少海新城項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告課件

1、少海新城投資可行性分析報(bào)告2011.7目錄概要第一章投資環(huán)境分析第二章青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第三章青島各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況第四章青島別墅市場(chǎng)研究第五章案例研究第六章地塊研究第七章第八章總結(jié)可行性分析及結(jié)論 第一章、投資環(huán)境分析一、地理位置和人口狀況二、行政區(qū)劃三、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況四、產(chǎn)業(yè)布局五、區(qū)域交通狀況六、未來(lái)城市規(guī)劃七、小結(jié)一、地理位置和人口狀況青島被列為全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，2010年常住人口為871.51萬(wàn)人。2020年1200萬(wàn)人口，城區(qū)500550萬(wàn)人口 第一章、投資環(huán)境分析青島經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，城市化進(jìn)程將實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展2、行政區(qū)劃 第一章、投資環(huán)境分析整個(gè)青島由七區(qū)五市構(gòu)成，其中市南

2、、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)構(gòu)成了其核心區(qū)二、行政區(qū)劃為實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)，青島城市發(fā)展中心，將不得不逐步外溢，新興區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)四、產(chǎn)業(yè)布局 青島的產(chǎn)業(yè)布局 膠州的產(chǎn)業(yè)布局港口、海洋化工支柱型產(chǎn)業(yè)輕工制造業(yè)旅游業(yè)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)制造業(yè)升級(jí)中，未來(lái)的基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)第一章、投資環(huán)境分析 膠州市支柱產(chǎn)業(yè)較為單一，并且產(chǎn)業(yè)集中度不夠、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、沒有形成規(guī)模。未來(lái)青島市將輕工制造業(yè)集群移到膠州灣西岸，可能會(huì)對(duì)膠州市產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用，但力度不大。五、區(qū)域交通狀況航運(yùn)青島港是著名的天然良港，2010年，集裝箱吞吐量達(dá)1200萬(wàn)標(biāo)箱，列世界集裝箱大港第7位。 航空青島航空運(yùn)輸保持快速增長(zhǎng)，已開通20余條國(guó)

3、際(地區(qū))客貨航線。開通國(guó)內(nèi)北京、上海、廣州等國(guó)內(nèi)航線85條。 公運(yùn)青島高速公路總里程達(dá)到702公里，在全國(guó)同類城市中名列第一。 第一章、投資環(huán)境分析青島具有良好的交通及基礎(chǔ)設(shè)施條件，具備繼續(xù)高速增長(zhǎng)的條件六、未來(lái)城市定位-山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭城市我國(guó)第一個(gè)以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 。青島作為山東半島城市群地區(qū)的門戶城市和區(qū)域中心城市，將定位于整個(gè)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市。 第一章、投資環(huán)境分析青島正在向海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市邁進(jìn)，海洋經(jīng)濟(jì)是青島的未來(lái)支柱產(chǎn)業(yè)六、未來(lái)城市規(guī)劃-青島規(guī)劃1、城市框架：青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”2、擁灣發(fā)展3、組團(tuán)布局4、軸向輻射 第一章、投資環(huán)境分析青島正逐步

4、向周邊，外圍區(qū)域輻射發(fā)展；各區(qū)域迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，也面臨區(qū)域間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，膠州不具備短期內(nèi)迅速發(fā)展的基礎(chǔ)膠州市在擁灣發(fā)展中的地位 膠州市是擁灣發(fā)展的內(nèi)層圈，但不屬于核心圈層。 在青島市關(guān)于整體產(chǎn)業(yè)的大布局中，既不是高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，也不屬于港口物流區(qū)，在擁灣發(fā)展中屬于次要受惠區(qū)域。六、未來(lái)城市規(guī)劃-膠州規(guī)劃 第一章、投資環(huán)境分析膠州產(chǎn)業(yè)源自青島市區(qū)轉(zhuǎn)移，提升，產(chǎn)業(yè)人口增速較慢，但具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展價(jià)值宜工宜居的膠州：50% 區(qū)域布局 LED 產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、電子信息、科技研發(fā)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)50% 的規(guī)劃區(qū)域打造現(xiàn)代濱海宜居新城，建設(shè)高檔商住休閑度假區(qū)，膠州城鎮(zhèn)人口28萬(wàn)，十二五規(guī)劃將達(dá)到60萬(wàn)，城市發(fā)展迅速

