大寧國際商業(yè)廣場

1、案例大寧國際商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場鳥瞰圖占地面積55000 平方米酒店面積30000 平方米總建筑面積250000平方米辦公樓面積40000 平方米建筑棟數(shù)15棟商業(yè)面積120000 平方米停車位1300個車庫面積50000平方米電梯每棟均有至少2部設(shè)備房面積10000平方米大寧國際商業(yè)廣場位置圖多媒體辦公園區(qū)上海馬戲城大寧商業(yè)廣場滬北地區(qū)首個以lifehub 生活中心 ，為理念的大型購物休閑廣場 地理位置：本項目位于共和新路1868-2008號，屬于閘北區(qū)大寧板塊，大寧地區(qū)除本項目外，尚包括面積達(dá)68萬平方米的大寧靈石公園、上海馬戲城、閘北體育館、多媒體辦公園區(qū)（規(guī)劃辦公樓面積達(dá)60萬平方

2、米）、國際居住園區(qū)（規(guī)劃住宅面積達(dá)120萬平方米）、市北工業(yè)園區(qū)、上海大學(xué)等，為上海近年高速發(fā)展的地區(qū)之一。 業(yè)態(tài)豐富中、高檔的零售企業(yè)中、高檔的零售企業(yè)，使這里成為白領(lǐng)的棲息寶地。業(yè)態(tài)豐富餐飲文化價位適中的中西式餐飲在這里匯集，餐飲定位與這里的整體商業(yè)格調(diào)相匹配。業(yè)態(tài)豐富休閑場所面向中青年Lan mart SPA （美容休閑） 上影星匯影城（電影院）休閑場所多以中、高檔品牌為主。大寧商務(wù)圈注重的是一個面向中青年的多種業(yè)態(tài)相結(jié)合的綜合休閑、娛樂場所。主流商家經(jīng)營分析從商家品質(zhì)來說，各業(yè)態(tài)的主流商家品質(zhì)均為中高檔，切合其商業(yè)定位。從各主流商家對于商業(yè)選址要求來看：大型零售業(yè)偏好1F3F整體經(jīng)營，

3、小型零售業(yè)則要求在底層人流旺盛處。餐飲業(yè)偏好1F或者1F2F連租經(jīng)營休閑業(yè)偏好3F以上位置從各主流商家對于商業(yè)面積要求來看：大型零售業(yè)偏好2000平方米以上，小型零售業(yè)偏好150平方米以下。餐飲業(yè)偏好300500面積段休閑業(yè)普遍在1000平方米以上。各業(yè)態(tài)組合統(tǒng)計業(yè)態(tài)店數(shù)比例零售6357.27%餐飲3733.64%休閑109.09%合計110100.00%業(yè)態(tài)面積比例零售5000047.62%餐飲4000038.10%休閑1500014.29%合計105000100.00%注：統(tǒng)計對象不包括賣場型商家業(yè)態(tài)平均面積浮動修正值零售8080餐飲250150休閑300500注：統(tǒng)計對象剔出賣場型商業(yè)注

4、：上述數(shù)據(jù)為實地采樣數(shù)據(jù)匯總無論從經(jīng)營店數(shù)或者經(jīng)營面積而言，零售、餐飲、休閑三者主次地位基本保持一致，即以零售業(yè)為主、餐飲為輔、休閑娛樂為補(bǔ)充。從各業(yè)態(tài)平均經(jīng)營面積來看，零售業(yè)保持在150平方米以下；餐飲業(yè)均值在250平方米左右，高值在400平方米左右，即中型餐飲為主流；休閑業(yè)經(jīng)營面積跨度很大，部分如歌城、影城的商家對于面積需求很大，而美容spa則將經(jīng)營面積鎖定在300500平方米的中型水準(zhǔn)。項目優(yōu)勢分析便捷的交通系統(tǒng)大寧商業(yè)廣場位于內(nèi)、中環(huán)間，毗鄰地鐵一號線，通往市區(qū)十分的便捷。依靠獨特的地理環(huán)境，大寧商業(yè)廣場與人民廣場、上?；疖囌?、徐家匯等地商業(yè)區(qū)緊密相聯(lián)。這里可以吸引眾多投資客戶，也可以

5、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。布局合理建筑平面布局 所有15棟建筑通過建筑間廊橋被劃分為9大組團(tuán)（block）,中央廣場設(shè)置在 5、6、8、9組團(tuán)的中間包圍處。 從其建筑功能分布情況來看，該項目商業(yè)比重很大，是較為典型的商業(yè)主導(dǎo)型綜合產(chǎn)品。布局合理商業(yè)建筑布局組團(tuán)棟數(shù)規(guī)模主題111F3F購物、餐飲211F3F服飾、影院511F3F電器、餐飲641F4F餐飲、服飾811F4F餐飲、電腦、娛樂941F4F餐飲、服飾、休閑1011F3F購物、休閑1111F4F服飾、購物1211F5F購物、餐飲、休閑從項目總體布局來看，主要涉及的餐飲、休閑、零售業(yè)沒有采取絕對意義上的分隔布局，而是采取remix的混合布局，這對

