建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)利的認(rèn)定

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)利的認(rèn)定湖北荊門中院判決劉江濤等訴荊門市華僑賓館有限公司排除妨害、恢復(fù)原狀糾紛案【裁判要旨】建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的行使，應(yīng)當(dāng)建立在對共有部分范圍認(rèn)定的基礎(chǔ) 上。判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合建筑的性質(zhì)、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙及建筑面積、成本的分 攤情況等因素綜合考量?！景盖椤縿⒔瓭?1名原告為華僑大廈業(yè)主。1997年，橋旅房產(chǎn)公司與荊門熱電廠 簽訂聯(lián)合建房合同，荊門熱電廠負(fù)責(zé)籌集資金，橋旅房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)施工，聯(lián)合建 設(shè)華僑大廈。規(guī)劃設(shè)計(jì)的華僑大廈由一棟主樓和兩棟附樓組成，主樓和附樓的第 一層有電梯出口疏散通道和垃圾集中點(diǎn)，主樓設(shè)計(jì)有兩部電梯，電梯出口的疏散 通道均設(shè)計(jì)在附樓，從華

2、僑賓館的大廳通行，垃圾集中點(diǎn)位于北側(cè)附樓一層第一 間。大廈建成后，規(guī)劃位置未設(shè)置垃圾集中點(diǎn)，東北角設(shè)有兩個(gè)公廁。橋旅房產(chǎn) 公司于2000年更名為科隆房產(chǎn)公司（2007年5月注銷）。華僑大廈投入使用時(shí) 主樓東邊電梯出口的疏散通道改在東南方向，西邊電梯的出口目前封閉，取消從 華僑賓館的大廳通行的通道，在主樓樓頂建筑一層臨時(shí)用房，由華僑賓館管理使 用。在華僑大廈建設(shè)前，設(shè)置有屬市政設(shè)施的垃圾箱，規(guī)劃時(shí)設(shè)置了垃圾集中點(diǎn)， 房屋建成后，市建委考慮市容決定將垃圾箱搬遷，垃圾集中點(diǎn)房屋現(xiàn)已辦理產(chǎn)權(quán) 登記，產(chǎn)權(quán)人為湖北科隆投資有限公司。公廁現(xiàn)為華僑賓館雜物間。華僑賓館經(jīng) 營場所位于華僑大廈。原告認(rèn)為，華僑賓館

3、侵犯其合法權(quán)益，訴請：1 .被告拆除 位于華僑大廈樓頂?shù)呐R時(shí)建筑，恢復(fù)樓頂?shù)墓彩褂霉δ埽?.被告停止對華僑大 廈一樓緊急疏散通道、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的侵權(quán)行為，排除妨害，恢復(fù)其公共使 用功能?！静门小壳G門市東寶區(qū)人民法院審理認(rèn)為：首先，物權(quán)法第八十三條的規(guī)定，業(yè)主對 侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向人民法院提起訴訟。原告均為華僑大廈業(yè)主， 其認(rèn)為自己的合法權(quán)益受到侵害，可以提起訴訟。華僑賓館認(rèn)為，原告應(yīng)取得多 數(shù)業(yè)主同意才能起訴的意見沒有依據(jù)。其次，樓頂?shù)呐R時(shí)建筑未經(jīng)行政管理部門 審批核實(shí)，該建筑物是否屬違法建筑，應(yīng)否拆除，屬行政管理范疇，不屬本案解 決事項(xiàng)，但華僑賓館使用該臨時(shí)建筑沒有依據(jù)，應(yīng)

4、當(dāng)停止使用。第三，疏散通道 涉及到公共利益，變更疏散通道應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因華僑賓館不能證明變 更后的疏散通道符合標(biāo)準(zhǔn)或經(jīng)過規(guī)劃審批，應(yīng)推定變更后的疏散通道不符合設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)，損害了業(yè)主利益，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第四，公廁現(xiàn)由華僑賓館作為雜物間使 用，沒有證據(jù)表明公廁屬市政設(shè)施，同時(shí)也無屬于專有的權(quán)屬證據(jù)，應(yīng)為業(yè)主公 用設(shè)施，屬業(yè)主共有，華僑賓館應(yīng)予返還。第五，規(guī)劃設(shè)計(jì)的垃圾集中點(diǎn)現(xiàn)為一 煙酒商店，垃圾集中點(diǎn)屬市政設(shè)施，不是業(yè)主共有設(shè)施，同時(shí)考慮到華僑大廈交 付使用時(shí)未設(shè)置業(yè)主共有的垃圾集中點(diǎn)，業(yè)主未分?jǐn)偫悬c(diǎn)房屋的建筑面積， 該房屋的產(chǎn)權(quán)登記狀況，垃圾集中點(diǎn)不屬于業(yè)主共有。據(jù)此，一審判決：一

