上海大唐四期大唐國際產(chǎn)品定位及建議頁 M

1、大唐四期期地塊產(chǎn)品定位位及建議議沁搏房產(chǎn)產(chǎn)20066年9月月20日日目 錄市場篇上海整體體辦公樓樓市場浦東辦公公樓市場場項(xiàng)目篇項(xiàng)目概況況板塊分析析交通分析析整體SWWOT分分析重點(diǎn)個案案介紹定位及建建議篇產(chǎn)品定位位建筑形態(tài)態(tài)立面建議議面積及價價格定位位客戶定位位市場篇一、上海海整體辦辦公樓市市場1、20005-20006一季季度辦公公樓價格格月度分析析 價格最高高點(diǎn)出現(xiàn)現(xiàn)在 220055 年的的10月月，成交交價格達(dá)達(dá)到 1175333 元元/平方米米，價格格最低點(diǎn)點(diǎn)出現(xiàn)在在 20005年年的 22 月，成交價價格為 110008 元/平方米米，相比比最高點(diǎn)點(diǎn)下降了了 377.211 。06

2、年年 3 月，上上海辦公公樓成交交價格為為 1226677 元/平方米米，與去去年同期期大致持持平，主要原原因是沒沒有新增增高端項(xiàng)項(xiàng)目，高高端項(xiàng)目目成交比比重小，而同一一時間價價格較低低的物業(yè)業(yè)成交放放量，從從而拉低低了總體體的價格格。月度度價格受受成交重重心變化化 走勢勢跌宕起起伏圖1-005年11月006年33月上海海寫字樓樓價格走走勢圖2.供給給分析 從上海房房地產(chǎn)交交易中心心的數(shù)據(jù)據(jù)看，銷銷售型辦辦公樓在在 044 年供供應(yīng)量就就已達(dá)到到 1005.66 萬平平方米并并，而 05 年的總總體供應(yīng)應(yīng)量更達(dá)達(dá)到 1146.9 萬萬平方米米，與 04 年相比比增長 41.3 萬萬平方米米，年

3、度度增長率率達(dá)到 39% 。220055 年辦辦公供應(yīng)應(yīng)增長迅迅猛1、爛尾樓改造力度加強(qiáng)2、原有租賃型寫字樓轉(zhuǎn)型上市3、遠(yuǎn)郊城區(qū)寫字樓集中上市圖2-004-005年度度辦公樓樓成交量量分析從 20005 年月度度供應(yīng)量量走勢來來看，上上半年基基本保持持在 55-100萬平方方米左右右，下半半年則大大幅放量量，月供供應(yīng)量均均在 110萬平平方米以以上。而在年年初、年年中和年年終的 1、6 、12 月更集集中放量量達(dá)到 20 萬平方方米。月度供應(yīng)應(yīng)保持平平穩(wěn) 下下半年開開始放量量 圖3-上上海市 20005 年年銷售型型寫字樓樓月度批批準(zhǔn)預(yù)售售情況 3、需求求分析從上海房房地產(chǎn)交交易中心心的數(shù)據(jù)據(jù)

4、看， 20005 年年上海銷銷售型辦辦公樓的的預(yù)售登登記面積積為 1161.4 萬萬平方米米，比 04 年增長長 6.5 。年成交總總量略有有上揚(yáng)圖4-上上海市近近 2 年銷售售型寫字字樓預(yù)售售登記狀狀況銷售型寫寫字樓市市場保持持強(qiáng)勢需需求，一一方面得得益于辦辦公樓租租賃市場場的持續(xù)續(xù)走好，另一方方面在 20005 年年宏觀調(diào)調(diào)控之后后，在住住宅投資資受限大大幅受挫挫的狀況況下，銷銷售型辦辦公樓市市場并未未受政策策影響，反而順順其自然然的成為為投資資資金重要要的渠道道選擇。 月度供應(yīng)應(yīng)保持平平穩(wěn) 下下半年開開始放量量 1、基本保持平穩(wěn)態(tài)勢2、基本保持在 10 萬平方米以上3、12 月集中爆發(fā)圖

