物業(yè)的承接查驗(yàn)

1、物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對(duì)以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時(shí)，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的

2、問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程如圖5-1所示。一、準(zhǔn)備工作物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理物業(yè)移交圖5-1物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程圖(一)人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。(二)計(jì)劃準(zhǔn)備物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。(1)與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；(2)要求建設(shè)單位在承

3、接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。(三)資料準(zhǔn)備在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。(1)工作流程一般有物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程等；(2)承接查驗(yàn)的常用記錄表格有工作聯(lián)絡(luò)登記表、物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表、物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表等。(四)設(shè)備、工具準(zhǔn)備在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。二、

4、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式(一)物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容1物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。2物業(yè)共用部位按照 HYPERLINK l _物業(yè)管理?xiàng)l例 物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；(3)公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)；(4)公共走廊、樓道及其扶

5、手、護(hù)欄等。3共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。4園林綠化工程園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。5其他公共配套設(shè)施物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)ぁ鷫Α⒌缆?、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心(會(huì)所)、停車場(chǎng)(庫(kù)、棚)、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地

6、、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱等。(二)物業(yè)查驗(yàn)的方式承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題。查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗(yàn)收。建設(shè)單位無(wú)法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正

7、常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。1觀感查驗(yàn)觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。2使用查驗(yàn)使用查驗(yàn)是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。3檢測(cè)查驗(yàn)檢測(cè)查驗(yàn)通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。4試驗(yàn)查驗(yàn)試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法(如通水、閉水試驗(yàn))測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下

8、幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。(一)收集整理存在問題(1)收集所有的物業(yè)查驗(yàn)記錄表；(2)對(duì)物業(yè)查驗(yàn)記錄表內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；(3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。(二)處理方法工程質(zhì)量問題整理出來(lái)之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。

9、從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部建筑工程質(zhì)量保修辦法規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。(三)跟蹤驗(yàn)證為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時(shí)圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。第二節(jié)物業(yè)管理

10、機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，二者進(jìn)行承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)都有一定區(qū)別。一、準(zhǔn)備工作(一)符合承接查驗(yàn)條件在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)：(1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；(2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。(二)成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組在簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可根據(jù)接

11、管物業(yè)的規(guī)模而定。(三)準(zhǔn)備資料和工具物業(yè)的承接查驗(yàn)驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容為了使物業(yè)的移交能夠順利進(jìn)行，接管單位必須對(duì)原物業(yè)的狀況及存在問題進(jìn)行查驗(yàn)和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù)，對(duì)發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時(shí)與移交單位協(xié)調(diào)處理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。(一)物業(yè)資料情況物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀

12、查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容有：(1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備；(3)保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施；(4)清潔衛(wèi)生設(shè)施；(5)綠化及設(shè)施；(6)停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施；(7)室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；(8)公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂設(shè)施；(9)其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。(三)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。(四)其他內(nèi)容(1)物業(yè)管理用房；(2

13、)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。第三節(jié)物業(yè)管理工作的移交物業(yè)管理工作的移交既涉及國(guó)家政策法規(guī)，又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益，還直接影響到物業(yè)管理活動(dòng)能否正常進(jìn)行，因此，物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗(yàn)的前提下，在不同的主體之間進(jìn)行。移交工作分為三種情況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目的

14、同時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。一、新建物業(yè)的移交(一)移交雙方在新建物業(yè)的移交過程中，移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定的要求，及時(shí)完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作；物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接工作。(二)移交內(nèi)容移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。移交的對(duì)象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單(如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等)。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定

15、，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭，與此同時(shí)，在相關(guān)方之間會(huì)發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。(一)移交雙方物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)。(二)移交內(nèi)容1物業(yè)資料(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。(2)業(yè)主資料

16、包括：1)業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片；2)房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等。(3)管理資料包括：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。(4)財(cái)務(wù)資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。(5)合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。(6)人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。(7)其他需要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列

17、出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。2物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接(1)房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；(2)共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施(值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動(dòng)設(shè)施(會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等)；(3)物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂(包括設(shè)施)、倉(cāng)庫(kù)等。停車場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦

18、理變更手續(xù)。3人、財(cái)、物的移交或交接(1)人員。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時(shí)，有可能會(huì)有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)。(2)財(cái)務(wù)。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。(3)物資財(cái)產(chǎn)。物資財(cái)產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的物資財(cái)產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。(三)辦理交接手續(xù)同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣，原物業(yè)管理企業(yè)退出后的

