XXXX年成都市新都項目市調(diào)及項目前期策劃

1、PAGE 新都項目目市調(diào)及及項目前前期策劃劃一 新都都概況1. 概概況新都區(qū)位位于成都都市北郊郊，居“天府之之國”川西平平原腹地地。新都都區(qū)是成成都市科科技文文化旅旅游衛(wèi)星星城。220044年經(jīng)建建設部批批準成成都市城城市總體體規(guī)劃、成成都市新新都區(qū)分分區(qū)規(guī)劃劃（2000420220年）中被被確定為為成都市市北部新新城，面面積1000平方方公里，人口1100萬萬，是成成都市城城北副中中心，承承擔成都都市機械械、電子子、食品品、生物物制藥、旅游和和物流基基地的功功能。新新都鎮(zhèn)、新繁鎮(zhèn)鎮(zhèn)均為四四川省歷歷史文化化名城。2.行政政區(qū)劃新都區(qū)轄轄2個街街道（大大豐、三三河）、11個個鎮(zhèn)（新新都、新新繁、

2、新新民、清清流、龍龍橋、馬馬家、泰泰興、木木蘭、軍軍屯、石石板灘、斑竹園園）。區(qū)區(qū)人民政政府駐地地新都鎮(zhèn)鎮(zhèn)。3.人口口狀況20066年統(tǒng)計計全區(qū)人人口633.6萬萬人，人人口增長長60000人左左右，預預計現(xiàn)人人口為665萬人人左右。城區(qū)人人口約117.66萬人。4.交通通狀況公路：新都區(qū)公公路密度度居全省省之最，擁有完完善、快快捷的公公路交通通運輸網(wǎng)網(wǎng)絡。成成綿高速速公路是是四川省省最大兩兩座城市市之間的的運輸大大動脈。城南高高速貫通通川西、川中，成德大大件路承承擔著主主要的貨貨運流量量，是一一條快速速便捷的的經(jīng)濟通通道，也也是成都都市最繁繁忙的一一條公路路；川陜陜公路（國道1108線線）一

3、直直是成都都北上出出川的重重要線路路；成彭彭公路和和建設中中的成彭彭高速公公路拉動動了新都都區(qū)西部部片區(qū)的的發(fā)展，沿線是是全國第第三、西西部第一一的中國國西部家家具產(chǎn)業(yè)業(yè)帶；區(qū)區(qū)境內(nèi)則則以新石石公路為為干線，橫貫東東西，形形成了覆覆蓋全區(qū)區(qū)各鎮(zhèn)的的二級公公路網(wǎng)；成都市市繞城高高速公路路、三環(huán)環(huán)路將上上述主要要公路連連接起來來形成蛛蛛網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，從新新都區(qū)出出發(fā)能很很快抵達達成都市市任何一一個重要要出口。 由蜀蜀龍路坐坐公交車車，直達達成都市市區(qū)僅330分鐘鐘；電子子路（新新都城區(qū)區(qū)新干線線）新都都城區(qū)環(huán)環(huán)線公路路；北新新干線，未來地地鐵1號號線路直直通成都都主城。鐵路：新都區(qū)的的鐵路運運輸優(yōu)勢勢

4、在成都都市首屈屈一指。成都主主要的44條鐵路路中就有有寶成線線、成渝渝線和達達成線33條從新新都區(qū)過過境，車車站多，運距短短，方便便快捷。成都東東站，西西南最大大的貨運運編組中中心站，距新都都城區(qū)116kmm天回車車站，西西南最大大的物資資儲運中中心站，距新都都城區(qū)88km新新都車站站，新都都城西，設有石石油專用用線和糧糧油專用用線成都外外北站，成達鐵鐵路二級級貨運編編組站，距新都都城區(qū)99km5.自然然地理新都區(qū)主主要為平平原地貌貌，平均均海拔4490米米，相對對高差66米，平平均坡度度2；地質(zhì)構(gòu)構(gòu)造簡單單，地層層穩(wěn)定，工程地地質(zhì)條件件良好；地表水水、地下下水資源源豐富。新都區(qū)區(qū)屬亞熱熱帶濕

5、潤潤季風氣氣候，冬冬無嚴寒寒，夏無無酷暑，四季分分明。年年平均氣氣溫166，絕對對最高氣氣溫355.5，絕對對最低氣氣溫-55.4。年平平均相對對濕度881.55%，無無霜期2271天天，日照照1000天。主主導風向向為北東東，平均均風速00.999米/秒秒，最大大風速114米/秒。多多年平均均降水量量9111.7mmm。6.人文文自然資資源新都是全全國首批批對外開開放縣和和省級歷歷史文化化名城。有國家家級文物物保護單單位“西西蜀第一一湖”之之稱的升升庵桂湖湖，有享享譽中外外的千年年古剎寶寶光寺,特別是是近年來來新建的的桂湖公公園，面面積2000 多多畝，園園內(nèi)亭臺臺樓謝，碧桂丹丹荷,水水闊天

6、空空，泛舟舟湖上，令人心心曠神怡怡。每年年到新都都的游客客近3000萬人人次。其其中外賓賓、華僑僑、港澳澳臺同胞胞3萬余余人次。此外，還有許許多潛在在的旅游游資源，龍橋野野生動物物養(yǎng)殖場場、泥巴巴沱和白白鶴島風風景區(qū)，植被完完好，林林木蔥蘢蘢，蟬鳴鳴鵲噪，風光旖旖旎，極極具開發(fā)發(fā)前景。7. 遠遠景規(guī)劃劃圍繞“經(jīng)經(jīng)營城市市”，建建設現(xiàn)代代化成都都市北部部新城。新都區(qū)區(qū)城市總總體規(guī)劃劃確定了了城市市向東發(fā)發(fā)展、形形成新城城區(qū)的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。新新城區(qū)的的主要功功能為行行政辦公公、教育育、商業(yè)業(yè)、金融融和生活活居住，與老城城區(qū)形成成一城城雙中心心、東西西兩片區(qū)區(qū)的城城市格局局。新都都區(qū)的城城市建設設者

7、們將將以經(jīng)經(jīng)營城市市的理理念，有有效配置置城市土土地資源源和非土土地資源源，把新新都區(qū)建建設成現(xiàn)現(xiàn)代化、都市化化的綠色色生態(tài)城城區(qū)，使使之擔當當起成都都市城北北副中心心的重要要職能。堅持“工業(yè)強強區(qū)”，壯大衛(wèi)衛(wèi)星城工工業(yè)區(qū)。 新都都區(qū)歷來來是成都都市的工工業(yè)重鎮(zhèn)鎮(zhèn)。作為為其工業(yè)業(yè)經(jīng)濟的的龍頭，成都市市新都衛(wèi)衛(wèi)星城工工業(yè)區(qū)成成立于119922年，是是四川省省省級重重點開發(fā)發(fā)區(qū)、四四川省優(yōu)優(yōu)秀開發(fā)發(fā)區(qū)。衛(wèi)星城工工業(yè)區(qū)的的發(fā)展目目標是：以大規(guī)規(guī)劃、大大手筆、大氣魄魄建成設設施完善善、服務務一流、特色鮮鮮明的現(xiàn)現(xiàn)代化開開發(fā)區(qū)。 新都都區(qū)是九九寨溝旅旅游環(huán)線線（九環(huán)環(huán)線）東東線的第第一門戶戶，歷史史文化

