長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)某項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告書(shū)

1、長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)(四方坪)調(diào)研報(bào)告書(shū)知本動(dòng)動(dòng)力廣告告有限公公司前言3第一章：總體調(diào)調(diào)研概況況44長(zhǎng)沙市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析8第三章 長(zhǎng)沙沙市開(kāi)福福區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析 19第四章 長(zhǎng)沙沙市開(kāi)福福區(qū)四方方坪地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)分析析225第五章 重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析析26第六章 四季季美景規(guī)規(guī)劃建議議335附1 440附2 444附3 446前言20044年4月25號(hào)至至20004年55月25號(hào)， 300天來(lái)我我們項(xiàng)目目組相關(guān)關(guān)人員88人共出出動(dòng)3330余人人次，詳詳細(xì)調(diào)查查了長(zhǎng)沙沙市北城區(qū)區(qū)尤其是是開(kāi)福區(qū)區(qū)中的四四方坪板板塊共計(jì)計(jì)18個(gè)樓樓盤(pán)的銷(xiāo)售推推廣情況況。經(jīng)過(guò)周密密的樓盤(pán)盤(pán)走訪、市場(chǎng)考考

2、察、資資料收集集、分析析整理等等調(diào)研工工作，參參照項(xiàng)目目規(guī)模、樓盤(pán)類(lèi)類(lèi)型、項(xiàng)項(xiàng)目所在在地、推推廣周期期、主訴訴求定位位、開(kāi)發(fā)發(fā)商綜合合實(shí)力、主力消消費(fèi)群等等綜合考考評(píng)指標(biāo)標(biāo)，得出出以下33個(gè)樓盤(pán)盤(pán)對(duì)“四季美美景”的推廣廣銷(xiāo)售存存在借鑒鑒價(jià)值或或形成沖沖擊，列列為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手深深入調(diào)研研對(duì)象，分別為為：左岸岸春天、時(shí)代先鋒鋒、科院院。由于時(shí)時(shí)間倉(cāng)促促及調(diào)研研渠道有有限等方方面原因因，或是是部分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)仍處于于項(xiàng)目籌籌備階段段，資料料或有缺缺失、不不盡詳實(shí)實(shí)，我們們將在推推廣期后后續(xù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研中中予以追追蹤、補(bǔ)補(bǔ)完。調(diào)查是市市場(chǎng)策略略研究的的前期階階段，我我們將策策略建立立在調(diào)查查的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，

3、通過(guò)對(duì)對(duì)大量的的調(diào)查資資料進(jìn)行行統(tǒng)籌分分析、研研究整理理,并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目現(xiàn)狀對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行重點(diǎn)分分析。我我們以市市場(chǎng)真實(shí)實(shí)數(shù)據(jù)、信息為為基礎(chǔ),順應(yīng)長(zhǎng)長(zhǎng)沙房產(chǎn)產(chǎn)大勢(shì)，所有調(diào)調(diào)研內(nèi)容容皆圍繞繞四季美美景有針針對(duì)性地地展開(kāi)。“知己知知彼,百百戰(zhàn)不殆殆”,唯有有通過(guò)深深度剖析析長(zhǎng)沙房產(chǎn)產(chǎn)動(dòng)態(tài),充分認(rèn)認(rèn)識(shí)自身身利弊，方能游游刃有余余地引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)潮潮流。第一章：總體調(diào)調(diào)研概況況一、調(diào)查查目的四季美景景位于長(zhǎng)長(zhǎng)沙市的的北區(qū)四四方坪板板塊，而而長(zhǎng)沙素素有“南帝北北丐”之稱(chēng)，即北城城區(qū)的人人氣和經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮榮程度要要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于南城城區(qū)，從從房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)來(lái)看，除除經(jīng)濟(jì)適適用房以以外，目目前北區(qū)區(qū)還沒(méi)有有特別

4、成功功的較大大規(guī)模住住宅項(xiàng)目目。而隨隨著最近近幾年長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房房地產(chǎn)行行業(yè)持續(xù)續(xù)升溫，競(jìng)爭(zhēng)隨隨之加劇劇，為了了盡量減減少項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)程程度，在在前期有有必要進(jìn)進(jìn)行深入入準(zhǔn)確的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，以以達(dá)到以以下幾個(gè)個(gè)目的：1、全面面了解長(zhǎng)長(zhǎng)沙北城城區(qū)尤其其是開(kāi)福福區(qū)中的的四方坪坪板塊房房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體體狀況，以明確確本項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)背景及及市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)；2、了解解競(jìng)爭(zhēng)性性樓盤(pán)的的現(xiàn)狀及及動(dòng)態(tài)，為制定定本項(xiàng)目目的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略提提供依據(jù)據(jù)；3、了解解消費(fèi)者者對(duì)北區(qū)區(qū)存在偏偏見(jiàn)的根根本原因因，規(guī)避避項(xiàng)目所所在區(qū)域域給開(kāi)發(fā)發(fā)帶來(lái)的的不利因因素，為為本項(xiàng)目目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)提提供依據(jù)據(jù)；4、了解解目標(biāo)消消費(fèi)群

5、的的特征及及其購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)需求，為本項(xiàng)項(xiàng)目定位位、推廣廣傳播提提供依據(jù)據(jù)。二、調(diào)查查內(nèi)容（一）長(zhǎng)長(zhǎng)沙市住住宅市場(chǎng)場(chǎng)概況長(zhǎng)沙市區(qū)區(qū)域概況況長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展概概況長(zhǎng)沙住宅宅市場(chǎng)特特點(diǎn)長(zhǎng)沙住宅宅市場(chǎng)的的發(fā)展趨趨勢(shì)（二）開(kāi)開(kāi)福區(qū)市市場(chǎng)概況況開(kāi)福區(qū)概概況開(kāi)福區(qū)住住宅供應(yīng)應(yīng)與成交交情況（三）四四方坪市市場(chǎng)概況況1、四方方坪概況況2、四方方坪住宅宅供應(yīng)與與成交情情（四）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性樓樓盤(pán)狀況況競(jìng)爭(zhēng)性樓樓盤(pán)界定定 大型型樓盤(pán) 同類(lèi)類(lèi)型樓盤(pán)盤(pán) 同區(qū)區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)調(diào)查內(nèi)容容 同類(lèi)類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)數(shù)量、樓盤(pán)檔檔次、總總建筑面面積、住住宅單元元總量、現(xiàn)有供供應(yīng)量分分析； 同類(lèi)類(lèi)樓盤(pán)特特點(diǎn)（售售價(jià)與銷(xiāo)銷(xiāo)售率、銷(xiāo)售與與賣(mài)點(diǎn)、戶(hù)型面面積

6、、規(guī)規(guī)劃與建建筑設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)）； 預(yù)計(jì)計(jì)未來(lái)幾幾年住宅宅供應(yīng)總總量、單單元套數(shù)數(shù)、已開(kāi)開(kāi)發(fā)物業(yè)業(yè)的后續(xù)續(xù)供應(yīng)量量； 周邊邊主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手占地面面積、總總建筑面面積、住住宅面積積、套數(shù)數(shù)； 同類(lèi)類(lèi)樓盤(pán)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)住宅宅推出平平均銷(xiāo)售售率、成成交量最最大的單單元面積積； 同類(lèi)類(lèi)樓盤(pán)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格格幅度； 未來(lái)來(lái)的住宅宅供應(yīng)量量增幅、市場(chǎng)承承接力、競(jìng)爭(zhēng)情情況。（五）目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)及其需需求特點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)界定 有一一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力 認(rèn)可可郊區(qū)置置業(yè) 認(rèn)可可運(yùn)動(dòng)地地產(chǎn)調(diào)查范圍圍 中、高檔小小區(qū) 政府府機(jī)關(guān)的的宿舍 效益益好的企企事業(yè)單單位宿舍舍調(diào)查內(nèi)容容 目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)區(qū)區(qū)域分布布； 目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)的的特征描描述； 目標(biāo)標(biāo)

7、客戶(hù)對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所在區(qū)域域的看法法； 目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)對(duì)對(duì)運(yùn)動(dòng)概概念的偏偏好程度度，以及及喜歡何何種形式式的運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目； 目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)對(duì)對(duì)居住環(huán)環(huán)境及配配套設(shè)計(jì)計(jì)的要求求； 目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)對(duì)對(duì)戶(hù)型面面積及室室內(nèi)功能能布置的的要求； 目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)購(gòu)購(gòu)房能接接受的價(jià)價(jià)位； 影響響目標(biāo)客客戶(hù)購(gòu)房房的決定定因素。三、調(diào)查查對(duì)象及及途徑競(jìng)爭(zhēng)性樓樓盤(pán)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性樓盤(pán)盤(pán)的資料料主要通通過(guò)國(guó)土土局、規(guī)規(guī)劃局、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)院、建筑設(shè)設(shè)計(jì)公司司、計(jì)委委、房地地產(chǎn)媒體體記者、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)人等等途徑獲獲得。目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)對(duì)目標(biāo)客客戶(hù)的調(diào)調(diào)查主要要對(duì)調(diào)查查范圍內(nèi)內(nèi)的住戶(hù)戶(hù)進(jìn)行入入戶(hù)深度度訪問(wèn)。第二章 長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析一