5、一、青島2006-2010房地產(chǎn)投資及銷售基本情況 第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 1、開發(fā)呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，開發(fā)信心十足。2、市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力在不斷增強(qiáng)，整個(gè)市場(chǎng)趨于成熟3、供求量遠(yuǎn)超出銷售量，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。2010年增幅超過(guò)30%，增速明顯加快青島房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康，投資穩(wěn)步增加，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈二、2006-2010年青島房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 青島房地產(chǎn)從2006年至今，除08年金融危機(jī)期間略有回調(diào)，整體都呈現(xiàn)出了上漲的態(tài)勢(shì)，2010年上漲明顯，整個(gè)市場(chǎng)開始趨于成熟穩(wěn)定。08年降幅不太明顯，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定青島房地產(chǎn)市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，價(jià)格上升趨勢(shì)明顯四、政策對(duì)成交的影

6、響 第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 1、2011年2-5月限購(gòu)開始后，青島全市商品房成交套數(shù)，較去年同期跌幅為10%開始限購(gòu)?fù)髦饕鞘幸粯樱鄭u在經(jīng)歷限購(gòu)政策后，市場(chǎng)逐步走強(qiáng)，需求仍然強(qiáng)勁五、青島未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期 第二章、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 1、從目前的情況來(lái)看，土地供應(yīng)量呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，施工面積逐年遞增，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。2、金融危機(jī)和政策調(diào)控并沒有對(duì)青島房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，青島的市場(chǎng)較為健康，長(zhǎng)期趨勢(shì)看房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。3、從去年和今年的政策調(diào)控結(jié)果來(lái)看，并沒有取得預(yù)想的效果，未來(lái)不排除仍有進(jìn)一步加大力度的可能。青島短期內(nèi)的走勢(shì)具有不確定性 第三章、青島各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況 一、青島2010

7、年各區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)情況二、青島201011年各區(qū)域房地產(chǎn)成交情況三、青島2010年房地產(chǎn)價(jià)格比較四、青島各城區(qū)房地產(chǎn)定位及發(fā)展五、膠州房地產(chǎn)現(xiàn)狀六、膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)一、青島年各區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)情況1、各區(qū)域2010年供應(yīng)情況 各區(qū)域2010年土地成交情況 第三章、青島各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況 1、市南、市北、四方、嶗山等已經(jīng)開發(fā)比較成熟的地區(qū)已經(jīng)基本處于無(wú)地可供的局面，開發(fā)格局向外圍轉(zhuǎn)移2、城陽(yáng)、李滄是未來(lái)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域。3、膠州還是目前還處于發(fā)展階段，未來(lái)發(fā)展?jié)摿€有待考量膠州的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力弱于城陽(yáng)、李滄1、市南、市北、四方、嶗山等已經(jīng)成熟，存量、供應(yīng)量低，開發(fā)格局向外圍轉(zhuǎn)移2、城陽(yáng)、李滄供應(yīng)

8、加快，存量較低，反映出市場(chǎng)消費(fèi)正在集中。3、膠州還是目前還處于發(fā)展階段，存量較大，土地供應(yīng)量偏低 第三章、青島各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況 二、青島各區(qū)域房地產(chǎn)成交情況1、近幾年的成交情況膠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速，未來(lái)極具潛力三、青島各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比 第三章、青島各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況 1、2010年全市成交65440套，成交面積984.6萬(wàn)平米。2、全年主要成交區(qū)域?yàn)槌顷?yáng)、黃島、膠南三區(qū)。3、目前膠州的成交面積及價(jià)格還都處于一個(gè)低位運(yùn)行狀態(tài) 膠州價(jià)格低，僅高于平度、萊西；具備投資空間五、膠州在售項(xiàng)目介紹 截止6月底，膠州市目前在售項(xiàng)目51個(gè)，可售套數(shù)7476套，所有在售項(xiàng)目均價(jià)為4172元/，其中