8、深深厚，自自然環(huán)境境優(yōu)美，名人賢賢士輩出出，名優(yōu)優(yōu)特產(chǎn)豐豐富，擁擁有“一一湖、一一寺、一一江、一一河、一一山”等等不可多多得的旅旅游資源源，與鄰鄰近的熊熊貓基地地、三星星堆等相相映生輝輝，聯(lián)動動互補，構(gòu)成了了高品位位的成都都北線黃黃金旅游游帶。 新都區(qū)區(qū)將加大大旅游開開發(fā)力度度，打造造新都旅旅游品牌牌，重點點發(fā)展獨獨具特色色的宗教教文化旅旅游、生生態(tài)觀光光旅游和和都市休休閑旅游游。二 新都都經(jīng)濟發(fā)發(fā)展概況況1.新都都20002-220066年綜合合指標項目國民生產(chǎn)產(chǎn)總值（億元）第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值（億元元）第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值（億元元）第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值（億元元）三次產(chǎn)業(yè)業(yè)比例人均產(chǎn)值值（元）20

9、02290.11510.22248.99131.00211.33：544.3：34.41506602003310810.55962.5535.559.3：57.9：332.8817855820044126.711.0074.7741.008.7：59：32.320677720055128.911.7775.3341.999.1：58.4：332.5520599420066150.412.3392.3347.888.2：60：31.8225882 由上上表可以以看出：新都區(qū)區(qū)在近年年來經(jīng)濟濟飛速發(fā)發(fā)展，GGDP增增速平均均為155%左右右，遠遠遠高于全全國水平平。其中中新都區(qū)區(qū)大力開開展招商商引

10、資工工作，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值增長速速度尤其其明顯，對區(qū)域域經(jīng)濟快快速發(fā)展展功不可可沒。2.新都都區(qū)20002-20006年財財政金融融狀況項目人口（萬萬）農(nóng)業(yè)人口口（萬）再崗職位位工資（元）農(nóng)業(yè)人口口可支配配收入（元）年存款余余額（億億元）社會消費費品零售售總額（億元）2002259.88945.331130073270048.55928.7782003360.5545.331221153661158.4432.882004461.3345.111367774141167.6634.662005563.99421561144605575.44435.88200666442.111670075

11、033388.00436.22 由上表表可以看看出：新新都區(qū)220022-20006年年五年間間人民收收入穩(wěn)步步增長，消費水水平也逐逐步增加加，區(qū)域域消費能能力較好好。3.新都都區(qū)招商商引資狀狀況近年來，可口可可樂、臺臺灣統(tǒng)一一、銀河河動力、山西運運城、上上海哈威威、香港港紫荊花花制漆、福建達達利食品品等近330家著著名企業(yè)業(yè)先后落落戶新都都。在項項目引進進中，注注重引進進科技含含量、市市場占有有率、產(chǎn)產(chǎn)品附加加值和稅稅收都高高，管理理手段先先進、品品牌知名名度高的的項目。 政府對對投資項項目施行行社會行行政服務務、用地地政策、財政扶扶持獎勵勵、招商商獎勵等等優(yōu)惠政政策，現(xiàn)現(xiàn)有四川川成都糧糧食

12、物流流園區(qū)、優(yōu)質(zhì)肉肉雞加工工基地、高性能能稀土永永磁體建建設項目目、大規(guī)規(guī)模集成成電路單單晶硅及及硅片項項目、信信息安全全系列產(chǎn)產(chǎn)品、祛祛斑爽等等招商項項目。三 新都都房產(chǎn)市市場環(huán)境境分析1.概述述根據(jù)新都都區(qū)的區(qū)區(qū)域特性性和習慣慣，目前前新都區(qū)區(qū)域市場場發(fā)展可可大致分分為老城城區(qū)板塊塊、新城城區(qū)板塊塊及毗河河板塊三三個區(qū)域域。老城區(qū)板板塊：起起步早、品質(zhì)較較低作為新都都以往的的政治經(jīng)經(jīng)濟中心心，該區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)發(fā)展展較早。由于已已開發(fā)物物業(yè)檔次次偏低、城市規(guī)規(guī)劃不科科學及土土地供給給不足，當前多多開發(fā)補補充式中中低端物物業(yè)。區(qū)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)進入房房地產(chǎn)開開發(fā)的尾尾聲階段段。新城區(qū)板板塊：行行政教

13、育育中心、本地城城市化區(qū)域規(guī)劃劃為新都都區(qū)新的的政治經(jīng)經(jīng)濟中心心，為其其房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展帶帶來了政政策規(guī)劃劃促進作作用，也也使得該該區(qū)域的的開發(fā)以以城市化化物業(yè)為為主。同同時，在在該板塊塊內(nèi)匯集集了新都都區(qū)政府府，西南南石油學學院和四四川音樂樂學院等等政府機機關(guān)和學學校，擁擁有巨大大的潛在在購房人人群。該該區(qū)域距距離新都都更近，物業(yè)價價格適中中，以新新都本地地客戶為為目標群群體。毗河板塊塊：生態(tài)態(tài)、品牌牌、高品品質(zhì)該板塊位位于新都都蜀龍路路南段，依托毗毗河資源源，以生態(tài)形成區(qū)區(qū)別于新新都其余余板塊的的獨特魅魅力。同同時，萬萬科、交交大、新新希望等等品牌開開發(fā)商的的云集，也迅速速提升了了板塊的的整體

14、影影響力。由于距距離、物物業(yè)形態(tài)態(tài)、檔次次、價格格等因素素、該區(qū)區(qū)域客戶戶有大量量的成都都購房者者進入。2.供應應量分析析 根根據(jù)調(diào)查查了解到到新都區(qū)區(qū)20007年全全年商品品房銷售售面積為為1266.4萬萬方，商商品房比比重由220066年的112%上上升到220077年的220%。人均住住房面積積達到334平房房每人?，F(xiàn)在銷銷售項目目約300個，所所有項目目體量總總計約7700萬萬方，按按照開發(fā)發(fā)階段預預計約1150萬萬方左右右于088年入市市。由于于近年北北部新區(qū)區(qū)的大力力開發(fā)建建設，工工業(yè)園區(qū)區(qū)的發(fā)展展，外地地購房者者到本區(qū)區(qū)域購房房比例大大幅度上上升。調(diào)調(diào)查結(jié)果果顯示：07年年在新都

