2022年綠城中國業(yè)務(wù)布局及競爭優(yōu)勢分析

1、2022年綠城中國業(yè)務(wù)布局及競爭優(yōu)勢分析1、綠城中國基本情況綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）于 1995 年在杭州成立，創(chuàng)始人 為宋衛(wèi)平。2006 年 7 月，綠城中國于香港聯(lián)交所上市，并先后引入九龍倉集團、 中交集團等作為戰(zhàn)略股東，發(fā)展為一家混合所有制房企。綠城中國堅持“品質(zhì)為先”的理念，努力打造“理想生活綜合服務(wù)商”品牌，布 局房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游，將業(yè)務(wù)分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和“綠城+”三大板塊，其中 重資產(chǎn)板塊聚焦房產(chǎn)開發(fā)，輕資產(chǎn)板塊覆蓋房產(chǎn)代建，“綠城+”包括理想小鎮(zhèn)、 地產(chǎn)金融、綠城商業(yè)、城市更新、綠城康養(yǎng)、房屋 4S、科技裝修七大業(yè)務(wù)。經(jīng)過 28 年的發(fā)展，公司已經(jīng)連續(xù) 1

2、7 年獲“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力 TOP10”， 客戶滿意度連續(xù) 10 年全國領(lǐng)先。公司“戰(zhàn)略 2025 規(guī)劃”明確，未來 5 年公司堅 守主業(yè)的同時，兼顧體制機制創(chuàng)新和新興業(yè)務(wù)拓展，有望實現(xiàn)從“有質(zhì)量發(fā)展” 向“高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)變。公司輕重并舉，自投和代建銷售均高速增長。2021 年公司總合約銷售金額達 3509 億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長 21.3%；總合約銷售面積為 1557 萬平米，同比增長 12.4%。其中，自投銷售金額為 2666 億元，同比增長 24.2%；代建銷售金額為 843 億元，同比增長 13.2%。圖：公司的合約銷售金額綠城中國為混合所有制企業(yè)，是大型央企中交集團的

3、并表子公司。中交集團、九 龍倉、新湖中寶分別持有 28.32%、22.29%和 8.94%的股權(quán)，公司創(chuàng)始人宋衛(wèi)平持 股 8.68%，其他公眾股東持股 31.77%。2、綠城中國規(guī)模和品質(zhì)行業(yè)領(lǐng)先2018 年，公司優(yōu)化組織架構(gòu)、確立“品質(zhì)為先，兼顧其他”的戰(zhàn)略后，加快周轉(zhuǎn)， 合約銷售額規(guī)模加速增長。2019 年，公司合約銷售金額突破 2000 億元；2021 年 公司合約銷售金額達 3509 億元，在行業(yè)下行階段仍創(chuàng)歷史新高，同比增長 21.3%。 根據(jù)克而瑞操盤口徑房地產(chǎn)銷售金額排名，2021 年綠城中國排名行業(yè)第 7。公司輕重協(xié)同發(fā)展，代建業(yè)務(wù)是規(guī)模高速增長的重要補充。2021 年，公司總

4、合約 銷售額 3509 億元，自投項目和代建項目銷售金額分別占比 76%和 24%。受益于 公司行業(yè)領(lǐng)先的產(chǎn)品力和高客戶滿意度，公司自投項目和代建項目銷售均價均高 于行業(yè)平均水平。圖：2021 年公司自投項目和代建項目銷售占比公司積極拓寬投資渠道，提高收購、城市更新等非公開市場拿地比例，實現(xiàn)投資 與銷售同步增長。截至 2021H1，公司總土儲為 6034 萬平米，為公司未來銷售規(guī) 模增長提供支撐；公司土儲權(quán)益比為 57.9%，保持穩(wěn)定，有利于公司未來穩(wěn)定釋 放利潤。在招拍掛市場高溢價率拿地的背景下，公司通過踩對拿地周期以及多元渠道拿地， 有效控制拿地成本。2021H1，公司平均樓面地價為 71

