企業(yè)如何駕馭房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期匯報(bào)稿課件

1、開(kāi)發(fā)企業(yè)如何駕馭房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期9/11/2022報(bào)告解決的核心問(wèn)題 本報(bào)告重在清晰認(rèn)識(shí)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)趨勢(shì)，以此為依據(jù)，從而把握市場(chǎng)形勢(shì)，為戰(zhàn)略選擇提供判斷依據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行趨勢(shì)是向上的，呈周期性向上而不是直線上升，每一個(gè)周期內(nèi)是隨機(jī)波動(dòng)的。 任何事物的發(fā)展都是波浪式的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家把這種起伏的、波浪式的經(jīng)濟(jì)發(fā)展叫做經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的投資占固定資產(chǎn)投資的比重不斷提高，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期之間的互動(dòng)性越來(lái)越強(qiáng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期包括復(fù)蘇期、高漲期、危機(jī)期和蕭條期四個(gè)階段。高漲的最高點(diǎn)是下降的起點(diǎn)，衰退的最低點(diǎn)也是復(fù)蘇的開(kāi)始。周期

2、內(nèi)各階段持續(xù)時(shí)間及特點(diǎn)周期內(nèi)各階段購(gòu)房主體的變化市場(chǎng)以用家為主導(dǎo)市場(chǎng)以炒家為主導(dǎo)用家離場(chǎng)市場(chǎng)只剩炒家炒家虧損嚴(yán)重用家觀望復(fù)蘇期高漲期危機(jī)期蕭條期目前市內(nèi)四區(qū)（芝罘區(qū)、萊山區(qū)、福山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)）在售項(xiàng)目約有78個(gè)。其中市中心板塊、萊山板塊、福山板塊、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊有63個(gè)，成為供應(yīng)的主力板塊。 2008年煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2008年煙臺(tái)市場(chǎng)供應(yīng)量約為290萬(wàn)，前三季度消化量約為70萬(wàn)平米，供需比為4：1顯示市場(chǎng)的消化速度緩慢，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，供大于求的局面已經(jīng)形成。2008年煙臺(tái)中高端住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀2008年煙臺(tái)住宅中高端市場(chǎng)（均價(jià)7000元/平米以上），供應(yīng)項(xiàng)目有19個(gè)，供應(yīng)量約為92萬(wàn)，消化量為30

3、萬(wàn)。供需比為3：1。2009年市場(chǎng)新增量比08年略有增長(zhǎng)，為110萬(wàn)。加上2008年的市場(chǎng)存量60萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2009年煙臺(tái)住宅中高端市場(chǎng)供應(yīng)量將到達(dá)170萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)壓力進(jìn)一步加大。煙臺(tái)中高端市場(chǎng)價(jià)格與銷售趨勢(shì)變化 2008年煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，上半年與下半年存在較大變化，具體表現(xiàn)在價(jià)格小幅遞減，銷量大幅下滑。上半年 量縮價(jià)挺 上半年中高端市場(chǎng)消化量20萬(wàn)平米，截止2008年11月27日，下半年消化量?jī)H為10萬(wàn)平米，與07年同期相比下降60%。下半年 量?jī)r(jià)齊跌 2008年下半年市場(chǎng)看跌預(yù)期逐漸加劇，市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，部分樓盤(pán)出現(xiàn)85折（富順苑項(xiàng)目等南郊項(xiàng)目），眾多樓盤(pán)打折、贈(zèng)送豪禮，優(yōu)惠力度

4、加大，中高端市場(chǎng)銷售量?jī)H為10萬(wàn)，與上半年相比下降50%。振華地產(chǎn)應(yīng)該采取何種策略去應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天？在復(fù)蘇期到來(lái)的時(shí)候，振華國(guó)際應(yīng)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具備怎樣的優(yōu)勢(shì)？從政策中尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)2008年9月以來(lái)，三次降息、兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率2008年11月1日起，首次購(gòu)房契稅降至1%；個(gè)人買賣住房暫免征印花稅；個(gè)人賣房暫免征土地增值稅；首套房首付比例降低至20%；公積金貸款利率下調(diào)0.27%；商貸利率最高可享7折優(yōu)惠允許地方政府針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況出臺(tái)救市政策國(guó)務(wù)院出臺(tái)十項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需的措施，在2010年底完成4萬(wàn)億元投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策影響降低購(gòu)房者購(gòu)房成本及進(jìn)入門檻，一定程度上刺激房產(chǎn)消費(fèi)；4萬(wàn)億投資，拉動(dòng)