19、物業(yè)管理移交也應(yīng)該辦理交接手續(xù)。交接手續(xù)涉及建設(shè)單位、原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、行業(yè)主管部門、新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)等。在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)主要方面：(1)對(duì)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度；(2)各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用(如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi))應(yīng)明確收取、支付方式；(3)確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單；(4)提出遺留問題的處理方案。(四)注意事項(xiàng)(1)明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交

20、給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進(jìn)行，但要分清楚移交的主體及責(zé)任。(2)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。(3)如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。(4)在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題

21、不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。復(fù)習(xí)思考題1簡(jiǎn)述物業(yè)承接查驗(yàn)的概念。2新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作包括哪些內(nèi)容？3簡(jiǎn)述物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式。4如何處理新建物業(yè)承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問題？5物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容包括哪些？6新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容是什么？7物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交工作應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？第六章入住與裝修管理入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的基礎(chǔ)工作，也是物業(yè)管理操作過程的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一。與前期介入等物業(yè)管理工作不同的是，物業(yè)入住與裝修管理服務(wù)政策性強(qiáng)、涉及面廣、管理難度大，容易導(dǎo)致物

22、業(yè)管理單位與業(yè)主(或物業(yè)使用人)之間發(fā)生矛盾和沖突。在物業(yè)管理的操作中，物業(yè)管理單位如果能以優(yōu)秀的服務(wù)品質(zhì)、高超的管理藝術(shù)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)和良好的專業(yè)素養(yǎng)贏得業(yè)主和物業(yè)使用人的認(rèn)同和擁戴，對(duì)引導(dǎo)業(yè)主正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，樹立良好物業(yè)管理形象，化解物業(yè)管理操作中的種種矛盾和問題，實(shí)現(xiàn)積極的物業(yè)管理服務(wù)開局以及順利地完成物業(yè)管理服務(wù)工作均有積極的重要作用。第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容一、入住服務(wù)的涵義入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。對(duì)業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。入

23、住過程涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主，入住的完成意味著業(yè)主正式接收物業(yè)管理單位，物業(yè)由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)入使用，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)全面展開。在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)入住操作的模式有多種形式。第一種形式是以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。此模式的核心內(nèi)容是，建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù)，如業(yè)主先到建設(shè)單位確認(rèn)相關(guān)購(gòu)房手續(xù)、業(yè)主身份，驗(yàn)收物業(yè)，提交辦理房產(chǎn)證的資料，開具物業(yè)購(gòu)買正式發(fā)票，逐項(xiàng)驗(yàn)收其名下物業(yè)的各個(gè)部分，領(lǐng)取鑰匙等。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關(guān)手續(xù)，如領(lǐng)取物業(yè)管理資料、繳納相關(guān)費(fèi)用等。第二種形式是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位

24、，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。這種情況多出現(xiàn)于物業(yè)管理早期和前期介入較深，物業(yè)建設(shè)單位樓盤較多、人力資源不足，或物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位系上下級(jí)單位，以及其他建設(shè)單位和物業(yè)管理單位協(xié)商認(rèn)為必要的情況等等。無(wú)論采用何種入住操作模式，物業(yè)入住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自的職責(zé)不同。從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實(shí)質(zhì)均是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)由此正式建立與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，應(yīng)借此機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和業(yè)主臨時(shí)公約等，讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理提供的各項(xiàng)服務(wù)，為物業(yè)管

25、理工作順利開展創(chuàng)造條件。入住時(shí)限是指入住通知書規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)間期限，當(dāng)新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)通過有效途徑或合理方法，如根據(jù)業(yè)主提供的通信方式，以電話、電報(bào)、信函、電子郵件等方式與業(yè)主聯(lián)系，或在上述聯(lián)系無(wú)效的情況下通過登報(bào)、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達(dá)物業(yè)入住信息，向業(yè)主適時(shí)發(fā)出入住通知，約定時(shí)間驗(yàn)收物業(yè)和辦理相關(guān)手續(xù)。要注意在通知業(yè)主的時(shí)候，盡可能一次性告知辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的有關(guān)材料。二、入住的準(zhǔn)備入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對(duì)業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。因此，物業(yè)管理單位要從各方面做好充分細(xì)致的準(zhǔn)備，

