%商品住宅江門10676106320.4%1052610322-1.9%商品住宅二三線合計93319894-5.7%111299226-17.1%資料來源：Wind，土地市場（2019/

45、03/31-2019/04/07）1、百城：近期供應(yīng)提升，需求提升，溢價率下行。供應(yīng)方面，百城土地供應(yīng)同比下降、環(huán)比提升：上周土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為 2476.5萬平，近四周滾動同、環(huán)比分別為-5.8%、22.4%，前一周數(shù)據(jù)為 2250.2 萬平、-12.5%、71.2%。成交方面：（1）上周土地成交規(guī)劃建筑面積為 1492.4 萬平，近四周滾動同比、環(huán)比分別為-28.1%、-25.2%，前一周數(shù)據(jù)分別為 2154.0 萬平、-28.1%、15.5%；（2）上周土地成交總價為 393.3 億元，近四周滾動同比、環(huán)比分別為 3.2%、17.4%，前一周數(shù)據(jù)分別為 1004.0 億元、5.6%、

46、60.2%；（3）上周土地成交溢價率為 23.5%，前一周為 25.3%。供需關(guān)系方面，近期百城土地需求供應(yīng)比下降：上周土地成交建面/供應(yīng)建面的四周滾動比例為 66.1%，前一周為 75.9%。圖 27：百城土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-5.8%、22.4%圖 28：百城土地成交規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-28.1%、-25.2%70006000500040003000200010000120%萬平方米100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018/09/09

47、2018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/07-80%70006000500040003000200010000120%萬平方米100%80%60%40%20%0%-20%-40%2018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018/09/092018/09/232018/10/07201

48、8/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/07-60%100城供應(yīng):本周建面同比：四周滾動環(huán)比：四周滾動100城成交:本周建面同比：四周滾動環(huán)比：四周滾動資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖 29：百城土地成交總價四周滾動同、環(huán)比為 3.2%、17.4%圖 30：上周百城土地成交溢價率為 23.5%180016001400120010008006004002000100%萬平方米80

49、%60%40%20%0%-20%-40%2018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018/09/092018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/07-60%30%25%20%15%10%5%2018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/2

50、62018/09/092018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/070%100城成交:本周總價同比：四周滾動環(huán)比：四周滾動100城成交：本周溢價率資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖 31：上周百城土地成交建面/供應(yīng)建面四周滾動比例為 66.1%160%140%120%100%80%60%40%20%2018/06/032018/06/1

51、72018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018/09/092018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/070%成交建面/供應(yīng)建面：四周滾動參考線：100%資料來源：Wind，2、一線：近期供應(yīng)下降，需求下降，溢價率上行。供應(yīng)方面，一線土地供應(yīng)同比下降、環(huán)比下降：上周土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面

52、積為 55.9 萬平，近四周滾動同、環(huán)比分別為-44.6%、-43.7%，前一周數(shù)據(jù)為 60 萬平、-70.7%、-53.8%。成交方面：（1）上周土地成交規(guī)劃建筑面積為 356.0 萬平，近四周滾動同比、環(huán)比分別為 17.8%、20.9%，前一周數(shù)據(jù)分別為 55.8 萬平、-45.5%、-55.9%；（2）上周土地成交總價為 109.0 億元，近四周滾動同比、環(huán)比分別為 61.2%、-33.3%，前一周數(shù)據(jù)分別為 51.8 億元、-0.6%、-66.2%；（3）上周土地成交溢價率為 26.2%，前一周為 0.5%。供需關(guān)系方面，近期一線土地需求供應(yīng)比提升：上周土地成交建面/供應(yīng)建面的四周滾動

53、比例為 197.5%，前一周為 84.4%。圖 32：一線土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-44.6%、-43.7%圖 33：一線土地成交規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為 17.8%、20.9%7006005004003002001000200%萬平方米150%100%50%0%-50%2018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018/09/092018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019/01/132019

54、/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/07-100%6005004003002001000300%萬平方米250%200%150%100%50%0%-50%2018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018/09/092018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03

55、/102019/03/242019/04/07-100%一線供應(yīng):本周建面同比：四周滾動環(huán)比：四周滾動一線成交:本周建面同比：四周滾動環(huán)比：四周滾動資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖 34：一線土地成交總價四周滾動同比、環(huán)比為 61.2%、-33.3%圖 35：上周一線土地成交溢價率為 26.2%450萬平方米800%30%400700%350600%25%300500%20%400%300%15%200%100%10%0%-100%5%-200%0%250200150100502018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018

56、/09/092018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/072018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018/09/092018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019

57、/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/070-5%一線成交:本周總價同比：四周滾動環(huán)比：四周滾動 一線成交：本周溢價率資料來源：Wind，資料來源：Wind，圖 36：上周一線土地成交建面/供應(yīng)建面四周滾動比例為 197.5%300%250%200%150%100%50%2018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018/09/092018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/0

58、22018/12/162018/12/302019/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/070%成交建面/供應(yīng)建面：四周滾動參考線：100%資料來源：Wind，3、二線：近期供應(yīng)提升，需求提升，溢價率上行。供應(yīng)方面，二線土地供應(yīng)同比提升、環(huán)比提升：上周土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為 1297.3 萬平，近四周滾動同、環(huán)比分別為 36.0%、41.1%，前一周數(shù)據(jù)為 961 萬平、7.6%、88.0%。成交方面：（1）上周土地成交規(guī)劃建筑面積為 566.6 萬平，近四周滾動同比、環(huán)比分別為-24.2%、-19.1%

59、，前一周數(shù)據(jù)分別為 1048.6 萬平、-18.5%、20.3%；（2）上周土地成交總價為 181.3 億元，近四周滾動同比、環(huán)比分別為 22.8%、40.0%，前一周數(shù)據(jù)分別為 697.2 億元、26.9%、104.4%；（3）上周土地成交溢價率為 26.4%，前一周為 24.5%。供需關(guān)系方面，近期二線土地需求供應(yīng)比下降：上周土地成交建面/供應(yīng)建面的四周滾動比例為 59.3%，前一周為 70.5%。圖 37：二線土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為 36.0%、41.1%圖 38：二線土地成交規(guī)劃建筑面積四周滾動同、環(huán)比為-24.2%、-19.1%30002500200015001000

60、5000100%萬平方米80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2018/07/012018/07/152018/07/292018/08/122018/08/262018/09/092018/09/232018/10/072018/10/212018/11/042018/11/182018/12/022018/12/162018/12/302019/01/132019/01/272019/02/102019/02/242019/03/102019/03/242019/04/07-80%300025002000150010005000120%萬平方米100%80%60%40%20%