中國休閑度假的特點及發(fā)展趨勢

1、中國休閑閑度假的的特點及及發(fā)展趨趨勢魏小安引言：休休閑與度度假休閑度假假在中國國還是個個新事物物，也是是一種新新的社會會生活方方式，現(xiàn)現(xiàn)在很受受關(guān)注。目前已已經(jīng)到了了中國休休閑度假假產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的一一個關(guān)節(jié)節(jié)點，所所以旅游游行業(yè)也也普遍關(guān)關(guān)注休閑閑度假問問題。在在今年99月，短短短一周周之內(nèi)，連續(xù)召召開了“北京休休閑度假假產(chǎn)業(yè)論論壇”、廈門門“中國度度假酒店店論壇”、廣東東 “中國自自駕車論論壇”和“產(chǎn)權(quán)酒酒店發(fā)展展論壇”。這絕絕不是偶偶然，首首先反映映了中國國的休閑閑度假市市場達到到了一個個臨界點點，第二二反映了了旅游行行業(yè)對這這個市場場有充分分的認識識，都在在積極研研究和把把握機遇遇。結(jié)合這

2、個個情況，首先需需要辨析析休閑與與度假這這兩個概概念。休休閑和度度假一直直被放在在一起提提及，其其實不是是同一個個概念。休閑，簡單地地說，就就是人們們對閑暇暇時間的的利用方方式，閑閑是閑暇暇時間，休是利利用閑暇暇時間的的方式，綜合起起來就是是休閑。可是仔仔細分析析，不完完全是這這樣。應(yīng)應(yīng)該說我我們從來來都有“閑”，農(nóng)業(yè)業(yè)社會里里，農(nóng)村村半年忙忙、半年年閑，但但是這種種“閑”不是現(xiàn)現(xiàn)在所說說的“休閑”。本文文要談的的休閑，是在現(xiàn)現(xiàn)代生活活方式之之下的休休閑，中中國現(xiàn)有有狀況已已經(jīng)包含含了一些些休閑的的元素。從休閑方方式看，休閑大大致有兩兩類，一一類叫做做積極休休閑，包包括旅游游、度假假，文化化、

3、體育育活動，到外邊邊看電影影、吃頓頓飯，甚甚至包括括逛街。這些都都是休閑閑方式，休閑是是一個泛泛化的概概念，其其方式多多種多樣樣。而度度假則不不同，度度假是休休閑的一一個主導(dǎo)導(dǎo)方式，休閑是是種概念念，度假假是屬概概念。如如果把二二者并列列，在一一些方面面會產(chǎn)生生誤區(qū)。比如 “農(nóng)家樂樂”的定位位問題，“農(nóng)家樂樂”嚴格的的說是一一種休閑閑方式，而不完完全是度度假方式式，把“農(nóng)家樂樂”視為一一種度假假方式，實際上上是定位位的錯誤誤，這種種錯誤有有時會導(dǎo)導(dǎo)致一些些對項目目定位的的錯誤和和投資失失誤。所所以要注注意辨析析休閑與與度假的的區(qū)別。還有一一類叫做做消極休休閑，即即睡大覺覺、喝大大酒、打打麻將等

4、等，這也也是一種種休閑方方式，甚甚至是很很多人目目前的主主要休閑閑方式。我們需需要倡導(dǎo)導(dǎo)積極的的休閑方方式，盡盡量弱化化消極的的休閑方方式，只只有這樣樣，才可可能把度度假產(chǎn)業(yè)業(yè)培育起起來。從時間長長短角度度看，閑閑有三類類。一類類叫做大大閑，時時間比較較長一點點，其概概念是落落實之后后的帶薪薪休假制制度。一一類叫做做中閑，基本上上是目前前黃金周周的概念念。第三三種是小小閑，大大周末。度假對對應(yīng)的主主要是中中閑和大大閑，但但是現(xiàn)在在度假旅旅游的供供給主要要對應(yīng)的的是周末末游的市市場，這這就意味味著現(xiàn)在在的度假假產(chǎn)品還還沒有達達到相應(yīng)應(yīng)層次和和水平，其中有有一個對對市場的的基本判判斷問題題。明確了

5、這這些概念念，就能能研究具具體的項項目應(yīng)該該對應(yīng)什什么樣的的市場。如北京京周邊的的旅游，初看好好像是大大閑、中中閑、小小閑三類類市場都都對應(yīng)，但嚴格格地說，現(xiàn)在對對應(yīng)的只只是中閑閑和小閑閑。比如如某人有有半個月月的時間間，一般般不會在在北京郊郊區(qū)休假假，作為為北京人人，一定定出去休休閑，甚甚至去國國外。這這就意味味著實際際對應(yīng)的的度假市市場沒有有被足夠夠重視和和很好開開發(fā)。這這不僅是是因為市市場需求求心理或或者需求求偏好的的問題，核心問問題在于于北京現(xiàn)現(xiàn)在沒有有真正適適應(yīng)長假假市場的的產(chǎn)品。在一定定意義上上，北京京郊區(qū)對對應(yīng)小閑閑的產(chǎn)品品現(xiàn)在已已有些過過剩，但但是對應(yīng)應(yīng)大閑和和中閑的的產(chǎn)品不不

6、足。這這就意味味著雖然然大家關(guān)關(guān)注也在在積極發(fā)發(fā)展休閑閑度假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，但但是現(xiàn)在在已經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生了很很多結(jié)構(gòu)構(gòu)性的問問題。關(guān)于休閑閑，于光光遠先生生曾經(jīng)說說過一句句話，“什么叫叫休閑？人之初初，性本本玩”。朱厚厚澤先生生也說過過一句話話，“古人總總是講玩玩物喪志志，現(xiàn)在在要研究究休閑，需把這這句話翻翻新，叫叫做在玩玩物中壯壯志，在在休閑中中新生”。世界界休閑組組織的秘秘書長說說：“休閑就就是人們們對閑暇暇時間的的多樣化化選擇”。這就就意味著著首先要要研究休休閑市場場，研究究更大的的適應(yīng)性性，在休休閑市場場里集中中研究度度假，把把度假當當作核心心資源、核心品品牌，形形成核心心競爭力力。但是是需要把把廣

7、泛的的外延和和核心銜銜接好，否則會會出問題題。其中中一個很很重要的的問題就就是市場場的定位位不清楚楚，很多多產(chǎn)品的的定位也也沒有弄弄清楚。一個規(guī)規(guī)模大、多層次次、有特特點的市市場，對對應(yīng)不上上；多數(shù)數(shù)對應(yīng)的的都是中中低端市市場，尤尤其是低低端市場場，而且且圍繞著著低端市市場產(chǎn)生生的競爭爭有可能能向惡性性競爭的的方向發(fā)發(fā)展。這這是一個個隱憂，也需要要研究。進一步說說，如果果從產(chǎn)業(yè)業(yè)的角度度來研究究，第一一是有規(guī)規(guī)模，第第二要形形成合理理的分工工，兩者者缺一不不可。一一些地方方目前休休閑度假假的產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)模已已經(jīng)基本本形成，但是分分工體系系還沒有有，這個個分工體體系是從從兩個方方面看，一個方方面是主

