高檔會所建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、高端會所建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告1. 總則（一）項(xiàng)目背景及概況一、項(xiàng)目名稱高端會所建筑項(xiàng)目，以下簡稱“項(xiàng)目”。2、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)XXXX永豐路：該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全，交通便利。可從市內(nèi)3、4、9路到達(dá)。遠(yuǎn)離迎賓大道150米和新建的城南汽車站300米。交通公司汽車站即將搬遷至此。車站投入運(yùn)營后，日輸送旅客1萬余人次，年客流量367萬人次，高速公路西出口3、房地產(chǎn)開發(fā)XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司成立于2004年，注冊資金800萬元。公司擁有良好的信譽(yù)和雄厚的資金。憑借優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項(xiàng)目開發(fā)、銷售運(yùn)營、財(cái)務(wù)管理等運(yùn)營體系。企業(yè)的發(fā)展得到了省、市

2、政府及有關(guān)部門的大力支持。公司以“改善人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠信、務(wù)實(shí)、高效”為經(jīng)營方針。成功開發(fā)樓盤：“瑞虹大廈”、“瑞虹花園”、“瑞博大廈”、“瑞鑫鑫苑”（該項(xiàng)目在中國貴州十佳住宅樓盤評選中榮獲“2006中國貴州名樓” )四、項(xiàng)目投資XXX國際休閑服務(wù)有限公司公司本著“弘揚(yáng)貴州文化，做好貴州文”的宗旨，結(jié)合自身對休閑娛樂的獨(dú)特見解，決定斥巨資在永豐打造“國際休閑”項(xiàng)目凱里市南路經(jīng)過兩年多的實(shí)地考察調(diào)研。會所”項(xiàng)目。本項(xiàng)目由貴州省規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院與香港方煌建筑事務(wù)所共同規(guī)劃設(shè)計(jì)。國際休閑會所由溫泉會所、國際酒店、KTV歌城三部分組成。經(jīng)營面積1.5億元，2500

3、0平方米總投資1.5本項(xiàng)目按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工。擁有大型公共洗浴區(qū)、SPA美容瘦身、中西自助餐廳、250余間豪華商務(wù)客房、優(yōu)雅的表演廳、舒適安靜的公共休息區(qū)、80余間時尚現(xiàn)代的KTV包房、溫馨舒適的賓客房間。有200多個房間，有吃、有喝、有玩樂、有娛樂。建成后將成為黔東南乃至整個黔州首屈一指的國際休閑娛樂俱樂部。五、項(xiàng)目建議書背景及項(xiàng)目建設(shè)的必要性改革開放以來，我國綜合國力大幅增強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，社會保持長期穩(wěn)定，政府與人民相適應(yīng)。目前，我國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已超過1000美元，總體水平達(dá)到小康水平。黨的十六大提出了全面建成小康社會的奮斗目標(biāo)。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至1000美元時，

4、休閑娛樂消費(fèi)將進(jìn)入快速增長期。根據(jù)世界專業(yè)組織的預(yù)測，到2020年，我國將成為世界休閑娛樂大國。目前，休閑娛樂業(yè)是全球最大的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過20多年的發(fā)展，中國休閑娛樂產(chǎn)業(yè)取得了長足的進(jìn)步。政府將休閑娛樂產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。當(dāng)前，我國休閑娛樂產(chǎn)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人均GDP達(dá)到1000美元后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展型、一、休閑娛樂消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)進(jìn)入繁榮期。預(yù)計(jì)。黔東南州地處黔湖南省交界處，是貴州省的南大門。全州轄一市十六縣。國都所在的凱里市面積1306平方公里，人口58萬。經(jīng)過近幾年的建

5、設(shè)，凱里市的基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改善，交通狀況發(fā)生了根本性的變化。高速公路四通八達(dá)，與省內(nèi)、外省緊密相連，使凱里市休閑娛樂產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。凱里是一個旅游勝地，原生態(tài)人文景觀保存完好。 2005年接待國內(nèi)外游客150萬人次，同比增長28.7%。近年來，凱里的酒店、娛樂和餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)的發(fā)展速度不相適應(yīng)，已成為制約凱里市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。隨著高端消費(fèi)群體的日益擴(kuò)大，凱里市的高端水療會所和星級酒店供不應(yīng)求。黔東南州安國際休閑服務(wù)有限公司，經(jīng)過兩年多的考察考察，在凱里市投資建設(shè)了國際會所。該項(xiàng)目的建設(shè)，對于改變凱里市休閑娛樂設(shè)施落后的局面，促進(jìn)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常必要。六、可行性研究報(bào)告

6、的編制依據(jù)（一）中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）（二）貴州旅游娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（三）中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證（200544號）（四）中華人民共和國國有土地使用證（凱里市國用200505892號）7. 項(xiàng)目預(yù)期該項(xiàng)目總投資1.5億元。它是按照四星級標(biāo)準(zhǔn)建造的。主營業(yè)務(wù)為新國國際水療會所，配套國際化酒店及休閑娛樂設(shè)施。（二）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序列號姓名單元數(shù)量或指標(biāo)評論1建設(shè)規(guī)模平方米250001.1項(xiàng)目總投資百萬150001.2在職員工人數(shù)人們3502.4講臺平方米5000總表面積平方米250003商業(yè)領(lǐng)域平方米240004年?duì)I業(yè)收入百

7、萬38685總消耗百萬13536年利潤總額百萬25157營業(yè)稅及附加百萬5358投資回報(bào)%58.5%9投資稅率%48.32%10投資回收期年3含建設(shè)期2年11內(nèi)部收益率%48%12凈現(xiàn)值 (I=12%)百萬138013盈虧平衡點(diǎn)%35%14貸款還款期年2包括建設(shè)工期二、市場預(yù)測（一）凱里休閑會所現(xiàn)狀洗浴休閑行業(yè)現(xiàn)狀及市場前景分析傳統(tǒng)藥浴，如陳皮浴、姜奶浴、人參石??；可選擇刷浴、泥炭浴、黑泥浴等。但凱里地區(qū)的洗浴產(chǎn)業(yè)營銷模式單一，基本就是常見的桑拿、美容、按摩、足療等，經(jīng)營項(xiàng)目和洗浴文化的構(gòu)成相近，缺乏特色。身、修身”牌，差異化程度很小。沒有區(qū)別就沒有特色；沒有特色就沒有吸引力。其次，在規(guī)模上，

