星期五公社天第公寓策劃案

1、“星期五五公社”天第公公寓策劃劃案 20066-055-111作作者：未未知來源：4A酒酒吧瀏覽次次數(shù)：2260文字字大小：【 HYPERLINK javascript:fontZoom(16) 大】【 HYPERLINK javascript:fontZoom(14) 中】【 HYPERLINK javascript:fontZoom(12) 小】 HYPERLINK /article/2006/0511/article_8215.html 來源：44A酒吧吧 4m(htttp:/wwww.4a998.ccom/)作者者：addminn原文：“星期期五公社社”天第第公寓策策劃案(htttp:

2、/wwww.44a988.coom/aartiiclee/20006/05111/aartiiclee_82215.htmml) 當一個個房地產(chǎn)產(chǎn)策劃案案的主體體產(chǎn)品處處于房型型較老、規(guī)模較較小、周周邊配套套短缺、競爭壓壓力大的的情況，這種大大耗資金金的項目目成為一一筆爛資資產(chǎn)著實實讓房產(chǎn)產(chǎn)商頭疼疼，要盤盤活此項項目的當當務之急急就是：如何制制定一個個準確的的策略讓讓本案順順利銷售售？如何何通過廣廣告策略略使產(chǎn)品品銷售達達到白熱熱化？如如何使一一個較小小規(guī)模的的發(fā)展商商通過這這個項目目為自己己的品牌牌累積一一定的基基礎？ 所謂知知己知彼彼，才能能百戰(zhàn)不不殆。在在本案與與周邊產(chǎn)產(chǎn)品差異異太大的的

3、情況下下，運用用差異化化企劃和和獨特性性企劃（USPP）策略略，規(guī)避避產(chǎn)品本本身缺點點，夸大大產(chǎn)品的的優(yōu)勢，跳出傳傳統(tǒng)的包包裝手法法，以創(chuàng)創(chuàng)新的策策略引導導市場和和特殊的的廣告手手法包裝裝產(chǎn)品才才是該案案的唯一一出路。 從策劃劃案前期期所作的的市場調調研來看看，本產(chǎn)產(chǎn)品是幾幾年前遺遺留的爛爛尾房，它與周周邊新興興住宅相相比從房房型、社社區(qū)規(guī)模模、配套套等各方方面都不不具備優(yōu)優(yōu)勢。從從策劃的的觀點來來看，本本案的客客源分布布非常廣廣泛，從從周邊客客源到外外地客源源；從年年輕人到到老年人人；從投投資者到到自住者者，都是是本案所所不能忽忽略的客客源。客客源層的的過于廣廣泛使產(chǎn)產(chǎn)品定位位變得不不確定。

4、綜上所所述，這這些都給給策劃帶帶來了一一定的難難度，給給銷售造造成一定定的抗性性。然而而，以辨辨證唯物物論的觀觀點來看看，缺陷陷未必是是致命的的，如果果能很好好地利用用缺陷，那么它它反而會會轉變?yōu)闉閮?yōu)勢。在遭遇遇激烈競競爭的情情況下，本策劃劃案所做做的就是是在應用用差異化化策略和和獨特性性策略的的基礎上上，力圖圖把劣勢勢轉為優(yōu)優(yōu)勢。差差異化策策略即通通過設計計一系列列有意義義的差異異，以便便使本個個案同競競爭個案案相區(qū)分分。獨特特性策略略即是個個案具有有其他產(chǎn)產(chǎn)品所無無的獨有有特性，并發(fā)揮揮提議獨獨特主張張（這種種主張是是競爭對對手未曾曾提倡過過，非常常強而有有力，且且能感動動消費者者）的功功

