2021年物業(yè)行業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及財(cái)務(wù)分析

1、2021年物業(yè)行業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及財(cái)務(wù)分析1、經(jīng)營(yíng)狀況：內(nèi)生外延擴(kuò)張加速，打造非居物管巨 頭1.1 規(guī)模擴(kuò)張：聚焦布局非居業(yè)態(tài)，規(guī)模擴(kuò)張明顯加速截至 2020 末，新大正管理項(xiàng)目個(gè)數(shù) 369 個(gè)，同比+13.5%；簽約面積 8,000 萬(wàn)平，同 比+14.3%，2015-2020 年，公司簽約面積 CAGR 達(dá) 16%。公司作為完全獨(dú)立第三方的物業(yè)公司，在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景下，上市前，其規(guī)模擴(kuò)張相 對(duì)較穩(wěn)定，今年以來(lái)，隨著管理團(tuán)隊(duì)的進(jìn)一步完善，以及激勵(lì)機(jī)制的推出，公司規(guī)模擴(kuò)張 明顯提速。作為非住宅主導(dǎo)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，公司核心業(yè)務(wù)聚焦于政府機(jī)關(guān)、公眾物業(yè)（包 括航空業(yè)態(tài)）及企業(yè)總部物業(yè)，并在學(xué)校、航空

2、、政府機(jī)關(guān)等物業(yè)細(xì)分領(lǐng)域占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)先 地位。公司具體在管非住宅項(xiàng)目包括，貴州省高級(jí)人民法院、中國(guó)聯(lián)通重慶分公司等政府 及辦公物業(yè)；重慶江北機(jī)場(chǎng)、北京大興機(jī)場(chǎng)等航空物業(yè)；重慶大學(xué)、廣西大學(xué)等高等院校； 重慶、蘇州、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙的軌道交通、重慶國(guó)際博覽中心等公眾類物業(yè)。近年來(lái)公司外拓積極，規(guī)模擴(kuò)張明顯提速。2019 年，公司開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目和業(yè)務(wù)合同總 金額超 6 億元，簽約金額同比增長(zhǎng)約 50%，重慶地區(qū)以外市場(chǎng)占比約 70%。2020 年，公 司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)合同簽約總金額超 9.2 億元，年合同金額約 4.7 億元，簽約總金額同比 增長(zhǎng)約 54%，省外地區(qū)（除成渝地區(qū)外）占比達(dá) 78%，公司全國(guó)

3、化布局已經(jīng)初見(jiàn)成效。 2021Q3，公司新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額約 14 億元，新簽約合同年金額約 6.4 億元，同比增 長(zhǎng)超過(guò) 160%，重慶以外區(qū)域市場(chǎng)拓展量占比超 80%。圖：公司新簽合同總金額/增速及重慶外區(qū)域占比航空業(yè)態(tài)方面，公司新中標(biāo)深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南通興東國(guó)際機(jī)場(chǎng)等 4 個(gè)機(jī)場(chǎng)。辦公 業(yè)態(tài)方面，公司新中標(biāo)深圳市國(guó)銀金融中心、北京市中國(guó)再保險(xiǎn)大廈及中國(guó)地震局等重要 標(biāo)志性項(xiàng)目及多地干休所項(xiàng)目。同時(shí)，公司在市政環(huán)衛(wèi)類項(xiàng)目取得突破，中標(biāo)重慶市涪陵 新城區(qū)市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目；在醫(yī)養(yǎng)物業(yè)、交通類項(xiàng)目中標(biāo)包神鐵路和貴陽(yáng)、洛陽(yáng)、合肥等地軌 道交通的部分線路，以及襄陽(yáng)市中醫(yī)醫(yī)院等醫(yī)院項(xiàng)目；場(chǎng)館物業(yè)方面，

