2022年房地產(chǎn)估價案例模擬真題

1、考試真題預(yù)測一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙相應(yīng)的題號下）（一）某正常營業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營，娛樂中心、商場對外出租。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估該酒店房地產(chǎn)的市場價值。注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了實地查勘和市場調(diào)查，擬選用收益法作為重要的估價措施之一。針對上述狀況，請分別闡明該酒店各類功能用房收益測算的技術(shù)思路?！敬鸢浮?.對于酒店自營的功能用房可基于營業(yè)收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術(shù)思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其她收入運營費用有效毛收

2、入運營費用；基于營業(yè)收入測算凈收益，凈收益為營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、經(jīng)營費用、營業(yè)稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用、商業(yè)利潤。2.對于涉及題意中多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體狀況采用下列三種方式之一求?。海?）把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的多種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。如客房部分的變動費用是與入住客人多少直接有關(guān)的費用，會議室部分的變動費用是與使用會議室的次數(shù)直接有關(guān)的費用，餐飲部分的變動費用是與用餐人數(shù)直接有關(guān)的費用，商場部分的變動費用是與商品銷售額直接有關(guān)的費用，等等；固定費用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費、房地產(chǎn)稅、保險費等，不管客房與否有

3、客人入住、會議室與否有人租用、餐廳與否有人就餐、商場與否有人購物等，都要發(fā)生的費用。（2）一方面測算多種類型的收入，然后測算多種類型的費用，再將總收入減去總費用。（3）把混合收益的房地產(chǎn)當(dāng)作是多種單一收益類型房地產(chǎn)的簡樸組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。3.酒店的大堂、管理用房等的價值是通過其她用房的收益體現(xiàn)出來的，其凈收益不要單獨計算，否則就反復(fù)了。4.對于娛樂中心、商場還要看與否有租約，如有租約，一方面分析判斷租約與否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場租金；如不正常、不合理，則采用市場租金測算。此外，對未出租部分采用市場

4、租金測算。（二）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于7月1日接受委托評估一宗在建工程的轉(zhuǎn)讓價值，估價委托合同商定本次估價的價值時點為7月10日。注冊房地產(chǎn)估價師于7月3日進(jìn)行了實地查勘，估價作業(yè)期間恰逢中國人民銀行宣布自7月6日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。請問：采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價時，與否需要考慮利率調(diào)節(jié)的影響？如是，哪些參數(shù)應(yīng)當(dāng)考慮利率調(diào)節(jié)的影響？對的答案用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價時，需要考慮利率調(diào)節(jié)的影響。由于價值時點在利率調(diào)節(jié)之后。在成本法估價中，投資利息應(yīng)當(dāng)按照新調(diào)節(jié)的貸款利率計算；假設(shè)開發(fā)法估價中，如采用靜態(tài)分析法估價，后續(xù)開發(fā)投資利息應(yīng)當(dāng)按照新調(diào)節(jié)的貸款利率計算，如采用動態(tài)分析法估價，折

5、現(xiàn)率體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。其中，利率應(yīng)為新調(diào)節(jié)的貸款利率。（三）張某籌劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋，一套為一般住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)理解，一般住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某覺得，一般住宅的投資回報率是（500012）/10000006%，而酒店式公寓的投資回報率是70000/10000007%，因此選擇購買酒店式公寓。請問：1.張某的選擇與否對的？2.針對兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點，注冊房地產(chǎn)估價師可以從哪些方面為張某

6、投資決策提供專業(yè)建議？對的答案1.張某的選擇不一定對的。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于一般住宅的收益率；如按報酬率考慮，張某的選擇也許不對的，由于酒店式公寓收益年限也許短于一般住宅的收益年限。第二，應(yīng)當(dāng)考慮兩套房屋自身將來增值速度和增值能力的差別。第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，一般住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述狀況基本上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產(chǎn)權(quán)的公寓，二是區(qū)位選擇非常重要，三是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，四是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇一般住宅，除考慮投資回報率外，重點要關(guān)注它的升值空間大小。二、單選題（共3大題，10小題，每題2分。每題的備

