某房地產(chǎn)項目調(diào)查報告

1、南湖板塊補充調(diào)查報告及都市桃源源開發(fā)策策略建議議第一章前前言調(diào)查目的的目前，南南湖都市市花園的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計招標標正在緊緊張，我我們策劃劃小組的的工作重重點也轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)發(fā)策略設(shè)設(shè)計階段段，為了了對南湖湖板塊的的競爭對對手的開開發(fā)策略略做一個個全面了了解，并并在此基基礎(chǔ)上對對公司的的項目開開發(fā)策略略做初步步建議，我們特特對南湖湖花園板板塊的主主要在銷銷項目做做此調(diào)查查。調(diào)查實施施單位本次調(diào)查查現(xiàn)場實實施由周周小靖、袁西、張煒、潘繼征征、徐婕婕、王艷艷玲共同同完成，資料分分析由周周小靖、張國良良、潘繼繼征、袁袁西、辛辛大揚、王艷玲玲、徐婕婕共同完完成，資資料整理理和文案案寫作由由周小靖靖完成。調(diào)查規(guī)

2、模模樣本數(shù)量量：本次次重點調(diào)調(diào)查的樓樓盤數(shù)量量為8個，包包括中央央花園之之碧云天天，虹頂頂花園、新大地地、成功功花園、加州花花園、華華錦花園園和江南南庭園。樣本廣度度：因開開發(fā)策略略屬于競競爭策略略之一，所以本本次調(diào)查查范圍僅僅僅陷于于南湖花花園板塊塊之內(nèi)。樣本深度度：本次次調(diào)查對對個案深深入程度度重點在在項目目目前4PP策略同同第一次次調(diào)查的的變化，并企圖圖從這種種變化中中分析出出對手的的開發(fā)策策略選擇擇。調(diào)查方法法本次調(diào)查查針對在在銷項目目區(qū)內(nèi)進進行了考考察，去去各售樓樓部進行行了詳細細咨詢，并利用用因特網(wǎng)網(wǎng)進行了了個案資資料收集集，對部部分項目目疑點后后來又進進行了電電話咨詢詢。資料統(tǒng)計

3、計分析方方法本次調(diào)查查的資料料統(tǒng)計是是根據(jù)調(diào)調(diào)查員調(diào)調(diào)查記錄錄和所收收集資料料加以整整理的，采用分分析方法法力求全全面客觀觀。報告權(quán)威威性說明明資料完整整性說明明：由于于本次調(diào)調(diào)查屬本本策劃小小組第一一次調(diào)查查，存在在經(jīng)驗不不足的遺遺憾，所所以有些些信息沒沒有收集集到，但但就資料料總量來來說，足足以保證證本報告告的完整整性。資料真實實性說明明：對于于各對手手銷售效效果情況況、每期期開發(fā)量量情況、下一期期開發(fā)量量情況，很難取取得真實實資料，我們只只能利用用現(xiàn)有資資料和科科學(xué)方法法進行預(yù)預(yù)測，本本報告以以“預(yù)估”加以標標記，特特請決策策者注意意。主要調(diào)查查成果統(tǒng)統(tǒng)計分析析一、南湖湖花園板板塊項目目

4、分類同我們的的第一次次調(diào)查（20001年12月3日）相相比，南南湖花園園板塊在在售項目目的“棋局”發(fā)生了了新的變變化，有有些項目目已經(jīng)售售罄，有有些項目目進入銷銷售尾期期且有新新的推盤盤動向，有些項項目第一一次調(diào)查查未開盤盤，本次次調(diào)查已已經(jīng)變成成現(xiàn)房，現(xiàn)將這這種“變化”列表比比較如下下：第一次調(diào)調(diào)查便已已經(jīng)售罄罄的項目目第一次調(diào)調(diào)查準現(xiàn)現(xiàn)房在售售，本次次全部售售罄的項項目第一次調(diào)調(diào)查準現(xiàn)現(xiàn)房在售售，本次次調(diào)查少少量尾盤盤在售的的項目第一次調(diào)調(diào)查期房房預(yù)售，本次調(diào)調(diào)查現(xiàn)房房在售的的項目第一次調(diào)調(diào)查未開開盤，本本次調(diào)查查在售的的項目本次在銷銷項目，估計明明年會有有新盤推推出項目目兩次調(diào)查查都沒有

5、有銷售，但估計計會在明明年會推推盤的項項目祥和苑、溫馨苑苑、康樂樂苑、寧寧靜苑，寶安花花園、華華錦1期、松濤苑、頤和苑苑、新大大地1期，江江宏花園園3期，經(jīng)經(jīng)典花園園江南庭園園2期，華華錦2期加州花園園、成功功花園11期新世紀寶寶安家園園、虹頂頂花園，新大地地博雅苑苑、子期期園，華錦花園園3期、碧碧云天33期，虹虹頂花園園2期，新新世紀寶寶安2期南湖都市市花園、江南庭庭院旁某某項目共6個（期）共4個（期）共2個（期）共2個（期）共4個（期）共4個（期）共2個(期)從上表個個項目的的變化中中，我們們可以得得出如下下結(jié)論：南湖花園園板塊從從當初的的整體規(guī)規(guī)劃發(fā)展展到今天天，已變變成一個個項目密密集

