深圳房地產(chǎn)市場分析

1、淺析深圳房地產(chǎn)市場（原創(chuàng)）據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心最新公布的市場報(bào)告，2005年，深圳市商品房價(jià)格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28。其中，商品住宅均價(jià)為7040.10元/平方米，同比上漲17.38；辦公樓均價(jià)為12490.88元/平方米，同比上漲24.71；商業(yè)用房均價(jià)為15611.48元/平方米，同比上漲25.63。不變的是上漲的趨勢，改變的是上漲的幅度，永無休止的是多空的“口水大戰(zhàn)”。在宏觀調(diào)控政策之下，深圳地產(chǎn)以超過17的漲幅，從全國地產(chǎn)的“乖小孩”搖身一變，成為絕對叛逆的“壞小孩”。從深圳近幾年的房價(jià)走勢來看，上漲速度較為穩(wěn)定，即便是在05年的上半年，房價(jià)也仍然保持較為穩(wěn)定

2、而緩慢的上漲。05年年中，隨著宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，深圳市場與全國市場一樣陷入了供需萎縮的觀望期，然而在8月以后，這種情況開始發(fā)生微妙的變化，在有限的市場供應(yīng)面前，需求卻日益旺盛，促使價(jià)格不斷走高，特別是進(jìn)入10月以后，這種價(jià)格的上漲開始加速。同時(shí)，伴隨房價(jià)的持續(xù)走高，各類觀點(diǎn)的交鋒也日漸升溫。百家爭鳴回顧05年樓市，市場上對于房價(jià)火爆上漲根源的探討同樣火爆，觀點(diǎn)理論可謂包羅萬有、各有千秋，但卻也都差強(qiáng)人意。呼聲最高的當(dāng)數(shù)“供需論”，但應(yīng)該值得注意的是，大部分的人都把供需理論中的“需求”理解為銷售量，這顯然是有失偏頗的，實(shí)際上，市場中仍然有大量的需求由于沒有實(shí)現(xiàn)其最終購買行為而被忽略，而

3、這個(gè)購買行為在未來的任何時(shí)間段里都有被實(shí)現(xiàn)的可能。對于需求的把握，不僅需要掌握銷售情況，還要掌握城市人口結(jié)構(gòu)變化的情況及城市人口積蓄收入變化的情況等等。而目前各種“供需論”均無法提供這樣一個(gè)較為準(zhǔn)確全面的需求數(shù)據(jù)，也正因?yàn)槿绱?，它們更多只適用于分析市場現(xiàn)狀，而無法對市場未來走勢作出準(zhǔn)確的判斷，是一種典型的“事后諸葛亮理論”。其次是“泡沫論”，謝國忠自03年就中國房地產(chǎn)發(fā)展拋出此論調(diào)之后，全國上下中外學(xué)者展開了轟轟烈烈的大論戰(zhàn)，而謝所在的摩根卻在05年大量購入上海物業(yè)，如此心口不一，未免讓人疑惑。而就在深圳房價(jià)飛漲的同時(shí)，某主流媒體以同樣的分析套路再次拋出“泡沫論”，該文稱，深圳房價(jià)的暴漲乃百億

4、長三角炒房資金南下所致，但實(shí)際上從深圳樓盤的成交客戶資料來看，并沒有發(fā)現(xiàn)長三角客戶大批量購置房產(chǎn)的痕跡，可見，此種“泡沫論”是純粹的“拍腦袋理論”。05年年底，作為權(quán)威機(jī)構(gòu)的深圳市房地產(chǎn)研究中心則祭出了“操縱論”，更撰寫報(bào)告建議國土局進(jìn)一步規(guī)范樓市銷售行為，打擊囤積房源和惡意炒作的開發(fā)商，矛頭直指開發(fā)商和代理商。從本意上看，這樣的建議對于深圳樓市未來的健康發(fā)展是有益的，但就短期效果看，收效甚微，也未能道出目前市場的關(guān)鍵所在。另外，從開發(fā)商的角度來說，市場的火爆，為實(shí)現(xiàn)高利潤帶來了機(jī)會(huì)，通過銷售控制的方法獲得更多的收益也無可厚非，意圖通過對營銷方式的控制來實(shí)現(xiàn)對房價(jià)的抑制，必然將遭到市場的抵抗。