5、能。在在差異化化策略和和獨特性性策略的的指導基基礎上，本案提提出以新新為主線線，提倡倡了一種種全新的的居住生生活理念念，大膽膽地運用用創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品設計計和創(chuàng)新新媒體組組合，以以嶄新的的廣告手手法來表表現(xiàn)的手手法。價價格&格格局新：本案所所極力倡倡議的在在原先爛爛尾的產(chǎn)產(chǎn)品格局局上，利利用周邊邊個案的的面積、功能和和格局的的空白，采用新新的切割割方法將將產(chǎn)品進進行了新新的面積積分割和和更合理理的功能能劃分，并且在在建筑的的外立面面上一改改爛尾樓樓過去的的老式傳傳統(tǒng)手法法，變得得更為亮亮麗和新新穎、現(xiàn)現(xiàn)代，從從而也就就讓本案案產(chǎn)品相相較周邊邊競爭個個案有相相當?shù)拿婷娣e和總總價優(yōu)勢勢，也在在新穎的的外

6、立面面上給客客戶一個個全新的的樓宇概概念。也也就是奇奇貨可居居，通過過這個手手法，本本案在周周邊市場場中在最最關鍵的的面積、總價、建筑風風格心理理上就占占了上風風。理念念新：本本案所提提倡的后后集體生生活，無無論對年年輕人、中年人人還是老老年人都都有一定定的吸引引力。為為消費者者營造了了一個個個性與群群體共存存的生活活的家園園。也就就是說，這個爛爛尾型的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品被包包裝成一一個人見見人愛的的大眾眾情人星期五五公社（天第第公寓），并在在這個新新理念上上首創(chuàng)了了上海首首座后集集體生活活宅邸的的概念。媒體新新，因本本案案量量小，考考慮到要要精簡廣廣告成本本，盡早早盤活公公司資產(chǎn)產(chǎn)，所以以在媒體體

7、通路上上以戶外外看板廣廣告和現(xiàn)現(xiàn)場海報報派發(fā)為為主，基基本不考考慮電視視媒體和和報紙媒媒體。這這一手法法相當大大膽而創(chuàng)創(chuàng)新。廣廣告包裝裝手法新新，在廣廣告包裝裝手法上上，本策策劃案也也采取了了與眾不不同的方方式，即即采用成成人漫畫畫這一新新穎的設設計符號號來喚起起消費者者心中不不泯的童童真和向向往。短、平平、快的策略略，在最最短的時時間，花花最少的的成本，用最快快的速度度將本案案資產(chǎn)盤盤活，為為發(fā)展商商的后續(xù)續(xù)發(fā)展奠奠定基礎礎。在這這些策略略的正確確引導下下，通過過一系列列的概念念炒作，星期期五公社社（天天第公寓寓）推出出市場后后不到一一個月即即銷售告告罄，其其后來電電來訪依依然絡繹繹不絕，出

8、現(xiàn)了了供不應應求的熱熱銷場面面。一、項目目分析 天第公公寓（后后來在市市場的推推廣名被被定義為為星期期五公社社)，項目位位于上海海浦東金金橋地區(qū)區(qū)，社區(qū)區(qū)僅僅22幢244F的高高層，由由浦房開開發(fā)建造造到100層就因因資金短短缺問題題擱置。 上海浦浦東金橋橋地區(qū)的的住宅多多以800年代末末由于當當時市政政動遷原原因建造造的多層層動遷安安置住宅宅為主，雖然生生活配套套設施已已日趨成成熟，但但由于區(qū)區(qū)內人口口密集，新興住住宅需求求量激增增，因而而本案周周邊正在在新建大大批新興興住宅。但相較較別的競競爭個案案，本案案在地理理位置是是不占優(yōu)優(yōu)勢的，離區(qū)域域繁華中中心又遠遠，從小小環(huán)境來來講還是是很偏僻