8、大家基本勢均力敵。再次，服務(wù)水平是同理，很難比較。從以上來看，凱里水療休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間是不可估量的，如果能夠開發(fā)整合文化資源，豐富服務(wù)項(xiàng)目，提升人性化服務(wù)水平，在市場上更容易站穩(wěn)腳跟。市場現(xiàn)有洗浴休閑服務(wù)能力市區(qū)人口不多，但凱里有天然的區(qū)位優(yōu)勢，是旅游集散地。每天至少有10000名外國人進(jìn)出這里，相當(dāng)于這座城市的總?cè)丝??？梢哉f，消費(fèi)群體還是很可觀的。目前市區(qū)除了陽光櫻花，還有曼谷熱帶雨林等，大大小小十個。這些洗浴休閑場所主要位于凱里市區(qū)。所以整體服務(wù)能力比較大，但似乎“僧多粥少”。一、凱里水療休閑市場發(fā)展階段正處于市場開發(fā)的初始階段市場導(dǎo)入期。水療休閑市場結(jié)構(gòu) A、享受消費(fèi)者B.理性消費(fèi)者_(dá)

9、二、行業(yè)競爭的焦點(diǎn)不同于在歌舞廳、迪廳等地宣泄精神壓力， SPA理療是自然而放松的。是一種真正可以緩解生活壓力，讓人放松的休閑方式。特別適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人。 ，所以爭奪這部分消費(fèi)者就成了競爭的關(guān)鍵。服務(wù)人才是該行業(yè)的又一競爭熱點(diǎn)。三、需求現(xiàn)狀凱里市是全國優(yōu)秀的旅游城市，休閑娛樂業(yè)已成為凱里市的支柱產(chǎn)業(yè)。休閑娛樂業(yè)是世界上最大的產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，我國休閑娛樂消費(fèi)也進(jìn)入了高速增長期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在向享受型轉(zhuǎn)變。休閑娛樂的主體和休閑娛樂的主題也越來越多元化。據(jù)世界休閑娛樂組織預(yù)測，到2020年，我國將成為世界休閑娛樂大國。凱里市的水療會所處于發(fā)展初期。包括陽光櫻花和曼谷雨林

10、在內(nèi)的所有水療中心的總營業(yè)面積不到1億平方米。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足外國游客和當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的需求。四、市場預(yù)測國際會所采用現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔。以綠色、環(huán)保、生態(tài)休閑會所為特色。會所將為凱里市民和海內(nèi)外游客提供一個舒適的休閑娛樂場所。國際俱樂部建成后，客源充足。以凱里市目前年客流量60萬人次計(jì)算，日均客流量約600人。會所成立后，將由國內(nèi)知名娛樂管理公司管理。本項(xiàng)目采用正確的營銷策略，聘請具有營銷經(jīng)驗(yàn)的休閑會所營銷專家?guī)ьI(lǐng)組織一定規(guī)模的營銷團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體的銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，會所的源頭將得到充分保證。三、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容（一）建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目投資1.5億元，在凱里市建設(shè)國際

11、俱樂部，總建筑面積25000平方米。項(xiàng)目建成后，將成為集娛樂、餐飲、休閑、養(yǎng)生于一體的高級私人會所。擁有保健包房250間，KTV包房80余間，客房200間。日接待客人可達(dá)1000（二）建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目主要由三層裙房和五層塔樓組成（即負(fù)一樓、負(fù)二樓、負(fù)三樓、一樓、二樓、三樓、四樓、五樓）。國際會所按照四星級標(biāo)準(zhǔn)建造和布置。(1) 負(fù)一樓：建筑面積5600平方米。分布為：商務(wù)包房、KTV(2) 負(fù)二樓：建筑面積5855平方米（3）負(fù)三層：建筑面積為3360平方米1。分布為：spa會所、SPA(4)塔樓：五層建筑，建筑面積4400平方米（5）1-5層共有標(biāo)準(zhǔn)客房200間，5層無機(jī)房電梯1部，車站5個，樓

12、梯1個；環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施廢氣和油煙處理設(shè)施固體廢物收集和處理設(shè)施防干音設(shè)施(7) 戶外工程：給排水管網(wǎng)電網(wǎng)熱管網(wǎng)消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)道路綠化噴泉入口廣場(3) 工程項(xiàng)目表 3-1項(xiàng)目列表序列號項(xiàng)目名稱工程內(nèi)容評論1負(fù)層商務(wù)包間KTV宋城空間睡眠區(qū)2負(fù)二樓公共休息區(qū)表演廳棋牌區(qū)飯廳貴賓活動區(qū)健康按摩包間3負(fù)三水療俱樂部溫泉酒店主過道大堂男士洗浴區(qū)公共游樂區(qū)女士洗浴區(qū)4講臺客房5環(huán)保設(shè)施污水處理池、廢氣及油煙處理系統(tǒng)、固廢收集處理系統(tǒng)等。地下6外觀工程7給排水管網(wǎng)給排水管網(wǎng)設(shè)施8電網(wǎng)內(nèi)部供電網(wǎng)絡(luò)、配電設(shè)備9熱管網(wǎng)供熱管網(wǎng)設(shè)施、電鍋爐等設(shè)備10空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)組、管網(wǎng)設(shè)施11消防設(shè)施滅

13、火器池12停車場地下停車場13洗衣房4.選址（一）施工現(xiàn)場現(xiàn)狀1. 位置和地理位置項(xiàng)目選址位于凱里市永豐南路，遠(yuǎn)離貴陽180公里和都勻60凱里市位于貴州省東南部，地理坐標(biāo)：東經(jīng)16738，北緯3011。地處貴州省黃金休閑娛樂圈，地理位置十分優(yōu)越。2、建設(shè)場地的土地所有權(quán)工程承包單位建設(shè)用地已被征用，已取得土地使用權(quán)證，土地使用年限為70年。3、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（一）工程地質(zhì)條件施工場地地基土和巖性自上而下組成如下：混合填充-雜色-灰黑色，結(jié)構(gòu)松散，略濕飽和。部分地段表層為耕作土，下部為粘性土，基巖碎屑風(fēng)化。層厚總則為0.30 -1.50M，層底標(biāo)高為213.43M-230.19M層角礫礫