9、最低為朱郭花園小區(qū)1381元/，最高為中信森林湖11033元/。 根據(jù)對(duì)中信森林湖及綠城紫薇廣場(chǎng)、太和旺邸3個(gè)銷售較好的項(xiàng)目市調(diào)，銷售均表明，已售出房源客戶70%（中信森林湖）90%（紫薇廣場(chǎng)、太和旺邸）為膠州市本地客戶，其余大部分為青島市區(qū)客戶，少量為山東省內(nèi)客戶。 第三章、青島各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況 中信森 林湖 綠城紫薇廣場(chǎng)膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客群來(lái)源于本地，尚不能吸引青島市區(qū)客戶六、膠州未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期 第三章、青島各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況 1、從膠州區(qū)域目前的情況來(lái)看，土地供應(yīng)穩(wěn)步增加，在售項(xiàng)目增多，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力放大2、目前客戶需求仍以膠州本地為主，未來(lái)隨著大青島發(fā)展的加速，青島市區(qū)部分客源

10、逐步會(huì)進(jìn)入膠州區(qū)域3、隨著城市配套與城市發(fā)展的成熟，膠州房地產(chǎn)價(jià)格仍具備上漲空間青島別墅市場(chǎng)以資源占有為基礎(chǔ)由西向東，由南向北發(fā)展，產(chǎn)品由純高端居住向經(jīng)濟(jì)型居住及度假發(fā)展市區(qū)板塊嶗山板塊城陽(yáng)板塊即墨板塊景觀資源賣點(diǎn)一線海景山海一線海景溫泉山景沿海景觀城市別墅山海景觀高端住宅區(qū)城市別墅山景資源第一居所沿海景觀旅游度假溫泉城市規(guī)劃四姜一灣城市東擴(kuò)城市北擴(kuò)旅游度假-特征1999-20012002-20032005-2006錦都花園信海花園琴島之星弄海園錦園瑞士花園碧?；▓@頤景園銀都景園海風(fēng)花園美林小鎮(zhèn)澳門花園蔚藍(lán)海岸未央花園南嶺風(fēng)情起步期特征：供應(yīng)極少，殖民時(shí)代風(fēng)格獨(dú)棟為主緩慢成長(zhǎng)期特征：供應(yīng)時(shí)序斷

11、檔 供應(yīng)極少出現(xiàn)聯(lián)排2006-至今1992-1994緩慢發(fā)展期特征：城郊化發(fā)展明顯出現(xiàn)度假定位別墅供應(yīng)略有增加類型細(xì)分芭東小鎮(zhèn) 依泉美廬頤和星苑 淺水灣海信溫泉王朝天泰藍(lán)泉麥島金岸一、青島別墅發(fā)展史 第四章、青島別墅市場(chǎng)研究 青島別墅市場(chǎng)集中分布于嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、即墨市等區(qū)域，同時(shí)西海岸將成未來(lái)重要?jiǎng)e墅供應(yīng)區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型即墨市嶺海迪亞灣獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體城陽(yáng)區(qū)百福國(guó)際山莊獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體鰲山名苑雙拼/聯(lián)體百通香溪庭院獨(dú)立/聯(lián)體海泉灣度假城-財(cái)寶山莊獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體青建橄欖樹聯(lián)體山水太和月光獨(dú)立天逸海灣公寓/ 別墅/商鋪銀盛泰德郡多層/高層/雙拼/聯(lián)體青建香根溫泉獨(dú)立