6、的“大雜燴燴”；10多個個（期）項目的的全部入入住或基基本入住住，使該該板塊的的生活氛氛圍和社社區(qū)配套套基本成成熟，屬屬成熟大大型社區(qū)區(qū)；8個（期期）在銷銷項目和和明年223個新推推項目將將使本板板塊的競競爭壓力力高居不不下；在江宏花花園、華華錦花園園和成功功花園等等3個低檔檔低價經(jīng)經(jīng)濟適用用房項目目中，江江宏花園園已經(jīng)售售罄，華華錦第三三期已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入商品品房開發(fā)發(fā)，成功功花園除除了價格格以外，其它從從產(chǎn)品到到環(huán)境均均處弱勢勢，所以以經(jīng)濟適適用房對對南湖板板塊的低低價沖擊擊力度將將得到一一定緩解解，整個個南湖板板塊將進進入全面面轉(zhuǎn)型與與初步升升級階段段；第一次調(diào)調(diào)查和第第二次調(diào)調(diào)查的時時間間距距

7、剛好一一年，因因此，從從兩次調(diào)調(diào)查在銷銷項目的的變化情情況可以以初步估估算出市市場對南南湖板塊塊的消化化力大約約在30035萬方方之間。板塊項目目規(guī)劃布布局總示示意圖見如下南南湖花園園板塊項項目規(guī)劃劃布局示示意圖：制圖：周小靖井岡山路南湖路巡司河路機場路機場北路機場二路機場三路洛梁路板塊現(xiàn)入口溫馨苑別墅區(qū)寧靜苑江南庭院未知項目華錦花園祥和苑江宏花園頤和苑康樂苑中央花園其碧云天新大地經(jīng)典家園加州花園寶安花園寶安花園電信虹頂花園新世紀寶安花園變壓都市桃源新凱利松濤苑成功花園 現(xiàn)有路 在建或者待建路 已售罄項目 整體尾盤在售項目 分期在售，有新動向 公用設(shè)施 本公司項目 有可能推盤未知項目 板塊現(xiàn)有

8、入口 板塊在建新入口在建新入口車站運動中商中北從上圖可可以看出出：整個南湖湖花園板板塊的開開發(fā)基本本上是從從井岡山山路（板板塊總?cè)肴肟谔帲┫蚰虾分饾u漸推進；目前在銷銷項目基基本上在在機場路路兩邊；在銷項目目集中地地帶也是是整個板板塊大型型配套設(shè)設(shè)施的密密集地；本項目的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢目前前在南湖湖板塊屬屬于偏中中位，如如果洛梁梁路早日日連通，其兩側(cè)側(cè)的地塊塊將是南南湖花園園板塊下下一個板板塊密集集點，本本項目的的區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢也會會得到改改善。板塊在銷銷主要項項目產(chǎn)品品特點描描述項目名稱稱產(chǎn)品特點點中央花園園之碧云云天虹頂花園園新世紀寶寶安花園園新大地成功花園園加州花園園華錦花園園2期布局都圍繞中

9、中心花園園周邊，7層住宅宅朝向南南偏北一一點，保保證對中中央景觀觀的共享享，棟距距比一期期大有提提高采取中央央花園和和組團相相結(jié)合的的方式，基本上上每3棟樓成成“小”字型圍圍合成一一個組團團總體上成成兩個半半圍合組組團，但但二者的的組團綠綠化地大大小比較較懸殊，也可看看作只有有一個中中心花園園的布局局108畝畝土地由由于被規(guī)規(guī)劃中的的奧林匹匹克運動動場分割割成兩塊塊，開發(fā)發(fā)成四個個組團兵營式，密度高高2個組團團，小高高層靠近近里邊空空曠地有一定規(guī)規(guī)模中心心花園，其它均均勻布局局，組團團感不是是很強，從規(guī)劃劃圖大致致估計779個組團團，有半半圍合，也有行行列式層數(shù)4棟6層層；4棟12層；6棟7層

10、規(guī)劃1棟棟小高層層，211棟多層層，本期期工程建建成8棟多層層規(guī)劃122棟6層，1棟10層，2棟點式式12層，1棟點式式18層大約133棟多層層，2棟小高高層（112）集集中于第第三期第一期110棟7層3棟小高高層，44棟7層全部7層層結(jié)構(gòu)多層框架架；小高高層框剪剪框架，少少量底層層架空框架已入住部部分多層層磚混，小高層層框架磚混框架早期磚混混，二期期有部分分磚混，部分框框架套間組合合小高層點點式1梯4戶；多多層條式式，一棟棟23個單元元小高層44單元成成板式11梯2戶，多多層35單元組組合成棟棟多層條式式，100層1梯3戶，122層1梯3戶和4戶，188層1梯4戶小高層板板式，多層3個個單元

