2022年黑龍江房地產(chǎn)估價師理論與方法估價報告的質(zhì)量模擬試題

1、黑龍江2017年房地產(chǎn)估價師理論與方法：估價報告的質(zhì)量模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、單層工業(yè)廠房的屋蓋結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件為_。 A屋面板 B屋架 C天窗架 D托架 2、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平臺理的價值。 A：委托人 B：估價報告預(yù)期使用者 C：管理部門 D：中立 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修

2、保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4，用直線法計算該建筑物的成新率為【2005年考題】 A：432 B：50 C：568 D：70 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、決定房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場的是房地產(chǎn)的特性。 A：不可移動性 B：異質(zhì)性 C：用途多樣性 D：相互影響性 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得暫定資質(zhì)證書一年后，經(jīng)審查符合條件，可以直接申報_級資質(zhì)證書。 A一 B二 C三 D四 6、某商場先向甲銀行貸款30萬元。后用房屋向乙銀行抵押貸款80萬元，并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了登記。抵押期屆滿時，商

3、場無力清償貸款，拍賣房屋所得100萬元應(yīng)由_。 A兩家銀行按債權(quán)比例受償 B兩家銀行均等受償 C甲銀行優(yōu)先全額受償 D乙銀行優(yōu)先全額受償 7、在某商業(yè)街深度30的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3 000 元，后街路線價為2 000元。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為。 A：18 B：20 C：15 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、以下房地產(chǎn)價格中，屬于政府定價的是。 A：經(jīng)濟適用住房價格 B：公有住房出售的成本價 C：普通住房價格 D：高檔住宅價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、某房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)發(fā)生在非經(jīng)濟特區(qū)，評估的房地產(chǎn)價格總額為6200萬元，

4、按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，該房地產(chǎn)估價最高收費額為萬元。(2008年試題) A：248 B：713 C：1350 D：3100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、下列建筑安裝工程費用的構(gòu)成項目中，屬于企業(yè)管理費的是。 A：養(yǎng)老保險費 B：失業(yè)保險費 C：醫(yī)療保險費 D：勞動保險費 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、按照謹(jǐn)慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般采用的收益估計值。 A：較高 B：較低 C：最高 D：最低 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是。(2003年試題) A：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為100 B：上述數(shù)據(jù)的眾數(shù)為101 C：上述數(shù)據(jù)的算術(shù)平均

5、數(shù)為101 D：上述數(shù)據(jù)的中位數(shù)為101 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、某宗土地預(yù)計未來每年凈收益為76萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，假設(shè)該宗土地的年限為無限年，則該宗土地的價值為。 A：760萬元 B：744萬元 C：882萬元 D：844萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于_。 A物業(yè)管理水平 B同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系 C業(yè)主目標(biāo)收益要求 D物業(yè)適應(yīng)性 15、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，上地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為年。(題干中假設(shè)土地

6、出讓合同未約定不可續(xù)期) A：35 B：45 C：48 D：50 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10，則此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值是萬元。 A：-418 B：200 C：1582 D：-2418 E：借款合同 17、下列成本費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是_。 A拆遷補償費及有關(guān)稅費 B市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用 C貸款利息 D建安費用 18、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為是_。 A房地產(chǎn)直接投資 B房地產(chǎn)間接投資 C房地產(chǎn)混合投資 D房地產(chǎn)有效投資 19、某宗面積為3 000 的工業(yè)用地，容積率為08，樓面地價為700 元?，F(xiàn)按規(guī)

7、劃擬改為商業(yè)用地，容積率為50，樓面地價為960元。理論上應(yīng)補地價萬元。 A：78 B：882 C：1 210 D：1 272 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、某商鋪建筑面積為5000，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元；運營費用率為和金收入的25；該類房地產(chǎn)的報酬率為10。該商鋪的價值為萬元。 A：521 B：533 C：695 D：711 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、施工圖中的總平面圖是_的一部分。 A建筑施工圖 B專業(yè)施工圖 C結(jié)構(gòu)施工圖 D給排水施工圖 22、_是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 A差異性 B