8、主題性的的分工，另一個個方面是是檔次性性的分工工，這兩兩個分工工現(xiàn)在已已有雛形形，但是是不足，還需要要進一步步研究。一、休閑閑度假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展背景景1、收入入20033年，中中國國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值達到到11萬萬億元，人均超超過10000美美元，這這是一個個歷史性性的突破破。按照照國際經(jīng)經(jīng)驗，人人均超過過10000美元元，正是是一個國國家旅游游需求急急劇膨脹脹的時期期，但主主要是觀觀光性的的需求。休閑需需求急劇劇增長的的門檻是是人均達達到20000美美元，那那時候就就將形成成對休閑閑的多樣樣化需求求和多樣樣化的選選擇；人人均收入入達到330000美元的的時候，度假需需求才會會普遍產(chǎn)產(chǎn)生。所所以從

9、全全國的角角度來看看，我們們現(xiàn)在只只是一個個觀光需需求全面面膨脹的的時期，剛剛超超越這個個臨界點點。但是是為什么么在現(xiàn)實實感受中中，休閑閑度假的的需求已已經(jīng)產(chǎn)生生了呢？主要原原因有兩兩個，一一個原因因是地區(qū)區(qū)間差異異很大，全國人人均10000美美元，北北京已經(jīng)經(jīng)超過335000美元，上海已已達到445000美元，沿海發(fā)發(fā)達地區(qū)區(qū)已經(jīng)越越過休閑閑的臨界界點，逼逼近度假假的門檻檻，其中中有些地地方已經(jīng)經(jīng)超越了了度假門門檻。所所以對于于東部發(fā)發(fā)達地區(qū)區(qū)，度假假需求已已經(jīng)產(chǎn)生生，可是是就全國國普遍而而言，并并非如此此。度假假需求的的產(chǎn)生就就意味著著產(chǎn)生了了一類新新的市場場需求，必須提提供一套套新的產(chǎn)產(chǎn)

10、品。2、假日日結(jié)構(gòu)及及調(diào)整我國19995年年開始實實行雙休休制；119999年國務(wù)務(wù)院重新新調(diào)整了了假日結(jié)結(jié)構(gòu)，增增加了兩兩天的假假期，迅迅速形成成三個黃黃金周。從19999年年到現(xiàn)在在，已經(jīng)經(jīng)歷了112個黃黃金周。除了去去年因為為SARRS影響響，五一一長假取取消之外外，黃金金周旅游游是一次次一個小小臺階，一年一一個大臺臺階。在在黃金周周旅游問問題上，學術(shù)界界有很大大的爭論論，各級級旅游局局、實業(yè)業(yè)界也感感受到很很大的壓壓力，認認為現(xiàn)在在假日過過分集中中，形成成高峰性性需求，但很難難用這個個需求來來配置資資源。如如果用高高峰需求求配置資資源，就就意味著著在低谷谷時期，或者在在平常狀狀態(tài)，要要

11、造成巨巨大的浪浪費；如如果不這這樣，就就會產(chǎn)生生另外一一種現(xiàn)象象，高峰峰期質(zhì)量量下降。高峰期期質(zhì)量下下降是一一個世界界性的現(xiàn)現(xiàn)象，也也是一個個深層次次的規(guī)律律，高峰峰期維持持高質(zhì)量量是絕不不可能的的，維持持高價格格倒是可可能的。所以就就形成了了旅游市市場一個個比較大大的反差差，黃金金周客人人集中出出行，對對質(zhì)量有有很高的的預(yù)期，但是實實業(yè)界達達不到，而價格格有時卻卻有所提提升，客客人投訴訴增加。針對這個個問題，很多人人提出再再延長假假日的建建議，作作為一個個發(fā)展中中大國來來說，這這樣的要要求是不不現(xiàn)實的的。現(xiàn)在在中國法法定假日日1144天，在在全世界界范圍內(nèi)內(nèi)基本算算是中上上水平，當然歐歐洲一

12、些些國家，尤其是是西歐、北歐的的一些國國家，法法定假日日更多一一些，比比如有的的國家已已經(jīng)明確確一周335小時時的工作作制。但但香港、澳門、臺灣，在三年年以前還還是五天天半工作作制，這這兩年才才調(diào)整成成五天工工作制，人家已已經(jīng)是一一萬到兩兩萬美元元的人均均收入水水平。假假日總量量不能增增加，但但現(xiàn)在的的雙休日日有一個個問題，兩天時時間，只只為了做做家務(wù)，時間長長了；如如果去休休閑度假假，又太太短了。所以在在假日結(jié)結(jié)構(gòu)方面面可以考考慮加以以調(diào)整，這種調(diào)調(diào)整能夠夠培育一一個新的的市場，而且培培育一種種新的消消費意識識。有些些方案可可以進一一步探討討。比如如我曾經(jīng)經(jīng)提出隔隔周雙休休的設(shè)想想，這一一個

13、星期期休一天天，下一一個星期期休兩天天，按照照法定假假日，每每個月可可以挪出出兩天來來，一個個季度集集中休一一次，形形成一個個黃金周周，這樣樣全年可可以形成成七個黃黃金周。如果按按照這個個制度，假日的的總量沒沒有增加加，但是是結(jié)構(gòu)做做了調(diào)整整。這個個調(diào)整對對于培育育休閑度度假市場場有巨大大的作用用，操作作上也不不復(fù)雜，所以到到現(xiàn)在我我還認為為隔周雙雙休制是是一個好好制度。類似這這樣的問問題值得得研究，一個是是假日總總量的問問題，一一個是結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的問題題，另外外還有一一個帶薪薪休假制制度的問問題。從從現(xiàn)在來來看，假假日總量量已經(jīng)形形成，而而且時間間不少，這也是是休閑度度假產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的一個重

14、重要背景景。3、市場場需求現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)形成了了龐大的的休閑度度假的市市場需求求，尤其其是在沿沿海發(fā)達達地區(qū)，在近幾幾年之內(nèi)內(nèi)不僅可可以預(yù)期期，而且且已經(jīng)在在實際經(jīng)經(jīng)營中深深刻地體體驗到它它的持續(xù)續(xù)性。一一是已經(jīng)經(jīng)產(chǎn)生了了現(xiàn)實需需求，二二是總會會有新的的消費人人群不斷斷產(chǎn)生，一方面面是年輕輕人不斷斷成長，逐步具具備了休休閑度假假的條件件；另一一方面是是西部和和中部地地區(qū)的需需求也在在不斷產(chǎn)產(chǎn)生；第第三個方方面，農(nóng)農(nóng)村的休休閑度假假需求會會逐步產(chǎn)產(chǎn)生?，F(xiàn)現(xiàn)在研究究休閑度度假實際際上還是是研究三三四億城城里人，農(nóng)村市市場還只只是潛在在的，或或者說農(nóng)農(nóng)民現(xiàn)在在介入旅旅游只是是從生產(chǎn)產(chǎn)者的角角度來介介入，

15、如如果說到到一定時時候，九九億農(nóng)村村人不但但是生產(chǎn)產(chǎn)者，同同時也是是消費者者，這個個市場就就不可限限量。有有這樣一一個不斷斷產(chǎn)生、不斷更更新、不不斷培育育的消費費人群，這個市市場需求求是無限限的。4、旅游游者的成成熟在這個過過程中，旅游者者的不斷斷成熟已已經(jīng)成為為旅游市市場的一一個重要要現(xiàn)象。中國旅旅游發(fā)展展25年年，國內(nèi)內(nèi)旅游是是從800年代中中期開始始，迄今今 200年，隨隨著收入入水平的的不斷提提高和閑閑暇時間間的不斷斷增加，旅游者者在這個個過程中中不斷成成熟起來來。早期期的旅游游者是窮窮旅游，追求的的只是多多看，其其它不講講究。那那時候一一個典型型的現(xiàn)象象，到了了某個地地方，導(dǎo)導(dǎo)游小旗