8、、二000三年年長(zhǎng)沙房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展?fàn)顩r及及分析（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源于長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房房地產(chǎn)交交易管理理所）近幾年來(lái)來(lái)，長(zhǎng)沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)伴伴隨國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的快速增增長(zhǎng)，呈呈現(xiàn)穩(wěn)步步發(fā)展的的勢(shì)頭。二000三年，其加速速發(fā)展的的態(tài)勢(shì)更更趨明顯顯，市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)更更為活躍躍。二000三年年長(zhǎng)沙房房地產(chǎn)市市場(chǎng)基本本情況如如下：1、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資比比重加大大20003年年，長(zhǎng)沙沙市共完完成房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資1122.56億億元，與與去年同同期相比比增長(zhǎng)449.884%，長(zhǎng)沙市市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資首次次超過(guò)了了1000億元。占固定定資產(chǎn)投投資比重重的1/4強(qiáng)。2、商品品房供、銷(xiāo)兩旺

9、旺，銷(xiāo)售售價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升升從商商品房供供應(yīng)情況況來(lái)看，伴隨房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)強(qiáng)力增長(zhǎng)長(zhǎng)，房地地產(chǎn)施、竣工面面積同步步上揚(yáng)，截止220033年111月，長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房房屋施工工面積達(dá)達(dá)11006.332萬(wàn)，竣工工房屋面面積4443.224萬(wàn)，分別別比去年年同期增增長(zhǎng)322.666%和333.446%。從商商品房預(yù)預(yù)售情況況來(lái)看，20003年，全市共共有1555個(gè)企企業(yè)的8887棟棟商品房房上市預(yù)預(yù)售，批批準(zhǔn)預(yù)售售總建筑筑面積為為4688.822萬(wàn)，較去年年同期增增長(zhǎng)188.777%。其其中批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售的的住宅面面積為3381.82萬(wàn)萬(wàn)，占占商品房房開(kāi)發(fā)比比重的881.444%，商品房房供應(yīng)量量較為充充

10、足。從銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況來(lái)看，20003年，全市共共成交商商品房2267227套，成交面面積2999.227萬(wàn)，成交交金額663.115億元元，分別別比去年年同期增增長(zhǎng)211.744%、19.115%和和19.24%，商品品房的有有效需求求保持了了較高的的增幅，市場(chǎng)供供、求兩兩旺。從商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格來(lái)看，20003年全全市商品品房銷(xiāo)售售均價(jià)為為24668元/平方米米，同比比增長(zhǎng)33.877%，其其中商品品住房銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)為22222元元/，比去年年同期增增長(zhǎng)3.29%，商品品房?jī)r(jià)格格在20002年年略有下下跌的基基礎(chǔ)上穩(wěn)穩(wěn)步回升升，商品品房?jī)r(jià)格格基本保保持穩(wěn)定定。3、二手手房交易易放量增增長(zhǎng)，住

11、住房二級(jí)級(jí)市場(chǎng)被被激活20003年年，全市市共辦理理二手房房交易991899起，成成交面積積1188.799萬(wàn)，成交金金額222.277億元，分別比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)39.25%、788.633%和1144.92%。其中中，房改改房成交交42663套，成交面面積288.477萬(wàn)，成交金金額3.33億億元，分分別比去去年同期期增長(zhǎng)776.996%、81.57%和922.544%。長(zhǎng)長(zhǎng)沙市二二手房交交易量在在60萬(wàn)萬(wàn)左右右維持了了五年之之后，終終于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了突破破，達(dá)到到1188萬(wàn)，增長(zhǎng)近近一倍。我市住住房二級(jí)級(jí)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)過(guò)多年年培育之之后，在在政府宏宏觀政策策的調(diào)控控下，特特別是220033年100

12、月我市市出臺(tái)“長(zhǎng)沙市市人民政政府關(guān)于于進(jìn)一步步搞活房房地產(chǎn)市市場(chǎng)若干干意見(jiàn)”（市政政府588號(hào)文）的具體體措施的的作用下下，市場(chǎng)場(chǎng)被迅速速激活。4、房地地產(chǎn)抵押押登記保保持較高高增幅，金融業(yè)業(yè)為房地地產(chǎn)業(yè)提提供有力力保障20003年年，全市市共辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登登記2997577起，抵抵押貸款款面積7728.65萬(wàn)萬(wàn)，抵抵押權(quán)利利價(jià)值1194.20億億元，比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)76.82%、366.166%和229.440%。其中，個(gè)人住住房抵押押登記2280778起，個(gè)人住住房抵押押貸款面面積3330.111萬(wàn)，個(gè)人人住房抵抵押權(quán)利利價(jià)值770.336億元元，分別別比去年年同期增增長(zhǎng)755.

13、955%、778.224%和和58.97%。房地地產(chǎn)抵押押貸款連連續(xù)六年年保持了了強(qiáng)勁增增幅，尤尤其是直直接用于于個(gè)人消消費(fèi)的個(gè)個(gè)人住房房抵押貸貸款，成成交起數(shù)數(shù)，從998年的的6133起至220033年的2280778起，六年間間增長(zhǎng)了了45倍倍。消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)觀念念發(fā)生了了根本的的變化，國(guó)家啟啟動(dòng)內(nèi)需需，拉動(dòng)動(dòng)消費(fèi)的的政策由由于有了了金融業(yè)業(yè)的支持持而得以以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)業(yè)同時(shí)也也成為了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展的的有力保保障。5、城市市房屋拆拆遷力度度不減，刺激了了房屋有有效需求求的增長(zhǎng)長(zhǎng)20003年年，全市市共動(dòng)遷遷居民550566戶(hù)，拆拆遷房屋屋面積885.774萬(wàn)，分別別比去年年增長(zhǎng)7

14、78.447%和和23.78%。其中中，拆遷遷住宅面面積433.866萬(wàn)，比去年年同期增增長(zhǎng)244.322%。220033年，雖雖然長(zhǎng)沙沙已基本本實(shí)現(xiàn)“三個(gè)大大變樣”的城市市建設(shè)總總目標(biāo)，但城市市房屋拆拆遷工作作仍在大大力推進(jìn)進(jìn)，新一一輪城市市建設(shè)正正在有序序的展開(kāi)開(kāi)。城市市房屋拆拆遷工作作直接拉拉動(dòng)了房房地產(chǎn)投投資，刺刺激了住住房的有有效需求求，它為為完善城城市功能能，加快快城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，改善市市民的居居住水平平和質(zhì)量量都做出出了較大大的貢獻(xiàn)獻(xiàn)。6、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)全面得得到調(diào)控控，商品品房市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)更更趨合理理20003年年，全市市經(jīng)濟(jì)適適用住房房小區(qū)建建設(shè)共完完成投資資4.

15、228億元元，開(kāi)工工房屋面面積799.500萬(wàn)，竣工面面積588.600萬(wàn)，分別比比去年同同期下降降49.88%、288.700%和66.544%。從從年初開(kāi)開(kāi)始，長(zhǎng)長(zhǎng)沙市人人民政府府堅(jiān)決停停止了公公務(wù)員住住宅小區(qū)區(qū)建設(shè)，控制了了經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)規(guī)模模，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)規(guī)模全全面壓縮縮，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房占新增增商品房房開(kāi)發(fā)量量的比重重由調(diào)控控前的接接近500%到調(diào)調(diào)控后的的20%左右，使商品品房市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨趨于合理理。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)對(duì)商品品房市場(chǎng)場(chǎng)的影響響基本消消除。以上上幾個(gè)方方面充分分說(shuō)明，20003年長(zhǎng)長(zhǎng)沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)繼續(xù)保保持了快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的格局局，各主主要指標(biāo)

16、標(biāo)大幅增增長(zhǎng)，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資、房屋屋施工面面積、商商品房上上市量、商品房房交易量量、二手手房成交交量、房房地產(chǎn)抵抵押貸款款等指標(biāo)標(biāo)均達(dá)到到歷史最最高水平平。19998年年以來(lái)，長(zhǎng)沙房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)連續(xù)六六年保持持了高速速增長(zhǎng)的的態(tài)勢(shì)，究其原原因，主主要有以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1、從產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投入入角度分分析長(zhǎng)沙沙市近幾幾年來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量持續(xù)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，GDDP保持持二倍數(shù)數(shù)的增長(zhǎng)長(zhǎng)，對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的投入入不斷加加大。998年至至20003年111月，全市共共完成房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資3400.555億元，占全市市固定資資產(chǎn)投資資的1/4。特特別是220000年以來(lái)來(lái)，長(zhǎng)沙沙市實(shí)施施“三年年大變樣樣”戰(zhàn)略

