西昌x財(cái)富廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)招商方案

1、西昌嘉月臺(tái)財(cái)富廣場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)及招商執(zhí)行案1/50At First 首先 讓我們初步了解項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)所面臨任務(wù)與問(wèn)題2/50目標(biāo)、任務(wù)與問(wèn)題The Problems01項(xiàng)目解讀Internal Environment02營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境研判及客戶(hù)研究Summry03營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)The Problems04營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略Marketing Breakout05營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)Marketing Executive06目錄 Index3/50項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)、任務(wù)及問(wèn)題初判目標(biāo)&任務(wù)營(yíng)造優(yōu)良商務(wù)氣氛，奠定同類(lèi)產(chǎn)品行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者地位順利實(shí)現(xiàn)loft及酒店公寓成功銷(xiāo)售，以合理價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，完成銷(xiāo)售任務(wù)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益同

2、時(shí)最大化問(wèn)題初判區(qū)域當(dāng)前商務(wù)氣氛較差，區(qū)域認(rèn)可度低東南區(qū)域投資產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要是公寓產(chǎn)品有較大競(jìng)爭(zhēng)投資市場(chǎng)低迷，投資信心較差在幾乎無(wú)客戶(hù)累積期情況下，四個(gè)月完成銷(xiāo)售1億，任務(wù)難度較大4/50目標(biāo)、任務(wù)與問(wèn)題The Problems01項(xiàng)目解讀Internal Environment02營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境研判及客戶(hù)研究Summry03營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)The Problems04營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略Marketing Breakout05營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)Marketing Executive06目錄 Index5/50項(xiàng)目整體概況研判本體視角 西部新城關(guān)鍵地塊，占有稀缺地段，地標(biāo)優(yōu)勢(shì)顯著；區(qū)域視角 西部新城主要組

3、成部分，商業(yè)中心區(qū)域，未來(lái)欣欣向榮；城市視角 西昌主要城市發(fā)展區(qū)域，城市副中心，西部金融經(jīng)濟(jì)中心；依據(jù)西昌城市規(guī)劃，重點(diǎn)將向西向北發(fā)展，在老城區(qū)外，建立一座以發(fā)展經(jīng)濟(jì)、教育文化、城市金融商務(wù)綜合服務(wù)城市副中心，商貿(mào)CBD高地，即西部新城，產(chǎn)城一體，宜居，宜商。經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，如今西部新城光環(huán)逐步閃耀。發(fā)達(dá)交通路網(wǎng)已然形成，西昌航天學(xué)校就在附近，未來(lái)實(shí)力雄厚天立國(guó)際學(xué)校即將落地伴隨配套設(shè)施不停完善、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有序推進(jìn)，多樣業(yè)態(tài)形成，一個(gè)全新商圈正在日漸成熟。未來(lái)城西無(wú)疑會(huì)是西昌高端居住區(qū)域。6/50項(xiàng)目屬性研判土地域位等級(jí)：西部新城關(guān)鍵地帶區(qū)域產(chǎn)業(yè)功效：城市副中心重點(diǎn)商圈，區(qū)域內(nèi)第一商圈城市發(fā)展趨勢(shì)

4、：西部新城未來(lái)中心區(qū)域，規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Υ箜?xiàng)目位于新城關(guān)鍵地帶，具備很好交通條件和商業(yè)商務(wù)配套規(guī)劃形成“兩軸四片，雙心兩區(qū)”組團(tuán)型城市 “兩軸”，指城市東西、南北兩個(gè)城市發(fā)展軸。一軸（東西軸）為依靠航天大道形成東西向城市拓展軸。一軸（南北軸）為安寧河谷城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 “四片”，指老城片區(qū)、城西片區(qū)、安寧片區(qū)和經(jīng)久片區(qū)四個(gè)城市片區(qū)。 “雙心”，指一主一副兩個(gè)城市中心，以老城片區(qū)月城廣場(chǎng)、東河周?chē)鷧^(qū)域形成城市主中心，以城西片區(qū)高鐵車(chē)站小廟區(qū)域形成城市副中心。 “兩區(qū)”，指邛海瀘山風(fēng)景區(qū)、邛海盆地東部田園休閑旅游區(qū)。7/50對(duì)本案產(chǎn)品了解產(chǎn)品特點(diǎn)：時(shí)尚LOFT公寓5.9米高，買(mǎi)一層得兩層，總價(jià)20萬(wàn)起買(mǎi)套