8、各異性 C特色性 D獨立性23、下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是。 A：該租賃關(guān)系可以對抗已登記的抵押權(quán) B：抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力 C：抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 D：抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋預(yù)先售給_，并由其預(yù)付定金或房價款的行為。 A購房者 B承購人 C預(yù)買客戶 D潛在客戶25、某寫字樓的采光受到影響，

9、為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。 A35.00 B56.29 C86.29 D180.00二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、收益性房地產(chǎn)包括_。 A未出租的餐館 B旅店 C加油站 D農(nóng)地 E未開發(fā)的土地 2、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于風(fēng)險(2006年試題) A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同3、價格領(lǐng)先制

10、通常有三種形式。 A：被支配型價格領(lǐng)先 B：支配型價格領(lǐng)先 C：成本最高型價格領(lǐng)先 D：成本最低型價格領(lǐng)先 E：晴雨表型價格領(lǐng)先 4、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費每平方米造價指標(biāo)建筑面積，屬于_。 A單元估算法 B單位指標(biāo)估算法 C概算指標(biāo)法 D工程量近似匡算法5、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是_。 A土地總價值 B納稅人實際占用土地的租金 C土地年收益 D納稅人實際占用的土地面積 6、對年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，企業(yè)所得稅暫按_%的稅率征收。 A5.5 B18 C27 D33 7、下列關(guān)于給水排水施工圖，表述正確的是。 A：給水排水施工圖一般分為

11、室內(nèi)給水排水和室外給水排水兩部分 B：給水排水施工圖的室內(nèi)部分表示一個區(qū)域的給水和排水管網(wǎng) C：給水排水總平面圖亦稱給水排水外線圖 D：給水排水總平面圖是指在建筑物(一群或單個)以外的給水排水線路的平面布置圖 E：給水排水總平面圖亦稱給排水外線圖 8、廉租住房保障資金的來源有等。 A：地方財政預(yù)算安排 B：中央財政專項補助 C：住房公積金增值收益 D：土地出讓凈收益 E：住宅專項維修資金 9、下列建設(shè)工程必須實行監(jiān)理。 A：中型公用事業(yè)工程 B：成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程 C：利用國際組織援助資金的工程 D：城鎮(zhèn)居民自建住房 E：農(nóng)村村民自建住宅 10、房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有_的土地

12、上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 A土地使用權(quán) B土地開發(fā)權(quán) C土地所有權(quán) D土地駐扎年限11、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。 A2290.91 B2326.41 C2344.16 D2308.66 12、針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類_。 A主觀合理價值和公開市場價值 B主觀合理價值和非公開市場價值 C主觀合理價值和客觀合理價值 D公開市場價值和非公開市場價值 13、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣

13、溫比郊外高的現(xiàn)象，這被稱為。 A：溫差效應(yīng) B：綠島效應(yīng) C：溫壓效應(yīng) D：熱島效應(yīng) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說法正確的是。 A：建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束 B：建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時結(jié)束 C：建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束 D：建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束 E：建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束 15、建筑平面圖反映的內(nèi)容有_。 A建筑的朝向、平面形狀 B門窗的編號、開啟方向 C各樓層的地面標(biāo)高 D建筑外形及細部：門窗、雨篷、陽臺等 E內(nèi)墻位置、房間名

14、稱、樓梯間的位置 16、保險合同的關(guān)系人有（）。 A保險人 B投保人 C被保險人 D受益人 E保險代理人 17、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。 A：原出讓方 B：轉(zhuǎn)讓人 C：規(guī)劃行政主管部門 D：原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、下列敘述錯誤的是_。 A房地產(chǎn)的權(quán)益，是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益 B房地產(chǎn)的所有權(quán)中，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性的權(quán)利 C土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 D地役權(quán)是

15、指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為他人能在自己土地上通行而使用自己土地的權(quán)力 E典權(quán)是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利 19、最能說明土地價格水平高低的價格是_。 A土地單價 B基準(zhǔn)地價 C樓面地價 D標(biāo)定地價 20、折價處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照 A：原購買價 B：重建價格 C：重置價格 D：市場價格 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，_。 A私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的 B辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金 C按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的 D是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的 22、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應(yīng)列入_。 A管理費 B銷售費用 C其他費用 D前期費用23、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說