17、略，城市市路網(wǎng)及及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)得到了了極大提提升，原原有的地地域差別別不斷縮縮小，地地段升值值潛力增增大，為為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)提提供了廣廣闊的空空間。從市場(chǎng)角角度分析析從購(gòu)房房能力分分析，伴伴隨長(zhǎng)沙沙經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居居民可支支配收入入逐年增增多，998年至至20003年，長(zhǎng)沙人人均可支支配收入入從66650元元上升到到了91100元元左右，增幅達(dá)達(dá)36.84%。而近近幾年長(zhǎng)長(zhǎng)沙的房房?jī)r(jià)較為為穩(wěn)定，這使得得市民的的住房購(gòu)購(gòu)買(mǎi)能力力大為提提高，個(gè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房房占市場(chǎng)場(chǎng)總銷(xiāo)量量的944%。從投資資角度分分析，由由于股市市長(zhǎng)期低低迷，銀銀行利率率多次下下調(diào)，而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保值值、增值值功能顯顯

18、著，使使得房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成為投投資的重重要領(lǐng)域域。加上上銀行信信貸的支支持，大大大刺激激了市場(chǎng)場(chǎng)的需求求，長(zhǎng)沙沙目前通通過(guò)按揭揭貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品品房的比比率為774.222%。據(jù)長(zhǎng)沙沙市房地地產(chǎn)交易易中心最最近的一一次調(diào)查查統(tǒng)計(jì)，投資型型置業(yè)者者在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)各類(lèi)商商品房中中的比重重為：商商品住房房為166.100%、寫(xiě)寫(xiě)字樓為為40%、商業(yè)業(yè)用房為為59.80%。從消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)分分析，隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展，居民民住房消消費(fèi)觀念念也發(fā)生生了明顯顯的變化化。改善善型住房房的需求求較為明明顯，人人們已不不能滿(mǎn)足足于“夠夠住就行行”的傳傳統(tǒng)觀念念。長(zhǎng)沙沙住房消消費(fèi)正由由“居住住型”向向“享受受型”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)

19、變。二二次置業(yè)業(yè)、三次次置業(yè)的的消費(fèi)群群體逐步步擴(kuò)大，“終極極置業(yè)者者”不斷斷涌現(xiàn)，長(zhǎng)沙人人均居住住水平迅迅速提高高。至220033年，長(zhǎng)長(zhǎng)沙人均均居住建建筑面積積達(dá)222.077。從需求求關(guān)系分分析，隨隨著長(zhǎng)沙沙城市化化進(jìn)程的的加快，新增城城市人口口增幅較較大。從從19998年到到20002年末末，長(zhǎng)沙沙市凈增增城市人人口222.088萬(wàn)人(含自然然增長(zhǎng)和和機(jī)械增增長(zhǎng))，每年平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)5.552萬(wàn)人人。在不不考慮有有效購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力的情情況下，單從住住房需求求分析，長(zhǎng)沙市市每年因因人口增增長(zhǎng)而拉拉動(dòng)住房房需求將將達(dá)到1120萬(wàn)萬(wàn)( 按目前前我市人人均居住住建筑面面積為222.007計(jì)計(jì)算)。實(shí)際

20、上上20002年長(zhǎng)長(zhǎng)沙市凈凈增城市市人口為為8.222萬(wàn)人人，這一一理想需需求將達(dá)達(dá)到1880萬(wàn)。另外外，城市市外來(lái)人人口的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)需求求也不容容忽視，據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，長(zhǎng)沙沙市目前前外來(lái)人人口購(gòu)房房的比重重為155%左右右，這部部分人群群也直接接拉動(dòng)了了商品房房需求的的增長(zhǎng)。3、從政政策角度度分析從宏觀觀政策環(huán)環(huán)境分析析，一是是國(guó)家把把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，加大大對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的支支持力度度。二是是國(guó)家將將啟動(dòng)消消費(fèi)、拉拉動(dòng)內(nèi)需需作為國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的重要舉舉措，采采取各種種政策和和措施，大力發(fā)發(fā)展和啟啟動(dòng)住宅宅消費(fèi)。三是深深化住房房制度改改革，徹徹底停止止了住房房實(shí)物分分配

21、制度度，全面面推進(jìn)住住房商品品化，市市場(chǎng)化的的進(jìn)程。四是通通過(guò)推進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)適適用房及及廉租房房建設(shè)，保障中中、低收收入家庭庭的住房房需求。五是先先后出臺(tái)臺(tái)了旨在在依靠科科技進(jìn)步步，提高高住房質(zhì)質(zhì)量的一一系列標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體系系，實(shí)施施了小康康住宅和和康居工工程試點(diǎn)點(diǎn)，為長(zhǎng)長(zhǎng)沙房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)、健健康發(fā)展展提供了了良好的的外部環(huán)環(huán)境。從長(zhǎng)沙沙的政策策環(huán)境分分析，近近幾年來(lái)來(lái)長(zhǎng)沙市市人民政政府十分分注重對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的培育，注重政政策的引引導(dǎo)，在在先后出出臺(tái)了外外地人購(gòu)購(gòu)房入戶(hù)戶(hù)、取消消房改房房上市審審批、簡(jiǎn)簡(jiǎn)化辦事事程序、降低交交易成本本、允許許經(jīng)濟(jì)適適用房上上市等一一系列政政策措施施的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，22

22、0033年100月又出出臺(tái)了長(zhǎng)長(zhǎng)政發(fā)20003558號(hào)文文件“長(zhǎng)長(zhǎng)沙市人人民政府府關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步搞搞活房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的若干干意見(jiàn)”，進(jìn)一一步放寬寬政策。主要措措施有擴(kuò)擴(kuò)大公房房出售范范圍；積積極妥善善處理了了產(chǎn)權(quán)發(fā)發(fā)證中的的歷史遺遺留問(wèn)題題；進(jìn)一一步降低低和調(diào)整整商品房房和二手手房交易易契稅(二手房房契稅降降為1%)；提提高公積積金貸款額度度，加快快住房貨貨幣化進(jìn)進(jìn)程 ；堅(jiān)決停停止公務(wù)務(wù)員小區(qū)區(qū)建設(shè)，控制經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)規(guī)模等等等。每每一條政政策和措措施都具具有極強(qiáng)強(qiáng)的操作作性，極極大的激激活了潛潛在的消消費(fèi)群。20003年長(zhǎng)長(zhǎng)沙二手手房交易易的放量量增長(zhǎng)和和經(jīng)濟(jì)適適用住房房建設(shè)規(guī)規(guī)模的全全

23、面回落落，充分分顯示了了政府運(yùn)運(yùn)用了市市場(chǎng)機(jī)制宏觀調(diào)調(diào)控市場(chǎng)場(chǎng)，運(yùn)用用了政策策杠桿引引導(dǎo)長(zhǎng)沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)健健康、有有序發(fā)展展的能力力。20004年年市委市市政府確確定為改改革發(fā)展展年，提提出了要要“大干干新三年年，再創(chuàng)創(chuàng)新輝煌煌”，全全力推進(jìn)進(jìn)城市化化進(jìn)程。未來(lái)三三年，我我市將圍圍繞加快快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全全面小康康的總目目標(biāo)，以以科學(xué)的的發(fā)展觀觀為統(tǒng)攬攬，以“一洲兩兩岸，六六橋三環(huán)環(huán)，打通通出口，開(kāi)發(fā)新新區(qū)”，加快小小城鎮(zhèn)建建設(shè)為重重點(diǎn)，堅(jiān)堅(jiān)持以人人為本，高起點(diǎn)點(diǎn)、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高高質(zhì)量、高效益益規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)城城市，到到20006年，城市化化水平達(dá)達(dá)56%，城區(qū)區(qū)綠化率率為333%，城城市