5、房。產(chǎn)權(quán)酒店做四星級(jí)酒店房東，長(zhǎng)久穩(wěn)定高收益。臨街旺鋪商業(yè)廣場(chǎng)、黃金口岸，6米層高，傳世珍藏。西昌市西昌市航天大道西入口處，占地13畝，1號(hào)主樓21000余平方米，包含投資型高端四星級(jí)酒店一個(gè)，面積9000余平米；休閑娛樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)8000余平米，商住、辦公多功效LOFT公寓4500余平米；2號(hào)裙樓面積1400余平米；3號(hào)裙樓3600余平米，以美食休閑娛樂(lè)為中心。其中全部一層商鋪層高均到達(dá)6米，LOFT公寓層高5.9米，買(mǎi)一層得兩層，投資后面積直接翻倍，四星級(jí)酒店帶租約銷(xiāo)售。銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)：西昌市嘉月臺(tái)財(cái)富廣場(chǎng)年1月1日起正式公開(kāi)排號(hào)，交30000元誠(chéng)意金抵40000元房款。價(jià)格：均價(jià)6500元/平方

6、周?chē)鹤≌?37米 航天道1號(hào) 7200元/平方米 1221米 悅城楓丹麗舍 7000元/平方米 1227米 金林郡景 7000元/平方米 1655米 金色極地 5800元/平方米 8/50對(duì)項(xiàng)目初步理解新興商圈關(guān)鍵便捷交通，稀缺地標(biāo)位置商業(yè)配套空白時(shí)尚高端立面，提升樓盤(pán)整體品質(zhì)感項(xiàng)目本身完善商業(yè)配置9/50目標(biāo)、任務(wù)與問(wèn)題The Problems01項(xiàng)目解讀Internal Environment02營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境研判Summry03營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)The Problems04營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略Marketing Breakout05營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)Marketing Executive06目錄 Ind

7、ex10/50西昌市商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展背景研究商務(wù)板塊分區(qū)顯著，除老城區(qū)外，東南邛海CBD發(fā)展最好，其它區(qū)域發(fā)展相對(duì)遲緩西昌市商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展格局分為：一個(gè)新興商務(wù)中心為契機(jī)；兩大傳統(tǒng)商務(wù)中心板塊為主導(dǎo)；兩大副商務(wù)中心為輔助發(fā)展格局。當(dāng)前發(fā)展最好、市場(chǎng)認(rèn)同度最高是東南片區(qū)板塊，未來(lái)期望最大是西部新城CBD板塊，其它板塊發(fā)展受這兩個(gè)板塊影響，僅僅作為輔助區(qū)域，商務(wù)市場(chǎng)接收與認(rèn)同度較差11/50區(qū)域指標(biāo)樓盤(pán)東南商務(wù)帶鷺洲威尼斯半島、蜀鑫鑫海國(guó)際、盛世建昌、藍(lán)天彩云府、領(lǐng)地凱旋國(guó)際公館、中迪洲際國(guó)際酒店中心區(qū)商業(yè)帶琦洋盛世天美、時(shí)代廣場(chǎng)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東南片區(qū)公寓、酒店市場(chǎng)當(dāng)前已知項(xiàng)目共計(jì)約6個(gè)；當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)集中在

8、此商務(wù)帶，是在售及潛在競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)聚集區(qū)，其次是沃爾瑪商圈。除此以外，原海河一號(hào)、金色極地等有酒店公寓領(lǐng)地凱旋國(guó)際公館蜀鑫鑫海國(guó)際藍(lán)天彩云府鷺洲威尼斯半島項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究西昌市商務(wù)市場(chǎng)供給研究已經(jīng)有供給公寓、酒店12/50西昌市商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展背景研究觀點(diǎn)：東南片區(qū)商務(wù)帶是當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)最為激烈區(qū)域，當(dāng)前已知有公寓、酒店有六個(gè)。13/50現(xiàn)鑫海國(guó)際已經(jīng)正式對(duì)外釋放信息：溫德姆酒店集團(tuán)旗下國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)華美達(dá)廣場(chǎng)酒店落戶(hù)鑫海國(guó)際2.58萬(wàn)華美達(dá)廣場(chǎng)酒店項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究東南片區(qū)供給公寓、酒店在售與潛在項(xiàng)目14/50公園15800連鎖酒店、底層電商、咖啡餐飲威尼斯半島30000米蘭風(fēng)情商街、星級(jí)酒店、精品購(gòu)物盛世