26、全面有效地保障業(yè)主的入住工作。(一)資料準(zhǔn)備1住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書2入住通知書入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。一般而言，主要內(nèi)容包括：(1)物業(yè)具體位置；(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹；(3)準(zhǔn)予入住的說明；(4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)；(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定；(6)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料；(7)其他需要說明的事項(xiàng)。3物業(yè)驗(yàn)收須知物業(yè)驗(yàn)收須知是建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)掌握的基本知識(shí)和應(yīng)注意事項(xiàng)的提示性文件。一般而言，主要內(nèi)容包括：(1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說明；(2)物業(yè)不同部位保

27、修規(guī)定；(3)物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)以及其他需要提示說明的事項(xiàng)等。4業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表是記錄業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)。使用業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗(yàn)收情況。一般而言，主要內(nèi)容包括：(1)物業(yè)名稱、樓號(hào)；(2)業(yè)主、驗(yàn)收人、建設(shè)單位代表姓名；(3)驗(yàn)收情況簡(jiǎn)要描述；(4)物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù)；(5)建設(shè)單位和業(yè)主的簽字確認(rèn)；(6)物業(yè)驗(yàn)收存在的問題，有關(guān)維修處理的約定等；(7)驗(yàn)收時(shí)間；(8)其他需要約定或注明的事項(xiàng)。5業(yè)主(住戶)手冊(cè)業(yè)主(住戶)手冊(cè)是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管

28、理服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件。一般而言，主要包括以下內(nèi)容：(1)歡迎辭；(2)小區(qū)概況；(3)物業(yè)管理公司以及項(xiàng)目管理單位(處)情況介紹；(4)業(yè)主臨時(shí)公約；(5)小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度；(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等；(7)公共及康樂設(shè)施介紹；(8)服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話；(9)其他需要說明的情況以及相關(guān)注意事項(xiàng)。6物業(yè)管理有關(guān)約定業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：(1)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額；(2)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳交時(shí)間；(3)物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；(4)滯

29、納金及其計(jì)收比例；(5)調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況。(二)其他準(zhǔn)備1入住工作計(jì)劃建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個(gè)月制訂入住工作計(jì)劃，由項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)，并報(bào)經(jīng)上級(jí)主管部門核準(zhǔn)。計(jì)劃中應(yīng)明確：(1)入住時(shí)間、地點(diǎn)；(2)負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工；(3)入住過程中使用的文件和表格；(4)入住手續(xù)辦理和程序；(5)注意事項(xiàng)及其他情況。2入住儀式策劃為了提高小區(qū)整體形象，有效加強(qiáng)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)及小區(qū)實(shí)際情況，組織舉行入住儀式。參加人員有業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)代表、建設(shè)單位代表以及其他有關(guān)人員。3環(huán)境準(zhǔn)備在完成對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收之后，物業(yè)

30、管理單位要對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行全面徹底的清潔，為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準(zhǔn)備。同時(shí)，要布置好環(huán)境，保持道路通暢。遇有二期工程施工或臨時(shí)施工情況，要進(jìn)行必要隔離，防止安全事故發(fā)生。4其他準(zhǔn)備事項(xiàng)(1)準(zhǔn)備及布置辦理入住手續(xù)的場(chǎng)地，如布置彩旗、標(biāo)語(yǔ)，設(shè)立業(yè)主休息等待區(qū)等；(2)準(zhǔn)備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場(chǎng)地，如電信、郵政、有線電視、銀行等相關(guān)單位業(yè)務(wù)開展的安排；(3)準(zhǔn)備資料及預(yù)先填寫有關(guān)表格，為方便業(yè)主，縮短工作流程，應(yīng)對(duì)表格資料預(yù)先作出必要處理，如預(yù)先填上姓名、房號(hào)和基本資料等；(4)準(zhǔn)備辦公用具，如復(fù)印機(jī)、電腦和文具等；(5)制作標(biāo)識(shí)牌、導(dǎo)視牌、流程圖，如交通導(dǎo)向標(biāo)志、入住流程、有關(guān)文件明示等；

