XXXX年第二季度石家莊商品住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

1、引言：調(diào)控持續(xù)收緊透視樓市高幅震蕩局2011年第二季度的石家莊樓市，依然處在一季度多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的“余波”之中。在限購(gòu)、限價(jià)、限貸和“一房一價(jià)”的合力影響下，石家莊樓市的政策壓力并沒(méi)有明顯的減弱。在政策壓力之下，石家莊樓市還是呈現(xiàn)出了一定的回升態(tài)勢(shì)。整體來(lái)看，二季度石家莊商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩種截然不同的狀態(tài)：供應(yīng)量和成交均價(jià)呈現(xiàn)“急漲急跌”，月度之間的落差加大；成交量則穩(wěn)步回升。進(jìn)入4月，開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)信心恢復(fù)加大推盤(pán)力度，市場(chǎng)有效供應(yīng)量得到釋放，在3月探底的基礎(chǔ)上有了幅度極小的回升，3月底石家莊出臺(tái)的限價(jià)政策也并未對(duì)商品住宅成交均價(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。但隨著5月“一房一價(jià)”政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)

2、的心態(tài)再度謹(jǐn)慎，推盤(pán)力度與4月有天壤之別；在房?jī)r(jià)制定上也趨于保守，當(dāng)月商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)了大幅度的波動(dòng)。但“一房一價(jià)”并未對(duì)成交產(chǎn)生根本性影響，成交量緩慢回升。6月消費(fèi)者的心態(tài)漸趨明朗，購(gòu)房積極性回升，當(dāng)月的成交回升態(tài)勢(shì)較為明顯；而開(kāi)發(fā)企業(yè)在很快適應(yīng)了新政策“水溫”之后，對(duì)供應(yīng)量進(jìn)行了重新調(diào)整。6月無(wú)論是供應(yīng)量、成交量還是成交均價(jià)，石家莊商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。由調(diào)查數(shù)據(jù)我們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者的心態(tài)較一季度發(fā)生了明顯的變化。剛性需求的回潮表明市場(chǎng)需求主體仍然活躍，在購(gòu)房時(shí)更關(guān)注居住配套也顯示石家莊消費(fèi)者的置業(yè)心態(tài)漸趨理性。但是，消費(fèi)者普遍對(duì)政策前景仍抱有懷疑態(tài)度，也在一定程度上制約了消費(fèi)者回歸市

3、場(chǎng)的步伐。這在配合研究報(bào)告進(jìn)行的深度訪談中也獲得了佐證。隨著上半年石家莊樓市落下帷幕，在房地產(chǎn)調(diào)控壓力不減的背景下，目前市場(chǎng)的種種態(tài)勢(shì)仍需觀察。2011年第二季度石家莊商品住宅市場(chǎng)分析報(bào)告的推出，旨在總結(jié)市場(chǎng)主要表現(xiàn)特征，對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)與分析，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定和推行新的發(fā)展戰(zhàn)略提供具有參考性和建設(shè)性的意見(jiàn)。一2011年二季度商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況概述（一）供應(yīng)情況分析1.商品住宅供應(yīng)面積提要：2011年第二季度石家莊商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比上漲113.25%，同比上漲102.12%，分月來(lái)看，商品住宅當(dāng)月供應(yīng)面積波動(dòng)較大，4月與6月分別為波峰，5月為波谷圖1-1清晰地顯示出2010年7

4、月至2011年6月石家莊商品房和商品住宅供應(yīng)面積的走勢(shì)情況。通過(guò)圖表可以發(fā)現(xiàn)，2011年第二季度石家莊商品房和商品住宅供應(yīng)量走勢(shì)高度一致，并呈現(xiàn)出“急跌急漲”的態(tài)勢(shì)：4月商品房供應(yīng)面積出現(xiàn)了一輪非常明顯的快速上漲，但在5月，供應(yīng)面積又出現(xiàn)了一輪快速下跌，并直接探底至10萬(wàn)平方米以下，而在6月，商品房和商品住宅的供應(yīng)面積又重新回暖。從整體上看，2011年第二季度石家莊商品房和商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)“V”形走勢(shì)，不僅與一季度形成了鮮明的反差，每月供應(yīng)量的變化幅度也非常大。我們認(rèn)為，造成上述走勢(shì)的原因與調(diào)控政策接連推出及開(kāi)發(fā)商心態(tài)的變化有直接的原因。圖1-1 2010年7月至2011年6月石家莊商品房

5、供應(yīng)面積走勢(shì)結(jié)合具體數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年第二季度石家莊商品房供應(yīng)面積為221.9629萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲63.88%，同比上漲84.44%；其中商品住宅供應(yīng)面積為207.5386萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲113.25%，同比上漲102.12%。2011年第二季度石家莊商品房和商品住宅的供應(yīng)量不僅同時(shí)實(shí)現(xiàn)了超過(guò)50%以上的上漲，因此，縱觀二季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論是供應(yīng)的力度，還是推盤(pán)的意愿，都是比較強(qiáng)烈的。值得注意的是，雖然石家莊商品住宅市場(chǎng)在2009年與2010年均上演了“金三銀四紅五月”的場(chǎng)景，但在今年5月石家莊并未如期出現(xiàn)一波供應(yīng)高峰，反而出現(xiàn)了一輪急速殺跌，使“紅五月”的成色大打折扣。對(duì)于石家