9、建昌0鑫海國(guó)際0領(lǐng)地凱旋國(guó)際30000“領(lǐng)悅會(huì)”休閑商街，2棟獨(dú)商、3層底商加下沉廣場(chǎng)彩云府15000酒店式公寓、精品商業(yè)中所、尤家屯、團(tuán)結(jié)村等安置小區(qū)約00底商合約30萬(wàn)方商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究部分商業(yè)體量數(shù)據(jù)15/50一、東南片區(qū)“邛海CBD”，發(fā)展趨勢(shì)十分看好，開(kāi)發(fā)形勢(shì)逐年熾熱，同時(shí)熱點(diǎn)還有月城商圈、海河商圈；二、西城區(qū)是未來(lái)城市發(fā)展最具潛力區(qū)域，本案有著先天地理優(yōu)勢(shì)；三、公寓、酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，市場(chǎng)供給量偏大。西昌市商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展背景研究小結(jié)酒店式公寓研究：16/50項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)背景：西昌樓市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨緩、商品房銷(xiāo)量下降、存量房交易穩(wěn)中有降一、西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)

10、問(wèn)題1、價(jià)格：開(kāi)始，因?yàn)橥恋毓┙o量少、市場(chǎng)欲求量大，求大于供。經(jīng)過(guò)政府（土地價(jià)格逐年升高）、開(kāi)發(fā)商（土地成本、建安成本、人工成本、稅收等增加）、炒房客（十年間房?jī)r(jià)自3000多飆升8000元/平方，升值利潤(rùn)較高）幾方推進(jìn)，西昌房?jī)r(jià)升至二線城市價(jià)格，價(jià)格虛高。2、市場(chǎng)供給：年開(kāi)始，西昌吸引大量企業(yè)入市開(kāi)發(fā)，供給量猛增，炒房族已經(jīng)沒(méi)有利潤(rùn)空間，20因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行、工礦業(yè)下滑、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣等大環(huán)境影響，20開(kāi)始整體低迷，20有所回暖，但整體仍處于低迷狀態(tài)，樓市發(fā)展已經(jīng)逆襲轉(zhuǎn)向，大量客戶(hù)持幣觀望。20不論商品住宅還是二手房?jī)r(jià)格，相較于20同期都有所下降，降幅在5%至10%之間17/503、去庫(kù)存：年整

11、年新辦商品房預(yù)售許可證27件，新增可銷(xiāo)售商品住房87.92萬(wàn)平方米，同比增加54%，商品住宅待售面積到達(dá)了70多萬(wàn)方近8000套，主要集中在90平方米以下小戶(hù)型，到達(dá)歷史最高點(diǎn)。西昌地產(chǎn)市場(chǎng)自上六個(gè)月開(kāi)始回暖，年16月份，全市13家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商品房銷(xiāo)售面積成交總量為99701平方米，同比增加142.3%；商品房銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)76817萬(wàn)元，同比增加146.5%；商品房銷(xiāo)售價(jià)格保持穩(wěn)中有升。16月份平均售價(jià)為7705元平方米，同比增加1.7%。截至3月上旬，西昌全市商品住房可銷(xiāo)售面積依然維持在60萬(wàn)平方米以上，商品住宅成交均價(jià)在7200元/平方米左右浮動(dòng)，價(jià)格趨于穩(wěn)定讓購(gòu)房者對(duì)價(jià)格改變感觸不是

12、很顯著，商品住宅走量加緊，進(jìn)而促使購(gòu)房者將購(gòu)房計(jì)劃提前。1、2月份商品住宅成交套數(shù)和面積較去年同期相比，都有所增加，尤其是1月份增幅在50%以上。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)背景：去庫(kù)存成為年樓市高頻詞18/50西昌樓市受六方面影響，風(fēng)光房地產(chǎn)業(yè)冷淡下來(lái)，房?jī)r(jià)下降已是大勢(shì)所趨4、退房潮：從8月份開(kāi)始，購(gòu)房者集中退房，或者說(shuō)“扎堆退房”現(xiàn)象至今還在蔓延，對(duì)已經(jīng)遭遇“房子不好賣(mài)”西昌樓市來(lái)說(shuō)再次受到傷害5、投資市場(chǎng)：新形勢(shì)下熱錢(qián)、閑錢(qián)已不再鐘情于房地產(chǎn)，在經(jīng)歷多重政府“調(diào)控”政策洗禮，加上經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，商品房回歸到滿(mǎn)足人們居住需求屬性之后，對(duì)于這一曾經(jīng)購(gòu)置之后就會(huì)“保值、增值”商品有