14、石土灰黃色，微密狀態(tài)，濕飽和。礫石層為亞圓形，以風(fēng)化礫石為主；它充滿粉質(zhì)粘土和少量的中粗砂。有些部分含有粉質(zhì)粘土或沙質(zhì)0.60M-3.60M土壤211.13M層板巖為強(qiáng)風(fēng)化棕黃色，硬硬狀態(tài)，本次勘測鉆至強(qiáng)風(fēng)化帶，風(fēng)化物質(zhì)風(fēng)化強(qiáng)，遇水易軟化。標(biāo)高為211.13M-226.21M。根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，推測該層下部80-100CM現(xiàn)場調(diào)查區(qū)埋藏的地下水為第一層混合填料上部的積水；工地各層地基土的特征值fK和壓縮模量ES如下：法克(KPa)ES(MPa) 層角礫石土250.015.00層板巖風(fēng)化強(qiáng)烈300.0可壓縮性小中風(fēng)600.0可壓縮性小基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和施工建議（1）由于擬建場地勘察區(qū)埋地基土分布不

15、均，第二層角礫礫石土部分?jǐn)嗝婧蟹圪|(zhì)黏土或砂質(zhì)土，基巖深度差異較大，故建議使用層。本工程以巖石的強(qiáng)風(fēng)化作為天然基礎(chǔ)，采用獨(dú)立柱式基礎(chǔ)；(2)由于層板巖風(fēng)化強(qiáng)，埋深高差大，基巖面坡度較大，應(yīng)采取建筑物的防滑措施。根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001附錄A第1條，我國主要城鎮(zhèn)的抗震設(shè)防烈度、基本設(shè)計(jì)地震加速度和設(shè)計(jì)抗震組別、A.0.10擬建的抗震設(shè)防烈度場地為VI度區(qū)域。4. 天氣狀況項(xiàng)目區(qū)地處中緯度，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。氣候溫和，有春暖夏熱、秋涼冬冷、春秋短、冬夏長、雨量充沛、無霜期長等四個季節(jié)。年平均氣溫15-17一月平均氣溫最低3度-4極端最低溫度-13七月最高平均氣溫為27-2

16、8極端最高溫度 40-41平均無霜期235天年平均氣壓為 1014 mbar最低壓力（夏季）994 mbar最大壓力（冬季）1056 mbar年平均相對濕度70%年最大降雨量2460mm最小年降雨量1400mm年平均降雨量2019mm最大日降雨量320mm最大積雪厚度32.5cm盛行風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)5.交通狀況凱里市位于貴州省東南部，0.5公里交通便利180公里2001年，凱里市國內(nèi)生產(chǎn)總值7.4億元，財(cái)政收入4.5萬元。 2003年，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為29.9：29.6：40.5。凱里市旅游資源十分豐富。旅游業(yè)的主體作用不斷增強(qiáng)。 2001年接待游客80萬人次，2002年接待游客85萬人次，2

17、003年接待游客95萬人次。六、公共設(shè)施條件(1) 電源10KV高壓線路在現(xiàn)場附近經(jīng)過。項(xiàng)目自建變電站，安裝2臺800KVA變壓器，滿足項(xiàng)目用電需求。(2) 供水本項(xiàng)目用水由凱里市自來水廠供水，水質(zhì)優(yōu)良，水量能滿足項(xiàng)目需要。凱里市自來水廠供水主管在項(xiàng)目現(xiàn)場附近經(jīng)過。(3) 排水現(xiàn)場安裝輔助排水管網(wǎng)，實(shí)施雨污分流，各類生活污水經(jīng)地埋式微功率生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。(4) 空調(diào)和暖氣本項(xiàng)目配備冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏季制冷，同時回收余熱和加熱洗澡水。冬季采用蓄熱式電鍋爐取暖。表 4-1 建筑物（構(gòu)筑物）一覽表序列號姓名面積 (m 2 )層數(shù)結(jié)構(gòu)類型樓層高度（米）評論一塔652581紫荊閣228

18、4824盒子剪刀32郁金香花園1956223盒子剪刀33水晶閣22847二十二盒子剪刀3二講臺149824盒子剪刀停車場5565（二）主要設(shè)備表 4-2 主要設(shè)備清單序列號設(shè)備名稱型號規(guī)格數(shù)量使用的能源(千瓦)用水量(噸/小時)蒸汽消耗(噸/小時)單價(萬元)總額(萬元)評論一環(huán)保儲能產(chǎn)品應(yīng)用于中央空調(diào)、電鍋爐系統(tǒng)1基荷風(fēng)冷熱泵機(jī)組制冷量660KW，制熱量690KW1150KW6868太甲2雙工況單元制冷550KW，制冰條件下制冷350KW1110KW3636太甲3儲冰裝置有效容積65m1120KW5555美國 CRYOGEL4冷卻塔流量 120t/h11010良機(jī)，金里5風(fēng)機(jī)盤管單元Q= 8

19、0m3H=20m450120開泉，創(chuàng)新6水泵Q= 120m3H=20m9100KW0.867.74開泉，創(chuàng)新7冷卻板式換熱器換熱890KW12.52.5維克斯8加熱板式換熱器換熱360KW熱交換溫差511.561.56舒瑞普9電蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-D1360KW8.58.5廣州北龍10燃油蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-Y16.966.96廣州北龍備件11儲能衛(wèi)生熱水箱鋼，內(nèi)置銅線圈垂直40m1101012全自動控制系統(tǒng)PLC自動控制+觸摸屏1套3335西門子，德國，CRYOGEL，美國13自己的柴油發(fā)電機(jī)組60小計(jì)421.26二其他設(shè)備1自動洗衣機(jī)XGQ-50F1套36上海航空2智能