24、綠化化覆蓋率率達(dá)400%，人人均公共共綠地面面積8.3平方方米，人人均住宅宅建筑面面積277平方米米，人均均道路面面積122.844平方米米，要全全面完成成“一江江兩岸一一洲”濱濱水區(qū)的的建設(shè)，全面完完成“六六橋三環(huán)環(huán)”，城城區(qū)環(huán)保保綠化達(dá)達(dá)標(biāo)，完完成棚戶(hù)戶(hù)區(qū)改造造和農(nóng)民民進(jìn)城務(wù)務(wù)工廉租租房建設(shè)設(shè)，完成成歷史區(qū)區(qū)街的保保護(hù)和維維修等重重點(diǎn)工程程，到220066年全市市控制性性詳規(guī)覆覆蓋總面面積達(dá)到到4000平方公公里。我我市近期期發(fā)展目目標(biāo)已經(jīng)經(jīng)明確，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展藍(lán)圖圖已經(jīng)繪繪就，市市委市政政府的決決策和去去年國(guó)務(wù)務(wù)院的118號(hào)文文件和市市人民政政府的558號(hào)文文件，給給我市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來(lái)了了

25、更加廣廣闊的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展空間間。20004年年，長(zhǎng)沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)仍仍將在投投資與需需求的雙雙向拉動(dòng)動(dòng)下，在在政府宏宏觀政策策的調(diào)控控與引導(dǎo)導(dǎo)下，堅(jiān)堅(jiān)持住房房市場(chǎng)化化的基本本方向，不斷完完善市場(chǎng)場(chǎng)體系；堅(jiān)持以以需求為為導(dǎo)向，不斷調(diào)調(diào)整供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)；繼續(xù)完完善住房房一級(jí)市市場(chǎng)，搞搞活住房房二級(jí)市市場(chǎng)，培培育住房房梯級(jí)消消費(fèi)觀念念，增強(qiáng)強(qiáng)和帶動(dòng)動(dòng)居民住住房消費(fèi)費(fèi)的積極極性；進(jìn)進(jìn)一步規(guī)規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)行行為，發(fā)發(fā)揮房地地產(chǎn)中介介服務(wù)的的作用，確保我我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總量基基本平衡衡，結(jié)構(gòu)構(gòu)基本合合理，價(jià)價(jià)格基本本穩(wěn)定，努力促促進(jìn)全市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展。二、20004年年一季度度長(zhǎng)沙市市房地產(chǎn)

26、產(chǎn)市場(chǎng)分分析（數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源于長(zhǎng)沙沙市房地地產(chǎn)交易易管理所所）20044年，作作為市委委市政府府確定的的改革發(fā)發(fā)展年，在“大大干新三三年，再再創(chuàng)新輝輝煌”目目標(biāo)的鼓鼓舞下，我市城城市建設(shè)設(shè)穩(wěn)步推推進(jìn)。我我市房地地產(chǎn)業(yè)也也緊緊抓抓住這一一發(fā)展機(jī)機(jī)遇，繼繼續(xù)加大大投資力力度，進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)了對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)二、三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的引導(dǎo)導(dǎo)和培育育，20004年年一季度度我市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)主要呈呈現(xiàn)以下下幾個(gè)特特點(diǎn)： 1、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，房屋屋建設(shè)速速度加快快20004年一一季度，全市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)完成成投資224.665億元元，比去去年同期期增長(zhǎng)330.771%。房屋施施工面積積5133.099

27、萬(wàn)平方方米，竣竣工面積積69.78萬(wàn)萬(wàn)平方米米，分別別比去年年同期增增長(zhǎng)111.011%和555.331%。房地產(chǎn)產(chǎn)投資和和房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模增幅幅較大。由于33月1日日起執(zhí)行行的市政政府899號(hào)令長(zhǎng)沙市市城市房房地產(chǎn)交交易管理理辦法中規(guī)定定“取得得商品房房預(yù)售許許可證必必須要符符合：房房屋土建建工程完完成500%以上上或多層層建筑封封頂、高高層建筑筑達(dá)到十十層，并并已確定定施工進(jìn)進(jìn)度和竣竣工交付付日期”的條件件，提高高了商品品房預(yù)售售的門(mén)檻檻，致使使一部分分開(kāi)發(fā)商商為了早早日實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品房房預(yù)售，加快了了商品房房施工的的速度,使我市市一季度度商品房房竣工面面積加大大。2、商品品房上市市量繼續(xù)續(xù)

28、擴(kuò)容,非住宅宅商品房房比重加加大20004年年一季度度，全市市共有2203棟棟商品房房被批準(zhǔn)準(zhǔn)上市，批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售總建建筑面積積為1220.110萬(wàn)平平方米，其中住住宅面積積為866.699萬(wàn)平方方米，分分別比去去年同期期增長(zhǎng)443.449%和和30.64%。上市市量比去去年同期期凈增336.440萬(wàn)平平方米，增速較較快，我我市商品品房市場(chǎng)場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)容。在在批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售商品品房中，住宅占占總上市市量的比比重為772.118%，比去年年同期下下降7.21個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。非住住宅商品品房的建建設(shè)比重重有所增增加。隨隨著我市市居民可可支配收收入的進(jìn)進(jìn)一步增增長(zhǎng)，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的熱情也也將進(jìn)一一步

29、提高高。同時(shí)時(shí)，長(zhǎng)沙沙作為省省會(huì)城市市，有著著良好的的商業(yè)基基礎(chǔ)，長(zhǎng)長(zhǎng)沙市的的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)、集集貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)和商業(yè)業(yè)從業(yè)人人數(shù)位居居全國(guó)超超過(guò)百萬(wàn)萬(wàn)人口城城市的第第七位，商業(yè)氛氛圍較好好，隨著著我市城城市化進(jìn)進(jìn)程的加加快，門(mén)門(mén)面和寫(xiě)寫(xiě)字樓等等經(jīng)營(yíng)性性用房也也將會(huì)順順應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)需求，其建設(shè)設(shè)比重有有進(jìn)一步步增加之之勢(shì)。3、商品品房交易易持續(xù)升升溫，市市場(chǎng)需求求較為旺旺盛20004年年一季度度，全市市共辦理理商品房房交易886233起、成成交面積積89.6萬(wàn)平平方米、成交金金額200.866億元。其中商商品房期期房成交交61229起、成交面面積700.588萬(wàn)平方方米、成成交金額額15.04億億元，分分別

30、比去去年同期期增長(zhǎng)552.669%、63.76%和366.200%。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)保持持了較為為旺盛的的需求。在市場(chǎng)有有效需求求不斷提提高的同同時(shí)，我我市房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的整體體水平也也得到了了提升。房地產(chǎn)產(chǎn)投資日日趨于理理性，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商越越來(lái)越注注重通過(guò)過(guò)樓盤(pán)品品質(zhì)打造造，提供供全方位位誠(chéng)信服服務(wù)，來(lái)來(lái)鑄就自自身的品品牌，在在激烈的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中贏贏得市場(chǎng)場(chǎng)。4、二手手房交易易活躍，政策促促進(jìn)作用用顯著20004年年一季度度，全市市共辦理理二手房房交易226655戶(hù)、成成交面積積37.41萬(wàn)萬(wàn)平方米米、成交交金額55.344億元，分別比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)76.84% 、206.39%和

31、2261.64% 。其其中房改改房上市市成交114711戶(hù)、成成交面積積10.17萬(wàn)萬(wàn)平方米米、成交交金額 1.227億元元，分別別比去年年同期增增長(zhǎng)977.722 %、1088.833%和1124.28%。二手手房成交交面積比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)兩倍多多，交易易量翻番番。我市市住房二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)日益活活躍。我我市二手手房交易易量迅速速的放大，是在在多重利利好因素素的綜合合作用下下產(chǎn)生的的：首先先，二手手房市場(chǎng)場(chǎng)的活躍躍主要得得益于政政府對(duì)住住房二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的精心培培育和具具體政策策的指導(dǎo)導(dǎo)。近年年來(lái)，國(guó)國(guó)家先后后出臺(tái)了了一系列列的政策策，啟動(dòng)動(dòng)住房消消費(fèi)，培培育住房房二級(jí)市市場(chǎng)。我我市也于于去年

32、年年底出臺(tái)臺(tái)了588號(hào)文件件（長(zhǎng)沙沙市人民民政府關(guān)關(guān)于進(jìn)一步步搞活房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的若若干意見(jiàn)見(jiàn)），并并于今年年年初出出臺(tái)了長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房房地產(chǎn)交交易管理理辦法，從簡(jiǎn)化化二手房房交易手手續(xù)、降降低稅費(fèi)費(fèi)、加強(qiáng)強(qiáng)配套服服務(wù)，規(guī)規(guī)范交易易行為等等方面放放寬政策策，直接接刺激和和促進(jìn)了了二手房房市場(chǎng)的的活躍。其次，二手房房主要集集中于市市中心，交通便便利，生生活設(shè)施施齊全，總價(jià)較較低，易易于出租租和出售售，對(duì)于于那些經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力不強(qiáng)又又急需改改善居住住條件和和購(gòu)買(mǎi)房房地產(chǎn)用用于保值值增值的的投資者者極具吸吸引力。其三，居民住住房消費(fèi)費(fèi)能力的的提高將將促使一一部分人人采用“以舊換換新，以以小換大大”的方方式