13、了重新認(rèn)識(shí)和定位。樓市恢復(fù)理性后，投資市場(chǎng)較為冷淡6、六方面影響，西昌風(fēng)光房地產(chǎn)業(yè)冷淡下來(lái)，去庫(kù)存成為樓市高頻詞，房?jī)r(jià)下降已是大勢(shì)所趨房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境影響、客戶(hù)觀望情緒較濃，住房信貸政策影響，各種房地產(chǎn)稅收影響在一定程度上抑制了住房投資，商品房戶(hù)型和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目周?chē)涮自O(shè)施滯后等開(kāi)發(fā)環(huán)境影響。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)19/50至年國(guó)家出臺(tái)一系列政策，助力地產(chǎn)市場(chǎng)回暖伴隨各區(qū)域開(kāi)發(fā)，整體供給量還在增加，價(jià)格下降成為趨勢(shì)整體市場(chǎng)發(fā)展前景很好年3月，西昌出臺(tái)新十條辦法，深入促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展：從年起，西昌市標(biāo)準(zhǔn)上停建公共租賃住房，采取政府采購(gòu)商品房為主，購(gòu)置存量房、回購(gòu)拆遷

14、安置房、改擴(kuò)建直管公房為輔方式，籌集公共租賃住房房源，化解商品房庫(kù)存。這新出臺(tái)十條辦法，包含：大力推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造、貨幣化安置、集約利用土地資源、深入加強(qiáng)地下空間建設(shè)用地管理、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展、取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和房屋登記前置條件等方面在全方面推行貨幣化安置方面，新辦法提出，爭(zhēng)取貨幣化安置率到達(dá)100%，主動(dòng)引導(dǎo)農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)棚改戶(hù)到市場(chǎng)上購(gòu)置商品住房，力爭(zhēng)年商品房銷(xiāo)量增加42.8%，房地產(chǎn)投資額到達(dá)50億元。西昌新開(kāi)工項(xiàng)目主要有領(lǐng)繡南山、南山國(guó)際小區(qū)?？悼さ?4個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)（含續(xù)建），預(yù)計(jì)年整年總建設(shè)規(guī)模將超出228萬(wàn)平方米，總投資額到達(dá)138.6億元。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究西昌

15、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：前景分析20/50目標(biāo)、任務(wù)與問(wèn)題The Problems01項(xiàng)目解讀Internal Environment02營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境研判Summry03營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)The Problems04營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略Marketing Breakout05營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)Marketing Executive06目錄 Index21/50營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)梳理之本體視角本體視角1、客戶(hù)積累時(shí)間短，銷(xiāo)售預(yù)熱期不足；2、銷(xiāo)售時(shí)間短，任務(wù)重；3、新區(qū)各項(xiàng)配套不足，交通改進(jìn)工程未完工，周?chē)虡I(yè)氣氛差；4、商業(yè)投資市場(chǎng)較為冷淡，信心不足，觀望繼續(xù)。5、項(xiàng)目位于西部新城，城市副中心，區(qū)位發(fā)展遲緩，整體配套不足，短期內(nèi)

16、無(wú)法成為投資熱點(diǎn)。6、對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，區(qū)域不成熟，優(yōu)勢(shì)沒(méi)有凸顯，地標(biāo)只是物理性，產(chǎn)品面上無(wú)優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售會(huì)有較大阻力22/50營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)梳理之競(jìng)爭(zhēng)視角競(jìng)爭(zhēng)視角1、東南區(qū)大量投資性SOHO、loft公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)形成巨大投資性分流；2、老城區(qū)、東南CBD板塊，商務(wù)氣氛很好，西部新城區(qū)無(wú)法與之抗衡，造成大量客戶(hù)周?chē)鍓K分流；3、市場(chǎng)低迷、投資市場(chǎng)冷淡，以住宅剛需為主，商業(yè)投資較為慎重。4、熱點(diǎn)區(qū)域集中于東南片區(qū)，東南片區(qū)同類(lèi)產(chǎn)品大都沒(méi)有銷(xiāo)售，供給基本局限于住宅產(chǎn)品23/50營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)梳理之客源視角客源視角1、中小型投資客群透支，大型投資客群不明朗；2、區(qū)域內(nèi)板塊競(jìng)爭(zhēng)與其它區(qū)存在爭(zhēng)奪客源對(duì)立競(jìng)