9、僻，周邊邊配套還還是很短短缺的，加之本本案的房房型較老老、規(guī)模模較小、競爭壓壓力大在面面對眾多多競爭對對手的情情況下，要把這這個幾年年前遺留留下的爛爛尾樓天天第公寓寓推向向市場無無疑是在在打一場場艱難的的突圍戰(zhàn)戰(zhàn)。如何何使產(chǎn)品品在競爭爭對手中中脫穎而而出成了了當務之之急。1.市場場情況 大環(huán)境境讓人欣欣慰，產(chǎn)產(chǎn)品得過過爛尾炎炎，遭遇遇十面面埋伏。從市場的的眼光來來分析，其較為為有利的的是，本本案位置置屬于金金橋、金金楊新村村的延伸伸段。東東面、北北面、西西面即是是金橋進進出口加加工區(qū)、外高橋橋加工區(qū)區(qū)及陸家家嘴金融融貿(mào)易區(qū)區(qū)，處在在三大高高能力消消費區(qū)之之中，有有充足的的客源基基礎。金金橋新村

10、村作為浦浦東廣大大市民極極為熟悉悉老式公公房區(qū)域域，其存存在已有有十幾年年的歷史史，在商商業(yè)配套套設施方方面已相相當完善善，足可可以滿足足本區(qū)域域居民的的一般生生活需求求。對于于本案來來講，雖雖不及區(qū)區(qū)域其他他同質個個案便利利，但步步行100分鐘左左右，即即可共享享金橋的的配套設設施，而而本案周周邊，目目前上市市銷售的的個案，也會增增加一定定量體的的商業(yè)用用房，另另外，楊楊高北路路、巨峰峰路即將將興建易初蓮蓮花大大型超市市，使本本案住戶戶生活更更為便利利。而楊楊高北路路、浦興興路兩條條交通主主干道近近在咫尺尺，眾多多公交路路線和即即將興建建的輕軌軌（L44線）使使本區(qū)域域的交通通出入暢暢通無阻

11、阻。 然而，本項目目是爛尾尾房改造造，所在在這區(qū)域域停工多多年，在在周邊居居民心中中有一定定的負面面影響。本案房房型也是是比太太太還老的的一梯八八戶式的的蝶型建建筑，有有些戶型型在通風風采光上上會受到到影響。這兩棟棟24FF高層建建筑容積積率較高高，得房房率較低低，物業(yè)業(yè)管理費費較高，社區(qū)規(guī)規(guī)模又小小的可憐憐，再加加上底下下緊靠楊楊高北路路的局部部樓層會會受到一一定的噪噪音影響響。這些些都導致致了購房房者心理理認同上上的障礙礙。 而且金金橋區(qū)域域住宅需需求量的的增加又又使眾多多房產(chǎn)公公司瞄準準了這塊塊風水寶寶地。220022年，周周邊市場場供應量量25000個住住宅單元元，共計計25萬萬平方米

12、米左右，整個市市場銷售售率在550%出出頭（受受上海海故事量體拉拉動比較較嚴重），有效效供應量量在122萬平方方米左右右。本案案推案時時周邊市市場上供供應量將將近8萬萬平米。 綜上所所述，本本案的大大環(huán)境還還是良好好的，但但項目自自身卻有有較多先先天不足足之處，且周邊邊競爭個個案源源源推出，都為本本案的銷銷售帶來來了一定定程度上上的抗性性。2.客源源情況 本地的的、外地地的、老老年人、青年人人一個不不能少。 針對本本區(qū)域當當時情形形考慮，本案的的客源主主要由33大部分分為主：周邊居居民 金橋新新村以及及其他新新村居民民人口的的擴張、居住環(huán)環(huán)境的改改善，但但又受經(jīng)經(jīng)濟支付付能力的的限制，對所購購

13、房子的的的總價價極其看看重，本本案的出出現(xiàn)，對對這部分分客源將將是極大大的沖擊擊。這部部分客源源也是本本案最初初沖擊銷銷售率的的得支撐撐。市政拆拆遷戶 上海整整個城市市的大規(guī)規(guī)模改造造，必能能吸引大大量的拆拆遷戶入入場。外來工工作者 上海作作為人才才高地，已成為為中國人人理想的的就業(yè)業(yè)創(chuàng)業(yè)基基地，而本區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展?jié)摿α?，對這這批客源源將有極極大的吸吸引力。二、策劃劃思路關鍵問題題是：怎怎樣才能能做大眾眾情人呢呢？ 無可辯辯駁，天第公公寓的的缺陷是是顯而易易見的，爛尾房房、房型型老、規(guī)規(guī)模小、配套少少，和周周邊眾多多新興多多層建筑筑相比較較，它根根本是一一個普通通的不能能再普通通的房產(chǎn)產(chǎn)項目。