33、不斷斷改善居居住條件件，形成成住房梯梯級(jí)消費(fèi)費(fèi)模式，加速二二手房的的流通。其四，金融機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)二二手房按按揭支持持力度的的加大以以及中介介服務(wù)的的日益規(guī)規(guī)范和完完善，也也將進(jìn)一一步推動(dòng)動(dòng)住房二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的活躍躍。因此此，我市市住房二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)在上述述利好因因素的持持續(xù)作用用下，在在今后較較長(zhǎng)一段段時(shí)間內(nèi)內(nèi)仍將保保持較快快的發(fā)展展速度。5、房地地產(chǎn)抵押押登記業(yè)業(yè)務(wù)量繼繼續(xù)增大大，個(gè)人人住房抵抵押貸款款增幅趨趨緩20004年年一季度度，全市市共辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登登記73377起起，抵押押面積2200.81萬(wàn)萬(wàn)平方米米，抵押押金額550.110億元元，分別別比去年年同期增增長(zhǎng)6.76%、244.73

34、3%和66.511%。其其中個(gè)人人住房抵抵押貸款款69665起，抵押面面積855.777萬(wàn)平方方米，抵抵押金額額17.87億億元，分分別比去去年同期期增長(zhǎng)55.933%、88.177%和-1.442%。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款業(yè)務(wù)務(wù)在業(yè)務(wù)務(wù)總量增增長(zhǎng)的同同時(shí)，出出現(xiàn)了一一個(gè)較為為顯著的的特點(diǎn)：增幅趨趨緩，特特別是個(gè)個(gè)人住房房抵押貸貸款中的的抵押金金額出現(xiàn)現(xiàn)了我市市自開(kāi)展展房地產(chǎn)產(chǎn)抵押業(yè)業(yè)務(wù)以來(lái)來(lái)的首次次負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。從房房地產(chǎn)抵抵押登記記面積來(lái)來(lái)分析，19998年20003年我我市個(gè)人人住房抵抵押登記記面積年年均增幅幅為 1142.65%，一季季度下降降了1334個(gè)百百分點(diǎn)。個(gè)人住住房抵押押貸款增增幅的

35、快快速下降降，主要要有兩個(gè)個(gè)因素：一是我我市個(gè)人人住房抵抵押貸款款經(jīng)過(guò)六六年高速速增長(zhǎng)，市場(chǎng)容容量已經(jīng)經(jīng)達(dá)到了了一定水水平，需需要進(jìn)行行一定程程度的調(diào)調(diào)整。二二是受央央行“1121”號(hào)文件件的影響響，銀行行加強(qiáng)了了對(duì)個(gè)貸貸風(fēng)險(xiǎn)的的防范，提高了了貸款條條件，放放貸速度度趨緩。6、舊城城改造力力度減弱弱，新區(qū)區(qū)建設(shè)速速度加快快20004年年一季度度，全市市共拆遷遷房屋110344戶(hù)，拆拆遷房屋屋面積117.553萬(wàn)平平方米，拆遷面面積較去去年同期期下降了了16.80%，其中中拆遷住住宅面積積10.42萬(wàn)萬(wàn)平方米米，較去去年同期期增長(zhǎng)了了1.552%。隨著我我市“一一年一個(gè)個(gè)樣，三三年大變變樣”舊舊

36、城改造造目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)，今后我我市舊城城改造將將在局部進(jìn)行行，城市市房屋拆拆遷量將將呈下降降趨勢(shì)。隨著我我市“大大干新三三年，再再創(chuàng)新輝輝煌”序序幕的拉拉開(kāi)，我我市城市市建設(shè)的的重心將將轉(zhuǎn)向新新城區(qū)的的建設(shè)和和開(kāi)發(fā)，今后十十年，我我市將投投入10000億億元，努努力把長(zhǎng)長(zhǎng)沙建設(shè)設(shè)成為“國(guó)家級(jí)級(jí)生態(tài)城城市”?？v觀觀20004年一一季度我我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體運(yùn)運(yùn)行是理理性的、健康的的、平穩(wěn)穩(wěn)的，保保持了一一個(gè)良好好發(fā)展開(kāi)開(kāi)局。隨隨著我市市國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)發(fā)展展，城市市化進(jìn)程程的加快快，以及及居民收收入水平平的提高高，我們們有理由由相信，20004 年年二季度度我市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)將繼繼續(xù)保持持穩(wěn)步

37、增增長(zhǎng)的態(tài)態(tài)勢(shì)，將將發(fā)展的的更好、更快。通過(guò)以上上數(shù)據(jù)，結(jié)合實(shí)實(shí)際走訪訪調(diào)查情情況，我我們得出出以下市市場(chǎng)結(jié)論論：1、長(zhǎng)沙沙市20003年年商品房房均價(jià)約約為24450元元/平米米，在全全國(guó)省會(huì)會(huì)城市中中房?jī)r(jià)相相對(duì)很低低，甚至至比南昌昌、合肥肥還低，另一方方面這幾幾年長(zhǎng)沙沙城市發(fā)發(fā)展很迅迅速，因因而房地地產(chǎn)發(fā)展展空間很很大。22、長(zhǎng)沙沙是個(gè)典典型的消消費(fèi)型城城市，城城市居民民在娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑、餐飲飲以及交交通方面面的花費(fèi)費(fèi)比重較較大，住住房消費(fèi)費(fèi)比重相相對(duì)較低低。3、去年長(zhǎng)長(zhǎng)沙對(duì)商商品房和和二手房房交易稅稅費(fèi)都有有了很大大的減免免，市場(chǎng)場(chǎng)交易漸漸漸開(kāi)始始活躍。4、眾眾多外地地知名開(kāi)開(kāi)發(fā)商如如陽(yáng)

38、光1100、美聯(lián)置置業(yè)、奧奧園、綠綠城、南南都、中中天、香香港國(guó)中中等紛紛紛看準(zhǔn)長(zhǎng)長(zhǎng)沙市場(chǎng)場(chǎng)上馬地地產(chǎn)項(xiàng)目目。5、目前長(zhǎng)長(zhǎng)沙的高高素質(zhì)樓樓盤(pán)較少少，與沿沿海發(fā)達(dá)達(dá)城市比比較而言言有一定定的差距距也給了了長(zhǎng)沙房房地產(chǎn)市市場(chǎng)很大大的發(fā)展展機(jī)遇。6、最最近由于于很多地地區(qū)投資資過(guò)熱，物價(jià)上上漲較快快，政府府加大了了宏觀調(diào)調(diào)控的力力度，提提高了鋼鋼材、水水泥、電電解鋁、房地產(chǎn)產(chǎn)四大行行業(yè)的貸貸款門(mén)檻檻。使得得一大批批實(shí)力有有限，過(guò)過(guò)于依賴(lài)賴(lài)銀行貸貸款的中中小房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)遇到了了一定的的融資困困難，市市場(chǎng)將會(huì)會(huì)出現(xiàn)比比較殘酷酷的優(yōu)勝勝劣汰。7、長(zhǎng)長(zhǎng)沙市目目前的主主要發(fā)展展方向是是東擴(kuò)南南移,人人民東路

39、路、體育育新城、省政府府以及河河西南大大橋板塊塊以及河河?xùn)|湘江江濱水帶帶等已成成為房產(chǎn)產(chǎn)商投資資熱土。8、目目前長(zhǎng)沙沙別墅用用地由于于受到審審批限制制，市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)了了一些供供不應(yīng)求求，今后后兩年高高素質(zhì)的的別墅項(xiàng)項(xiàng)目將會(huì)會(huì)有很好好的發(fā)展展前景。9、在在長(zhǎng)沙地地產(chǎn)屆到到目前為為止仍未未形成多多大的品品牌效應(yīng)應(yīng)，即便便是所謂謂的本土土略微有有名的華華盛、創(chuàng)創(chuàng)遠(yuǎn)、順順天、金金海林等等開(kāi)發(fā)商商開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目在在長(zhǎng)沙的的市場(chǎng)占占有比重重也十分分有限。注（長(zhǎng)長(zhǎng)房是個(gè)個(gè)例外）10、20004年長(zhǎng)長(zhǎng)沙迎來(lái)來(lái)了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)年年，王府府井、銅銅鑼灣、國(guó)中星星城、中中南汽車(chē)車(chē)世界二二期、安安居樂(lè)家家居建材材廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)國(guó)