20、監(jiān)控系統(tǒng)1套703會議音響系統(tǒng)6984通訊設(shè)備655變壓器和配電800KVA2286信息中心30包含的軟件小計(jì)327全部的748.26(3) 配套設(shè)施1、給排水(1) 供水a(chǎn)、耗水量本項(xiàng)目最大設(shè)計(jì)日用水量為700噸。b、水源本項(xiàng)目生活用水由凱里市自來水公司供應(yīng)。c、水質(zhì)和水壓要求（一）水質(zhì)要求：員工生活用水和生產(chǎn)用水應(yīng)符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB5479-85的要求。（2）水壓要求：根據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，根據(jù)公司生產(chǎn)區(qū)域供水能力，生活-生產(chǎn)-消防聯(lián)合供水管網(wǎng)形式被設(shè)計(jì)。自來水公司管網(wǎng)場區(qū)管網(wǎng)消防水池水點(diǎn)室內(nèi)消防管網(wǎng)室外消火栓(2) 排水項(xiàng)目排水采用雨污分離系統(tǒng)。大部分地面雨水通過地形自然

21、排放，在不易自然排水的地方可設(shè)置雨水口，雨水收集后通過雨水管排入附近水域。生活污水經(jīng)動力污水處理裝置處理達(dá)到GB8978-2002一級標(biāo)準(zhǔn)后，部分排入附近污水井。a、排放本項(xiàng)目用水量700噸/天，污水排放系數(shù)為0.8，廢水產(chǎn)生量560噸/天，年廢水產(chǎn)生量2016萬噸。排水分為污水排水和防洪排水兩個系統(tǒng)。b、生活污水：生活污水包括餐飲污水、客房衛(wèi)生間污水等。景區(qū)的排水問題非常重要，不能因?yàn)榫皡^(qū)的發(fā)展而污染環(huán)境。因此，所有污水必須經(jīng)過污水處理設(shè)施處理，達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-2002一級標(biāo)準(zhǔn)，部分中水回用作為綠化和沖洗水。生活污水處理按以下程序進(jìn)行：污水化糞池小型一體化污水處理設(shè)備中水回

22、用。該項(xiàng)目將新建一座污水處理池337.5立方米2.電源(1) 電源設(shè)計(jì)a、用電負(fù)荷等級：根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和供電規(guī)定，無特殊要求的，其用電量視為二次負(fù)荷；b、供電系統(tǒng)：本項(xiàng)目用電由變配電室提供。電纜可架空或埋地引至用電點(diǎn)；c、電源線的敷設(shè)應(yīng)考慮現(xiàn)場照明、電源防爆、防腐等要求；d。設(shè)置功率因數(shù)自動補(bǔ)償屏，平均功率因數(shù)COS0.9；e.采用變壓器測量，變電站高壓側(cè)安裝總計(jì)量柜，低壓側(cè)安裝照明測量裝置，各電源回路安裝低壓儀表，加強(qiáng)對變電站的管理和考核。功耗指標(biāo)。(2) 過電壓和接地保護(hù)為保證變電站及各種電氣設(shè)備的安全運(yùn)行，變電站內(nèi)設(shè)有工作接地和過電壓接地保護(hù)，將它們連接在一起形成環(huán)形接地網(wǎng)絡(luò)，從而降低跨步

23、電壓和接觸電壓。各建筑物的入口線路與變電所之間的距離應(yīng)安裝重復(fù)接地裝置。50米進(jìn)屋后采用TN-CS系統(tǒng)。變電站接地電阻R10(3) 電源設(shè)計(jì)負(fù)荷計(jì)算和變壓器容量選擇根據(jù)各專業(yè)要求的用電條件，按照用電設(shè)備分類分別計(jì)算用電系數(shù)，綜合確定本項(xiàng)目用電負(fù)荷。電力裝機(jī)容量：KW生活照明裝機(jī)容量：KW合計(jì)：千瓦取負(fù)荷系數(shù)0.80，裝機(jī)容量為1044.10KW，本項(xiàng)目設(shè)置2臺800VA變壓器。變壓器室70平方米3、通訊設(shè)施a、通訊設(shè)施包括電話通訊、有線電視（CATV）、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和火災(zāi)監(jiān)控。b、在工地區(qū)域安裝光纜通信設(shè)施和寬帶傳輸設(shè)施。c、有線電視（CATV）系統(tǒng)盡可能利用本地電視信號，建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，豐

24、富客人的文化生活。d。場地區(qū)內(nèi)設(shè)有消防設(shè)施和消防監(jiān)控中心。所有客房和娛樂場所均配備有感煙、感溫等火災(zāi)探測裝置和消防設(shè)施，完善的聲光報(bào)警信號和通風(fēng)排煙、噴淋等自動控制設(shè)施。e.在場館內(nèi)設(shè)置有線電視監(jiān)控系統(tǒng)。每棟樓的門口、走廊、通道等重要位置都安裝了電視攝像機(jī)，并配備了錄像等監(jiān)控設(shè)備。G。通訊設(shè)施的費(fèi)用包含在工藝設(shè)備和消防費(fèi)用中。五、組織與人力資源配置(1) 組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目承擔(dān)方為黔東南瑞宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，組織架構(gòu)完善，規(guī)章制度健全。本項(xiàng)目的基礎(chǔ)建設(shè)由黔東南瑞宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行，公司現(xiàn)有組織管理。項(xiàng)目建成后，將委托國內(nèi)知名娛樂管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。組織架構(gòu)見

25、管理架構(gòu)圖。管理組織圖董事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理運(yùn)轉(zhuǎn)總經(jīng)理運(yùn)轉(zhuǎn)總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部營銷部會所物辦公室財(cái)務(wù)部行政部客房部副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部營銷部會所物辦公室財(cái)務(wù)部行政部客房部副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理接待大廳各樓層清潔衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量用品配備防疫醫(yī)療服務(wù)營銷策劃市場開拓接待大廳各樓層清潔衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量用品配備防疫醫(yī)療服務(wù)營銷策劃市場開拓駐外營銷會議接待會計(jì)統(tǒng)計(jì)出納財(cái)稅文秘檔案資料匯總?cè)耸鹿芾硗馐侣?lián)絡(luò)內(nèi)部協(xié)調(diào)打印接待員工培訓(xùn)信息中心中西餐飲中西餐廳特色餐飲餐飲策劃原料采購安全保衛(wèi)消防防盜門衛(wèi)保安大隊(duì)監(jiān)控中心歌舞廳洗浴中心健身娛樂項(xiàng)目策劃項(xiàng)目組織環(huán)衛(wèi)水電通訊設(shè)備維修基建職工食堂節(jié)能安全生產(chǎn)環(huán)保