31、(6)針對(duì)入住過程中可能發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預(yù)案。三、入住服務(wù)的管理(一)入住流程與手續(xù)1入住流程業(yè)主憑入住通知書、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)驗(yàn)收房屋并填寫業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單、簽字確認(rèn)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料、簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用領(lǐng)取業(yè)主(住戶)手冊(cè)等相關(guān)文件資料領(lǐng)取房屋鑰匙(入住過程完結(jié))2入住手續(xù)(1)持購(gòu)房合同、入住通知書等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)；(2)房屋驗(yàn)收，填寫業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表，建設(shè)單位和業(yè)主核對(duì)無(wú)誤后簽章確認(rèn)；(3)產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)證所需費(fèi)用，一般由建設(shè)單位承辦

32、；(4)建設(shè)單位開具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理物業(yè)入住手續(xù)；(5)業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件，如物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等；(6)繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理及其他相關(guān)費(fèi)用；(7)領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料，如住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、業(yè)主手冊(cè)等；(8)領(lǐng)取物業(yè)鑰匙。業(yè)主入住手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理公司應(yīng)將相關(guān)資料歸檔。(二)費(fèi)用繳納建設(shè)單位或物業(yè)管理單位根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、用戶收取當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主、用戶。(三)驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙(1)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)

33、房屋驗(yàn)收情況、購(gòu)房合同雙方在業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表上簽字確認(rèn)；(2)向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄；(3)對(duì)于驗(yàn)收不合格的部分，物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進(jìn)行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可暫不發(fā)放鑰匙。(四)資料歸檔業(yè)主物業(yè)驗(yàn)收以及其他手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將已辦理入住手續(xù)的房問號(hào)碼和業(yè)主姓名通知門衛(wèi)，并及時(shí)將各項(xiàng)業(yè)主、用戶資料歸檔，妥善保管，不得將信息泄露給無(wú)關(guān)人員。第二節(jié)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題一、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分物業(yè)入住在物業(yè)管理中是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，既要求快捷高效，又要求井然有序。由于業(yè)主普遍缺乏物業(yè)入住的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常會(huì)存在相關(guān)資料準(zhǔn)備不足和

34、對(duì)物業(yè)入住管理等缺乏認(rèn)識(shí)的問題，加之業(yè)主入住又是短時(shí)間內(nèi)集中辦理的，工作的頻密度高、勞動(dòng)強(qiáng)度大，因此，一定要充分做好物業(yè)入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。物業(yè)入住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在進(jìn)行周密計(jì)劃和進(jìn)行資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作的同時(shí)還應(yīng)注意以下四個(gè)方面的工作：第一是人力資源要充足?，F(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)、辦理手續(xù)、交接查驗(yàn)、技術(shù)指導(dǎo)、政策解釋、綜合協(xié)調(diào)等各方人員應(yīng)全部到位，協(xié)同工作。如現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)人員缺位，其他人員或機(jī)動(dòng)人員應(yīng)及時(shí)補(bǔ)位。第二是資料準(zhǔn)備要充足。雖然物業(yè)管理公司可通過一定管理方法有意識(shí)地疏導(dǎo)業(yè)主，避免業(yè)主過于集中，但業(yè)主的隨意性是不可控的，因此，有必要預(yù)留一定余量的資料。第三是分批辦理入住手續(xù)，避免因?yàn)?/p>

35、過分集中辦理產(chǎn)生的混亂。為避免入住工作的混亂，降低入住工作強(qiáng)度，在向業(yè)主發(fā)出入住通知書時(shí)，應(yīng)明確告知其入住辦理時(shí)間，現(xiàn)場(chǎng)亦應(yīng)有明確標(biāo)識(shí)和提示，以便對(duì)業(yè)主入住進(jìn)行有效疏導(dǎo)和分流，確保入住工作的順利進(jìn)行。第四是緊急情況要有預(yù)案。入住時(shí)由于現(xiàn)場(chǎng)人員混雜、場(chǎng)面較大，隨時(shí)可能發(fā)生如治安、消防、醫(yī)療、糾紛等突發(fā)事件，建設(shè)單位及物業(yè)管理單位應(yīng)預(yù)先設(shè)立各種處理方案，防患于未然。二、入住期間需要注意的問題(1)業(yè)主入住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)。在入住辦理期間，物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和相關(guān)部門應(yīng)集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè)，一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手續(xù)，開通電話、

