XXXX年上海明園·森林都市Ⅲ期營銷策略提案(下)

1、別墅樣板房設(shè)計，缺乏品質(zhì)及藝術(shù)感染力，設(shè)計水準(zhǔn)一般。1、本案主力戶型面積在88140平方米之間，部分面積房源面積在160平方米左右，總體以剛需中小戶形為主。2、但與競爭對手慧芝湖相比，優(yōu)勢并不明顯，如有可能因該借鑒調(diào)整。舒適型戶型設(shè)計：主臥套間設(shè)計，大尺度客廳設(shè)計氣派感強(qiáng)戶型亮點(diǎn)套間附送面積附送面積附送面積附送面積套間可改進(jìn)點(diǎn)20.1M18M主臥室采用套間設(shè)計，人性化設(shè)計； 餐廳、客廳一體化設(shè)計，總面積達(dá)到約50，設(shè)計大氣，氣派感強(qiáng)；南北附送雙陽臺，具有一定附加值；房型進(jìn)深過深，導(dǎo)致南向采光面略顯不足；140、168尺度采用3房設(shè)計，功能性一般；8.9M8.1M建筑面積：約140建筑面積：約1

2、68緊湊型戶型設(shè)計：88做到3房設(shè)計，房型功能性強(qiáng)戶型亮點(diǎn) 88小三房設(shè)計，功能性強(qiáng)； 南北通透、采光好； 臥室、書房、衛(wèi)生間面積可變，贈送陽臺面積、入戶花園建筑面積：約88戶型設(shè)計并無明顯優(yōu)勢情況下，并且無調(diào)整可能情況下，建議采用樣板房裝修彌補(bǔ)品質(zhì)差距。產(chǎn)品銷售抗性分析小結(jié) ：三大捆局 有待破局！1、產(chǎn)品生態(tài)、藝術(shù)缺失導(dǎo)致產(chǎn)品價值支撐；2、基地、售樓中心包裝品質(zhì)差，現(xiàn)場感染力不足；3、戶型設(shè)計與競爭對手相比優(yōu)勢不明顯；“明園森林都市”不僅是藝術(shù)經(jīng)典、更是一座”可以收藏的城市記憶！“難道是方向錯了？我們規(guī)劃立意是將項目打造成一座城市中的藝術(shù)品：答案是肯定的，生態(tài)、藝術(shù)家園是每個人向往的生活，在

3、城市中心這樣的住宅不僅是夢想，也是極致稀缺的收藏品！生態(tài)、藝術(shù)無罪！是我們沒有打造出真正的生態(tài)藝術(shù)居所，讓我們以藝術(shù)的魅力化腐朽為神奇，重塑一個明園森林都市。項目企劃包裝推廣建議策略：借【蘇荷】之勢，演繹當(dāng)代藝術(shù)建筑典范社區(qū)；一種神奇的藝術(shù)形式，之所以稱它為蘇荷，因?yàn)槠湓?jīng)以獨(dú)特的藝術(shù)魅力，使得紐約蘇荷工業(yè)園區(qū)起死回生，煥發(fā)全新的價值生命，成為當(dāng)今世界最具商業(yè)及居住價值的地標(biāo)。【蘇荷】國外蘇荷藝術(shù)街區(qū)示意圖。上海明園藝術(shù)中心明園：作為一個開創(chuàng)、探索藝術(shù)居住空間的企業(yè)，上海藝術(shù)地產(chǎn)首創(chuàng)者明園，一家擁有大型專業(yè)藝術(shù)綜合資源、展覽館的企業(yè)，也是獨(dú)一無二的！因此，借助蘇荷藝術(shù)的魅力、結(jié)合生態(tài)環(huán)境的特色

4、，并適當(dāng)引入科技概念，打造上海首個傳承美國蘇荷藝術(shù)魅力的生態(tài)環(huán)?？萍技覉@，將是明園不二之選，同時她也將是建筑的藝術(shù)瑰寶，生態(tài) + 藝術(shù) + 科技=無價的城市遺產(chǎn)，住宅之中的藝術(shù)品！使命1-開發(fā)商形象塑造“從量販?zhǔn)皆旆?的開發(fā)商”成為“ 蘇荷藝術(shù)品牌地產(chǎn)模式開發(fā)商”！上?！疤K荷藝術(shù)居住的締造者”使開發(fā)模式、產(chǎn)品開發(fā)品牌化、為企業(yè)的全國開發(fā)的規(guī)?；袕?、及藝術(shù)地產(chǎn)輸出奠定基礎(chǔ)。明園企業(yè)品牌定位：中國“ 蘇荷藝術(shù)品牌地產(chǎn)模式開發(fā)商”！上?！疤K荷藝術(shù)居住的締造者”明園森林都市項目定位：中國首個蘇荷藝術(shù)、生態(tài)科技國際社區(qū)使命2-項目形象塑造、SLOGN明園森林都市精神價值內(nèi)核：可以居住的藝術(shù)品； 可以收