7、選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案相應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導(dǎo)致屋頂滲漏進(jìn)水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同限度的損壞，但房屋主體構(gòu)造和安全性未受到影響。該住宅樓開發(fā)公司擬對該兩戶業(yè)主作出相應(yīng)補償，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對該兩戶業(yè)主的損失價值進(jìn)行評估，兩個估價成果差別較大。1.本估價項目最合適采用的估價措施是（）。A.修復(fù)費用法B.損失資本化法C.補償實例比較法D.損害前后價差法對的答案A答案解析本題考察的是房地產(chǎn)損害補償估價措施選擇。據(jù)題意：“兩戶室內(nèi)裝修及部分家具家電受到損壞，主體構(gòu)造安全性未受影響”，可見兩套住宅屬于臨時

8、性的損害，可推斷損害是可修復(fù)的，因此不能采用損害前后價差法（此措施重要合用于不可修復(fù)損失的）；損失資本化法也不合用，由于損失前后收益變化難以擬定；補償實例比較法也不合用，由于類似損失限度和范疇的比較實例很難獲得。綜上所述，本估價項目最合適采用的估價措施是修復(fù)費用法。參見教材P279。2.本估價項目的估價成果不涉及（）。A.屋面及室內(nèi)裝修修繕費用B.損壞家具家電維修費用C.房屋使用人周轉(zhuǎn)安頓費用D.房屋市場價值的減損額對的答案D答案解析本題考察的是房地產(chǎn)損害補償估價措施選擇。由于釆用修復(fù)費用法，估價成果重要涉及拆除工程費用、修繕工程費用、恢復(fù)工程費用、由于修復(fù)活動導(dǎo)致的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補償費

9、用。VC1C2C3C4C5式中V房地產(chǎn)損害評估值；C1拆除工程費用；C2修繕工程費用；C3恢復(fù)工程費用；C4直接經(jīng)濟(jì)損失；C5被拆除物殘值。其中，直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失，涉及：（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安頓費用。（2）房屋空置的收益損失。（3）房屋使用面積減少的損失。（4）房屋室內(nèi)凈高減少的損失。（5）房屋采光面積減少的損失。（6）房屋耐久性減少的損失。（7）鄰近房屋損壞的補償。（8）施工影響的補償。（9）其她直接經(jīng)濟(jì)損失。被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時點的回收市場價格合理擬定。選項D，“房屋市場價值的減損額”是損害前后價差法的計算成果。參見教材P279。3.導(dǎo)致兩個估價成

10、果差別較大的因素不涉及（）。A.房屋滲漏狀況B.房屋購買原價C.修繕工期長短D.房屋使用人數(shù)對的答案B答案解析本題考察的是房屋損失的因素。房屋使用人周轉(zhuǎn)安頓費用屬于直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)計入估價成果，因此估價成果與房屋使用人數(shù)有關(guān)，損失價值多少與房屋損失限度、范疇和內(nèi)容有關(guān)，與房屋購買原價無關(guān)。（二）因公共利益需要，政府對某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)被選定為征收評估機構(gòu)。被征收人張某在征收范疇內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權(quán)屬登記，另一處為其前自行建設(shè)，未辦理有關(guān)手續(xù)。收到征收評估分戶評估報告后，張某對評估范疇和評估成果有異議，覺得其自建房屋未得到合理補償。4.本案中征收評估機構(gòu)

11、的選定程序應(yīng)當(dāng)是（）。A.由征收部門對備選估價機構(gòu)進(jìn)行綜合評分，根據(jù)評提成果擬定B.由被征收人推選的代表對備選評估機構(gòu)進(jìn)行綜合評分，根據(jù)評提成果擬定C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采用公開方式擬定D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當(dāng)選或采用搖號、抽簽等隨機方式擬定對的答案D答案解析本題考察的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收人在規(guī)定期間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定期間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者釆取搖號、抽簽等隨機方式擬定。具體措施由省、自治區(qū)、直轄市制定。參見教材P247。5.有關(guān)張某的自建房屋與否

