房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險及防范

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險及防范近年來，隨著時代的開展和社會的進步，國家整體經(jīng)濟開展水平不斷提升， 我國的房地產(chǎn)市場開展迅猛，行業(yè)內(nèi)的競爭逐漸加劇，市場環(huán)境更加復雜多元 化。通過文獻研究法、案例分析法并結(jié)合所學專業(yè)知識，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務風 險管理現(xiàn)狀和存在問題,分析其成因，基于成因，提出對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險 存在問題的建議與對策，解決房地產(chǎn)企業(yè)負債率過高、銷售變現(xiàn)風險過大、資金 使用率過低、財務管理薄弱等問題，最終掌握分析問題的科學研究方法，培養(yǎng)分 析解決問題的能力。引言近年來，隨著我國經(jīng)濟形式的變化，尤其是受最近兩年新冠疫情的影響，我 國房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了很多問題，如企業(yè)規(guī)模小、企業(yè)內(nèi)部管理

2、水平低、企業(yè)品牌 影響力較大、缺乏中長期開展戰(zhàn)略規(guī)劃等，其中財務管理風險就是企業(yè)需要關注 的重點問題。本文主要就財務管理風險方面，分析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理現(xiàn)狀, 解決房地產(chǎn)企業(yè)負債率過高、資金使用率過低、財務管理意識薄弱、資本結(jié)構(gòu)不 合理、預算管理不健全等問題，旨在為推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康開展建言。最終 掌握分析問題的科學研究方法，培養(yǎng)分析解決問題的能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，做好財務管理風險防控，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風 險防范與控制，探索合適的財務管理體系及風險防范措施，有助于及時防范經(jīng)營 管理方面可能存在的風險，有利于更好地統(tǒng)籌資源分配，更好地樹立良好的風險 意識，提升企業(yè)抵御風險的能力

3、，進而更好地提高經(jīng)營管理的穩(wěn)定性和平安性， 實現(xiàn)更大的經(jīng)營效益。本文基于我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險的現(xiàn)狀，分析房地 產(chǎn)企業(yè)財務管理風險成因，并提出房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范的建議與對策。 一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險概念房地產(chǎn)財務管理風險是指企業(yè)在各項財務管理活動中，由于受到內(nèi)外部環(huán)境 以及難以預料和不可控因素影響，發(fā)生的企業(yè)戰(zhàn)略與經(jīng)營目標的不確定性及損失。 廣義上說，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險，主要分為宏觀政策風險、市場競爭風險和 定到戰(zhàn)略執(zhí)行，各各環(huán)節(jié)能夠較為有效、統(tǒng)一地管理風險。2.提高員工素質(zhì)在房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中，人是最重要的因素，房地產(chǎn)企業(yè)需要一支素

4、質(zhì)高的人才隊伍。因此，首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當提高入職門檻，對新招募的 人員進行專業(yè)素質(zhì)評估，優(yōu)先錄取擁有系統(tǒng)專業(yè)知識和風險管理意識的員工。其 次，房地產(chǎn)企業(yè)需高度重視全體員工的培訓工作，對于本企業(yè)員工，要定期進行 財務管理風險識別與防范的培訓，提高全員鑒別風險和防范風險的能力。最后， 對管理水平低、風險意識低的企業(yè)，可以引進第三方風險管理機構(gòu)，協(xié)助其制定 風險管理培訓方案，提高全員風險管理的素質(zhì)，最終提高企業(yè)應對財務風險的能 力。（-）完善風險管理體制.優(yōu)化風險管理策略風險管理策略是企業(yè)財務風險管理的核心內(nèi)容，備受企業(yè)和各國政府重視， 其重要性不言而喻。房地產(chǎn)企業(yè)應建立風險管理手冊，優(yōu)化風險

5、管理策略及明確 風險管理的方針、原那么。企業(yè)在風險管理策略中，首先是要明確風險度量模型， 且對重要的風險度量模型進行統(tǒng)一；再者是在風險度量上達成共識，房地產(chǎn)企業(yè) 可依據(jù)實際情況對不同的風險采取不同的度量方法。優(yōu)化風險管理的策略，有利 于提高企業(yè)在該行業(yè)的競爭力，對保障企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)具有重要意義。.加強風險管理組織職能體系建設房地產(chǎn)企業(yè)應當建立職責邊界清晰、組織架構(gòu)健全的風險管理職能體系?？?以成立由董事會直接領導的財務管理風險委員會，負責監(jiān)控企業(yè)管理人員的管理 運作情況，對企業(yè)重大管理風險事項進行集體決策；同時，建立房地產(chǎn)風險預警 機制，有效防止或降低財務管理風險，加強風險管理組織職