14、不過幸幸好，天第公公寓還還是有值值得叫人人安慰的的優(yōu)勢的的。良好好的金橋橋大環(huán)境境給了它它有力地地支撐，交通便便捷無疑疑也是一一大吸引引力。從從產(chǎn)品本本身來看看，亮麗麗的建筑筑立面、獨一無無二的鋼鋼結構大大堂、面面面俱到到的會所所以及我我倡議的的尋找區(qū)區(qū)域面積積空白，將面積積放到最最經(jīng)濟最最實惠的的低總價價的策略略，都是是和周邊邊項目有有得一拼拼的。但但是本案案和其他他個案一一個最明明顯的區(qū)區(qū)別就是是本案的的客源層層次分布布廣泛。不同性性別、不不同年齡齡、不同同行業(yè)、不同地地區(qū)甚至至是不同同買房目目的客源源都是本本項目力力求爭取取的對象象。訴求求客源的的廣泛造造成了訴訴求中心心點的不不確定性性

15、，使得得做策劃劃時無法法做到有有的放矢矢，這是是房產(chǎn)策策劃的一一個致命命點，客客源模糊糊。怎樣樣才能使使天第第公寓成為人人見人愛愛的大大眾情人人呢？做 大眾情情人是是要冒風風險的，但是只只要解決決了這個個問題，天第第公寓在周邊邊的產(chǎn)品品中就是是獨特的的，有個個性的，這就是是USPP策略的的運用。 怎樣使使產(chǎn)品成成為大大眾情人人呢？構想這這個問題題時，我我還是從從產(chǎn)品本本身開始始著手。既然要要使本案案與競爭爭產(chǎn)品形形成一定定距離上上的差異異，那么么必然要要設法找找到本產(chǎn)產(chǎn)品本身身與眾不不同的亮亮點。除除了在本本案上專專案組建建議在原原先爛尾尾的產(chǎn)品品格局上上，利用用周邊個個案的面面積、功功能和格

16、格局的空空白，采采用新的的切割方方法將產(chǎn)產(chǎn)品進行行了新的的面積分分割和更更合理的的功能劃劃分，并并且在建建筑的外外立面上上一改爛爛尾樓過過去的老老式傳統(tǒng)統(tǒng)手法，變得更更為亮麗麗和新穎穎、現(xiàn)代代，從而而也就讓讓本案產(chǎn)產(chǎn)品相較較周邊競競爭個案案有相當當?shù)拿娣e積和總價價優(yōu)勢，也在新新穎的外外立面上上給客戶戶一個全全新的樓樓宇概念念外，弘弘揚產(chǎn)品品優(yōu)點是是毋庸置置疑的，關鍵在在于怎樣樣去規(guī)避避產(chǎn)品的的缺點。老子道德德經(jīng)曰曰：禍兮兮福所倚倚,福兮兮禍所伏伏。同理理，缺陷陷往往也也可轉為為為優(yōu)勢勢。關鍵鍵在于，怎樣合合理利用用缺陷使使之成為為優(yōu)勢。想要成為為大眾眾情人，除了了產(chǎn)品的的新鮮性性，還需需要在生

17、生活理念念上從情情感上真真正感動動消費者者，了解解他們最最渴望的的生活狀狀態(tài)，觸觸及他們們內心深深處最柔柔軟的地地方。那那么，現(xiàn)現(xiàn)在的都都市人最最喜歡什什么樣的的生活，內心深深處又最最渴望什什么樣的的生活呢呢？于是是就有了了下面一一段概念念的提煉煉：星期五五公社策劃構構想：后后集體生生活的概概念由來來。 記得大大學時代代，一個個同學是是第一個個到校外外租房子子，因為為他覺得得受不了了男生宿宿舍的嘈嘈雜混亂亂，可是是最近碰碰到他，是在一一個人群群很多的的俱樂部部里碰到到他，他他說我受受不了辦辦公樓里里那種氣氣氛，我我現(xiàn)在特特別懷念念大學時時代，有有那么多多同學那那么多朋朋友，不不像現(xiàn)在在的環(huán)境境