12、應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評估的說法，對的的是（）。A.根據(jù)市、縣人民政府的認(rèn)定、解決成果進(jìn)行評估B.根據(jù)張某提供的自建房屋有關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評估C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不管何種狀況均不應(yīng)當(dāng)予以評估D.該自建房屋已建未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評估對的答案A答案解析本題考察的是房屋征收估價的有關(guān)規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、解決成果進(jìn)行評估。參見教材P244。6.張某對評估成果有

13、異議，一方面應(yīng)當(dāng)（）。A.委托其她評估機構(gòu)另行評估B.向原估價機構(gòu)申請復(fù)核評估C.向本地評估專家委員會申請鑒定D.向本地人民法院提起訴訟對的答案B答案解析本題考察的是房屋征收復(fù)核估價和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對評估成果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。參見教材P250。7.張某就征收補償提出的下列規(guī)定中，不合理的是（）。A.張某選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換B.張某規(guī)定先補償、后搬遷C.張某規(guī)定按照搬遷之日類似房地產(chǎn)市場價格補償D.張某規(guī)定和房屋征收部門簽訂書面補償合同

14、對的答案C答案解析本題考察的是房屋征收估價的有關(guān)規(guī)定。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公示之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公示之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。房屋征收決定公示之日不是搬遷之日，房屋征收決定公示之日一般狀況下早于搬遷之日。參見教材P244。（三）某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，兩個廠區(qū)的土地均以劃撥方式獲得。目前甲廠區(qū)已補交土地使用權(quán)出讓金，辦理了出讓手續(xù)，并整體出租給另一公司使用，租賃合同尚未到期。現(xiàn)該工廠因發(fā)展需要，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)房地產(chǎn)，抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)擴建廠房，為此委托某房

15、地產(chǎn)估價機構(gòu)同步對兩個廠區(qū)進(jìn)行評估。8.針對上述狀況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ?。A.因委托人相似，應(yīng)當(dāng)將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價報告B.因價值時點相似，應(yīng)當(dāng)將兩個廠區(qū)一并估價，出具一份估價報告C.因權(quán)屬狀況不同，應(yīng)當(dāng)將兩個廠辨別別估價，并分別出具估價報告D.因估價目的不同，應(yīng)當(dāng)將兩個廠辨別別估價，并分別出具估價報告對的答案D答案解析本題考察的是估價目的。由于估價目的不同，不能合并出具估價報告。一種估價報告只能有一種估價目的，可以有多種估價對象。9.評估甲廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮選用的估價措施是（）。A.成本法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準(zhǔn)地價修正法對的答案B答案解析本題考察

16、的是收益法合用的估價對象。由于甲廠區(qū)有出租收益，有收益或類似房地產(chǎn)有收益的應(yīng)把收益法作為一種估價措施，因此應(yīng)采用收益法估價。10.評估乙廠區(qū)土地市場價值時，最合適的估價思路是（）。A.采用市場法按照出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值B.采用假設(shè)開發(fā)法按照出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值C.按照出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金D.采用成本法評估乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金對的答案C答案解析本題考察的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價。由于題意是評估土地市場價值，并且乙廠區(qū)土地使用權(quán)類型是劃撥，因此選項C最合適。選項D得出的成果是乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值。三、下列房地產(chǎn)

17、估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤相應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號背面空格處的不計分）房地產(chǎn)抵押評估報告估價項目名稱：市開發(fā)區(qū)路號房地產(chǎn)抵押價值評估估價委托人：有限公司估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：（注冊號：）（注冊號：）估價作業(yè)日期：10月1日至10月8日估價報告編號：估字第號目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）估價成果報告一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）指錯：1.封面中應(yīng)為“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)日期”。2.“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄

18、”前。三、估價對象估價對象為市開發(fā)區(qū)路號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為有限公司，房地產(chǎn)權(quán)證號為：號，房屋用途為工業(yè)，建筑面積為15000；土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終結(jié)日期為2052年10月13日，土地使用權(quán)面積為25000。估價對象位于市開發(fā)區(qū)路與大道交叉路口的西北角，土地形狀較規(guī)則，開發(fā)限度較高，區(qū)域內(nèi)達(dá)到“七通一平”（通供水、通排水、通電、通風(fēng)、通路、通煤氣、通熱、土地平整），公共配套齊全。（土地其她狀況略）指錯：3.缺估價對象與否有她項權(quán)、與否有共有權(quán)狀況闡明。4.“七通一平”中不涉及“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。估價對象

19、涉及兩棟建筑物，具體狀況如下：一號車間：單層，鋼構(gòu)造，建筑面積10000，建成于，進(jìn)行了電力改造，尚有11萬元工程尾款未結(jié)清，層高16.5m，一般水泥地面，彩鋼板頂棚，彩鋼板墻面，照明、水、電配套設(shè)施齊全，養(yǎng)護(hù)狀況良好，可正常使用。二號車間：單層、鋼構(gòu)造，建筑面積5000，建成于，層高8m，目前出租給其她公司使用，租期到12月31日。地面、頂棚、墻面、設(shè)施及養(yǎng)護(hù)狀況等與一號車間相似。（建筑物其她狀況略）四、估價目的為擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、價值時點本次估價的價值時點為10月13日。六、價值定義本報告提供的價值是估價對象在現(xiàn)狀合法運用下于價值時點的市場價值。（

20、價值內(nèi)涵略）七、估價根據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價措施（略）十、估價成果估價人員通過實地查勘和分析測算，擬定估價對象在符合本報告估價假設(shè)和限制條件下于價值時點的房地產(chǎn)市場價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。估價對象于價值時點房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為：人民幣0萬元（大寫：人民幣零萬元整）。因此，擬定估價對象的房地產(chǎn)抵押價值為：人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價：6444元/。指錯：5.估價目的應(yīng)放在估價對象之前。6.價值時點未闡明擬定理由或者說價值時點應(yīng)為估價作業(yè)日期內(nèi)某時點，一般為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘之日。7.價值定義表

21、述錯誤，應(yīng)為估價對象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。8.估價根據(jù)應(yīng)在估價原則后，或估價原則應(yīng)在估價根據(jù)前。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期10月1日至10月8日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）十四、估價對象變現(xiàn)能力分析（略）指錯：估價人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價師缺實地查勘日期。缺估價對象風(fēng)險提示。價格披露法定優(yōu)先受償款為0錯誤，應(yīng)為11萬估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析1.市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r市近年經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，GDP同比增長12%，財政收入同比增長9%，

22、固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長15%。（其她經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r略）2.市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r市房地產(chǎn)市場十分活躍，市場呈現(xiàn)量價齊增態(tài)勢。全年住宅成交量同比增長9%，寫字樓成交量同比增長12%，商業(yè)物業(yè)成交量同比增長5%。住宅成交價格同比上升12%，寫字樓成交價格同比上升10%，商業(yè)物業(yè)成交價格上升16%。指錯：11.缺估價對象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、目前及將來變化趨勢分析。五、最高最佳運用分析（略）六、估價措施合用性分析（略）七、估價測算過程（一）成本法測算過程1.土地獲得成本采用市場法計算同類用途出讓土地使用權(quán)價格為1300元/。（測算過程略）土地獲得成本1300250003250（萬元）2.建設(shè)成本（1）建

23、筑安裝工程費本地同類原則層高的單層鋼構(gòu)造廠房建筑安裝工程費單價為2600元/。（根據(jù)略）建安工程費2600150003900（萬元）指錯：12.兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費不應(yīng)相似或者說應(yīng)當(dāng)有區(qū)別。（2）勘察設(shè)計和前期工程費勘察設(shè)計和前期工程費為建筑安裝工程費的9%。（根據(jù)略）勘察設(shè)計和前期工程費39009%351（萬元）（3）基本設(shè)施建設(shè)費基本設(shè)施建設(shè)費為每平方米建筑面積290元。（根據(jù)略）基本設(shè)施建設(shè)費29015000435（萬元）（4）其她工程費其她工程費為每平方米建筑面積130元。（根據(jù)略）其她工程萬元）指錯：13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費或者不計算公共配套