15、都新城區(qū)區(qū)購房者者當中本本地消費費者占總總數(shù)的550%，成都其其他區(qū)域域消費者者占300%，外外地消費費者占220%左左右，其其中600%消費費者為自自住購買買。按照照此比例例計算總總體來看看供應量量是大于于需求量量的，但但隨著政政府和西西南石油油學院和和川音等等政府機機關(guān)和學學校的進進入，市市場需求求也隨之之增長，市場總總體發(fā)展展勢頭良良好。3.區(qū)域域項目特特征從整個大大區(qū)域的的樓盤分分布情況況來看，新城區(qū)區(qū)目前在在售樓盤盤數(shù)量最最多，從從供應體體量來看看，新城城區(qū)板塊塊也位居居第一。新城區(qū)區(qū)項目多多數(shù)屬于于中檔項項目，少少數(shù)高檔檔次項目目如漢嘉嘉國際社社區(qū)與翰翰香府。毗河板板塊項目目總體體

16、體量最大大，品質(zhì)質(zhì)最高，主要以以知名開開發(fā)企業(yè)業(yè)為主開開發(fā)。從從目前的的發(fā)展趨趨勢來看看，新城城區(qū)板塊塊和毗河河板塊的的發(fā)展勢勢頭強勁勁，特別別是新城城區(qū)板塊塊，隨著著政府的的遷入和和高校的的進入，目前已已經(jīng)成為為新都區(qū)區(qū)發(fā)展最最迅速的的區(qū)域。而毗河河板塊也也正在快快速的起起步，特特別是萬萬科、新新希望等等高品質(zhì)質(zhì)項目的的進入，使得該該區(qū)域未未來將向向高檔次次項目產(chǎn)產(chǎn)品集中中發(fā)展。四 消費費者調(diào)查查1.區(qū)域域家庭結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查查 經(jīng)調(diào)調(diào)查了解解：現(xiàn)新都區(qū)區(qū)人口約約為655萬人左左右，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口約約21萬萬人，平平均2.9人每每戶。其其中三口口之家占占全戶數(shù)數(shù)的422.4%，兩口口之家占占全戶

17、數(shù)數(shù)的300%，四四口之家家站全戶戶數(shù)的99.9%，五口口及以上上的人家家占9.6%，而單身身家庭占占全戶數(shù)數(shù)的8.1%。長期居居住戶占占總數(shù)的的94%，遷入入戶占總總數(shù)的66%。2. 區(qū)區(qū)域潛在在客戶分分析（1）潛潛在客戶戶群體范范圍本區(qū)域域居住的的消費者者改善居居住環(huán)境境購買隨新區(qū)區(qū)開發(fā)建建設，交交通情況況的改善善，成都都主城區(qū)區(qū)及其他他區(qū)域的的消費者者來本區(qū)區(qū)域購房房定居在本地地工作的的消費者者外地消消費者（2）客客戶購買買目的投資客戶戶： 外外地客戶戶看重本本地區(qū)發(fā)發(fā)展前景景購房投資資等升值值；手中有大大量閑置置資金，購買房房產(chǎn)進行行保值增增值； 購買買房產(chǎn)針針對現(xiàn)流流動人口口出租。居

18、家客戶戶： 部部分收入入較高群群體改善善居住環(huán)環(huán)境及提提高生活活品質(zhì)； 在本本區(qū)域工工作的消消費者就就近居住??； 隨新新區(qū)開發(fā)發(fā)建設，交通情情況的改改善，成成都主城城區(qū)及其其他區(qū)域域的消費費者來本本區(qū)域購購房定居居； 外外地消費費者到本本地定居居。（3）客客戶背景景特征根據(jù)現(xiàn)階階段其他他項目成成交客戶戶調(diào)查及及潛在客客戶抽樣樣調(diào)查得得出潛在在客戶群群有以下下特征：年齡：225-445歲為為主文化程度度：文化化水平較較高，中中專大專水水平所占占比重較較大職業(yè)：企企業(yè)普通通職工、政府公務務員大學教師師個體戶戶企業(yè)高高級管理理人員、專業(yè)技技術(shù)人員員等收入：本本地工作作及居住住者：1800022600

19、0元為主主。外地其他他區(qū)域消消費者：35000660000元之間間。家庭人口口：以兩人家庭庭和三人家庭庭為主。居住區(qū)域域和工作作區(qū)域：新都本本地工作作或居住住消費者者占555%左右右，成都都其他區(qū)區(qū)域消費費者占225%左左右，外外地消費費者占220%左左右。3. 消消費者需需求調(diào)查查根據(jù)本區(qū)區(qū)域消費費者抽樣樣調(diào)查得得出消費費者需求求：購買物業(yè)業(yè)一般不不在意高高層或多多層建筑筑。希望購買買戶型以以三室為為主，占占50%左左右，兩兩室占335%左右右，其余余戶型為為15%左右。面積需求求集中在在1000-1220平米米左右的的三室，70-80平平方的兩兩室。能承受的的總價在在25-40萬萬之間居居

20、多。購房用于于自住的的消費者者占近七七成。認為本區(qū)區(qū)域項目目的價格格36000元左左右最為為合適。最主要的的購買因因素為：價格、環(huán)境、配套設設施完善善程度。多數(shù)消費費者希望望購買小區(qū)區(qū)自然環(huán)環(huán)境好、休閑娛娛樂設施施齊全的的項目。五 宏宏觀政策策分析作為我國國的經(jīng)濟濟支柱性性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在在10年年間高速速迅猛的的發(fā)展，但由于于市場發(fā)發(fā)展的不不規(guī)范，近2年年全國范范圍內(nèi)的的房價飛飛漲，暴暴露出整整個行業(yè)業(yè)，包括括整個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的許多問問題。人人民群眾眾對高速速上漲的的房價越越來越不不能承受受，從一一線城市市到二、三線城城市，無無一例外外。20007年年全國甚甚至頻頻頻出現(xiàn)地地王，許許多地方

21、方的樓面面地價甚甚至超過過了周邊邊樓盤目目前的銷銷售價格格。CPPI的持持續(xù)高位位增長，人民的的生活品品質(zhì)受到到一定程程度上的的影響，這一系系列問題題為整個個房地產(chǎn)產(chǎn)市場乃乃至中國國國民經(jīng)經(jīng)濟埋下下了嚴重重的隱患患，中央央政府也也在20007年年看到這這些問題題可能造造成的深深遠影響響，通過過行政手手段和金金融政策策的組合合加大市市場調(diào)控控力度。1. 土土地供應應：1）、各各級政府府禁止大大面積供供應單宗宗土地；2）、開開發(fā)商拍拍到土地地后必須須全部繳繳清土地地出讓金金后政府府才能下下發(fā)國有有建設用用地使用用權(quán)證；3）、單單宗土地地必須在在3年內(nèi)內(nèi)全部進進行開發(fā)發(fā)，否則則政府無無償沒收收；4）