18、，辦公公室簡直直就是伏伏契克寫寫的絞絞刑架下下的報告告，走走過去是是七步，走過來來是七步步，我突突然發(fā)覺覺自己是是喜歡和和向往集集體生活活的。星期五公公社行銷銷由來70年代代，公社社年代。80年代代，開放放年代。90年代代，自我我年代。00年代代，個性性年代。今天，個個性群體體共存的的矛盾年年代！ 現(xiàn)在的的都市，俱樂部部如鮮花花，我們們殷勤如如蜜蜂，為什么么呢？因因為我們們渴望一一個集體體，就像像我們曾曾經(jīng)特別別渴望一一個私人人空間一一樣。 我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)諸如俱俱樂部是是這樣一一種地方方，在這這里大家家相聚在在一起，沒有人人追究你你的過去去，沒有有人關心心你的未未來，大大家在一一起可以以聊天，可以一

19、一起做一一件事情情，依據(jù)據(jù)個人的的品位興興趣，在在這里可可以重溫溫久違了了的集體體生活。 所以，我愿意意把它衍衍生為一一種社區(qū)區(qū)生活，而且稱稱之為后集體體生活，因為為這樣的的集體是是自發(fā)自自愿形成成的，不不像大學學時代或或是公社社年代的的集體，多少帶帶點不可可抗拒的的色彩，喜歡這這種后集集體生活活的人，不要誤誤以為他他們不喜喜歡獨處處，其實實他們更更喜歡強強調生活活的自我我。他們們是都市市非主流流中的非非主流，他們喜喜歡集體體，喜歡歡朝九晚晚五后聚聚到一塊塊，因為為他們希希望在這這個后集集體空間間能找到到他們的的同類，有相似似的品位位，有相相似的生生活體驗驗，有相相似的生生活觀價價值觀世世界觀

20、，然后他他們可以以享受到到后集體體生活的的愉快。 在這種種后集體體生活中中，他們們容易忘忘掉日常常辦公室室里的瑣瑣碎，人人際交往往的復雜雜，他們們可以任任性地在在這個空空間盡情情享受生生活帶給給他們的的快樂，唱唱懷懷舊的歌歌曲，敘敘敘工作作的酸甜甜苦辣和和人生的的目前與與長遠。當新的的太陽升升起，他他們揮揮揮衣袖，各自又又回到自自己的小小圈子里里，后集集體生活活對他們們來說，就像星星期五的的感覺，能讓人人想起善善待自己己的生活活，對于于他們而而言，家家就是能能讓人可可以忘掉掉工作或或是人際際壓力的的地方，是可以以快樂的的、幸福福的、輕輕松的、生活的的地方。 這個地地方對于于一個在在外打拼拼甚感

21、朋朋友太少少，剛結結婚青年年在付款款條件壓壓力少，辦公室室里小資資白領品品位相似似的，更更或是從從知青年年代走過過來的人人是是一種渴渴望，一一種期待待，一種種這個時時代輕松松的懷舊舊，也是是依依不不舍的告告別，告告別永遠遠過去的的學生時時代知青青年代公公社年代代，那充充滿理想想主義充充滿懷念念情愫和和浪漫情情懷的時時光。 所所以我將將星期五五賦以生活的概念念，公社社賦以當代后后集體概念。 所以我把把這種后后集體生生活的地地方就叫叫，星星期五公公社。注：星星期五公公社是是天第第公寓的推廣廣名。 就這樣樣，一座座城市新新型的后后集體生生活宅邸邸誕生了了。這個個嶄新的的概念被被我用一一句很感感性的語