6、能體系建設。.加強流程管控流程是制度的精髓，是制度的延續(xù)和補充，制度是流程得以執(zhí)行的保證。房 地產(chǎn)企業(yè)應建立風險管理流程，每個業(yè)務都要遵循既定步驟，每一個步驟要遵循 一定的程序，規(guī)定統(tǒng)一而標準的流程規(guī)范，指定明確的流程管理部門或人員，并 對流程進行定期的優(yōu)化，不斷完善風險管理流程，促進企業(yè)業(yè)務活動經(jīng)濟性、效 率性、效果性以及企業(yè)業(yè)務目標的實現(xiàn)。.加強風險管理信息制度建設10由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營字市場信息的緊密結(jié)合，所以及時、準確地收集、整理 和發(fā)布信息已成為企業(yè)長期經(jīng)營的關鍵要素。房地產(chǎn)企業(yè)可以引入現(xiàn)代化財務管 理信息軟件，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營管理特點設置功能多樣的全面風險控制 軟件，加強建

7、設與業(yè)務、財務相融合的風險管理信息系統(tǒng)，及時收集、整理和共 享風險信息，有利于進行財務分析及時準確預測和評估風險，并快速準確地排查 到風險成因，降低本錢，提升風險管理效率，增強企業(yè)的競爭實力。（三）拓展融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu).積極拓展融資渠道在市場經(jīng)濟體制及房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷完善的趨勢下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)資 金少，周轉(zhuǎn)慢，難以存活，所以應當積極拓寬融資渠道，進行多元化融資，以滿 足企業(yè)對資金的需求，例如采用預售資金、商業(yè)銀行貸款、企業(yè)合作融資、信托 融資、債券融資、資產(chǎn)證券化等融資方式。.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)一個企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)在很大程度上決定著企業(yè)的償債能力和再融資能力，以 及未來的盈利和開展能力，是

8、企業(yè)財務狀況的一項重大指標。房地產(chǎn)企業(yè)當根據(jù) 自身財務及經(jīng)營狀況，可以適當增加股權(quán)融資比例，采取合適的鼓勵分配政策， 不斷調(diào)整優(yōu)化融資方案，采用恰當?shù)娜谫Y結(jié)構(gòu)，努力降低融資本錢，適當降低短 期負債率，提高長期負債率，提高資金效率，不斷完善資金利用率。（四）加強工程評估由于房地產(chǎn)工程投資需求資金多、建設周期長，資金回籠慢，易受國家政策 影響等特點，所以一個工程的風險很大，為減少企業(yè)財務管理風險，在工程進行 前，必須進行全面的工程評估?？梢栽u估工程建設所需要花費的人力、物力、財 力、時間和未來能夠產(chǎn)生的效益等，通過比照效益與本錢后，再最終決策是否實 施該工程。這樣可以防止有效防止管理者決策失誤，增

9、加企業(yè)財務管理風險，給 企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。同時也需要評估自身在市場中的競爭點，明確自身工程的優(yōu) 勢劣勢所在，比照分析競爭對手的長處短處，揚長避短，明確市場定位。為加強 工程評估，需要做好市場調(diào)研，了解企業(yè)、工程所處環(huán)境的情況，比方現(xiàn)行相關 政策對此類工程的規(guī)定、優(yōu)惠政策的有無和力度大小、房地產(chǎn)工程的地區(qū)經(jīng)濟形 勢、在未來一段時間內(nèi)國家政策是否有調(diào)整的趨勢以及調(diào)整后可能會對工程對企 業(yè)產(chǎn)生的影響等各個方面，做好各項數(shù)據(jù)分析和及記錄，再進行預測和評估，對 政策環(huán)境有所把握之后，企業(yè)才可以規(guī)劃之后的工作計劃?？傊?，為保證工程評 估的科學性，必須收集足夠完整、真實的資料,采用足夠科學的評估手段。（五）