5、藏的城市記憶！案名建議：明園.森林大第案名建議：明園.水墨中國案名建議：明園.蘇荷新天地產(chǎn)品推廣目前有專業(yè)廣告公司負(fù)責(zé)，因此本次不做深入探討僅就推廣策略定位提出解決建議。產(chǎn)品規(guī)劃建議蘇荷藝術(shù)魅力，點(diǎn)亮生活品質(zhì)、明園打造可以居住的青花瓷；大賞之宅！社區(qū)主入口規(guī)劃示意，加強(qiáng)圍欄、社區(qū)精神雕塑的藝術(shù)表現(xiàn)力。建議藝庫，規(guī)劃為社區(qū)高端會所，只要功能為一樓，藝術(shù)畫廊、當(dāng)代藝術(shù)博物館；前期作為項目第二接待中心。2樓6樓的規(guī)劃為，餐廳、酒吧、茶館、泳池、圖書館、TV ROMM等。藝庫 概念規(guī)劃立面示意。項目別墅產(chǎn)品立面需要進(jìn)行藝術(shù)調(diào)整，建議以生態(tài)裝飾藝術(shù)改造。別墅立面改造示意圖高層進(jìn)行環(huán)保的隔熱第二立面設(shè)計，

6、強(qiáng)化藝術(shù)氛圍。項目高層產(chǎn)品窗體可以進(jìn)行藝術(shù)化處理別墅、高層窗體、中庭景觀處理示意。別墅空間的藝術(shù)處理示意別墅花園的藝術(shù)處理示意住宅樣板房裝修風(fēng)格示意當(dāng)代藝術(shù)與中國水墨情節(jié)中國風(fēng)骨、禪文化的導(dǎo)入共和新路售樓處改造風(fēng)格示意共和新路售樓處外部形象示意藝庫、第二銷售貴賓會所裝修示意藝庫、第二銷售貴賓會所內(nèi)部裝修示意藝庫、大堂生態(tài)元素的應(yīng)用裝修示意藝庫、第二銷售貴賓會所內(nèi)部裝修示意藝庫、第二銷售貴賓會所內(nèi)部裝修示意藝庫、第二銷售貴賓會所布置藝庫、銷售結(jié)束后，一樓為藝術(shù)博物館藝庫、會所茶館藝庫、會所圖書館藝庫、會所花園休閑西餐廳藝庫、會所酒吧、雪茄吧藝庫、頂層游泳池示意藝庫、中式風(fēng)格示意藝庫、中式風(fēng)格示意

7、藝庫、生態(tài)、藝術(shù)的完美結(jié)合典范項目小區(qū)涼亭、花郎、親水平臺設(shè)計示意項目瀑布景觀示意項目文化藝術(shù)小品示意廣場景觀住宅公共區(qū)間開放景觀、生態(tài)樹木布局示意硬地景觀、小品、雕塑臨時售樓生態(tài)館示意在永和路附近項目基地，拆除部分圍墻、設(shè)置，吸引眼球物聯(lián)聘請高力物業(yè)、全面導(dǎo)入管家定制服務(wù)！1、別墅，送英國皇家管家團(tuán)，由高力培訓(xùn)提供，費(fèi)用打入房價；2、社區(qū)全面實(shí)行特種部隊保鏢安保服務(wù)；3、小區(qū)安保采用一卡到戶的智能識別管理系統(tǒng)；4、免費(fèi)訂餐、洗衣、保姆、保潔、保安、寵物托管服務(wù)；一座可以居住的藝術(shù)品躍然紙上、可居、可賞、可藏！生態(tài)、藝術(shù)、科技的完美演繹，基于產(chǎn)品特征的客戶DNA這樣的居所誰會買？客戶地圖本地客

