園區(qū)物業(yè)弱電及智能化系統(tǒng)管理方案

1、園區(qū)物業(yè)弱電及智能化系統(tǒng)管理方案根據(jù)本物業(yè)的實際情況，結合我司對智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，制定如下管理方案：一、智能化系統(tǒng)的配置消防控制系統(tǒng)信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)CCTV監(jiān)控系統(tǒng)樓宇訪客對講系統(tǒng)家庭安全防范報警系統(tǒng)離線式電子巡更系統(tǒng)建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)一卡通門禁管理系統(tǒng)背景音響廣播系統(tǒng)自動化抄表系統(tǒng)電子公告系統(tǒng)家庭智能化系統(tǒng)物業(yè)計算機管理系統(tǒng)二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護建立一支設備運行及維護人才隊伍我們將從公司管理寫字樓的骨干隊伍中抽調(diào)多名專業(yè)技術人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍，以專業(yè)的弱電工程師為主體，提前介入熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統(tǒng)設計、安裝單位）對所有技術

2、人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。管理人員的業(yè)務素質(zhì)培訓我們將對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。建立設備技術檔案我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。建立設備運行檔案我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)、離線式電子巡更系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、自動化抄表系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)物業(yè)計算機管理系統(tǒng)等的實時運行設備的臺帳，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指

3、掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。建立供貨商檔案我們將對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應單位、原始檔案和技術參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。做好業(yè)主入住裝修管理和系統(tǒng)應用培訓業(yè)主能否正確使用室內(nèi)智能化系統(tǒng)，是體現(xiàn)智能住宅先進性的重要環(huán)節(jié)，是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵，我們將從第一位入住業(yè)主開始，通過提供詳細的竣工資料和現(xiàn)場裝修進行督導，來確保系統(tǒng)的完好性，同時對業(yè)主進行正確使用的操作指導。處理好入住初期的誤報警問題明豐綠都的智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受和熟悉的過程。在這

4、過程中，各種誤操作隨時可能出現(xiàn)，造成報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分及處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)的關鍵。我們將根據(jù)實際情況在入住初期設定一個N秒滯后報警（可由軟件實現(xiàn)），當住戶誤操作時，可在N秒內(nèi)通過室內(nèi)的操作鍵盤，解除報警，這樣就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初用頻繁誤報警的問題。日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法來確保設備安全運行。1、維護內(nèi)容日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號日常檢查記錄；軟件測試。例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號傳輸階段性檢查、記錄；軟件測試。臨檢：

5、對日常維護工作、例檢工作進行監(jiān)督，對其工作成果進行測評。2、維護方式月檢 222222222季檢2、定期檢查維護（例檢）1、一般性檢查維護（日檢）年檢3、臨時抽樣檢查維護（臨檢）3、維修計劃小修計劃：根據(jù)日常記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修計劃。中修計劃：根據(jù)季檢記錄及報告、年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。大修計劃：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。4、智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)項目根據(jù)現(xiàn)有掌握的資料，結合以往物業(yè)管理的經(jīng)驗，我們制定了以下的維護保養(yǎng)項目表。該表將根據(jù)以后掌握的資料進行補充、調(diào)整和深化。（如下表）類別對 象項 目標 準日常維護日檢月檢季檢年檢臨檢消防控制系統(tǒng)煙

6、感探測器測試靈敏度用火災測探試驗器檢驗符合標準手動報警按鈕外觀、接觸靈敏度符合使用標準聲光報警器外觀、聲、旋光性能符合使用標準聯(lián)動控制器外觀、性能、自控符合使用標準CCTV監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定，調(diào)節(jié)旋鈕靈敏控制器、畫面分割器、錄像機外觀清潔無塵、擺放有序接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠，畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰，干擾信號小攝像頭外觀清潔、完整、無破損、防水浸安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)線聯(lián)接可靠攝像性能視頻信號清晰、完整、失真小，控制靈敏可靠離線式智能巡更系統(tǒng)信息發(fā)生器

7、、固定接觸器測試接觸器靈敏度符合使用標準建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)化系統(tǒng)BA主機、繼電器外觀清潔、完整、無破損、防水浸安裝與連接安裝牢固、聯(lián)線連接可靠、各觸頭無燒蝕、過熱控制性能末端信號接受靈敏，完整符合標準傳感器、閥門外觀清潔、完整、無破損、防水浸顯示、接觸靈敏度符合使用標準測試靈敏度符合使用標準控制性能設備聯(lián)動符合使用標準電子公告系統(tǒng)顯示屏外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良顯示性能清晰、穩(wěn)定 控制器（計算機等）外觀清潔無塵、擺放有序接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良控制性能隨時調(diào)整顯示狀態(tài)、內(nèi)容家庭安全防范報警系統(tǒng)探測器、報警按鈕、接收器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、無堵塞遮蓋接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良控制性能各性能控制鍵有旋鈕靈敏、可靠周界防范管理系統(tǒng)主機外觀及布置清潔無塵、接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良性能可靠、方便、快捷紅外探測器外觀及布置清潔無塵、接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良性能可靠、方便、快捷樓宇訪客對講系統(tǒng)管理員機外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良顯示性能畫面清晰、穩(wěn)定，