22、、220077年2月月土地增增值稅正正式征收收，20008年年物業(yè)稅稅開始征征收；對項目的的影響：土地增增值稅和和物業(yè)稅稅是在房房價上升升較快的的大市場場背景下下重新落落實的稅種，實際是是宏觀調(diào)調(diào)控的延延續(xù)和細細化，開開發(fā)商的的成本或或多或少少地有所所增加。項項目資金金壓力有有所增加加，開發(fā)發(fā)風險加加大。2. 銀銀行貸款款：1）、央央行為防防止流動動性過剩剩，20007年年內(nèi)100次提高高銀行存存款準備備金；2）、央央行20007年年內(nèi)6次次上調(diào)人人民幣存存貸款利利率；3）、嚴嚴格執(zhí)行行貨幣緊緊縮政策策，貸款款結(jié)構(gòu)性性調(diào)整，除非國國家扶持持性行業(yè)業(yè)貸款，其他商商業(yè)貸款款，包括括消費貸貸款從嚴嚴

23、審查、放貸；4）、第第二套住住房按揭揭貸款首首付提高高至4成成起，貸貸款利率率按照基基準利率率的1.1執(zhí)行行，審核核是以家家庭成員員為單位位，包括括公積金金貸款；5）、商商業(yè)物業(yè)業(yè)按揭貸貸款仍然然嚴格執(zhí)執(zhí)行首付付5成110年，貸款利利率按照照基準利利率的11.1執(zhí)執(zhí)行;6）不得得發(fā)放加加 HYPERLINK /fangdai/index.html 按揭、不不指定用用途貸款款、 HYPERLINK /fangdai/vote_market_search.php?s1=1&s2=0&bank=&keywords=%D1%AD%BB%B7&Submit=%B7%BF%B4%FB%CB%D1%CB%F

24、7 循環(huán)環(huán)貸；嚴嚴格房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款，項目資資本金不不達355%，不不得發(fā)放放貸款等等；（1）.20007全年年6次加加息影響響對于有銀銀行貸款款的人來來說，220077年是痛痛苦的一一年。這這一年，在國際際收支失失衡、流流動性過過剩的刺刺激下， 1年年之內(nèi)66次加息息，從年年初2.79%的存款款利率上上調(diào)到44.144%，而而貸款利利率從年年初的66.399%上調(diào)調(diào)到7.47%。以220066年底的的50萬萬元200年貸款款為例，加息后后月供足足足多了了3000元。連連續(xù)加息息給不少少買房者者造成了了不小的的購房壓壓力，因因此手中中有點余余錢的購購房者都都提前還還款。由由于提高高了購房房成

25、本，造成部部分投資資需求的的減少。根據(jù)央行行發(fā)布消消息，008年加加息可能能性很大大，不排排除數(shù)次次加息的的可能性性，其表表示088年加息息的時機機、方式式與幅度度都將更更加靈活活。（2）.銀行存存款準備備金100次上調(diào)調(diào)產(chǎn)生的的影響根據(jù)中央央確定的的從緊貨貨幣政策策的要求求，加強強銀行體體系流動動性管理理，抑制制貨幣信信貸過快快增長，20007年中中國人民民銀行對對存款類類金融機機構(gòu)人民民幣存款款準備金金率進行行了十次次上調(diào)，具體情情況如下下：08年也也分別于于1月225日與與3月225日兩兩次提高高存款準準備金率率，現(xiàn)已已經(jīng)提高高到155.5%。中央央銀行通通過調(diào)整整存款準準備金率率，可以

26、以影響金金融機構(gòu)構(gòu)的信貸貸擴張能能力，從從而間接接調(diào)控貨貨幣供應應量，加加強銀行行體系流流動性管管理，在在一定程程度上有有利于緩緩解銀行行流動性性過剩局局面，抑抑制貨幣幣信貸過過快增長長。人民幣貸貸款利率率上調(diào)，控制房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款的發(fā)放放，提高高了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的門檻檻，增加加了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)成本；更重要要的是，貸款利利率提高高在一定定程度上上遏制了了買房需需求，這這將影響響到開發(fā)發(fā)商的銷銷售預期期，對開開發(fā)商資資金回籠籠造成困困難。第第二套房房細則，要求銀銀行從嚴嚴對第二二套房的的購買者者執(zhí)行“高利率率、高首首付”的的新政。這系列措措施的出出臺基本本剔除了需需求市場場中的投投資

27、性需需求，使市場場需求更更為偏向向消費者者的剛性性自住需需求，需需求市場場有所減減小。經(jīng)了解，本地區(qū)區(qū)施行消消費者購購買第二二套商品品房不能能享受契契稅半價價優(yōu)惠政政策，即即：購買買首套商商品房須須繳契稅稅為總房房款的11.5%，第二二套以上上的商品品房為總總房款的的3%。這一政政策對二二次以上上的置業(yè)業(yè)者影響響較大，令項目目減少了了部分投投資性置置業(yè)需求求。3. 政政策性房房源供應應：1）、220088年開發(fā)發(fā)商拿地地開發(fā)項項目必須須有相應應的經(jīng)濟濟適用房房供應，由政府府回購；2）、經(jīng)經(jīng)濟適用用房滿55年后上上市交易易須補繳繳土地出出讓金，政府優(yōu)優(yōu)先回購購；3）、政政府逐年年加大限限價房、經(jīng)

28、濟適適用房、廉租房房供應量量；六 周邊邊競爭項項目調(diào)查查情況1.競爭爭項目基基本情況況調(diào)查表表案名香城名都都水沐天城城御城漢嘉國際際開發(fā)商成都新天天地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和信地產(chǎn)產(chǎn)成都市瑞瑞安浙江城建建漢嘉集集團位置新都區(qū)大大件路新都區(qū)北北部新城城馬超東東路新都區(qū)新新城區(qū)育育英路中中段新都區(qū)電電子路川川音旁物業(yè)形態(tài)態(tài)高層、小小高層（11+1，113+11，166+1）小高層（11+1）高層（118）別墅（33-4）高層（114-226層）多層 小小高層高層 別別墅占地面積積28011415200764419912267780總建面913225228000018955794603363綠化率30%4088

29、%36.33%30%容積率3.2661.34.2992.033均價34900元/38500元/38200元/44000元/戶型區(qū)間間兩室（668-889）三室（1112-1277）躍層（1145-1600）兩室（997-1105）三室（1127-1377）四室（1142-1655）別墅（2245-3588）一室（334-668）兩室（990-1101）三室（1126-1322）躍層（1164-2100）兩室（996-1105）三室（1112-1388）躍層（1141-2300）主力戶型型三室（1112-1277）三室（1127-1377）三室（1126-1322）三室（1112-1388）案名

30、天籟維也也納橄欖郡思學園親和居開發(fā)商成都中鵬鵬房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司四川萬佳佳實業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司四川省公公達房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司四川天魁魁實業(yè)有有限公司司位置新都馬超超東路新都區(qū)靜靜安路新都區(qū)蜀蜀龍大道道新都區(qū)靜靜安路（陽光酒酒店旁）物業(yè)形態(tài)態(tài)高層（332）高層精精品小戶戶別墅（22-4）高層（11811）多層 小小高層占地面積積114004133333443622350000總建面4447762280000190000595000綠化率37.88772.99028%45容積率3.91.2663.61.7均價35800元/39800元/38200元/34800元/戶型區(qū)間間一室（553553