5、5-上上海市 20005 年年銷售型型寫字樓樓月度成成交狀況況4、 供供求對比比分析05 年年上海市市銷售型型辦公樓樓全年供供求比為為 1 ： 11.100 ，整整體表現(xiàn)現(xiàn)為供略略小于求求狀態(tài)，同比去去年的 1 ： 1.44 的嚴(yán)重重供不應(yīng)應(yīng)求有所所好轉(zhuǎn)，主要得得益于在在需求量量保持微微幅增長長的狀況況下， 20005 年年銷售型型辦公樓樓供應(yīng)量量的放大大緩解了了市場中中的強(qiáng)大大需求。 圖6-上上海市近近兩年銷銷售型寫寫字樓供供求狀況況從 055 年銷銷售型辦辦公樓的的月度供供求走勢勢來看，上半年年的供求求比變化化幅度較較大，而而到了下下半年，隨著宏宏觀調(diào)控控政策的的日漸明明朗，供供求比基基本

6、保持持均衡，沒出現(xiàn)現(xiàn)大幅度度波動。 圖7-220055年112月月上海銷銷售型辦辦公樓月月度供求求比銷售型寫寫字樓售售價走低低寫字樓外外圍化由于辦公公項(xiàng)目外外圍化影影響所致致，中心心城區(qū)辦辦公項(xiàng)目目數(shù)量逐逐漸減少少，供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目由由核心城城區(qū)向外外圍擴(kuò)散散，導(dǎo)致致成交價價格出現(xiàn)現(xiàn)較大幅幅度的下下跌。5、未來來價格走走勢預(yù)測測未來辦公公樓價格格走勢既既取決于于宏觀調(diào)調(diào)控政策策的狀況況以及強(qiáng)強(qiáng)度，又又取決于于市場供供求力量量的對比比。 從 20005 年的土土地供應(yīng)應(yīng)來看，商辦項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)總量超超過 2200 萬平方方米，而而目前在在建辦公公項(xiàng)目總總量也接接近 2220 萬平方方米， 20007-2

7、20088 年之之間將是是這些項(xiàng)項(xiàng)目的集集中上市市時期，未來銷銷售型辦辦公樓市市場競爭爭將會更更加激烈烈。 就未來幾幾年需求求來看， 宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)增增長，由由此引致致出本土土企業(yè)對對辦公樓樓的需求求以及國際投投資者對對于上海海辦公樓樓的看好好將促進(jìn)上海海辦公樓樓市場的的穩(wěn)步發(fā)發(fā)展。綜合上述述因素，市中心心的辦公公樓售價價將有望望進(jìn)一步步走高，而次中中心和遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊辦公公樓市場場卻由于于其大量量的供應(yīng)應(yīng)量和外外圍化而而走低。 6、租賃賃型甲級級寫字樓樓20055 年租租金價格格持續(xù)上上揚(yáng) 再再創(chuàng)新高高 圖 9 圖8-000-006年初初租金租租金走勢勢圖從上圖可可以看出出，自從從 20000

8、年以來來，上海海甲級寫寫字樓的的租金就就呈一路路上揚(yáng)的的走勢，而近兩兩年的租租金更是是呈現(xiàn)加加速上漲漲的趨勢勢。市場場的緊張張局面使使寫字樓樓租金繼繼續(xù)增長長，截至至 20006年初，甲級級寫字樓樓的整體體平均租租金已經(jīng)經(jīng)上升至至每天每每平方米米1.0 美金金。 甲級寫字字樓租金金持續(xù)上上漲原因因？甲級寫字字樓供應(yīng)應(yīng)短缺 跨國企企業(yè)需求求旺盛 圖9-996-005年甲甲級寫字字樓供應(yīng)應(yīng)、吸納納及空置置率20055 年度度上海市市正式投投入使用用的甲級級寫字樓樓已有花花旗集團(tuán)團(tuán)大廈、匯亞大大廈、新新梅雙塔塔、都市市總部大大廈、港港匯廣場場等多個個物業(yè)，供應(yīng)總總量達(dá)到到 499 萬平平方米，但相較

