分析房?jī)r(jià)上漲的原因及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

1、分析房?jī)r(jià)價(jià)上漲的的原因及及未來(lái)的的發(fā)展趨趨勢(shì)作者：史史 峰峰摘要：通通過(guò)對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格經(jīng)濟(jì)濟(jì)模型并并將上漲漲原因在在實(shí)際檢檢驗(yàn)得知知影響房房?jī)r(jià)的因因素錯(cuò)綜綜而復(fù)雜雜，土地地制度對(duì)對(duì)土地價(jià)價(jià)格的影影響是最最大的；供需關(guān)關(guān)系決定定價(jià)格，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格還還必須要要國(guó)家的的宏觀調(diào)調(diào)控及政政策協(xié)調(diào)調(diào)。房地地產(chǎn)價(jià)格格經(jīng)過(guò)增增長(zhǎng)期后后必定趨趨于相對(duì)對(duì)動(dòng)態(tài)平平蘅穩(wěn)定定。關(guān)鍵字：房?jī)r(jià)、商品房房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房、限價(jià)價(jià)房引言：119988年7月月1日，在中中國(guó)一直直延續(xù)實(shí)實(shí)行的住住房福利利制宣告告結(jié)束。取消住房房實(shí)物分分配制度度后，房房?jī)r(jià)收入入比（即即本地區(qū)區(qū)一套建建筑面積積為600平方米米的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的平

2、平均價(jià)格格與雙職職工家庭庭年平均均工資之之比）在在4倍以以上，買(mǎi)買(mǎi)房成了了中國(guó)人人最大的的一項(xiàng)消消費(fèi)，從此進(jìn)進(jìn)入住宅宅建設(shè)市市場(chǎng)化和和住房消消費(fèi)貨幣幣化的商商品房時(shí)時(shí)代。理論介紹紹：根據(jù)商品品房的價(jià)價(jià)格（以以下簡(jiǎn)稱稱房?jī)r(jià)）即可從從經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)角度建建立一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)模模型。定義：1.土地地：是一一種基本本的自然然資源，由氣候候、地貌、巖巖石、土土壤植物物和水文文組成的的一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的自自然綜合合體。2.商品品房：是是有房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)并出售售、出租的的房屋。3.期房房：是開(kāi)開(kāi)發(fā)商從從取得商商品房屋屋欲售許許可證開(kāi)開(kāi)始至取取得房地地產(chǎn)權(quán)證證大產(chǎn)證證止，在在這一期期間的商商品房。這是當(dāng)當(dāng)前房地

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商普遍遍采取的的一種房房屋銷售售方式。4.準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房：是是指房屋屋主題已已基本封封頂完工工但未竣竣工驗(yàn)收收的房子子，小區(qū)區(qū)內(nèi)的樓樓宇及設(shè)設(shè)施的大大致輪廓廓已初現(xiàn)現(xiàn)，房型型樓、間距等等重要因因素已經(jīng)經(jīng)一目了了然，工工程正處處在內(nèi)外外墻裝修修和進(jìn)行行配套施施工階段段的房屋屋。5.現(xiàn)房房：是指指開(kāi)發(fā)商商以辦妥妥房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證證）的商商品房。通常意意義上指指項(xiàng)目已已經(jīng)竣工工可以入入住的房房屋6.商品品房成本本：是指指開(kāi)發(fā)商商在建造造出售或或出租的的房屋在在零利潤(rùn)潤(rùn)時(shí)所發(fā)發(fā)生的土土地款、建安工工程款、規(guī)、費(fèi)、稅等一一切費(fèi)用用。 二.假設(shè)設(shè).土地地是自由由取用物物品，土土地的預(yù)預(yù)期收益益率為

4、零零。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)零零利潤(rùn)銷銷售即商商品房成成本價(jià)銷銷售國(guó)民生生產(chǎn)總指指GDPP恒不變變，經(jīng)濟(jì)濟(jì)無(wú)地區(qū)區(qū)、地域域差異不受國(guó)國(guó)際金融融的影響響，國(guó)內(nèi)內(nèi)存款貸貸款利率率相等且且等于零零國(guó)家政政府免征征收一切切規(guī)、費(fèi)、稅消費(fèi)者者擁有殷殷實(shí)的貨貨幣資本本即絕對(duì)對(duì)的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能力人口增增長(zhǎng)為零零，各個(gè)個(gè)年齡段段的人符符合正態(tài)態(tài)分布19998年77月1日日起，商商品房市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)需求量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于供給給量，而而供給量量在短期期無(wú)法生生產(chǎn)出來(lái)來(lái)商品房房作為居居住的充充分必要要條件，完全無(wú)無(wú)替代效效應(yīng)商品房房生產(chǎn)者者提供的的商品房房是同質(zhì)質(zhì)的.三.假說(shuō)說(shuō)如果以上上假設(shè)完完全成立立，在這這樣的條條件下可可以用供供給

5、、需求和和價(jià)格三三個(gè)變量量之間的的關(guān)系可可以用函函數(shù)關(guān)系系表達(dá)。P表示示價(jià)格， D表表示需求求量，SS表示供供給量，那么以以上假說(shuō)說(shuō)可表示示為：P=（D，SS）令：房?jī)r(jià)價(jià)收入比比（即本本地區(qū)一一套建筑筑面積為為60平平方米的的經(jīng)濟(jì)適適用住房房的平均均價(jià)格與與雙職工工家庭年年平均工工資之比比）恒等等于4倍倍，且價(jià)價(jià)格恒不不變。.當(dāng) P=（D，S0），商品房房需求量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于供給給量，極極少數(shù)商商品房消消費(fèi)者采采取租賃賃房屋居居住，并并且愿意意在商品品房還未未基建時(shí)時(shí)，采取取遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于商品房房成本且且期房購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。此時(shí)時(shí)商品房房生產(chǎn)者者能獲取了了超超額額利潤(rùn)。.當(dāng) P=（D，S），商品房房需求量量

6、遠(yuǎn)大于于供給量量，部分分商品房房消費(fèi)者者采取租租賃房屋屋居住，并且愿愿意在商商品房還還未建造造完工時(shí)時(shí)，采取取高于商商品房成成本且期期房購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。此時(shí)時(shí)商品房房生產(chǎn)者者能獲取了了超額利利潤(rùn)。.當(dāng) P=（D，S），商品房房需求量量基本等等于供給給量，絕絕大多數(shù)數(shù)商品房房消費(fèi)者者采取租租賃房屋屋居住，并且愿愿意在商商品房主主題已基基本封頂頂完工但但未竣工工驗(yàn)收時(shí)時(shí)，采取取略高于商商品房成成本且準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。此此時(shí)商品品房生產(chǎn)產(chǎn)者能獲取了了一定的的正常利潤(rùn)潤(rùn)。.當(dāng) P=（D，S），商品房房需求量量等于供給給量，一一部分商商品房消消費(fèi)者采采取租賃賃房屋居居住，并并且愿意意在商品品房已經(jīng)經(jīng)竣工可可以入住