24、設(shè)施建設(shè)費的理由。（5）開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費為每平方米建筑面積210元（根據(jù)略）開發(fā)期間稅費21015000315（萬元）（6）建設(shè)成本建設(shè)成本39003514351953155196（萬元）3.管理費用管理費用比率一般按4%計算（根據(jù)略）管理費用51964%207.84（萬元）指錯：14.管理費用的取費基數(shù)錯誤，應(yīng)為土地獲得成本和建設(shè)成本之和。4.銷售費用銷售費用比率一般按3%計算（根據(jù)略）銷售費用（32505196）3%253.38（萬元）指錯：15.銷售費用的取費基數(shù)錯誤，應(yīng)為開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值。5.投資利息計息期按一年計算，利率按6.15%計算。（根據(jù)略）投資利息（土地獲得成本

25、建設(shè)成本管理費用銷售費用）6.15%（32505196207.84253.38）6.15%547.79（萬元）6.銷售稅費銷售稅費一般為銷售價格V（即開發(fā)完畢后的價值）的5.65%。（根據(jù)略）銷售稅費V5.65%7.開發(fā)利潤項目成本利潤率為15%。（根據(jù)略）開發(fā)利潤（土地獲得成本建設(shè)成本管理費用銷售費用投資利息）15%（32505196207.84253.38547.79）15%1418.25（萬元）銷售價格土地獲得成本建設(shè)成本管理費用銷售費用投資利息開發(fā)利潤銷售稅費土地獲得成本建設(shè)成本管理費用銷售費用投資利息開發(fā)利潤銷售價格5.65%銷售價格（土地獲得成本建設(shè)成本管理費用銷售費用投資利息開發(fā)

26、利潤）/（15.65%）（32505196207.84253.38547.791418.25）/（15.65%）11524.39（萬元）8.折舊根據(jù)實地查勘建筑物的完損限度和使用年限擬定建筑物的成新率為90%。（擬定過程略）房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524.3990%10371.95（萬元）取整：10372萬元單價：10372/150006915（元/）（取整）指錯：17.折舊計算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購建價格，不應(yīng)為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。（二）收益法測算過程收益價格VA/（Yg）1（1g）n/（1Y）n式中A年凈收益；Y報酬率；g年收益遞增率；n收益年限。指錯：18.抵押價值評估應(yīng)

27、遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。1.測算年凈收益年有效毛收入月租金12收益總面積出租率其她收入年運營費用維修費管理費稅金保險費其她費用（物業(yè)管理費、水電費等）年凈收益年有效毛收入年運營費用指錯：19.應(yīng)說來年運營費用構(gòu)成項目的擬定理由或內(nèi)涵。（1）年有效毛收入該地區(qū)同類工業(yè)廠房以建筑面積計算的租金為1.5元/（天）（不涉及物業(yè)費、水電費），空置率為5%。（根據(jù)及測算過程略）年有效毛收入日租金365（15%）1.53650.95520.13（元/）指錯：20.年有效毛收入計算時未考慮收租損失。21.年有效毛收入計算未闡明與否有其她收入。（2）年運營費用1）營業(yè)稅及

28、附加涉及營業(yè)稅、都市建設(shè)維護(hù)費、教育費附加，占租金有效毛收入的5.5%。營業(yè)稅及附加520.135.5%28.61（元/）2）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅占租金有效毛收入的12%。房產(chǎn)稅520.1312%62.42（元/）3）維修費維修費為5.2元/。（根據(jù)及測算過程略）4）管理費管理費占租金有效毛收入的3%。（根據(jù)略）管理費520.133%15.6（元/）5）保險費經(jīng)測算，保險費為10.39元/。（根據(jù)及測算過程略）（3）年凈收益年凈收益有效毛收入營業(yè)稅及附加房產(chǎn)稅維修費管理費保險費520.1328.6162.425.215.610.39397.97（元/）指錯：22.抵押價值評估遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)闡明凈收益