8、戶投資型客戶長三角城市群體（南京、昆山、杭州、寧波）客戶分析：具有一定財富的上海關(guān)系客層 購買上海城市經(jīng)濟(jì)地位客戶動機(jī)：投資及為下一代客戶通路：國際板塊，大盤效應(yīng)全市級客戶客戶類型：覆蓋全市的（主要為浦西）的客戶客戶動機(jī)：剛需或長期投資客戶通路：板塊認(rèn)同，藝術(shù)吸引力、大盤效應(yīng)上海大北區(qū)客戶客戶類型：閘北/虹口/寶山/楊浦的剛性需求客戶（小戶型）；梯度深級客戶（大戶型）客戶動機(jī)：自住或?yàn)橄乱淮蛻敉罚旱囟问熘?，大盤效應(yīng)全市型客戶核心主力輔助抓取典型DNA客戶形成榜樣效應(yīng)新銳藝術(shù)家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)計師知名演員/導(dǎo)演娛樂圈娛樂產(chǎn)業(yè)形成最終的客戶羊群效應(yīng)行業(yè)延伸行業(yè)延伸藝術(shù)情懷年輕群體客戶特征：1、80后

9、新銳型2、結(jié)婚型剛需群體3、具備財力購買4、感性型群體，喜歡附庸藝術(shù)浪漫情懷改善型中青群體客戶特征：1、70-60后穩(wěn)重型2、具備相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以小換大比較容易。2、綜合購房因素多，但子女將來最為關(guān)注，文化藝術(shù)教育給予他們希望投資型群體客戶特征：1、70-50后全覆蓋2、典型的長投群體3、全國版圖在上海的城市購買4、考慮將來孩子在上海的教育問題。購房兼具投資及教育問題銷售目標(biāo)明確2011年底實(shí)現(xiàn)銷15個億指標(biāo)分解：銷售45000，預(yù)計400套2012年1-7月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售17個億指標(biāo)分解：銷售41000，預(yù)計346套目標(biāo)與客戶轉(zhuǎn)換期數(shù)總套數(shù)客戶總數(shù)有效率意向客戶總數(shù)成交率第一批374150065

10、% 10001：3第二批372100070%7001：2.5根據(jù)上表敘述，第一期自2011年8月份進(jìn)場至2011年12月底，共有5個月時間，約150天，平均每周來訪量須有約80-100組左右客戶。銷售計劃擬定8月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月階段蓄勢階段第二強(qiáng)銷階段第三強(qiáng)銷階段9/30開盤12底加推4月下旬加推節(jié)點(diǎn)銷售重點(diǎn)銷售1#、2#樓374套房源重點(diǎn)針對1#、2#房源客戶積累加推3#房源186套做好客戶蓄水及銷售加推4#房源186套價格推高，追求利潤率目標(biāo)意向客戶積累600組意向客戶積累400組1、2#銷售320套意向客戶積累250組1、2#銷售45套 3#銷售100套意向

11、客戶積累450組3#銷售86套4#銷售186套資金銷售資金12個億銷售資金3+3個億銷售資金14個億第一強(qiáng)銷階段實(shí)現(xiàn)資金回籠70%（11億）短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售奇跡資源注入是本項目成敗的關(guān)鍵面對現(xiàn)今調(diào)控市場，傳統(tǒng)營銷模式難以取勝引領(lǐng)市場風(fēng)向、運(yùn)營特種渠道、把握消費(fèi)終端，促進(jìn)樓盤銷售，唯有資源型營銷才能決勝當(dāng)今的市場。華燕多年培育整合各方資源，引領(lǐng)房地產(chǎn)資源型營銷新趨勢。資源型營銷引領(lǐng)者華燕八大資源投入保障銷售成功華燕資源平臺電子商務(wù)平臺資源房盟中國網(wǎng)絡(luò)平臺中介聯(lián)動資源房盟中國中介聯(lián)盟銀行合作資源23家銀行合作華燕會員資源25萬華燕客戶會按揭貸款資源解決資金回款幫助大寧客戶資源3盤運(yùn)作5000組客戶精