10、加強預算管理隨著經(jīng)濟新常態(tài)及房地產(chǎn)業(yè)的高速開展，企業(yè)競爭越來越大，房地產(chǎn)客戶化、 市場化趨勢日創(chuàng)造顯。為提高競爭力、增強企業(yè)實力，房地產(chǎn)企業(yè)實行全面預算, 勢在必行。為加強全面預算管理，房地產(chǎn)企業(yè)應當以企業(yè)戰(zhàn)略目標為導向，預測 及籌劃未來一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動及財務狀況，并對企業(yè)資源進行合理、科學的 配置，通過全程監(jiān)督，對預算執(zhí)行情況進行評價，及時調(diào)整改善經(jīng)營活動。企業(yè) 加強全面預算管理，是有利于利潤、投資績效考核體系及企業(yè)管理體系的建立， 有利于防范財務風險，確保企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營目標的實現(xiàn)。.制定全面預算管理體系雖然現(xiàn)在我國大局部房地產(chǎn)企業(yè)都有預算管理體系，但是這個體系僅僅是某 個部門的預算管理

11、，如財務部門預算管理，這樣的預算管理不是全面的預算管理。 房地產(chǎn)企業(yè)應該制定全面的預算管理體系，包括制定生產(chǎn)本錢預算、管理費用預 算、制造費用預算、銷售收入預算、商品采購預算、投資及投資收益預算等等， 最終形成預計資產(chǎn)負債表、預計損益表和預計現(xiàn)金流量表。.嚴格執(zhí)行全面預算管理制度全面預算管理制度的建立和執(zhí)行才能最終實現(xiàn)對企業(yè)業(yè)務流、資金流、信息 流、人力資源的整合與分配。除了制定全面的預算管理體系，其執(zhí)行也是至關重 要的，只有制度落到實處，才能真正實現(xiàn)全面預算管理。首先，預算管理觀念要 深入到每一位員工大腦中，執(zhí)行預算管理并不僅僅是財務部門的工作，每個人都 應該執(zhí)行預算管理制度，比方采購部門執(zhí)

12、行采購預算管理，建設部門執(zhí)行本錢預 算管理，銷售部門執(zhí)行銷售預算管理，總之每個人都要執(zhí)行全面預算管理，其次, 要建立監(jiān)督預算管理執(zhí)行的委員會。委員會先根據(jù)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績目標，確定預算 管理目標，然后監(jiān)督每次預算管理的執(zhí)行，確保每位員工都有執(zhí)行該崗位預算管 理。最后，需要建立執(zhí)行預算管理的獎懲制度。對于預算管理制度執(zhí)行取得優(yōu)秀 效果的人員進行獎勵，對于沒有完成預算管理的人員進行懲罰，這樣就可以激勵 員工們把全面預算管理制度執(zhí)行到實處。12結(jié)論綜上所述，在新時代市場經(jīng)濟改革的情況下，在眾多不確定因素的影響下， 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務管理風險有很多，如投資風險、融資風險、政策風險等等; 為了應對這些風險

13、，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立財務風險管理理念，加強企業(yè)員工財務 風險管理的培訓，設立風險管理委員會監(jiān)督財務管理風險制定的執(zhí)行及效果評估, 建立執(zhí)行財務管理風險制度激勵機制。通過建立完善的財務管理體系，降低企業(yè) 經(jīng)營本錢和經(jīng)營風險，同時時刻關注市場動態(tài)和國家政策變動，及時做好風險應 對措施，提高企業(yè)應對風險的能力，從而提高企業(yè)綜合競爭力，順利實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn) 略和經(jīng)營目標，促進企業(yè)可持續(xù)健康開展。13 內(nèi)部管理、技術風險，這些風險會導致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失，對企業(yè)持續(xù)開展造成 重大影響。外部的宏觀政策風險和市場競爭風險，對房地產(chǎn)企業(yè)本身而言是不可 控制的，企業(yè)只能通過積極預測市場動態(tài)，做好應對。對于企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)部

14、管理 和技術風險，是可以通過企業(yè)加強內(nèi)部管理、加強風險防范等一系列措施來有效 規(guī)避的。狹義的房地產(chǎn)財務風險一般指企業(yè)因負 債經(jīng)營需歸還到期債務而引起 的融資上的風險。在市場經(jīng)濟下，財務管理風險貫穿房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的始終, 是多風險因素在企業(yè)財務上的集中表達。本人從廣義角度出發(fā)，研究房地產(chǎn)企業(yè) 的財務管理風險相關問題。（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險種類投資、運營、融資等是房地產(chǎn)企業(yè)開展的主要活動，以下主要針對這幾種風 險進行分析。.投資風險隨著社會的進步，時代的開展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭壓力較大，進入到 了微利期，大局部房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強相關領域的投資，從而更好地開拓市 場。房地產(chǎn)企業(yè)和很