16、旗一揮，大家排排著隊照照相，拍拍完照，小旗子子又一揮揮，上了了車。除除了照片片，旅游游者不知知道自己己到過些些什么地地方，每每個地方方風景如如何，因因為無暇暇欣賞，形成急急匆匆、半軍事事化、拉拉練式的的觀光旅旅游?，F(xiàn)現(xiàn)在這種種模式已已經(jīng)在逐逐步淘汰汰，旅游游者經(jīng)驗驗越來越越多，要要求比較較深入的的體驗，追求也也越來越越個性化化，所以以就從初初期簡單單的觀光光旅游轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向休閑閑度假，這是一一個必然然趨勢。這兩年年休閑度度假旅游游的市場場現(xiàn)象已已經(jīng)非常常普遍，從五一一開始興興起，暑暑期產(chǎn)生生熱潮，十一達達到興旺旺。這樣樣的市場場現(xiàn)象表表明，沿沿海發(fā)達達地區(qū)休休閑度假假需求已已經(jīng)普遍遍產(chǎn)生，這也是是由

17、于旅旅游者的的成熟而而逐步使使消費需需求升級級。以上四個個因素構(gòu)構(gòu)成了休休閑度假假產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的總總體背景景，它實實際上預(yù)預(yù)示著旅旅游發(fā)展展的前景景，這個個前景是是無限的的，這個個市場是是無窮的的。中國國這樣的的人口大大國，每每一個很很小的百百分點里里都包含含著一個個巨大的的絕對量量，這個個絕對量量，就是是我們的的市場。二、休閑閑度假市市場的發(fā)發(fā)育旅游度假假區(qū)的建建設(shè)國家旅游游局從119900年就開開始研究究，如何何從單一一的觀光光旅游模模式轉(zhuǎn)向向多元化化、綜合合性的發(fā)發(fā)展模式式，當時時選取的的重點是是旅游度度假，具具體的方方式就是是培育一一批國家家旅游度度假區(qū)。19992年國國務(wù)院下下發(fā)了88

18、號文件件，關(guān)關(guān)于建設(shè)設(shè)國家旅旅游度假假區(qū)若干干問題的的通知，出臺臺了八條條政策來來支持國國家旅游游度假區(qū)區(qū)的發(fā)展展。文件件下發(fā)以以后，國國務(wù)院又又批了112個國國家級旅旅游度假假區(qū)，到到現(xiàn)在已已經(jīng)122年，總總體來說說都不理理想。一一是做的的比較好好的，一一南一北北，大連連的金石石灘國家家旅游度度假區(qū)，海南的的三亞國國家旅游游度假區(qū)區(qū)。二是是功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，山山東青島島的石老老人旅游游度假區(qū)區(qū)，現(xiàn)在在和嶗山山風景名名勝區(qū)、青島科科技開發(fā)發(fā)區(qū)，幾幾區(qū)合一一，實際際上已經(jīng)經(jīng)脫離了了旅游度度假的概概念。廣廣州南湖湖、福建建武夷山山、杭州州之江等等基本上上變成了了城市中中心的房房地產(chǎn)區(qū)區(qū)。三是是形成觀觀光

19、區(qū)，如無錫錫的馬山山。四是是調(diào)整，廣西北北海銀灘灘國家旅旅游度假假區(qū)，一一開始就就是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的模式式，結(jié)果果不但項項目本身身失敗，而且破破壞了資資源，所所以現(xiàn)在在又開始始廣西銀銀灘的二二期開發(fā)發(fā)，現(xiàn)在在的模式式才是旅旅游度假假區(qū)的模模式。福福建的湄湄州島沒沒有開發(fā)發(fā)起來。 當時的要要求是，以外資資建設(shè)為為主，以以外國人人度假為為主，以以創(chuàng)匯為為主，所所以要高高水平規(guī)規(guī)劃、高高起點建建設(shè)、高高效能管管理、高高質(zhì)量服服務(wù)。而而且明確確了度假假區(qū)的三三個要素素，第一一個要素素是高爾爾夫球場場，第二二個要素素是中心心酒店，第三個個要素是是相應(yīng)的的配套設(shè)設(shè)施。應(yīng)應(yīng)該說當當時策劃劃得比較較完整，但為

20、什什么沒有有成功呢呢？一個個基本原原因是，當時的的市場沒沒有發(fā)展展到這一一步。實實際上當當時總體體的想法法是在中中國培育育出一套套休閑度度假的產(chǎn)產(chǎn)品，主主要對應(yīng)應(yīng)外國人人。那時時候也在在一些國國家做了了比較密密集的關(guān)關(guān)于休閑閑度假的的調(diào)研，看到了了我們與與國外的的差距，所以想想“依葫蘆蘆畫瓢”，自己己培育建建設(shè)一批批。但由由于市場場基礎(chǔ)不不足，條條件不夠夠成熟，迄今為為止，中中國的休休閑度假假產(chǎn)品在在國際上上基本還還沒有品品牌。112個國國家旅游游度假區(qū)區(qū)批復(fù)之之后，在在全國掀掀起一片片熱潮，各個地地方都紛紛紛按照照這個模模式，建建立省級級旅游度度假區(qū)，市級旅旅游度假假區(qū)，甚甚至有的的縣也開開

21、始搞縣縣級旅游游度假區(qū)區(qū)。省級級旅游度度假區(qū)最最多時達達到1220多個個，市縣縣兩級沒沒有統(tǒng)計計，數(shù)量量會更大大。但現(xiàn)現(xiàn)在看來來，成熟熟的不多多，真正正做到位位的也不不多。但這幾年年市場形形勢發(fā)生生了大的的變化，在市場場經(jīng)濟大大潮的拉拉動下，國內(nèi)的的休閑度度假需求求產(chǎn)生，有一些些好的大大的項目目也在產(chǎn)產(chǎn)生。比比如天津津的寶砥砥縣，投投資500億建了了一個溫溫泉城，其中有有一個溫溫泉度假假村，這這個度假假村投資資量大體體是兩個個億，可可以說達達到了國國際水平平。但由由于一邊邊設(shè)計，一邊施施工，方方案里有有不合理理之處，可是像像這樣的的規(guī)模和和氣派，確實體體現(xiàn)了市市場經(jīng)濟濟的發(fā)展展態(tài)勢。再比如如港

22、中旅旅正在計計劃的珠珠海溫泉泉度假村村，投資資20億億；最近近又有幾幾個大投投資商正正在研究究在廣東東的河源源投資440億建建一個溫溫泉城；至少規(guī)規(guī)劃方案案已達到到國際水水平。現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)成形的的博鰲亞亞洲論壇壇，是一一個國際際化的品品牌，但但它是一一個度假假區(qū)的實實質(zhì)，博博鰲水城城的規(guī)劃劃請澳大大利亞專專家做，看完那那個規(guī)劃劃，才知知道什么么叫國際際化，確確實高水水平，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)初成氣氣候、初初成體系系。從這這個過程程里，我我感覺到到，很多多時候，政府倡倡導(dǎo)的事事情落實實不好，但是當當市場有有了需求求，做出出來的項項目能夠夠達到真真正的高高水平和和相應(yīng)的的大規(guī)模模。所以以，122個國家家旅