12、英團(tuán)隊資源年銷售數(shù)十億團(tuán)隊操盤長三角聯(lián)動資源昆山南京城際合作華燕資源之客戶大召集終端資源-銀行合作作為國內(nèi)排名第一的按揭貸款服務(wù)商，華燕獨(dú)有23家戰(zhàn)略合作銀行金融關(guān)系網(wǎng)，囊括各收入階層多達(dá)1600萬人次數(shù)據(jù)庫，有銀行1000萬以上存款50萬以上VIP客戶詳盡資料以及豐富的銀行客戶俱樂部活動資源。25萬購房會員、40萬中小企業(yè)會員、80萬中高端客戶資源特有400-820-1302客服熱線及短信發(fā)送平臺,華燕會會刊、華商視線等多本期刊客戶資源-華燕數(shù)據(jù)庫華燕資源之客戶大召集我們更具豐富區(qū)域操盤的經(jīng)驗(yàn)，我們更具市場敏銳把握度現(xiàn)有樓盤進(jìn)入銷售尾期，我們將全心全力將經(jīng)驗(yàn)投入到貴司項目中成功的操盤需要豐富

13、的經(jīng)驗(yàn)，更需要一心一意的投入積累多達(dá)5000組的客戶資源，可直接助力客戶蓄水2000家中介門店聯(lián)動搭建二三級聯(lián)動渠道引發(fā)全城信息發(fā)布規(guī)模及聯(lián)動效應(yīng)華燕資源之多渠道營銷實(shí)現(xiàn)外區(qū)客戶快速導(dǎo)入電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺按揭貸款服務(wù)優(yōu)勢專業(yè)的新房、二手房聯(lián)動網(wǎng)絡(luò)平臺與諸多外網(wǎng)平臺的信息合作，可提供網(wǎng)絡(luò)客戶攔截、看房團(tuán)活動服務(wù)針對現(xiàn)有限貸政策，提供新型貸款服務(wù)模式，提升資金回款率華燕昆山、南京等長三角城市的分公司資源，為客戶外拓提供資源與長三角地區(qū)的商會具有良好的合作和溝通渠道。利用臺商、浙商、溫商等形成群體口碑效應(yīng)傳播。華燕資源之多渠道營銷華燕資源之成功案例銷售業(yè)績：開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售6個億，9個月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售15

14、個億東方帕堤歐位于顧村中高檔住宅板塊核心區(qū)域，規(guī)劃由12棟14-18層的小高層、一棟6層的多層建筑,26棟聯(lián)排別墅,5棟雙拼別墅組成。這是個典型的將西班牙異域風(fēng)情運(yùn)用于建筑風(fēng)格的項目。項目整體規(guī)劃面積：12萬平方米。項目銷售價格：17000元/平方米開發(fā)商：上海農(nóng)工商地產(chǎn)東方帕提歐主策劃思路：立足區(qū)域拓展，打造西班牙風(fēng)情的庭院思想家華燕資源之成功案例銷售業(yè)績：開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售6個億，現(xiàn)銷售突破10個億明泉璞院位于閔行金虹橋，規(guī)劃為純聯(lián)排別墅社區(qū)。項目運(yùn)用江南園林的常用造景方式，并且融入現(xiàn)代景觀設(shè)計元素。同時項目旁還有26000私家園林。項目整體規(guī)劃面積：65000萬平方米。項目銷售價格：540

15、00元/平方米開發(fā)商：上海明泉地產(chǎn) 明泉璞院主策劃思路：虹橋公園隱墅，以私藏西郊賓館為啟發(fā)，塑造西區(qū)收藏級豪宅現(xiàn)象華燕資源之成功案例銷售業(yè)績：開盤當(dāng)周實(shí)現(xiàn)銷售14個億，單月銷售19個億項目位于是上海長寧區(qū)天山板塊，規(guī)劃總建筑面積14.6萬平方米的高層公寓，其中集中綠化面積超過1萬平方米，綠地率達(dá)41%。開發(fā)商提出“先建公園，后建家園”的開發(fā)理念。充分利用蘇州河景觀資源。項目整體規(guī)劃面積：140000萬平方米。項目銷售價格：40000元/平方米開發(fā)商：上海新長寧集團(tuán) 新天地河濱花園主策劃思路：板塊提升策略塑造泛古北樓盤形象，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價格標(biāo)桿華燕資源之成功案例銷售業(yè)績：2011年宏觀調(diào)控之下，開盤