6、莊商品房和商品住宅在二季度呈現(xiàn)的上述情況，我們認(rèn)為，這與不斷持續(xù)深入的房地產(chǎn)調(diào)控有著很大的關(guān)系。在2011年2月底石家莊出臺(tái)限購(gòu)政策之后，經(jīng)過(guò)3月對(duì)政策摸索，進(jìn)入4月后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)基本適應(yīng)了石家莊限購(gòu)政策的“水溫”，根據(jù)限購(gòu)導(dǎo)致的市場(chǎng)變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)也適時(shí)調(diào)整了推盤(pán)和供應(yīng)的策略，因限購(gòu)政策而暫緩?fù)瞥龅臉潜P(pán)在4月得到了集中釋放的機(jī)會(huì)。此外，購(gòu)房者對(duì)于限購(gòu)政策的認(rèn)識(shí)也趨于理性和清醒，沉寂一時(shí)的房地產(chǎn)交易開(kāi)始變得活躍，也促使開(kāi)發(fā)企業(yè)適時(shí)加大了供應(yīng)力度。但進(jìn)入5月，隨著“一房一價(jià)”政策的落地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再度變得謹(jǐn)慎，多采取了比較保守的銷(xiāo)售策略，同時(shí)，由于4月的集中放量，也必然導(dǎo)致5月會(huì)成為一

7、個(gè)供應(yīng)的集聚期，正是上述兩個(gè)原因造成了5月供應(yīng)量在數(shù)據(jù)上的下降。6月的反彈表明一方面開(kāi)發(fā)商再度適應(yīng)政策溫度，另一方面也顯示了市場(chǎng)供應(yīng)量的正常反彈。2.商品住宅供求比提要：2011年二季度石家莊商品住宅供求比為2.34:1，供遠(yuǎn)大于求，但因“一房一價(jià)”的執(zhí)行造成供應(yīng)量急劇萎縮，5月供求比反轉(zhuǎn)為0.23:1，在6月又恢復(fù)為供大于求。個(gè)別月份供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，以及供求比大起大落的原因，與二季度的調(diào)控政策有很大關(guān)系。從整體來(lái)看，2011年第二季度石家莊商品住宅供求比為2.34:1，呈現(xiàn)出供大于求的局面。如圖1-2所示，除了5月由于商品住宅供應(yīng)面積出現(xiàn)了急劇萎縮，導(dǎo)致當(dāng)月供求比變?yōu)?.23:1外，4月和

8、6月均呈現(xiàn)出不同程度的供大于求的狀態(tài)，由此可見(jiàn)，二季度商品住宅供求比呈現(xiàn)出幅度極大的波動(dòng)調(diào)整。不過(guò)，雖然二季度供求關(guān)系波動(dòng)較大，但縱觀2010年7月至2011年6月，石家莊商品住宅供應(yīng)總面積為473.1616萬(wàn)平方米，成交總面積為400.69萬(wàn)平方米，供求比為1.18:1，市場(chǎng)體現(xiàn)出比較穩(wěn)定的供求關(guān)系。圖1-2 2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅供求比二季度供求關(guān)系呈現(xiàn)出幅度較大的波動(dòng)，我們認(rèn)為，這與房地產(chǎn)調(diào)控政策有著密切的關(guān)系。受限購(gòu)政策的直接影響而暫緩?fù)瞥龅臉潜P(pán)，在4月得到了全面釋放，直接導(dǎo)致了4月乃至二季度供求關(guān)系的整體失衡；“一房一價(jià)”直接影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售和定價(jià)，因此又在很

9、大程度上抑制了開(kāi)發(fā)企業(yè)的推盤(pán)信心；但是，與限購(gòu)政策相比，“一房一價(jià)”的影響力相對(duì)較小，因此僅一個(gè)月，開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)節(jié)奏和推盤(pán)力度又恢復(fù)到正常狀態(tài)。2011年第二季度商品住宅供大于求，勢(shì)必將對(duì)下半年的石家莊商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2011年石家莊商品住宅供應(yīng)面積為411.74萬(wàn)平方米，而2011年第二季度商品住宅供應(yīng)面積為207.5386萬(wàn)平方米，已經(jīng)達(dá)到2010年全年供應(yīng)量的50.40%，這必將對(duì)下階段的銷(xiāo)售產(chǎn)生影響。我們建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在下半年需注意調(diào)整商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)量，防止造成市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的積壓，以免引起惡性競(jìng)爭(zhēng)。（二）成交情況分析1.商品住宅成交套數(shù)提要：2011年二季度石家

10、莊商品住宅累計(jì)成交8336套，環(huán)比上漲3.24%，同比下跌9.70%。其中，期房成交8251套，環(huán)比上漲4.80%，同比下跌10.62%；現(xiàn)房成交85套，環(huán)比下跌57.51%，同比下跌43.33%。石家莊消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)以期房為主，現(xiàn)房的稀缺性愈發(fā)明顯。圖1-3反映了2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅成交套數(shù)的走勢(shì)情況。從圖中我們可以看出，自2010年7月至2011年6月，石家莊商品住宅以期房成交為主，現(xiàn)房成交所占比例極小。由于期房從預(yù)售到交房，一般有著一至兩年的周期，勢(shì)必將加大消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。綜合以往石家莊商品住宅成交數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，受商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及石家莊經(jīng)濟(jì)水平等因素的影

11、響，石家莊消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)仍以期房消費(fèi)為主，這種局面在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)將很難改變。從2011年4月至6月石家莊商品住宅成交套數(shù)走勢(shì)觀察，我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)房的成交量雖然比較低，但是相對(duì)較為穩(wěn)定；期房的成交量在經(jīng)歷了一季度的小幅下跌之后，在二季度穩(wěn)步回升，這一走勢(shì)與商品住宅成交面積的走勢(shì)較為一致。我們認(rèn)為，二季度商品住宅的成交呈回升態(tài)勢(shì)，顯示石家莊消費(fèi)者正在逐步恢復(fù)購(gòu)房信心，隨著2月石家莊限購(gòu)政策影響力有所減弱，以及“一房一價(jià)”增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)房?jī)r(jià)的透明度，商品住宅成交量在6月顯得更為活躍。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的跟蹤調(diào)查我們認(rèn)為，2011年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量仍將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。進(jìn)入二季度末期，消費(fèi)者趨于活躍；但是，