23、游度度假區(qū)未未必能在在市場上上真正形形成氣候候，可是是上述的的項目一一定會在在市場上上冒出來來，而且且會在全全國形成成領(lǐng)袖性性的項目目，形成成集團化化的巨型型企業(yè)。2、環(huán)城城市旅游游度假帶帶的培育育環(huán)城市旅旅游度假假帶大體體上是在在這十年年之內(nèi)，通過市市場需求求的拉動動逐步培培育起來來的?，F(xiàn)現(xiàn)在比較較有規(guī)模模的主要要集中在在特大城城市，比比如北京京、上海海、廣州州已經(jīng)形形成復(fù)合合型、全全方位的的環(huán)城市市旅游度度假帶。中西部部的一些些大城市市和特大大型城市市，如成成都、重重慶，是是以“農(nóng)家樂樂”為主體體的環(huán)城城市旅游游度假帶帶，層次次低一些些，但總總體規(guī)模模已經(jīng)形形成。成成都周邊邊六千個個“農(nóng)家

24、樂樂”，最便便宜的220塊錢錢一次，貴一些些的一百百塊錢一一天，適適應(yīng)城市市的發(fā)展展水平，形成了了一個下下崗工人人都可以以去“農(nóng)家樂樂”的消費費層次。坐著公公共汽車車過去，中午一一頓飯，喝點茶茶，消磨磨一天，20塊塊錢。主主要的消消磨方式式是打麻麻將，換換一個地地方，從從家里換換到了“農(nóng)家樂樂”，自然然環(huán)境好好，麻將將打的更更有趣味味。在環(huán)城市市旅游度度假帶的的培育上上，還需需要研究究它的各各種不同同模式和和不同情情況，需需要將其其進一步步提升。3、自駕駕車旅游游的興起起這三年以以來，尤尤其是去去年SAARS以以后，自自駕車旅旅游大興興。今年年的旅游游市場上上，自駕駕車旅游游不但變變成一種種新

25、興形形式，而而且變成成了一種種很重要要的方式式。自駕駕車旅游游的一個個最大特特點是活活動范圍圍擴大了了，從而而使一個個市場的的輻射力力和延伸伸性的影影響進一一步擴大大。比如如河南云云臺山接接納的自自駕車客客人主要要是北京京人，五五六百公公里的距距離對于于自駕車車來說不不算太遠遠，距離離太短反反而覺得得沒意思思。黃山山有一個個牯牛降降，是一一個非常常好的自自然保護護區(qū)，浙浙江省旅旅游局和和浙江省省旅游協(xié)協(xié)會在那那兒掛了了個牌子子自駕駕車旅游游定點單單位，掛掛到黃山山去了。自駕車旅旅游還反反映一個個情況市場場在分流流。自駕駕車旅游游沒有興興起的時時候，環(huán)環(huán)城市旅旅游度假假帶有穩(wěn)穩(wěn)定的客客源，現(xiàn)現(xiàn)在

26、自駕駕車旅游游者不滿滿足于從從北京到到延慶，一定要要延伸出出去，在在一定意意義上是是市場在在分流。如果從從旅游局局的角度度，相當當于北京京市場的的輻射力力增強，市場范范圍在擴擴大。對對于這種種分流本本身，必必須研究究動向，這也是是一個重重大的市市場變化化的趨勢勢。在一一定意義義上，要要圍繞著著自駕車車旅游形形成一整整套的服服務(wù)體系系。因為為自駕車車旅游是是一個新新興事物物，而且且將來會會形成自自駕車的的產(chǎn)業(yè)鏈鏈、服務(wù)務(wù)鏈，這這對環(huán)城城市旅游游度假帶帶的各個個方面都都提出了了很高的的挑戰(zhàn)?？傮w而言言，自駕駕車旅游游是讓整整個旅游游市場形形成了互互動。北北京人自自駕車的的范圍擴擴大了，而其它它地方

27、的的自駕車車范圍可可能擴大大到北京京。原來來研究北北京郊區(qū)區(qū)接待設(shè)設(shè)施的發(fā)發(fā)展，是是建立在在北京本本地市場場的基礎(chǔ)礎(chǔ)上?，F(xiàn)現(xiàn)在由于于自駕車車旅游的的興起，加之發(fā)發(fā)達的高高速公路路服務(wù)體體系，天天津人，甚至承承德、石石家莊、張家口口的客人人，開著著汽車到到北京郊郊區(qū)一游游，都是是很自然然的事情情，就形形成了全全國互動動的局面面。這就就是說自自駕車產(chǎn)產(chǎn)生的分分流現(xiàn)象象，一方方面把當當?shù)氐目涂腿朔肿咦吡?，另另一方面面會增加加新的客客源，也也就意味味著環(huán)城城市旅游游度假帶帶的經(jīng)營營眼光要要擴大，經(jīng)營范范圍、市市場范圍圍也要擴擴大。4、俱樂樂部形式式的產(chǎn)生生俱樂部形形式也是是這幾年年新興的的，基本本上是

28、圈圈子化的的經(jīng)營?，F(xiàn)在有有些俱樂樂部是企企業(yè)形式式，還有有些雖然然是企業(yè)業(yè)形式，但為非非盈利機機構(gòu)，而而且俱樂樂部形式式提供了了一種多多樣化的的選擇。有的俱俱樂部已已經(jīng)做的的很大，有上萬萬的會員員，天天天都有活活動；有有的比較較小，上上百個會會員。但但是俱樂樂部的形形式意味味著是在在同一個個平臺，是由有有共同愛愛好的人人所構(gòu)成成，這就就要求經(jīng)經(jīng)營者更更深入、更專業(yè)業(yè)，在一一定程度度上知識識更豐富富。比如如有人專專門做一一個長城城旅游俱俱樂部，就是把把全國有有條件旅旅游的長長城和愛愛好者集集中到一一起，一一共設(shè)計計了7000多條條中國長長城旅游游路線，目標是是讓這些些人在十十年之內(nèi)內(nèi)把中國國的長

29、城城從頭到到尾走一一遍，但但不是傳傳統(tǒng)的走走法，而而是全面面、深入入體驗長長城。類似這樣樣的俱樂樂部形式式，在一一定意義義上已經(jīng)經(jīng)超越了了現(xiàn)在的的經(jīng)營眼眼光，這這也是一一種新的的休閑度度假的組組織形式式和經(jīng)營營形式?，F(xiàn)在很很多經(jīng)營營者還看看不到這這一點，也看不不到這個個市場，實際上上這對經(jīng)經(jīng)營有很很大的啟啟發(fā)。比比如現(xiàn)在在做一個個項目，就可以以力求形形成主題題化，形形成主題題化就意意味著有有可能借借鑒俱樂樂部模式式，有了了這個模模式就意意味著永永遠有一一批忠實實穩(wěn)定的的客源。同時通通過他們們的口口口相傳，就會在在市場上上輻射，不斷擴擴大客源源范圍。我們不不必在重重復(fù)市場場上推出出重復(fù)的的產(chǎn)品，

30、競爭重重復(fù)的客客戶。俱俱樂部形形式應(yīng)該該說已經(jīng)經(jīng)超前了了一步，在這方方面進行行探索，能夠讓讓我們得得到啟發(fā)發(fā)。5、分時時度假的的探索分時度假假現(xiàn)在社社會影響響很大，但是嚴嚴格的說說，規(guī)模模并不大大，全國國大概十十幾個公公司，而而且到目目前為止止，做的的非常成成功的公公司一個個沒有。原因很很簡單，這個事事情超前前。國際際上分時時度假有有一個最最重要的的基礎(chǔ)，就是社社會信用用體系的的發(fā)達。這個基基礎(chǔ)在市市場經(jīng)濟濟發(fā)達國國家，是是通過國國家機器器，培育育了三百百年才具具備的，它是一一種既有有國家信信用，又又有各級級政府信信用，還還有企業(yè)業(yè)信用，包括個個人信用用的一個個完整的的信用體體系。中國現(xiàn)在在還