12、棲霞溝別墅-依泉美廬獨(dú)立/聯(lián)體/小高層千禧國(guó)際村聯(lián)體/多層/高層海信溫泉王朝獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體嶗山區(qū)石灣山莊獨(dú)立/聯(lián)體天泰圣羅尼克多層電梯洋房/雙拼/聯(lián)體石苑別墅-天泰藍(lán)泉獨(dú)立/雙拼頤和星苑獨(dú)立/聯(lián)體/多層一山一墅獨(dú)立/雙拼/聯(lián)體開發(fā)區(qū)寶都項(xiàng)目-芭東小鎮(zhèn)獨(dú)立唐島金灣花園洋房/別墅膠南市海上嘉年華多層/高層/別墅嶺海迪亞灣石灣山莊頤和星苑石苑別墅寶都項(xiàng)目唐島金灣海上嘉年華一山一墅鰲山名苑圣羅尼克藍(lán)泉青建橄欖樹海信溫泉王朝依泉美廬海泉灣度假城天逸海灣青建香根溫泉芭東小鎮(zhèn)香溪庭院100福國(guó)際山莊財(cái)寶山莊銀盛泰德郡山水太和月光千禧國(guó)際村棲霞溝別墅城陽(yáng)王沙路區(qū)域即墨鶴山路區(qū)域溫泉鎮(zhèn)片區(qū)嶗山片區(qū)西海岸區(qū)域二

13、、青島別墅分布區(qū) 第四章、青島別墅市場(chǎng)研究 百通香溪庭院頤和星苑石灣山莊淺水灣海信溫泉王朝天泰圣羅尼克 天泰藍(lán)泉 依泉美廬 金盟山莊芭東小鎮(zhèn) 相府千禧國(guó)際村盛世美域百福國(guó)際山莊溫泉鎮(zhèn)板塊城陽(yáng)王沙路板塊嶗山東板塊即墨板塊昆泉天籟村海印長(zhǎng)天開發(fā)區(qū)板塊城陽(yáng)王沙路板塊依托城陽(yáng)的城市配套和周邊良好自然資源城陽(yáng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口豐富，人均收入僅次于市南區(qū)城陽(yáng)是青島重點(diǎn)發(fā)展新城，同時(shí)與青島市中心聯(lián)系密切，城市意向好該板塊低密度住宅未來(lái)更趨于城市居住住宅嶗山東板塊依托與城市中心緊密地聯(lián)系，享受城市成熟配套未來(lái)供應(yīng)較少，以開始向中高密度高強(qiáng)度的成熟住宅開發(fā)轉(zhuǎn)變?cè)摪鍓K低密度住宅已成為純粹的城市居住住宅溫泉

14、鎮(zhèn)板塊依托溫泉鎮(zhèn)旅游度假資源和良好自然環(huán)境區(qū)域度假意向明顯，客戶認(rèn)知明確青島東部旅游度假區(qū)的規(guī)劃，將建設(shè)成為青島的旅游集散地和度假中心、康體娛樂(lè)中心等。 該板塊低密度住宅具有明顯的度假住宅意向三、各區(qū)域的各自特質(zhì) 第四章、青島別墅市場(chǎng)研究 四、青島別墅客群構(gòu)成 第四章、青島別墅市場(chǎng)研究 核心人群 外圍人群潛在人群青島本地富裕人群山東尤其是膠東富裕人群中國(guó)北方富豪及部分以韓國(guó)為首的外國(guó)人青島別墅70%由本地及本省人群消化，但正逐漸向外省及國(guó)外人群變化四、青島別墅客群構(gòu)成青島的別墅客戶體系中年齡主要集中在40-50這個(gè)年齡段，其次是50歲以上和30-40，所占比例分別是20%從客源分析，購(gòu)買別墅的