7、住的房屋屋時(shí)，采采取等于于商品房房成本且且現(xiàn)房購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。此此時(shí)商品品房生產(chǎn)產(chǎn)者能獲取了了零利潤(rùn)潤(rùn)。.當(dāng) P=（D，S），商品房房需求量量遠(yuǎn)小于供給給量，極極少數(shù)商品品房消費(fèi)費(fèi)者采取取租賃房房屋居住住，并且且愿意在在商品房房已經(jīng)竣竣工可以以入住的的房屋且且周邊居居住環(huán)境境、配套設(shè)設(shè)施完善善時(shí)，采采取等于于商品房房成本且且現(xiàn)房購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。此此時(shí)商品品房生產(chǎn)產(chǎn)者獲取取了零利利潤(rùn)。四.預(yù)測(cè)測(cè)根據(jù)上述述的經(jīng)濟(jì)濟(jì)模型理理論，房房?jī)r(jià)將從從19998年77月1日日起，用用函數(shù)關(guān)關(guān)系表達(dá)達(dá)P表示示價(jià)格， D表表示需求求量，SS表示供供給量，P=（D，SS）圖1-11由供需關(guān)關(guān)系決定定穩(wěn)步持持續(xù)上升升，直到到需求量量等

8、于供供應(yīng)量，達(dá)到均均衡價(jià)格格后保持持相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定不變變。需求求的價(jià)格格彈性EEd=00即完全全無(wú)彈性性;供給給的價(jià)格格彈性EEs=00即完全全無(wú)彈性性.其斜斜率K=0.商商品房的的消費(fèi)者者從購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的價(jià)格格上在增增長(zhǎng)期內(nèi)內(nèi),同比比遠(yuǎn)大于于環(huán)比,同一年年前期環(huán)環(huán)比大于于后期環(huán)環(huán)比,商品品房生產(chǎn)產(chǎn)者收益益.在穩(wěn)穩(wěn)定期內(nèi)內(nèi),同比比等于環(huán)比比,同一一年內(nèi)前前期環(huán)比比等于后后期環(huán)比.商品品房消費(fèi)費(fèi)者收益益.圖1-22商品房的的生產(chǎn)者者從銷售售的價(jià)格格上在衰衰退期內(nèi)內(nèi),同比比遠(yuǎn)小于于環(huán)比,同一年年前期環(huán)環(huán)比小于于后期環(huán)環(huán)比,商商品房生生產(chǎn)者收收益減少少.在穩(wěn)穩(wěn)定期內(nèi)內(nèi),同比比等于環(huán)環(huán)比,同同一年內(nèi)內(nèi)前期環(huán)環(huán)比

9、等于于后期環(huán)環(huán)比.商商品房生生產(chǎn)者零零收益.分析問(wèn)題題：為了把把房?jī)r(jià)上上漲的原原因闡述述的明晰晰，按房房地產(chǎn)的的發(fā)展及國(guó)國(guó)家政策策對(duì)該行行業(yè)的管管理強(qiáng)度度進(jìn)行劃劃分幾個(gè)個(gè)階段。（作者者個(gè)人觀觀點(diǎn)請(qǐng)指指正）第一階段段，混沌沌期階段段（19993年-19998年77月1日日以前）劃分的的原由119933年111月166日建設(shè)設(shè)部發(fā)布布的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定說(shuō)明明在我國(guó)國(guó)已有雛雛形。“上世紀(jì)紀(jì)80年年代中期期到900年代初初是煙臺(tái)臺(tái)商品房房發(fā)展的的萌芽期期，煙臺(tái)臺(tái)成為國(guó)國(guó)家房改改試點(diǎn)之之一，商商品住宅宅進(jìn)入實(shí)實(shí)質(zhì)性的的市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作?！敝钡?9998年年7月11日，國(guó)務(wù)院院關(guān)于于進(jìn)一步步

10、深化城城鎮(zhèn)住房房制度改改革加快快住房建建設(shè)的通通知國(guó)國(guó)發(fā)119988233號(hào)）文文件，在中國(guó)國(guó)一直延延續(xù)實(shí)行行的住房房福利制制宣告結(jié)結(jié)束。同年7月月20日日，國(guó)務(wù)務(wù)院令第第2488號(hào)城城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理?xiàng)l例例第二階段段，開(kāi)天天辟地階階段（19998年77月1日日-20000年33月299日）劃分的的原由同同年7月月20日日，國(guó)務(wù)務(wù)院令第第2488號(hào)城城市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)管管理?xiàng)l例例到20000年33月299日建設(shè)設(shè)部第777號(hào)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理規(guī)規(guī)定的的頒布，同時(shí)119933年111月166日建設(shè)設(shè)部發(fā)布布的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定廢止止。（炒地皮皮：是指指對(duì)

11、到手手的土地地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行的的轉(zhuǎn)售，常指土土地投機(jī)機(jī)商在對(duì)對(duì)某段土土地預(yù)期期地價(jià)呈呈上漲趨趨勢(shì)的評(píng)評(píng)估的前前提下，買(mǎi)下（土地使使用權(quán)），等到到地價(jià)達(dá)達(dá)到預(yù)期期的價(jià)位位才出售售牟利，以獲得得囤集土土地的高高利潤(rùn)的的行為。）第三階段段，夸父父追日階階段（20000年33月299日-20006年77月111日）劃劃分的原原由20000年年3月229日建建設(shè)部第第77號(hào)號(hào)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)管理理規(guī)定的頒布布直到220066年7月月11日日由建住住房220066第1171號(hào)號(hào)關(guān)于于規(guī)范房房地產(chǎn)市市場(chǎng)外資資準(zhǔn)入管管理的意意見(jiàn)20022年執(zhí)行行招標(biāo)標(biāo)拍賣掛掛牌出讓讓國(guó)有土土地使用用權(quán)規(guī)定定，協(xié)協(xié)議出讓

12、讓的方式式被禁止止！20055年3月月26日日，國(guó)務(wù)務(wù)院向各各個(gè)省市市、自治治區(qū)印發(fā)發(fā)了國(guó)國(guó)務(wù)院辦辦公廳關(guān)關(guān)于切實(shí)實(shí)穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格的通知知共有有八條內(nèi)內(nèi)容，簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“國(guó)國(guó)八條”。房?jī)r(jià)的上上漲主要要原因在在于結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾盾導(dǎo)致平平均房?jī)r(jià)價(jià)上漲；拆遷拉拉動(dòng)的被被動(dòng)需求求大量進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)造成供供不應(yīng)求求帶來(lái)的的價(jià)格上上漲；開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本增加推推動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲，商品房房精裝修修品質(zhì)帶帶來(lái)成本本增加；現(xiàn)行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)制度度影響等等四大方方面。220055溫州州炒房團(tuán)團(tuán)被套，嚴(yán)政還還將繼續(xù)續(xù)20055溫州州炒房團(tuán)團(tuán)被套，嚴(yán)政還還將繼續(xù)續(xù)20055年4月月27日日，溫家家寶總理理在主持持國(guó)務(wù)院院長(zhǎng)務(wù)會(huì)會(huì)議中再再次提出