31、處于于信用建建設(shè)的起起點，分分時度假假也只能能是一種種探索，應(yīng)該說說經(jīng)營都都非常艱艱難。其其中一個個最大的的問題，就是分分時度假假名不符符實，只只是研究究分時，而沒有有研究度度假。分分時度假假公司推推出來的的產(chǎn)品，度假酒酒店很少少，很多多城市的的商務(wù)酒酒店也納納入了分分時度假假的產(chǎn)品品范圍。這叫分分時酒店店，不叫叫分時度度假。只只是在分分時上大大費功夫夫，沒有有提供出出全套的的、豐富富的、非非常完整整的度假假產(chǎn)品，沒有使使分時度度假和酒酒店類產(chǎn)產(chǎn)品的差差異明確確表現(xiàn)，這樣很很難站住住腳。因為分時時度假是是個新事事物，在在經(jīng)營方方式、經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容容上都需需要探索索，更重重要的是是信用體體系的建建立

32、問題題。分時時度假公公司賣給給旅游者者30年年的使用用權(quán)，你你自己的的公司能能存在幾幾年？消消費者憑憑哪一點點相信你你？有些些分時度度假公司司聯(lián)系了了擔保公公司，但但這個擔擔保公司司又能存存活幾年年？旅游游者花幾幾萬塊錢錢買一張張卡，到到時候可可能“燒香找找不著廟廟”，類似似這樣的的問題都都很嚴峻峻。但是是分時度度假在國國外已經(jīng)經(jīng)是一個個比較成成熟的模模式，我我相信在在中國也也將大有有前景，只是在在探索階階段、起起步階段段，困難難極大，很多東東西需要要進一步步研究。6、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店的的起步現(xiàn)在全國國的產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店共共有1880多家家，經(jīng)營營狀態(tài)尚尚好。實實際上產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店是房地地產(chǎn)市場場和旅游游市

33、場相相結(jié)合而而產(chǎn)生的的一種新新的形式式，但也也有一些些隱憂，下一步步發(fā)展存存在一些些問題。十年以以前全國國有過四四五家產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店，主要要集中在在海南和和廣東，但都失失敗了。失敗的的主要原原因也是是市場不不成熟。因為那那個時候候房地產(chǎn)產(chǎn)市場還還沒有興興起，大大家還指指望著公公家分房房子，沒沒有自己己買房子子的概念念，在這這種市場場基礎(chǔ)之之上，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店肯定是是發(fā)展不不起來的的。這兩兩年產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店的的發(fā)展形形勢良好好，但是是不能只只看到眼眼前短暫暫的成功功，還要要研究一一些長遠遠發(fā)展的的問題。產(chǎn)權(quán)酒店店的核心心是“產(chǎn)權(quán)”，是一一個權(quán)利利束，包包括所有有權(quán)、占占有權(quán)、支配權(quán)權(quán)、使用用權(quán)、剩剩余索

34、取取權(quán)等，才是一一個完整整的產(chǎn)權(quán)權(quán)概念。實際上上現(xiàn)在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店的經(jīng)營營是把這這個權(quán)利利束在分分隔，只只體現(xiàn)了了所有權(quán)權(quán)和分配配權(quán)。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念念里涉及及的一系系列權(quán)利利，在法法律上怎怎么界定定，發(fā)生生沖突、發(fā)生糾糾紛怎么么處理，這些深深層次的的問題實實際上已已經(jīng)產(chǎn)生生。其中中還包括括納稅問問題，酒酒店當局局作為一一個總體體要納稅稅，如果果說對業(yè)業(yè)主的分分配也要要納稅，那就等等于雙重重納稅。依據(jù)稅稅法，作作為一個個經(jīng)營主主體，企企業(yè)所得得稅、營營業(yè)稅必必須要納納，產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店的的業(yè)主個個人收入入所得稅稅也必須須納。可可是現(xiàn)在在產(chǎn)權(quán)酒酒店的一一個主要要方式是是承諾對對業(yè)主的的回報，最高的的承諾回回報

35、已達達到9%，達不不到就產(chǎn)產(chǎn)生糾紛紛。這一一系列的的深層次次問題首首先需要要研究市市場，其其次需要要研究法法律上的的界定問問題?，F(xiàn)現(xiàn)在有些些產(chǎn)權(quán)酒酒店的法法律官司司已經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生，打打的很熱熱鬧。所所以我們們不能只只被表面面的繁榮榮擋住視視線，要要把這些些問題考考慮得比比較周全全。當然然有些問問題需要要在實踐踐中一步步步深化化，而且且立法的的基本規(guī)規(guī)律是先先發(fā)展后后規(guī)范，從來都都是立法法滯后，但是類類似問題題在進一一步的發(fā)發(fā)展中會會逐步產(chǎn)產(chǎn)生。上述六個個方面都都意味著著休閑度度假市場場正處于于逐步發(fā)發(fā)育的過過程，總總體來說說還是一一個初級級的發(fā)育育和發(fā)展展階段，并不成成熟。這這就意味味著，一一方面

36、有有一個廣廣大的市市場前景景，有經(jīng)經(jīng)營者施施展身手手的天地地；但是是另一方方面，一一系列新新的問題題會不斷斷產(chǎn)生，需要未未雨綢繆繆，首先先需要看看的早一一些、深深一些，這樣就就能避免免將要發(fā)發(fā)生的一一系列矛矛盾。三、休閑閑度假的的特點消費特點點1、一地地時間長長觀光旅游游的基本本心態(tài)是是到處多多看，看看得越多多越過癮癮，越覺覺得有所所值。休休閑度假假者則往往往在一一個地方方停留較較長的時時間。典型的是是西歐、北歐的的度假者者，比如如到泰國國的普吉吉島，坐坐著飛機機直接抵抵達，到到了那兒兒，在海海灘上待待一個星星期，閑閑到無所所事事的的程度，這才叫叫真正的的休閑，是非常常典型的的一種休休閑方式式

37、。這種種休閑方方式在國國內(nèi)還沒沒有普遍遍產(chǎn)生，只是少少數(shù)人有有這樣的的趨向。處于過過渡階段段，就意意味著國國內(nèi)的休休閑在一一定意義義上、一一定時期期之內(nèi)，還是要要和觀光光結(jié)合在在一起。中國純純粹的度度假市場場還不夠夠成熟，但是總總的特點點已經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生，比比如海南南，度假假加觀光光已經(jīng)逐逐步變成成一個主主導(dǎo)性的的模式。原來到到海南一一般是“海南三三日游”，生生生的把一一個度假假目的地地做成了了一個觀觀光目的的地。但但觀光不不是海南南的優(yōu)勢勢，而從從度假角角度來說說，尤其其是熱帶帶海島度度假，是是中國的的唯一?，F(xiàn)在“海南三三日游”逐步延延伸到“五日游游”，增加加了兩天天的度假假，海南南旅游正正從觀光

38、光加度假假逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成度度假加觀觀光的模模式，將將來成為為一個主主體性模模式，再再進一步步就會形形成比較較單一的的度假模模式。2、散客客和家庭庭式組織織方式現(xiàn)在休閑閑度假在在方式上上主要是是散客和和家庭式式組織方方式，而而不是觀觀光旅游游的團隊隊性組織織方式，這就對對現(xiàn)有旅旅游企業(yè)業(yè)的經(jīng)營營提出了了更高的的挑戰(zhàn)。散客與與家庭式式的旅游游方式在在國際上上是從770年代代末、880年代代初開始始興起的的。19983年年國家旅旅游局專專門召開開了一個個散客與與家庭式式旅游工工作會議議，就是是研究國國際潮流流的變化化，研究究我們能能否對應(yīng)應(yīng)。應(yīng)該該說看的的很遠，但實際際上做不不到。那那次會議議是在河河