15、客戶主要來(lái)自青島市內(nèi)七區(qū)，占77%；省內(nèi)、省外、客戶各占7%和8%立足別墅，從現(xiàn)有別墅客群初步研判，他們的特征成功、理性、擁有權(quán)力和財(cái)富積累的，40歲以上客群是別墅的主力購(gòu)買客戶。戀“青島”情節(jié)顯著，尤其以本地人為主，同時(shí)對(duì)外區(qū)人口具有較強(qiáng)的吸納能力。 第五章、案例研究一、即墨麗山國(guó)際 二、城陽(yáng)龍湖滟瀾海岸三、嶗山石灣山莊四、中信森林湖案例研究的意義： 青島一行，管中窺豹；站在800多畝土地的背景下，研究難言全面，對(duì)于青島的客群、城市發(fā)展脈絡(luò)、房地產(chǎn)發(fā)展歷程及城市特有的文化屬性無(wú)法以全面詳實(shí)的數(shù)據(jù)說(shuō)明；但是通過(guò)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)洗禮的項(xiàng)目分析研究，我們能有更貼近市場(chǎng)及實(shí)際的體驗(yàn)，有助于投資方的決斷。 通

16、過(guò)對(duì)各區(qū)項(xiàng)目的調(diào)研，比較區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，我們選取了即墨、嶗山、城陽(yáng)、膠州的代表項(xiàng)目分析其特點(diǎn)，掌握青島城市發(fā)展的規(guī)律第五章、案例研究一、即墨麗山國(guó)際 定位：郊區(qū)別墅，第一居所第五章、案例研究 一、即墨麗山國(guó)際 產(chǎn)品特點(diǎn)： 1、即墨市以第二居所的度假產(chǎn)品為主，它是首個(gè)以第一居所為目標(biāo)的別墅產(chǎn)品 2、山地+湖景，獨(dú)特的環(huán)境資源 3、極強(qiáng)的環(huán)境營(yíng)造能力、戶型舒適度較高、本土企業(yè)的產(chǎn)品塑造能力很強(qiáng)客戶特點(diǎn) 1、主要為即墨本地富人購(gòu)買，少量不需要早九晚五的青島市區(qū)富裕階層也購(gòu)買銷售： 10.11開盤至今銷售78套房，剩余16套房源，月均10套左右客戶語(yǔ)錄： “我覺得龍湖潛力更大，畢竟是牌子貨，而且在青島也

17、算比較近了” “不喜歡龍湖，跟在沼澤地上建的似的 ” “我還是比較看好龍湖點(diǎn)，從位置，開發(fā)商上都完爆驪山國(guó)際 ” 即墨與城陽(yáng)龍湖相比城陽(yáng)的區(qū)域價(jià)值更大， 同時(shí)可以看到大品牌正在青島市民心里扎根 第五章、案例研究二、城陽(yáng)龍湖滟瀾海岸 定位：城市別墅第五章、案例研究第五章、案例研究二、城陽(yáng)龍湖滟瀾海岸 產(chǎn)品特點(diǎn) 1、龍湖一貫的景觀附加值 2、用夾墻創(chuàng)造性解決了不批獨(dú)棟產(chǎn)品的問(wèn)題，創(chuàng)造出“合院景觀” 3、在區(qū)域環(huán)境認(rèn)可度低的背景下，通過(guò)小環(huán)境打造、通過(guò)區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和品牌定位第一居所，獲得市場(chǎng)成功客戶特點(diǎn) 1、青島中產(chǎn)階層瘋狂購(gòu)買，自住和投資比例各占一半銷售 10.10月開盤，銷售478套，月均53套

