房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)（第三版）第02章房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則

1、第二章 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則一、獨(dú)立、客觀、公正原則 獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。獨(dú)立：是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響。 客觀：是要求房地產(chǎn)估價(jià)師要從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來(lái)面目進(jìn)行估價(jià)，盡可能地減少主觀意志、好惡、情感和偏見(jiàn)對(duì)估價(jià)過(guò)程和估價(jià)結(jié)論的影響。 公正：是要求在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒任何一方，特別是不可有意無(wú)意地偏向委托方。二、合法原則 房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是評(píng)估房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。 遵循合法原則并不

2、意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為哪種狀況的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是必須做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀，但也可能不是現(xiàn)狀，而是有關(guān)規(guī)定或合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況。依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益可分為依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及依法判定的使用權(quán)利、處分權(quán)利、其他權(quán)利等。 三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是由估價(jià)目的決定的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一

3、般用公歷年、月、日表示。四、替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相近的房地產(chǎn)。同一供求圈，是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)指明了兩點(diǎn)：在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在近期交易價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，還要考慮相似房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。 五、最高最佳使用原則 最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法最高最佳利用下的價(jià)值。最高最佳使用必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。最高最佳利用具體包括下列四個(gè)方面：最佳用途；最佳規(guī)模；最佳集約度；最佳檔次。六、謹(jǐn)慎原則(1)在運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。(2)在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。(3)在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)