13、出要進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)宏宏觀調(diào)控控。并提提出八項(xiàng)項(xiàng)措施引引導(dǎo)和調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。我們們稱之為為“新國(guó)國(guó)八條”。增加有效效供給、遏制投投機(jī)性需需求四大大對(duì)策1.破除除壟斷，增加有有效供給給。2.遏制制投機(jī)性性需求，防范市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。3.構(gòu)建建多層次次的住房房保障體體系。4.注重重政策的的銜接性性和協(xié)調(diào)調(diào)性。國(guó)務(wù)院部部署房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控 囤地囤囤房被明明令禁止止19988年-220066年這一一時(shí)期由由于市場(chǎng)場(chǎng)的不規(guī)規(guī)范導(dǎo)致致20002-220033年炒地地皮、20004-220055炒房、同時(shí)資資金短缺缺導(dǎo)致?tīng)€爛尾樓的的出現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫化化發(fā)展是是推動(dòng)我我國(guó)宏觀觀經(jīng)濟(jì)投投資過(guò)熱熱

14、一個(gè)重重要的動(dòng)動(dòng)力源，也是造造成經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)性性失調(diào)的的重要原原因，給給宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定構(gòu)成了了威脅。第四階段段，嫦娥奔奔月階段段（20006年77月111日-20008年55月122日）劃劃分的原原由20006年年7月111日由由建住房房20006第1771號(hào)關(guān)于規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)外資準(zhǔn)準(zhǔn)入管理理的意見(jiàn)見(jiàn)直到到20008年55月122日汶川川地震，北川劉漢漢希望小小學(xué)屹立立不倒，無(wú)一死死亡。聚聚源中學(xué)學(xué)瞬間垮垮塌，2278名名師生遇遇難，111人下下落不明明。資金缺口口=回款款-土地地款-工工程款-費(fèi)用-稅金+貸款凈凈增（“限價(jià)價(jià)房”是是20006年“國(guó)六條條”政策策實(shí)施之之后的產(chǎn)產(chǎn)物，當(dāng)當(dāng)

15、時(shí)國(guó)務(wù)務(wù)院相關(guān)關(guān)文件稱稱之為“兩限兩兩競(jìng)”商商品房。按照國(guó)國(guó)務(wù)院有有關(guān)文件件要求，政府實(shí)實(shí)施土地地供應(yīng)時(shí)時(shí)在“限限套型、限房?jī)r(jià)價(jià)”的基基礎(chǔ)上，采取“競(jìng)地價(jià)價(jià)、競(jìng)房房?jī)r(jià)”的的辦法，以公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)的的方式確確定開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)行行為。）“引導(dǎo)公公眾通脹脹預(yù)期，發(fā)揮價(jià)價(jià)格杠桿桿的調(diào)控控作用。”次數(shù)時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度度2508年005月220日16%16.55%0.5%2408年004月225日15.55%16%0.5%2308年003月225日15%15.55%0.5%2208年001月225日14.55%15%0.5%2107年112月225日13.55%14.55%1%2007年111月226日1

16、3%13.55%0.5%1907年110月225日12.55%13%0.5%1807年009月225日12%12.55%0.5%17 07年008月115日11.55%12%0.5%16 07年006月55日11%11.55%0.5%15 07年005月115日10.55%11%0.5%14 07年004月116日10%10.55%0.5%13 07年002月225日9.5%10%0.5%12 07年001月115日9%9.5%0.5%11 06年111月115日8.5%9%0.5%10 06年008月115日8%8.5%0.5%9 06年007月005日7.5%8% 0.5%8 04年004

17、月225日7% 7.5% 0.5%7 03年009月221日6% 7%1%6 99年111月221日8% 6%-2%5 98年003月221日13% 8%-5%4 88年99月12%13% 1%3 87年10% 12%2%2 85年 央行將法法定存款款準(zhǔn)備金金率統(tǒng)一一調(diào)整為為10% 184年央行按存存款種類類規(guī)定法法定存款款準(zhǔn)備金金率，企企業(yè)存款款20%，農(nóng)村村存款225%，儲(chǔ)蓄存存款400%20077年，它它是中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展史史上的僅僅有盛世世，也是是世界房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展史絕絕無(wú)僅有有的奇跡跡。從緊緊的貨幣幣政策，不僅在在利率上上從緊，而且信信貸規(guī)模模也會(huì)從從緊，而而這種從從緊一定定會(huì)改變

18、變20007年個(gè)個(gè)人住房房銀行信信貸增長(zhǎng)長(zhǎng)3倍之之異?，F(xiàn)現(xiàn)象。在在3599號(hào)文件件和4552號(hào)文文件及從從緊的貨貨幣政策策下，政政府不要要再出臺(tái)臺(tái)什么更更多的政政策，只只要把這這些文件件及政策策落實(shí)到到實(shí)處，國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)20007年年利用商商業(yè)銀行行的金融融杠桿炒炒作機(jī)會(huì)會(huì)會(huì)降到到微小可可能。20077年出現(xiàn)現(xiàn)“房奴”和“窮忙族族”。第五階段段，推波波助瀾階階段（20008年55月122日20030年年左右）劃分的的原由以以地震帶帶來(lái)的災(zāi)災(zāi)難（作作者表示示沉痛哀哀悼）檢檢測(cè)房屋屋質(zhì)量。相關(guān)部部門(mén)必定定出臺(tái)相相關(guān)強(qiáng)制制性文件件規(guī)范房房屋質(zhì)量量，房地地產(chǎn)及建建筑業(yè)隱隱性成本本提高仍仍存上漲漲

19、趨勢(shì)直直到中國(guó)國(guó)城市的的基礎(chǔ)建建設(shè)基本本完善。一是隨著著城鎮(zhèn)化化進(jìn)程的的加快，城市住住房需求求壓力增增大。二是城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新增就就業(yè)人員員增加，構(gòu)成新新的住房房需求。三是居民民的住房房改善性性需求將將增加。四是每年年城市拆拆遷和改改造，將將相應(yīng)增增加被拆拆遷居民民的被動(dòng)動(dòng)性住房房需求。第六階段段，和諧諧社會(huì)階階段（220300年以后后）新興興的行業(yè)業(yè)將作為GGDP的的支柱行行業(yè)推動(dòng)動(dòng)GGDDP（綠綠色國(guó)民民生產(chǎn)總總值）穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展展，人均均收入不不得小于于當(dāng)前（指第五五階段，推波助助瀾階段段（20008年55月122日20030年年左右）的人人均收入入，由發(fā)發(fā)展中國(guó)國(guó)家發(fā)展展到發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家最最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社