9、較于強(qiáng)大大的市場場吸納量量，上海海甲級辦辦公物業(yè)業(yè)仍然處處在短缺缺狀態(tài)。 需求方面面，隨著著上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)向好，對于甲甲級辦公公物業(yè)的的需求也也保持持持續(xù)上升升，尤其其是很多多跨國企企業(yè)，吸吸納了大大量甲級級寫字樓樓面積。 甲級寫字字樓持續(xù)續(xù)的供不不應(yīng)求狀狀況也使使得空置置率逐年年下降， 20005 年甲級級寫字樓樓空置率率為 77.2%。另外， 20005 年年上市的的幾個甲甲級物業(yè)業(yè)整體品品質(zhì)較高高，也是是促使租租金價格格高漲的的主要原原因。例例如：嘉嘉華中心心、匯亞亞大廈、花旗集集團(tuán)大廈廈、都市市總部大大廈、港港匯廣場場等市中中心高品品質(zhì)辦公公樓，其其租金自自然也不不菲。 上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)的

10、持續(xù)續(xù)發(fā)展吸吸引了跨跨國公司司在上海海不斷擴(kuò)擴(kuò)大投資資規(guī)模，帶動了了對于甲甲級辦公公樓租賃賃的強(qiáng)勁勁需求。上海甲級級辦公樓樓租賃市市場預(yù)測租賃型甲甲級寫字字樓供不不應(yīng)求態(tài)態(tài)勢以及及租賃型型辦公樓樓的高品品質(zhì)使今今后甲級級辦公樓樓的租金金有較大大的成長長。 20066 年底底中國對對外資開開放金融融市場，預(yù)計(jì)外外資金融融機(jī)構(gòu)在在中國的的業(yè)務(wù)將將擴(kuò)張，對于辦辦公樓租租賃需求求將繼續(xù)續(xù)上升，從而導(dǎo)導(dǎo)致租金金也繼續(xù)續(xù)上升。20066 市場場供應(yīng)方方面非常常緊張，預(yù)計(jì)全全年將僅僅有三棟棟甲級辦辦公樓完完工，將將帶來約約 1884,5500 平方米米的供給給。由于于甲級辦辦公樓的的低供應(yīng)應(yīng)量，預(yù)預(yù)計(jì)空置置

11、率將進(jìn)進(jìn)一步下下降，而而平均租租金將有有機(jī)會在在06年年之后繼繼續(xù)上揚(yáng)揚(yáng)。 7、浦東東辦公樓樓市場供應(yīng)量不不斷增加加，088年預(yù)計(jì)計(jì)上市880萬方方浦東地區(qū)區(qū)的寫字字樓分布布以小陸陸家嘴金金融貿(mào)易易區(qū)、新新上海商商業(yè)城、竹園商商貿(mào)區(qū)為為三個主主要區(qū)域域，在這這三個區(qū)區(qū)域內(nèi)，甲級寫寫字樓大大部分在在小陸家家嘴最為為集中和和有代表表性，也也是上海海甲級寫寫字樓最最多的集集聚地。目前區(qū)區(qū)內(nèi)可用用于租賃賃辦公的的面積為為1077.244萬平方方米，入入住率約約為900。隨著小陸陸家嘴區(qū)區(qū)域的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展，國國外大量量的金融融機(jī)構(gòu)、物流商商貿(mào)和咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)將會大大量涌入入，小陸陸家嘴區(qū)區(qū)的辦公公樓市場

12、場需求將將持續(xù)走走高。小小陸家嘴嘴區(qū)域目目前還有有眾多正正在建設(shè)設(shè)或者即即將建設(shè)設(shè)的甲級級寫字樓樓，20008年年年末前前竣工投投入使用用的辦公公樓總建建筑面積積預(yù)計(jì)達(dá)達(dá)到800萬平方方米。總體來說說，未來來幾年內(nèi)內(nèi)小陸家家嘴寫字字樓市場場供需趨趨于平衡衡，在個個別時期期將出現(xiàn)現(xiàn)供小于于求。在過去十十年中，浦東陸陸家嘴甲甲級寫字字樓每年年的平均均吸納量量在1665,0000平平方米左左右。未未來五年年，租戶戶對陸家家嘴市場場的辦公公樓需求求保持強(qiáng)強(qiáng)勁，預(yù)預(yù)計(jì)平均均每年的的吸納量量將達(dá)到到2777,0000平方方米，上上漲688%。陸家嘴地地區(qū)在上上海辦公公樓市場場供應(yīng)中中占據(jù)重重要的位位置，空