5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高居民收入水平和消費(fèi)能力。各地政府房地產(chǎn)救市政策全國(guó)18個(gè)城市救市政策總結(jié)刺激需求，緩解資金鏈上調(diào)公積金貸款期限降低首付比例杭州24項(xiàng)救市政策。首先，提高住房公積金貸款額度和貸款年限，減免契稅和給予財(cái)政補(bǔ)貼，用來(lái)促進(jìn)居民合理住房消費(fèi)；其次，放寬房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征政策，放寬土地款支付政策，放寬項(xiàng)目開(kāi)竣工期限，延遲或暫停征收涉及房地產(chǎn)行業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)，來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)投資發(fā)展環(huán)境；最后，鼓勵(lì)銀行在宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，增加有效信貸，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)正常合理的信貸需求，搭建銀企對(duì)接互動(dòng)平臺(tái)，解決企業(yè)面臨的困難。沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州三地延長(zhǎng)公積金貸款期限，由20年提升至30年；河南

6、、遼寧兩省均允許省內(nèi)可辦理公積金異地貸款。沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙兩地將首付比例由30%降至20%。放寬契稅優(yōu)惠范圍沈陽(yáng)將市內(nèi)五區(qū)住宅標(biāo)準(zhǔn)由5680元/平方米提至6700元/平方米，福州由5500元/平方米提升至7000元/平方米，廈門由7000元/平方米提升至12240元/平方米。停止經(jīng)濟(jì)適用房供地長(zhǎng)沙停止經(jīng)濟(jì)適用房供地，對(duì)符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭給予貨幣補(bǔ)貼；重慶對(duì)農(nóng)村戶口首次購(gòu)買90平米以下商品房的，免征契稅。品牌開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)危機(jī)的戰(zhàn)略選擇出讓股權(quán)，合作開(kāi)發(fā)。 產(chǎn)品創(chuàng)新，市場(chǎng)定位更為精準(zhǔn)。 細(xì)分市場(chǎng)，控制產(chǎn)品總價(jià)。 開(kāi)源節(jié)流，加大內(nèi)部成本控制。 尊重需求、尊重客戶權(quán)益，產(chǎn)品服務(wù)做加法。 整合營(yíng)銷渠道，開(kāi)

7、創(chuàng)多種營(yíng)銷手段。 現(xiàn)金為王，低價(jià)促銷，放量快跑。 振華國(guó)際的戰(zhàn)略思考振華是做運(yùn)營(yíng)商還是做開(kāi)發(fā)商？振華國(guó)際的戰(zhàn)略思考當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)盤(pán)利弊的權(quán)衡利好：可回收3000-4000萬(wàn)的資金（根據(jù)客戶成交情況），緩解部分資金壓力。弊端：在09年市場(chǎng)預(yù)期不明朗的情況下，開(kāi)盤(pán)可能造成振華為少數(shù)人蓋房子的情況。因?yàn)橐坏╅_(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目必須按照合同進(jìn)行施工/如期交房，這需要2-3個(gè)億的資金，當(dāng)下環(huán)境下，銷售回籠資金難以滿足此部分資金。振華國(guó)際的戰(zhàn)略思考當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，不開(kāi)盤(pán)利弊的權(quán)衡利好：針對(duì)不明朗的市場(chǎng)形勢(shì)，項(xiàng)目可以靈活掌握工程進(jìn)度，避免背負(fù)過(guò)大的資金壓力?？梢猿雠_(tái)更加靈活的客戶策略，為項(xiàng)目銷售留出調(diào)整空間。弊端

8、：已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的50批客戶會(huì)有部分流失。振華國(guó)際的戰(zhàn)略思考我司的建議是暫不開(kāi)盤(pán)應(yīng)對(duì)措施：1、工期調(diào)整，緩A區(qū)，保B、 D區(qū)，為D區(qū)2009年國(guó)慶節(jié)開(kāi)業(yè)做好準(zhǔn)備。2、客戶策略：進(jìn)行前期客戶積累。3、基于目前市場(chǎng)下的企業(yè)發(fā)展策略（1）基于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)策略以經(jīng)營(yíng)為主。（2）基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略以銷售為目的產(chǎn)品現(xiàn)狀：公寓客戶觀望，商業(yè)門檻太高。措施：劃分總價(jià)高的商鋪，控制在200萬(wàn)左右/套。振華國(guó)際的戰(zhàn)略思考因財(cái)制宜:需要多少資金?因時(shí)制宜：根據(jù)市場(chǎng)的復(fù)蘇程度及時(shí)調(diào)整。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)供需對(duì)比、政策調(diào)控力度、客戶心理轉(zhuǎn)變周期的判斷，我司認(rèn)為，2010年煙臺(tái)房地產(chǎn)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。因地制宜：根據(jù)工程進(jìn)度，在開(kāi)盤(pán)后的多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)達(dá)到交房條件？因人制宜：客戶積累情況如何？什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)？振華國(guó)際的戰(zhàn)略思考調(diào)整集團(tuán)發(fā)展策略由通過(guò)開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)帶動(dòng)大商業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)