20、會(huì)主主義的高高級(jí)階段段。土地就是是國(guó)土，是一個(gè)個(gè)國(guó)家所所有的地地球上的的陸地和和水域及及其向上上或向下下的空間間。土地地是生產(chǎn)產(chǎn)要素（又叫社社會(huì)資源源）之一一，其首首要特點(diǎn)點(diǎn)是稀缺缺性。在在我國(guó)全全部土地地實(shí)行的的社會(huì)主主義土地地公有制制，即土土地所有有權(quán)分為為國(guó)家土土地所有有和農(nóng)民民集體土土地所有有權(quán)。土土地轉(zhuǎn)讓讓收入成成為地方方政府的的主要收收入來(lái)源源，使得得地方政政府行為為由以前前更重視視發(fā)展企企業(yè)轉(zhuǎn)變變?yōu)楦刂匾曂恋氐亻_(kāi)發(fā)搞搞城市化化，從而而推高了了土地和和房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格。為了便于于理解問(wèn)問(wèn)題的實(shí)實(shí)質(zhì)先對(duì)對(duì)以下名名詞進(jìn)行行解釋：土地價(jià)格格：是土土地經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值的的反映，是為購(gòu)購(gòu)買(mǎi)獲取取土地

21、預(yù)預(yù)期的權(quán)權(quán)利而支支付的代代價(jià)，即即地租的的資本化化。換言言之，土土地價(jià)格格高低取取決與可可以獲取取的預(yù)期期土地收收益高低低。地價(jià)：是是土地使使用權(quán)受受讓人獲獲取土地地使用權(quán)權(quán)所需的的全部費(fèi)費(fèi)用，也也稱為土土地費(fèi)用用、土地價(jià)價(jià)款、土地出出讓金土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)：是指政政府代表表國(guó)家以以管理者者和土地地所有者者的身份份，將土土地使用用權(quán)、有期限限讓與使使用者的的活動(dòng)。土地一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)完全由由政府所所壟斷。政府不不允許未未經(jīng)一級(jí)級(jí)市場(chǎng)獲獲取土地地使用權(quán)權(quán)就直接接交易。通常所所講的土土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)市市場(chǎng)機(jī)房房地產(chǎn)一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)。土地二級(jí)級(jí)市場(chǎng)：是指土土地使用用者通過(guò)過(guò)一級(jí)市市場(chǎng)取得得的土地地使用權(quán)權(quán)按照市

22、市場(chǎng)機(jī)制制以租賃賃、買(mǎi)賣、交換、繼承、增與、抵押等等方式從從事的交交易經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)。土地二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)機(jī)房地產(chǎn)產(chǎn)二級(jí)市市場(chǎng)。土地三級(jí)級(jí)市場(chǎng)：是指在在房地產(chǎn)產(chǎn)二級(jí)市市場(chǎng)的基基礎(chǔ)上在在轉(zhuǎn)讓或或出租的的房地產(chǎn)產(chǎn)交易，是單位位、個(gè)人之之間的的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的的市場(chǎng)，它在二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)上上第二次次或多次次轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)交交易活動(dòng)動(dòng)的市場(chǎng)場(chǎng)。房地地產(chǎn)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)具具有消費(fèi)費(fèi)性質(zhì)，房地產(chǎn)產(chǎn)呈橫向向流通，即使用用者經(jīng)營(yíng)營(yíng)者之間間的平等等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為為使用者者之間的的交易行行為，反反映的是是以效用用為價(jià)值值尺度的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格，是是調(diào)劑需需求條件件下的市市場(chǎng)行為為。房地產(chǎn)三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的比較較：市

23、場(chǎng)級(jí)別別一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)主體國(guó)家和地地方政府府各房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司單位個(gè)人人特點(diǎn)完全壟斷斷寡頭壟斷斷不完全競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性內(nèi)容整體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)用用途綜合開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式拍賣、招招標(biāo)出賣出租租已開(kāi)發(fā)發(fā)土地或連同其其建筑物物轉(zhuǎn)讓或出出租地皮皮或連同其建建筑物流通方向向唯向下垂垂直一級(jí)級(jí)市場(chǎng)流通通唯向下垂垂直二級(jí)級(jí)市場(chǎng)流通通使用者、經(jīng)營(yíng)者者之間平等水平平流通房地產(chǎn)市市場(chǎng)與一一般商品品市場(chǎng)的的特征比比較：市場(chǎng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)一般商品品市場(chǎng)市場(chǎng)形態(tài)態(tài)不完全競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)特質(zhì)質(zhì)個(gè)別差異異性大,異質(zhì)性性產(chǎn)品具同同質(zhì)質(zhì)性性價(jià)格決定定由少數(shù)賣賣者決定定有市場(chǎng)供供給和需需求決定定使用習(xí)慣慣使用習(xí)慣慣影

24、響價(jià)價(jià)格價(jià)格不受受使用習(xí)習(xí)慣影響響信息來(lái)源源信息渠道道狹窄信息渠道道眾多法規(guī)管理理法規(guī)管理理煩瑣法規(guī)管理理較少主客觀因因素主觀判斷斷較多客觀判斷斷較多供給面缺乏彈性性彈性較高高需求面不確定性性的需求求因素確定性的的需求因因素保值心理理保值能力力強(qiáng)保值能力力弱預(yù)期心理理預(yù)期增殖殖能力強(qiáng)強(qiáng),具投投資性預(yù)期增殖殖能力弱弱區(qū)位影響響影響力大大基本不受受影響要把握影影響房?jī)r(jià)價(jià)的因素素，首先先應(yīng)該從從觀念上上有下面面四點(diǎn)認(rèn)認(rèn)識(shí)：各種影響響房?jī)r(jià)的的因素對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)的的影響是是不盡相相同的。有的是是正向相相關(guān)關(guān)系系，有的的是反向向相關(guān)關(guān)關(guān)系。二.各種種影響房房?jī)r(jià)的因因素對(duì)房房?jī)r(jià)的影影響對(duì)房房?jī)r(jià)的影影響程度度是不盡

25、盡相同的的。有的的影響程程度強(qiáng)，有的影影響程度度弱。三. 各各種影響響房?jī)r(jià)的的因素與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格之之間的影影響關(guān)系系是是不不盡相同同的。但但是對(duì)房房?jī)r(jià)最終終影響是是由多方方面的合合力決定定的。四.某些些因素對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)的的影響可可以用數(shù)數(shù)學(xué)模型型度量，某些因因素卻是是消費(fèi)者者的個(gè)人人感知，很難用用數(shù)學(xué)公公式表達(dá)達(dá)，是依依靠長(zhǎng)期期積累的的豐富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)判判斷。影響房?jī)r(jià)價(jià)的因素素多而復(fù)復(fù)雜，通通常進(jìn)行行歸納分分類。為為討論起起見(jiàn)，現(xiàn)現(xiàn)將影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格分分為如下100類：供需關(guān)系系需求和供供給是形形成價(jià)格格的兩個(gè)個(gè)最終因因素。其其他一切切因素，要么通通過(guò)影響響供給，要么通通過(guò)影響響需求。與需求求成正