13、空置率也也在19997年年亞洲金金融危機(jī)機(jī)后持續(xù)續(xù)走低。金融銀銀行業(yè)成成為寫字字樓租戶戶需求的的主要動動力。目目前，陸陸家嘴寫寫字樓市市場的總總供應(yīng)量量為1660萬平平方米，并將在在20110年之之前新增增1800萬平方方米，達(dá)達(dá)到3440萬平平方米。圖10-98-10年年陸家嘴嘴辦公樓樓吸納量量金融銀行行業(yè)繼續(xù)續(xù)保持著著推動租租戶需求求的主導(dǎo)導(dǎo)地位，其租戶戶總量占占陸家嘴嘴地區(qū)總總吸納量量的433%。排排名第二二的是制制造業(yè)，其后依依次是專專業(yè)服務(wù)務(wù)、信息息技術(shù)和和保險業(yè)業(yè)，最后后是其它它一些小小型工業(yè)業(yè)企業(yè)。圖11-98-10年年陸家嘴嘴辦公樓樓吸納量量上海是中中國的金金融中心心，而且且根

14、據(jù)入入世協(xié)議議，金融融服務(wù)業(yè)業(yè)于今年年年底的的開放，將使得得金融和和保險企企業(yè)在未未來幾年年內(nèi)對浦浦東甲級級寫字樓樓市場的的需求起起到重要要的推動動作用。 浦東寫字字樓市場場的需求求將有賴賴于市場場本身的的有機(jī)增增長以及及新企業(yè)業(yè)的進(jìn)駐駐。其中中，有利利于陸家家嘴辦公公樓市場場發(fā)展的的主要因因素包括括：浦西以以及其它它中心區(qū)區(qū)域的相相關(guān)拆遷遷問題吸引國國內(nèi)外企企業(yè)的稅稅收優(yōu)惠惠和激勵勵措施浦西可可開發(fā)地地塊的短短缺，推推動浦東東新供應(yīng)應(yīng)量的增增加盡管會有有大量的的新供應(yīng)應(yīng)進(jìn)入該該區(qū)域，我們相相信，陸陸家嘴辦辦公樓市市場在未未來幾年年中租金金仍會有有大幅提提高，并并將保持持合理的的空置率率。售價

15、、租租金兩頭頭旺小陸家嘴嘴甲級寫寫字樓平平均租金金在1美元/平方米米/天左左右，略略高于全全市甲級級寫字樓樓的平均均租金水水平。由由于小陸陸家嘴區(qū)區(qū)域的寫寫字樓在在品質(zhì)和和物業(yè)管管理水平平上都處處于較高高的水平平，其辦辦公環(huán)境境和內(nèi)部部設(shè)施配配套比較較齊全，檔次較較高，故故而提高高了區(qū)域域內(nèi)各物物業(yè)管理理費(fèi)用的的水平。小陸家嘴嘴區(qū)域?qū)憣懽謽亲庾赓U市場場將會保保持較為為平穩(wěn)的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，租租金水平平在市場場供小于于求的時時期有望望小幅上上漲，但但總體漲漲幅不會會過大。由于小小陸家嘴嘴區(qū)域在在售寫字字樓的總總量十分分有限，但是由由于區(qū)域域內(nèi)市場場供求關(guān)關(guān)系的驅(qū)驅(qū)使以及及租賃市市場的平平穩(wěn)發(fā)展展，

16、將促促使寫字字樓銷售售市場買買賣紅火火，再加加上區(qū)內(nèi)內(nèi)在售寫寫字樓的的品質(zhì)卻卻比較高高，將保保持平穩(wěn)穩(wěn)走高的的趨勢持持續(xù)發(fā)展展。小陸家嘴嘴延伸板板塊竹園商商貿(mào)區(qū)異異軍突起起目前竹園園CBDD已有商商務(wù)樓宇宇近200幢，包包括浦項(xiàng)項(xiàng)廣場、湯辰金金融中心心等現(xiàn)代代化辦公公樓項(xiàng)目目，未來來還將出出現(xiàn)以城城建國際際中心為為代表的的多棟高高品質(zhì)辦辦公樓項(xiàng)項(xiàng)目，包包括中建建大廈、盛大國國際中心心、華東東汽車城城（暫名名）等，商務(wù)氛氛圍正不不斷提升升。區(qū)域域內(nèi)高檔檔酒店云云集，如如瑞吉紅紅塔、浦浦東假日日、錦江江索芙特特、新亞亞湯臣等等星級酒酒店。隨著和記記黃埔在在竹園大大力興建建“大都會會”，竹園園CBD