5、77 元/平米，土儲平均成本/ 售價比例為 25.4%，預(yù)計未來能夠保持合理的利潤率水平。公司深化“區(qū)域聚焦，城市深耕”戰(zhàn)略，聚焦長三角、環(huán)渤海等核心城市群的優(yōu) 質(zhì)土儲，重點布局抗風(fēng)險能力高、周轉(zhuǎn)快的一二線城市及優(yōu)質(zhì)三四線城市。 2021H1，按貨值口徑，公司總土儲中長三角和環(huán)渤海區(qū)域分別占比 54%和 22%； 一線、二線和三四線城市分別占比 14%、60%和 25%。公司致力于產(chǎn)品譜系標準化，從產(chǎn)品端提高運營效率。在宋衛(wèi)平主導(dǎo)時期（2018 年之前），公司早期產(chǎn)品各具特色，是“高品質(zhì)”的代名詞，但可復(fù)制性弱、單項 目成本高。2018 年起，公司加強產(chǎn)品標準化建設(shè)，通過系統(tǒng)性梳理經(jīng)典產(chǎn)品，搭

6、 建出 8 大系列、22 個品類、22 種風(fēng)格的多維度、立體化、規(guī)?；?、可持續(xù)的產(chǎn)品 譜系。在此基礎(chǔ)上，公司鏈接標準化信息平臺，使得 80%的常規(guī)項目可應(yīng)用標準 化成果。2020 年，公司整體項目周轉(zhuǎn)運營提速，從拿地至設(shè)計方案定稿、開工、 開盤和交付分別同比提速 27%、27%、29%和 7%。3、調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長，重塑品質(zhì)標桿3.1調(diào)整架構(gòu)、業(yè)務(wù)整合自 2006 年上市以來，公司三次引入戰(zhàn)略投資者，分別為 2012 年引入香港九龍倉、 2014 年引入國企中交集團以及 2020 年引入民營房企新湖中寶。公司通過協(xié)同戰(zhàn) 略投資者資源，拓寬拿地渠道和融資渠道，降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。2012 年

7、 6 月，公司引入港資房企九龍倉作為戰(zhàn)略性股東，向其定向發(fā)行股票和永 久次級可轉(zhuǎn)換股可贖回證券，共募得約 51 億港元，令公司凈資產(chǎn)負債率自 2011 年的 148.7%大幅下降至 2012 年的 49.0%，同時九龍倉成為公司第二大股東。 2014 年 12 月，公司經(jīng)歷股東股權(quán)買賣、管理層變動等波折后，引入戰(zhàn)略股東大 型央企中交集團，中交集團以 60.15 億港元從宋衛(wèi)平、夏一波及壽柏年手中收購 公司約 5.25 億股股份，2015 年 5 月繼續(xù)增持 1 億股股份成為公司單一最大股東。此后，公司境內(nèi)外融資享有中交集團的資信支持，融資成本屢創(chuàng)新低，平均融資 成本自 2015 年 7.3%大

8、幅下降至 2021H1 的 4.6%。同時，公司加強和中交集團項 目合作，拓寬拿地渠道并著眼于核心一二線城市，拿地規(guī)模進一步提升。 2020 年 5 月，公司引入同為浙江起家的老牌民營房企新湖中寶作為戰(zhàn)略股東，向 其定向發(fā)行 3.23 億股份，募得 30.7 億港元，新湖中寶成為第三大股東。2019 年 12 月以來，公司收購新湖中寶多個優(yōu)質(zhì)項目部分股權(quán)，迅速補充優(yōu)質(zhì)土儲資源。公司自 2015 年起從“傳統(tǒng)房地產(chǎn)”向“理想生活綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，將業(yè)務(wù)分為 重資產(chǎn)（即傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)）、輕資產(chǎn)（即代建業(yè)務(wù)）以及“綠城+”（即綜合新興業(yè) 務(wù)）三大板塊。2018 年張亞東任公司執(zhí)行董事兼行政總裁后，公司

9、提出“三年 （20192021）發(fā)展規(guī)劃”，明確“自投業(yè)務(wù)品質(zhì)為先、代建業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)先、綜合 業(yè)務(wù)不斷創(chuàng)新”的發(fā)展目標，提出“堅守產(chǎn)品品質(zhì)第一品級、保持客戶滿意度第 一身位、綜合業(yè)績位列第一陣營、基本完成綜合產(chǎn)業(yè)布局、確保經(jīng)營效益穩(wěn)步提 升”的發(fā)展任務(wù)。目前重資產(chǎn)開發(fā)仍是公司主業(yè)，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)已成功分拆上 市，未來“綠城+”業(yè)務(wù)中有望孵化出第二增長曲線。隨著“三年（20192021）發(fā)展規(guī)劃”的逐步實現(xiàn)，2020 年公司提出“戰(zhàn)略 2025 規(guī)劃”，以打造“TOP10 中的品質(zhì)標桿”為核心目標，九大重點業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展， 2025 年公司的重資產(chǎn)目標合同額為 4500 億元，輕資產(chǎn)目標合同額為 1