26、向向相關(guān)關(guān)關(guān)系，與與供給成成反向相相關(guān)關(guān)系系。房?jī)r(jià)的供供求狀況況可分為為如下四四種類型型：全國(guó)房地地產(chǎn)的總總供求曲曲線本地區(qū)房房地產(chǎn)的的總供求求曲線全國(guó)本類類房地產(chǎn)產(chǎn)的總供供求曲線線本地區(qū)本本類房地地產(chǎn)的總總供求曲曲線由于房地地產(chǎn)的不不可移動(dòng)動(dòng)性及變變更使用用性的困困難性，決定某某一房地地產(chǎn)價(jià)格格水平高高低主要要是本地地區(qū)本類類房地產(chǎn)產(chǎn)的總供供求曲線線。其他他類型的的房地產(chǎn)產(chǎn)的供給給曲線對(duì)對(duì)該房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格水平平有無(wú)影影響及影影響程度度，要看看這些供供求曲線線的波及及性而定定。自身?xiàng)l件件（是指指反映房房地產(chǎn)本本身的自自然物理理性狀態(tài)態(tài)的因素素）位置 房地地產(chǎn)價(jià)格格和位置置優(yōu)劣成成正向相相關(guān)關(guān)

27、系系。居住住房地產(chǎn)產(chǎn)的位置置要安寧寧方便交交通是否否方便。別墅的的房地產(chǎn)產(chǎn)的位置置要接近近大自然然，有一一定的生生活私密密性。地質(zhì)不同類型型的建筑筑物對(duì)地地基承載載能力有有不同的的要求，不同的的土地有有不同的的承載能能力。地地價(jià)與地地質(zhì)條件件成正向向相關(guān)關(guān)關(guān)系。地地質(zhì)條件件好，地地價(jià)就高高；地質(zhì)質(zhì)條件差差，地價(jià)價(jià)就低。地形地勢(shì)勢(shì)土地平坦坦，地價(jià)價(jià)較高，土地高高低不平平，地價(jià)價(jià)較低，在其他他條件相相同的情情況下，地勢(shì)高高的房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格要高高于地勢(shì)勢(shì)低的房房地產(chǎn)的的價(jià)格。土地面積積一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，凡是是面積過(guò)過(guò)于狹小小而不利利于經(jīng)濟(jì)濟(jì)使用的的土地，價(jià)格較較低。但但是在城城市繁華華地段對(duì)對(duì)面積大大小

28、的敏敏感程度度較高，而郊區(qū)區(qū)或農(nóng)村村則相應(yīng)應(yīng)較低。土地形狀狀形狀不規(guī)規(guī)則的土土地由于于不能有有效利用用，價(jià)格格一般較較低。土土地形狀狀規(guī)則，地價(jià)就就高。日照一般說(shuō)來(lái)來(lái)，受到到周圍巨巨建筑物物或其他他遮擋的的房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格（尤其其是住宅宅），必必低于無(wú)無(wú)遮擋情情況下的的同等房房地產(chǎn)的的價(jià)格。通風(fēng)、風(fēng)風(fēng)向、風(fēng)力一般情況況下，風(fēng)風(fēng)力越大大或時(shí)常常出現(xiàn)風(fēng)風(fēng)災(zāi)的地地方，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格越低低。房地地產(chǎn)價(jià)格格與風(fēng)向向的關(guān)系系在城市市中比較較明顯，在上風(fēng)風(fēng)地區(qū)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格一般般較高，在下風(fēng)風(fēng)地區(qū)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格一般般較低。氣溫、濕濕度、降水量量這三者極極端過(guò)剩剩或極端端貧乏，均不利利于生產(chǎn)產(chǎn)和生活活，因此此

29、會(huì)降低低房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格。天然周期期性災(zāi)害害凡是在天天然周期期性災(zāi)害害的地帶帶，土地地利用價(jià)價(jià)值必然然很低，甚至不不利用。但是在在靠江、河、湖、海的緣緣由，可可以獲取取特別的的條件，如風(fēng)景景、水路交交通、這類土土地的價(jià)價(jià)格要高高于其他他土地。建筑物外外觀建筑物外外觀新穎穎、優(yōu)美，可以給給人們舒舒適的感感覺(jué)，則則價(jià)格就就高；反反之就低低。建筑物朝朝向、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格格局、設(shè)備配配置狀況況、施工質(zhì)質(zhì)量等環(huán)境因素素（是指指對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格格有影響響的房地地產(chǎn)周圍圍的物理理性因素素。）聲覺(jué)環(huán)境境大氣環(huán)境境水文環(huán)境境視覺(jué)環(huán)境境衛(wèi)生環(huán)境境人口因素素房地產(chǎn)的的需求主主體是人人，人的的數(shù)量質(zhì)質(zhì)量如何何，對(duì)房房地

30、產(chǎn)價(jià)價(jià)格有著著很大的的影響。人口數(shù)量量隨著外來(lái)來(lái)人口或或流動(dòng)人人口的增增加對(duì)房房地產(chǎn)的的需求必必定加大大，從而而促進(jìn)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的上上漲。在在人口密密集的城城市，房房地產(chǎn)求求大于供供，供給給相對(duì)匱匱乏，因因而價(jià)格格趨高。人口素質(zhì)質(zhì)社會(huì)的文文明發(fā)達(dá)達(dá)、公共設(shè)設(shè)施的完完善、寬敞舒舒適等都都足以增增加房地地產(chǎn)的需需求，導(dǎo)導(dǎo)致房地地產(chǎn)價(jià)格格趨高。家庭規(guī)模模（全社社會(huì)或某某一個(gè)地地區(qū)的家家庭的平平均數(shù)。）78年計(jì)計(jì)劃生育育是一項(xiàng)項(xiàng)長(zhǎng)期國(guó)國(guó)策后，獨(dú)生子子女的結(jié)結(jié)婚在房房地產(chǎn)的的價(jià)格推推動(dòng)上起起到了不不可磨滅滅的作用用。家庭庭結(jié)構(gòu)為為典型44-2-1（四四個(gè)老人人，一對(duì)對(duì)夫妻，一個(gè)孩孩子）結(jié)結(jié)構(gòu)。一一般說(shuō)

31、來(lái)來(lái)，隨著著家庭規(guī)規(guī)模小型型化，即即家庭平平均人口口的下降降，房地地產(chǎn)價(jià)格格有上漲漲趨勢(shì)。5.經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素影響房地地產(chǎn)價(jià)格格的經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素主主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水水平、居民收收入、房地產(chǎn)產(chǎn)投資。經(jīng)濟(jì)發(fā)展展改革開(kāi)放放以來(lái)，我國(guó)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度度一直平平均保持持在8%的增長(zhǎng)長(zhǎng)。拉動(dòng)動(dòng)國(guó)內(nèi)內(nèi)內(nèi)需，投投資生產(chǎn)產(chǎn)活動(dòng)活活躍，刺刺激消費(fèi)費(fèi)使得國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值增增加。需需求增加加引起了了價(jià)格上上漲，尤尤其是引引起了地地價(jià)的上上漲。物價(jià)通常物價(jià)價(jià)普遍波波動(dòng)，房房地產(chǎn)的的價(jià)格也也隨之變變動(dòng)。如如果其他他條件不不變，則則物價(jià)變變動(dòng)的百百分比相相等于房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)的百分分比，二二者的動(dòng)動(dòng)向