12、限購(gòu)政策對(duì)消費(fèi)者的影響在短期內(nèi)很難徹底消除，因此不能回避限購(gòu)政策對(duì)消費(fèi)者心態(tài)的作用。此外，隨著央行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的限貸力度在近期難以減弱，消費(fèi)者通過(guò)房貸買(mǎi)房的難度也將增大。再加上開(kāi)發(fā)貸款同時(shí)被收緊，對(duì)于中小開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，資金鏈緊張的局面在未來(lái)一段時(shí)間很難改變。因此我們建議開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定銷(xiāo)售策略時(shí)，要將資金鏈安全擺在突出的位置。鑒于期房仍是石家莊商品住宅市場(chǎng)的主流，因此在銷(xiāo)售時(shí)可適時(shí)加大全款購(gòu)房的優(yōu)惠力度，促使消費(fèi)者選擇一次性付款買(mǎi)房，盡量規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金安全。圖1-3 2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅成交套數(shù)走勢(shì)2.商品住宅成交面

13、積提要：2011年二季度石家莊商品住宅累計(jì)成交88.8377萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌4.18%，同比下跌17.48%，石家莊樓市在成交方面呈現(xiàn)出小幅回暖的態(tài)勢(shì)，但與限購(gòu)前難以相比。這與今年二季度并未放松的房地產(chǎn)調(diào)控有著很大關(guān)系。2011年4至6月石家莊商品房累計(jì)成交117.5419萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌7.48%，同比下跌10.26%；其中商品住宅累計(jì)成交88.8377萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌4.18%，同比下跌17.48%。從成交量走勢(shì)來(lái)看，2011年第二季度石家莊商品房和商品住宅呈現(xiàn)出并不完全一致的態(tài)勢(shì)。其中在商品房成交量4月至5月呈幅度較小的下跌，5月至6月呈幅度較大的上漲；在商品住宅成交量上，4月至5

14、月基本持平，5月至6月則呈幅度較大的上漲，但從整體上看，二季度商品房和商品住宅的成交量呈緩慢回升的態(tài)勢(shì)；進(jìn)入6月，這種回升的幅度有所增大。綜合上述情況我們認(rèn)為，隨著政策環(huán)境日趨明朗，石家莊消費(fèi)者的置業(yè)思路也趨于理性、客觀，購(gòu)房行為日趨活躍；“一房一價(jià)”增強(qiáng)了房?jī)r(jià)透明度，減弱了消費(fèi)者的部分顧慮，因此石家莊商品住宅6月成交量漲幅更為顯著。商品房先跌后漲與商品住宅逐步上漲的對(duì)比，也顯示出商品住宅成交量在很大程度上左右著商品房成交量的變化。雖然在一季度限購(gòu)政策剛剛出臺(tái)時(shí)，消費(fèi)者轉(zhuǎn)而關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，影響了商品房的成交量走勢(shì)。但進(jìn)入二季度，商品住宅的回暖還是成為了影響商品房成交走勢(shì)的重要因素。我們認(rèn)為，雖然

15、今年上半年商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度有所升溫，但投資性的特點(diǎn)使其很難成為商品房市場(chǎng)的主流。雖然二季度商品房和商品住宅成交量整體呈現(xiàn)緩慢回升，但是環(huán)比與同比均出現(xiàn)不同程度的下跌。我們認(rèn)為，雖然限購(gòu)政策影響力有所減弱，但不能完全忽視；加之限價(jià)、限貸、“一房一價(jià)”等政策均在二季度啟動(dòng)或深化，因此政策因素對(duì)于石家莊商品房和商品住宅成交量的影響依然比較大。圖1-4 2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅成交面積走勢(shì)（三）成交價(jià)格分析提要：2011年二季度石家莊商品住宅成交均價(jià)為4598元/平方米，4月至6月石家莊商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)出“急漲急跌”的態(tài)勢(shì)，最高成交均價(jià)與最低之間的價(jià)差超過(guò)了400元。在多重調(diào)控

16、政策的影響下，我們預(yù)計(jì)，2011年商品石家莊住宅成交均價(jià)將呈現(xiàn)整體緩慢上揚(yáng)，局部波動(dòng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。如圖1-5所示，2011年4月至6月石家莊商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)出“急漲急跌”的態(tài)勢(shì)，最高成交均價(jià)與最低之間的價(jià)差超過(guò)了400元。而從2011年2月以來(lái)，石家莊商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)出這種態(tài)勢(shì)，整體形成了“W字”格局。圖1-5 2010年7月至2011年6月石家莊商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)造成石家莊商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)較大波動(dòng)的原因，我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：第一，在石家莊限購(gòu)政策趨于明朗，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政策較為適應(yīng)，消費(fèi)者對(duì)政策有了理性認(rèn)識(shí)的背景下，石家莊商品住宅成交均價(jià)回歸理性是大勢(shì)所趨。4月石家莊商

