房地產(chǎn)公司內(nèi)審報(bào)告計(jì)劃

1、房地產(chǎn)公司內(nèi)審報(bào)告計(jì)劃房地產(chǎn)公司內(nèi)審報(bào)告計(jì)劃房地產(chǎn)公司內(nèi)審報(bào)告計(jì)劃房地產(chǎn)公司內(nèi)審報(bào)告置業(yè)有限公司建立于2006年，現(xiàn)注冊(cè)資本金人民幣5000萬元，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。當(dāng)前開發(fā)的“xx項(xiàng)目”項(xiàng)目位于安徽省xx市政務(wù)新區(qū)xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側(cè)是xx路。項(xiàng)目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。項(xiàng)目建筑規(guī)劃面積132636平方米，此中：商業(yè)面積約19469平方米，住所面積約112757平方米，社區(qū)服務(wù)面積約350平方米，公廁面積約60平方米。項(xiàng)目多層住所一期共12棟樓（414套）、二期共11棟樓（356套）均已所有售罄，分別于2009年10月、2

2、010年12月所有交托使用。小高層住共6棟樓（住所320套、門面房178間），最后一批房源于2012年12月交托使用。因?yàn)閤x項(xiàng)目已進(jìn)入工程決算掃尾階段，因此本次內(nèi)審重視在于以下幾個(gè)方面：經(jīng)過對(duì)樓盤的已銷售及待售物業(yè)的梳理，從而對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行一次測(cè)算；經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目主要稅種的測(cè)算，從而計(jì)算公司尚需繳納的主要稅款；其余一些需要關(guān)注的事項(xiàng)。一、xx項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算1、銷售收入項(xiàng)目整個(gè)樓盤可銷售面積131613.68平米（不含小區(qū)配套物業(yè)744.61平米及地下人防4344.32平米），此中：住所107133.6平米、沿街商業(yè)14071.07平米、存儲(chǔ)室及地下車位10409.01平米。截止內(nèi)審

3、日，已實(shí)現(xiàn)銷售面積合計(jì)113564.46平米，此中：住所104729.46平米，沿街商業(yè)1575.6平米，存儲(chǔ)室及車庫7259.39平米。尚余待售物業(yè)合計(jì)18049.22平米，待售物業(yè)主假如小高層沿街商業(yè)門面房合計(jì)12495.47平米及部分車庫存儲(chǔ)室，住所除小高層尚余套大戶型外已所有售罄。聯(lián)合已售及節(jié)余房源進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目估計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷售額44894.05萬元，詳見下表。項(xiàng)目銷售完成狀況及待售物業(yè)一覽表單位：萬元2、項(xiàng)目工程總投資估計(jì)項(xiàng)目工程投資成本估計(jì)約29360.94萬元（不含資本化利息1003萬元），此中：土地價(jià)款5024萬元、建筑安裝工程成本19681.8萬元，單方可售面積工程成本為2

4、307元/平米。截止2012年12月下旬已賬面實(shí)質(zhì)支付各項(xiàng)工程款26820萬元，尚需支付各項(xiàng)工程尾款約2500多萬元。主要集中是浙江長(zhǎng)城、舜杰建設(shè)兩家公司，浙江長(zhǎng)城約785萬元，舜杰建設(shè)約1250萬元（最后以決算為準(zhǔn)），見下表：3、xx名稱項(xiàng)目整體效益測(cè)算以下表，xx項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目?jī)羰找婕s5528.94萬元，項(xiàng)目成本凈利率18.2%，銷售凈利率12.3%。以上測(cè)算是將所有物業(yè)視同所有銷售辦理，不考慮物業(yè)出租等要素的影響從當(dāng)前來看，銷售物業(yè)回籠資本已基本回收投入工程成本，但不可以產(chǎn)生收益。該樓盤收益空間主要來取決于后期沿街商業(yè)房的銷售狀況，沿街商業(yè)門面房可售面積14071.07平米，已銷售1575

