德勝保時捷項目整體策劃方案改課件

1、 無限可能的 WORLD 德勝保時捷4S項目整體策劃方案T&D PIANNING 2012-12-20 T&D PIANNING 本體分析 T&D PIANNING 區(qū)域位置項目地位置：位于德勝開發(fā)區(qū)核心位置，屬于銀川市城北重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，周邊發(fā)展多為品牌汽車銷售4S、加工型企業(yè)、商貿(mào)城等，城市居住和高端商務(wù)氛圍逐漸形成交通：西臨虹橋北路，道路四通八達(dá)、距109國道及京藏高速公路僅800米。配套：購物：金盛歐洲城、綠地21城、周圍商鋪、餐飲、商場、超市等較少，生活便利程度較差，距昊王國際酒店較近。學(xué)校：西幼、西小醫(yī)院：銀行：環(huán)境：周圍多為展廳、項目緊鄰虹橋路，兩邊綠環(huán)程度較好，整體規(guī)劃合理。商務(wù)

2、：亙元財富匯、綠地領(lǐng)海等商業(yè)集群正在形成稀缺地段、準(zhǔn)成熟商務(wù)生活區(qū) T&D PIANNING 基礎(chǔ)指標(biāo)+產(chǎn)品本項目產(chǎn)品分類：公寓戶型戶型面積區(qū)間面積（平米）套數(shù)1居32-47平米為主約8500約 204辦公戶型戶型面積區(qū)間面積（平米）套數(shù)產(chǎn)品241-27128000約110總計28000約110商業(yè)戶型面積（平米）產(chǎn)品3500總計3500適中規(guī)模、高容積率；以小戶型公寓+寫字樓+商業(yè)產(chǎn)品的城市綜合體 T&D PIANNING 本體屬性定位項目區(qū)位區(qū)域交通配套條件基礎(chǔ)指標(biāo)開發(fā)核心區(qū)，周邊逐漸成熟，具備一定商務(wù)居住氛圍西臨虹橋路，北臨規(guī)劃路，道路交通便捷【規(guī)劃路何時打通非常關(guān)鍵】周邊配套較為一般適

3、中規(guī)模，高容積率，商住用地項目屬性定位：城市發(fā)展地段、準(zhǔn)成熟商務(wù)生活區(qū)內(nèi)、適中規(guī)模、高容積率、綜合質(zhì)素優(yōu)越精品商務(wù)特區(qū) T&D PIANNING 目標(biāo)及核心問題界定 T&D PIANNING 我們的任務(wù)：12012年12月前，完場項目入市前的形象先導(dǎo)工作232013年12月前，實現(xiàn)銷售回款1.5億元實現(xiàn)整盤均價公寓4300元/平米！寫字樓近4450元/平米從銀川城北商業(yè)區(qū)的發(fā)展來尋找項目所處 區(qū)域的價值 T&D PIANNING T&D PIANNING 區(qū)域的發(fā)展歷程開發(fā)區(qū)較早的高檔樓盤也是從這個區(qū)域起步的。天鵝湖小鎮(zhèn)亙元財富匯亙元財富匯、綠地21城開拓了企業(yè)辦公集群。綠地21城 T&D P

4、IANNING 目標(biāo)客戶置業(yè)邏輯研究客戶分類生活狀態(tài)需求置業(yè)需求公寓戶型工作時間較短，但逐步穩(wěn)定，收入高且，逐步擁有自己的財富積累，著重身份感和便捷度舒適度要求高，周邊生活便利，配套完善，有良好的環(huán)境資源，能住能租地段、配套、立面檔次、物業(yè)管理質(zhì)量寫字樓戶型工作一定年限，有較高財富積累，面臨企業(yè)升級、理性思考企業(yè)辦公環(huán)境。能夠彰顯企業(yè)身份，能夠滿足員工日常生活及辦公要求，能夠具備一定辦公效率。地段、生活配套、物業(yè)管理質(zhì)量、科技創(chuàng)新客戶置業(yè)的主要驅(qū)動因素：核心區(qū)域支撐下的城市商、住及投資價值的合力驅(qū)動；客戶關(guān)注點(diǎn)指向項目品質(zhì)的打造客戶研究小結(jié) T&D PIANNING 置業(yè)目的生活狀態(tài)置業(yè)需求關(guān)

