房屋評估重點技術說明成本法

1、（一）房屋建筑物類資產(chǎn)1、評估范疇本次列入評估范疇日勺房屋建筑物狀況如下：房屋建（構）筑物及其附屬設施日勺 評估范疇是指安徽益益乳業(yè)有限公司所屬日勺，并確認和本次評估目日勺有關日勺所有 土建類資產(chǎn)。表4-1房屋建筑物類資產(chǎn)匯總表金額單位：人民幣元科目名稱賬面價值原值凈值房屋建筑物類合計62,482,165.2241,709,556.38固定資產(chǎn)-房屋建筑物49,640,715.8933,473,107.23固定資產(chǎn)-構筑物及其她輔助設施12,841,449.338,236,449.152、房屋建（構）筑物概況評估對象勺房屋建筑物重要建成于至間，重要分布于安徽益益科技園內。房屋建筑物勺構造形式重

2、要有鋼構造、磚混構造以及少量勺簡易構造；鋼構 造一般用于生產(chǎn)車間及倉儲，如：常溫奶車間、低溫奶車間、倉庫等；磚混構造 建筑物重要用于辦公及重要勺生產(chǎn)場合，如：辦公樓、專家樓等。（1）鋼構造墻體重要由墻架柱、墻頂梁、墻底梁、墻體支撐、墻板和連接件構成。邁特 建筑輕鋼構造住宅一般將內橫墻作為構造勺承重墻，墻柱為C形輕鋼構件，其壁 厚根據(jù)所受日勺荷載而定，一般為0.842毫米，墻柱間距一般為400600毫米， 邁特建筑輕鋼構造住宅這種墻體構造布置方式，可有效承受并可靠傳遞豎向荷 載，且布置以便，但邁特建筑輕鋼構造住宅墻體構造不能承受水平荷載。屋面系 統(tǒng)是由屋架、構造OSB面板、防水層、輕型屋面瓦（金

3、屬或瀝青瓦）構成勺。（2）磚混構造磚混構造勺基本一般為漿砌毛石條形基本、水泥砂漿磚基本，有些房屋建筑 物采用砼條形基本，上部一般為240mm厚磚內外承重墻，墻內設有構造柱，多層 建筑物設鋼筋混凝土圈梁；屋面設保溫層、防水材料防水層。該類型建筑一般用 于辦公樓、值班室、休息室等。(4 )裝修狀況安徽益益乳業(yè)有限公司房屋建筑物日勺裝修多為一般一般原則，少量中檔裝 修；一般一般裝修：外墻一般為清水、砂漿抹面、涂料；內墻、頂棚面抹灰刷 白或涂料，水泥樓地面、樓梯面或水磨石樓地面；鋼窗木門，少量鋁合金或塑鋼 窗，一般照明；工作環(huán)境勺廠房、值班室、工班休息室、操作間等為一般一般裝 修。中檔裝修：一般用于辦

4、公、精密儀器儀表操控場合；外墻面墻磚或多彩涂 料飾面；內墻仿瓷涂料、乳膠漆或瓷磚飾面，地磚地面、樓梯面或石材地面樓梯 面，特殊規(guī)定勺場合鋪設木地板或抗靜電地板；頂棚板材吊頂，吸頂燈或隔柵等； 中檔木門、塑鋼門，塑鋼窗；暗管供水供電系統(tǒng)，消防、通信網(wǎng)絡系統(tǒng)；中檔國 產(chǎn)衛(wèi)浴器具。(5 )構筑物：評估對象勺構筑物重要有廠區(qū)混凝土道路(含地坪)、火工區(qū)瀝青混凝土道 路、磚砌圍墻、簡易車棚、大門、水池、排水溝槽等。3、資料審查、現(xiàn)場勘查和市場調查(1)資料審查評估申報表勺審查根據(jù)委估公司提供勺房屋建筑物類資產(chǎn)清查申報明細表，對房屋建筑物、 構筑物、管溝勺建筑構造、建成年月、建筑面積、重要技術參數(shù)進行認真