11、組組合成棟棟34個個單元組組合成棟棟小高層11梯4戶，有有兩棟多多層5個單元元組合成成棟，中中間做成成門洞，給人兩兩重門的的感覺34個個單元組組合成棟棟項目名稱稱產(chǎn)品特點點中央花園園之碧云云天虹頂花園園新世紀寶寶安花園園新大地成功花園園加州花園園華錦花園園2期戶型小高層33室兩廳廳為主，面積11221400；客廳廳4.22米開間間；主臥臥25個平平米以上上，雙陽陽臺（客客廳和廚廚房）；7層住宅宅42為主，面積11762077，6層住宅宅2242，面積積981433目前在銷銷戶型332為主，面積11201388；頂層層為帶露露臺的222，面積積8390，3陽臺（客廳、主臥和和廚房）；廳寬寬4.6

12、6，頂層層以外全全部錯層層，大三三室?guī)П１Ｄ烽g目前推出出的多層層32和42為主，客廳開開間4.5以上上，雙陽陽臺（客客廳和廚廚房），均帶工工人房目前在推推的子期期園32為主，面積11131455，最大大面積比比第一期期工程小小了300左右，少量222面積9551000，廳寬寬4.22，雙陽陽臺（客客廳、廚廚房、餐餐廳或臥臥房）沒有詳細細戶型資資料，大大多戶型型1200平米以以下，全全封閉單單陽臺以322和42為主，有部分分主臥異異型房，推出空空中花園園概念以222和32為主，少量111和42，面積積541666，廳寬寬4.22，雙陽陽臺（客客廳和臥臥房）裝修特點點現(xiàn)代、亮亮黃色調(diào)調(diào)；LGG電梯

13、；套內(nèi)初初裝修；三網(wǎng)入入戶；地地下一層層儲備和和設(shè)備用用房，紅紅外監(jiān)控控外墻為雙雙色、淺淺灰面磚磚，陽臺臺不銹鋼鋼欄桿，寬帶，紅外監(jiān)監(jiān)控施工中，具體用用材未知知未調(diào)查淡黃色涂涂料，立立面平淡淡，無造造型亮黃色外外墻涂料料亮黃外墻墻涂料環(huán)境利用地塊塊面積優(yōu)優(yōu)勢，打打造南湖湖大型中中央主題題花園，且經(jīng)過過前期建建設(shè)，整整個環(huán)境境已經(jīng)成成形，屬屬成熟社社區(qū)，能能找到更更多家的的感覺，底層部部分私家家花園其中心花花園沒有有碧云天天大氣，加之多多層比率率最大，使其它它組團棟棟距過小小；其森森林概念念實際上上只是1130棵棵樟樹，門前廣廣場和會會所能顯顯幾分大大氣，底底層基本本上都有有私家花花園規(guī)劃圖顯顯

14、示其圍圍繞中央央水景建建設(shè)，西西式園林林為主地塊分割割，區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)境一一般，中中間的政政府規(guī)劃劃用地為為奧林匹匹克運動動場，目目前也只只是規(guī)劃劃概念而而已，底底層基本本上都有有私家花花園簡單綠化化，一小小型中央央廣場圍繞一個個水景建建設(shè)，基基本上沿沿襲寶安安花園整整體環(huán)境境風(fēng)格整個大規(guī)規(guī)劃有一一個“船型”中心花花園，其其它各小小區(qū)草坪坪綠化為為主，保保證每個個組團有有一兩個個休閑小小品設(shè)施施配套幼兒園，會所，靠近大大型超市市，游泳泳池、籃籃球場、網(wǎng)球場場、特色會所所大量商業(yè)業(yè)設(shè)施大量商業(yè)業(yè)設(shè)施臨臨街，網(wǎng)網(wǎng)球場、籃球場場、寬帶帶寬帶球場、泳泳池、學(xué)學(xué)校、寬寬帶、紅紅外監(jiān)控控小學(xué)、會會所、超超市、游

15、游泳池，網(wǎng)球場場、籃球球場物業(yè)管理理城建物業(yè)業(yè)麗島物業(yè)業(yè)未知未知南湖物業(yè)業(yè)寶安物業(yè)業(yè)惠明物業(yè)業(yè)從上表對對比，可可做如下下共性分分析：從布局上上看，越越是好住住宅越重重視環(huán)境境規(guī)劃與與設(shè)計，地塊大大的多少少都選擇擇建一個個中心花花園，地地塊小的的如果選選擇中心心花園，將不可可避免環(huán)環(huán)境均好好性的欠欠缺；組團方式式大多以以保證朝朝向為首首要，半半圍合方方式在臨臨道路和和地塊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角有所所采用；在住宅層層數(shù)上，早期大大多采用用7層，自自去年來來，小高高層開始始抬頭，但占各各項目總總體規(guī)劃劃量的比比例不大大，高層層盡管碧碧云天做做了規(guī)劃劃，但到到目前還還未敢輕輕易推出出；早期項目目和經(jīng)濟濟適用房房均采用