15、多的行業(yè)具有緊密的聯(lián)系，屬于綜合性開展行業(yè)，在其開展 過程中他們需要深入研究市場的變化，并結(jié)合自身的優(yōu)勢等選取行業(yè)基準點來進 行投資，如果決策失誤或者信息考慮不全面，采集不真實，將會增加投資風險， 從而增加財務管理工作的負擔，甚至還會引發(fā)很多的連鎖反響，增加企業(yè)破產(chǎn)的 可能性。.運營風險運營風險是指房地產(chǎn)開發(fā)商在工程開發(fā)和經(jīng)營過程中，將由于受到各種因素 的影響，無法實現(xiàn)預期的盈利目標的風險。其中因素包括外部因素和內(nèi)部因素。 外部因素包括國家政策、消費者需求偏好、社會文化、市場競爭等因素，內(nèi)部因 素包括管理者決策、企業(yè)自身優(yōu)勢劣勢等因素，這些因素均可以造成企業(yè)運營損 失或者經(jīng)營失敗。除了內(nèi)外部影

16、響因素外，還有就是在銷售環(huán)節(jié)上的風險，企業(yè) 主要是通過銷售房產(chǎn)實現(xiàn)資金回收，說明了房產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)主要的庫存商品。 但隨著國家限貸、限購等政策的實施，加上近兩年的新冠疫情的影響，雖然一些房 地產(chǎn)企業(yè)采取了一定的措施減少庫存，但是因為沒有結(jié)合企業(yè)自身的情況特點， 導致房產(chǎn)很難銷售，資金回收慢，其回收的總資金無法無法滿足企業(yè)工程開發(fā)投 資的需求，從而導致企業(yè)運營風險增加。.融資風險隨著我國國民經(jīng)濟水平的提升，物價也在不斷升高，這就導致了房地產(chǎn)企業(yè) 投資工程的本錢增加。而房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點就是資金需求量大、運營周期長, 資金回攏慢，所以一個工程的開發(fā)實施，需要大量的資金來支持。對于房地產(chǎn)企 業(yè)企業(yè)

17、來說，資金的來源除了自身的資金以外，就是通過融資渠道來獲得資金。 對于大型企業(yè)來說，在選擇融資方式時，往往僅選擇銀行貸款一種方式，因此資 產(chǎn)負債率相對高，如果國家政策變化，銀行收縮銀根，公司易出現(xiàn)資金斷裂的不 利現(xiàn)象。對于小型企業(yè)來說，銀行往往不給予貸款，所以小企業(yè)只能通過外部融 資方式融資，比方資產(chǎn)證券化、股權(quán)融資等等，這會大大提高財務杠桿作用。所 以企業(yè)一方面是要防止負債率過高，另一方面是要合理調(diào)整財務杠桿作用，這兩 方面如果協(xié)調(diào)不好，就會增大企業(yè)融資風險。.政策風險近年來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度在不斷加大，這讓企業(yè)的運營管 理增加了一些不確定性。尤其是一些房地產(chǎn)企業(yè)的應變能力比擬

18、弱，對于新政策 后的內(nèi)部組織、外部市場的統(tǒng)籌分析不夠及時和明確，未能及時制定精準化與針 對性的管理措施，從而讓企業(yè)陷入不利的競爭環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)倘假設不能基于新 政策制定更加嚴格，科學的財務管理模式，可能造成企業(yè)的財務平安受到不良影 響，難以實現(xiàn)企業(yè)資源快速且充分的調(diào)度，從而在降低企業(yè)財務運營管理水平的 同時，增加了企業(yè)的財務風險。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險現(xiàn)狀房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營是從前期、規(guī)劃、設計、施工到銷售的系列活動，具有 周期長、涉面廣、環(huán)節(jié)多等特點，因此房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著多變復雜的財務 管理風險，而財務管理風險又會直接影響企業(yè)生存開展。（一）管理人員自身水平現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利潤