26、綠化管理組織圖(2) 人力資源配置1.生產(chǎn)轉(zhuǎn)移三班制2.年度工作日一年365個工作日，每班8小時。3 、勞動力定額本項(xiàng)目有固定職工300人。休閑娛樂旺季，根據(jù)需要招聘臨時工20人。表 9-1 人工定額表序列號郵政轉(zhuǎn)移人數(shù)序列號郵政轉(zhuǎn)移人數(shù)一經(jīng)理56家政350總經(jīng)理11餐飲類28副總經(jīng)理12餐飲服務(wù)員224辦公室16餐飲信使16財(cái)務(wù)部門15餐飲廚師15家政15三技術(shù)支持人員33行政18司爐33銷售量110機(jī)械35食品與飲品14維修電子34娛樂部15司機(jī)15二服務(wù)人員240警衛(wèi)340大堂316全部的290四、人員來源及招聘計(jì)劃該項(xiàng)目的所有員工均受雇。管理人員應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)大專以上文化程度。中高層管

27、理人員由黔東南瑞宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從現(xiàn)有員工精英和管理公司骨干中招聘，其余通過貴州人才交流中心從應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生中招聘。旅游學(xué)校應(yīng)屆畢業(yè)生招聘家政服務(wù)員。 2/3的招聘人員被派往上海、南京、杭州實(shí)習(xí)。所有員工上崗前必須接受不少于一周的安全培訓(xùn)。(3)。運(yùn)營管理1、品牌建設(shè)一是服務(wù)品牌的命名。在服務(wù)品牌的發(fā)展過程中，服務(wù)品牌命名經(jīng)歷了從同質(zhì)化到差異化、從共同到個性化、從直率到概念化、從行為到理念的過程。一個優(yōu)秀的服務(wù)品牌，也是從命名開始的。既要易于識別、突出行業(yè)特色，又要個性化、易于傳播。例如，可以是“主品牌+輔助品牌”，也可以是“主品牌+服務(wù)品牌”。形式。二是專業(yè)服務(wù)形象體系。品牌識別系統(tǒng)（B

28、IS）是形成品牌差異、塑造鮮明個性的基礎(chǔ)?；旧峡梢苑譃槿齻€組成部分：概念識別（MI，包括服務(wù)宗旨、服務(wù)方針、服務(wù)理念、傳播定位等）、視覺識別（VI）。 ，包括標(biāo)準(zhǔn)顏色、標(biāo)準(zhǔn)字符、LOGO、卡通形象、服務(wù)車輛、人員服裝等基本元素、應(yīng)用元素系統(tǒng)）、行為識別（BI，包括服務(wù)語言、服務(wù)動作規(guī)范等）。企業(yè)可以將服務(wù)品牌化理解為服務(wù)營銷的一種變化。首先要“改變”的是概念（MI）部分，以及其他基礎(chǔ)部分（如VI、BI），然后是組織和流程的改變。很多企業(yè)在打造服務(wù)品牌時都意識到了這個“基礎(chǔ)工程”，對服務(wù)品牌做出了完美的詮釋。三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。專業(yè)服務(wù)渠道是一個系統(tǒng)，可以包括多個子渠道，如人員服務(wù)渠道（銷售

29、服務(wù)人員主動服務(wù)）、電話服務(wù)渠道（呼叫中心或呼叫中心）、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)渠道（專業(yè)服務(wù)網(wǎng)站）、渠道媒體服務(wù)（專業(yè)印刷服務(wù)刊物、視聽媒體服務(wù)資料等）、門店服務(wù)渠道（如特許服務(wù)店）、會議服務(wù)渠道（組織客戶俱樂部）、24小時在線服務(wù)等。建立快速反應(yīng)機(jī)制。速度創(chuàng)造激情，時間創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。企業(yè)的快速反應(yīng)，不僅代表了品牌的誠信形象，更能將損害服務(wù)品牌的危機(jī)事件化解在萌芽狀態(tài)。企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營的過程中難免會遇到危機(jī)，尤其是新環(huán)境下的網(wǎng)絡(luò)危機(jī)。很多企業(yè)之所以能夠安全度過危機(jī)，是因?yàn)樗麄兪炀?、快速地?shí)施了危機(jī)公關(guān)，尤其是基于網(wǎng)絡(luò)的危機(jī)公關(guān)。 ，不僅化危為安，也提升了品牌的綜合形象。五是科學(xué)運(yùn)營服務(wù)品牌傳播。服務(wù)品牌建設(shè)需

30、要傳播，但在服務(wù)品牌形成的過程中，僅僅在傳播過程中“說”好還不夠，在實(shí)踐中“做”好。在傳播過程中，既要“響亮”，又要“悅耳”，整合資源進(jìn)行傳播。在服務(wù)品牌傳播方面，公關(guān)傳播需要與廣告?zhèn)鞑R頭并進(jìn)，因?yàn)榉?wù)品牌需要認(rèn)知度和口碑。對于口碑的形成，雙向傳播（公關(guān)傳播）比單向傳播（廣告?zhèn)鞑ィ└行АＲ虼?，一方面，企業(yè)要做好事件傳播、事件傳播、新聞傳播、人際傳播；另一方面，加強(qiáng)廣告在服務(wù)品牌建設(shè)過程中的作用。在信息通報(bào)中，如服務(wù)品牌信息發(fā)布、服務(wù)活動發(fā)布等，是一種單向傳播。六是服務(wù)品牌動態(tài)管理。在很多企業(yè)對服務(wù)品牌化的意識越來越強(qiáng)的同時，很多是：品牌名稱模糊，或者沒有明確的品牌名稱，或者品牌名稱與其他業(yè)