16、當(dāng)周實(shí)現(xiàn)銷售120套正陽世紀(jì)星城位于奉賢南橋中心鎮(zhèn)，汽車站往西面兩百米。項目總用地99.6萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為90.2萬平方米。整個小區(qū)分三期開發(fā)。 規(guī)劃有公寓、別墅及商業(yè)。是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿大盤項目整體規(guī)劃面積：萬平方米。項目銷售價格：15000元/平方米開發(fā)商：上海正陽地產(chǎn) 正陽世紀(jì)新城主策劃思路：延續(xù)口碑效應(yīng)，引爆區(qū)域客戶購買力，通過營銷節(jié)奏把控實(shí)現(xiàn)熱銷營銷執(zhí)行策略 銷售未動 品牌先行60天尋找當(dāng)代藝術(shù)瑰寶活動！品牌形象明園期蘇荷可居、可賞、可藏！的無價藝術(shù)瑰寶在那里？源 起明園 蘇荷：一座可以居住的藝術(shù)品躍然紙上、可居、可賞、可藏！生態(tài)、藝術(shù)、科技國際人文官邸。依托明園藝術(shù)中心在全

17、上海聯(lián)合專家評審團(tuán)，發(fā)起全上海藝術(shù)瑰寶的尋找活動，借此活動樹立明園藝術(shù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌地位同時吸引藝術(shù)工作者對本案的關(guān)注。品牌形象想表達(dá)1、通過電視、網(wǎng)絡(luò)、藝術(shù)刊物、戶外廣告全面發(fā)布項目活動征詢評選活動信息；2、組織新聞記者對活動組委會、評委、藝術(shù)收藏者進(jìn)行采訪。藝術(shù)品征集及評選在售樓處現(xiàn)場舉辦鑒寶入圍評選，篩選200件入圍作品，廣告發(fā)布：誰是當(dāng)代最具價值的藝術(shù)品擁有者？明園、蘇荷：當(dāng)代藝術(shù)品價值締造者！當(dāng)代藝術(shù)品征集，入圍200件稀世珍寶。藝術(shù)品評定并拍賣在明園藝術(shù)中心舉行200件入圍作品的終審評定評出國寶1件、藝術(shù)瑰寶10件，國寶評出后當(dāng)場委托上海拍賣行拍賣。明園地產(chǎn)將其拍下，并將其永久

18、收藏在項目藝庫！國寶落戶明園.蘇荷。發(fā)動廣告確立項目藝術(shù)瑰寶的品牌形象揭秘廣告明園 蘇荷：藝術(shù)國寶所在地一座可以居住的藝術(shù)品！可居、可賞、可藏！當(dāng)代藝術(shù)國寶永久落戶會所；生態(tài)、藝術(shù)、科技國際人文官邸。 品牌謀定 銷售為本階段實(shí)施1-蓄勢階段強(qiáng)勢媒體制造市場關(guān)注度908月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月蓄勢階段第一強(qiáng)銷階段第二強(qiáng)銷階段第三強(qiáng)銷階段9/30開盤12下旬加推4月下旬加推品牌線長三角線上海線藝術(shù)居住締造者電視波士堂/大眾媒體當(dāng)代藝術(shù)評計劃網(wǎng)絡(luò)視頻/藝庫展示/小眾網(wǎng)絡(luò)媒體強(qiáng)勢投放區(qū)域巡展奪取客戶SP活動羊群效應(yīng)快速蓄客逼定策略長三角報刊投放南京、昆山城市巡展看房團(tuán)籌備網(wǎng)絡(luò)數(shù)

19、據(jù)庫高端雜志電視媒體大眾媒體航空雜志戶外戶外媒體高端雜志航空雜志數(shù)據(jù)庫投放戶外的陣地，高炮、廣告牌、圍墻；LP、中華寶艇、尊翔、福布斯、望等；航空港、絲路、南方航空等;彩信、短信+直投；網(wǎng)絡(luò)媒體搜房、網(wǎng)易、鳳凰等財經(jīng)頻道；大眾媒體東方早報、新聞晨報、新民晚報保持1-2次/周的亮相率媒體投放選擇電視媒體第一地產(chǎn) 今日房產(chǎn)借助藝庫效應(yīng)，讓客戶參與到藝術(shù)中來8月下旬，新銳藝術(shù)作品展8月上旬，藝庫開庫儀式活動場地：藝庫場地內(nèi)9月上旬，藝術(shù)奢侈品聯(lián)動開拓新戰(zhàn)場，兩大戰(zhàn)場同步運(yùn)營面對長三角喊出來利用長三角財經(jīng)類媒體的如經(jīng)濟(jì)觀察報、浙商等長三角覆蓋力，實(shí)現(xiàn)其客戶信息外拓，并通過其資源以活動形式進(jìn)行聚攏。必須