17、品住宅成交均價(jià)可以看作是3月下跌之后的回調(diào)；由于5月“一房一價(jià)”政策的落地，開(kāi)發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)制定上略顯謹(jǐn)慎，一定程度上拉低了房?jī)r(jià)；而進(jìn)入6月后，開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步適應(yīng)了“一房一價(jià)”，商品住宅成交均價(jià)重新回到了正常狀態(tài)。第二，在嚴(yán)峻的調(diào)控壓力之下，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇了更為謹(jǐn)慎積極的定價(jià)策略，向房地產(chǎn)市場(chǎng)推出了更多房?jī)r(jià)更加合理的房源。此外，為了加快銷(xiāo)售和資金回籠的速度，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施了力度更大的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，這也直接促使商品住宅在成交時(shí)的均價(jià)有所下降。綜上所述，我們認(rèn)為，目前影響石家莊商品住宅成交均價(jià)的最重要因素在于調(diào)控政策。從目前來(lái)看，雖然限購(gòu)、限價(jià)、限貸、“一房一價(jià)”先后落地，但是我們還看不到調(diào)控政策

18、將有所放松的跡象。在不斷加大的政策壓力下，石家莊商品住宅成交均價(jià)將很難再出現(xiàn)去年不斷上漲的態(tài)勢(shì)。在多重調(diào)控政策的影響下，我們預(yù)計(jì)，2011年下半年石家莊商品住宅成交均價(jià)將呈現(xiàn)整體緩慢上揚(yáng)，局部波動(dòng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。二.2011年石家莊商品住宅市場(chǎng)調(diào)查分析1.消費(fèi)者置業(yè)目的分析提要：在經(jīng)過(guò)半年的數(shù)據(jù)調(diào)查后，石家莊購(gòu)房者的購(gòu)房目的基本保持一致。自住型購(gòu)房一直占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。政策調(diào)控對(duì)樓市確實(shí)造成了不容忽視的影響。50%購(gòu)房者置業(yè)為自住投資購(gòu)房現(xiàn)象略有減少如圖2-1所示，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示50%的受訪者表示購(gòu)房主要是用于解決基本居住，36%的受訪者是為了改善居住條件。可見(jiàn)，自住型購(gòu)房一直占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。在經(jīng)

19、過(guò)兩個(gè)季度的數(shù)據(jù)調(diào)查后，石家莊購(gòu)房者的購(gòu)房目的基本保持平衡。在第一季度的石家莊商品住宅市場(chǎng)分析報(bào)告中，12%的消費(fèi)者選擇用住宅來(lái)進(jìn)行保值增值。此次二季度的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10%的消費(fèi)者選擇用住宅來(lái)進(jìn)行保值增值，比第一季度下降了2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，有3%和1%的消費(fèi)者分別將購(gòu)房用于“出租獲長(zhǎng)期回報(bào)”和“短期到手賺差價(jià)”。在一季度的數(shù)據(jù)中，投資購(gòu)房的比例占調(diào)查數(shù)據(jù)的5%?？梢?jiàn)，投資住宅的現(xiàn)象在石家莊樓市中所占比例較小并略微減少。多輪政策調(diào)控給住宅市場(chǎng)帶來(lái)的壓力使得購(gòu)房者觀望情緒依舊沒(méi)有消退，不敢輕易出手購(gòu)房；限購(gòu)令的出臺(tái)確實(shí)使得投資住宅的人群被限制，這在一定程度上使投資現(xiàn)象在二季度減少。圖2-

20、1 消費(fèi)者購(gòu)房目的市場(chǎng)政策不明消費(fèi)者觀望情緒彌漫如圖2-2所示，在第二季度中，市場(chǎng)走勢(shì)成為影響消費(fèi)者進(jìn)行置業(yè)的首要因素。37%的消費(fèi)者因市場(chǎng)走勢(shì)不明朗。在購(gòu)房時(shí)顯得較為猶豫；31%的購(gòu)房者因首付不足在購(gòu)房中遇到困難；另有20%的購(gòu)房者沒(méi)有遇到合適房源；12%的購(gòu)房者在貸款時(shí)遇到問(wèn)題。政策調(diào)控下消費(fèi)者的觀望情緒依舊彌漫，限貸問(wèn)題使得部分剛需消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)受到打壓。面對(duì)仍有20%的消費(fèi)者沒(méi)有找到合適房源的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)多注重市場(chǎng)多元化產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，以滿足不同購(gòu)房者的購(gòu)房需求。圖2-2 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)遇到的問(wèn)題如圖2-3所示，消費(fèi)者的置業(yè)意愿并不強(qiáng)烈。在針對(duì)消費(fèi)者置業(yè)意愿的調(diào)查中，77%的消費(fèi)者表示

21、會(huì)在一年內(nèi)買(mǎi)房，18%的消費(fèi)者表示在三到六月個(gè)內(nèi)買(mǎi)房，5%的消費(fèi)者表示在一個(gè)月內(nèi)買(mǎi)房。圖2-3 消費(fèi)者一年期置業(yè)意愿這一數(shù)據(jù)與第一季度形成較大的反差，表明在多重調(diào)控政策的影響下，石家莊購(gòu)房者的置業(yè)意愿變得模糊，觀望情緒呈現(xiàn)擴(kuò)大化的態(tài)勢(shì)。置業(yè)意愿的模糊必然會(huì)影響下半年商品住宅的成交情況，我們?cè)诖颂嵝逊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注意觀察消費(fèi)者心理變化，同時(shí)相應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格策略。2.消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向分析提要：在消費(fèi)者置業(yè)傾向方面，80至120平方米戶型最受消費(fèi)者歡迎，裕華區(qū)依然是最受青睞的區(qū)域?？們r(jià)60萬(wàn)元成為消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的“承受力分界點(diǎn)”。同時(shí)，在二季度中，消費(fèi)者在選房時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求指數(shù)上升。自住需求為