39、北涿州州開的，為什么么不在北北京開，因為那那時候大大批的外外國觀光光團隊已已經(jīng)來了了，北京京的飯店店不可能能開會。19883年到到現(xiàn)在，又是220年時時間，這這種散客客與家庭庭式的方方式在中中國現(xiàn)在在已經(jīng)成成了一個個重要方方式，也也會逐步步成為一一個主導(dǎo)導(dǎo)方式。自駕車車旅游主主要就是是散客方方式，環(huán)環(huán)城市旅旅游度假假帶接待待的游客客中，家家庭式也也占了很很大的比比重，尤尤其是在在雙休日日期間。3、復(fù)游游率高復(fù)游，就就是我們們所說的的回頭客客。度假假旅游有有一個特特點，客客人認準準了一個個度假地地，甚至至一個度度假酒店店，其忠忠誠度會會非常高高。比如如有的德德國客人人，一生生度假可可能就只只到印

40、尼尼的巴厘厘島，一一輩子去去二十次次，而不不去其它它地方。因為他他認準了了這個地地方，覺覺得熟悉悉、很親親切，這這樣外出出度假的的感覺和和家里生生活的感感覺就能能夠內(nèi)在在地聯(lián)系系到一起起。比如如墨西哥哥的坎昆昆度假區(qū)區(qū)，全世世界很多多富翁每每年都要要去度假假。再比比如現(xiàn)在在很多俄俄羅斯的的富豪只只去西班班牙的太太陽海岸岸，在那那兒買地地蓋房子子，成為為穩(wěn)定的的度假點點。復(fù)游游率高這這個特點點意味著著在經(jīng)營營方面必必須下功功夫，只只要能做做到位，爭取了了一次客客人，就就爭取了了一個終終生的客客人，形形成客人人的忠誠誠度，形形成一個個非常穩(wěn)穩(wěn)定的客客源層。有一句句話是“我們要要爭取把把頭回客客變成

41、回回頭客”，其中中包含兩兩個要點點，第一一，你怎怎么吸引引“頭回客客”，第二二，怎么么把“頭回客客”變成“回頭客客”。觀光光客人基基本上是是一次性性的，不不去第二二次，但但是度假假客人恰恰好相反反。4、指向向集中所謂的指指向集中中是指客客人的度度假需求求非常集集中，不不僅有對對度假目目的地選選擇的集集中，還還有度假假需求的的指向集集中。但但我們現(xiàn)現(xiàn)在很多多度假村村是度假假村的外外殼，城城市酒店店的內(nèi)容容，也就就意味著著現(xiàn)在的的所謂度度假村并并不了解解真正的的度假需需求，經(jīng)經(jīng)營和實實際的指指向集中中這樣一一個度假假需求消消費特點點并不完完全對應(yīng)應(yīng)。比如如一般來來說，度度假酒店店的客房房里是不不會

42、滿鋪鋪地毯的的，滿鋪鋪地毯不不適應(yīng)客客人需求求，尤其其是海濱濱的度假假酒店，客人經(jīng)經(jīng)常赤腳腳走路，腳上可可能帶著著沙子，滿鋪地地毯，怎怎么處理理。所以以世界一一流的度度假酒店店也是瓷瓷磚鋪地地，只是是在床頭頭鋪著很很精美的的小地毯毯。但是是八達嶺嶺溫泉度度假村房房間里滿滿鋪地毯毯，這是是城市酒酒店的特特點，絕絕不是度度假酒店店的特點點。而九九華山莊莊里是瓷瓷磚地或或者木板板地，突突出了度度假酒店店的特點點。當然然，休閑閑度假這這一類的的需求還還是新興興需求，對其特特點研究究還不足足，但是是需要深深入挖掘掘，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這些特特點。5、度假假加觀光光這是市場場目前的的一個比比較獨特特的特點點。市場場還

43、處于于過渡時時期，有有些時候候還必須須研究度度假加觀觀光的方方式。一一般來講講，滿足足大周末末的需求求不存在在這個問問題，大大周末基基本上是是度假加加娛樂?？墒且獫M足中中假和長長假的需需求，就就要有一一個適當當?shù)亩燃偌偌佑^光光的模式式，但是是這個方方式只能能是過渡渡性的，從長遠遠來看基基本上是是比較單單一的度度假趨向向。6、文化化需求觀光的客客人成熟熟到一定定程度會會產(chǎn)生度度假需求求，度假假的客人人成熟到到一定程程度就一一定會產(chǎn)產(chǎn)生文化化需求。他不只只是到森森林度假假區(qū)呼吸吸新鮮空空氣，或或者去溫溫泉度假假區(qū)洗個個溫泉，他一定定要求這這個度假假地有文文化，有有主題，有比較較豐富的的內(nèi)涵。如果

44、度度假地的的經(jīng)營能能夠達到到文化的的層次，基本上上就算到到位了?，F(xiàn)在國國內(nèi)的度度假地總總體來說說沒有達達到；有有一些個個別的度度假地，設(shè)施上上達到了了，但里里邊還存存在很多多理念的的問題和和具體方方式的問問題，這這些都需需要進一一步研究究。（二） 供給特特點1、同質(zhì)質(zhì)與異質(zhì)質(zhì)從度假產(chǎn)產(chǎn)品的供供給者，即生產(chǎn)產(chǎn)者的角角度看，度假產(chǎn)產(chǎn)品最基基本的特特點是具具有比較較高的同同質(zhì)性。正因為為如此，在同質(zhì)質(zhì)中挖掘掘異質(zhì)是是一個核核心問題題。比如如全世界界的海濱濱度假都都是以33S，陽陽光、沙沙灘、海海水，作作為核心心資源、主體資資源，但但為什么么有的地地方能培培育成世世界一流流的旅游游度假區(qū)區(qū)，有的的地方

45、就就做不起起來呢？再比如如北京周周邊的度度假村，總體模模式基本本一致，只是所所在區(qū)位位不同，有的開開發(fā)早一一些，在在市場上上形成了了品牌，有的晚晚一些，現(xiàn)在正正努力樹樹立品牌牌。這些些都涉及及一個基基本的開開發(fā)模式式問題。這個問問題必須須要研究究透徹，其中最最核心的的問題就就是異質(zhì)質(zhì)性?，F(xiàn)現(xiàn)在很多多開發(fā)項項目都沒沒有注意意到這一一點。比比如一提提到濱海海度假的的開發(fā)，就是北北戴河模模式、青青島模式式。北戴戴河和青青島是一一百年前前的國際際模式，已經(jīng)遠遠遠脫離離了時代代的需求求，可是是我們還還是把它它當作濱濱海度假假開發(fā)的的主體模模式，結(jié)結(jié)果只能能是做一一個失敗敗一個。一些專專家，都都是做城城市