18、客戶語(yǔ)錄 “好消息！雙埠立交開通啦！到市區(qū)真的方便啦！同事和我說(shuō)的，早上他從卓越蔚藍(lán)群島開始及時(shí)，經(jīng)雙埠立交走環(huán)灣大道，到達(dá)南京路，全程用了25分鐘，太給力啦” “還沒有住進(jìn)去，不過(guò)景觀綠化做得還是相當(dāng)給力的 ” 第五章、案例研究三、嶗山石灣山莊 定位：青島絕版別墅區(qū) 三、嶗山石灣山莊產(chǎn)品特點(diǎn) 1、”唯一性“的嶗山資源+石老人浴場(chǎng) 2、產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)點(diǎn)很少，密度很大 3、出行并不便利客戶特點(diǎn) 1、青島和外地（山東本?。╉敿飧缓冷N售 總共24套，一年銷售6套第五章、案例研究四、中信森林湖 定位：第二度假居所第五章、案例研究四、中信森林湖產(chǎn)品特點(diǎn) 1、兵營(yíng)式排列，資源占有度平均 2、純獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品

19、，沒有高層 3、外圍環(huán)境優(yōu)秀，有高爾夫、游艇、五星酒店、奧特萊斯等高端配套客戶特點(diǎn) 1、一期主要是膠州本地財(cái)富人群，二期少量青島市區(qū)人群銷售 11.03共計(jì)266套，銷售217套，月均45套青島人對(duì)膠州的看法 “膠州啊，你怎么不說(shuō)在四線五線城市更便宜啊” “請(qǐng)問(wèn)是膠州什么鄉(xiāng)哪個(gè)村滴房子？ ” “真的嗎？我覺得那邊的環(huán)境很不錯(cuò)” 普通市區(qū)客戶對(duì)于膠州仍有心理上的距離與排斥感第五章、案例研究 第六章、地塊研究一、地塊基本資料二、地塊資源價(jià)值分析三、少海新區(qū)四至四、少海新區(qū)的發(fā)展歷程及定位五、少海新區(qū)的區(qū)域發(fā)展?jié)摿α?010年膠州土地出讓價(jià)格七、地塊SWOT分析一、地塊基本資料第六章、地塊研究容積

20、率1.2占地870余畝板橋鎮(zhèn)中信森林湖魯盛置業(yè)項(xiàng)目五星酒店6.28平方公里湖面婚慶廣場(chǎng)18洞高爾夫游艇碼頭地塊具有優(yōu)異的高端配套慈云寺奧特萊斯二、地塊資源價(jià)值分析 主要價(jià)值點(diǎn)1、湖面 6.28平方公里的湖面是稀缺性的資源。2、奧特萊斯 奧體萊斯能夠吸引青島及其周邊一些有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，能夠在一定程度上提升區(qū)域價(jià)值。3、婚慶廣場(chǎng) 青島每年在510月份會(huì)有大量本市及本省結(jié)婚游客，他們多數(shù)選擇青島市區(qū)，婚慶廣場(chǎng)的概念較好，但是需要專業(yè)運(yùn)營(yíng)。4、18洞高爾夫球場(chǎng) 目前青島共有45塊，分布在市區(qū)周邊，主要是韓國(guó)人及省內(nèi)高端客戶使用，青島市區(qū)財(cái)富階層使用量小,大多數(shù)人也會(huì)選擇多個(gè)球場(chǎng)，不具有絕對(duì)性的吸引力

21、，總體價(jià)值有限。 第六章、地塊研究二、地塊資源價(jià)值分析次要價(jià)值點(diǎn) 1、游艇 不是純正意義的游艇，只能是摩托艇級(jí)別，同時(shí)只能在湖區(qū)使用，大大限制了它的價(jià)值，在青島具備奧帆這樣級(jí)別的游艇俱樂(lè)部的背景下，看少海游艇碼頭，其吸引力有限2、慈云寺 沒有文化積淀的寺廟，不具有人文價(jià)值3、板橋鎮(zhèn) 以民俗支撐不起國(guó)際化的少海，對(duì)客戶的吸引價(jià)值有限 第六章、地塊研究小結(jié)： 少海如果是在內(nèi)陸任一省份都極具價(jià)值，但是它緊鄰青島，其資源價(jià)值與國(guó)際化、海派文化交融的青島市區(qū)比少?，F(xiàn)階段的吸引力較弱，需要政府與投資方共同投入，進(jìn)一步完善配套，提升區(qū)域價(jià)值。三、少海新區(qū)四至第六章、地塊研究大沽河蘭州路洞庭湖路膠州高速公路少