20、走出去，建立外聯(lián)營銷團(tuán)隊針對幾大經(jīng)濟(jì)重地，作分步推介（南京江蘇富商/昆山臺灣富商/杭州浙江富商/寧波甬商）華燕有這樣的分公司資源，可進(jìn)行聯(lián)動運(yùn)作。積累階段藝術(shù)護(hù)照優(yōu)惠連連看開盤優(yōu)惠早到早買早優(yōu)惠快速蓄客逼定策略95將二期開盤的活動與曾經(jīng)十分熱門的世博會護(hù)照結(jié)合利用護(hù)照形式進(jìn)行收集章，提升現(xiàn)場客戶的來訪量、以及回訪量，增進(jìn)客戶感情活動時間：開盤前一個月開始，直至開盤。活動方式：每組客戶可發(fā)明園森林都市護(hù)照1本每周每本“護(hù)照”限集章1個，每本護(hù)照盡可購買一套房源優(yōu)惠幅度：20元/平方米/章面對客戶：所有來訪客戶（護(hù)照采用實(shí)名制）積累階段-客戶護(hù)照96客戶登記入會，發(fā)放優(yōu)惠護(hù)照，并蓋初次開盤時出示優(yōu)

21、惠護(hù)照，并認(rèn)購，在簽約時進(jìn)行優(yōu)惠根據(jù)客戶每周前來現(xiàn)場的次數(shù)加蓋優(yōu)惠章流程說明97利用開盤當(dāng)日遞進(jìn)式優(yōu)惠的方式，保證開盤當(dāng)日的客戶加快成交活動時間：開盤當(dāng)天開始，截至?xí)r間可根據(jù)現(xiàn)場成交情況進(jìn)行制定活動方式：開盤當(dāng)天認(rèn)購前50名客戶給予92折優(yōu)惠，前100名客戶給予95折優(yōu)惠，前200名客戶給予98折優(yōu)惠?？蛻魞?yōu)惠隨銷售層層遞減。面對客戶：所有認(rèn)籌客戶開盤階段-早買早優(yōu)惠98開盤前高位蓄水營造熱銷氣氛前提：擁有充足的蓄水時間目的：通過充分的客戶積累，保證儲蓄大量意向客戶，對外營造推出房源“供不應(yīng)求”氛圍，為項目火爆開盤打下良好基礎(chǔ)現(xiàn)場以辦理金卡形式收取意向金鎖定意向客戶灌輸客戶開盤當(dāng)日憑金卡以“先

22、到先得”模式認(rèn)購按推案量，以“3進(jìn)一”比例辦理發(fā)放金卡999月10日8月20日8月8日認(rèn)購VIP優(yōu)惠卡，收取意向金9月22日首批開盤9月28日9月30日開盤價格確認(rèn)價格測試意向落點(diǎn)意向金收取截止 9月17日相關(guān)VIP活動接待中心啟動運(yùn)行合理安排開盤前營銷動作100項目價格預(yù)判 項目預(yù)計2011年第四季度推出三期產(chǎn)品首批房源，鑒于目前市場大環(huán)境不容樂觀，建議項目定價貼近市場價格，同時采取“低開高走”策略，伺機(jī)提升項目溢價空間。 建議價格：34000-42000元/階段實(shí)施2-強(qiáng)銷階段耳語策略持續(xù)營造人氣1028月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月蓄勢階段第一強(qiáng)銷階段第二強(qiáng)銷階段第三強(qiáng)

23、銷階段9/30開盤12下旬加推4月下旬加推品牌線長三角線上海線藝術(shù)居住締造者電視媒體/大眾媒體當(dāng)代藝術(shù)藝路計劃網(wǎng)絡(luò)視頻/藝庫展示/小眾網(wǎng)絡(luò)媒體強(qiáng)勢投放區(qū)域巡展奪取客戶SP活動羊群效應(yīng)快速蓄客逼定策略長三角報刊投放南京、昆山城市巡展看房團(tuán)籌備老帶新策略運(yùn)用媒體優(yōu)勢選擇暖場活動營造人氣長三角報刊投放杭州、寧波城市巡展看房團(tuán)籌備區(qū)域巡展?fàn)帄Z全市客戶百聯(lián)中環(huán)巡展龍之夢巡展徐家匯外場搶奪西區(qū)客戶搶奪長寧、普陀客戶搶奪徐匯、莘莊客戶活動時間：周末參與對象：成交客戶活動內(nèi)容：客戶成交后現(xiàn)場工作人員鳴放禮炮，客戶即可參加“幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤”抽獎從而獲得相應(yīng)的幸運(yùn)禮品，并與家人開啟暢飲香檳人氣保鮮策略周末暖場活動成交客