5、縱觀以上三種觀點(diǎn)，都是從房價(jià)上漲角度對市場進(jìn)行分析解讀，如果逆其道而行之，從房價(jià)的下跌空間進(jìn)行市場分析解讀又將如何呢？跌無可跌房價(jià)下跌有幾種情況，首先是城市衰退帶來的房產(chǎn)貶值，就目前深圳來看，這種情況發(fā)生的可能性極微；其次是大量空置帶來的供應(yīng)過量或者人口外遷帶來的需求萎縮，從深圳家庭年用水用電量的快速增長和負(fù)擔(dān)日益沉重的交通系統(tǒng)來看，深圳正處在人口快速膨脹的時(shí)期，人地矛盾在未來將得到加劇而不是緩解，這是房價(jià)穩(wěn)定上漲的重要基礎(chǔ)；最后是地產(chǎn)泡沫破裂帶來的房價(jià)下跌，但從深圳房地產(chǎn)研究中心公布的報(bào)告來看，05年深圳市場超過80的房屋為自住用途，投資行為有限，市場結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定?？梢?，目前暫且拋開房價(jià)的上

6、漲合理與否不談，我們也無法找到房價(jià)下跌的空間和理由。由此我們也可以預(yù)見，在未來一段較長的時(shí)間里，只要中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展，房價(jià)至少是要保持穩(wěn)定的，而地區(qū)發(fā)展的不均衡則加大發(fā)達(dá)地區(qū)的吸引力，同時(shí)也為這些地區(qū)的房價(jià)打開了上漲空間和提供了上漲動(dòng)力。漲之有理明確了深圳樓市發(fā)展的大趨勢之后，再來深入探討深圳樓市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)05年房價(jià)的暴漲仍然有兩個(gè)方面的疑點(diǎn)需要解答，其一，如此大的房價(jià)漲幅，基礎(chǔ)根源是什么？其二，為何在房價(jià)的暴漲發(fā)生在05年下半年這個(gè)節(jié)點(diǎn)上？解答第一個(gè)疑點(diǎn)并不困難，深圳在04年基本完成了全市的城市化進(jìn)程，這使得關(guān)內(nèi)外在軟硬件上的差距進(jìn)一步縮小，由此也帶動(dòng)了關(guān)外房價(jià)的飛漲，05年寶安

7、龍崗的房價(jià)漲幅均超過了20，這就使得全市的房價(jià)也跟著水漲船高；其次，產(chǎn)品供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性變化也是引起價(jià)格飛漲的又一因素，05年豪宅的集中入市使得關(guān)內(nèi)的房價(jià)再次走高,同時(shí)也使得關(guān)外價(jià)格“洼地”的價(jià)值凸顯出來，更多的資金流向關(guān)外，又推動(dòng)了關(guān)外房價(jià)的進(jìn)一步上漲；再次，建筑和設(shè)計(jì)工藝的改進(jìn)也是推動(dòng)房價(jià)上漲的因素之一，這點(diǎn)在關(guān)外的市場表現(xiàn)較為明顯。至于為何在05年下半年這個(gè)節(jié)點(diǎn)爆發(fā)，涉及的因素就更加錯(cuò)綜復(fù)雜了。首先，前幾年來深圳工作的部分人群已經(jīng)擁有了一定的積蓄，具備了購房的經(jīng)濟(jì)條件，同時(shí)，由于觀念的改變，更多的人愿意在具備一定經(jīng)濟(jì)能力以后選擇在深圳成家立業(yè)，而不是返回家鄉(xiāng)，深圳開始由一個(gè)“淘金城市”向“中

8、心城市”轉(zhuǎn)變；其次，70年代末80年代初出生的一批人開始成長起來，成為社會(huì)的生力軍，這批人由于受到高校擴(kuò)招的影響，更容易擁有離開家鄉(xiāng)進(jìn)入大城市深造的機(jī)會(huì)，這也決定了他們在完成學(xué)業(yè)以后將更多的流向發(fā)達(dá)地區(qū)，而不是返回家鄉(xiāng)，另外，這批人還受到計(jì)劃生育政策的影響，大多為獨(dú)生子女，由于有了家庭的強(qiáng)大支撐，這也使得他們的置業(yè)能力大大加強(qiáng)，用時(shí)下流行的話來說就是“61”，雙方父母加小兩口，6個(gè)人買1套房子，而05年下半年正好是高校擴(kuò)招第二屆學(xué)生畢業(yè)的時(shí)候，他們對其工作區(qū)域房價(jià)的影響不容小視。根據(jù)2005深圳房地產(chǎn)年鑒提供的數(shù)據(jù)，04年深圳在崗職工平均工資31928，人均消費(fèi)性支出19570元，也就是說，按