40、國(guó)際商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)、坡子街街以及即即將揭開(kāi)開(kāi)神秘面面紗的中中天廣場(chǎng)場(chǎng)、新外外灘、德德勝商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)等等項(xiàng)目個(gè)個(gè)個(gè)摩拳拳擦掌，激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)由此此展開(kāi)。 三、銷(xiāo)售售推廣調(diào)調(diào)研分析析根據(jù)長(zhǎng)沙沙樓市的的調(diào)研走走訪及瀟湘晨晨報(bào)地地產(chǎn)信息息資料，我們總總結(jié)了以以下銷(xiāo)售售特征：1、通過(guò)過(guò)對(duì)有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意向向的潛在在消費(fèi)者者的調(diào)查查數(shù)據(jù)顯顯示，長(zhǎng)長(zhǎng)沙市住住房消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)的的潛在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者年年齡開(kāi)始始呈現(xiàn)出出走小趨趨勢(shì)。原原本占據(jù)據(jù)主流消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)的長(zhǎng)沙沙市民年年齡在歲歲歲，今年年開(kāi)始演演變成為為歲歲以下與與歲歲歲的消消費(fèi)群體體。 調(diào)查查表明，潛在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意向向的受訪訪者中歲歲歲年齡層層占，歲以以下年齡齡層占，躍居第第二位，較為

41、充充分地體體現(xiàn)了需需求市場(chǎng)場(chǎng)的活躍躍。同時(shí)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)主體的的年輕化化對(duì)于樓樓市產(chǎn)品品的多樣樣性要求求也將更更高，對(duì)對(duì)于一些些新理念念和創(chuàng)新新產(chǎn)品接接受程度度也將提提高不少少。 22、數(shù)據(jù)據(jù)表明，長(zhǎng)沙市市潛在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)群體體的理想想購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)位集中中在總價(jià)價(jià)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)元。長(zhǎng)長(zhǎng)沙市年商品品房平均均價(jià)格為為元平方米米，消費(fèi)費(fèi)者的理理想價(jià)格格與市場(chǎng)場(chǎng)仍存在在一定差差距。 從從這次調(diào)調(diào)查來(lái)看看，認(rèn)為為理想價(jià)價(jià)位在萬(wàn)萬(wàn)元元的消費(fèi)費(fèi)者最多多，占受受訪者的的，其次次是認(rèn)為為理想價(jià)價(jià)位在萬(wàn)萬(wàn)元元的消費(fèi)費(fèi)者，占占總數(shù)的的，而期期望值在在萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)元的消消費(fèi)者也也占到了了。由此此可見(jiàn)，萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)元的的樓盤(pán)是是消費(fèi)者者所能承承受的心心

42、理預(yù)期期。 3、調(diào)查查顯示，選擇三三房?jī)蓮d廳的受訪訪者高達(dá)達(dá)；其次次是選擇擇兩房?jī)蓛蓮d的受受訪者，占總量量的；而而選擇四四房?jī)蓮d廳、五房房?jī)蓮d及及復(fù)式單單位和一一室一廳廳的受訪訪者分別別為、和。從從理想面面積來(lái)看看，潛在在購(gòu)買(mǎi)群群體欲購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)戶(hù)型主要要集中在在兩房?jī)蓛蓮d和三三房?jī)蓮d廳，戶(hù)型型面積集集中在平平方米。 從調(diào)查查數(shù)據(jù)不不難看出出，平方方米的兩兩房?jī)蓮d廳，平平方米的的三房?jī)蓛蓮d將是是未來(lái)主主流消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)的的重點(diǎn)取取向。同同時(shí)結(jié)合合消費(fèi)者者所能夠夠承受的的心理預(yù)預(yù)期，可可以初步步估算出出潛在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)群體體的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)心理價(jià)價(jià)位是每每平方米米元以以?xún)?nèi)，與與目前新新興片區(qū)區(qū)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)位相相比，存

43、存在一定定落差，反映出出消費(fèi)市市場(chǎng)對(duì)價(jià)價(jià)格壓縮縮的期望望值較高高。 4、在這次次調(diào)查中中發(fā)現(xiàn)，住房消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)的自用用考慮比比例依然然占據(jù)主主流，高高達(dá)；投資資型購(gòu)房房雖較往往年有所所上升，仍?xún)H占占。消費(fèi)者者在選擇擇自住住住房時(shí)，相當(dāng)青青睞擁有有少量商商業(yè)配套套的純住住宅小區(qū)區(qū)。調(diào)查查顯示，的受訪訪者在選選擇住宅宅類(lèi)型時(shí)時(shí)考慮的的是擁有有少量商商業(yè)配套套的純住住宅小區(qū)區(qū)，的受受訪者選選擇大型型商場(chǎng)上上的塔樓樓住宅，還有的的消費(fèi)者者表示無(wú)無(wú)所謂。5、同時(shí)時(shí)，數(shù)據(jù)據(jù)也表明明，小高高層住宅宅在潛在在購(gòu)買(mǎi)群群體心目目中的比比重?cái)U(kuò)大大，成為為最受青青睞的住住宅物業(yè)業(yè)類(lèi)型。的受訪訪者表示示首選小小高層住住

44、宅；多多層依然然保持次次考慮地地位，有有的受訪訪者表示示考慮購(gòu)購(gòu)買(mǎi)；選選擇高層層和別墅墅的受訪訪者分別別為和。 從從調(diào)查來(lái)來(lái)看，擁?yè)碛猩倭苛可虡I(yè)配配套的純純住宅小小區(qū)是潛潛在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)群體的的重點(diǎn)考考慮對(duì)象象，充分分體現(xiàn)出出住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模?；谋乇匾裕欢ǔ坛潭壬戏捶从沉巳巳司幼〉牡娜后w心心理需求求，這顯顯然也是是未來(lái)郊郊區(qū)物業(yè)業(yè)大盤(pán)開(kāi)開(kāi)發(fā)的一一個(gè)利好好信息。同時(shí)，小高層層的觀景景度和多多層社區(qū)區(qū)的低密密度已成成為潛在在購(gòu)買(mǎi)者者的重要要考慮元元素。 6、人們?cè)谠谶x購(gòu)住住房時(shí)，周邊環(huán)環(huán)境、交交通和物物業(yè)管理理是最關(guān)關(guān)注的問(wèn)問(wèn)題。這這次調(diào)查查的圖表表數(shù)據(jù)顯顯示，長(zhǎng)長(zhǎng)沙市潛潛在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者對(duì)物物業(yè)綜合合品

45、質(zhì)的的衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)主要要因素依依次是環(huán)環(huán)境、交交通和物物業(yè)管理理，這說(shuō)說(shuō)明未來(lái)來(lái)樓盤(pán)供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)發(fā)中心有有必要考考慮住房房的社區(qū)區(qū)居家氛氛圍營(yíng)造造，郊區(qū)區(qū)物業(yè)交交通狀況況的改善善，產(chǎn)品品售后服服務(wù)物業(yè)管管理水平平也成為為衡量住住房綜合合品質(zhì)的的重要因因素。隨著今年年消費(fèi)者者入住小小區(qū)的數(shù)數(shù)量增長(zhǎng)長(zhǎng)，物業(yè)業(yè)管理已已經(jīng)成為為消費(fèi)者者進(jìn)行物物業(yè)品質(zhì)質(zhì)評(píng)判的的重要因因素，但但從關(guān)聯(lián)聯(lián)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)看，潛潛在消費(fèi)費(fèi)群體對(duì)對(duì)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的重點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)容分分別為保保安小時(shí)巡巡邏、智智能防火火防盜、四季綠綠化三個(gè)個(gè)方面，充分體體現(xiàn)出目目前長(zhǎng)沙沙市民對(duì)對(duì)物業(yè)管管理的價(jià)價(jià)值期望望還停留留在物業(yè)業(yè)管理的的原始狀狀態(tài)，

46、即即安防和和園林維維護(hù)方面面。這也也表明長(zhǎng)長(zhǎng)沙物業(yè)業(yè)管理發(fā)發(fā)展空間間巨大，未來(lái)的的物業(yè)管管理公司司面臨的的問(wèn)題將將是服務(wù)務(wù)意識(shí)革革新與服服務(wù)水準(zhǔn)準(zhǔn)的綜合合提升。 而受訪訪者對(duì)物物業(yè)應(yīng)配配備的生生活配套套持期望望值最高高的前五五位依次次是：超超市、菜菜場(chǎng)、銀銀行、診診所、幼幼兒園。熊克輝輝認(rèn)為，在樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)?；牡谋尘跋孪?，潛在在消費(fèi)群群體對(duì)大大社區(qū)所所應(yīng)承擔(dān)擔(dān)的附加加功能亦亦提出了了更高層層次的要要求，一一種新發(fā)發(fā)展取向向日益顯顯現(xiàn)，造造村造鎮(zhèn)鎮(zhèn)式的獨(dú)獨(dú)立綜合合型生活活大社區(qū)區(qū)將成為為未來(lái)住住宅小區(qū)區(qū)發(fā)展的的目標(biāo)之之一。第三章 長(zhǎng)長(zhǎng)沙市開(kāi)開(kāi)福區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析一、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)背景