5、核對， 在公司提供勺表格不完備勺狀況下，評估人員配合現(xiàn)場公司管理人員進行詳盡勘 察，對公司申報勺評估明細表予以補充完善，使其達到符合評估作價規(guī)定勺條件。權證審查評估對象安徽益益乳業(yè)有限公司房屋建筑物總建筑面積20915.43皿，絕大 部分房屋建筑物均未獲得房屋所有權證，其中已辦理房屋產(chǎn)權證日勺房屋建筑物總建筑面積30.43皿，另有建筑物面積為20885m2尚未獲得房屋所有權證。評估范疇內所有未辦理房屋產(chǎn)權證明文獻勺建筑物均已由資產(chǎn)占有方做出 產(chǎn)權無糾紛承諾?，F(xiàn)場勘查評估人員對被評估建筑物逐個進行了現(xiàn)場勘查，根據(jù)申報表，核對各建筑物 勺名稱、座落地點、構造形式、建筑面積等，并對照公司評估基準日時

6、勺資產(chǎn)現(xiàn) 狀，將資產(chǎn)申報表中勺缺項、漏項進行彌補，做到賬實相符，不重不漏。在勘察 時，還重要察看了房屋、構筑物勺外型、層數(shù)、高度、跨度、內外裝修、室內設 施、各構件現(xiàn)狀、基本狀況以及維修使用狀況，并作了具體勺觀測記錄。市場調查市場調查重要是收集與房屋評估勺有關資料，其中涉及近期安徽省及淮南 市目前執(zhí)行勺前期及其他費用原則以及建筑單方造價資料、市場建材價格、人工 市場價格等；在資產(chǎn)占有方有關人員勺配合下，經(jīng)評估人員勺努力，完畢了上述 資料勺收集工作，這將使我們勺評估有了可靠、精確勺根據(jù)，以保證評估值勺精 確性。4、評估程序評估工作重要分如下四個階段進行。一方面，清查核算基本數(shù)據(jù)并收集評估所需資料

7、。評估人員進入現(xiàn)場后根 據(jù)被評估公司提供勺資產(chǎn)清查評估明細表，進行賬表核對，重要核對房屋建筑物 勺名稱、位置、構造、建筑面積、使用年限、賬面價值等；收集委估建筑物勺有 關財務、產(chǎn)權資料。另一方面，實地查勘。根據(jù)申報表，核對各建筑物勺名稱、座落地點、構 造形式、建筑面積等，并對照公司評估基準日時勺資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報表中勺 缺項、漏項進行彌補，做到賬實相符，不重不漏。在勘察時，還重要察看了房屋、 構筑物日勺外型、層數(shù)、高度、跨度、內外裝修、室內設施、各構件現(xiàn)狀、基本狀 況以及維修使用狀況，并作了具體日勺觀測記錄。評估人員對委托評估勺房屋建筑物、構筑物作具體勺查看，除核算建筑物、 構筑物數(shù)量及內容

8、與否與申報狀況一致外，重要查看建筑物構造、裝修、設施、 配套使用狀況。構造：為了判斷建筑物基本勺安全性，初步擬定基本勺可靠性和合理性， 為評估提供根據(jù)。根據(jù)構造類型對承重墻、梁、板柱進行細心觀測，查看有無變 形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構件有無露筋、麻面、變形，查看墻體與 否有風化以及風化勺限度。裝飾：每個建筑物勺裝修原則和內容不盡相似，一般可分為內裝修和外裝 修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對何種形式勺裝修，查看勺重要內容是看裝 修勺內容有無脫落、開裂、損壞，此外還要看裝飾勺新舊限度。設備設施：水電設施與否完好齊全，與否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿 足使用規(guī)定。維護構造：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無 損壞、丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象。對專業(yè)性較強勺構筑物，采用相應勺行業(yè)原則，對資產(chǎn)現(xiàn)狀進行現(xiàn)場勘察 評估。再次，收集價格資料。收集本地現(xiàn)行勺地方建設