22、市場(chǎng)主導(dǎo)市場(chǎng)剛需旺盛在圖2-4中的數(shù)據(jù)顯示，80-100平方米的戶型為市場(chǎng)最受歡迎的戶型，成為36%消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的首選；23%的消費(fèi)者傾在購(gòu)房時(shí)首選100-120平方米的戶型；12%的消費(fèi)者傾在購(gòu)房時(shí)首選120-140平方米的戶型?？梢?jiàn)，80120平方米范圍內(nèi)的戶型產(chǎn)品在石家莊樓市中較為被購(gòu)房者接受。而購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)戶型的消費(fèi)者多為剛性需求和改善型需求。在一線城市被彈性需求充斥市場(chǎng)的情況下，石家莊的自住型需求依舊占據(jù)著主導(dǎo)地位。圖2-4 消費(fèi)者傾購(gòu)房首選戶型與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，19%的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)首選60-80平方米的小戶型，5%的購(gòu)房者選擇60平方米以下的戶型。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)及從眾多樓盤(pán)銷(xiāo)售中心回

23、饋的信息表明，此部分消費(fèi)者一方面為資金承受力較弱的年輕剛需群體，另一部分為投資者。僅有各5%的消費(fèi)者選擇低于60平方米以下的小戶型以及140平方米以上的產(chǎn)品?？梢?jiàn)，此類(lèi)“特殊產(chǎn)品”在省會(huì)消費(fèi)者中并不受推崇。橋東區(qū)受關(guān)注度上升其他區(qū)域與一季度幾近持平在圖2-5中的數(shù)據(jù)顯示，在購(gòu)房者選擇區(qū)域的時(shí)候。裕華區(qū)一直以來(lái)都是購(gòu)房者的首選區(qū)域。此次第二季度石家莊商品住宅市場(chǎng)分析報(bào)告的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，28%的購(gòu)房者都首選該區(qū)域進(jìn)行購(gòu)房。較之一季度的數(shù)據(jù)相比，二季度數(shù)據(jù)下降1個(gè)百分點(diǎn)，雖然有所微降，但仍無(wú)法動(dòng)搖裕華區(qū)穩(wěn)居購(gòu)房者首選區(qū)域的位置。圖2-5 消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的首選區(qū)域與第一季度的數(shù)據(jù)相比，橋西區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、西

24、部山前區(qū)域的關(guān)注低全部與一季度持平；橋東區(qū)受關(guān)注度上升3個(gè)百分點(diǎn)，新華區(qū)下降4個(gè)百分點(diǎn)，正定新區(qū)上升1個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，正定新區(qū)作為市政規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，目前購(gòu)房者并沒(méi)有對(duì)其有較多的關(guān)注。成熟的行政區(qū)域依舊是購(gòu)房者的首選。雖然輿論目光大力關(guān)注正定新區(qū)，但是新區(qū)的居住環(huán)境、生活配套等硬件設(shè)施尚需完善，在居住成熟度上，向新區(qū)進(jìn)軍的居住方式尚待時(shí)日。購(gòu)房者的房屋總價(jià)接受能力有所上升 60萬(wàn)元成為“承受力分界點(diǎn)”在圖2-6中的數(shù)據(jù)顯示，48%的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)能承受房屋總價(jià)的范圍是40萬(wàn)元以下，35%的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)能承受房屋總價(jià)的范圍是40-60萬(wàn)元?？傮w看來(lái)，共有83%的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)的承受

25、范圍都在60萬(wàn)元以下?？梢?jiàn)，60萬(wàn)元成為石家莊購(gòu)房者置業(yè)時(shí)房屋總價(jià)承受的分界點(diǎn)。圖2-6 消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)所承受的房屋總價(jià)選擇60-80萬(wàn)元承受范圍的消費(fèi)者占據(jù)9%，選擇80-100萬(wàn)元承受范圍的消費(fèi)者占據(jù)4%。與一季度相比，兩個(gè)范圍段的數(shù)值都下降了1個(gè)百分點(diǎn)。而選擇100萬(wàn)元以上承受范圍的消費(fèi)者比例維持在2%，可見(jiàn)高端消費(fèi)群體在石家莊消費(fèi)者中較為固定。價(jià)格依舊為影響購(gòu)房的第一要素消費(fèi)者對(duì)物業(yè)關(guān)注度上升在圖2-7中的數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格依舊是影響購(gòu)房者選房的第一要素，指數(shù)為73.9。與一季度相比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。圖2-7 影響消費(fèi)者選房的要素指數(shù)在二季度的調(diào)查中，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的看重指數(shù)上升為33.0，

26、上升1.4個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)在消費(fèi)者選房時(shí)，物業(yè)配套成為購(gòu)房者越發(fā)關(guān)注的一個(gè)要素。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，好房子也需要好的物業(yè)管理才可對(duì)優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行“錦上添花”。此外，周邊環(huán)境、區(qū)位地段、交通、戶型、配套、開(kāi)發(fā)商品牌這些指數(shù)較之一季度只略微有所變動(dòng)。而各項(xiàng)要素整體的排序與一季度相比，基本保持一致。3.消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期分析提要：在消費(fèi)者房?jī)r(jià)預(yù)期的調(diào)查中，18%的受訪者認(rèn)為石家莊房?jī)r(jià)將會(huì)下降或波動(dòng)調(diào)整，41%的受訪者認(rèn)為石家莊房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。在政策預(yù)期方面，49%的受訪者認(rèn)為調(diào)控將繼續(xù)收緊。房?jī)r(jià)勻速勻速上漲成為樓市“關(guān)鍵詞”如圖2-8所示，41%的受訪者認(rèn)為2011年石家莊房?jī)r(jià)將上漲，占據(jù)觀點(diǎn)的大多數(shù)。此