31、務(wù)趨同，個性和識別度不強(qiáng)；服務(wù)品牌是有名無實(shí)的，盡管品牌名稱美眼奪目，甚至玩弄概念，但“光環(huán)”背后卻沒有實(shí)際內(nèi)容支撐，服務(wù)品牌缺乏根基，成為空中樓閣；做服務(wù)品牌不長，喊幾聲就沒有文字，服務(wù)品牌就成了“秀”的工具。在打造服務(wù)品牌的過程中，需要持續(xù)的資金投入和持久的品牌建設(shè)耐力。事實(shí)上，服務(wù)品牌可以在本地“制造”。通過服務(wù)設(shè)施的完善、服務(wù)人才的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)、自助服務(wù)和自動化、統(tǒng)一規(guī)范管理和靈活操作等，對服務(wù)品牌進(jìn)行動態(tài)管理。一個成功的品牌是一個好的產(chǎn)品、服務(wù)、人或地方，能夠?yàn)橘徺I者或用戶帶來最能滿足他們需求的相關(guān)或獨(dú)特的價值，它的成功在于它能夠在競爭中保持這些附加價值。品牌的附加值包括增值服務(wù)、獨(dú)特

32、體驗(yàn)、精神享受等，為品牌大戰(zhàn)指明了方向。企業(yè)在經(jīng)歷了口水戰(zhàn)、概念戰(zhàn)、價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等低層次的商業(yè)戰(zhàn)手段后，最終會進(jìn)入高層次的商業(yè)戰(zhàn)階段品牌戰(zhàn)，而品牌戰(zhàn)的核心和附加值是主要體現(xiàn)在服務(wù)上。品牌化客戶服務(wù)，使其更加個性化、辨識度更高，成為承諾和商業(yè)信譽(yù)的代名詞，讓服務(wù)品牌與企業(yè)品牌、員工品牌、技術(shù)品牌、產(chǎn)品品牌一起服務(wù)于產(chǎn)品營銷。在下一輪的商業(yè)競爭中，營銷會因?yàn)榉?wù)品牌而更加精彩。2、內(nèi)部管理(1)、客戶忠誠度系統(tǒng)客戶忠誠度目標(biāo) A、客戶回頭率維持在60%； B、客戶服務(wù)滿意度保持在95%； C.對競爭對手進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢查 D.降低客戶投訴率 E.提高項(xiàng)目開發(fā)和創(chuàng)新效率 F.努力擴(kuò)大市場份額，客流力

33、爭達(dá)到1000-1500人/天，占據(jù)在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位?？蛻糁艺\度的建立 A.首先要了解公司的經(jīng)營理念，從讓客人滿意到讓客人開心，直到贏得客人的信任，創(chuàng)造酒店的卓越品質(zhì)。我們將注重認(rèn)識客人的重要性，預(yù)知客人的需求，靈活處理客人的問題，及時整改，以達(dá)到客人的滿意。 關(guān)注和認(rèn)可客人：這是一種讓客人感到非常重要和特別的方式：提供個性化的服務(wù)和感謝客人；特別關(guān)注客人的個性化需求；對客人表示欽佩。 預(yù)測客人的需求，在客戶說話之前提供他們需要的服務(wù)：把自己放在客戶的位置上；仔細(xì)觀察；記錄客戶檔案。 員工的靈活態(tài)度：鼓勵員工在與客人的接觸中靈活處理突發(fā)事件。永遠(yuǎn)不要對客戶說“不”； （在必要時提供替代方案

34、）讓客人放松；給客人一個驚喜。 賦予員工更多權(quán)力 實(shí)現(xiàn)更多內(nèi)部溝通，掌握準(zhǔn)確信息 建立靈活的內(nèi)部機(jī)制 表達(dá)感謝，理解員工犯錯后的感受，然后結(jié)合實(shí)際情況提出建議，給予員工信心 快速處理和解決客人問題對于建立客人忠誠度至關(guān)重要。包括：道歉、理解客人感受、緊迫感、一步到位、跟進(jìn)調(diào)查。(2)、管理人員的工作原理（一）對待每一個人，我們都會真誠，有愛心；（2）在與客戶的每一次接觸中，我們都會盡力為客戶服務(wù)；(3) 我們將保持服務(wù)的一致性；(4) 我們必須確保我們的服務(wù)流程方便客人和員工；（5）要求每位經(jīng)理盡可能多地聯(lián)系客戶；（六）現(xiàn)場管理必須及時果斷地作出決定；(7) 我們將為員工創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)個人職業(yè)目標(biāo)的

35、環(huán)境；(8) 客戶的滿意是我們工作的動力。(3)、管理措施（一）實(shí)行A管理模式，即垂直管理A、上級原則：不能超越管理水平；你不能超越級別來報(bào)告工作。B、責(zé)任、權(quán)利和利益一致的原則：各區(qū)域的責(zé)任與履行責(zé)任所需的權(quán)利相一致。C、不空白不重疊原則：同一級別的兩名員工不能同時分管同一區(qū)域。(2)人性化的管理方式。 A、主要是指在教育員工時運(yùn)用情感溝通，讓員工面對錯誤并認(rèn)清錯誤，然后按相關(guān)規(guī)定處理，避免管理者懲罰員工后員工不滿。 B、堅(jiān)持原則，按章辦事，偏袒，加強(qiáng)問題處理的透明度。(3) 管理方向A. 人員：【1】始終如一的優(yōu)質(zhì)服務(wù)2 衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)【3】勞動紀(jì)律符合員工手冊規(guī)定4 環(huán)境力求完美衛(wèi)生，

36、符合酒店標(biāo)準(zhǔn)，通風(fēng)良好，溫度適宜，采光符合區(qū)域要求，溫度清新，裝修典雅美觀）【5】良好的營銷意識和業(yè)績B. 財(cái)產(chǎn)：【1】認(rèn)真交接保管【2】嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)程序使用和日常維護(hù)3 努力減少損失，節(jié)約成本4 物品擺放精美整齊。三、信息：1 掌握客戶反映的情況并記錄下來；【2】了解企業(yè)內(nèi)部信息并提供反饋；【3】了解同行業(yè)情況后及時匯報(bào)；【4】熟悉酒店下達(dá)的訂單和銷售計(jì)劃。D、時間：1 要有嚴(yán)格的時間觀念，遵守勞動紀(jì)律；2 充分利用時間，為自己制定時間計(jì)劃，學(xué)會管理自己的時間；3 注重時間效率，提高工作進(jìn)度。(4)、日常管理一、工作制度：1 建立日常工作目標(biāo)并向下溝通量化，確定個人責(zé)任。【2】根據(jù)任務(wù)，組織