32、基本本一致。但是從從長(zhǎng)期看看，房地地產(chǎn)價(jià)格格的上漲漲率要高高于一般般物價(jià)上上漲率和和國(guó)民收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)率。居民收入入恩格爾曲曲線說(shuō)明明：在低低收入的的條件下下，消費(fèi)費(fèi)者在食食品上的的支出大大于在住住房上的的支出，但是隨隨著收入入的增加加，住房房支出在在收入的的比重逐逐漸增大大。如果果居民收收入的增增加是中中、低等收收入者的的收入增增加，對(duì)對(duì)居住房房地產(chǎn)的的需求增增加，促促使居住住房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格上漲。如果果居民收收入的增增加是高高收入者者的收入入增加，對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格格的影響響不大，不過(guò)，如果利利用剩余余的收入入從事房房地產(chǎn)投投資（尤尤其是投投機(jī)），則必然然會(huì)引起起房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格變變動(dòng)。6.社會(huì)會(huì)因

33、素（1）政政治安定定狀況（2）社社會(huì)治安安程度（3）房房地產(chǎn)投投機(jī)一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，房地地產(chǎn)投機(jī)機(jī)對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格格的影響響要能出出現(xiàn)下列列三種情情況：引起房地地產(chǎn)價(jià)格格上漲引起房地地產(chǎn)價(jià)格格下跌起到穩(wěn)定定房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的作用城市化城市化意意味著人人口向城城市集中中，造成成城市房房地產(chǎn)需需求不斷斷增加，帶動(dòng)城城市房地地產(chǎn)價(jià)格格上漲。7.行政政因素影響房地地產(chǎn)的行行政因素素，是指指影響房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的制制度、政策、法規(guī)、行政措措施等方方面的因因素，主主要有土土地制度度、住房制制度、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格制制度、行政隸隸屬變更更、特殊政政策、城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略、城市規(guī)規(guī)劃、土地利利用規(guī)劃劃、稅收政政策、交通管管制等。

34、8.心理理因素心理因素素對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格格的影響響有時(shí)是是一個(gè)不不可忽視視的因素素。影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的因素主主要有下下列七個(gè)個(gè)：購(gòu)買(mǎi)或或出售心心態(tài)個(gè)人偏偏好時(shí)尚風(fēng)風(fēng)氣接近名名家住宅宅心理講究門(mén)門(mén)牌號(hào)碼碼講究風(fēng)風(fēng)水價(jià)值觀觀的變化化9.國(guó)際際因素國(guó)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)、軍事、政治等等環(huán)境，對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格格也有很很大影響響。影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的主要因因素有下下列四個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)狀狀況發(fā)展展良好（國(guó)際上上美元貶貶值，相相對(duì)人民民幣升值值。大量量美元轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換成了了人民幣幣流入國(guó)國(guó)內(nèi)，導(dǎo)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)內(nèi)人民幣幣增加，日常物物價(jià)上漲漲。這些些錢(qián)用于于證券、期貨和和房地產(chǎn)產(chǎn)。其中中房地產(chǎn)產(chǎn)投資最最穩(wěn)定。那些高高收入的的外國(guó)人人、港

35、澳澳臺(tái)及大大陸的一一些人在在房地產(chǎn)產(chǎn)上投入入了大量量資金，從而使使全國(guó)房房?jī)r(jià)上漲漲。可以以說(shuō)中國(guó)國(guó)正在通通貨膨脹脹。通貨貨膨脹又又是人民民幣貶值值的現(xiàn)象象，這是是很矛盾盾的。）軍事沖沖突事件件政治對(duì)對(duì)立狀況況國(guó)際競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)狀況況10.契契機(jī)中國(guó)時(shí)逢逢20008年奧奧運(yùn)會(huì)及及20110年世世博會(huì)。綜上所述述影響房房?jī)r(jià)的因因素錯(cuò)綜綜而復(fù)雜雜，土地地制度對(duì)對(duì)土地價(jià)價(jià)格的影影響是最最大的；供需關(guān)關(guān)系決定定價(jià)格，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格還還必須要要國(guó)家的的宏觀調(diào)調(diào)控及政政策協(xié)調(diào)調(diào)。20077年限價(jià)價(jià)房以后后，中國(guó)國(guó)房?jī)r(jià)多多了一個(gè)個(gè)名詞“拐點(diǎn)”-拐點(diǎn)后后房?jī)r(jià)將將要下跌跌。從國(guó)國(guó)內(nèi)外經(jīng)經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)地地區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)一旦拐拐點(diǎn)下跌

36、一一般要經(jīng)經(jīng)歷以下下幾個(gè)階階段：1、高位僵僵持：房房?jī)r(jià)結(jié)束束連續(xù)上上漲勢(shì)頭頭，顯得得漲升乏乏力，觀觀望氣氛氛濃重，表現(xiàn)為為成交量量極度萎萎縮，房房?jī)r(jià)在高高位小幅幅振蕩。2、放量振振蕩：部部分樓盤(pán)盤(pán)率先降降價(jià)入市市，部分分在高位位僵持期期積壓的的購(gòu)買(mǎi)力力得到釋釋放，表表現(xiàn)為成成交大幅幅放量（相比僵僵持期），價(jià)格格小幅下下跌，但但跌幅不不明顯，局部甚甚至小幅幅回升。3、放量下下跌：諸諸多樓盤(pán)盤(pán)爭(zhēng)相降降價(jià)入市市，因價(jià)價(jià)格達(dá)到到心理價(jià)價(jià)位而吸吸引部分分購(gòu)買(mǎi)力力入市，表現(xiàn)為為價(jià)跌量量增。4、無(wú)量下下跌：樓樓市出現(xiàn)現(xiàn)多殺多多局面，大量二二手房拋拋盤(pán)開(kāi)始始涌現(xiàn)，但購(gòu)房房者已成成驚弓之之鳥(niǎo)，樓樓市陷入入低迷。

37、5、低位盤(pán)盤(pán)整：開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)爛尾樓樓，政府府入市干干預(yù)，房房?jī)r(jià)從低低位逐步步回暖，進(jìn)入新新一輪景景氣周期期。一般般而言，此時(shí)房房?jī)r(jià)為鼎鼎盛時(shí)期期的500%左右右。作為為投資者者最難把把握的是是第2階階段，因因?yàn)榇穗A階段樓市市表現(xiàn)出出重新回回暖的假假象，而而且受前前期多頭頭思維影影響，盲盲目樂(lè)觀觀。形式式上極其其類似于于股市中中誤把出出貨當(dāng)洗洗盤(pán)，大大舉殺入入，結(jié)果果將前期期炒房成成果盡數(shù)數(shù)歸還給給市場(chǎng)。從經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角角度，房房地產(chǎn)屬屬于一個(gè)個(gè)寡頭壟壟斷市場(chǎng)場(chǎng)，寡頭頭之間比比較容易易形成價(jià)價(jià)格同盟盟，而且且一定程程度上這這個(gè)同盟盟會(huì)受到到地方政政府的支支持，但但在市場(chǎng)場(chǎng)面前，這個(gè)同同盟最終終必將走