24、戶抽獎、香檳塔、禮炮促進(jìn)成交活動時間：周末參與對象：上門客戶及業(yè)務(wù)員邀約誠意客戶活動內(nèi)容：水果拼盤DIY、時尚蛋糕DIY、現(xiàn)場音樂表演、新銳設(shè)計師畫像等人氣保鮮策略周末暖場活動水果DIY等小型暖場活動，駐留人氣已購老帶新已購老客戶回饋耳語效應(yīng)運(yùn)用購房券傳遞老帶新策略運(yùn)用107利用銷售過程中成功率最高的客戶老帶新方式進(jìn)行第二步的優(yōu)惠手段活動時間：開盤當(dāng)天開始，截至?xí)r間可根據(jù)現(xiàn)場成交情況進(jìn)行制定活動方式：老客戶帶來新客戶成交，根據(jù)簽約時間與認(rèn)購產(chǎn)品不同進(jìn)行獎金回饋獎金幅度：認(rèn)購一套90平米公寓給予2000元/套，認(rèn)購一套160平米公寓給予10000元/套（購物卡或現(xiàn)金）面對客戶：已經(jīng)落定或認(rèn)籌客戶

25、強(qiáng)銷階段-老帶新優(yōu)惠108采用發(fā)放給老客戶或業(yè)主￥10000元、￥5000元、￥3000面值的購房券使用說明：此券僅限明園都市森林三期產(chǎn)品抵用購房款使用；此券不記名，不掛失，不兌現(xiàn)金，遺失不補(bǔ)；此券限時簽約時使用有效，過期作廢。策略目的：目的旨在于利用老客戶的口口相傳的形式為項目作出推廣，同時利用購房券炒熱現(xiàn)場看房或客戶購買的熱情。策略執(zhí)行辦法：僅將購房券發(fā)放給已購老客戶，利用客戶心理進(jìn)行口口相傳，推薦朋友或親戚前來購買并使用購房券。耳語效應(yīng)-購房券策略109階段實(shí)施3-第二強(qiáng)銷階段路徑接觸，多渠道制勝1108月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月蓄勢階段第一強(qiáng)銷階段第二強(qiáng)銷階段第三

26、強(qiáng)銷階段9/30開盤12下旬加推4月下旬加推品牌線長三角線上海線藝術(shù)居住締造者電視媒體/大眾媒體當(dāng)代藝術(shù)評計劃網(wǎng)絡(luò)視頻/藝庫展示/小眾網(wǎng)絡(luò)媒體強(qiáng)勢投放區(qū)域巡展奪取客戶SP活動羊群效應(yīng)快速蓄客逼定策略長三角報刊投放南京、昆山城市巡展看房團(tuán)籌備老帶新策略運(yùn)用媒體優(yōu)勢選擇暖場活動營造人氣長三角報刊投放杭州、寧波城市巡展看房團(tuán)籌備特定群體開拓優(yōu)勢媒體持續(xù)臺商/浙商推介老客戶維護(hù)特定客戶拓展 老業(yè)主及已訪業(yè)主老業(yè)主：以開發(fā)商或者物業(yè)的名義定期郵寄家書，邀請老業(yè)主參加活動、發(fā)布產(chǎn)品及促銷信息，以及送上溫馨祝福。 高端客戶拓展1）銀行VIP客戶拓展：合作銀行內(nèi)網(wǎng)廣告；VIP客戶郵件；銀行客戶經(jīng)理作為關(guān)鍵人帶客成交，給予激勵2）奔馳、寶馬汽車4S店客戶拓展在附近汽車4S店擺放項目資料；3）上海高爾夫客戶資源拓展高爾夫場內(nèi)廣告位、資料架擺放項目資料主要客戶名單1、市北工業(yè)園客戶名單2、寶山工業(yè)園客戶名單3、大寧周邊老社區(qū)客戶名單4、上海市中心動遷名單5、大華主要客戶名單針對不同的產(chǎn)業(yè)客戶制定全新的銷售說辭進(jìn)行直接的電話拜訪。上海主要產(chǎn)業(yè)的客戶電