31、）二室（660886）二室（779-991）三室（992-1149）五室（11631699）別墅（2276-4600）一室（228550）二室（773880）兩室（9901011）三室（11281400）主力戶型型二室（660886）二室（779-991）三室（992-1149）一室精裝裝（288500）三室（11281400）案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔開發(fā)商 HYPERLINK /company/3210182264_20060831134908.htm 成都港基基房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司 HYPERLINK /company/3210228788_20070118180559

32、.htm 金光置業(yè)業(yè)成都有有限公司司新都神風風實業(yè)有有限公司司 HYPERLINK /company/3210128782_cdwn005.htm 成都康寧寧房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司位置新都區(qū)北北部新城城蜀龍路路港基段段新都區(qū)蜀蜀龍路與與南二環(huán)環(huán)路東段段路口新都區(qū)蜀蜀龍路與與電子路路交匯處處新都新園園路2224號物業(yè)形態(tài)態(tài)多層、別別墅、高高層高層（112-226）高層（118）多層、小小高層占地面積積1580000.79480008.223666667144556總建面4920057.441358858341118綠化率45%40.77%60.880%30.55%容積率3.12.1882.099均價

33、39400元/38200元/39000元/34500元/戶型區(qū)間間二室（771-1116）三室（889-1156）四室（1127-1400）別墅（1118-1400）二室（779-999）三室（1113-1500）別墅（1125-1566）二室（995-1101）三室（1131-1600）別墅（2223-2466）二室（772-888）三室（1135-1600）主力戶型型三室（889-1156）四室（1127-1400）二室（779-999）三室（1113-1500）三室（1131-1600）三室（1135-1600）2. 競競爭項目目分析（1）項項目體量量案名香城名都都水沐天城城御城漢嘉國際

34、際總建面913225228000018955794603363案名天籟維也也納橄欖郡思學園親和居總建面4447762280000190000595000案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔總建面49200571358858341118由上表可可以看出出區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售樓樓盤大型型樓盤較較多，翰翰香府、漢嘉國國際、水沐沐天城、橄欖欖郡等均為為20萬方方以上的的大型項項目；思思學園、親和和居、天天籟維也也納為110萬放放以下的的小型項項目。（2）項項目均價價案名香城名都都水沐天城城御城漢嘉國際際均價34900元/38500元/38200元/44000元/案名天籟維也也納橄欖郡思學園親和居均價358

35、00元/39800元/38200元/34800元/案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔均價39400元/38200元/39000元/34500元/ 由上表表可以看看出各大大中型項項目均價價在集中中在38850-39550元每每平方之之間，小小型項目目價格集集中在334500 -336000元/平平方，漢漢嘉國際際普通住住宅部分分價格稍稍高，達達到44400元元/平方方。僅有有的小戶戶型項目目思學園園博士樓樓均價為為38220元/平方。總體來來看本區(qū)區(qū)域項目目品質(zhì)差差距不大大，價格格較接近近，側(cè)面面反映了了各個項項目產(chǎn)品品有一定定同質(zhì)化化競爭。（3） 建筑形形態(tài)案名香城名都都水沐天城城御城漢

36、嘉國際際物業(yè)形態(tài)態(tài)高層、小小高層（11+1，113+11，166+1）小高層（11+1）高層（118）別墅（33-4）高層（114-226層）多層、小小高層、高層、別別墅案名天籟維也也納橄欖郡思學園親和居物業(yè)形態(tài)態(tài)高層（332）高層、精精品小戶戶別墅（22-4）高層（11811）多層、小小高層案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔物業(yè)形態(tài)態(tài)多層、別別墅、高高層高層、小小高層（12-26）高層（118）多層、小小高層該片區(qū)項項目主要要以多層層、小高高層、高層、別墅墅等形態(tài)態(tài)產(chǎn)品組組合為主主。其中中只有御御城、天天籟維也也納、芙芙蓉名城城為全高高層項目目，其余余項目均均為擁有有兩種以以上建筑筑形

37、態(tài)的的組合性性項目。（4）項項目主力力戶型案名香城名都都水沐天城城御城漢嘉國際際主力戶型型三室（1112-1277）三室（1127-1377）三室（1126-1322）三室（1112-1388）案名天籟維也也納橄欖郡思學園親和居主力戶型型二室（660886）二室（779-991）三室（992-1149）一室精裝裝（288-500）三室（11281400）案名翰香府麗水金都都芙蓉名城城雅舍河畔畔主力戶型型三室（889-1156）四室（1127-1400）二室（779-999）三室（1113-1500）三室（1131-1600）三室（1135-1600）由上表可可以看出出：區(qū)域域周邊項項目多數(shù)數(shù)主

38、力戶戶型為兩兩室戶型型與三室室戶型，一室產(chǎn)產(chǎn)品與四四室產(chǎn)品品較少。其中三三室戶型型占所有有戶型的的50%左右。（5）各各項目目目標群體體分析根據(jù)片區(qū)區(qū)項目檔檔次分類類：主要要分為中中檔樓盤盤與高擋擋樓盤兩兩種。中檔項目目主要針針對消費費群體為為本區(qū)域域消費者者：本區(qū)區(qū)域工作作人員以以及本區(qū)區(qū)域工作作的外地地人員。高檔次次樓盤主主要針對對消費者者：高校校教師、公務員員、各企企業(yè)中高高層管理理人員、及外地地到本區(qū)區(qū)域的購購房者。思學園園針對消消費群體體：本區(qū)區(qū)域工作作的青年年人員、大學年年輕教師師、購買買小戶型型住宅用用來投資資的人員員。（6） 優(yōu)惠情情況片區(qū)項目目大型樓樓盤項目目都擁有有較大折折

39、扣：其其中翰香香府折扣扣最高為為一次性性付款打打96折，按揭貸貸款購買買97折折優(yōu)惠；水沐天天城的部部分特價價商品房房最多可可優(yōu)惠88萬元。其余項項目一般般折扣在在98-99折折。少數(shù)數(shù)價格較較低的項項目無折折扣，如如親和居居。部分分項目不不接受公公積金貸貸款。（7）競競爭項目目產(chǎn)品特特點調(diào)查了解解，本區(qū)區(qū)域項目目產(chǎn)品基基本以板板式結(jié)構(gòu)構(gòu)與板式式與點式式結(jié)合結(jié)結(jié)構(gòu)為主主，項目目產(chǎn)品建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)是以框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)為主。節(jié)能建建筑產(chǎn)品品不多，政府相相關(guān)部門門對建筑筑節(jié)能方方面無強強制規(guī)定定。項目目樓棟朝朝向以項項目地塊塊形狀規(guī)規(guī)劃為主主，沒有有刻意強強調(diào)南北北朝向，側(cè)面反反映了本本地消費費者對戶戶型