37、、安排、落實(shí)工作，完成各個環(huán)節(jié)。【3】確保日常工作任務(wù)按時、按量、按質(zhì)完成?！?】記錄和自主評估當(dāng)天的工作，作為以后工作的參考。B. 監(jiān)督制度1 實(shí)行現(xiàn)場管理工作制度，管理人員可隨時改進(jìn)和提高工作質(zhì)量，接受客戶投訴；2 實(shí)行員工自查、互檢、上下級互監(jiān)、質(zhì)量檢查、定期和不定期檢查等多層次檢查制度；【3】設(shè)立員工意見箱，解決工作中的隱患；4 制定失業(yè)指標(biāo)，科學(xué)使用水、電、耗材等設(shè)備，控制員工惡意浪費(fèi)。C. 激勵制度1 每季度評選出5名優(yōu)秀員工，對所有被評價的優(yōu)秀員工給予300元等獎勵；2 流動紅旗隊(duì)，進(jìn)行月度考核。在服務(wù)、衛(wèi)生、客戶好評等方面特別突出的，給予流動紅旗，每人獎勵50元；3 員工罰款基

38、金，員工罰款全部用于員工業(yè)余文化生活補(bǔ)貼；【4】建立職工圖書館運(yùn)動館，陶冶職工情操，提高職工體育文化素質(zhì)；5 員工每年出差兩次，分別在 5.1 和 10.1 之前和之后；【6】設(shè)立員工日，酒店領(lǐng)導(dǎo)與員工舉行茶話會，聆聽最真實(shí)的聲音，展望企業(yè)的前景，增加員工與企業(yè)的凝聚力。D.培訓(xùn)體系1 日常培訓(xùn)：每天進(jìn)行服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)；【2】月培訓(xùn)：管理人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，分析員工工作，提出改進(jìn)建議對員工進(jìn)行培訓(xùn)；3 管理者自身素質(zhì)培訓(xùn)：用過去的經(jīng)驗(yàn)，摸清工作方法，糾正工作短板，傳授管理藝術(shù)，提高管理水平。E. 衛(wèi)生系統(tǒng)1 嚴(yán)格按照酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行崗位衛(wèi)生劃分和清理工作?！?】賓客用品堅(jiān)持一客一消毒；【3】加強(qiáng)水平檢驗(yàn)和

39、檢驗(yàn)體系；4 準(zhǔn)備好清新劑和香水，適當(dāng)噴灑，保證良好的環(huán)境。(6)、服務(wù)策略A、酒店實(shí)行定制化服務(wù)：定制化是個性化、靈活化、極致化的表現(xiàn)；整體服務(wù)體現(xiàn)：熱情、熱情、周到、細(xì)致。B、員工應(yīng)具備的專業(yè)素質(zhì)：1、語言表達(dá)能力：服務(wù)員要求語言清晰，意思表達(dá)完整、準(zhǔn)確、流利；2、適應(yīng)能力：思維敏捷，揣摩客人的意圖，立即為客人解答或提供服務(wù)項(xiàng)目；3、表現(xiàn)能力：根據(jù)銷售環(huán)境和解決客戶糾紛的需要，發(fā)揮與其他服務(wù)員或經(jīng)理一起處理問題的作用；4、幽默交談能力：服務(wù)人員應(yīng)掌握幽默交談，為服務(wù)需要做好準(zhǔn)備；5、溝通技巧：你的服務(wù)過程其實(shí)就是服務(wù)員和客人溝通的過程。只有善于溝通，服務(wù)不卑不亢，心理素質(zhì)好，才能贏得主動；

40、6、觀察記憶能力：服務(wù)員要善于觀察客人的動態(tài)和喜好，做好記憶，才能為客人提供更準(zhǔn)確的服務(wù)；7、業(yè)務(wù)能力：要求服務(wù)員具備基本的酒店業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能，并能自由運(yùn)用；8、寬容：在服務(wù)過程中，客人難免會產(chǎn)生誤會和刁難。服務(wù)人員要有廣闊的胸懷和包容的能力，時刻為客人著想，處處為客人著想，以達(dá)到客人的滿意；9、體力：服務(wù)工作是一項(xiàng)連續(xù)而繁瑣的工作，尤其是體力消耗非常大，要求服務(wù)員身體素質(zhì)好才能勝任自己的工作；10、魅力：服務(wù)行為也是贏得客人信任和信任的過程。服務(wù)人員的良好素質(zhì)將轉(zhuǎn)化為個人魅力，成為客人的向?qū)Ш团笥?；C、實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的原則：1、客戶至上，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品和服務(wù)是針對高消費(fèi)人群的，所以只要你服

41、務(wù)好，他們就會買單。這樣一來，將客戶視為能夠持續(xù)為我們帶來更多利潤和工資的人是非常重要的。2. 微笑。微笑是世界各地客人理解和喜愛的通用歡迎語言。3、真誠、誠實(shí)、友善。這就要求服務(wù)員必須盡心盡力為顧客服務(wù)，必須用友好積極的態(tài)度和語言與顧客交流。4. 提供快速、敏捷的服務(wù)。服務(wù)員應(yīng)根據(jù)客戶的服務(wù)要求和投訴及時采取服務(wù)行動，以表明您始終關(guān)心客戶。5.總是使用至少兩個神奇的詞。有客人來找你，你是不是想說我可以幫你？當(dāng)客人感謝你時，說不謝謝！6. 佩戴您的徽章。主要是為了方便客人聯(lián)系你。7、具有與他人合作的團(tuán)隊(duì)精神。8. 每個服務(wù)員都應(yīng)該為自己整潔的外表感到自豪。這樣，要求每一位員工都注意清潔，工作服