22、海具有豐富的人工景觀膠州市提出“一城五區(qū)”規(guī)劃控制方案，準(zhǔn)備拓展城市空間2003年2004年11月加大改造滯洪區(qū)，確定打造少海新興休閑旅游景區(qū)2007年7月中洲集團(tuán)投資30億元進(jìn)行整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2007年11月少海新城開工典禮舉行2008年8月2009年5月政府力挺建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)2009年少海城市建設(shè)被列為“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略率先啟動(dòng)項(xiàng)目第六章、地塊研究四、少海新區(qū)的發(fā)展歷程及定位四、少海新區(qū)的發(fā)展歷程及定位第六章、地塊研究規(guī)劃建設(shè)集自然生態(tài)、濱水休閑、度假旅游、歷史人文、高檔居住等功能于一體的城市濱水復(fù)合功能區(qū)，以水系、綠化、道路等生態(tài)廊道為骨架，以大型水體為核心，將少海新城打造成為充

23、滿生機(jī)活力的國(guó)際化、生態(tài)化、現(xiàn)代化景區(qū)，具有產(chǎn)業(yè)支撐、旅游支撐、生態(tài)支撐的片區(qū)。少海新城大青島的潛力股 大青島城中城少海新城打造“多片區(qū)”布局，分為：居住區(qū)形成七類居住風(fēng)貌控制區(qū)社區(qū)文化公園設(shè)有圖書館、劇場(chǎng)等濱水休閑區(qū)以高檔湖濱酒店為核心歷史展示區(qū)秧歌城廣場(chǎng)、民俗文化館、市舶司等湖濱特色旅游鎮(zhèn)形成特色商業(yè)旅游島科普教研基地在南湖設(shè)置，可作為中小學(xué)生高尚運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、濕地公園、農(nóng)業(yè)觀光園等整體形成休閑、度假、旅游、歷史文化、商業(yè)多功能有機(jī)集合體、完備的特色市鎮(zhèn)功能宜商。宜住。宜游。綜合功能新城第六章、地塊研究2007年7月份，廣東聯(lián)泰集團(tuán)與膠州市簽署協(xié)議采取“建設(shè)移交”運(yùn)作模式，投資開發(fā)建設(shè)少海新

24、城，如秧歌城廣場(chǎng)等。2007年7月份，中洲集團(tuán)與投資30億元對(duì)少海新城實(shí)施了整體開發(fā)。2007年7月份，深證長(zhǎng)城股份有限公司與膠州市少海發(fā)展管理處簽訂少海項(xiàng)目合作建設(shè)框架協(xié)議。近期中信地產(chǎn)攜2000畝地別墅大盤落戶少海新城，即建設(shè)面積128萬(wàn)方體量，80棟獨(dú)立別墅，50棟多層。曙光集團(tuán)2008年7月浙江省臺(tái)州市曙光集團(tuán)投資控股成立青島魯盛置業(yè)有限公司，開發(fā)少海“白鷺洲”別墅 項(xiàng)目第六章、地塊研究五、少海新區(qū)的區(qū)域發(fā)展?jié)摿?定位產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)度 紅島開發(fā)區(qū) 國(guó)家級(jí)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)+市政府搬遷（可能性較高）高“以住宅用地出讓換取投入資金”目前已經(jīng)啟動(dòng) 黃島開發(fā)區(qū) 保稅區(qū)+港口經(jīng)濟(jì)高青島港早已搬遷過(guò)去，保稅區(qū)