4、新中標(biāo)的國(guó)家體育 總局冬季運(yùn)動(dòng)管理中心承擔(dān)保障 2022 年北京冬奧會(huì)的備戰(zhàn)參賽任務(wù)，將成為新大正發(fā)展歷程中體育場(chǎng)館業(yè)態(tài)新標(biāo)桿。從公司新中標(biāo)項(xiàng)目大多為全國(guó)化項(xiàng)目，表明公司全國(guó)化布局進(jìn) 一步加速。1.2 市場(chǎng)化拓展：后勤社會(huì)化助力擴(kuò)張，大量潛在業(yè)務(wù)可滲透我們認(rèn)為，對(duì)于第三方物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，大部分房企都有自己的物業(yè)公司，因而住宅的 市場(chǎng)化拓展相對(duì)較難。公司戰(zhàn)略性地將更多的業(yè)務(wù)拓展聚焦到非住宅業(yè)態(tài)，而早期非住宅 業(yè)態(tài)的市場(chǎng)尚不成熟，市場(chǎng)化物業(yè)管理企業(yè)相對(duì)較少，公司積極投入研究、拓展項(xiàng)目資源， 形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，并在重慶市場(chǎng)做出一定的品牌效應(yīng)后，建立業(yè)務(wù)壁壘，在西南地區(qū)項(xiàng)目招 投標(biāo)占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，幫助其更快速

5、的獲取政府機(jī)關(guān)等機(jī)構(gòu)類項(xiàng)目。此外，隨著劉文波、高文田等高管的加入，公司管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步完善，同時(shí)公司市場(chǎng) 化資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，并且公司年初發(fā)布激勵(lì)計(jì)劃，有望推動(dòng)市場(chǎng)化拓展的快速擴(kuò)張。展望后續(xù)，一方面隨著我國(guó)后勤社會(huì)化的推進(jìn)，公司非住宅物管業(yè)務(wù)有望逐步由西南 地區(qū)擴(kuò)張至全國(guó)；另一方面，目前非住宅業(yè)態(tài)的服務(wù)內(nèi)容滲透并不深，以航空業(yè)態(tài)為例， 目前公司與重慶機(jī)場(chǎng)集團(tuán)簽訂的合同服務(wù)內(nèi)容主要包括停車場(chǎng)服務(wù)、T2 航站樓保潔及旅客 手推車服務(wù)、部分區(qū)域保潔等服務(wù)，2019 年新增了飛行區(qū)安全哨巡場(chǎng)業(yè)務(wù)，后續(xù)仍有大量 潛在區(qū)域的服務(wù)內(nèi)容可開(kāi)放。1.3 并購(gòu)擴(kuò)張：并購(gòu)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)突破、區(qū)域拓展2020 年

6、 10 月13 日，公司以現(xiàn)金 9,700 萬(wàn)元收購(gòu)四川民興物業(yè) 100%股權(quán)，對(duì)應(yīng) PE3.1 倍。民興物業(yè)成立于 1996 年，注冊(cè)資本 1,500 萬(wàn)元。民興物業(yè)以國(guó)企總部辦公樓、政府 行政辦公樓、綜合寫字樓的專業(yè)物業(yè)管理為核心業(yè)務(wù)，延伸至為商業(yè)銀行各支行及營(yíng)業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)、大型商場(chǎng)、三級(jí)甲等醫(yī)院、別墅、電梯公寓及多層住宅提供規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)。民 興物業(yè)以成都市區(qū)為中心，輻射至郊縣和省內(nèi) 12 個(gè)地市州，以及重慶、云南、安徽、甘肅 等省市，服務(wù)總面積達(dá) 350 多萬(wàn)平方米。2019 年，標(biāo)的公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 2.62 億元。公 司并購(gòu)民興物業(yè)，聚焦優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)突破，同時(shí)提升公司四川區(qū)域影響力，實(shí)

7、現(xiàn)區(qū)域拓展突破， 并提升公司的外拓能力。2、財(cái)務(wù)情況：多重因素推動(dòng)公司業(yè)績(jī)將換擋加速2.1 營(yíng)收&業(yè)績(jī)：過(guò)往業(yè)績(jī)持續(xù)高增，業(yè)務(wù)由西南輻射全國(guó)2021H1，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 9.0 億元，同比+58.0%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 0.7 億元，同 比+38.4%。2016-2020 年，公司營(yíng)收 CAGR 達(dá) 20.7%，歸母凈利潤(rùn) CAGR 達(dá) 48.3%。從 主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021H1，綜合物業(yè)、專項(xiàng)物業(yè)和增值服務(wù)分別占比 77.7%、16.6%、 5.6%，目前綜合物業(yè)收入占比較高，增值服務(wù)收入占比較低。區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，2016-2020H1，重慶地區(qū)營(yíng)業(yè)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例分別為 87.8