17、D的功能能將更加加完善。竹園商商貿(mào)區(qū)已已經(jīng)吸引引了韓國國浦項(xiàng)制制鐵，中中國石油油、中國國銀聯(lián)、華夏基基金等知知名企業(yè)業(yè)，美國國道瓊斯斯亦在此此設(shè)立了了代表處處。06年77月上海海寫字樓樓市場走走勢新增項(xiàng)目目新增寫字字樓項(xiàng)目目3例，套數(shù)為為9633套上海7月月新增出出售寫字字樓物業(yè)業(yè)有3例例，共上上市面積積10.52萬萬平方米米，較上上月有大大幅增長長，上市市套數(shù)為為9633套，分分別位于于楊浦區(qū)區(qū)和浦東東新區(qū)。本月上上海寫字字樓市場場依然無無甲級寫寫字樓出出售。在在新增出出售物業(yè)業(yè)中，浦浦東金橋橋地區(qū)依依然是供供應(yīng)的集集中區(qū)域域。而楊楊浦區(qū)近近期寫字字樓市場場的開發(fā)發(fā)速度加加快，220066年

18、來不不斷有新新物業(yè)推推出。從從價格上上來看，本月新新增物業(yè)業(yè)的價格格基本在在110000-120000元元/平方方米。供應(yīng)量銷售面積積7.44萬平方方米銷售型寫寫字樓可可售面積積為1333.116萬平平方米，銷售面面積7.4萬平平方米。上海甲甲級寫字字樓可售售面積為為21.31萬萬平方米米，銷售售面積00.711萬平方方米；乙乙級寫字字樓可售售面積為為1111.855萬平方方米，銷銷售面積積6.669萬平平方米。價格走勢勢銷售價格格大幅度度回落寫字樓銷銷售市場場出現(xiàn)較較大幅度度的價格格回落，平均銷銷售價格格為1664255元/平平方米，比上月月增長了了29.7，近幾個個月上海海寫字樓樓銷售市市

19、場的價價格波動動較大，這主要要是因?yàn)闉樵露瘸沙山唤Y(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生了了較大變變化所造造成的；7月，上海甲甲級寫字字樓的銷銷售價格格基本在在280000元/平方米米左右，而乙級級寫字樓樓的銷售售價格則則基本在在1000001160000元/平方米米之間。從整體體市場來來看，本本月上海海寫字樓樓銷售市市場絕大大多數(shù)物物業(yè)由于于成交單單元位置置的調(diào)整整，導(dǎo)致致價格波波動較大大，有升升有降。另外，上海寫寫字樓銷銷售市場場的供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生了較較大的變變化，導(dǎo)導(dǎo)致各寫寫字樓價價格差距距進(jìn)一步步拉大，形成區(qū)區(qū)域化的的價格層層次感。租金水平平較上月月有小幅幅度增長長甲級寫字字樓整體體租金水水平較上上月有小小幅度增增

20、長。本本月浦東東地區(qū)由由于金茂茂大廈和和匯豐銀銀行大廈廈等以月月租金報(bào)報(bào)價，且且租金水水平有大大幅度提提升，從從而帶動動整個區(qū)區(qū)域均價價呈現(xiàn)較較大上升升，而浦浦西地區(qū)區(qū)的租金金水平走走勢平穩(wěn)穩(wěn)，各板板塊除徐徐家匯板板塊和人人民廣場場板塊出出現(xiàn)小幅幅度回落落，其余余板塊均均無較大大變動。浦東地地區(qū)的甲甲級寫字字樓租金金水平依依然領(lǐng)先先于浦西西的租金金水平。隨著浦浦東新區(qū)區(qū)新建甲甲級寫字字樓的進(jìn)進(jìn)程加快快，未來來浦東地地區(qū)的甲甲級寫字字樓租金金水平將將與浦西西地區(qū)拉拉開較大大的距離離。六大板塊塊中，本本月除人人民廣場場板塊和和徐家匯匯板塊出出現(xiàn)回落落外，其其它板塊塊的租金金水平均均呈現(xiàn)比比較平穩(wěn)穩(wěn)