22、語句表達達了出來來，金金橋有個個很生活活的后集集體，我我們叫她她星期期五公社社。這這樣一句句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而而又陽光光的話無無疑對任任何人都都具有神神秘感和和吸引力力。 所謂萬萬事開頭頭難，既既然策劃劃上的難難點被突突破了，接下來來的事自自然就好好辦了。三、銷售售策略以迅雷之之勢推銷銷大眾眾情人。 在眾多多周邊產(chǎn)產(chǎn)品的強強力圍攻攻下，我我認為本本產(chǎn)品的的價格應應該與周周邊產(chǎn)品品拉開一一定距離離。這樣樣才能吸吸引到潛潛在購屋屋對象，所以，根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品的格格局和面面積特性性，我給給星期期五公社社定下下了低總總價面向向市場的的價格策策略。 我認為為，盡管管本案與與周邊個個案有一一定距離離，但由

23、由于價格格優(yōu)勢，且量體體小，上上市后必必然會引引起消費費者的注注意。所所以，在在短時間間內迅速速出擊的的銷售策策略是比比較正確確的。 結合本本區(qū)域市市場情形形以及以以往操作作的個案案判斷，我們將將以短短、平、快的的銷售策策略，經(jīng)經(jīng)過1-2個月月的前期期準備，在正式式公開33-4個個月之后后，銷售售率將達達到700-800%。四、廣告告表現(xiàn)策策略首創(chuàng)成人人漫畫作作為本案案廣告表表現(xiàn)符號號。 在擬定定廣告表表現(xiàn)策略略之前，我同樣樣讓專案案組對市市場同質質競爭個個案企劃劃表現(xiàn)方方式進行行了收集集整理和和歸納，我的目目的是想想用差異異化和獨獨特性的的指導思思想從別別人的企企劃表現(xiàn)現(xiàn)中找到到自己的的表現(xiàn)

24、突突破點，先看看看競爭個個案的表表現(xiàn)方法法： 1.青年匯匯：也也是由爛爛尾房改改造，它它抓住了了房型小小、地理理位置好好的特點點，目標標客源針針對青年年人。企企劃策略略以產(chǎn)品品的概念念炒作再再加上迎迎合青年年心理的的平面包包裝方式式。廣告告表現(xiàn)上上以另類類年輕為為主，上上市后迅迅速造成成小房型型市場的的火爆。不可否否認，青年匯匯是十十分成功功的。 2.藍朝部部落：也是小小房型白白領住宅宅，企劃劃策略與與廣告表表現(xiàn)和青年匯匯類似似，難免免有步落落后塵的的味道。 3.東方時時空：在小房房型市場場火爆時時借機推推出，與與先前的的同類個個案相似似，無自自己的創(chuàng)創(chuàng)新，落落入了人人云亦云云的俗套套。 4.

25、同領都都會：連廣告告表現(xiàn)手手法都和和青年年匯極極其相似似，根本本沒有自自己的個個性。 本項目目想要做做到鶴立立雞群脫脫穎而出出就必須須根據(jù)自自己的個個性來表表達自己己。這不不免又要要談到客客源的問問題了。雖然本本案客源源分布較較為廣泛泛，但也也并非無無跡可尋尋。在這里，我把客客源分為為這樣幾幾種類型型：A、迷戀戀金橋的的老頑固固金金橋當?shù)氐乜虰、掉進進蜜罐的的鴛鴦熱戀戀的要結結婚的族族群C、學會會了走路路的蟲ITT行業(yè)、廣告行行業(yè)者D、想占占便宜的的人類新薪薪人類、知青、外地打打工的E、有錢錢有閑的的尖頭鰻鰻投投資先生生F、這個個城市的的主力居居者辦公族族、自由由職業(yè)者者及自由由單身族族客源被