16、用磚混結(jié)結(jié)構(gòu)，目目前在銷銷項目基基本以框框架為主主；在套間組組合上，以3個單元元組合成成棟為多多；在戶型定定位上，總體上上均以332為主，價格突突破18800元元的項目目加大了了42的比例例，而經(jīng)經(jīng)濟適用用房則加加大22的比例例；戶型面積積從5442077平米，區(qū)間跨跨度很大大，但在在銷戶型型集中于于901400之間同同；在套內(nèi)功功能組合合上，頂頂層復(fù)式式是大多多數(shù)項目目的通用用做法，但新開開的虹頂頂花園是是一個特特例，它它除頂層層以外全全部做成成錯層，頂層退退臺后反反而成了了帶露臺臺的22；雙陽臺在在南湖板板塊基本本上屬于于“規(guī)范動動作”，只不不過陽臺臺和主要要功能房房的搭配配方式不不一樣而

17、而已；客廳開間間全部保保證4.2以上上，虹頂頂花園的的廳寬已已經(jīng)突破破4.66；整個南湖湖花園在在銷項目目的尾盤盤主色調(diào)調(diào)依然偏偏黃偏亮亮，但后后來者虹虹頂花園園是第一一個采用用外墻磚磚的非別別墅項目目，而且且色調(diào)偏偏暗；盡管整個個南湖板板塊的整整體環(huán)境境優(yōu)勢并并不明顯顯，但中中央花園園在該板板塊內(nèi)的的環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢依然然很明顯顯，其它它項目在在環(huán)境上上大多缺缺乏很強強的個性性特征和和視覺感感染力；碧云天和和虹頂花花園都在在不同程程度上采采取了賣賣環(huán)境策策略，但但碧云天天的環(huán)境境目前已已成形，數(shù)成熟熟社區(qū)，而虹頂頂花園的的有很多多概念成成分，1130棵棵種在1100畝畝地上，森林的的感覺有有點過渡

18、渡夸大。在項目配配套上，大型項項目優(yōu)勢勢很明顯顯，而虹虹頂花園園的會所所，從營營造標志志性建筑筑和提升升項目檔檔次上來來說，還還是有一一定效果果。板塊在銷銷項目營營銷推廣廣特點描描述目名稱營銷特點點中央花園園之碧云云天虹頂花園園新世紀寶寶安花園園新大地成功花園園加州花園園華錦花園園2期目前銷售售性質(zhì)6層現(xiàn)房房基本售售罄；小小高層和和7層現(xiàn)房房在售現(xiàn)房銷售售期房銷售售在銷小高高層框架架已到110層左左右多層期房房銷售多層準現(xiàn)現(xiàn)房銷售售多層和小小高層均均現(xiàn)房銷銷售少量現(xiàn)房房尾盤銷銷售價格區(qū)間間小高層11880025550；7層211002655017000180001590018000小高層118

19、30020550多層1778011800145501800024660 1420016990均價小高層221000多層233001750017800小高層119000多層1775013500左右22000折扣一次付款款9696折按揭支持持7成200年7成300年7成300年銷售率其去年推推出的44棟多層層已賣完完，4棟小高高層銷售售率在440左左右；66棟7層建得得最早，銷售較較差銷售員號號稱855，估估計銷售售率655左右右前兩期已已售罄，小高層層銷控表表顯示約約40，銷售不不佳，第第四期多多層100左右右銷售比較較差，中中心花園園處的336樓也沒沒有售出出銷售部搬搬遷，未未知95賣場特點點

20、設(shè)在紅色色會所內(nèi)內(nèi)；當天天有一定定客流量量賣場設(shè)置置在玻璃璃會所內(nèi)內(nèi)，臨街街會所造造型有一一定的標標志性；當天客客流量尚尚可設(shè)置在其其經(jīng)典花花園內(nèi)，當天客客流量不不多賣場設(shè)置置臨街商商鋪內(nèi)，當天銷銷售員只只有2名，賣賣場客流流少入口簡易易售樓部部，工地地廣告牌牌東倒西西歪，破破爛不堪堪,有客戶戶電話咨咨詢設(shè)在臨街街物業(yè)內(nèi)內(nèi)，主打廣告告語小高層，南湖生生活的新新高度南湖“森森林浴”；“森”活美景景；家有有森林，才是新新生活尊榮世家家大地永恒恒，溫馨馨無限；房好，價廉坐享生活活意趣，領(lǐng)略華華錦風(fēng)情情，新一一代經(jīng)濟濟適用房房可持持續(xù)發(fā)展展熱銷戶型型非本次調(diào)調(diào)查重點點，未深深入調(diào)查查消費主體體促銷活動