27、外，18%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)將波動(dòng)下降，另有22%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)保持平穩(wěn)，19%的消費(fèi)者表示出迷茫的觀點(diǎn)。根據(jù)我們的分析，消費(fèi)者觀察到的房?jī)r(jià)上升的現(xiàn)象，主要因?yàn)樵诙径戎幸恍└叨俗≌?xiàng)目入市并持續(xù)熱銷(xiāo)，推升了石家莊整體房?jī)r(jià)。從第一季度和第二季度的數(shù)據(jù)對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者一直觀察到石家莊的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)?？梢?jiàn)在消費(fèi)者心中，房?jī)r(jià)勻速上漲已成為石家莊樓市的“關(guān)鍵詞”。圖2-8 消費(fèi)者對(duì)石家莊房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷消費(fèi)者認(rèn)為下一階段地產(chǎn)走勢(shì)將持續(xù)上漲消費(fèi)者觀察到的地產(chǎn)走勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售策略具有一定的參考意義。如圖2-9所示，48%的受訪者都認(rèn)為下一階段地產(chǎn)走勢(shì)繼續(xù)上漲；19%的受訪者認(rèn)為地產(chǎn)走勢(shì)將

28、會(huì)保持穩(wěn)定；17%的受訪者認(rèn)為地產(chǎn)走勢(shì)會(huì)是逐漸放松的趨勢(shì)；另有16%的受訪者表現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)判斷的不穩(wěn)定性。圖2-9 受訪者對(duì)下一階段房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷地產(chǎn)走勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售和消費(fèi)者購(gòu)房的重要因素，也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者產(chǎn)生明顯心理預(yù)期。我們建議開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況理性推出下一階段的產(chǎn)品，切勿出現(xiàn)跟風(fēng)現(xiàn)象，對(duì)市場(chǎng)造成大量同類(lèi)產(chǎn)品的擠壓。消費(fèi)者認(rèn)為調(diào)控政策將繼續(xù)縮緊在房?jī)r(jià)之外，我們針對(duì)政策對(duì)購(gòu)房者的影響進(jìn)行了調(diào)查分析。如圖2-10所示，49%的受訪者都認(rèn)為樓市政策會(huì)持續(xù)收緊；16%的受訪者認(rèn)為目前政策將會(huì)維持現(xiàn)狀；另有26%的受訪者表示對(duì)政策市場(chǎng)走勢(shì)把握不準(zhǔn)；僅9%的受訪者認(rèn)為政策會(huì)是逐漸

29、放松的趨勢(shì)。圖2-10 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)的判斷三.石家莊商品住宅市場(chǎng)主要運(yùn)行特征及走勢(shì)預(yù)測(cè)1.商品住宅供應(yīng)量“井噴” 開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)量跟著政策走盡管在2011年第二季度房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了密集的頻率，且調(diào)控壓力持續(xù)增強(qiáng)，但是石家莊商品住宅供應(yīng)量還是呈現(xiàn)出“井噴”態(tài)勢(shì)。二季度商品住宅供應(yīng)面積為207.5386萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別上漲113.25%和102.12%，這一數(shù)據(jù)相當(dāng)于2010年全年供應(yīng)量的50.40%。通過(guò)上述情況和分析可以看出，二季度開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)的力度和供應(yīng)的意愿還是比較強(qiáng)烈的。但是，深入分析二季度各月數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，各月商品住宅供應(yīng)水平并不一致，顯示開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)節(jié)奏與房地產(chǎn)調(diào)

30、控政策是緊密相關(guān)的。其中，4月的商品住宅供應(yīng)量占二季度供應(yīng)量的60.77%，6月的商品住宅供應(yīng)量占36.28%，4月和6月成為了二季度供應(yīng)量的兩個(gè)“波峰”；5月商品住宅供應(yīng)量則僅占2.95%，成為了二季度供應(yīng)量的“波谷”。我們認(rèn)為，雖然二季度商品住宅供應(yīng)量呈現(xiàn)“井噴”，但整體走勢(shì)依然無(wú)法回避房地產(chǎn)調(diào)控政策的深度影響：在初步適應(yīng)了限購(gòu)政策之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)的推盤(pán)意愿被重新喚醒，再加上“金三銀四”的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季到來(lái)，因此前期被壓抑的商品住宅供應(yīng)量得到了釋放；在“一房一價(jià)”落地后，開(kāi)發(fā)企業(yè)再度謹(jǐn)慎，采取了相對(duì)保守的供應(yīng)策略，直接引發(fā)了4月和5月商品住宅供應(yīng)量的“急漲急跌”；而在適應(yīng)“一房一價(jià)”之后，開(kāi)發(fā)

31、企業(yè)采取了逐步恢復(fù)供應(yīng)的策略，市場(chǎng)出現(xiàn)了正常反彈。二季度商品住宅供應(yīng)量的走勢(shì)也反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)心態(tài)的變化。從整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)在二季度的心態(tài)較為積極，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控走勢(shì)也有著較為明確的認(rèn)識(shí)。因此在初步適應(yīng)政策水溫的背景下，適時(shí)加快了推盤(pán)的力度，力求爭(zhēng)取短暫的緩沖時(shí)間，緩解全年銷(xiāo)售任務(wù)的壓力。另一方面，市場(chǎng)供需雙方的心理博弈還在繼續(xù)，主要表現(xiàn)為商品住宅供求比的變化。雖然二季度供應(yīng)量出現(xiàn)了“井噴”，但消費(fèi)者購(gòu)房需求的回升卻并沒(méi)有跟上供應(yīng)量的節(jié)奏，導(dǎo)致二季度商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了較為懸殊的供求比，供遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)處在嚴(yán)重失衡的狀態(tài)之下。但是我們認(rèn)為，這種供求狀態(tài)是由房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致的，鑒于市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控政策