9、照04年的收入支出水平，深圳在崗職工的年節(jié)余可達(dá)到12358元。以一個(gè)兩口之家為例，不考慮收入支出的年變化，按照04年的標(biāo)準(zhǔn)，工作三年之后儲(chǔ)蓄可達(dá)74148元，以支付20的首期款計(jì)算，具備購買總值37.1萬元的房子，若以04年人均住房使用面積22.75平方米計(jì)算，可承受單價(jià)為8148元，高于05年商品住宅均價(jià)1108元。再次，05年是政府福利分房的最后一年，這也釋放了部分公務(wù)員的市場需求，而且，就目前中國社會(huì)的發(fā)展?fàn)顩r來看，公務(wù)員仍然屬于具有較高經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力的人群，他們對于房價(jià)的承受能力要高于一般民眾；不過，引爆深圳樓市最重要的導(dǎo)火索卻是宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。不是我不小心，只是政策難以抗拒此次宏

10、觀調(diào)控政策是中央基于對上海樓市的判斷而進(jìn)行的一次經(jīng)濟(jì)調(diào)整，眾所周知，上海樓市歷經(jīng)了兩年多的瘋狂，市場中存在明顯的泡沫，這也就使得此次宏觀調(diào)控政策的基調(diào)是“穩(wěn)定房價(jià)，規(guī)范市場”，簡單的說就是打擊“炒房投機(jī)”行為，從政策的內(nèi)容來看，主要是通過稅收的手段來控制商品房住宅的流通速度以打擊短期的倒賣房屋行為。這些政策的實(shí)施使上海樓市得到了迅速降溫，宏觀調(diào)控取得了顯著的效果，但在深圳，這些政策的實(shí)施卻出現(xiàn)截然相反的效果。深圳樓市在經(jīng)歷了95年的地產(chǎn)泡沫以后，銷售一直較為低迷，直到02年，深圳出臺(tái)土地緊縮政策，停止關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)，扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，深圳樓市才日趨活躍，03年和04年的深圳樓市也步入良性上升的通道，

11、市場供需兩旺，房價(jià)穩(wěn)步上漲，05年上半年，市場仍然保持了這一良好的發(fā)展趨勢，而宏觀調(diào)控政策的突然來襲，卻破壞了整個(gè)市場的均衡。首先，由于房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域特征，一刀切的房地產(chǎn)政策從一開始就注定是“先天不足”的。深圳由于經(jīng)過了連續(xù)3年的土地緊縮政策，關(guān)內(nèi)新增供應(yīng)量明顯減少，與此同時(shí)，隨著關(guān)內(nèi)地鐵的開通、香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和CEPA的實(shí)施，深圳開始展示出前所未有的城市魅力，越來越多的人來到深圳工作發(fā)展，供需矛盾也開始顯露出來。其次，新政對購入不足兩年的房屋轉(zhuǎn)讓征收5的營業(yè)稅本意為限制房屋的過快流通，但在實(shí)際執(zhí)行以后，卻出現(xiàn)了意想不到的情況：對于原本準(zhǔn)備進(jìn)入三級(jí)市場交易的此類房屋而言，業(yè)主為避稅開

12、始轉(zhuǎn)售為租或保持觀望，這使得三級(jí)市場的供應(yīng)量大大減少，原本三級(jí)市場的部分需求被迫進(jìn)入二級(jí)市場。這個(gè)階段大概持續(xù)了一個(gè)多月，我們可以清楚看到，在05年6月到7月間，也就是新政實(shí)施的一個(gè)多月后，三級(jí)市場的成交量迅速萎縮，而二級(jí)市場的成交卻異?；钴S，尤其在關(guān)外，由于市場剛剛起步，新盤供應(yīng)集中，馬上成為置業(yè)者追逐的熱點(diǎn)區(qū)域，表現(xiàn)最為明顯是寶安二級(jí)市場，而新盤的熱銷則必然帶來價(jià)格的上漲，寶安房價(jià)得益于新政的實(shí)施而邁出一大步。很快，在8月到10月間，轉(zhuǎn)售為租或保持觀望的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，市場的需求是如此火爆，以致于讓買家承受5的稅費(fèi)甚至更多都仍然能順利將房屋出手，這使得三級(jí)市場再次火爆起來，而由于營業(yè)稅的征收，無

13、形中至少把房價(jià)提高了5，這就縮小了原本三級(jí)市場與二級(jí)市場的價(jià)格差距，二級(jí)市場由此獲得了提升價(jià)格的良好契機(jī)。二三級(jí)市場的同時(shí)火爆不僅帶來了價(jià)格的飛漲，同時(shí)也更容易造就“供應(yīng)短缺”的假相，并進(jìn)一步引發(fā)搶購的“羊群效應(yīng)”。于是乎，某著名樓盤出現(xiàn)客戶購房不成怒而砸場的現(xiàn)象也就不足為奇了，所謂“房荒”還是體現(xiàn)了這個(gè)階段深圳樓市的某些現(xiàn)狀。最后，某些主流媒體在新政實(shí)施之初大肆唱“空”，不加調(diào)查的妄下結(jié)論，使得許多置業(yè)者錯(cuò)失購房時(shí)機(jī)，而面對日漸上漲的房價(jià)和日益火爆的市場，這批人對媒體的權(quán)威性開始產(chǎn)生質(zhì)疑，更容易產(chǎn)生沖動(dòng)購房行為，進(jìn)而加劇了市場的火爆程度，而在無奈的選擇購房的同時(shí)，這批人仍然對價(jià)格忿忿不平，于