21、動從上表的的比較可可分析出出如下共共性：目前南湖湖板塊在在銷項目目（分期期）大部部分屬于于現(xiàn)房或或準現(xiàn)房房銷售，如果銷銷售順暢暢，估計計20003年年年中都會會逐漸進進入銷售售尾期；整個板塊塊的價格格覆蓋區(qū)區(qū)間1118026550元，但多層層均價集集中于11700018000元，小高層層均價集集中于11900023000元；隨著江宏宏花園的的售罄和和華錦的的性質(zhì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，南南湖板塊塊目前的的銷售呈呈現(xiàn)“中間熱熱，兩頭頭冷”的特點點，17750元元/平米的的價格線線是目前前市場接接受得比比較快的的，高檔檔的碧云云天大戶戶型、加加州花園園小高層層和低檔檔成功花花園均相相對比較較冷靜；從某種程程度上，

22、環(huán)境是是提供差差價支撐撐的重要要因素，但中央央花園對對環(huán)境期期望過高高，也會會走向難難以被市市場接受受的極端端；在賣場設(shè)設(shè)置上，有會所所的均設(shè)設(shè)在會所所內(nèi)，大大部分調(diào)調(diào)查成員員對虹頂頂花園的的賣場記記憶深刻刻；在主打廣廣告語上上，同萬萬科等品品牌地產(chǎn)產(chǎn)相比，似乎還還難以體體現(xiàn)專業(yè)業(yè)素質(zhì)，大多缺缺乏個性性和感染染力。板塊在銷銷項目開開發(fā)策略略分析項目名稱稱中央花園園之碧云云天虹頂花園園新世紀寶寶安花園園新大地成功花園園加州花園園華錦花園園2期首期開發(fā)發(fā)介入地地點機場路和和機場北北路交匯匯處靠機場路路機場路和和機場三三路交匯匯處最里角，靠近主干干道規(guī)模小，屬寶安安花園第第3期，目目前開發(fā)發(fā)完畢機場

23、三路路與機場場路交匯匯處功能分區(qū)區(qū)特點高層靠路路邊，減減少棟距距；小高高層和高高檔房放放在中央央公園周周邊，保保證性價價比小高層靠靠邊；會會所為門門，入?yún)^(qū)區(qū)見中心心花園，沿機場路路和機場場三路商商業(yè)設(shè)施施后為多多層，大大部分小小高層居居中，其其它小高高層和高高層靠規(guī)規(guī)劃中的的南湖中中央廣場場小高層靠靠邊，利利用12層做商商業(yè)或辦辦公設(shè)施施沒有整體體規(guī)劃圖圖從整個寶寶安花園園看，有有先磚混混，后框框架，先先多層，后小高高層的特特征建筑布局局比較均均勻，整整體規(guī)劃劃對稱分期地塊塊特點先外圍，后中間間，先環(huán)環(huán)境，后后建筑先外邊，后里邊邊，先會會所，后后住宅先沿街，后里邊邊先差后好好，有先先吃西瓜瓜皮

24、，后后吃西瓜瓜的感覺覺未知先近后遠遠分期產(chǎn)品品特點先多層，后小高高層；先先磚混，后框架架；先中中檔，后后高檔，高層先多層，后小高高層，寧寧可加大大密度，而要減減少小高高層先商業(yè)設(shè)設(shè)施，后后住宅，先多層層，后高高層先多層，后小高高層，再再多層未知先磚混，后框架架產(chǎn)品設(shè)計計變更其二期的的小高層層原規(guī)劃劃為8棟,實際有有兩棟改改六層目前暫無無銷售資料料附圖和和規(guī)劃圖圖比較，沒有繪繪商業(yè)界界，多次次也少了了1棟，不不知是設(shè)設(shè)計更改改，還是是欺騙消消費者未知原外立面面顏色為為暗紅，比較俗俗，現(xiàn)改改為淡黃黃原外墻設(shè)設(shè)計好象象為白色色調(diào)，而而且使用用大量落落地窗，但現(xiàn)房房主色調(diào)調(diào)為黃色色，且窗窗的感覺覺一般

25、學(xué)校似乎乎有所調(diào)調(diào)整分期供應(yīng)應(yīng)量每期開發(fā)發(fā)量控制制在5萬方左左右，先多后少少，本期期開發(fā)量量4萬方左左右本期開發(fā)發(fā)估計在在3.445萬方方每期2萬萬方左右右，有點點細嚼慢慢咽的感感覺，走走一步，看一步步本期供應(yīng)應(yīng)5.88萬方本期供應(yīng)應(yīng)4.55萬方左左右前兩期每每期8萬方左左右分期供應(yīng)應(yīng)時間間間隔基本上是是等前一一期準現(xiàn)現(xiàn)房銷售售時，推推出下一一期目前還只只開發(fā)了了1期目前還只只開發(fā)了了1期等第一期期時推出出下一期期目前還只只開發(fā)了了1期第2期是是在第一一期準現(xiàn)現(xiàn)房時推推出，目目前屬于于調(diào)整期期從上表對對比可歸歸納如下下共性：所有項目目均選擇擇了分期期開發(fā)的的策略；在首期開開發(fā)點的的選擇上上，大