19、企業(yè)，尤其是近十年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛開展，企業(yè) 的高層管理人員往往更加注重企業(yè)的收益，而忽略了企業(yè)的財務管理。大局部企 業(yè)管理者認為財務管理僅僅是財務部門的工作，財務管理意識不強，沒有充分認 識到財務管理對房地產(chǎn)企業(yè)的開展的重要性，沒有建立全面的財務管理體系，從 而降低了企業(yè)資金利用率，增加了企業(yè)財務管理的風險。（二）財務預算管理現(xiàn)狀財務預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)是否進行投資某工程的主要依據(jù)，是管理者進行 決策的首要依據(jù)，而現(xiàn)在大局部房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理并不全面完善，僅僅只 是局部預算，沒有包括全部預算，降低了預算的準確度，這會導致管理者決策失 誤，給企業(yè)帶來損失，造成資金使用率低等問題，影響企業(yè)

20、接下來的開展。另外, 企業(yè)的預算管理制度執(zhí)行的不徹底，僅僅是財務部門人員在執(zhí)行預算管理制度， 企業(yè)全體員工執(zhí)行預算管理制度意識薄弱，預算管理制度崗位職責不清晰，這很 大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理風險。（三）資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)也不合理，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是指所有者權(quán)益與負債 的比例。現(xiàn)階段，我國大局部企業(yè)直接融資占比少，間接融資占比大，負債率相 對較高。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過銀行貸款進行融資，雖然中央企業(yè)、國有企 業(yè)等一些大型企業(yè)是通過直接融資方式籌資，但是一些小型企業(yè)，因信用等級低 等原因只能通過自身工程抵押向銀行或外部機構(gòu)貸款等方式進行融資。那么房地 產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債

21、率就會升高，相應的房地產(chǎn)企業(yè)的自身資本結(jié)構(gòu)就會失衡，財 務管理風險就會增大。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，截止至2020年4月6日，共94家上市房企披露了 2019 年年度報告，從中我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)的2019年上市企業(yè)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)， 從企業(yè)規(guī)模來看，總資產(chǎn)超過3千億規(guī)模，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增大，有利于發(fā)揮規(guī)模 效應。從企業(yè)的負債水平來看，企業(yè)資產(chǎn)負債率中位數(shù)下降了 0.45斬凈負債率中 位數(shù)下降了 0.23%,杠桿水平有所下降。所以綜上所述，近兩年我國房地產(chǎn)企業(yè)資 本結(jié)構(gòu)有所好轉(zhuǎn)，資產(chǎn)負債率降低，去杠桿作用顯現(xiàn)，資本結(jié)構(gòu)風險有所降低， 但整體上企業(yè)資產(chǎn)負債率還是相對較高。從如表1所示。表1企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

22、財務指標均值及中位數(shù)指標名稱2018 年2019 年均值中位數(shù)均值中位K總資產(chǎn)（億元）2932.21017.273337.181333.84資產(chǎn)負債率（）67.3974.7266.7974.27凈負債率（）5.13.887.643.65（數(shù)據(jù)來源：中指風險測評系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫）4（四）融資能力現(xiàn)狀根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，2019年房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行金額下滑15. 95%,海外債上升13. 26%,資產(chǎn)證券化上升20. 55%,如表2。其說明說明房地產(chǎn)企業(yè)在原來 基礎上嘗試新的融資方式。但是我國持續(xù)收緊的政策會給企業(yè)融資方式變化帶來 消極影響，所以近兩年房企融資能力風險會增加。表2企業(yè)各類融資

23、渠道統(tǒng)計融資渠道2018 年2019 年信用債（億元）5488.674613.45海明貴（億元）3506.023971資產(chǎn)證券化（億元）2768.113336.98（數(shù)據(jù)來源：中指風險測評系統(tǒng)、Wind數(shù)據(jù)庫）三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險成因分析（一）內(nèi)部因素.財務管理人員專業(yè)素質(zhì)缺乏，管理觀念陳舊財務管理人員是房地產(chǎn)財務管理的重要組成局部，但現(xiàn)在大局部企業(yè)為家族 式或合伙人制，管理集中在一個或者幾個少數(shù)人手中，其中管理人員的素質(zhì)良葬 不齊，限制企業(yè)的長遠開展。比方，局部管理人員認為財務管理僅是簡單的賬目 收支，完成賬目收支即完成了企業(yè)的財務工作。這種觀念顯然是錯誤的，在這項 工作中數(shù)據(jù)非常重要