5、.6平米，尚余12495.47平米待售，估計(jì)尚可實(shí)現(xiàn)銷售額1.161億元。因此，加大對(duì)商業(yè)房的銷售力度、縮短銷售周期、加快資本回籠是降低資本成本、節(jié)儉管理開銷從而使公司效益最大化的重點(diǎn)所在。小區(qū)節(jié)余車庫、存儲(chǔ)室只管產(chǎn)值較?。ê嫌?jì)約565萬元），但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目收益仍是有必定影響的。二、主要稅種及稅收狀況1、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附帶依據(jù)以上測(cè)算的銷售額及現(xiàn)行的稅率，xx項(xiàng)目項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附帶稅合計(jì)2491.59萬元，此中：多層住所1099.8萬元，小高層及商業(yè)1391.79萬元，見下表：2、土地增值稅名稱的土地增值稅清理，從理論上講假如將多層住所與6棟小高層住所（包含基層商業(yè)）作為兩個(gè)獨(dú)立體進(jìn)行清理，

6、稅負(fù)應(yīng)當(dāng)是最低的，但xx項(xiàng)目開發(fā)分期的實(shí)質(zhì)狀況不用然支持這類清理方法。怎樣使該項(xiàng)目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負(fù)，待下一步咨詢稅務(wù)部門及稅務(wù)師所后有關(guān)人士后再進(jìn)行一次測(cè)算。為測(cè)算該項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益供給數(shù)據(jù)，現(xiàn)將xx項(xiàng)目作為一個(gè)開發(fā)主體整體進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目應(yīng)繳納增值稅1436.6萬元。土地增值稅計(jì)算表單位：萬元3、各項(xiàng)稅金實(shí)質(zhì)繳納狀況項(xiàng)目項(xiàng)目于2007年開始繳納各樣稅款，截止2012年12月，xxxx置業(yè)有限公司已向國(guó)家累計(jì)繳納稅款合計(jì)2645.59萬元，此中：營(yíng)業(yè)稅1626.45萬元，土地增值稅292.57萬元，公司所得稅460.88萬元。詳見下表。4、公司尚需繳納主要稅收名稱項(xiàng)目至所有

7、銷售完成清盤，尚需繳納營(yíng)業(yè)稅等主要稅種金額合計(jì)3336.72萬元，此中：營(yíng)業(yè)稅618.25萬元；土地增值稅1144萬元；公司所得稅1382.1萬元，見下表：三、其余需要關(guān)注的事項(xiàng)1、對(duì)于營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)問題截止內(nèi)審日，xxxx置業(yè)有限公司賬面歷年累計(jì)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入11140萬元（此中：2010年確認(rèn)收入10941萬元），賬面預(yù)收賬款（房款）余額為21471萬元。從xx名稱工程實(shí)質(zhì)進(jìn)度來看，樓盤已完工查收且已交托使用，這些預(yù)收的房款應(yīng)當(dāng)具備收入確認(rèn)條件，按規(guī)定應(yīng)在當(dāng)年報(bào)表確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，反應(yīng)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)收益并上繳公司所得稅。但報(bào)表確認(rèn)收入、收益后，上繳稅款可能會(huì)給公司年關(guān)年初資本帶來必定的壓力。xx公

8、司在確認(rèn)收入時(shí)適合提升銷售成本，待所得稅清理時(shí)再作調(diào)整以緩解資本壓力，免得稅務(wù)部門以為延緩納稅等帶來不用要的麻煩。2、內(nèi)部單位走賬形成的長(zhǎng)久掛賬不可以獲得辦理置業(yè)公司“其余對(duì)付款”科此刻波及內(nèi)部單位有近10家，此中有借方有貸方，這些掛賬的來往款與對(duì)方單位未形成實(shí)時(shí)對(duì)賬、互相獨(dú)立。建議對(duì)公司內(nèi)部各公司之間的來往業(yè)務(wù)進(jìn)行一次清理，應(yīng)收、對(duì)付款能并的就歸并，多方債權(quán)債務(wù)經(jīng)過三方協(xié)議等方式進(jìn)行處理。同時(shí)外面單位賬款年關(guān)應(yīng)獲得對(duì)方單位確認(rèn)函，核實(shí)債權(quán)債務(wù)。減少關(guān)系資本交易的數(shù)額，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3、地下車庫問題在查對(duì)項(xiàng)目可售房源時(shí)，發(fā)現(xiàn)該第一期多層獲得的預(yù)售贊同證和房子面積測(cè)繪報(bào)告中都沒相對(duì)于地下車庫的數(shù)據(jù)，而第二期多層獲得預(yù)售贊同證和房子面積測(cè)繪報(bào)告都相對(duì)于地下車庫