38、走向瓦解解，最先先倒戈的的不是同同盟中最最弱小的的，也不不是最強(qiáng)強(qiáng)大的，而是屬屬于中間間層次的的那部分分。因?yàn)闉樽钊跣⌒〉挠捎谟谧约哼€還撐得住住，認(rèn)為為盟友中中比自己己強(qiáng)的肯肯定撐得得住，而而且，從從內(nèi)心而而言，他他們最不不希望有有人倒戈戈；最強(qiáng)強(qiáng)大的憑憑借自己己的實(shí)力力，那叫叫有持無(wú)無(wú)恐，往往往在形形勢(shì)明朗朗后才倒倒戈。中國(guó)是否否也沿著著此軌跡跡運(yùn)行，試目以以待吧。結(jié)論 中國(guó)處處于發(fā)展展階段，取消福福利分房房制度。極大的的拉動(dòng)了了內(nèi)需，有利于于國(guó)民生生產(chǎn)總值值的提高高，推動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展。房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格將經(jīng)經(jīng)過(guò)混沌沌階段開(kāi)天辟辟地階段段夸父追追日階段段嫦娥奔奔月階段段推波助助瀾階段段和諧社社會(huì)

39、階段段最終相相對(duì)達(dá)到到動(dòng)態(tài)平平蘅穩(wěn)定定。在增增長(zhǎng)期間間，房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格總體體是增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)的的，由于于綜合因因素是房房地產(chǎn)的的價(jià)格攀攀升。以以橫坐標(biāo)標(biāo)表示時(shí)時(shí)間（TT）縱坐坐標(biāo)表示示價(jià)格（P）各各地各房房型的價(jià)價(jià)格差異異在坐標(biāo)標(biāo)系是離離散的點(diǎn)點(diǎn)。采取取回歸的的方法將將離散的的點(diǎn)回歸歸成函數(shù)數(shù)關(guān)系，理論上上是比較較光滑的的曲線，并且有有拐點(diǎn)的的出現(xiàn)。實(shí)際房房地產(chǎn)的的價(jià)格波波浪式前前進(jìn)螺旋旋是上升升并且?guī)в袦p幅幅震動(dòng)的的進(jìn)入穩(wěn)穩(wěn)定期。在這個(gè)個(gè)函數(shù)圖圖形種可可能出現(xiàn)現(xiàn)間斷點(diǎn)點(diǎn)、跳躍點(diǎn)點(diǎn)。由發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)到到不發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)，由東南南地區(qū)到到西北地地區(qū)，由由直轄市市（省會(huì)會(huì)城市）波及到到地區(qū)市市最終滲滲透到

40、各各個(gè)縣。影響房房?jī)r(jià)的因因素錯(cuò)綜綜而復(fù)雜雜，土地地制度對(duì)對(duì)土地價(jià)價(jià)格的影影響是最最大的；供需關(guān)關(guān)系決定定價(jià)格，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格還還必須要要國(guó)家的的宏觀調(diào)調(diào)控及政政策協(xié)調(diào)調(diào)。小結(jié)影響房?jī)r(jià)價(jià)的因素素錯(cuò)綜而而復(fù)雜，土地制制度對(duì)土土地價(jià)格格的影響響是最大大的；供供需關(guān)系系決定價(jià)價(jià)格，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格還必必須要國(guó)國(guó)家的宏宏觀調(diào)控控及政策策協(xié)調(diào)。參考文獻(xiàn)獻(xiàn)1.國(guó)務(wù)務(wù)院關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革加加快住房房建設(shè)的的通知（國(guó)發(fā)發(fā)1999823號(hào)號(hào)）文件件2.中中國(guó)房地地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒220055-200063.西西安統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒2200444.西西方經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)5.房房地產(chǎn)概概論6.問(wèn)問(wèn)鼎房地地產(chǎn)7.中中國(guó)證

41、券券報(bào)8.華華商報(bào)問(wèn)題的預(yù)預(yù)測(cè) 在在進(jìn)入房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的穩(wěn)穩(wěn)定期還還需要220-330年，在次之之前必定定先激活活我國(guó)的的房地產(chǎn)產(chǎn)三級(jí)市市場(chǎng)，使使得房屋屋轉(zhuǎn)讓租租賃相對(duì)對(duì)穩(wěn)定后后才能進(jìn)進(jìn)入房地地產(chǎn)價(jià)格格的穩(wěn)定定期。本文研究究的局限限性作者本人人歷史階階段性（資料的的搜集）對(duì)未來(lái)來(lái)的發(fā)展展趨勢(shì)沒(méi)沒(méi)有多學(xué)學(xué)科的知知識(shí)做基基礎(chǔ)，預(yù)預(yù)測(cè)的結(jié)結(jié)果主觀觀性較強(qiáng)強(qiáng)。作者者到受對(duì)對(duì)國(guó)家宏宏觀調(diào)控控政策的的理解和和未來(lái)的的政策方方向不足足的限制制，作者者站不到到一定的的高度，使得預(yù)預(yù)測(cè)又具具有片面面性。附表：西安市歷歷年房屋屋銷售價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)統(tǒng)計(jì)(19998-20003)(上年價(jià)價(jià)格=1100)20033年12

42、2月311日采集集項(xiàng)目 19988年 19999年 20000年 20011年 20022年 20033年房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)100.50100.40101.30101.90101.10101.40一.商品品房100.60100.60102.00102.60101.30101.80(一)住住宅100.60100.60102.20102.90101.70101.901.經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房100.0099.00101.60110.10101.60101.802.普通通住宅102.50101.30102.90102.00101.80101.90(1)多多層住宅宅102.30102.40104.00102

43、.20101.60102.70(2)高高層住宅宅102.0099.770101.20102.00101.90101.703.豪華華住宅100.10101.70100.20101.10101.00103.60(1)別別墅100.50100.00100.30100.60100.30104.30(2)高高檔公寓寓99.99097.55099.990101.20101.00100.60(二)非非住宅100.60100.80100.40101.10100.10101.201.寫(xiě)字字樓100.10100.10100.10101.10100.00101.002.商業(yè)業(yè)用房100.80100.90101.50

44、101.50100.70101.303.其他他100.30105.30100.70101.8099.110二.公房房100.00100.00100.00住宅100.00100.00100.00三.私房房98.880100.00100.00100.70101.20100.50(一)住住宅99.550100.00100.00100.80101.1099.550(二)非非住宅96.660100.00100.00100.10101.20102.40摘編自西安統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒20004附表1中國(guó)20003年年35個(gè)個(gè)大中城城市商品品房屋銷銷售價(jià)格格統(tǒng)計(jì)20033年122月311日采集集地區(qū)房屋合計(jì)計(jì)外銷(租

45、租)個(gè)人住宅辦公樓商業(yè)房其他總計(jì)32255376443089930333551115277730511北京47377445224456610644510188945966天津25188197222468823933628774141117777石家莊158111455515700500001740010177太原3165528388220445036654844700呼和浩特特155221572212777144773205516900沈陽(yáng)291662835527533292884784433822長(zhǎng)春215552201119733536663450040899哈爾濱2353323377218