24、，企業(yè)的最決策者一般是依據(jù)管理者提供的數(shù)據(jù)進行風險預 估，然后再決定是否進行該工程。所以，如果管理者能夠?qū)ζ髽I(yè)財務數(shù)據(jù)進行條 理的整理、分析，可以幫助企業(yè)降低一定程度的財務風險。.預算管理工作缺乏預算管理除了是一種控制本錢費用的方法，也是一種財務資源配置的手段。 預算管理工作作為工程能否執(zhí)行的判斷依據(jù)，其重要性不言而喻。跟其他類型的 企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)從事房產(chǎn)工程需要的流動資金多，經(jīng)營對象不可移動，并 且規(guī)模大、周期長。面對這種狀況，某些企業(yè)反而卻常常忽略了工程前期的預測 與評估工作，這很容易造成房地產(chǎn)工程經(jīng)營的困難。其中局部企業(yè)就會因為財務 預算管理工作缺乏，沒有控制好本錢，最終造成了經(jīng)濟

25、損失。此外，房地產(chǎn)企業(yè) 還會很大程度受到國家宏觀政策的影響，如果企業(yè)不關心國家政策的相關變動， 或者對國家政策變動分析不準確，沒有及時對企業(yè)投資開展戰(zhàn)略做出調(diào)整，那么 預算的準確性、精確性也會隨之降低，進而投資決策風險，最終給企業(yè)造成損失。.財務管理制度不健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務管理制度的構(gòu)建依賴于企業(yè)自身制度建設，但是由于國 內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)起步比擬晚，在各各方面開展還不健全。某些中小企業(yè)內(nèi)部崗位設 置混亂，甚至存在一人兼數(shù)職，缺乏內(nèi)部財務管理制度。對于大企業(yè)，大局部內(nèi) 部是有基本的財務管理制度，卻因種種原因，造成大局部企業(yè)制度不能根據(jù)自身 實際情況制定，沒有結(jié)合自身優(yōu)勢劣勢，制度仍然不完善，不能

26、運用到企業(yè)實際 經(jīng)營中。最終企業(yè)財務管理制度的不健全，增加了企業(yè)的財務管理風險。（二）外部因素除了企業(yè)內(nèi)部原因外，還有一些外部原因提高企業(yè)財務管理風險。比方，國 家宏觀政策的調(diào)控等。.限價、限購、限售、限貸近些年來，在一二線城市，如北京、南昌、西安、石家莊等，房價增長過快, 我國在多個城市先后推出了限價、限購、限售和限貸等政策，來抑制不合理的投 資性需求，加強對房價的管控，從而有效遏制了房價的快速上漲。今年未來一段 時間將繼續(xù)延續(xù)這種嚴厲的調(diào)控政策，同時對于人口密度過高的大型城市，還會 從人口疏散的戰(zhàn)略角度出發(fā)，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。.加強土地拍賣管控力度近些年來，國家加強了對土地拍賣市場的

27、管控力度，嚴格控制拍賣情況。對 于經(jīng)營性土地使用，全部實行招標、拍賣或者掛牌出讓。各級領導干部不得干預 經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標拍賣掛牌出讓。嚴禁使用各種違法方式手段，指定供地 對象、位置、面積、用途、方式和價格等等，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，增加 了房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理風險。四、案例分析以萬科集團為例（一）集團簡介萬科企業(yè)股份于1984年成立，于1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，三十多 年來，始終引領中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)健開展，目前已成為深圳的城市配套服務商。 2016年公司首次躋身財富“世界500強”，位列榜單第356位，2020年上榜, 位列榜單第208位。萬科于2006年正式進駐廈門，經(jīng)過15年的開

28、展，廈門市萬 科企業(yè)業(yè)務范圍覆蓋整個閩南地區(qū)。預計未來在廈門島內(nèi)，每5公里就 會出現(xiàn)一處萬科的服務產(chǎn)業(yè)。（二）集團財務管理風險現(xiàn)狀及分析.環(huán)境風險萬科現(xiàn)在所處的行業(yè)與我國的宏觀經(jīng)濟和國民生活緊密相關。2019-2020 年，國內(nèi)外風險挑戰(zhàn)明顯上升。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性、周期性、體制性問題相互交織，增 速下行壓力加大。長期以來促進經(jīng)濟增長的一些傳統(tǒng)因素，如人口紅利、資本投 入、出口拉動等均出現(xiàn)疲態(tài)。同時，2020年爆發(fā)的新冠疫情，導致大局部企也無 法正常運營，嚴重的宣布破產(chǎn)倒閉，對于房地產(chǎn)行業(yè)，其受到的沖擊尤為嚴重。 2020年上半年，房產(chǎn)銷售數(shù)量驟減、庫存不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)接下來的開展還 需視疫情變化