14、是，開發(fā)商被理所當(dāng)然推到矛盾的前沿，成為眾矢之的，其后便有了深圳恢復(fù)征收土地增值稅，再下來也就有了房地產(chǎn)研究中心對房價(jià)飛漲的定性結(jié)論，結(jié)論中指責(zé)開發(fā)商非法銷售、囤積房源、制造熱銷假相，國土局更出臺(tái)了一系列關(guān)于規(guī)范銷售行為的政策，其中更規(guī)定“期房不得轉(zhuǎn)讓”，又一次減少了短期內(nèi)三級(jí)市場的供應(yīng)量，可謂火上澆油，年末加速上漲的房價(jià)也再次證明，權(quán)威部門的判斷和決策依然沒有觸及根本。那么深圳房價(jià)飛漲的關(guān)鍵原因是什么呢？筆者以為，根本就在于不合時(shí)宜的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。在深圳房屋需求日益增長的市場條件下，新政的實(shí)施在提高了房屋轉(zhuǎn)讓成本的同時(shí)，卻沒能提高房屋的持有成本，再加上目前深圳可觀的租金水平，業(yè)主自然更

15、傾向于繼續(xù)持有物業(yè)。以一套100平方米的房屋為例，按照05年深圳市商品住宅均價(jià)7040元計(jì)算，總值為70.4萬元，根據(jù)深圳市出租房屋綜合管理工作會(huì)議上公布的數(shù)據(jù)來看，深圳市商品住宅每平方米的平均租金在34元到42元之間，因此可以預(yù)計(jì)該套房屋的年租金收入大概在4.08萬元到5.04萬元之間，那么，投資該套房屋的年回報(bào)率約為5.8到7.2，回報(bào)還是較為理想的，如果具體到某個(gè)樓盤的話，年回報(bào)率還要遠(yuǎn)高于此。超越夢想，一起追，你我需要理性面對那么，面對日益高漲的房價(jià)，我們要如何去實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想呢？筆者以為，可以從以下幾個(gè)方面著手：一、加大對土地市場的整頓，對兩年內(nèi)未開發(fā)土地依法回收，盤活土地

16、存量，而非盲目增加土地供應(yīng)，同時(shí)加大對爛尾樓項(xiàng)目的改造利用。二、鼓勵(lì)商品房流通，加快老公房福利房的入市步伐，而非繼續(xù)限制房屋的轉(zhuǎn)讓，讓市場供給得到有效釋放，由市場進(jìn)行價(jià)格調(diào)節(jié)，通過活躍的三級(jí)市場為購房者提供多種選擇，實(shí)現(xiàn)不同層次購房者的置業(yè)夢想。三、轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)可房屋的投資價(jià)值，提倡住房梯度消費(fèi)。對于一個(gè)正步入快速發(fā)展時(shí)期的國家而言，要保障所有人實(shí)現(xiàn)擁有自己住房的夢想是不現(xiàn)實(shí)的，重要的是如何去保障每個(gè)人的居住，在經(jīng)濟(jì)極為發(fā)達(dá)的美國，今天仍有30的人口通過租賃來解決其居住問題。過分追求房屋的高自有率和否認(rèn)房屋的投資價(jià)值會(huì)造成流通市場上房屋的匱乏，而在面對突然增長的需求時(shí)，可流通房屋的匱乏更容易帶來價(jià)格的非理性上漲。因此，在住房消費(fèi)上，我們有必要提倡更為理性的“梯度消費(fèi)”，對于社會(huì)富裕階層而言，允許其購買豪宅來提高生活質(zhì)量，通過購置房屋進(jìn)行租賃而獲得收益；對于中產(chǎn)階層而言，保障其能購置合適的商品住宅；對于次中產(chǎn)階層而言，保障其能購置總價(jià)較低的二手商品住宅；對于底層弱勢群體而言，保障其能以合適的價(jià)錢租住到合適的房屋。最后需要說明的一點(diǎn)是，很多人喜歡拿香港的公屋制度與內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)適用房制度相比，由于內(nèi)地的人口管理制度與香港有著天淵之別，實(shí)際上這兩種制度并不存在可比性。在香港，界定香港市民的方式簡單而有效，而在內(nèi)地，由于