21、的態(tài)勢勢。徐家家匯板塊塊的部分分建成較較早的甲甲級寫字字樓的租租金水平平呈現(xiàn)逐逐漸下滑滑的趨勢勢，這一一點(diǎn)，比比較符合合上海甲甲級寫字字樓物業(yè)業(yè)更新?lián)Q換代的趨趨勢，相相信在未未來，將將會有更更多的建建成較早早的甲級級寫字樓樓，租金金水平逐逐漸回落落。甲級級寫字樓樓的租金金水平差差距也將將逐步拉拉大。浦東重點(diǎn)點(diǎn)市政工工程簡介介“三港四四網(wǎng)”深水港積極呼應(yīng)應(yīng)大、小小洋山深深水港的的建設(shè)，加快推推進(jìn)外高高橋港區(qū)區(qū)6、77期工程程，進(jìn)一一步整合合保稅區(qū)區(qū)與港口口資源，大力發(fā)發(fā)展物流流產(chǎn)業(yè)，至20010年年集裝箱箱吞吐量量達(dá)到115500萬標(biāo)箱箱，港港口吞吐吐量達(dá)到到1。22億噸，推動上上海港基基本建成

22、成東北亞亞國際航航運(yùn)中心心。航空港全面建成成浦東國國際機(jī)場場二期工工程，至至20110年基基本建成成亞太地地區(qū)的航航空樞紐紐港。信息港重點(diǎn)建設(shè)設(shè)浦東地地理信息息系統(tǒng)、智能化化道路交交通信息息系統(tǒng)以以及政務(wù)務(wù)管理共共享平臺臺。至220100年基本本形成資資源共享享、信息息安全的的智能化化政務(wù)管管理和城城市管理理信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。對外交通通網(wǎng)重點(diǎn)建設(shè)設(shè)浦東鐵鐵路和長長江隧道道工程，進(jìn)一步步加強(qiáng)浦浦東和全全市、全全國的陸陸上交通通聯(lián)系，成為上上海服務(wù)務(wù)長三角角對外交交通體系系的重要要支撐。越江交通通網(wǎng)重點(diǎn)建設(shè)設(shè)西藏南南路-高高科西路路隧道；軍工路路-金橋橋路隧道道；上中中路-華華夏西路路隧道；長江路路-港

23、成成路隧道道；龍耀耀路-耀耀華路隧隧道；人人民路-東昌路路隧道；新建路路-浦東東南路隧隧道；打打浦路隧隧道復(fù)線線等。到到20110年，越江通通道將達(dá)達(dá)21處處，車道道數(shù)約994條。軌道交通通網(wǎng)加快建設(shè)設(shè)軌道交交通4、6、77、8、9、111、112、113號線線，2號號線東延延伸段等等，并建建設(shè)相應(yīng)應(yīng)的配套套換乘系系統(tǒng)。至至20110年，浦東軌軌道交通通線將達(dá)達(dá)到9條條（不包包括磁懸懸?。┬涡纬梢詵|東方路、龍陽路路、濟(jì)陽陽路等綜綜合交通通換乘樞樞紐。區(qū)域道路路網(wǎng)進(jìn)一步完完善區(qū)域域路網(wǎng)體體系，快快速路要要建設(shè)中中環(huán)線浦浦東段、并對內(nèi)內(nèi)環(huán)線浦浦東段進(jìn)進(jìn)行快速速化改造造；主干干路要建建設(shè)華東東路、雙

24、雙江路、申江路路、洲海海路等；次干路路要辟通通堵頭路路和瓶頸頸路。加加強(qiáng)世博博重點(diǎn)區(qū)區(qū)域路網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)，新建和和改造錦錦繡路、芳甸路路、高科科西路、云間路路、川南南奉公路路等次干干路。軌道交通通（經(jīng)過過浦東）2號線（經(jīng)過本本案）虹橋機(jī)場場（066年開通通）中山公公園（已已開通）張江高高科浦東機(jī)機(jī)場（規(guī)劃）浦東火火車站4號線藍(lán)村路已開通通寶山路路與33號線并并線虹橋路路已開開通大木橋橋路07年年開通藍(lán)村村路（雙雙向環(huán)線線）6號線港城路東方方路濟(jì)陽路路（077年開通通）7號線（經(jīng)過本本案）芳甸路靜安安寺上海大大學(xué)外環(huán)路路（099年開通通）8號線市光路人民民廣場077年開通通耀華華路09年年開通世博博家