29、情況而定，目前還不能準確確定其趨勢。.工程開發(fā)風險房地產(chǎn)建設屬于高危產(chǎn)業(yè)，在多業(yè)態(tài)、大規(guī)模工程開發(fā)過程中，企業(yè)想 要嚴守生命平安與質(zhì)量底線、嚴控本錢、準時完成工程開發(fā)目標，就一定面臨挑 戰(zhàn)。在房屋建設過程可能由于施工人員勞動熟練度缺乏、建筑材料供應不及時、 勞資糾紛、平安意外事故、自然災害、惡劣氣候等因素，造成工程進度延緩、項 目本錢增加、房屋質(zhì)量低下和客戶不滿意等風險，進而影響萬科的經(jīng)營業(yè)績和品 牌聲譽。.新業(yè)務風險萬科圍繞“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的開展戰(zhàn)略，與城市同步開展，與 客戶同步成長。根據(jù)客戶需求變化，萬科產(chǎn)品服務體系逐步豐富。租賃住宅、商 業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲服務、冰雪度假、教育

30、、養(yǎng)老等新業(yè)務不斷開展，其中 多個業(yè)務已成立獨立的事業(yè)單元進行經(jīng)營，全力服務美好生活的新要求，做“美 好生活場景師”，由于是新業(yè)務，所以還存在一些未知的風險。.人才風險匹配事業(yè)開展的需求，找對人、做成事，實現(xiàn)動態(tài)事人匹配，是當下組 織建設面臨的重要課題，是萬科面臨的人才風險。一方面，萬科如何突破已有找 人、用人的思維慣性和路徑依賴，準確識別做事所需的能力拼圖，并通過公司的 事業(yè)、文化和機制優(yōu)勢吸引最合適、最優(yōu)秀的人才，需要管理人員形成共識并找 到突破之策。另一方面，隨著不同業(yè)務規(guī)模體最、地域分布、業(yè)務復雜度的不斷 提升，加之不斷有同行對萬科優(yōu)秀人才的挖墻腳，萬科的人力資源和能力儲藏面 臨攤薄、

31、無法滿足企業(yè)開展需要的風險。（三）集團財務管理風險防范對策.環(huán)境風險防范對策為了更好地應對經(jīng)濟環(huán)境變化和政策變化帶來的機遇與挑戰(zhàn)，萬科深入研究 宏觀經(jīng)濟走勢和政策劃態(tài)，提出“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，堅持以“以客 戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎，合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā) 展”的長期經(jīng)營指導方針，聚焦市場需求堅實、商業(yè)前景明朗的基本盤業(yè)務，以 “好房子、好服務、好社區(qū)”贏得客戶，強化現(xiàn)金流管理，進一步鞏固萬科應對 市場不確定性的能力。.工程開發(fā)風險防范對策萬科建立了工程開發(fā)過程中的質(zhì)量、進度、平安、材料、本錢管理等體系。 集團、部門和一線的工程管理人員對平安建設、工程質(zhì)量、工程進度等狀況進行 實時監(jiān)督。萬科實行嚴格的供貨商評估和工程變更管控機制，不斷完善施工現(xiàn)場 平安保障措施，并設置明確的考核標準、評估制度等。此外，萬科積極提升工程 管理的科技化水平，落地智慧工地，不斷推進智能自動化建造模式，廣泛應用工 程管理IT工具，在保障施工平安基礎上降低施工本錢，提高施工質(zhì)量、效率。萬 科踐行“以客戶為中心”的經(jīng)營理念，積極開展客戶滿意度調(diào)查和回訪，及時響 應客戶訴求，搭建和持續(xù)完善線上客戶服務平臺，通過線上服務，不斷提升改善 產(chǎn)品與服務。.新業(yè)務風險防范對策互聯(lián)網(wǎng)時代，新業(yè)務所處的商業(yè)環(huán)境正在發(fā)生化，客戶習慣還需要培養(yǎng)、標 準商業(yè)模式還需要探索。因此，如何有效