17、爭(zhēng)關(guān)系；3、區(qū)域商務(wù)形象有待提升，區(qū)域商務(wù)認(rèn)可度相對(duì)較低；4、怎樣領(lǐng)先區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目把客源快速拓展到全市范圍內(nèi)是本項(xiàng)目成敗關(guān)鍵點(diǎn)。5、loft公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店、商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)供給量充分，投資者有多重選擇24/50營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)梳理之宏觀視角宏觀視角1、歷經(jīng)了2年冷淡市場(chǎng)，上六個(gè)月市場(chǎng)開(kāi)始回升，1月出現(xiàn)小陽(yáng)春現(xiàn)象，這種現(xiàn)象值得觀望，市場(chǎng)終究怎樣尤其是投資型需求難以預(yù)測(cè)。2、西昌市商業(yè)供給體量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而每年SOHO、loft公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪產(chǎn)品消化量較小，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈3、因?yàn)榍皫啄晡鞑績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，當(dāng)前上漲空間不大，整體已經(jīng)降價(jià)，市場(chǎng)利潤(rùn)下降影響客戶(hù)投資信心25/50營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)Q1怎樣擺脫中小型投

18、資物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)?Q2怎樣在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)有效積累和去化量?Q3怎樣在短時(shí)間內(nèi)增強(qiáng)項(xiàng)目在西昌影響力?26/50全部這些問(wèn)題都需要營(yíng)銷(xiāo)來(lái)處理那么怎樣營(yíng)銷(xiāo)？27/50目標(biāo)、任務(wù)與問(wèn)題The Problems01項(xiàng)目解讀Internal Environment02營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境研判Summry03營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)The Problems04營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略Marketing Breakout05營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)Marketing Executive06目錄 Index28/50項(xiàng)目部分活動(dòng)回顧國(guó)慶，萬(wàn)元重金尋涼山萬(wàn)人迷活動(dòng)12月12日，售樓部開(kāi)放29/50目標(biāo)解讀-力爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售超出總體量60%；10月前完成公寓部

19、分90%；銷(xiāo)售額突破1億元！30/50五大策略完成攻堅(jiān)，確保旗開(kāi)得勝。區(qū)隔定位精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)行銷(xiāo)為先活動(dòng)貫通跨界銷(xiāo)售31/50策略第1波：區(qū)隔定位定位突破，概念取勝，主打生活方式本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)藍(lán)海戰(zhàn)略、第一標(biāo)準(zhǔn)，差異化定位，突破現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品形態(tài)，獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。藍(lán)海戰(zhàn)略：開(kāi)創(chuàng)無(wú)人爭(zhēng)搶市場(chǎng)空間，超越競(jìng)爭(zhēng)思想范圍，開(kāi)創(chuàng)新市場(chǎng)需求，開(kāi)創(chuàng)新市場(chǎng)空間，經(jīng)由價(jià)值創(chuàng)新來(lái)取得新空間。第一標(biāo)準(zhǔn)：細(xì)分市場(chǎng)，在一定領(lǐng)域內(nèi)創(chuàng)造第一，使對(duì)手無(wú)法超越，形成競(jìng)爭(zhēng)力賣(mài)生活方式、賣(mài)品味、賣(mài)時(shí)尚風(fēng)尚，而不是產(chǎn)品32/50一個(gè)自己或是妻子/丈夫充分享受生活私密空間。把家當(dāng)做是自己享受地方。即使偶然會(huì)有父母親友來(lái)訪，家里也會(huì)為他們考慮一個(gè)使用