26、被細分后后就不難難發(fā)現(xiàn)，本案最最大的個個性就是是本案各各類型的的客源都都有著自自己不同同于其他他類型的的個性，而每一一種類型型又都是是我們所所不能忽忽略的。太多的的個性就就成了沒沒有個性性，怎樣樣解決這這一點呢呢？ 于是，我試圖圖在這些些個性中中發(fā)掘共共性。當當我把一一些產(chǎn)品品的東西西羅列出出來時，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這個產(chǎn)產(chǎn)品其實實是一個個矛盾統(tǒng)統(tǒng)一綜合合體。城市：共共同的環(huán)環(huán)境新新的集體體金橋：公公認的生生活地新的生生活社區(qū)：共共同的家家 新的集集體大堂：共共進式 集體網(wǎng)絡：共共享式 互動的的集體會所：共共享式互互動的集集體建筑：兩兩幢獨立立在在集體中中獨立 綜合起起來，不不就是一一種個性性與群體體共

27、存的的矛盾的的新集體體生活方方式嗎？包容這這種新生生活的產(chǎn)產(chǎn)品可以以說在上上海是第第一次出出現(xiàn)的，因而我我們不妨妨稱它為為上海海首座后后集體生生活宅邸邸。 既然是是生活的的宅邸，那么其其文案基基調不妨妨輕松、俏皮、煽情一一些，可可以針對對各種類類型的客客源分別別描述他他們不同同的生活活狀態(tài)，然后再再闡述不不同的生生活狀態(tài)態(tài)與后集集體生活活宅邸這這一概念念的相互互融合。設計色色彩的表表現(xiàn)上以以輕松、活潑、穩(wěn)重為為主，在在矛盾中中尋求統(tǒng)統(tǒng)一?？v觀以上上，那么么什么樣樣的設計計符號是是為大家家所接受受的呢？ 當500年代人人聽見叉叉鈴的聲聲音時 ；當660年代代人聽見見讓我們們蕩起雙雙漿的音音樂時；

28、當700年代人人看到玻玻璃彈子子時；當當80年年代人看看到魂斗斗羅游戲戲時他們會會有什么么樣的感感觸呢？無疑，童年的的美好回回憶會在在瞬間流流淌。由由此可見見，每個個人對自自己的童童年都有有著一份份難以割割舍的情情懷，而而且每個個人心中中都存留留著一份份永不泯泯滅的童童真。不不同年齡齡、性別別的人在在對童年年的回憶憶里找到到了共同同的契合合點，那那就是心心中不泯泯的童真真?；谟诖?，想想到了成成人漫畫畫?，F(xiàn)在在最流行行的幾米米的漫畫畫之所以以廣受歡歡迎，是是因為它它能勾起起人們對對美好生生活的向向往與憧憧憬。成成人漫畫畫的吸引引力由此此可見一一斑。因因此，我我決定用用成人漫漫畫作星期五五公社的

29、設計計符號，把各個個類型的的客源用用漫畫的的形式分分別量身身定制的的表述出出來。 在上海海各個已已銷售或或在銷售售的房產(chǎn)產(chǎn)個案中中，運用用成人漫漫畫作為為設計符符號的幾幾乎沒有有，即使使有也是是拿來來主義。據(jù)我我了解，目前只只有復地地集團開開發(fā)的柏林春春天在在報紙廣廣告上曾曾用過幾幾米的漫漫畫地地下鐵中的場場景。由由此，我我可以自自豪地說說，在上上海用量量身定制制的原創(chuàng)創(chuàng)漫畫作作為廣告告表現(xiàn)手手法，星期五五公社是首例例。五、媒體體策略大膽放棄棄報紙媒媒體，主主打戶外外媒體和和現(xiàn)場派派發(fā)銷售售。 如何使使用最低低廣告費費用，來來達成最最高銷售售目標是是媒體策策略的基基本原則則之一。 本案案案量小