46、33381663166627088上海511885029949899971116462242400南京314883050028888581335356627199杭州393993906636577532226003342600合肥208882048818899338113165551988福州234772315521788302445267714699南昌236772101120799174113766614666濟(jì)南232772369923077252882977720899鄭州204552061119555268115222220700武漢2072219299209332023330011

47、2950022488長(zhǎng)沙20400254771962217866344994348816488廣州421114195539999620008447738722南寧225222308821699185555620019977海口2092220766198993914472155878重慶159668361549913244247883661115899成都209662086619088338334766629688貴陽(yáng)194991841117355374445720015711昆明22333167002147721311290774331133699西安214882136619211458444

48、454425088蘭州185881800016733278995312289333西寧1644415611149992674430899451銀川213992083317288273774185516799烏魯木齊齊236112314418644510447852223244大連29211605112877726999435445312223744青島24066751772425522977331883566610155寧波286552861125411370555589925111廈門(mén)33711309333378830777382336705517755深圳62566729993079957

49、9339072212955728377注：?jiǎn)挝晃唬涸椒矫酌渍幾宰灾袊?guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年年鑒20005-20006附表220044年2季季度355個(gè)大中中城市房房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)地區(qū)房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)地區(qū)房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)全國(guó)110.4濟(jì)南107.6北京103.3青島112.5天津116.7鄭州103.1石家莊104.0武漢110.0太原103.6長(zhǎng)沙104.9呼和浩特特105.0廣州102.0沈陽(yáng)112.8深圳103.7大連103.8南寧106.0長(zhǎng)春99.99?？?06.6哈爾濱109.2重慶106.4上海121.4成都103.0南京116.2貴陽(yáng)100.9杭州113.0昆明115.

50、0寧波119.9西安104.0合肥107.2蘭州108.6福州103.1西寧104.9廈門(mén)104.8銀川103.9南昌105.7烏魯木齊齊101.0上年同期期=1000數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局附表320055年1-3季度度全國(guó)房房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)統(tǒng)計(jì)計(jì)季度 20055.20055.20055.全國(guó)房屋屋銷售價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù) 109.8 108 106.1 商品房 109.6 108.1 106.1 住宅 110.5 108.9 106.8 經(jīng)濟(jì)適用用房 103.4 104.8 102.6 普通住宅宅 109.7 109.1 107.3 高檔住宅宅 112.9 109 106.8 非住宅 107

51、.3 106.2 104.3 辦公樓 110.2 107.7 104.6 商業(yè)娛樂(lè)樂(lè)用房 105.3 104.2 104.9 工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)用房 104.4 105.4 103.1 其他用房房 102.2 105 103.9 二手房 110.6 107.7 105.9 住宅 111.4 109.5 106.7 非住宅 108.5 103 103.8 注：由于于統(tǒng)計(jì)制制度調(diào)整整，從220055年第11季度起起，在房房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)中新新增了“工業(yè)倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用房房”，取消消了“公房交交易”。同時(shí)時(shí)，將原原“私房交交易”改為“二手房房”，其他他指標(biāo)的的統(tǒng)計(jì)范范圍也有有小的調(diào)調(diào)整。附表420055年8月月

52、70個(gè)個(gè)大中城城市房屋屋銷售價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)表(粗粗體為 HYPERLINK /n?k=房?jī)r(jià) 房?jī)r(jià)下跌跌城市)地 區(qū) 房房屋銷售售價(jià)格指指數(shù) 新新建商品品住房?jī)r(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù) 二手手住房?jī)r(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)同比 環(huán)環(huán)比 同同比 環(huán)環(huán)比 同同比 環(huán)環(huán)比全 國(guó) 1106.3 1100.71006.88 1000.55 1007.66 999.9北 京 1106.3 1101.0 1106.2 1100.7 1109.6 1102.1天 津 1105.7 1100.6 1106.3 1100.6 1104.7 1101.0石 家 莊莊 1003.77 1000.33 1003.22 1000.44 1005.00

53、1000.22太 原 1107.3 1100.0 1106.5 1100.8 1108.8 1100.0 HYPERLINK /n?k=呼和浩特 呼和浩特特1133.5 1011.7 1155.2 1022.0 1088.5 1022.8沈 陽(yáng) 1106.9 1100.0 1107.9 999.99 1007.1199.2大 連 1109.1 1100.4 1107.8 1100.8 1122.41001.33長(zhǎng) 春 1104.3 1100.9 1105.0 999.33 1004.22 1001.00哈 爾 濱 1103.9 999.99 1005.77 1000.11 1004.00 10

54、00.00上 海 1066.5998.22 1005.44 988.4 1088.4 97.6南 京 1066.5 99.8 1106.8999.6 1066.9 1000.0杭 州 1077.0999.44 1110.33 999.4 1000.7 98.8寧 波 1104.6 1100.5 1104.7 1100.5 1104.8 1101.7合 肥 1107.1 1100.5 1105.2 998.66 1009.77 1001.88福 州 1104.9 1100.8 1106.9 1100.8 1102.2 1100.9廈 門(mén) 1103.6 1100.5 1103.5 1100.3 1

55、104.7 1101.1南 昌 1108.4 1100.1 1107.4 1100.8 1109.0 1100.2濟(jì) 南 1108.1 1100.0 1110.0 999.99 1004.33 1000.00青 島 1110.9 1100.9 1111.2 1101.1 1111.71000.22鄭 州 1107.2 1101.0 1107.7 1100.9 1119.5 999.77武 漢 1104.7 1100.2 1106.3 1100.4 1103.5 999.88長(zhǎng) 沙 1106.2 1101.5 1107.6 1102.1 1104.7 1100.8廣 州 1104.1 1101.

56、4 1104.4 1100.2 999.77 999.1深 圳 1106.5 1100.8 1106.1 1101.0 1106.9 1100.5南 寧 1103.7 1101.1 1105.3 1101.4 999.77 1000.22海 口 1102.41000.55 1006.11 1000.33 977.2 1011.1成 都 1107.7 1100.9 1108.8 1100.9 1107.3 1101.2貴 陽(yáng) 1101.9 1100.3 1102.7 1100.6 998.77 977.7昆 明 1033.7 99.1 1104.6 999.77 1001.88 1000.99重

57、 慶 1106.9 1100.4 1106.5 1100.4 1104.31000.88西 安 1104.3 1100.7 1104.0 1100.7 1104.4 1102.1蘭 州 1105.0 1100.9 1106.1 1101.1 1102.3 1100.0西 寧 1101.2 1103.7 1101.9 1100.1 1100.4 1108.5銀 川 1102.0 1100.6 1101.2 1100.1 1102.6 1100.8烏魯魯木齊 1011.7 1011.1 1000.7 1011.0 1022.51101.3唐 山 1107.8 1100.7 1108.7 1101.5 1108.8 999.99秦 皇 島島 1005.77 1000.22 1006.88 999.7 1077.9 1011.6包 頭 1108.71000.55 1110.99 1001.99 1007.44 999.2丹 東 1011.3 98.8 997.77 988.3 1099.2 99.0錦 州 1101.0