46、規(guī)劃劃的頂級級專家，做度假假區(qū)的規(guī)規(guī)劃，幾幾乎每一一個都規(guī)規(guī)劃成濱濱海小城城鎮(zhèn)，就就很難適適應(yīng)需求求。度假區(qū)規(guī)規(guī)劃的核核心理念念是以人人為本，必須要要研究度度假者有有什么需需求，這這些需求求有什么么特點，否則肯肯定失敗敗。西班班牙太陽陽海岸就就是這種種模式的的探索。有一年年我到西西班牙太太陽海岸岸，當?shù)氐厝藛T講講述其發(fā)發(fā)展過程程，他們們在700年代開開發(fā)的時時候和我我們現(xiàn)在在的模式式一樣，海水、沙灘、濱海大大道，后后邊是建建筑，然然后是綠綠化帶，把最好好的地段段拿出來來，按這這種模式式開發(fā)，失敗了了，現(xiàn)在在最好的的地段形形成的是是老年公公寓。到到了800年代，模式進進行了調(diào)調(diào)整，海海水、沙沙灘

47、、建建筑，建建筑后邊邊是綠化化帶，再再后面才才是馬路路，對應(yīng)應(yīng)馬路旁旁邊可能能是一個個小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，這是是新興的的模式，結(jié)果二二流地段段形成了了一流的的效益，而一流流地段只只能培育育成二流流的產(chǎn)品品，這就就是開發(fā)發(fā)模式問問題。當當然有些些地區(qū)沒沒有海濱濱的問題題，但是是從度假假需求來來說，最最基本的的需求就就是“休閑”兩個字字，就是是要有好好的環(huán)境境，另外外在總體體規(guī)劃、設(shè)計的的布局里里要突出出文化特特點，發(fā)發(fā)揮自己己的優(yōu)勢勢。這些些東西現(xiàn)現(xiàn)在做的的都不足足，目前前全國有有一批度度假區(qū)已已經(jīng)達到到，在同同質(zhì)性的的度假功功能之下下突出自自己的異異質(zhì)性，是度假假旅游供供給者首首先要考考慮的問問題。2、

48、度假假區(qū)：大大型、綜綜合、文文化度假區(qū)的的建設(shè)，第一要要規(guī)模大大。一般般而言，度假區(qū)區(qū)都可以以稱作是是大項目目。當時時批復(fù)的的12個個國家旅旅游度假假區(qū)，基基本上都都在十平平方公里里以上，小范圍圍稱不上上度假區(qū)區(qū)，只能能是一個個度假單單元。第二，度度假區(qū)應(yīng)應(yīng)該是綜綜合性的的，也就就是說應(yīng)應(yīng)該包含含多種元元素，形形成一個個復(fù)合型型的體系系。度假假區(qū)的核核心就是是度假設(shè)設(shè)施，一一個度假假區(qū)至少少應(yīng)該有有一個中中心酒店店，有相相應(yīng)配套套的公寓寓式住宅宅，也要要包括一一些比較較簡易的的住宅，以對應(yīng)應(yīng)各個層層面的客客人，形形成復(fù)合合型的體體系。第三，度度假區(qū)要要有自己己的文化化主題。有了文文化主題題，異

49、質(zhì)質(zhì)性才能能突出，才能夠夠把事情情做到位位。3、度假假酒店：設(shè)計、活動、組合度假酒店店包括度度假村在在內(nèi)，現(xiàn)現(xiàn)存的主主要問題題是設(shè)計計不到位位?？赡苣苁窃O(shè)計計師偷懶懶，也可可能是缺缺少經(jīng)驗驗，自己己沒有經(jīng)經(jīng)歷過，不知道道什么叫叫度假，很多設(shè)設(shè)計照抄抄照搬，使現(xiàn)在在的很多多度假村村、度假假酒店不不倫不類類?，F(xiàn)在在全國能能夠達到到國際水水平的，基本上上只有幾幾個地方方，海南南的凱萊萊、天域域、康樂樂園、博博鰲，深深圳的駿駿豪，北北京的瑞瑞海姆。剩下的的都是國國內(nèi)水平平，一味味追求豪豪華，造造成的狀狀況只能能是花了了很多錢錢，卻得得不到成成效。當當然有些些東西也也和政府府要求有有關(guān)，政政府要求求你必

50、須須在這個個地點，實際上上就意味味著黃金金地段產(chǎn)產(chǎn)生不了了黃金效效益。比比如?？诳谑虚_發(fā)發(fā)瓊州海海峽旅游游度假區(qū)區(qū)，我前前些年去去，一個個下午看看了八個個點，看看完后建建議改個個名字，叫做瓊瓊州旅游游觀光區(qū)區(qū)，因為為已經(jīng)把把度假條條件破壞壞了，沙沙灘邊修修了一條條60米米寬的大大路，這這就意味味著旅游游度假區(qū)區(qū)的基本本條件達達不到了了。后來來提了一一個相應(yīng)應(yīng)的解決決方案，另外修修一條路路，把這這條路拿拿出來作作為建設(shè)設(shè)用地。他們堅堅持說要要往度假假方向發(fā)發(fā)展，在在馬路的的另一面面預(yù)留了了很多建建筑用地地，這個個建設(shè)用用地不會會有人來來投資，因為黃黃金地段段都已經(jīng)經(jīng)被破壞壞了，但但是海南南航空公

51、公司在馬馬路靠海海灘的一一邊修建建了一個個“新國酒酒店”，取得得了成功功。這就就是一個個總體的的開發(fā)模模式下的的設(shè)計模模式問題題?，F(xiàn)在的度度假區(qū)設(shè)設(shè)計大多多數(shù)都不不合格，不管是是總體方方案布局局，還是是單體設(shè)設(shè)計，一一直到餐餐廳、客客房，方方方面面面的設(shè)計計都不行行。錢花花了很多多，交了了學費，有些學學費將來來無法挽挽回，有有些還可可以調(diào)整整。比如如飯店客客房里邊邊的設(shè)計計不太合合理，還還可以考考慮調(diào)整整一下，但是飯飯店的總總體結(jié)構(gòu)構(gòu)很難調(diào)調(diào)整。隨隨著休閑閑度假市市場的擴擴大，需需求層次次的提高高，會產(chǎn)產(chǎn)生一批批新的度度假村和和度假酒酒店，尤尤其是在在環(huán)城市市度假帶帶，會產(chǎn)產(chǎn)生一批批休閑度度假

52、的領(lǐng)領(lǐng)袖型企企業(yè)，主主體的需需求會向向這些企企業(yè)集中中。現(xiàn)有有的度假假村和度度假酒店店，或者者謀求改改造，或或者接受受淘汰，這是將將來的一一個必然然趨勢。這就意意味著現(xiàn)現(xiàn)在的這這些企業(yè)業(yè)要好好好研究自自己的問問題，尤尤其是在在設(shè)計上上，應(yīng)盡盡快調(diào)整整。第二，度度假酒店店要研究究活動問問題。因因為設(shè)施施是死的的，客人人來了不不能只有有死的設(shè)設(shè)施。比比如溫泉泉度假村村，不能能在這兒兒住一個個星期，天天泡泡溫泉。哪怕溫溫泉的花花樣豐富富，又有有花卉泉泉，又有有咖啡泉泉，都無無濟于事事。這就就要求度度假村、度假酒酒店在設(shè)設(shè)施的軟軟開發(fā)上上要下些些功夫，要把相相應(yīng)的活活動組織織起來。比如國國際上的的度假