32、的適應(yīng)過(guò)程，因此這種失衡的供求比很難持續(xù)?；谏鲜龇治?，我們判斷，石家莊商品住宅供應(yīng)量在下半年將很難持續(xù)二季度的井噴態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)調(diào)控政策保持壓力的狀態(tài)下，商品住宅供應(yīng)量將根據(jù)政策環(huán)境的變化呈現(xiàn)出波動(dòng)態(tài)勢(shì)。如果有房地產(chǎn)政策落地石家莊，不排除商品住宅供應(yīng)量再度探底的可能性。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，下半年供應(yīng)量繼續(xù)保持高位運(yùn)行的可能性很小。因此我們提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策走向；在政策考量之下調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，盡量避免供應(yīng)量大起大落的情況出現(xiàn)。2.二季度商品住宅成交量小幅下挫成交均價(jià)“急漲急跌”2011年二季度石家莊商品住宅累計(jì)成交8336套，環(huán)比上漲3.24%，同比下跌9.70%；累計(jì)成交8

33、8.8377萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌4.18%，同比下跌17.48%。二季度石家莊商品住宅成交均價(jià)4598元/平方米，4月至6月的成交均價(jià)呈現(xiàn)出“急漲急跌”的趨勢(shì)，最高成交均價(jià)與最低之間的價(jià)差超過(guò)了400元。在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，石家莊商品住宅成交量雖然有所回升，但是漲幅較小，并沒(méi)有恢復(fù)限購(gòu)政策出臺(tái)前的水平；成交均價(jià)也受到了一定影響，環(huán)比下跌2.98%。從整體上看，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)。對(duì)于產(chǎn)生商品住宅成交乏力現(xiàn)象的原因，我們認(rèn)為有以下兩個(gè)方面。首先，從成交量走勢(shì)上看，2月限購(gòu)政策出臺(tái)后，石家莊商品住宅市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)趨于結(jié)束，進(jìn)入4月，整體趨勢(shì)逐步回升，到6月回升趨勢(shì)有所加速。這

34、表明市場(chǎng)已經(jīng)逐步適應(yīng)了限購(gòu)政策的“水溫”，商品住宅交易正在回歸常態(tài)；但是由于限購(gòu)政策對(duì)于市場(chǎng)的沖擊過(guò)于猛烈，恢復(fù)市場(chǎng)信心還需要時(shí)間，因此盡管二季度成交趨勢(shì)有所回升，但是還無(wú)法達(dá)到限購(gòu)政策出臺(tái)前的水平。其次，消費(fèi)者對(duì)于限購(gòu)政策的認(rèn)識(shí)趨于明朗，正在逐步回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是由于二季度房地產(chǎn)調(diào)控政策壓力并未減弱，消費(fèi)者對(duì)于調(diào)控政策仍抱有希望，在購(gòu)房時(shí)難免會(huì)動(dòng)作謹(jǐn)慎，這也在一定程度上制約了成交量回升的趨勢(shì)。在商品住宅成交依然低迷的同時(shí)，二季度成交均價(jià)也出現(xiàn)小幅下挫，各月成交均價(jià)呈現(xiàn)出“急漲急跌”的態(tài)勢(shì)。對(duì)此我們認(rèn)為，商品住宅成交均價(jià)折射出市場(chǎng)多方心態(tài)的變化，而目前左右商品住宅成交均價(jià)的最重要因素就是房地

35、產(chǎn)調(diào)控政策。在4月和6月成交均價(jià)形成的兩個(gè)“波峰”之間，5月成交均價(jià)形成了“波谷”，我們認(rèn)為，這與5月“一房一價(jià)”開(kāi)始執(zhí)行有關(guān)。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)“一房一價(jià)”進(jìn)行適應(yīng)，因此在制定房?jī)r(jià)時(shí)采取了較為謹(jǐn)慎的策略，在一定程度上拉低了當(dāng)月的整體成交均價(jià)。由于“一房一價(jià)”并不能對(duì)商品住宅成交行為產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因此到6月，不僅成交量開(kāi)始快速回升，成交均價(jià)也回到了4月的水平。綜合上述分析，我們判斷目前商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)的“量?jī)r(jià)齊跌”是2011年一季度的延續(xù)，是限購(gòu)政策的“余波”。隨著限購(gòu)政策影響力的逐步減弱，目前的“量?jī)r(jià)齊跌”將很難延續(xù)。隨著消費(fèi)者對(duì)于限購(gòu)政策認(rèn)識(shí)漸趨明朗，短暫離場(chǎng)的消費(fèi)者勢(shì)必要回到市場(chǎng)之中。

36、而二季度供應(yīng)量的井噴又給消費(fèi)者留下了足夠的選擇空間，因此到下半年，石家莊商品住宅成交量回暖的可能性較大。在此，我們建議開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于下半年的銷(xiāo)售策略，應(yīng)當(dāng)采取較為積極的態(tài)度。但同時(shí)還需要注意到，在影響消費(fèi)者購(gòu)房要素指數(shù)中，價(jià)格要素以73.9點(diǎn)居于首位，較一季度有所擴(kuò)大，顯示消費(fèi)者對(duì)于石家莊商品住宅成交均價(jià)依然比較敏感。二季度供應(yīng)量的井噴效應(yīng)，使消費(fèi)者在選擇上空間更大，因此通過(guò)單純的優(yōu)惠促銷(xiāo)很難打動(dòng)消費(fèi)者。因此我們建議，開(kāi)發(fā)企業(yè)推廣項(xiàng)目時(shí)除了適當(dāng)加大優(yōu)惠力度，調(diào)整優(yōu)惠策略外，還應(yīng)有意識(shí)將消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn)從價(jià)格向樓盤(pán)的“軟實(shí)力”引導(dǎo)，形成樓市競(jìng)爭(zhēng)的“第二戰(zhàn)場(chǎng)”。3.政策走向影響消費(fèi)者信心在2011年第