8、%、85.1%、82.5%、76.0%、65.9%、52.3%，呈現(xiàn)逐步下降趨勢(shì)，而貴州、四川、 云南、廣西等西南地區(qū)和中東部地區(qū)收入占比逐步上升，符合公司立足重慶本地，以西南 地區(qū)為重點(diǎn)，并向中東部地區(qū)和全國(guó)輻射的業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略。行業(yè)層面來(lái)看，近期，在房地產(chǎn)行業(yè)下行以及房企資金鏈趨緊階段，物管行業(yè)也將在 三大層次上獲得集中度的加速提升：1）母公司地產(chǎn)集中度提升帶來(lái)的內(nèi)生增長(zhǎng)的集中度提 升；2）地產(chǎn)企業(yè)下行壓力加劇，或?qū)е虏糠制髽I(yè)出售物業(yè)管理資產(chǎn)，從而帶來(lái)的并購(gòu)的集 中度提升；3）低效企業(yè)出清后，第三方外拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有望緩和，推動(dòng)外拓市場(chǎng)向優(yōu)質(zhì) 物企的集中度提升。公司層面來(lái)看，考慮到公司為非住

9、宅物業(yè)管理的細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)， 并且積極招攬了眾多優(yōu)秀市場(chǎng)化管理人才，并構(gòu)建多層次激勵(lì)機(jī)制，公司后續(xù)規(guī)模擴(kuò)張有 望在市場(chǎng)化擴(kuò)張和收并購(gòu)等多層次進(jìn)一步加速。2.2 利潤(rùn)率：非住宅具重定價(jià)能力，賦予中長(zhǎng)期穩(wěn)定利潤(rùn)率2021H1，公司毛利率和凈利率分別為19.3%、8.3%，分別較2020 年-2.1pct、-1.8pct； 其中，物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)增值服務(wù)毛利率分別為 17.5%、49.5%，較 2020 年-1.2pct、 +1.9pct。2021H1 綜合物業(yè)項(xiàng)目和專項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目的毛利率分別為 18.2%、14.7%，分別較 2020 年-1.7pct、+1.4pct。2021H1 毛利率和凈利

10、率的下降主要源于重慶外市場(chǎng)處于快速擴(kuò)張期，新進(jìn)項(xiàng)目占比 較高，處于培育期的中心城市公司盈利水平低于重慶區(qū)域，及城市公司組織建設(shè)相應(yīng)的成 本增加。其中，公司成熟項(xiàng)目（一年以上）毛利率 21.3%，新進(jìn)項(xiàng)目（一年以內(nèi)）毛利率 11.4%。 公司新進(jìn)項(xiàng)目毛利率較低，主要源于新項(xiàng)目前期存在人員招聘費(fèi)用及培訓(xùn)費(fèi)用，并且項(xiàng)目 早期收入貢獻(xiàn)較少，隨著項(xiàng)目逐步成熟，毛利率將逐步提升至成熟項(xiàng)目水平。我們認(rèn)為，一方面，現(xiàn)階段行業(yè)加速整合，集中度快速提升，公司正處于規(guī)模擴(kuò)張加 速期，其收入規(guī)模增速較短期利潤(rùn)增速的重要性更高；另一方面，隨著公司新進(jìn)項(xiàng)目逐步 轉(zhuǎn)化為成熟項(xiàng)目，毛利率有望逐步抬升，后續(xù)業(yè)績(jī)或?qū)⒓铀籴尫拧?

11、.3 增值服務(wù)：增值服務(wù)業(yè)務(wù)剛起步，后續(xù)具較大提升空間公司目前的物業(yè)增值服務(wù)主要包括政務(wù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、招商租賃、企業(yè)推介等， 2016-2020 年，增值服務(wù)收入 CAGR 達(dá) 20.7%；2021H1，公司物業(yè)增值服務(wù)收入 5,050 萬(wàn)元，同比+42.5%，占比 5.6%，遠(yuǎn)低于目前上市物業(yè)公司增值服務(wù)收入占比，后續(xù)提升 潛力較大。我們認(rèn)為，一方面，非住宅業(yè)態(tài)和住宅業(yè)態(tài)的增值服務(wù)定義有所不同，住宅的基礎(chǔ)服 務(wù)和增值服務(wù)的界限相對(duì)明確，而非住宅通常在招投標(biāo)過(guò)程中會(huì)選擇具體細(xì)分服務(wù)項(xiàng)目從 而相應(yīng)報(bào)價(jià)，因此非住宅的基礎(chǔ)/增值服務(wù)的界限相對(duì)更模糊，直接對(duì)標(biāo)的意義并不大；另 一方面，公司聚焦的非住