40、朝向向要求不不高。產(chǎn)產(chǎn)品戶型型設計合合理，注注重產(chǎn)品品戶型功功能分區(qū)區(qū)及采光光。戶型產(chǎn)品品新穎，如香城城名都的的2700度轉(zhuǎn)角角景觀陽陽臺； 6米挑挑高大型型景觀陽陽臺；（8）項項目環(huán)境境及配套套分析 本區(qū)區(qū)域各項項目周邊邊生活配配套均較較齊全，生活交交通方便便。各大大型項目目內(nèi)部配配套設施施如：泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場、籃球場場、老年年活動廣廣場、兒兒童游樂樂場、室室外健身身活動中中心等均均較齊全全。各項項目更為為注重大大型自然然景觀，及水系系景觀：翰香府府擁有33個人工工湖泊，親和居居、御城城等項目目均有項項目內(nèi)部部水系景景觀。整整體景觀觀品質(zhì)較較高，綠綠化環(huán)境境好。七 項目目自身分分析1.項目目

41、地塊位位置項目地塊塊位于新新都區(qū)金金都光電電儀器廠廠北側(cè)地地段。地地塊呈長長邊月778米，寬邊約約35米米的標準準矩形。項目地地塊基本本達到三三通一平平標準。地塊臨臨近新建建支公路路，交通通方便，周邊綠綠化環(huán)境境一般。地塊圍圍墻邊有有少量原原生灌木木植物。2.經(jīng)濟濟技術(shù)指指標占地面積積：26697.42容積率：小于33.0建筑密度度：小于于25%3.交通通狀況項目位于于新建支支公路旁旁，離西西南石油油大學僅僅3000米左右右，乘22路公交交車可直直達項目目地塊位位置。4.周邊邊配套項目地塊塊周邊各各種配套套齊全金融配套套：中國國銀行、工商銀銀行、商商業(yè)銀行行、農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、建設銀銀行、交交通銀行

42、行醫(yī)療配套套：桂湖湖醫(yī)院、新都桂桂林醫(yī)院院、新都都人民醫(yī)醫(yī)院、第第四十七七醫(yī)院、新都中中醫(yī)院、新都婦婦幼保健健院、新新都衛(wèi)生生防疫站站教育配套套：桂林林小學、桂林中中學、桂桂湖中心心小學、西街小小學、新新都師范范附小、新都五五中、三三原外國國語學校校、金都都實驗中中學、新新都四中中、新都都一中、新都第第一職業(yè)業(yè)高級中中學、 成都機機械電子子職業(yè)技技術(shù)學校校、 新新都衛(wèi)校校、 成成都鐵路路運輸學學校 、成都醫(yī)醫(yī)學院、 西南南石油大大學、四四川音樂樂學院商業(yè)配套套：正因因校園商商業(yè)區(qū)、 正因因農(nóng)貿(mào)市市場 、規(guī)劃農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場、 金金都農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、 紅旗旗超市、 紅旗旗商場、 蘇寧寧電器 、摩爾爾百貨

43、、 摩爾爾超市休閑娛樂樂：石油油賓館、 金錢錢豹歌城城、 樂樂寶火鍋鍋大酒店店、 香香城之夜夜歌城、 流花花賓館、 廖廣廣東客家家酒樓、 市政政公園旅游配套套：白鶴鶴島風景景區(qū)、 寶光寺寺 、大大熊貓基基地 、北湖風風景區(qū)等等5.項目目SWOOT分析析（1）優(yōu)優(yōu)勢分析析配套：項目地地塊生活活配套齊齊全，生生活方便便交通：項目地地塊臨近近新建支支路，交交通方便便地塊建建設難度度：地塊塊基本達達到三通通一平，建設難難度不大大人文環(huán)環(huán)境：項項目位置置靠近西西南石油油大學，有濃郁郁的教育育氛圍（2）劣劣勢分析析噪音：項目位位于新建建公路旁旁，噪音音污染較較大競爭對對手優(yōu)勢勢：區(qū)域域各大型型樓盤云云集，

44、開開發(fā)實力力、規(guī)模模、配套套、環(huán)境境等各方方面，我我項目處處于劣勢勢項目規(guī)規(guī)模較小?。河捎谟陧椖勘颈旧硪?guī)模模較小，可以用用來規(guī)劃劃環(huán)境景景觀的空空間不足足。（3）機機會分析析項目特特點：項項目體量量很小，市場消消化容易易客源情情況：項項目所在在區(qū)域為為新都教教育居住住新區(qū)，且有較較多輕工工業(yè)企業(yè)業(yè)，投資資置業(yè)需需求不斷斷。（4）威威脅分析析競爭對對手：各各大項目目產(chǎn)品供供應全面面，可能能產(chǎn)生同同質(zhì)化競競爭國家政政策：國國家政策策干預對對項目產(chǎn)產(chǎn)生影響響八 項目目定價體體系1、定價價影響因因素地理位置置、交通通狀況地理位置置是影響響物業(yè)定定價的重重要因素素之一，房地產(chǎn)產(chǎn)界一直直流傳著著這樣一一句

45、術(shù)語語“地段，地段，還是地地段”，可見見地段是是決定物物業(yè)綜合合素質(zhì)的的主導條條件。本本項目所所在城市市中心區(qū)區(qū)域，項項目位置置的優(yōu)勢勢不用多多說。商業(yè)服務務設施住宅物業(yè)業(yè)周邊的的商業(yè)服服務設施施配套是是否齊全全，對住住宅物業(yè)業(yè)的影響響尤為重重要，亦亦為決定定客戶層層的影響響因素之之一，針針對本項項目住宅宅為主，故此，主要考考慮周邊邊生活設設施配套套情況，比如銀銀行、超超級市場場、酒樓樓、郵局局等。項目規(guī)模模根據(jù)調(diào)查查所得，過半數(shù)數(shù)的置業(yè)業(yè)人士均均注重物物業(yè)的規(guī)規(guī)模，特特別是住住宅項目目，規(guī)模模大、人人口多、居住氣氣氛濃厚厚，活動動的空間間也闊，規(guī)模大大的項目目，其各各種設施施配套也也相對完完

46、善。項目景觀觀環(huán)境隨著購房房者對美美好生活活的追求求，對于于客戶來來說，景景觀更一一直是影影響購房房的重要要因素之之一，擁擁有江（湖）景景、園景景的物業(yè)業(yè)，其價價格也相相應高于于其他景景觀稍遜遜的物業(yè)業(yè)，這一一點為本本項目優(yōu)優(yōu)勢所在在。戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)是購房房者考慮慮的另一一個因素素之一，戶型結(jié)結(jié)構(gòu)是否否合理，是否合合用，對對樓盤的的銷售亦亦帶來一一定影響響，而對對戶型的的要求也也因地域域而異。一般來來說，而而片區(qū)客客戶又分分為兩種種，一種種是首次次置業(yè)者者，需要要的是中中小面積積戶型，而另外外一種是是再次置置業(yè)的換換房者，需要的的則是中中等或較較大面積積的戶型型；相當當客戶喜喜歡小面面積