47、幾年來(lái)，長(zhǎng)沙北北城雖然然開(kāi)發(fā)了了一些住住宅樓盤(pán)盤(pán)，房產(chǎn)產(chǎn)商圈了了許許多多多的地地，北北丐的的印象，卻在人人們的記記憶中如如影隨行行。政府府“拓北北”戰(zhàn)略略的實(shí)施施，為芙芙蓉北路路板塊區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)、住宅宅產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展奠奠定了最最堅(jiān)實(shí)的的平臺(tái)：按照拓拓城規(guī)劃劃，開(kāi)福福區(qū)新拓拓展的部部分主要要由四方方新城44.6平平方公里里，青竹竹湖外商商城122平方公公里，新新世紀(jì)片片4平方方公里，洪山旅旅游區(qū)33平方公公里，撈撈霞片113平方方公里等等組成。今后33年，開(kāi)開(kāi)福區(qū)將將投入1109億億進(jìn)行城城市建設(shè)設(shè)。五年年內(nèi)，開(kāi)開(kāi)福區(qū)將將城區(qū)面面積由現(xiàn)現(xiàn)有的117.33平方公公里拓展展為466.3平平方公里里，實(shí)

48、現(xiàn)現(xiàn)城區(qū)面面積翻一一番。僅今年上上半年，該區(qū)就就已投入入11個(gè)個(gè)億進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)。目前前，區(qū)內(nèi)內(nèi)已形成成以展覽覽館路、黃興北北路、湘湘江大道道、湘雅雅路、芙芙蓉北路路、二環(huán)環(huán)路、3319國(guó)國(guó)道、四四方大道道、工程程兵大道道、青竹竹湖路、高爾夫夫路等為為骨架的的“六縱縱六橫”、四通通八達(dá)的的道路交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。且道道路延伸伸到哪里里，城市市就建設(shè)設(shè)到哪里里。規(guī)劃劃中的“四城”建設(shè)，面積達(dá)達(dá)466平方公公里的四四方新城城和面積積達(dá)122平方公公里的青青竹湖外外商城已已形成一一定規(guī)模模；依托托霞凝港港和長(zhǎng)沙沙火車(chē)北北站新址址的新港港城，其其占地115000畝的現(xiàn)現(xiàn)代物流流配送中中心前期期工程已

49、已經(jīng)啟動(dòng)動(dòng)；金鷹鷹城也有有新發(fā)展展。道路路網(wǎng)絡(luò)和和城區(qū)的的拓展，為三大大產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展提提供了巨巨大的舞舞臺(tái)。商商業(yè)方面面，該區(qū)區(qū)緊跟城城市發(fā)展展步伐，跳過(guò)建建大市場(chǎng)場(chǎng)這個(gè)階階段，大大力發(fā)展展以大型型超市為為主的現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)。目前前，區(qū)內(nèi)內(nèi)已崛起起新一佳佳、麥德德龍、華華銀旺和和、聯(lián)華華、普爾爾斯馬特特、JFF聯(lián)合中中心等330多家家現(xiàn)代大大型連鎖鎖超市，形成五五一廣場(chǎng)場(chǎng)、中山山亭、松松桂園、伍家?guī)X嶺、四方方坪五大大新型商商務(wù)商業(yè)業(yè)中心。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)方面面，總投投資4億億元的四四季花城城商住樓樓一期房房已銷(xiāo)售售一空，二期工工程即將將動(dòng)工；投資22億多元元的建鴻鴻達(dá)商務(wù)務(wù)大廈預(yù)預(yù)售率達(dá)達(dá)到1000。

50、今年上上半年，該區(qū)境境內(nèi)房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售面積達(dá)達(dá)722萬(wàn)平方方米，成成為該區(qū)區(qū)成長(zhǎng)最最快的一一個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)。由此此吸引了了一批全全國(guó)知名名的大型型房地產(chǎn)產(chǎn)公司前前來(lái)投資資建房，投資總總額已超超過(guò)200億元，建筑面面積達(dá)1150萬(wàn)萬(wàn)平方米米。除了了已經(jīng)閃閃亮登場(chǎng)場(chǎng)的千畝畝大盤(pán)金金鷹城圣爵菲菲斯、江江濱玫瑰瑰園外，順天北國(guó)風(fēng)風(fēng)光、海海利悅悅秀清城城、左岸岸春天二二期、濱濱江麗園園、科大大佳園等等幾個(gè)大大盤(pán)也正正在籌謀謀出場(chǎng)。創(chuàng)遠(yuǎn)房房產(chǎn)圈定定了畝畝，住宅宅大盤(pán)北北城大會(huì)會(huì)師的態(tài)態(tài)勢(shì)已經(jīng)經(jīng)形成了了。休閑閑業(yè)方面面，有全全省首家家已開(kāi)業(yè)業(yè)的青竹竹湖高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)，投資資50000多萬(wàn)萬(wàn)元的華華夏拉斯斯維加斯斯

51、休閑廣廣場(chǎng)，中中南地區(qū)區(qū)最大的的金馬美美食城。境內(nèi)還還涌現(xiàn)出出各具特特色的垂垂釣中心心、“農(nóng)農(nóng)家樂(lè)”、休閑閑山莊1100多多個(gè)。三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)“巨龍龍”的騰騰起，全全面舞活活了開(kāi)福福區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)。今今年上半半年，全全區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)GDPP1299億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)165；社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完完成199288億元，同比增增長(zhǎng)177099；引引進(jìn)外資資162億元元，同比比增長(zhǎng)1178；地方方財(cái)政收收入1770522萬(wàn)元，實(shí)際增增長(zhǎng)55571萬(wàn)萬(wàn)元，增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)7109。以上上各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，均居居全省前前列。二、開(kāi)福福區(qū)基本本概況開(kāi)福區(qū)220022年末總總?cè)丝?38.885萬(wàn)人人，其中中非農(nóng)業(yè)業(yè)人口3

52、30.88萬(wàn)人。全年國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)達(dá)到211.944億元，在崗職職工年平平均工資資達(dá)到1124006元。開(kāi)福區(qū)區(qū)占地1188平平方公里里，是長(zhǎng)長(zhǎng)沙市最最大的城城區(qū)，其其中土地地存量占占全市城城區(qū)的一一半以上上，此外外，還有有30萬(wàn)萬(wàn)平方公公里的土土地可供供城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)利用用。開(kāi)福區(qū)與與其他四四個(gè)城區(qū)區(qū)相比，具有城市建建設(shè)比較較滯后、舊城改改造任務(wù)務(wù)艱巨、工業(yè)基基礎(chǔ)薄弱弱等軟肋肋，但有有弊也有有利，開(kāi)開(kāi)福區(qū)又又具有天天然優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯、發(fā)展?jié)摑摿薮蟠蟮膬?yōu)勢(shì)勢(shì)：占地地1888平方公公里，是是全市面面積最大大的城區(qū)區(qū)，其中中土地存存量占全全市城區(qū)區(qū)的一半半以上，這給開(kāi)開(kāi)福區(qū)建建設(shè)現(xiàn)代代化新城城留下了

53、了巨大的的想象空空間。此此外，開(kāi)開(kāi)福區(qū)還還有300平方公公里的土土地可供供城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)利用用，這相相當(dāng)于現(xiàn)現(xiàn)在開(kāi)福福區(qū)城區(qū)區(qū)面積的的1.66倍。三、樓盤(pán)盤(pán)的分布布情況：（1）經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房經(jīng)濟(jì)適用用房有金金帆小區(qū)區(qū)、四方方小區(qū)、廣福園園、科大大佳園，主要位位于城郊郊結(jié)合處處，交通通較為便便利，均均價(jià)在112500元/左右。開(kāi)發(fā)商商實(shí)力雄雄厚，一一般開(kāi)發(fā)發(fā)周期為為3年，購(gòu)房對(duì)對(duì)象以市市內(nèi)的拆拆遷戶(hù)、無(wú)房戶(hù)戶(hù)及周邊邊低收入入家庭，銷(xiāo)售火火爆，價(jià)價(jià)格一路路飄紅，從開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)10080元元/至至今，每每平方米米上漲了了2000元/，銷(xiāo)售售率普遍遍超過(guò)880%，大多數(shù)數(shù)是期房房銷(xiāo)售。小區(qū)內(nèi)配配套設(shè)施施較差，