26、多多選擇臨臨近主干干道的位位置，以以便在眾眾多項目目中拋頭頭露面，只有新新大地反反其道而而行之；在功能分分區(qū)特點點上，大大部分將將小高層層和高層層放在路路邊，以以減少棟棟距用地地，只有有中央花花園將小小高層放放在中心心花園處處；從地塊分分期區(qū)域域特點看看，大部部分有先先近后遠遠、先沿沿街后里里邊的共共性，中中央花園園先外圍圍后中間間、先環(huán)環(huán)境后建建筑是其其獨有特特色，而而新大地地由里及及外、由由差到好好的開發(fā)發(fā)思路也也可算是是一種大大膽的嘗嘗試；在分期產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇上，先先多層后后小高層層似乎是是“不二法法門”，早期期建設(shè)還還有先磚磚混后框框架的特特點；在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計變更更上，碧碧云天小小高層的的

27、減少、以及多多層比高高層價格格高的特特點說明明，小高高層并非非開發(fā)商商的自覺覺選擇，多少有有點規(guī)劃劃布局上上的無奈奈之舉（項目環(huán)環(huán)境營造造與收益益平衡面面積保證證的雙重重需要）；在分期供供應(yīng)產(chǎn)品品數(shù)量上上，每期期36萬方是是大多數(shù)數(shù)開發(fā)商商的選擇擇，但原原來的江江宏花園園和華錦錦花園等等低價經(jīng)經(jīng)濟適用用房似乎乎都達到到78萬的開開發(fā)量，而新大大地采取取的卻是是每期22萬方左左右的“小步快快跑”的方式式；在分期時時間間隔隔上，基基本上都都是在前前一期進進入現(xiàn)房房和準現(xiàn)現(xiàn)房銷售售時推出出，這背背后也意意味著項項目的銷銷售期長長于工程程建設(shè)期期，從目目前中檔檔商品房房銷售情情況看，建設(shè)期期完，銷銷售

28、率基基本上在在4080之之間，經(jīng)經(jīng)濟適用用房的銷銷售居高高，小高高層的銷銷售居下下。 板塊內(nèi)明明年年中中供銷量量預(yù)測 項目名稱稱營銷特點點中央花園園之碧云云天虹頂花園園新世紀寶寶安花園園新大地成功花園園加州花園園華錦花園園2期南湖都市市桃源江南盤旁旁未知其它未知知項目小計總盤面積積26萬方方11.88萬方89萬萬方10萬方方左右未知4.5萬萬方34萬方方8萬方目前在銷銷數(shù)量小高層22.4萬萬方;77層4.55萬方多層7萬萬方3.5萬萬方住宅宅，商鋪鋪面積未未知5萬方5.8萬萬方小高層11.8,多層2.7萬方方2期8萬萬方左右右目前在銷銷存量估估算4萬方左左右4萬方左左右1萬方左左右3.5萬萬方

29、左右右3萬方左左右估計2萬萬方0.5萬萬方18萬方方左右20033年增量量預(yù)測3萬方57萬萬方左右右5萬方左左右0銷售員說說沒有058萬萬方35萬萬方4萬方左左右58萬萬方30440萬方方增量上市市時間預(yù)預(yù)測20033年5月估計20003年年上半年年2估計0003年年上半年年不存在未知不存在估計20003年年上半年年預(yù)計20003年年57月估計20003年年初未知從上表的的對比可可看出：除中央花花園、華華錦花園園和新大大地以外外，目前前南湖花花園板塊塊在銷項項目基本本上還處處在第一一期開發(fā)發(fā)階段，而且規(guī)規(guī)模不大大（1000畝左左右）；從目前存存量估算算和20003年年增量預(yù)預(yù)測，可可以初步步預(yù)

30、測220033年南湖湖花園板板塊的市市場總供供給在44858萬方方之間，如果220033年市場場總體消消化力不不變，那那幺到年年底的市市場總體體銷售率率在50070之之間，供供求平衡衡基本上上沿襲220022年的比比例關(guān)系系；在增量上上市時間間上，估估計會集集中于上上半年。南湖都市市花園開開發(fā)策略略建議項目開發(fā)發(fā)策略影影響要素素分析策略構(gòu)成成影響要素素要素分析析開發(fā)分期選擇板塊總供供給與總總需求平平衡從我們的的調(diào)查和和預(yù)測數(shù)數(shù)據(jù)看來來，南湖湖花園板板塊20003和和20002年的的供求比比例關(guān)系系基本持持平，本本公司項項目整期期與分22期推出出，對這這種供求求比例的的影響在在1417之之間對自