12、宅業(yè)態(tài)同樣具備豐富的增值服務(wù)應(yīng)用場(chǎng)景，尤其學(xué)校、機(jī)場(chǎng)等人流密集的業(yè)態(tài)，隨著非住宅業(yè)態(tài)的后勤社會(huì)化、增值服務(wù)逐步擴(kuò)張，后續(xù)公司潛在收入空 間巨大。 此外，公司增值服務(wù)的占比提升，后續(xù)將在收入規(guī)模產(chǎn)生明顯貢獻(xiàn)，并且由于增值服 務(wù)的毛利率相對(duì)較高，公司整體毛利率有望抬升。圖：公司增值服務(wù)占比較低2.4 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：公共、學(xué)校占比較高，航空業(yè)態(tài)潛在空間巨大從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021H1，公司學(xué)校、航空、公共、辦公和商住物業(yè)收入占比分別為 16.7%、11.4%、20.0%、34.6%、17.4%，近年辦公物業(yè)發(fā)展迅速。從項(xiàng)目數(shù)來(lái)看，截至 2020 年末，學(xué)校、航空、公共、辦公和商住物業(yè)個(gè)數(shù)分別為 68、1

13、6、69、138、78 個(gè)。公司的辦公物業(yè)主要為黨、政、軍機(jī)關(guān)、企（事）業(yè)單位和商用寫字樓等提供專業(yè)化、 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理服務(wù)，致力于打造高規(guī)格、高品質(zhì)、高站位的“三高”辦公物 業(yè)典范。辦公物業(yè)在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外，還圍繞辦公場(chǎng)景的具體需求提供如政務(wù)會(huì)議服務(wù)、 商務(wù)接待服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)、餐飲服務(wù)等多種辦公特色服務(wù)。公司學(xué)校物業(yè)面向全國(guó)學(xué)校提供綜合一體化后勤服務(wù)，包括各類高校、專科學(xué)校及中 小學(xué)，提供基礎(chǔ)物業(yè)管理及與校園生活配套的公寓、安全、學(xué)習(xí)輔助及師生生活服務(wù)等。 學(xué)校物業(yè)秉承“管理、服務(wù)、環(huán)境”育人理念，以全委托綜合一體化后勤服務(wù)解決方案的 “校園大管家”服務(wù)體系，全方位滿足師生的多

14、元化、多層次、人性化的育人需求，在基 礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外，還提供教學(xué)保障服務(wù)、公寓管理服務(wù)、能耗管理服務(wù)、智慧校園打造、學(xué) 生創(chuàng)業(yè)就業(yè)服務(wù)等學(xué)校特色服務(wù)。航空業(yè)態(tài)方面，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)部分機(jī)場(chǎng)單位（例如廣州白云機(jī)場(chǎng)、榆林榆陽(yáng)機(jī)場(chǎng)）通 過(guò)自己設(shè)立或由其上級(jí)單位設(shè)立物業(yè)公司，并全權(quán)委托該物業(yè)公司將物業(yè)服務(wù)進(jìn)行對(duì)外公 開(kāi)招標(biāo)。公司目前服務(wù)機(jī)場(chǎng)達(dá) 19 個(gè)，包括重慶江北、北京首都、北京大興、上海虹橋、廣 州白云、深圳寶安、昆明長(zhǎng)水、杭州蕭山、鄭州新鄭、南寧吳圩、福州長(zhǎng)樂(lè)、南京祿口、 青島膠東、長(zhǎng)沙黃花等，實(shí)現(xiàn)航空物業(yè)一線城市全覆蓋。公司服務(wù)的重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)項(xiàng) 目榮獲“全球旅客吞吐量 2,500 萬(wàn)-4,000 萬(wàn)層級(jí)最佳機(jī)場(chǎng)第一名”、