37、二季度石家莊商品住宅市場(chǎng)分析報(bào)告的調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，調(diào)控政策成為影響消費(fèi)者置業(yè)的最重要的因素。7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。此舉表明國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控力度堅(jiān)決不會(huì)放松，下一步對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市或?qū)⒂懈鼮閲?yán)厲的政策出臺(tái)。二季度消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查顯示，在“限購(gòu)”“限貸”雙重影響之下，石家莊仍有41%的消費(fèi)者表示觀察到房?jī)r(jià)上升的現(xiàn)象。根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)觀察和跟蹤，部分高端住宅項(xiàng)目入市并持續(xù)熱銷(xiāo)，影響了消費(fèi)者對(duì)于市場(chǎng)的觀察。整體來(lái)看，石家莊二季度商品住宅成交均價(jià)表現(xiàn)出波動(dòng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)，同時(shí)在政策壓力下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格的調(diào)整也比較謹(jǐn)

38、慎，我們判斷在價(jià)格保持穩(wěn)定的前提下，消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的關(guān)注度可能會(huì)下降。調(diào)控政策變化對(duì)于消費(fèi)者消費(fèi)心理和市場(chǎng)信心具有直接的影響，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示49%的消費(fèi)者認(rèn)為調(diào)控政策將持續(xù)縮緊，由此可見(jiàn)近半數(shù)的消費(fèi)者依然保持著較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，市場(chǎng)觀望情緒仍具有一定的基礎(chǔ)。在影響消費(fèi)者購(gòu)房因素的調(diào)查中，37%的受訪者者因市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，在購(gòu)房時(shí)顯得較為猶豫；31%的受訪者因首付不足在購(gòu)房中遇到困難；另有20%的受訪者沒(méi)有遇到合適房源；12%的受訪者在貸款時(shí)遇到問(wèn)題。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示84%的消費(fèi)者房屋總價(jià)承受能力在60萬(wàn)元以下，表示在半年內(nèi)買(mǎi)房的消費(fèi)者僅占23%。這一系列的數(shù)據(jù)再度表明市場(chǎng)觀望情緒在短期內(nèi)難以消散，基

39、于上述原因，我們預(yù)測(cè)，在下一階段的調(diào)控政策還沒(méi)有明確落地之前，石家莊的樓市由于受到限購(gòu)、限貸的影響還將會(huì)有一段不明朗的“真空期”，這段時(shí)間對(duì)石家莊開(kāi)發(fā)企業(yè)的樓盤(pán)銷(xiāo)售會(huì)帶來(lái)一定的負(fù)面影響。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，隨著限貸政策的持續(xù)，一些一中小型戶型為主的中小型的開(kāi)發(fā)企業(yè)可能有資金回籠的困難。因此，我們建議中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)在下半年適時(shí)進(jìn)行房屋優(yōu)惠銷(xiāo)售，刺激購(gòu)房者一次性全款購(gòu)房。避免在下半年出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。4.樓市剛需依舊旺盛投資現(xiàn)象略有下降在2011年第二季度中，豪宅產(chǎn)品成為石家莊樓市輿論的熱點(diǎn)。大批豪宅及高端住宅產(chǎn)品紛紛在第二季度中集中亮相。很多開(kāi)發(fā)企業(yè)也借助“豪宅熱”風(fēng)潮推出高價(jià)位的高端住宅產(chǎn)品。

40、這在一方面造成了石家莊樓市中低產(chǎn)品的受冷，樓市中低產(chǎn)品在二季度中推出的房源較之去年同期相比明顯減少。在2011年第二季度中，大量城中村改造房源上市。在城中村改造之初，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)石家莊的城中村改造項(xiàng)目問(wèn)世后，會(huì)有大批量的回遷房涌向樓市進(jìn)行交易，將會(huì)提供更多的房源供消費(fèi)者選擇，也會(huì)緩解人們的購(gòu)房壓力，拉低石家莊的平均房?jī)r(jià)。然而在二季度中，大批城中村改造項(xiàng)目的亮相卻并沒(méi)有達(dá)到上述效果。反之，分到回遷房的城中村市民并沒(méi)有將回遷房出售，而是留作投資保值的不動(dòng)產(chǎn)。因此，城中村改造項(xiàng)目的上市會(huì)緩解樓市剛需購(gòu)房者供不應(yīng)求的狀態(tài)未曾改變；在二季度中的銷(xiāo)售市場(chǎng)中，大批量的消費(fèi)者受到政策的影響，不敢輕易進(jìn)行購(gòu)房。消費(fèi)

41、者在下一輪政策到來(lái)之前，仍選擇觀望；在二季度中，樓市高端產(chǎn)品進(jìn)行大批量的放量。由于價(jià)格較高，大量中端消費(fèi)群體被拒之門(mén)外?；谏鲜龇治觯@一現(xiàn)象使得石家莊樓市積攢了大量的自住型剛性需求的購(gòu)房者。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，剛性需求勢(shì)必在積攢到一定階段進(jìn)行爆發(fā)。我們預(yù)計(jì)在2011年第三季度末，大量剛性需求會(huì)有一個(gè)集中爆發(fā)期。在此我們提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)注意把握機(jī)會(huì)，在第三季度中要著手對(duì)樓市中端產(chǎn)品的打造，在三季度中開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身情況酌情推出一定數(shù)量的樓市中端產(chǎn)品，以滿足大量剛性需求。在限購(gòu)和限貸的雙重影響下，二季度購(gòu)房投資行為明顯減少，短期到手賺差價(jià)的消費(fèi)者只占到了調(diào)查數(shù)據(jù)的1%。可見(jiàn)，在限購(gòu)和限貸的雙重制約下，石家莊樓市的投資購(gòu)房