42、必須平整、干凈。9. 在客戶打招呼之前，用您的尊名打招呼。這是因?yàn)?，世界上最親切、最悅耳的聲音，就是聽到自己的名字。我們以客戶的姓氏和尊稱迎接客人，讓客人有賓至如歸的感覺。10、服務(wù)人員應(yīng)熟悉本職工作，熟悉本公司及相關(guān)信息。D. 對員工的服務(wù)要求1、舒適，客人來消費(fèi)的第一要求是舒適的環(huán)境，所以服務(wù)人員必須營造一個溫馨、干凈的待客環(huán)境，才能達(dá)到客戶的滿意。2、干凈舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的清潔和物品的擺放。要求服務(wù)員按照酒店要求對轄區(qū)內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行清理和維護(hù)，營造一流的衛(wèi)生環(huán)境。3、禮貌，顧客來店消費(fèi)時有一種尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌舉止和禮儀會讓客人感到特別的禮貌，給酒店留下良好的印象。4、細(xì)心，客

43、戶的每一個環(huán)節(jié)都力求完美，要求大家認(rèn)真觀察，認(rèn)真對待每一件工作，讓客戶滿意。5、溝通，人是情感動物，需要他人的理解和幫助。作為服務(wù)人員，要掌握與客戶溝通的技巧，時刻關(guān)注客人，提高快捷服務(wù)，讓客戶滿意。6、安全，客人選擇酒店消費(fèi)首先要考慮安全，所以安全尤為重要。要求服務(wù)人員保護(hù)客人的隱私，保護(hù)客人的財(cái)產(chǎn)和生命，是贏得客人的保證。(7)、安全策略1、落實(shí)安全崗位責(zé)任制，制定崗位財(cái)產(chǎn)、防火、防盜計(jì)劃。2.實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)檢查、安全部門檢查、兩級崗位檢查制度。3、加強(qiáng)崗位檢查，確?？腿素?cái)產(chǎn)安全，杜絕火災(zāi)隱患。4. 學(xué)習(xí)使用消防設(shè)施。5、經(jīng)常檢查該位置的設(shè)備，確保使用中沒有隱患。（一）項(xiàng)目建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期

44、為24個月（二）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 10-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表時間（月）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制和批準(zhǔn)初步設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)施工設(shè)計(jì)土建裝修設(shè)備檢驗(yàn)單招聘員工培訓(xùn)設(shè)備安裝完成操作七。 投資估算和資金（一）投資估算依據(jù)工程造價：指類似工程的造價。工藝設(shè)備成本：定型設(shè)備價格以廠家提供的產(chǎn)品樣品、設(shè)備出廠價及市場詢價為準(zhǔn)。 其他費(fèi)用：按相關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 流動性：采用逐項(xiàng)詳細(xì)估算法估算。初始營運(yùn)資金按總營運(yùn)資金的30 % 計(jì)算。詳情請參閱營運(yùn)資金估算表。（2）項(xiàng)目建設(shè)投資估算土建投資及構(gòu)成、設(shè)備投資及構(gòu)成、其他投資及構(gòu)成：詳見下文“投資估算表”?？偼顿Y估算表序列號姓名金額（萬元）一建設(shè)工程1負(fù)層30002負(fù)二樓3

45、1003負(fù)三23004講臺2500小計(jì)10900二外觀工程1給排水管網(wǎng)2502電網(wǎng)和照明5003消防系統(tǒng)2504綠化1005道路50小計(jì)1150三其他1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2002工程監(jiān)理費(fèi)803建設(shè)單位管理費(fèi)1004員工培訓(xùn)費(fèi)505基本保留費(fèi)300小計(jì)730（三） 資金來源和融資本項(xiàng)目總投資15000 萬元募集資金如下：建設(shè)單位募集資金1萬元，其中：自有資金1萬元，融資1萬元申請銀行中長期貸款1萬元。（四）資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)工期二年，固定資產(chǎn)投資分年度分批投入，第一年占%，第二年占%。營運(yùn)資金按生產(chǎn)負(fù)荷逐年追加投入。詳情請參閱投資計(jì)劃及籌資表。8. 財(cái)務(wù)評估（一）財(cái)務(wù)評價依據(jù)1. 國家計(jì)委、建設(shè)

46、部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法及參數(shù)（1993年第二版）。2 、 國家計(jì)委印發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試行，2002）。3.中華人民共和國增值稅暫行條例（1993）。4.中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例（1993）。5、建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料。6.參與本項(xiàng)目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。（2）項(xiàng)目建設(shè)期、運(yùn)營期、計(jì)算期該項(xiàng)目計(jì)劃每年完成，運(yùn)營期為一年，計(jì)算期為一年。（三）項(xiàng)目總投資及募集資金情況1、項(xiàng)目總投資（以萬元計(jì)）本項(xiàng)目總投資1萬元，其中：建設(shè)投資1萬元；建設(shè)期貸款利息1萬元；奠定營運(yùn)資金萬底。2. 籌資建設(shè)單位自籌建設(shè)投資1萬元（含融資），初始流動資金1萬元，合計(jì)1萬元；申請銀行長期

47、貸款萬元， % 。自籌資金占投資總額。3. 付款計(jì)劃(1)建設(shè)期為一年。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度要求，固定資產(chǎn)投資分年度分批投入，第一年占%，第二年占%。（二）流動資金每三年根據(jù)經(jīng)營需要追加投入，直至計(jì)算期滿。請參閱附表九“當(dāng)前資本估算表”和附表10 “投資計(jì)劃和籌資表”。(4)經(jīng)濟(jì)利益分析財(cái)務(wù)評價基準(zhǔn)比較指標(biāo)為：基準(zhǔn)收益率18%，基準(zhǔn)投資回收期（年），投資利潤率12%，投資稅率18%。1.成本估算水療會所的日常開支估計(jì)為營業(yè)收入的 10%。( 1 )餐飲服務(wù)的直接成本估計(jì)占營業(yè)收入的40% 。( 2 )酒店客房的直接成本估計(jì)占該類營業(yè)收入的10%。( 3 )廣告推廣及差旅通訊費(fèi)用估計(jì)占營業(yè)總收入的3% 。( 4 )燃料動力購置成本估算見附表2-3 。( 5 )其他費(fèi)用的估計(jì)占營業(yè)總收入的百分比，包括辦公費(fèi)用、人員費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用。此外，土地使用費(fèi)也包含在“其他費(fèi)用”中。（六）職工工資及附加現(xiàn)有職工198人，其中中高級管理人員平均年薪4萬元/人，普通職工203人平