5、注點(diǎn)居住型客戶租住在德勝及周邊區(qū)域，工作較為穩(wěn)定，收入頗豐。具備高效率的便捷性，物業(yè)、配套、新型科技系統(tǒng)都是我的訴求物業(yè)管理、設(shè)施配套。辦公型客戶具備相當(dāng)財富積累，企業(yè)需要辦公環(huán)境升級，自身生活品質(zhì)較高滿足員工日常交通，生活，具備辦公效率，彰顯企業(yè)身份，例如外立面、入戶大堂、會所等具備一定品質(zhì)。外立面、入戶大堂、會所、辦公效率。投資性客戶手上存在一定儲備資金，生活已經(jīng)具備保障，需要尋覓投資性產(chǎn)品。具備優(yōu)勢地段，周邊潛在租賃客群豐富，最好精裝修，省去不必要麻煩，配套優(yōu)越具備出租競爭力。地段、精裝修、自身配套、物業(yè)管理、核心關(guān)注點(diǎn)：地段、物業(yè)管理、配套設(shè)施、客戶置業(yè)的主要驅(qū)動因素是優(yōu)勢配套支撐下的

6、現(xiàn)代感受和投資價值的合力驅(qū)動；客戶關(guān)注點(diǎn)指向項目品質(zhì)的打造。打造中高端綜合體的特定方式如何實現(xiàn)？我們要彌補(bǔ)缺失直追高端市場！在最大化降低開發(fā)商風(fēng)險的同時，樹立開發(fā)商品牌形象。我們只需向項目注入兩個要素品質(zhì) AND 文化 T&D PIANNING T&D PIANNING 品質(zhì)注入科技注入 新風(fēng)系統(tǒng) 智能化系統(tǒng) 高速電梯增設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)以下6大原因使新風(fēng)系統(tǒng)成為目前住宅市場越來越不可或缺的內(nèi)容(1)強(qiáng)調(diào)節(jié)能導(dǎo)致的建筑密閉性增強(qiáng)和新風(fēng)量減少.(2)新型合成材料中一些會散發(fā)對人體有害的氣體,如有機(jī)揮發(fā)物的增多。(3) 電器產(chǎn)品在辦公室和家庭日益普及。其中如復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、計算機(jī)等會散發(fā)有害氣體如臭氧、有

7、機(jī)揮發(fā)物等，造成室內(nèi)空氣品質(zhì)的下降。(4)空調(diào)冷凝除濕的方式,使空調(diào)箱和風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)往往成為霉菌的滋生地，也常是造成室內(nèi)空氣品質(zhì)低劣的原因。(5)廚房和衛(wèi)生間氣流組織不合理廚房和衛(wèi)生間是特殊的生活空間，由于對這一空間的特殊性缺乏足夠的認(rèn)識，在氣流組織上缺乏很好的應(yīng)對措施，不僅造成這一特殊空間室內(nèi)空氣品質(zhì)低劣，而且影響了普通生活或工作空間的室內(nèi)空氣品質(zhì)。(6)室外空氣污染。近年來，一些發(fā)展中國家尤其是我國由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不注意環(huán)境保護(hù)，導(dǎo)致室外空氣污染加劇。 綠色節(jié)能系統(tǒng) T&D PIANNING 品質(zhì)注入科技注入 新風(fēng)系統(tǒng) 智能化系統(tǒng) 高速電梯增設(shè)太陽能水暖、太陽能光電、中水處理系統(tǒng)污水和垃圾全部分類處理、雨水收集再利用 綠色節(jié)能系統(tǒng)不僅打造了“綠色節(jié)能建筑”，更是為業(yè)主帶來了高品質(zhì)的生活享同時可以申請政府及相關(guān)部門