10、500 億元， “綠城+”板塊目標合同額為 400 億元。圖：戰(zhàn)略 2025 規(guī)劃3.2區(qū)域聚焦、優(yōu)化土儲公司的投資管控機制不斷完善，以快周轉(zhuǎn)、確保盈利能力為導(dǎo)向。過去五年公司 拿地規(guī)模快速增長；為了控制拿地成本，2019 年起公司加大非公開市場拿地力度， 即使在趨嚴的限價政策下，新增項目仍能保持合理的利潤率。2021H1，公司新增 土儲 1186 萬方，平均拿地成本為 9126 元/平米；按貨值計，其中 32%來自非公開 市場。為了加快周轉(zhuǎn)，公司堅持“區(qū)域聚焦，城市深耕”的策略，重點補充長三角、環(huán) 渤海等核心城市群的土儲，且重點投資去化較快的一二線城市。2021H1，按貨值 計，公司新增土儲

11、中長三角和環(huán)渤海區(qū)域分別占比 50%和 23%，一二線城市占比 達 78%。為了解決歷史遺留的高價地項目，優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，公司在 2018、2019 年將受市場 環(huán)境變化和限價政策影響的大部分項目計提減值虧損；同時，積極去化不良庫存， 2018 年公司存量房源去化率達 63%。隨著歷史遺留問題的逐步出清，2018 年之后 公司凈利潤率逐年改善；考慮到 20192020 年公司拿地成本較低且補貨充足，我 們認為公司未來 2 年將保持穩(wěn)健的盈利能力。受益于公司的拿地策略和土儲結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，公司自投項目合約銷售去化率、 回款率均保持行業(yè)較高水平。3.3財務(wù)改善、效率提升受益于中交集團的資信支持，公司

12、融資渠道拓寬。2016 年以來，公司曾多次借助 中交集團資信支持，發(fā)行境外美元永久證券等，拓寬融資渠道。隨著融資能力的提升，近年來公司平均融資成本呈下降趨勢，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 2021H1 平均融資成本處于 5 年內(nèi)最低點，達 4.6%，較 2020 年末下降 0.3 個百分 點；1 年內(nèi)到期有息負債約為 301.1 億元，占總借貸的 23.5%，較 2020 年末下降 93.8 個百分點；現(xiàn)金短債比達 2.0，流動性充足。2018 年起公司重點提升運營能力、人均效能和利潤率，從組織架構(gòu)、運營管理、 激勵機制、產(chǎn)品標準化等多個方面進行優(yōu)化。 1） 精簡組織架構(gòu)：整合職能中心及下屬單位，城市公

13、司采取項目群管理模式， 精簡人員配置，促進業(yè)務(wù)融合。 2） 優(yōu)化運營體系：構(gòu)建大運營體系來縮短管理鏈條，提高運營和決策效率。 3） 為了激發(fā)管理層和員工動能，公司出臺了覆蓋短中長期激勵的共贏機制，實 行項目跟投和股權(quán)激勵計劃。 4） 致力于提高產(chǎn)品標準化程度，供應(yīng)鏈端加強戰(zhàn)略集采，在保證品質(zhì)的前提下， 降低建造成本和動態(tài)成本。公司降本增效成果顯著，2020 年，公司項目周轉(zhuǎn)實現(xiàn)全流程提速，開工/開盤/股 東投入回正/交付分別同比提速 27%、29%、21%和 7%；經(jīng)營效能也迅速提高， 公司人均在建面積為 11000 平米，同比提升 15.0%，首開貨值比為 30%，同比增 長 7 個百分點。隨著降本增效措施的持續(xù)推進，公司管理費用/權(quán)益銷售額比例、銷售費用/權(quán)益銷 售額比例自 2018 年以來持續(xù)下降。3.4