36、有線電視等。(2)因故未能按時(shí)辦理入住手續(xù)的，可按照入住通知書中規(guī)定的辦法另行辦理。(3)應(yīng)合理安排業(yè)主入住服務(wù)辦理時(shí)間，適當(dāng)延長(zhǎng)辦理時(shí)間。為方便業(yè)主入住，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的不同情況實(shí)行預(yù)約辦理或?qū)嵭袕椥怨ぷ鞣绞?，如在正常工作時(shí)間之外另行安排入住手續(xù)的辦理，或延長(zhǎng)工作時(shí)間，如中午或晚上延時(shí)辦公。(4)辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖，在顯要位置張貼或擺放各類業(yè)主入住的標(biāo)牌標(biāo)識(shí)、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語(yǔ)、公告提示等，方便業(yè)主了解掌握，加快入住進(jìn)程。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)擺放物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱，減輕咨詢工作壓力。對(duì)于重要的法規(guī)文件等，可以開辟公告欄公示。(5)指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理

37、入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。入住現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)迎賓、引導(dǎo)、辦事、財(cái)務(wù)、咨詢等各類人員，以方便業(yè)主的不同需要，保障現(xiàn)場(chǎng)秩序，解決各類問題。(6)注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。入住期間不僅有室內(nèi)手續(xù)辦理，還有現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房等程序。而有些樓盤的現(xiàn)場(chǎng)施工尚未完結(jié)，現(xiàn)場(chǎng)人員混雜，故應(yīng)注意業(yè)主人身安全和引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)車輛有序擺放。三、入住操作實(shí)務(wù)案例【案例】某住宅區(qū)入住方案。(一)入住時(shí)間安排(1)A、B棟集中入住時(shí)問：2004年12月26日2005年元月2日(2)C、D棟集中入住時(shí)間：2005年元月3日2005年元月10日(3)每日服務(wù)時(shí)間：周一周五8:30am7:00pm周六、周日9:00am

38、5:00pm(二)場(chǎng)地準(zhǔn)備售樓處洽談廳：辦理入住手續(xù)，辦理電信、郵政、有線電視、銀行、派出所手續(xù)或咨詢、裝修審批或咨詢。(三)資料準(zhǔn)備(1)住宅質(zhì)量保證書(500份，建設(shè)單位準(zhǔn)備)；(2)住宅使用說明書(500份，建設(shè)單位準(zhǔn)備)；(3)入住通知書(500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(4)物業(yè)驗(yàn)收須知(500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(5)業(yè)主(住戶)手冊(cè)(800份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(6)裝修手冊(cè)(800份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(7)業(yè)主公約(1500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(8)物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議(1500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(9)收款收據(jù)(500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(10)登記表格，(8

39、00份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(11)業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表(1500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)。(四)辦公用具準(zhǔn)備(1)桌椅30套，配以絲絨臺(tái)布；(2)文件柜4個(gè)，資料袋1000個(gè)；(3)飲水機(jī)2臺(tái)，一次性水杯1000個(gè)；(4)復(fù)印機(jī)1臺(tái)，復(fù)印紙若干；(5)小禮品500份；(6)紙、筆、雙面膠；(7)平面圖、模型；(8)裝訂機(jī)、過膠機(jī)、鑰匙箱；(9)數(shù)碼相機(jī)、手提電腦。(五)環(huán)境布置(1)彩燈、噴繪、招貼畫；(2)指示牌(中英文)；(3)辦事流程(燈箱)；(4)樣本表格；(5)廣播、背景音樂；(6)宣傳標(biāo)語(yǔ)；(7)隔離樁等。(六)交通管理(1)通向一期住宅的路口用雪糕筒封閉(只允許一期住戶出入)；(2

40、)入住來(lái)賓車輛全部進(jìn)地下車場(chǎng)停放；(3)車場(chǎng)出入口、步行出人口放置導(dǎo)示牌、樓棟及功能區(qū)指示牌；(4)在車場(chǎng)出入口、車場(chǎng)內(nèi)部布崗，指揮和引導(dǎo)車輛和來(lái)賓。(七)人員配備(1)引導(dǎo)組：2人，負(fù)責(zé)入住流程介紹，引導(dǎo)辦理手續(xù)；(2)資料組：6人，負(fù)責(zé)資料發(fā)放查驗(yàn)登記工作；(3)財(cái)務(wù)組：2人，負(fù)責(zé)收費(fèi)并簽訂管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)協(xié)議；(4)鑰匙組：2人，負(fù)責(zé)鑰匙發(fā)放與登記；(5)驗(yàn)房組：20人，負(fù)責(zé)引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房，以及情況登記；(6)綜合組：4人，咨詢工作，綜合協(xié)調(diào)工作；(7)治安組：20人，治安防范，秩序維護(hù)，車輛引導(dǎo)。(八)入住流程(1)引導(dǎo)員引導(dǎo)來(lái)賓進(jìn)入售樓處辦理入住手續(xù)；(2)驗(yàn)證(入住通知書、準(zhǔn)住證、