31、身產(chǎn)產(chǎn)品的自自信程度度策劃小組組通過比比較，對對我們的的產(chǎn)品理理念是比比較自信信的，但但具體產(chǎn)產(chǎn)品和環(huán)環(huán)境目前前還沒有有形成圖圖紙和實實際產(chǎn)品品；但是是，同南南湖花園園17550的價價格主線線相比，我們對對本公司司的產(chǎn)品品成本和和價格自自信度不不是很高高開發(fā)資金金和技術(shù)術(shù)保證如果公司司沒有新新的大型型項目同同時動工工，資金金和技術(shù)術(shù)將不會會形成制制約對手策略略選擇參參照對手們大大多選擇擇分期開開發(fā)，這這從一個個方面說說明南湖湖板塊的的項目銷銷售基本本上是“文火燉燉湯”，很難難“一口吃吃下一個個胖子”，特別別是對于于中高檔檔項目來來說首開發(fā)點選擇進入通路路的落實實本項目旁旁邊的洛洛梁路和和機三路

32、路雖然均均準備建建設(shè)，但但機三路路的建設(shè)設(shè)速度比比洛梁路路的建設(shè)設(shè)速度估估計要快快消費者便便利性的的提供從目前來來看，盡盡管從機機場二路路和機三三路進入入我們的的項目實實際距離離一樣，但心理理距離似似乎后者者要短，而且機機三路的的新世紀紀寶安花花園街景景和檔次次比新大大地要好好，更容容易讓客客戶形成成好的購購物心情情項目功能能分區(qū)我們的總總體規(guī)劃劃要求主主入口放放在機三三路，包包括我們們的售樓樓中心也也在機三三路主入入口處競爭對手手策略選選擇參考考對手大部部分將臨臨路地塊塊做為第第一期，它從一一個側(cè)面面說明，營造一一個好的的街面形形象是吸吸引客戶戶的重要要舉措之之一，特特別是在在眾多項項目“同

33、臺競競技”前提下下，和消消費者拉拉近距離離是更有有利的選選擇首期產(chǎn)品品選擇自身產(chǎn)品品類型組組合綜合平衡衡環(huán)境營營造與成成本攤銷銷，我們們項目的的小高層層不可避避免，只只能是縮縮小小高高層面積積比例的的問題，多層是是主力市場對分分類產(chǎn)品品的不同同認同度度從南湖板板塊目前前的銷售售情況看看來，市市場對多多層的認認同要遠遠遠強于于小高層層的需求求，競爭對手手策略選選擇參考考對手們?nèi)坎捎糜孟榷鄬訉?，后小小高層的的策略，碧云天天還將規(guī)規(guī)劃中的的小高層層數(shù)量減減少，從從一個側(cè)側(cè)面說明明選擇多多層雖然然是最保保守的，但也是是風(fēng)險最最低的首期開發(fā)發(fā)量上自身總規(guī)規(guī)模在南湖現(xiàn)現(xiàn)有項目目中，我我們的總總規(guī)模中中

34、等偏小小自身的比比較優(yōu)勢勢的市場場份量我們的項項目有優(yōu)優(yōu)勢，也也有劣勢勢，從性性價比上上很難取取得絕對對優(yōu)勢對手策略略選擇參參考對手的選選擇基本本上在446萬方首開發(fā)時時間開發(fā)前期期準備工工作的進進展從目前規(guī)規(guī)劃設(shè)計計和土地地平整進進度情況況看來，整個前前期工作作基本上上要在220033年45月份左左右完成成氣候影響響、公司司變動沒有和競爭對對手形成成開發(fā)時時間差據(jù)我們預(yù)預(yù)測，220033年上半半年應(yīng)該該是對手手新盤推推出的集集中期分期時間間間隔首期產(chǎn)品品的銷售售效果和和速度要等具體體銷售進進行到336個月才才能下結(jié)結(jié)論延期對開開發(fā)成本本的影響響延期太長長會造成成土地資資金成本本的增加加，也會

35、會傳達給給消費者者一些不不良印象象（是否否資金危危機？）競爭對手手策略選選擇參考考對手們大大多選擇擇6-110個月月的時間間間隔期期開發(fā)特色色營造競爭對手手特色營營造環(huán)境先行行、會所所先行、商業(yè)設(shè)設(shè)施在中中央花園園和虹頂頂花園均均有不同同程度的的應(yīng)用自身項目目有利資資源分析析我們雖然然沒有很很好的天天然條件件可以利利用，但但我們做做為后來來者可以以分析對對手的不不足，爭爭取比對對手做得得更好創(chuàng)新空間間與機會會的分析析目前競爭爭對手開開發(fā)特色色營造不不多，這這給我們們留下了了許多可可乘之機機和創(chuàng)新新空間一般性開開發(fā)策略略建議經(jīng)過對項項目策略略選擇各各影響因因素的分分析，本本策劃小小組做如如下建議