53、區(qū)區(qū)有一個個很典型型的現(xiàn)象象，上午午基本看看不見人人，因為為上午大大家都在在睡懶覺覺；到了了下午開開始有人人了，滿滿大街都都是穿著著花襯衫衫、大褲褲衩到處處閑逛的的人；可可是一到到晚上，就可能能一身夜夜禮服去去參加活活動了，非常正正式的活活動。這這類活動動一般來來說都是是酒店方方組織的的，給客客人發(fā)一一個通知知，注明明“著正裝裝”，變成成上流社社會的上上流生活活。當然然活動還還有另外外一類，在迪廳廳、酒吧吧狂歡。這樣的的活動性性軟件必必須強化化，我們們現(xiàn)在基基本沒有有，中國國人的文文化傳統(tǒng)統(tǒng)里也不不太接受受這些，但是隨隨著度假假需求層層次的提提高，這這些方面面的需求求必然會會產(chǎn)生，如果現(xiàn)現(xiàn)在引

54、導(dǎo)導(dǎo)、創(chuàng)造造這方面面的需求求，就有有可能在在這些方方面成為為領(lǐng)袖。度假酒店店的第三三個要素素是，強強化組合合功能。作為一一個度假假酒店，設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營、管理、服務(wù)，各個方方面要有有機組合合。這個個組合首首先是把把現(xiàn)有資資源加以以重新整整合，資資源不限限于度假假村本身身，也包包括度假假村的周周邊。比比如在延延慶建一一個度假假村，要要研究和和周邊怎怎么組合合。組織織度假活活動，今今天到松松山去看看看，明明天可能能去其他他地方，這都是是一種組組合，是是一個度度假加觀觀光的組組合?，F(xiàn)現(xiàn)在多數(shù)數(shù)是會議議加度假假、會議議加娛樂樂的組合合。但是是光靠這這樣的方方式還不不夠，還還必須加加強文化化性的內(nèi)內(nèi)容，

55、才才能把組組合做好好。組合合的內(nèi)容容越多，方式越越多，競競爭力就就越強。4、休閑閑房產(chǎn)：主題、品牌、創(chuàng)新休閑房產(chǎn)產(chǎn)和度假假酒店是是不同的的，其中中相同點點是休閑閑度假品品牌，但但本質(zhì)上上休閑房房產(chǎn)更傾傾向于房房地產(chǎn)項項目。休休閑房產(chǎn)產(chǎn)這兩年年很熱，一般叫叫做旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)，但仔仔細分析析，這個個概念不不準確，旅游是是流動的的，房地地產(chǎn)是穩(wěn)穩(wěn)定的，流動和和穩(wěn)定很很難直接接結(jié)合到到一起。休閑房房產(chǎn)的概概念可能能更準確確，因為為休閑的的方式是是多樣化化的，而而且休閑閑房產(chǎn)有有一個前前提是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確確。房產(chǎn)產(chǎn)的購買買者為業(yè)業(yè)主，你你幫助我我來利用用。這和和產(chǎn)權(quán)酒酒店也不不完全一一樣，它它們在市市場上的

56、的產(chǎn)品形形態(tài)不同同，產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店是是酒店式式的產(chǎn)品品形態(tài)，休閑是是樓盤式式、單元元式的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)。但是是休閑房房產(chǎn)在休休閑度假假產(chǎn)業(yè)里里必將占占有一個個主要的的地位，也就意意味著現(xiàn)現(xiàn)在的度度假村要要面臨一一系列強強大的競競爭對手手。休閑房產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)有三個個主要的的因素，第一個個是要樹樹立自己己的主題題?，F(xiàn)在在很多休休閑房產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)只強調(diào)調(diào)一些自自然性的的主題，而且強強化的過過分，然然而文化化性主題題不足。比如濱濱水的很很多住宅宅，圖畫畫的很美美，全世世界再沒沒有這么么美的地地方，實實際上臭臭水坑遍遍地都是是，這樣樣能行嗎嗎？這叫叫名實不不符。尤尤其在北北方地區(qū)區(qū)，自然然環(huán)境并并不好，有些東

57、東西不能能過分強強調(diào)，而而要把文文化性的的主題樹樹立起來來，這對對于休閑閑房產(chǎn)的的開發(fā)來來說是一一個必備備因素。第二是在在這個過過程中要要形成自自己的品品牌。休休閑房產(chǎn)產(chǎn)的品牌牌形成和和度假村村、酒店店的品牌牌形成相相比，有有天然的的弱勢，其原因因在于，度假村村和度假假酒店的的客人是是大規(guī)模模的流動動，在流流動的過過程中通通過口口口相傳樹樹立了品品牌，可可是房產(chǎn)產(chǎn)客人是是相應(yīng)穩(wěn)穩(wěn)定的?，F(xiàn)在很很多房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商開發(fā)發(fā)一個大大型樓盤盤，跟著著要做一一個酒店店，原因因何在？就是因因為這個個酒店可可能形成成真正的的品牌，但是這這個樓盤盤反而不不能形成成。比如如北京的的世紀金金源，酒酒店20000間間

58、客房，規(guī)模極極大，后后邊依托托的樓盤盤上百萬萬平方米米?，F(xiàn)在在大家都都知道世世紀金源源酒店，但是不不知道上上百萬平平方米的的樓盤。這也是是一個市市場特點點，要求求休閑房房產(chǎn)在品品牌方面面多下功功夫。第三個要要素就是是研究創(chuàng)創(chuàng)新。休休閑房產(chǎn)產(chǎn)是房地地產(chǎn)市場場和旅游游市場的的邊緣結(jié)結(jié)合體，本身就就蘊含了了很多創(chuàng)創(chuàng)新的因因素。5、休閑閑度假的的類型休閑度假假從供給給角度一一般有兩兩種分類類方式。一種是是依照自自然條件件，依托托資源的的分類，包括濱濱海型、溫泉型型、森林林型、山山地型等等，各有有特點。第二種是是主題活活動類，包括體體育類、文化類類、會議議類、娛娛樂類等等。對于于經(jīng)營，應(yīng)該說說這種類類型

59、的區(qū)區(qū)分更加加重要，因為區(qū)區(qū)分類型型就是為為了確定定主要功功能，從從而形成成異質(zhì)性性。6、新型型組織方方式在休閑度度假的供供給上，還需要要一些組組織方式式的創(chuàng)新新。一是是交通問問題，國國際上的的通行模模式是遠遠途采用用包機形形式，近近途采用用自駕車車形式。我們現(xiàn)現(xiàn)在都是是剛剛開開始，國國內(nèi)包機機更是不不足。二二是旅行行社組織織，需要要盡快調(diào)調(diào)整，但但是旅行行社習慣慣于傳統(tǒng)統(tǒng)的觀光光團隊方方式，對對于新的的市場還還“找不著著北”。三是是市場營營銷方面面，度假假旅游的的形象不不突出，特色更更不突出出。四、發(fā)展展趨勢與與促進發(fā)發(fā)展1、休閑閑度假的的發(fā)展趨趨勢第一，消消費大眾眾化。隨隨著社會會經(jīng)濟的的發(fā)展，大眾化化休閑度度假需求求在發(fā)達達地區(qū)已已經(jīng)產(chǎn)生生，在其其它地區(qū)區(qū)即將產(chǎn)產(chǎn)生，這這種消費費大眾化化給我們們提供了了一個廣廣闊的市市場空間間。但是是作為度度假產(chǎn)品品的經(jīng)營營者，不不能只盯盯住這一一點，要要研究多多種多樣樣的方式式。第二，產(chǎn)產(chǎn)品多元元化。因因為休閑閑度假需需求的產(chǎn)產(chǎn)生本身身就是市市場發(fā)育育到一定定程度的的結(jié)果，下一步步必然要要求休閑閑度假產(chǎn)產(chǎn)品的多多樣化。現(xiàn)在依依托單一