三級(jí)計(jì)劃管控體系詳解

1、（優(yōu)選）三級(jí)計(jì)劃管控體系第一頁(yè)，共二十一頁(yè)。施工營(yíng)銷推廣計(jì)劃 計(jì)劃公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃剖析以及建議 1. 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制要求 3. 編制建議案例 4. 在不同管控模式下的建議35年戰(zhàn)略人力資源配置第二頁(yè)，共二十一頁(yè)。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營(yíng)銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企

2、業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析第三頁(yè)，共二十一頁(yè)。以營(yíng)銷為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排1. 土地使用證2. 交地3. 方案4. 初步設(shè)計(jì)5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 開(kāi)工7. 售樓處、樣板房區(qū)開(kāi)放8. 預(yù)售許可證9. 開(kāi)盤(pán)10. 完成銷售額4511. 完成銷售額7012. 完成銷售額9513. 景觀施工進(jìn)場(chǎng)14. 竣工15. 交房16. 交房95房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案例第四頁(yè)，共二十一頁(yè)。龍湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）取得國(guó)土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計(jì)（4）完成初步設(shè)計(jì)（5）完成施工圖設(shè)計(jì)（6）取得施工許可證（7）項(xiàng)目開(kāi)工（8）售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放（9）取

3、得預(yù)售許可證（10）開(kāi)盤(pán)（11）景觀施工進(jìn)場(chǎng)（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心；影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書(shū)面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批；集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。第五頁(yè)，共二十一頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求建議：1.公司經(jīng)營(yíng)資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營(yíng)進(jìn)度）2.項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如:四證）3.考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系4.重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn)5.上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)6.報(bào)建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)7.集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目專業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn)8

4、.人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn)9.適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，要考慮供方資源配置項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求第六頁(yè)，共二十一頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制建議案例1. 土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款） 完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)2. 場(chǎng)地拆遷完畢 完善法律手續(xù)3. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)施策劃報(bào)告 經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 專業(yè)節(jié)點(diǎn)5. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)集團(tuán)確認(rèn) 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6. 營(yíng)銷方案專業(yè)節(jié)點(diǎn)7. 營(yíng)銷方案集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)8. 項(xiàng)目投資分析模型（概念版） 項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9.

5、 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10. 詳規(guī)批復(fù)完善法律手續(xù)11. 建筑用地規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)12. 土地證 完善法律手續(xù)13. 建筑方案征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù)14. 園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15. 擴(kuò)初征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù)16. “示范區(qū) ”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)17. 施工圖報(bào)建、會(huì)審專業(yè)節(jié)點(diǎn)18. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20. 建筑工程施工許可證 專業(yè)節(jié)點(diǎn)21. 四證取得融資節(jié)點(diǎn)22. 基礎(chǔ)工程開(kāi)工 專業(yè)節(jié)點(diǎn)23. “示范區(qū) ”完工開(kāi)放專業(yè)節(jié)點(diǎn)24. 預(yù)售許可證辦理 完善法律手續(xù)25

6、. 開(kāi)盤(pán) 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)26. 完成銷售額30 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)27. 完成銷售額45 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)28. 完成銷售額70 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)29. 完成銷售額85 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)31. 外立面落架 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)32. 市政配套工程及室外工程 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)33. 竣工備案完善法律手續(xù)34. 交樓入伙專業(yè)節(jié)點(diǎn)35. 辦理房產(chǎn)證 完善法律手續(xù)第七頁(yè)，共二十一頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議1.2.集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議2030個(gè)；區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議4550個(gè)；我們的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制多少

7、個(gè)合適？第八頁(yè)，共二十一頁(yè)。項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工一級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃1. 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計(jì)劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒(méi)有成本部門(mén)、工程部門(mén)參與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出來(lái)2.建議：對(duì)項(xiàng)目前期時(shí)間管理、項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。各專業(yè)部門(mén)計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置第九頁(yè)，共二十一頁(yè)。公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃

8、 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃剖析及建議1. 施工進(jìn)度控制計(jì)2. 施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀施工進(jìn)度控制編制要求3.35年戰(zhàn)略人力資源配置第十頁(yè)，共二十一頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義經(jīng)營(yíng)目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。 這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！第十一頁(yè)，共二十一頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃疑問(wèn)?此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計(jì)劃由誰(shuí)編制？什么時(shí)候編制？此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？第十

9、二頁(yè)，共二十一頁(yè)。公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議1.分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響節(jié)后付款的必要性35年戰(zhàn)略人力資源配置2.承銷商、材料分判計(jì)劃第十三頁(yè)，共二十一頁(yè)。分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃探討：分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的量化可能更難。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。工程范圍劃分探討分判數(shù)量建議。第十四頁(yè)，共二十一頁(yè)。 1. 2.

10、現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃剖析及建議出圖、樣板封樣計(jì)劃需要前置設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化承建商、材料分判計(jì)劃第十五頁(yè)，共二十一頁(yè)。施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求：施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化；二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前；設(shè)計(jì)部保持與成本部、工程部的及時(shí)溝通配合；關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化第十六頁(yè)，共二十一頁(yè)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化：設(shè)計(jì)前置、售樓賣場(chǎng)爭(zhēng)取時(shí)間、支持招標(biāo)采購(gòu)?fù)两〝U(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案

11、部品設(shè)計(jì)及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)備選型實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理景觀方案設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑平面第十七頁(yè)，共二十一頁(yè)。一級(jí)計(jì)劃承建商出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃35年戰(zhàn)略 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)售樓賣場(chǎng)計(jì)劃剖析及建議 1.售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制的重要性 2.售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制建議第十八頁(yè)，共二十一頁(yè)。售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制

12、的重要性售樓賣場(chǎng)完成實(shí)現(xiàn)銷售，項(xiàng)目現(xiàn)金流由 “”轉(zhuǎn) “ ”的拐點(diǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)，包括資深品牌企業(yè)，為了盡快實(shí)現(xiàn)賣樓，甚至不惜成本買(mǎi)時(shí)間 。售樓賣場(chǎng)工程是平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流的有效工具。做不好售樓賣場(chǎng)工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)管理水平、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平，高不了！第十九頁(yè)，共二十一頁(yè)。售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制建議詳細(xì)編制各項(xiàng)賣場(chǎng)實(shí)施計(jì)劃，需要跨部門(mén)跨專業(yè)協(xié)調(diào)賣場(chǎng)工程的總體時(shí)間計(jì)劃賣場(chǎng)工程報(bào)建計(jì)劃賣場(chǎng)工程出圖計(jì)劃賣場(chǎng)工程招標(biāo)、施工單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃賣場(chǎng)工程甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃賣場(chǎng)工程樣板、樣品確認(rèn)計(jì)劃賣場(chǎng)工程家私、家電、飾品、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)采買(mǎi)與布置計(jì)劃賣場(chǎng)營(yíng)銷配合計(jì)劃施工場(chǎng)地階段性搬遷計(jì)劃等供方選擇及組織措施合理（適度）授權(quán)，必要時(shí)開(kāi)設(shè)授權(quán) 綠色通道現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖（工程施工平面、示范區(qū)平面）技術(shù)措施策劃應(yīng)急措施預(yù)案第二十頁(yè)，共二十一頁(yè)。公