47、戶型型，希望望戶型緊緊湊實用用，總價價相對低低廉。內(nèi)部規(guī)劃劃、設施施指的是樓樓盤的功功能劃分分，內(nèi)部部配備等等條件，一個規(guī)規(guī)劃設計計合理完完善的樓樓盤，自自然受到到買家歡歡迎。而而近年來來隨著社社會發(fā)展展和科技技進步，智能化化設施也也已成為為住宅物物業(yè)提高高檔次的的重要因因素。周邊環(huán)境境指項目周周圍之自自然環(huán)境境和人文文環(huán)境，直接影影響物業(yè)業(yè)之檔次次，也影影響價格格的制定定，今年年來買家家對此要要求非常常高，如如周邊之之交通便便利、環(huán)環(huán)境干凈凈整潔，校園文文化氛圍圍高定當當受買家家歡迎。社會公共共教育設設施現(xiàn)代的父父母普遍遍注重孩孩子的教教育，如如居住于于學校旁旁邊，方方便上學學外，還還有利于

48、于讓孩子子受學校校學習氣氣氛的熏熏陶。故故此，有有孩子讀讀書之買買家看重重居住區(qū)區(qū)與學校校之距離離。物業(yè)管理理據(jù)調(diào)查所所得，物物業(yè)管理理已成為為客戶購購房時另另一主要要考慮因因素。物物業(yè)管理理完善，可令買買家居住住之舒適適、安全全，知名名的物業(yè)業(yè)管理公公司往往往能增強強買家對對樓盤的的信心，但管理理費的收收取標準準亦為買買家考慮慮因素。2、定價價基本原原則結(jié)合市場場需求及及我們的的經(jīng)驗評評定上述述定價影影響因素素之權(quán)重重，綜合合分析評評定本物物業(yè)綜合合素質(zhì)：（各因因素之權(quán)權(quán)重分析析見下圖圖）根據(jù)市場場調(diào)查的的本區(qū)域域項目均均價，然然后通過過對影響響項目價價格因素素的優(yōu)勢勢及不足足的對比比，以及

49、及本項目目成本狀狀況進行行綜合評評定，以以市場需需求為導導向，以以市場競競爭定價價法確定定項目入入市價格格。3項目目價格定定位以周邊項項目各項項平均指指標為準準設定值值為1，以各因因素權(quán)重重分析本本項目指指標值：權(quán)重比值值項目位置置周邊配套套項目規(guī)模模景觀設施施戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)內(nèi)部配套套周邊環(huán)境境物業(yè)管理理總計周邊項目目111111118本項目110.50.41.60.80.917.2由上表可可以分析析得出：本項目目各項指指標權(quán)重重比值與與周邊項項目平均均標準比比值為00.9：1，由由此推斷斷，本項項目現(xiàn)階階段價格格應定位位為周邊邊項目平平均標準準的900%?，F(xiàn)現(xiàn)階段周周邊項目目均價集集中區(qū)間間在3

50、8850-39550之間間，以339000元的標標準計算算，本項項目現(xiàn)階階段均價價在35510元元/平方方米左右右。項目目開盤價價格，可可根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品特點點及以上上權(quán)重因因素比例例及開盤盤期間市市場整體體價格水水平適當當調(diào)整。產(chǎn)品規(guī)劃劃建議部部分由于貴公公司在該該區(qū)域仍仍有后續(xù)續(xù)開發(fā)項項目。一一個好的的項目可可以成就就一個開開發(fā)企業(yè)業(yè)，為了了后續(xù)項項目有一一個更好好的市場場基礎，要求本本項目做做出自己己的特色色，得到到消費者者廣泛的的關(guān)注與與接受，借本項項目的成成功開發(fā)發(fā)銷售，使企業(yè)業(yè)知名度度與美譽譽度達到到一定的的高度。為后續(xù)續(xù)項目開開發(fā)與銷銷售創(chuàng)造造良好的的市場形形象，為為貴公司司帶來更更長

51、遠的的利益。一項目定定位建議議1.定位位思路根據(jù)項目目情況、區(qū)域市市場情況況及周邊邊環(huán)境分分析： 片區(qū)區(qū)小戶型型產(chǎn)品供供應明顯顯不足，但需求求正在迅迅速增加加，租賃賃市場將將更加活活躍。 片區(qū)區(qū)內(nèi)過渡渡居住人人群增加加速度較較快，擁擁有過渡渡居住和和投資客客戶基礎礎。 過渡渡型客戶戶或投資資客戶對對居住環(huán)環(huán)境要求求不高，價格才才是他們們的首要要考慮的的因素。 由于于項目本本身規(guī)模模較小，可以用用來規(guī)劃劃園林的的空間不不多，不不適合做做普通住住宅產(chǎn)品品。 本項項目臨近近西南石石油大學學及四川川音樂學學院，有有較好的的小戶型型市場環(huán)環(huán)境。綜合以上上所述，本案的的開發(fā)思思路定為為：尋找市場場的空白白

52、點，迎迎合市場場的需求求，吸引引目標客客戶群體體，選擇擇適合項項目現(xiàn)有有綜合實實力，風風險較小小的過渡渡居住兼兼投資雙雙重功能能的精品品小戶的的開發(fā)思思路。2.項目目產(chǎn)品定定位小戶型住住宅產(chǎn)品品主要包包括以下下三種物物業(yè)形式式，即：青年公公寓：它它是純小小戶型住住宅區(qū)，針對青青年人群群過渡階階段設計計的住宅宅形式，也適合合投資。產(chǎn)權(quán)式式酒店式式服務公公寓：它它是一種種具有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)的酒店店，集商商住為一一體的物物業(yè)品種種，一般般房間內(nèi)內(nèi)無煤氣氣等居家家生活所所必備的的配套設設施。一般的的小戶型型住宅：它是指指分布于于綜合性性住宅小小區(qū)內(nèi)的的小房型型住宅，它屬于于普通的的商品住住宅項目目，與普

53、普通商品品住宅的的具有等等同的使使用年限限和物業(yè)業(yè)服務。經(jīng)本次市市場調(diào)查查了解周周邊的市市場環(huán)境境，結(jié)合合項目情情況，我我們計劃劃將項目目定位于于“青年公公寓”。3.青年年公寓介介紹青年公寓寓又稱單單身公寓寓，是一一種過渡渡型住宅宅產(chǎn)品，是小戶戶型住宅宅的一種種，一般般平均在在35平平方米55平平方米左左右/套套，總價價較低。其結(jié)構(gòu)構(gòu)上的最最大特點點是只有有一間房房間，一一套廚衛(wèi)衛(wèi)。近年年來根據(jù)據(jù)市場的的需求，有些開開發(fā)商也也推出了了帶廚房房的功能能更為健健全的青青年公寓寓樓盤，有的還還建造起起了躍層層小房型型公寓，這種房房型不僅僅在建筑筑面積方方面增大大到500平方米米80平平方米，而且在在