25、園9號線松江新城城077年開通通桂林林路09年年開通徐家家匯楊高中中路規(guī)劃崇明10號線線虹橋機(jī)場場（七寶寶）09年年開通新江江灣城規(guī)劃劃11號線線嘉定（安安亭）099年開通通愚園園路（江江蘇路）20011年年開通三林林12號線線顧戴路（中春路路）20112年開開通金穗路路規(guī)劃劃曹路路13號線線虹橋機(jī)場場100年開通通南京京西路20012年年開通馬當(dāng)當(dāng)路世博會會前開通通長清清路20112年開開通綠科路路規(guī)劃劃張江江路14號線線江橋規(guī)劃金橋17號線線南翔規(guī)劃張江磁懸浮機(jī)機(jī)場線（經(jīng)過本本案）浦東機(jī)場場已開開通龍陽路路099年通車車世博博園上海南南站虹橋機(jī)機(jī)場磁懸浮滬滬杭線（經(jīng)過本本案）浦東機(jī)場場已開

26、開通龍陽路路099年通車車世博博園上海南南站嘉興杭州東東站低速磁浮浮臨港線線（可能能經(jīng)過本本案）臨港新城城20011年年開通三林林（方案案1）、龍陽路路（方案案2）項(xiàng)目篇1、項(xiàng)目目概況地理位置置：芳甸甸路以西西、蘭花花路以北北；石楠楠路以東東、櫻花花路以南南。土地性質(zhì)質(zhì)：純辦公占地面積積：約2288660m22總建筑面面積：約約430000 m2容積率：1.449地塊位置置示意圖圖：2、板塊塊分析核心板塊塊 坐擁五五大產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)龍陽路、羅山路路，地處處浦東最最為重要要的兩條條南北、東西向向主干道道交匯點(diǎn)點(diǎn)，快速速直達(dá)市市區(qū)任意意角落。陸家嘴金金融貿(mào)易易區(qū)、北北外灘航航運(yùn)商貿(mào)貿(mào)區(qū)、張張江高科科技

27、園區(qū)區(qū)、金橋橋出口加加工區(qū)及及外高橋橋保稅區(qū)區(qū)；上海海最為知知名的五五大產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，本案可可約在88-255分鐘內(nèi)內(nèi)到達(dá)任任一地點(diǎn)點(diǎn)。世紀(jì)公園園板塊 集高尚尚住宅、辦公、酒店、博覽于于一體1、香格格里拉大大酒店（奠基）2、新上上海國際際博覽中中心全部建成成將有117個展展覽場館館三個入入口大廳廳、一個個塔樓及及各項(xiàng)配配套設(shè)施施。內(nèi)設(shè)設(shè)商務(wù)中中心、郵郵電、銀銀行、報(bào)報(bào)關(guān)、運(yùn)運(yùn)輸、速速遞、廣廣告等各各種服務(wù)務(wù)項(xiàng)目，展覽面面積共225萬MM2。目前前竣工99個展館館，其余余場館及及設(shè)施預(yù)預(yù)計(jì)下半半年開工工。3、證大大藝術(shù)中中心（116萬MM2，超五五星酒店店、辦公公樓、電電影院、藝術(shù)館館）4、永達(dá)達(dá)