29、是保守估計值。2.擬定報酬率Y經(jīng)測算，報酬率為7%。（根據(jù)及測算過程略）3.擬定收益逐年遞增比率g經(jīng)測算，估價對象凈收益每年遞增1%。（根據(jù)及測算過程略）4.擬定尚可收益年限n估價對象為鋼筋混凝土構(gòu)造，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于，則建筑物剩余使用年限為50年。指錯：23.估價對象在成果報告中描述為鋼構(gòu)造，與鋼筋混凝土構(gòu)造矛盾。再根據(jù)委托人提供的估價對象房屋所有權(quán)證、國有土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)終結(jié)日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同商定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要免費收回建設(shè)用地使用權(quán)。按照房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 502911999）的規(guī)定

30、，建筑物耐用年限長于土地剩余年限時，應(yīng)當(dāng)按土地剩余年限計算。因此，估價對象尚可使用40年，即收益年限n為40年。5.測算收益價格VA/（Yg）1（1g）n/（1Y）n397.91/（0.070.01）1（10.01）40/（10.07）405972元/八、估價成果擬定采用簡樸算術(shù)平均法擬定估價對象評估價格：評估單價（69155972）/26444（元/）（取整）評估總價6444150009666（萬元）估價對象于價值時點的價值為人民幣9666萬元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬元整）。單價：6444元/附件（略）指錯：24.在估價成果擬定中應(yīng)闡明三個價值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場價值、法定優(yōu)先

31、受償款和抵押價值。拖欠的11萬法定優(yōu)先款沒有進(jìn)行計算【答案】1.封面中應(yīng)為“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)日期”。2.“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。3.缺估價對象與否有她項權(quán)、與否有共有權(quán)狀況闡明。4.“七通一平”中不涉及“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。5.估價目的應(yīng)放在估價對象之前。6.價值時點未闡明擬定理由或者說價值時點應(yīng)為估價作業(yè)日期內(nèi)某時點，一般為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘之日。7.價值定義表述錯誤，應(yīng)為估價對象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。8.估價根據(jù)應(yīng)在估價原則后，或估價原則應(yīng)在估價根據(jù)前。9.缺實地查勘日

32、期。10.缺估價對象風(fēng)險提示。11.缺估價對象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、目前及將來變化趨勢分析。12.兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費不應(yīng)相似或者說應(yīng)當(dāng)有區(qū)別。13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費或者不計算公共配套設(shè)施建設(shè)費的理由。14.管理費用的取費基數(shù)錯誤，應(yīng)為土地獲得成本和建設(shè)成本之和。15.銷售費用的取費基數(shù)錯誤，應(yīng)為開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值。16.投資利息中銷售費用應(yīng)為開發(fā)完畢之前發(fā)生的，開發(fā)完畢時發(fā)生的銷售費用不應(yīng)計算利息。17.折舊計算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購建價格，不應(yīng)為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。18.抵押價值評估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價

33、格。19.應(yīng)說來年運營費用構(gòu)成項目的擬定理由或內(nèi)涵。20.年有效毛收入計算時未考慮收租損失。21.年有效毛收入計算未闡明與否有其她收入。22.抵押價值評估遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)闡明凈收益是保守估計值。23.估價對象在成果報告中描述為鋼構(gòu)造，與鋼筋混凝土構(gòu)造矛盾。24.在估價成果擬定中應(yīng)闡明三個價值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場價值、法定優(yōu)先受償款和抵押價值。拖欠的11萬法定優(yōu)先款沒有進(jìn)行計算。四、指出并改正下列估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將對的的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景狀況如下：估價對象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，6月通過