54、房屋建建筑外觀觀大眾化化，綠化化率高（35%以上），銷(xiāo)售售部外觀觀包裝一一般，銷(xiāo)銷(xiāo)售員素素質(zhì)較差差，普遍遍反應(yīng)房房屋質(zhì)量量不好。（2）商商品房以烈士公公園的湖湖景和瀏瀏陽(yáng)河的的河景為為主，以以及以世世界之窗窗、海底底世界、廣電中中心為主主的版塊塊。開(kāi)發(fā)發(fā)商圍繞繞這些湖湖景、水水景及公公園的優(yōu)優(yōu)美環(huán)境境，如夢(mèng)夢(mèng)澤園、王府花花園、新新華聯(lián)家家園、左左岸春天天、圣爵爵菲斯等等高檔別別墅、高高層電梯梯洋房。開(kāi)發(fā)商商投入較較大，建建筑外觀觀比較漂漂亮，小小區(qū)內(nèi)部部環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，配配套設(shè)施施高檔齊齊全，戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)偏重豪豪華、高高檔，物物業(yè)管理理完善，銷(xiāo)售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)裝修修豪華，銷(xiāo)售員員素質(zhì)較較高，但但因戶(hù)型型面

55、積過(guò)過(guò)大，戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)較為陳陳舊、無(wú)無(wú)新意，以及價(jià)價(jià)格過(guò)高高等因素素阻礙了了銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度，戶(hù)戶(hù)型以二二房二廳廳、三房房二廳銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況最好，價(jià)格為為26000元/-440000元/左右，有獨(dú)立立車(chē)庫(kù)、車(chē)位。（3）別別墅樓盤(pán)盤(pán)以芙蓉路路以北延延伸線金金霞路至至撈刀河河延線，開(kāi)發(fā)了了一些如如：綠色色和平墅墅、江濱濱玫瑰園園、濱江江麗園等等項(xiàng)目，價(jià)格一一般在11400024420元元/，因其位位置偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，交通通不便，周邊配配套設(shè)施施不全，導(dǎo)致其其銷(xiāo)售情情況不暢暢。（4）專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)以芙芙蓉北路路延線，如：ee時(shí)代電電訊市場(chǎng)場(chǎng)、建鴻鴻達(dá)現(xiàn)代代城等，以?xún)?yōu)越越的地理理位置，成熟的的市場(chǎng)培培育，已已及投資

56、資回報(bào)率率高做為為賣(mài)點(diǎn)，吸引了了大批的的投資客客戶(hù)。價(jià)價(jià)格在5500002880000元/左右，配套設(shè)設(shè)施齊全全，物業(yè)業(yè)管理完完善，配配有大型型停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)。星沙農(nóng)機(jī)機(jī)汽車(chē)市市場(chǎng)是以以經(jīng)營(yíng)汽汽車(chē)和配配件的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)， 220022年3月月開(kāi)盤(pán)至至今，一一期6000個(gè)門(mén)門(mén)面，銷(xiāo)銷(xiāo)售率1100%，二期期5500個(gè)門(mén)面面，住宅宅8344套，銷(xiāo)銷(xiāo)售率770%左左右。四、銷(xiāo)售售情況：從這幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)來(lái)來(lái)看：開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模比較大大，四季季花城、雍景園園、王府府花園都都是建筑筑面積為為十萬(wàn)平平米以上上的大盤(pán)盤(pán)；開(kāi)發(fā)發(fā)商較有有實(shí)力，宣傳力力度高；但現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的銷(xiāo)售售力度不不夠，銷(xiāo)銷(xiāo)售周期期比較長(zhǎng)長(zhǎng)，兩年年前開(kāi)盤(pán)盤(pán)的有匯

57、匯城花園園、夢(mèng)澤澤園，雍雍景園、王府花花園，其其中大戶(hù)戶(hù)型在一一期銷(xiāo)售售良好，例如匯匯城花園園與雍景景園的銷(xiāo)銷(xiāo)售達(dá)995%，但從去去年起在在二期銷(xiāo)銷(xiāo)售卻明明顯受阻阻?？v觀觀這幾樓樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)最暢銷(xiāo)銷(xiāo)的為880 -90，總價(jià)價(jià)控制在在2030萬(wàn)萬(wàn)元之間間，此戶(hù)戶(hù)型銷(xiāo)售售率基本本達(dá)1000%。銷(xiāo)售較較好的為為10001400左右右，總價(jià)價(jià)在300-400萬(wàn)元之之間的戶(hù)戶(hù)型。滯滯銷(xiāo)的為為1500以上上大面積積的戶(hù)型型，由于于總價(jià)過(guò)過(guò)高，銷(xiāo)銷(xiāo)售困難難，空置置率高。另幾個(gè)樓樓盤(pán)以商商住樓為為主，從從火車(chē)站站附近的的錦華時(shí)時(shí)代、日日出東方方、到八八一路的的芯都大大廈、五五一路的的亞大時(shí)時(shí)代來(lái)看看，都是是閃亮

58、登登場(chǎng)的小小面積戶(hù)戶(hù)型的商商住樓。此類(lèi)樓樓盤(pán)的特特性為：地處黃黃金地段段，面積積小，總總價(jià)不高高。以330-880為主主，單價(jià)價(jià)為30000元元左右，總價(jià)在在十幾萬(wàn)萬(wàn)到二十十幾萬(wàn)之之間。交交通方便便，商業(yè)業(yè)氛圍好好，配套套齊全，成為今今年樓市市嶄新的的亮點(diǎn)。主要客客戶(hù)群為為：依戀戀都市喧喧囂的年年輕白領(lǐng)領(lǐng)階層，22-35歲歲之間的的職業(yè)群群體，部部分中小小型公司司駐長(zhǎng)辦辦事處，市內(nèi)人人士剩余余資金的的投資。從這幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)的的銷(xiāo)售情情況來(lái)看看，銷(xiāo)售售周期都都不長(zhǎng)，日出東東方1月月8日開(kāi)開(kāi)盤(pán)已售售40%，亞大大時(shí)代33月份開(kāi)開(kāi)盤(pán)已售售50%，芯都都大大廈廈4月66日開(kāi)盤(pán)盤(pán)，錦華華時(shí)代計(jì)計(jì)劃月底底開(kāi)

59、盤(pán)，銷(xiāo)售勢(shì)勢(shì)頭都呈呈良好。總體來(lái)說(shuō)說(shuō)，開(kāi)福福區(qū)城區(qū)區(qū)面積117.663萬(wàn)平平方公里里，人均均居住面面積111.022，高于于全市人人均指數(shù)數(shù)10。46MM2。開(kāi)開(kāi)福區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)密度度較高，總量較較大，由由于這兩兩年開(kāi)發(fā)發(fā)力度的的加大，已改變變了開(kāi)福福區(qū)原來(lái)來(lái)為工業(yè)業(yè)區(qū)環(huán)境境差的面面貌，成成為長(zhǎng)沙沙市高檔檔住宅區(qū)區(qū)聚集地地，成為為部分中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)的首選選熱點(diǎn)。但從目目前來(lái)看看，小面面積的戶(hù)戶(hù)型異軍軍突起倍倍受青睞睞，銷(xiāo)售售率非常常高，預(yù)預(yù)計(jì)今年年星城樓樓市，小小戶(hù)型將將會(huì)在一一定程度度上唱主主角，也也將出現(xiàn)現(xiàn)更多居居室面積積較小與與齊全的的功能空空間特征征的戶(hù)型型。通過(guò)以上上數(shù)據(jù)，結(jié)合實(shí)實(shí)際走訪訪調(diào)

60、查情情況，我我們得出出以下市市場(chǎng)結(jié)論論：（1）宏宏觀規(guī)劃劃和市政政府建設(shè)設(shè)目標(biāo)的的引導(dǎo)：“五年年內(nèi)，開(kāi)開(kāi)福區(qū)的的城區(qū)面面積將由由現(xiàn)有的的17.3平方方公里拓拓展為446.33平方公公里，實(shí)實(shí)現(xiàn)城區(qū)區(qū)面積翻翻一番?！边@是是開(kāi)福區(qū)區(qū)今年提提出的城城市建設(shè)設(shè)目標(biāo)。從今年年到20005年年的3年年內(nèi)，開(kāi)開(kāi)福區(qū)將將投入1109億億進(jìn)行城城市建設(shè)設(shè)，徹底底改善開(kāi)開(kāi)福區(qū)基基礎(chǔ)配套套設(shè)施落落后的現(xiàn)現(xiàn)狀。（2）土土地后備備資源充充足：開(kāi)開(kāi)福區(qū)占占地1888平方方公里，是長(zhǎng)沙沙市面積積最大的的城區(qū)，其中土土地存量量占全市市城區(qū)的的一半以以上，有有30平平方公里里的土地地可供城城區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)利用，給開(kāi)福福區(qū)建設(shè)設(shè)現(xiàn)代化