6、于沿街面相對較短的本案來說有利于消費人群在內(nèi)部商業(yè)主體的逗留和消費。 項目縱向商業(yè)利用率較高,多業(yè)態(tài)的組合引入，使得一些相對承租能力較弱但檔次較高的業(yè)態(tài)能夠在縱向空間上生存。平均3F以上的商業(yè)布置也最大化了項目的盈利能力。布局合理交通動線布局入口 項目為開放式街區(qū)，共計入口10處，其中人行入口8處，車型入口2處 人行主入口排布在人流密集處，即 街角位置 及 賣場位置 人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布 車行入口集中在西側(cè)，即人流最稀疏區(qū)。動線 人行交通動線與車行交通動線有明顯分界點，分界位置為地塊中軸附近，接近廣場中心區(qū)。 人行動線主要集中在地塊東半?yún)^(qū)，簡單來看即平均分割的“三縱六橫”，

7、中心廣場區(qū)位置即為 中心縱 與 中心橫 的交界處。 車行動線占據(jù)范圍較小，涵蓋面積約為地塊面積的25%，為沿靠停車場環(huán)繞走向。 人行道與車道交匯處設(shè)有護(hù)欄和人行橫道線，幫助人流、車流區(qū)分和疏導(dǎo)。布局合理業(yè)態(tài)組合分布餐飲業(yè) 零售業(yè) 休閑娛樂業(yè) 酒店非商業(yè)用途價值提升項目與周邊價格關(guān)系位置租金均值15平方米以下15100平方米100平方米以上大寧商業(yè)廣場15151715共和新路沿線1012911810周邊社區(qū)56565對比大寧商業(yè)廣場周邊商業(yè)價格，本案具有平均價值約50%的提升幅度，聚集價值效應(yīng)非常明顯。項目內(nèi)價格關(guān)系位置餐飲休閑零售中心廣場101520中心廣場次圈121517沿街1015對于開放

8、式街區(qū)，沿街租金水準(zhǔn)與中心廣場區(qū)域基本不存在差異。相對價格低點出現(xiàn)在中心廣場次圈地區(qū)，約為中心廣場區(qū)域均價的80%85%三大業(yè)態(tài)中，休閑業(yè)態(tài)承租能力相對較弱。大寧商業(yè)廣場特點大寧商業(yè)廣場交通依靠軌道1號線，連接 市區(qū)和周邊的商業(yè)圈，導(dǎo)入客戶周邊產(chǎn)業(yè)支撐多媒體園區(qū)、市北工業(yè)園區(qū)以及周邊商業(yè)區(qū)為這里導(dǎo)入中、高端客戶。街區(qū)型商業(yè)由多個組團(tuán)組成，營造街區(qū)型的零售、餐飲、休閑綜合型商業(yè)圈傳統(tǒng)的居住區(qū)成熟居住園區(qū)。主要以原有的、本地的新上海人以及上海大學(xué)的學(xué)生集體為主。以上四點，可以看出“大寧生活廣場”充分交通優(yōu)勢、周邊的產(chǎn)業(yè)支撐、原有的商業(yè)以及周邊的居住區(qū)，形成了成熟的商業(yè)圈，其成功經(jīng)驗值得我們?nèi)ソ梃b。

9、客戶定位投資客為主商業(yè)性產(chǎn)品主要以投資客和自主經(jīng)營為購買對象，投資主要以地段價值，升值潛力，產(chǎn)品價值為考慮因素。項目周邊業(yè)態(tài)又以生活配套型為主，大的品牌專業(yè)自營商家無法在經(jīng)營投資行為中獲得較高的利潤，同時又要面臨自身的資金壓力，所以，選擇擁有一定的資金實力看好大寧板塊商業(yè)前景，希望擁有穩(wěn)定和長期收益的品牌商家和專業(yè)投資客品牌商家、專業(yè)投資客瞄準(zhǔn)購買客戶定位客戶定位終端使用客戶定位項目打造成專業(yè)經(jīng)營的品牌中、高檔娛樂、休閑、餐飲為一體的綜合店鋪。這里可以引入中高端的商家，提高品牌的知名度，同時項目應(yīng)改注重業(yè)態(tài)的分布，最大程度的吸引消費者。綜合體的休閑廣場、知名的品牌效應(yīng)、豐富的業(yè)態(tài)為這里打造成“國際化的商業(yè)圈”奠定了基礎(chǔ)。商 鋪專業(yè)的中、高品牌經(jīng)營者瞄準(zhǔn)案例引申項目特征街區(qū)式shopping mall交通動線車行、人行以中軸分界；人行為橫縱布局，橫縱分別設(shè)置主入口；車行為環(huán)繞布局，主入口設(shè)于人流稀疏處商業(yè)業(yè)態(tài)零售50% 餐飲35% 休閑15%商業(yè)平面分布規(guī)律零售（入口處、沿街），餐飲（廣場中心），休閑（內(nèi)街深處或非底層）商業(yè)縱向分布規(guī)律1F 零售、餐飲混合2F 內(nèi)核餐飲、外圈零售休閑3F以上內(nèi)核餐飲、