41、身份證)；(3)驗(yàn)樓，簽認(rèn)驗(yàn)收表；(4)發(fā)放資料及表格；(5)指導(dǎo)業(yè)主填寫表格；(6)簽訂公約和收費(fèi)協(xié)議；(7)繳納管理費(fèi)等應(yīng)繳費(fèi)用；(8)發(fā)放鑰匙及記錄。(九)其他注意事項(xiàng)2005年元月11日起不再集中辦理入住手續(xù)，逾期沒有辦理完入住手續(xù)的，可繼續(xù)到物業(yè)管理單位辦理。第三節(jié)裝修管理物業(yè)裝飾裝修管理是通過對(duì)物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺乏物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識(shí)和對(duì)裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解

42、，業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。隨著人們審美情趣的不斷變化，物業(yè)裝修設(shè)計(jì)、施工、材料等的個(gè)性化程度越來(lái)越高。加之物業(yè)裝飾裝修過程長(zhǎng)、點(diǎn)多面廣、不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也可能激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。因此，物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，不僅要求細(xì)致專業(yè)、一絲不茍，方案上嚴(yán)格把關(guān)，溝通上入情在理，而且要求物業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時(shí)整改。物業(yè)裝飾裝修管理包括裝飾裝修申報(bào)、登

43、記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上包括裝飾裝修流程設(shè)計(jì)、管理細(xì)則規(guī)定、過程控制和責(zé)任界定等方面。物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部110號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定。一、物業(yè)裝飾裝修管理流程裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書，也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標(biāo)識(shí)。因此，要求物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡(jiǎn)明、內(nèi)容清晰、圖表明確、一目了然。(一)流程示意圖裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場(chǎng)。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文件以及業(yè)主手冊(cè)(或業(yè)主須知)等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝

44、飾裝修流程一般內(nèi)容形式見下圖：驗(yàn)收辦理開工手續(xù)備齊資料填寫申報(bào)登記表施工登記簽訂管理服務(wù)協(xié)議(二)流程分述1備齊資料資料的準(zhǔn)備由業(yè)主(或物業(yè)使用人)和施工隊(duì)分別準(zhǔn)備和提供。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。2物業(yè)裝飾裝修申報(bào)用戶在入住過程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的裝修手冊(cè)及裝飾裝修申報(bào)登記表。用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之

45、后，用戶才能動(dòng)工裝修。物業(yè)管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝飾裝修申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請(qǐng)明確無(wú)誤，涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目的，要求寫明地點(diǎn)、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報(bào)登記表)等詳細(xì)數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報(bào)核準(zhǔn)。3物業(yè)裝飾裝修登記物業(yè)管理單位在進(jìn)行裝飾裝修登記時(shí)，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動(dòng)告知鄰里。物業(yè)管理單位應(yīng)該在規(guī)定工作日(一般為3個(gè)工作日)內(nèi)完成登記工作；超出物業(yè)項(xiàng)目管理單位管理范圍的，應(yīng)報(bào)主管部門。物業(yè)管理單位應(yīng)

46、詳細(xì)核查裝飾裝修申請(qǐng)登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記：(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；(2)將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生問、廚房間的；(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的；(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的；(5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的；(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；(7)未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的；(8)未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；(9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。4簽

47、訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：(1)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；(2)裝飾裝修工程的實(shí)施期限；(3)允許施工的時(shí)間；(4)廢棄物的清運(yùn)與處置；(5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；(6)禁止行為和注意事項(xiàng)；(7)管理服務(wù)費(fèi)用；(8)違約責(zé)任；(9)其他需要約定的事項(xiàng)。5辦理開工的一般手續(xù)(1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)；(2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出人證等；(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。6施工物業(yè)裝飾裝