20、空間，但整個(gè)這個(gè)家，是為主人而存在。家是一個(gè)自己和家人一起過(guò)日子地方。不要奢侈浪費(fèi)，每個(gè)空間有它價(jià)值和作用。這個(gè)空間會(huì)接待客人、會(huì)有父母小住，還會(huì)有未來(lái)孩子融入生活空間。 家是與朋友經(jīng)常相聚場(chǎng)所之一。給朋友空間要方便寬大，比較尤其，給自己空間也要溫馨舒適、享受樂(lè)趣?；ㄉ跂|西，不貴也能夠要。青年人可能存在4種不一樣房屋價(jià)值觀享受型 HEAVEN房子是獨(dú)自享受空間居家型 NEST房子是供家人生活空間享受型PLAY-YARD房子是用于社交和自己生活空間享受型 SYMBOL房子是表達(dá)地位空間家是身份標(biāo)志，是告訴親戚朋友我混不錯(cuò) 標(biāo)志。給親戚朋友看到地方就要做到最好。歐式是一個(gè)很好選擇，看著很華貴，給自

21、己用地方不要浪費(fèi)，能夠用就行。策略第1波：區(qū)隔定位城市新青年多元化生活方式極小空間+極致功效+極便利網(wǎng)絡(luò)+極輕松購(gòu)置，嘗試探討一個(gè)新居住可能。33/50定位1、項(xiàng)目賣(mài)生活，賣(mài)最時(shí)尚生活方式和社交圈，而不是賣(mài)產(chǎn)品2、項(xiàng)目打造為西昌風(fēng)尚地標(biāo)、時(shí)尚領(lǐng)地、精英匯聚，社交朋友圈，娛樂(lè)美食購(gòu)物前沿3、以H公寓為藍(lán)本，參考萬(wàn)科米公寓、小米公寓（you+青年小區(qū)），集三者優(yōu)點(diǎn)H公寓策略第1波：區(qū)隔定位34/50you+青年小區(qū)萬(wàn)科米公寓策略第1波：區(qū)隔定位35/50客戶(hù)分類(lèi)：依據(jù)不一樣客戶(hù)分類(lèi)，利用不一樣營(yíng)銷(xiāo)手法與渠道利用準(zhǔn)確傳遞到目標(biāo)客戶(hù)自用型客戶(hù)、企業(yè)型投資客戶(hù)、個(gè)人投資客戶(hù)策略第2波：精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)36/50

22、尋找方向： 線下直接營(yíng)銷(xiāo)為主1、打造西昌最生活情景式售樓部，邀請(qǐng)直接客戶(hù)周末派對(duì)2、打造最時(shí)尚樣板間（loft），樣板間（平層），吸引年輕一族3、組織巡演隊(duì)，舉行小型演出，配合大量小蜜蜂外拓，吸引眼球4、招商同時(shí)進(jìn)行，昆明、成都兩地招商，打造風(fēng)尚生活配套策略第2波：精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)/自用型客戶(hù)37/50尋找方向： 線下直接營(yíng)銷(xiāo)+特定渠道+行業(yè)活動(dòng)1、周?chē)a(chǎn)業(yè)園區(qū)重點(diǎn)龍頭型針對(duì)其詳細(xì)情況做投資計(jì)劃書(shū)；2、經(jīng)過(guò)企業(yè)、商家、商會(huì)資源做直接行銷(xiāo)，尋找其中有投資意向企業(yè)客戶(hù)；3、本項(xiàng)目所定位行業(yè)商會(huì)活動(dòng)，商會(huì)內(nèi)刊精準(zhǔn)傳達(dá)；4、本項(xiàng)目所成交投資型客戶(hù)中挖掘再次投資者；5、西昌商務(wù)會(huì)所、高檔酒店、咖啡廳項(xiàng)目展架入場(chǎng)