36、議：在項目開開發(fā)分期期選擇上上，分比比合好：在南湖湖板塊，我們的的總盤量量雖然不不大，但但在南湖湖板塊總總體需求求基本穩(wěn)穩(wěn)定、大大量項目目同臺競競爭的前前提下，各項目目能分得得的“市場蛋蛋糕”都相對對比較小小，而且且這“蛋糕”的大小小并不以以開發(fā)商商意志為為轉(zhuǎn)移，也不和和開發(fā)商商的推盤盤數(shù)量成成比例，最終起起決定作作用的還還是事先先準確的的客戶、產(chǎn)品定定位和良良好的性性價比。本策劃劃小組對對南湖都都市桃源源的概念念和產(chǎn)品品是比較較自信的的，但成成本和價價格上的的不自信信，將很很難保證證我們在在產(chǎn)品性性價比上上取得絕絕對優(yōu)勢勢，很難難保證市市場對我我們短時時間內(nèi)全全盤接納納，所以以，我們們覺得分

37、分期開發(fā)發(fā)是最佳佳選擇，能給市市場更多多了解、認知、追捧和和消化的的時間，也能給給自己更更多選擇擇、調(diào)整整空間。至于具具體期數(shù)數(shù)，可結(jié)結(jié)合項目目組團規(guī)規(guī)劃考慮慮23期（具具體看市市場反響響）。在首開發(fā)發(fā)點選擇擇上，先先外后里里：盡管管新大地地“先里后后外”的策略略在市場場上也沒沒有遇到到阻力，但本策策劃小組組仍然堅堅持：“由外及及里”更有利利于項目目取得推推市的競競爭優(yōu)勢勢，這樣樣可以營營造一個個好的街街面景觀觀、個性性特征和和生活氛氛圍，一一是因為為我們的的對手大大多選擇擇臨街，特別是是同街競競爭項目目新世紀紀寶安花花園，如如果我們們選擇由由里及外外，那幺幺我們給給客戶看看到的，總是雜雜亂無

38、章章的工地地，這會會影響消消費者的的信心；二是街街面是我我們的建建筑創(chuàng)新新和立面面?zhèn)€性與與文化表表現(xiàn)的重重點之一一，有了了好的街街面形象象，更有有利于我我們進行行主題概概念的推推廣和挖挖潛，更更能掀起起銷售熱熱點。在首開發(fā)發(fā)產(chǎn)品選選擇上，先低后后高：客客戶對多多層的認認同決定定了所有有開發(fā)商商的產(chǎn)品品選擇，先建多多層，還還可以使使我們營營造好的的居家氛氛圍和環(huán)環(huán)境，為為小高層層的銷售售提供強強有力的的價格支支撐。在首開發(fā)發(fā)量上，先少后后多：從從對手推推盤規(guī)律律看來，對于我我們的中中規(guī)模項項目來說說，首推推35萬方是是最佳選選擇，一一來可以以形成一一個獨立立的規(guī)劃劃組團和和生活空空間，二二來是市

39、市場能給給予的“支持”也只有有這幺多多。在首開發(fā)發(fā)時間上上，按部部就班：從對手手的推盤盤時間預(yù)預(yù)測來看看，我們們的開發(fā)發(fā)和推盤盤時間基基本上能能和對手手形成時時間差，從而避避免“過渡”正面沖沖突所帶帶來的惡惡性價格格競爭和和促銷效效果彼此此抵消（消費者者的注意意力和購購買力都都是有限限的）；從公司司準備工工作的到到位情況況來說，也不應(yīng)應(yīng)該為了了搶進度度去縮短短前期準準備工作作時間，保證前前期工作作的質(zhì)量量，才是是縮短后后期工程程進度的的前提。在分期時時間間隔隔上，伺伺機而動動：在整整個南湖湖花園板板塊，開開發(fā)商基基本上都都是看前前期產(chǎn)品品的銷售售進度而而決定何何時推出出下一期期，對于于南湖都都市桃源源來說，摸底自自己在消消費者心心里的份份量為關(guān)關(guān)鍵，因因此，我我們認為為，如果果采取分分期開發(fā)發(fā)策略，第二期期的開發(fā)發(fā)應(yīng)該是是銷售正正式銷售售進行到到第3個月（估計是是20003年9月）再再重新分分析競爭爭市場的的特點，確定合合適的市市場時機機。開發(fā)特色色營造項目通路路問題：根據(jù)南南湖都市市桃源目目前的地地塊特點點，我們們認為：首先要要解決出出入信道道建設(shè)問問題，包包括機三三路和洛洛梁路，這項工工作已經(jīng)經(jīng)正在緊緊張實施施；二