48、修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已造成事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修施工單位違反物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)追究違約責(zé)任。7驗(yàn)收物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書面意見。對(duì)因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧義、無(wú)法

49、統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)城市管理有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。裝修申報(bào)登記表(示例)業(yè)主(物業(yè)使用人)業(yè)主(物業(yè)使用人)聯(lián)系電話：地址：裝修公司名稱：聯(lián)系電話：地址：聯(lián)系電話：負(fù)責(zé)人：承建資格證號(hào)：資料發(fā)放裝修手冊(cè)小區(qū)統(tǒng)一要求執(zhí)行保證資料收集：(復(fù)印件需核對(duì)原件)裝修設(shè)計(jì)圖張(清晰簡(jiǎn)要明確)裝修合同(復(fù)印件)消防審批文件(原件)改造設(shè)計(jì)圖張(原件)動(dòng)火申請(qǐng)表(原件)業(yè)主委托書(原件)業(yè)主認(rèn)可書(原件)租賃合同(復(fù)印件)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)裝修內(nèi)容：(位置、材料、施工方式)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)意見：物業(yè)管理公司(或相關(guān)單位)意見：施工時(shí)間：年月日至年月日開工意見準(zhǔn)予本申報(bào)項(xiàng)目開始施工

50、。物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)責(zé)任人簽名：日期：裝修驗(yàn)收完工驗(yàn)收情況：驗(yàn)收人：日期：物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)完工小結(jié)：負(fù)責(zé)人：日期：【案例】某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分?！景咐治觥看税咐蟹从车膯栴}主要是：第一，業(yè)主填寫的裝修申報(bào)登記表等資料過于簡(jiǎn)單，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)而盲目同意施工。因此，在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改

51、進(jìn)：首先，在業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫裝修申報(bào)登記表，詳細(xì)說明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào)；再次，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進(jìn)。二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，要真正達(dá)到科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù)，不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對(duì)裝飾裝修過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照

52、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉陽(yáng)臺(tái)不得超過陽(yáng)臺(tái)頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)一等。裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。(1)一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間。一般裝修時(shí)間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時(shí)間及拆打時(shí)間為

53、：作業(yè)時(shí)間：8:0012:0014:0018:00拆打時(shí)間：8:3011:3014:3017:30(2)特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修，應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時(shí)間。(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)問。目前國(guó)家頒布的法規(guī)雖無(wú)明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個(gè)月。(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：(1)有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。(2)有無(wú)將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。(3)有無(wú)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混

54、凝土墻體。(4)有無(wú)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。(5)有無(wú)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。(6)有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：1)搭建建筑物、構(gòu)筑物；2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3)拆改供暖管道和設(shè)施；4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；5)超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；6)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面：1)施工現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無(wú)擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；2)有無(wú)任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的

55、統(tǒng)一要求、陽(yáng)臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等)；5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。(三)物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國(guó)家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無(wú)統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對(duì)合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂物業(yè)裝飾裝修

56、管理協(xié)議，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。1管理服務(wù)費(fèi)管理服務(wù)費(fèi)是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，國(guó)家對(duì)于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。2垃圾清運(yùn)費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾，則該費(fèi)用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。裝飾裝修垃圾

57、是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容，其對(duì)物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理；(2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理1嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)由于裝飾裝修工人的來(lái)源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識(shí)的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止入內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。裝飾裝修材料和設(shè)備是

58、裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理：(1)核對(duì)是否為審批同意的材料。(2)核對(duì)是否符合相關(guān)規(guī)定。對(duì)于有特別要求的材料或設(shè)備(如電焊機(jī))，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的，必須辦理申報(bào)審批手續(xù)；進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場(chǎng)。通過加強(qiáng)裝飾裝修材料和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)?！景咐课飿I(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)(工牌)的施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，其稱未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)?！景咐治觥课崔k理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求

59、未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。2加強(qiáng)巡視，防患于未然物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化施工人員的管理?！景咐垦惨暼藛T發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經(jīng)了解得知是某業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。【案例分析

60、】這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往會(huì)導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。3控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業(yè)時(shí)間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外，還應(yīng)針對(duì)不同的物業(yè)類型，制訂相應(yīng)的管理規(guī)定，區(qū)別對(duì)待。【案