54、房屋結(jié)結(jié)構(gòu)方面面還增加加了廚房房、客廳廳、餐廳廳、陽臺臺等等。青年公寓寓的誕生生最早是是從租賃賃的市場場中出現(xiàn)現(xiàn)的，有有業(yè)主將將空置的的整幢商商品房，經(jīng)過簡簡單裝修修后推向向房產(chǎn)租租賃市場場，面向向中層收收入的青青年人群群出租，頗受廣廣大青年年人群的的青睞，眾多開開發(fā)商于于是從中中重新發(fā)發(fā)現(xiàn)商機機，紛紛紛推出專專案，至至此這種種被命名名為“青年公公寓”的住宅宅才風靡靡起來。同時家庭庭結(jié)構(gòu)的的變化，也推動動小戶型型的發(fā)展展，改革革開放帶帶來了各各種新的的思潮、新的生生活方式式，個性性化生活活成為時時尚，三三口之家家、“丁克”家庭越越來越多多，多代代同堂已已不多見見。單個個家庭人人口變少少直接導導

55、致所需需居室數(shù)數(shù)量變少少。如今今“一步到到位，買買個大房房子”的置業(yè)業(yè)觀念已已經(jīng)發(fā)生生了變化化，二次次、三次次置業(yè)者者屢見不不鮮。分分階段多多次置業(yè)業(yè)的觀念念正為更更多人所所接受，對那些些年輕、經(jīng)濟實實力不太太雄厚的的首次置置業(yè)者來來說，小小戶型可可能是第第一選擇擇。二 項項目戶型型定位根據(jù)項目目開發(fā)思思路，本本項目定定位為青青年公寓寓，根據(jù)據(jù)市場調(diào)調(diào)查可知知，目前前市場上上小戶型型以一室室一廳和和單見配配套戶型型為主，并有小小部分的的小兩室室一廳戶戶型。單單間配套套的面積積在300-400平方之之間，一一房一廳廳的面積積在433-555平方之之間，從從真正使使用功能能及居住住舒適度度而言，小

56、戶型型面積大大幾個平平米，居居住效果果就改善善良多。另外，考慮到到一房一一廳的戶戶型功能能性更為為靈活實實用，且且在設計計時還可可考慮處處理為兩兩套打通通做二房房，故建建議本案案以一房房一廳戶戶型為主主；另外外本項目目位于新新開發(fā)區(qū)區(qū)域，商商品房價價格水平平在全市市屬于較較低水平平，單間間配套戶戶型居住住舒適度度不高，在本區(qū)區(qū)域市場場需求暫暫時較少少，不考考慮做單單配戶型型；具體體戶型面面積定位位為以一一室戶型型為主，小兩室室戶型為為輔，配配比標準準如下：戶型面積（MM2）套數(shù)比面積比兩室一廳廳65-88040%53%一房一廳廳45-55560%47%三、項目目針對消消費群體體分析1消費費者情

57、況況分析據(jù)有關(guān)資資料表明明青年公公寓產(chǎn)品品40的買家家是200300歲年輕輕人，339在在3040歲歲之間，二者相相加占到到總購房房者的779。本項目目針對的的消費者者為以下下幾種：喜好獨獨立居住住的年青青人目前年輕輕人的結(jié)結(jié)婚年齡齡一般在在25至至30歲歲左右，他們從從大學畢畢業(yè)到成成家立業(yè)業(yè)，其中中大概有有5至77年的“過渡期期”，在此此期間，他們對對生活質(zhì)質(zhì)量的期期望，比比如個人人私密空空間、舒舒適的生生活條件件等，于于是就給給這個全全新的小小戶型青青年公寓寓住宅市市場提供供了銷售售空間。本區(qū)域域就有許許多在各各工廠企企業(yè)工作作的青年年人群，他們是是本項目目的主力力消費者者。單身家家庭單

58、身家庭庭占本區(qū)區(qū)域總戶戶數(shù)的88.1%，離異異家庭無無住房的的一方也也需要舒舒適的小小戶型公公寓作為為棲身港港灣。這這部分消消費者也也會選擇擇本項目目產(chǎn)品作作為置業(yè)業(yè)目標。投資客客戶隨著本區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展，外來人人口將大大量進入入本區(qū)域域，流動動人口的的增加，房屋租租賃市場場將日益益成熟，房屋的的流通性性越來越越強。和和大戶型型相比，小戶型型具有投投資少、回報高高、周期期短的明明顯優(yōu)勢勢，因此此很多投投資者都都選擇購購買小戶戶型產(chǎn)品品作為他他們的投投資項目目。某些小小戶型項項目的購購買主力力就是投投資購房房者，他他們多數(shù)數(shù)是第二二次甚至至是第三三次購房房，本區(qū)區(qū)域?qū)儆谟谛麻_發(fā)發(fā)區(qū)市場場，多數(shù)數(shù)

59、消費者者認為本本區(qū)域房房產(chǎn)價格格仍有較較高的上上升空間間，故在在本區(qū)域域投資房房產(chǎn)的比比重更是是超過成成都市區(qū)區(qū)，而且且這種趨趨勢仍在在進行中中。本項目臨臨近兩所所大學，有較好好的租賃賃市場環(huán)環(huán)境，購購買房產(chǎn)產(chǎn)出租也也是很好好的投資資方式。2. 目目標客戶戶定位區(qū)域設設定以本本區(qū)域客客戶為主主，部分分外來投投資及外外來青年年群體等等年齡結(jié)結(jié)構(gòu)年齡齡層為22540歲歲職業(yè)構(gòu)構(gòu)成國家家公務員員、企業(yè)業(yè)白領(lǐng)、個體經(jīng)經(jīng)營者、自由職職業(yè)者、大學教教師、高高科技企企業(yè)員工工、醫(yī)務務工作者者等；周周邊區(qū)縣縣企業(yè)管管理層、高科技技企業(yè)員員工等；其它中中等收入入以上階階層及拆拆遷戶。收入狀狀況有穩(wěn)穩(wěn)定的工工作，

60、有有一定的的積蓄，家庭月月收入在在20000元以以上；家家庭存款款在8萬萬元以上上或父母母能夠支支持的青青年。四 產(chǎn)品品設計建建議總面平布布置建議議根據(jù)項目目技術(shù)指標標可知，項目占占地26697.42平平米，建建筑密度度小于等等于255%，容容積率小小于等于于3。由由此計算算得出：為滿足足建筑密密度要求求，單層層建筑面面積要小小于6770平方方，設十十一層住住宅的話話，總建建筑面積積為73370平平方，同同時可滿滿足小于于60米米的限高高要求。根據(jù)本案案戶型定定位，平平均每戶戶面積按按56平平米計算算，一個個標準層層設計66戶時，單層建建筑面積積為3336平米米，則需需要設置置兩棟樓樓體，每每