5、、華 僑賓館停止使用華僑大廈頂?shù)呐R時(shí)建筑和北側(cè)附樓一樓的廁所；二、華僑賓館排 除對主樓電梯的疏散通道出口的妨害，恢復(fù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原狀，即打開主樓西邊電 梯的出口，恢復(fù)從華僑賓館大廳中通行的通道。三、駁回原告其他訴訟請求。華 僑賓館不服一審判決，提起上訴。荊門市中級人民法院審理后駁回上訴，維持原 判（2017年判決）。【評析】該案涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)中樓頂、公廁、垃圾集中點(diǎn)、疏散通道等建筑設(shè) 施是否屬于業(yè)主共有部分的認(rèn)定問題；當(dāng)共有部分被他人侵占、改變用途時(shí)，業(yè) 主的訴訟主體資格問題；人民法院在保護(hù)業(yè)主共有部分物權(quán)中的司法權(quán)范圍問題; 以及業(yè)主共有權(quán)的行使方式及程序問題。對于當(dāng)前日益增多的建筑物區(qū)

6、分所有權(quán) 糾紛中業(yè)主共有權(quán)的保護(hù)具有典型意義。（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的范圍認(rèn)定建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享 有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。包含三方面 的內(nèi)容：一是對專有部分享有所有權(quán)，二是對建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分享有共有權(quán)， 三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利。如何準(zhǔn)確把握業(yè)主共有部分的范圍，是判 斷業(yè)主權(quán)利范圍的前提。物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物 業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華人民共和國物權(quán)法 解釋若干問題的解釋（一）（以下簡稱解釋）第三條進(jìn)一步規(guī)定：“除法律、 行

7、政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六 章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分， 通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、 設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公 用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等”結(jié)合上述規(guī)定，可以判斷建筑 區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有部分在專有部分之外還應(yīng)排除市政公用建筑或設(shè)施。專有部分 一般通過物權(quán)登記情況很容易判斷，但有時(shí)市政公用部分或者特殊共有部分并不 容易判斷，可能需要結(jié)合建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、相關(guān)部門文件、面積分?jǐn)偡绞降纫蛩嘏?斷。（二）業(yè)主對共有部

8、分請求物權(quán)保護(hù)的主體適格性問題業(yè)主是否有權(quán)單獨(dú)對共有部分請求物權(quán)保護(hù)屬于判斷起訴條件的程序性問 題。物權(quán)法第八十三條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放 污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害 他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、 消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向 人民法院提起訴訟?！睋?jù)此，對于侵害業(yè)主共有權(quán)利的行為一般應(yīng)由業(yè)主委員會(huì) 主張權(quán)利，但通常，行為人擅自占用建筑共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng) 營性活動(dòng)，必然會(huì)妨害到業(yè)主對建筑物共有部分的正常使用和共有權(quán)及共同管理

9、 權(quán)的行使，對業(yè)主權(quán)利具有實(shí)質(zhì)性的影響，即作為個(gè)體的業(yè)主在請求保護(hù)的物權(quán) 法律關(guān)系中對訴訟標(biāo)的具有直接利害關(guān)系，此時(shí)權(quán)利受到侵害的業(yè)主依法可以向 人民法院提起訴訟。（三）業(yè)主對共有部分請求物權(quán)保護(hù)的權(quán)能問題所謂權(quán)能是指權(quán)利的具體內(nèi)容，即權(quán)利的作用或?qū)崿F(xiàn)的方式，是權(quán)利人為實(shí) 現(xiàn)其權(quán)利所體現(xiàn)的目的利益，依法所能采取的手段，體現(xiàn)權(quán)利人的意思支配力的 方式。物權(quán)保護(hù)請求權(quán)的權(quán)能通常包括停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原 狀、賠償損失等請求權(quán)。業(yè)主對建筑共有部分請求物權(quán)保護(hù)的權(quán)能直接涉及業(yè)主 訴訟權(quán)利的實(shí)體性問題，也間接涉及業(yè)主共有權(quán)利的實(shí)現(xiàn)途徑問題，即業(yè)主的哪 些物權(quán)請求權(quán)可以得到法律保護(hù)，業(yè)主實(shí)現(xiàn)共有權(quán)有何程序性要求。物權(quán)法第七十六條和解釋第七條規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)范圍。華僑 賓館搭建臨時(shí)建筑、占用公廁的行為，屬于改變共有部分的用途、利用共有部分 從事經(jīng)營性活動(dòng)的行為，損害的是全體業(yè)主共同管理的權(quán)利，并未直接損害到業(yè) 主個(gè)體的利益，原告業(yè)主只能請求停止侵害，排除妨害的權(quán)能應(yīng)由全體業(yè)主經(jīng)過 法定程序來實(shí)現(xiàn)。（四）違法建筑及變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的司法權(quán)界限問題民事訴訟解決的是平等主體之間的民事糾紛，而民事糾紛中有可能會(huì)涉及對 行為的行政違法性判斷問題，此時(shí)就可能牽涉司法權(quán)與行政權(quán)的界限問題。本案 中，原告業(yè)主要求人民法院判令華僑賓館拆除臨時(shí)建筑，法院在審理時(shí)