蝶翠華庭項目可行性初步分析

1、蝶翠華庭項目可行性初步分析 項目背景及概況蝶翠華庭項目為首特居住規(guī)劃區(qū)（原指首鋼特殊鋼廠用地）的一部分。首特居住區(qū)規(guī)劃總建筑面積約為150萬平方米，劃分為9塊地，地上物基本已拆平，現(xiàn)開發(fā)地塊為2#地和5#地。蝶翠華庭位于2#地，占地約13公頃。蝶翠華庭東側(cè)是5#地，為榮豐2008項目。蝶翠華庭庭開發(fā)商商為香港港上市公公司威新新集團的的下屬公公司北京港港旅房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司，總總建筑面面積約334萬平平方米，11棟棟住宅樓樓，分三三期開發(fā)發(fā)。其中中一期33棟住宅宅樓，總總建筑面面積約為為10萬萬平方米米，于220011年3月月開工。在20002年蝶蝶翠華庭庭曾開展展了一系系列的營營銷策劃劃

2、活動，進行項項目強勢勢推銷，但是銷銷售情況況不好。在20002年年7月份份，一期期2.66公頃的的土地、1棟住住宅樓全全部和11棟住宅宅的211層229層抵抵押給了了銀行。我們初步步認(rèn)為，該項目目在于產(chǎn)產(chǎn)品定位位方面出出現(xiàn)偏差差，導(dǎo)致致項目銷銷售無力力，銷售售回款與與工程款款之間的的資金鏈鏈條斷開開了。 項目目環(huán)境分分析蝶翠華庭庭項目位位于宣武武廣外大大街3005號，蓮花池池東路南南側(cè)，北邊為連接西西二環(huán)與與西三環(huán)環(huán)的蓮花花池東路路，西接接規(guī)劃中中的首特特西路，東臨規(guī)規(guī)劃中的的三里河河南沿線線路，南南規(guī)劃中中的首特特南路商商業(yè)街。該區(qū)域為為西南二二、三環(huán)環(huán)路之間間，緊鄰鄰北京西西站，有有多條公

3、公交線去去往公主主墳、中中關(guān)村、西單、國貿(mào)、亞運村村等區(qū)域域，出行行便利。居住環(huán)境境較為一一般，地地塊西側(cè)側(cè)有很多多臨時搭搭建的供供外來人人口居住住的小平平房，西西南側(cè)的的蓮花河河全天散散發(fā)著污污濁的臭臭氣。北北側(cè)為繁繁忙的京京九線，噪音比比較大。我們認(rèn)為為，該區(qū)區(qū)域不具具備作為為純住宅宅區(qū)或純純商務(wù)區(qū)區(qū)的條件件。 項目目市場分分析及預(yù)預(yù)測 區(qū)區(qū)域在售售項目主主要為：蝶翠華華庭、榮榮豐20008、久居名名園、廣廣華軒。項目銷售均價價主力戶型型蝶翠華庭庭64000大1居、大2居居、大33居榮豐2000874000久居名園園75000廣華軒68000榮豐20008項項目在220022年初將將部分大

4、大戶型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為小戶戶型后，一直保保持著旺旺盛的銷銷售勢頭頭。小戶戶型自220022年7月月份至今今已銷售售出8663套，銷售面面積為22.4萬萬平方米米，銷售售均價為為76556元/平方米米，銷售售總額11.877億元。我們認(rèn)為為，隨著著該區(qū)域域市場和和客戶逐逐步成熟熟，小戶戶型細(xì)分分市場競競爭將會會越來越越激烈，但是小小戶型的的市場空空間和發(fā)發(fā)展?jié)摿α€是極極大的。 經(jīng)濟濟分析蝶翠華庭庭項目二二、三期期的住宅宅總面積積約為221萬平平方米，減去22層地下下室（約約2萬平平方米），地上上可售面面積約119萬平平方米。投資估算算分析表表項目取費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（元/建建筑平米米）建筑面積積（平方方米）總投資

5、額額（萬元元）1.土地地出讓金金7231900000137337 2.城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費100190000019000 3.前期期工程費費401900000760 4.建安安工程費費200001900000380000 4.1土土建150001900000285000 4.2內(nèi)內(nèi)部裝修修500190000095000 5.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費120190000022800 6.公用用設(shè)施建建設(shè)費75190000014255 7.貸款款利息40 1900000769 8.不可可預(yù)見費費61 190000011622 9.銷售售費用222190000042188 10.管管理費用用95 190

6、000018011 11.銷銷售稅金金411 190000078033 12.小小計38877 1900000738556 13.銷銷售均價價74000 19000001406600 14.11投資收收益率220%-凈利潤潤11400 1900000216556 轉(zhuǎn)讓費18122 1900000344223 單位成本本56999 19000001082278 14.22投資收收益率115%-凈利潤潤907 1900000172332 轉(zhuǎn)讓費21599 1900000410225 單位成本本60466 19000001148880 14.33投資收收益率110%-凈利潤潤644 1900000122334 轉(zhuǎn)讓費25522 1900000484885 單位成本本64399 190