28、大廈（5A辦公公，建設(shè)設(shè)中） 5、世世紀(jì)花園園辦公樓樓地塊（動工）板塊示意意圖：3、交通通分析整體交通通環(huán)境寬闊暢達(dá)達(dá) 快快速便捷捷東羅羅山路。（直達(dá)達(dá)楊浦大大橋，快快速到達(dá)達(dá)）南龍龍陽路。（二號號線、磁磁懸浮，直通南南浦大橋橋）北花花木路、楊高中中路。西（錦繡繡路、楊楊高南路路）周邊主要要干道示示意圖：公共交通通系統(tǒng) 地鐵二號號線為主主，其他他路面交交通系統(tǒng)統(tǒng)尚不完完善，存存在一定定局限性性。二號線龍龍陽路站站（世紀(jì)紀(jì)公園站站）；四號號線（部部分建設(shè)設(shè)中，二二號線東東方路同同站換乘乘）六號線（建設(shè)中中，二號號線東方方路同站站換乘）；磁懸懸浮（龍龍陽路浦東東國際機(jī)機(jī)場）申江線：思凡其昌昌渡口東

29、川線：川沙東昌昌路地鐵鐵乳合線：朝陽棲霞霞路機(jī)場三線線：機(jī)場場打浦浦路銀河賓賓館機(jī)場六線線：機(jī)場場中山山公園機(jī)場七線線：機(jī)場場東方方路大橋六線線：張衡衡路徐家匯匯交通通大學(xué)方川線：江鎮(zhèn)方斜斜路整體SWWOT分分析1、周邊配套尚未成熟，商業(yè)氛圍尚未形成。2、公共交通系統(tǒng)尚不完善。3、入住率不高，人氣不旺。1、世紀(jì)公園板塊，浦東核心區(qū)域之一 。2、內(nèi)環(huán)以內(nèi)，靠近羅山路、龍陽路二大主干道，直通楊浦、南浦大橋至浦西。優(yōu)勢 （S） 劣勢勢（W）周邊住宅宅機(jī)會 （O） 威脅脅（T）1、受政策等不穩(wěn)定因素影響，投資性產(chǎn)品風(fēng)險相對大。2、博覽中心自有配套的日趨完善及永達(dá)大廈等同類物業(yè)的同時放量對本案去化有一定

30、壓力。1、市政配套逐漸成形，商業(yè)配套發(fā)展需求潛力大。2、磁懸浮、軌道交通及博覽中心的后續(xù)建設(shè)為本項(xiàng)目發(fā)展增強(qiáng)信心。3、酒店、辦公、博覽、娛樂。新一代商業(yè)中心正在形成。4、重點(diǎn)點(diǎn)個案介介紹城建國際際中心（25FF）地址：福福山路5500號號總建筑面面積：5599550（辦辦公4-25FF：422260 M2；商業(yè)業(yè)1-33F：51880 MM2）車位：2265面積分隔隔：1773-3304MM2標(biāo)準(zhǔn)層凈凈高：22.7 M2物業(yè)管理理費(fèi)：330元/ M2/月租金：55.5-7.55元配置：中中央空調(diào)調(diào)、獨(dú)立立新風(fēng)系系統(tǒng)竣工日期期:066年6月月金鷹大廈廈（出售售5A寫字字樓）22幢211F地址：錦

31、錦繡路/民生路路總建筑面面積：660000平平方米物業(yè)管理理費(fèi)：222元/平方米米月交房：220055/9/30總戶數(shù)：1677 套面積：3389-3988M2，每層層4套售價：2230000元/M2（中介介市場價價）租金：33.5-4.55元/MM2/天配套設(shè)施施：底樓樓大廳設(shè)設(shè)置了商商務(wù)中心心、銀行行、咖啡啡廳、銀銀行等，滿足日日常商務(wù)務(wù)休閑需需要。獨(dú)獨(dú)立控制制分戶式式中央空空調(diào)、獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生生系統(tǒng)和和燃?xì)庀迪到y(tǒng)。注：租賃賃可另外外分隔，最小面面積1000M22左右。太湖.世世家國際際（信息息大廈）25FF地址：民民生路114033號（丁丁香路）總建筑面面積：4420993 MM2標(biāo)準(zhǔn)層凈凈高：22.7 M2車位：3300個個面積：990-3350 M2售價：118000元/ M2（7-99F）交房：007年110月物業(yè)管理理費(fèi)：222元/ M22/月中融.恒恒瑞國際際(雙塔塔樓,220F;26FF)地址：張張揚(yáng)路5568號號總建筑面面積：110萬MM2(1-66F商場場,7-26FF為5A辦公公)標(biāo)準(zhǔn)層凈凈高：33.1 M2面積：114000 M22（整層層出售）售價：