25、正在申報(bào) 西海岸出口加工區(qū) 精密制造業(yè)、化工高，需要培植少量企業(yè)進(jìn)駐，技術(shù)附加值較低 第六章、地塊研究紅島、黃島已經(jīng)成為青島市未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力源，受到政府高度重視和投入，少海所處的西海岸出口加工區(qū)屬于青島市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級(jí)需要強(qiáng)力的政策支持和大量資金投入，區(qū)域發(fā)展需要較長(zhǎng)時(shí)間六、2010年膠州土地出讓價(jià)格 自2008年6月30日至今，膠州市共出讓住宅及商住土地12008258.9，約合18030畝。其中可查成交為223筆，平均樓面價(jià)格約622元/，最高價(jià)格3000元/，最低價(jià)格119元/。成交價(jià)格與時(shí)間關(guān)系不明顯，僅與位置有關(guān)。 其中少海新區(qū)成交22筆，成交面積3096498，約合4649畝，

26、容積率均為1.2以下，成交樓面均價(jià)1290元/，最高價(jià)格3000元/，最低價(jià)格750元/。成交時(shí)間以2011年1月27號(hào)、28號(hào)較為集中，其次是2010年6月2號(hào)、2008年8月18號(hào)，全部由9家公司成交。 第六章、地塊研究少海土地價(jià)值尚未顯現(xiàn) 如果本地塊以樓面價(jià)2200元/平成交，價(jià)格略高六、地塊SWOT分析第六章、地塊研究S：優(yōu)異的人工景觀豐富的高端配套多樣的產(chǎn)品組合可能W：少海的認(rèn)知度差區(qū)域定位清晰，但政策支持度存在疑問(wèn)，導(dǎo)致前景不明，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力弱缺乏細(xì)化的休閑產(chǎn)業(yè)的支撐O：城市的價(jià)值洼地中信的前期示范效應(yīng)高端別墅帶的成長(zhǎng)性T：區(qū)域間的激烈競(jìng)爭(zhēng)青島人對(duì)膠州的固有觀念未來(lái)限購(gòu)令的取消對(duì)膠州

27、的影響開發(fā)商不僅要有開發(fā)的理念更要 有運(yùn)營(yíng)的理念開發(fā)時(shí)序、產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計(jì)、營(yíng)銷投入都需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的組織、決策經(jīng)驗(yàn) 整體投資環(huán)境1、青島是正在逐步國(guó)際化的城市，是引領(lǐng)半島城市群的龍頭。2、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立將大幅拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人口不斷增加，財(cái)富人群聚集，區(qū)域購(gòu)買力不斷增強(qiáng)。青島將迎來(lái)大發(fā)展的機(jī)會(huì)3、青島未來(lái)將形成青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的發(fā)展格局。4、膠州不是大青島規(guī)劃的發(fā)展主力，僅靠海岸的一部分地區(qū)為“環(huán)灣保護(hù) 擁灣發(fā)展”規(guī)劃的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，所以膠州市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要時(shí)間。 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著城市化進(jìn)程正在高速發(fā)展，整體健康穩(wěn)定2、土地出讓及施工面積增長(zhǎng)迅速，競(jìng)爭(zhēng)加劇3、需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)4、價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大、較快，城市外溢將是趨勢(shì)5、青島市房地產(chǎn)隨著國(guó)際化的進(jìn)程仍有巨大成長(zhǎng)空間，是投資重點(diǎn)城市之一第七章、總結(jié) 膠州地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、膠州地產(chǎn)市場(chǎng)定位為宜工宜居城市、休閑度假第二居所2、膠州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力仍處于城陽(yáng)、即墨、李滄、四方區(qū)之后3、膠州的房地產(chǎn)正在進(jìn)入加速發(fā)展通道，未來(lái)極具投資價(jià)值4、膠州的未來(lái)供應(yīng)量放大，競(jìng)爭(zhēng)加劇5、目前膠州房地產(chǎn)的需求以本地消化為主，外區(qū)客戶少 6、膠州的房地產(chǎn)功能定位起點(diǎn)高，難度大