23、；6、重點(diǎn)區(qū)域掃樓；策略第2波：精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)/挖掘企業(yè)型投資客戶(hù)38/50尋找方向： 線上推廣攔截+線下直接營(yíng)銷(xiāo)+特定渠道+老客戶(hù)挖掘1、線上微信活動(dòng)，少許媒體作鋪墊+戶(hù)外攔截；2、經(jīng)過(guò)現(xiàn)有高檔樓盤(pán)行銷(xiāo)造訪；3、本項(xiàng)目所定位行業(yè)商會(huì)活動(dòng)，商會(huì)內(nèi)刊精準(zhǔn)傳達(dá)；4、本項(xiàng)目所成交投資型客戶(hù)中挖掘再次投資者；5、商務(wù)會(huì)所、高檔酒店、咖啡廳項(xiàng)目展架入場(chǎng)；6、重點(diǎn)區(qū)域掃樓。策略第2波：精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)/吸引個(gè)人投資客戶(hù)39/50一夜傾城計(jì)劃高端娛樂(lè)休閑場(chǎng)所客戶(hù)資源導(dǎo)入在目標(biāo)客群頻繁出入高端消費(fèi)場(chǎng)所（如西昌市星級(jí)酒店、高端著名餐飲等消費(fèi)場(chǎng)所、咖啡廳等）布置項(xiàng)目標(biāo)宣傳資料，拓展客戶(hù)群體，同時(shí)運(yùn)作商家資源轉(zhuǎn)介活動(dòng)。高檔KTV

24、高檔娛樂(lè)會(huì)所策略第2波：精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)/吸引個(gè)人投資客戶(hù)40/50漫天布網(wǎng)準(zhǔn)確打擊二次營(yíng)銷(xiāo)第一網(wǎng)：利用戶(hù)外短信等傳統(tǒng)媒介，廣泛公布消息，形成強(qiáng)大信息知曉度；第二網(wǎng)：行銷(xiāo)團(tuán)體對(duì)幾大商圈寫(xiě)字樓掃樓，發(fā)放信息，以電子樓書(shū)為主；第三網(wǎng)：行銷(xiāo)團(tuán)體對(duì)全市公寓掃樓，發(fā)放信息；1、對(duì)西昌產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客群進(jìn)行深耕，深挖式一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)，采取對(duì)點(diǎn)上門(mén)造訪，直郵等方式！參加其產(chǎn)業(yè)內(nèi)部交流會(huì)，展覽會(huì)，尋展會(huì)等！2、對(duì)地域性商會(huì)做定點(diǎn)宣傳！3、促成租賃客戶(hù)轉(zhuǎn)向購(gòu)置1、前期成交客戶(hù)進(jìn)行行業(yè)劃分；2、制訂系列活動(dòng)方案及優(yōu)惠政策；3、聯(lián)絡(luò)老客戶(hù)，開(kāi)展活動(dòng)，傳遞二次營(yíng)銷(xiāo)信息；吸引眼球廣泛造勢(shì)頭挖掘意向客戶(hù)促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)策略第3波：行

25、銷(xiāo)為先+全民營(yíng)銷(xiāo)41/50策略第3波：行銷(xiāo)為先+全民營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)思緒：開(kāi)啟全民營(yíng)銷(xiāo)，利用社會(huì)資源，進(jìn)行大范圍轉(zhuǎn)介行動(dòng) 獎(jiǎng)勵(lì)制度：轉(zhuǎn)介成交獎(jiǎng)勵(lì)成交房源總價(jià)1轉(zhuǎn)介人對(duì)象：三級(jí)市場(chǎng)、競(jìng)品置業(yè)顧問(wèn)、上訪客戶(hù)、開(kāi)發(fā)商合作單位三級(jí)市場(chǎng)競(jìng)品置業(yè)顧問(wèn)上訪客戶(hù)開(kāi)發(fā)商合作單位全民營(yíng)銷(xiāo)42/50定制PARTY服務(wù)目標(biāo)客戶(hù)，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)挖掘圈層潛在客戶(hù)周末PARTY目：1.客戶(hù)體驗(yàn)項(xiàng)目服務(wù)；2.以老客戶(hù)體驗(yàn)項(xiàng)目權(quán)益帶動(dòng)新客戶(hù)進(jìn)入。推廣：現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)地點(diǎn)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心服務(wù)內(nèi)容：宴會(huì)管家、專(zhuān)車(chē)接送、樂(lè)隊(duì)預(yù)訂、場(chǎng)地布置（免場(chǎng)地租金，其他服務(wù)視情況合理收費(fèi)）許先生爵士之夜王小姐生日PARTY策略第4波：活動(dòng)貫通43/50策略第4波：活動(dòng)貫通12月12日售樓部開(kāi)放5月8日樣板房開(kāi)放，新生活開(kāi)始預(yù)訂4月售樓部改造，樣板間裝修，推廣活動(dòng)開(kāi)始招商工作同時(shí)進(jìn)行5月9