30、，如果投投入大量量廣告經(jīng)經(jīng)費，即即使達到到預期效效果也會會造成公公司銷售售成本的的增加。所以，我決定定用不同同與以往往媒體策策略，以以達到減減少公司司銷售成成本來提提高公司司利潤的的目的。 基于上上述原因因，我對對常規(guī)的的媒體策策略作了了一些改改動，本本案銷售售中基本本以戶外外看板、公交廣廣告、引引導旗來來吸引客客源，在在現(xiàn)場派派發(fā)海報報和DMM并由銷銷售人員員解說星期五五公社這個新新概念和和它所營營造的一一種新生生活來引引起消費費者的興興趣。電電視媒體體和報紙紙媒體因因費用較較高，所所以基本本上不考考慮，僅僅看銷售售情況而而定。如如果在銷銷售時遇遇上阻力力，才考考慮用報報紙媒體體擴大影影響力

31、。六、廣告告預算四兩撥千千金，做做好預算算才好當當家 依據(jù)以以最低的的費用來來達到最最高效益益的原則則，我作作了如下下廣告預預算表:總銷金額額 90000萬萬元廣告投放放比例 1.55%廣告成本本 90000萬萬*1.5%1355萬元企劃周期期20022.111.288 220033.3.10 20003.3.225 220033.5.10 20003.7 引導期期 公開開期 強銷銷期 持持續(xù)清盤盤期階段預算算明細 (略)七、市場場反響 事實勝勝于雄辯辯經(jīng)過了市市場的考考驗，事事實證明明本策劃劃案是非非常成功功的。在在開盤當當日就有有80%的房子子被預訂訂，之后后的一個個多月時時間里，又不斷斷

32、有消費費者來電電來訪，不到一一個月星期五五公社已告售售罄。而而星期期五公社社所提提倡的后后集體生生活的概概念也已已被人們們所接受受并喜愛愛。 可以說說，用不不到一個個月的時時間去化化一個不不占優(yōu)勢勢的住宅宅產(chǎn)品，這在金金橋地區(qū)區(qū)甚至于于上海都都是不多多見的，所以星期五五公社策劃案案的成功功是顯而而易見的的。 產(chǎn)品形形象是品品牌的重重要方面面。良好好的產(chǎn)品品形象可可以使企企業(yè)獲得得社會公公眾的充充分信任任，進而而形成穩(wěn)穩(wěn)定的消消費群。星期期五公社社策劃劃案的實實施，不不僅使公公司第一一個開發(fā)發(fā)的項目目一炮而而紅，在在賺取了了利潤的的同時也也給公司司帶來了了一定的的品牌知知名度，為公司司將來的的開

33、發(fā)項項目打下下了扎實實的基礎礎。八、總論 房地產(chǎn)產(chǎn)策劃是是一項牽牽涉知識識面很雜雜的學問問，它不不僅僅牽牽涉到廣廣告、銷銷售、營營銷推廣廣等內容容，還涉涉及到房房地產(chǎn)基基礎知識識、客戶戶心理學學等方方方面面的的內容。一個房房產(chǎn)項目目從初具具雛形到到最后推推出都需需要經(jīng)過過周密審審慎的思思考。 我個人人以為：作為一一個策劃劃者，要要做好一一個策劃劃案就必必須用談談戀愛的的心態(tài)去去對待它它，以對對待戀人人的熱情情去了解解這個案案子，策策劃者只只有在愛愛上了自自己所策策劃的案案子后才才能夠使使策劃案案在市場場上獲得得成功。也就是是說，策策劃者要要以相當當大的熱熱情去了了解并接接受策劃劃案，然然后才能能制訂出出完美的的策劃方方案。 依據(jù)上上述策劃劃戀愛論論，我接接手星星期五公公社后后，就全全身心地地投入到到項目的的前期準準備中，所謂市市場情況況的調查查和了解解只是解解決了項項目的利利好、利利空，也也就是賣賣什么的的問題。搞清這這個問題題后就要要弄清楚楚東西要要賣給誰誰（客源源）的問問題，其其次也就就是如何何找到自自己的個個案的突突破點的的問題，這個問問題是房房產(chǎn)項目目策劃中中最關鍵鍵的問題題，突破破點找準準了，項項目也就就成功了了一半。因此，在策劃劃中，我我從收集集整理和和歸納市市場資料料和客源源資料，然后找找準突破破點全身身心投入入。 就本策策劃案來來看，之之所以成成功的最最大原