南海黃岐泌沖崗項(xiàng)目可行性研究報(bào)告課件

1、南海黃岐泌沖崗項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目與廣州三條環(huán)線的相關(guān)位置：內(nèi)環(huán)線外一環(huán)外二環(huán)新中軸線老中軸線本項(xiàng)目項(xiàng)目與老城區(qū)位置關(guān)系 項(xiàng)目所在地 荔灣區(qū) 越秀區(qū) 東山區(qū) 白云區(qū) 金沙洲本項(xiàng)目與白云區(qū)金沙洲接壤距商業(yè)旺地荔灣區(qū)商中心6公里本項(xiàng)目與廣州、南海之間的交通示意圖本項(xiàng)目本項(xiàng)目與廣州市內(nèi)環(huán)線的關(guān)系距離本項(xiàng)目3公里的金沙洲大橋已建成。經(jīng)大橋直接上內(nèi)環(huán)路，20分鐘可達(dá)天河區(qū)。本項(xiàng)目與廣州市環(huán)城高速公路的關(guān)系 廣佛高速公路環(huán)城高速公路 內(nèi)環(huán)線項(xiàng)目所在地本項(xiàng)目距環(huán)城高速沙貝出口僅1. 5公里，可方便出入環(huán)城高速，到達(dá)機(jī)場(chǎng)、番禺、黃埔等地項(xiàng)目所在地距黃岐區(qū)中心5公里本項(xiàng)目距沙貝立交1.5公

2、里，沿廣佛高速公路可抵達(dá)南海、佛山各區(qū)鎮(zhèn)與南海市之間的交通 地塊進(jìn)深及四至650米890米總面積657畝 進(jìn)入地塊沿途道路現(xiàn)狀 地塊四至圖 地塊西至道路 地塊南至道路 地塊西北角邊界道路 地塊東至山崗 地形圖35.4232282338 地塊西部及南部已開方取土,地勢(shì)平緩,但尚未平整土地地塊地質(zhì)條件好，屬基巖淺埋區(qū)地塊中部及東部均有天然湖泊市政配套位置圖教育：地塊紅線北側(cè)為黃岐高級(jí)中學(xué)及泌沖第二小學(xué)，紅線南側(cè)為已停辦的廣州現(xiàn)代俊慧學(xué)校，西南100米處為廣州中學(xué)生勞動(dòng)技術(shù)學(xué)校 地塊周邊工廠狀況地塊邊現(xiàn)存的詠昱金屬制品有限公司，及南方制版有限公司，規(guī)模不大，污染較小，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)影響不大位于地塊西公路

3、對(duì)面20米處位于地塊南50米處第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析土地使用權(quán)現(xiàn)狀土地權(quán)屬：土地使用權(quán)人：廣東南海南興工貿(mào)有限公司。土地使用期限：1993年3月26日至2063年3月25日止，共七十年，至今已過近9年。欠債敗訴，法院強(qiáng)制拍賣（廣州市中級(jí)法院委托佛山市南海海興拍賣行與南海市土地交易中心聯(lián)合拍賣聯(lián)合競(jìng)買：由金茂基業(yè)與南桂公司聯(lián)合競(jìng)買本項(xiàng)目地塊。投資及收益的分配比例為南桂公司10，金茂基業(yè)90。權(quán)益轉(zhuǎn)讓：聯(lián)合競(jìng)買成功后，南桂公司將其在本項(xiàng)目地塊中擁有的10的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給金茂基業(yè)，并取得權(quán)益轉(zhuǎn)讓款。合作方式：拍賣款付款安排：1、確認(rèn)書鑒證之日起十五日內(nèi)支付20%（含南桂公司支付的首期成交價(jià)款）；

4、2、確認(rèn)書鑒證之日起第3個(gè)月內(nèi)，支付30%；3、確認(rèn)書鑒證之日起第4個(gè)月內(nèi)，支付50%。權(quán)益轉(zhuǎn)讓總價(jià)1、實(shí)際土地面積（約657畝）*18萬元/畝=11826萬元 扣除實(shí)際拍賣成交價(jià)及18.38稅費(fèi)(含4%拍賣傭金）后剩下的余額部分 2、甲方參與聯(lián)合競(jìng)買，按本協(xié)議規(guī)定已支付的拍賣價(jià)款。 2、次選“項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式” 南桂公司與金茂基業(yè)雙方共同成立開發(fā)拍賣地塊的項(xiàng)目公司南海金茂基業(yè)房地產(chǎn)有限公司（暫定名），南桂公司占10%股權(quán)，金茂基業(yè)占90%股權(quán)。南桂公司將其10%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金茂基業(yè)下屬公司。 付款安排： 1、年限變更及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)獲得批準(zhǔn)后，支付10%； 2、取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，支付10%；

5、3、10%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署并公證，支付10%； 4、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記完成，支付20%； 5、另外50%六個(gè)月內(nèi)等額支付。 南桂公司提供可以列入開發(fā)成本的合法票據(jù)。每次付款至少間隔半個(gè)月?！笆姓涮住奔啊巴恋厥褂闷谙奁鹚闳掌诘淖兏?金茂基業(yè)向南海市黃岐區(qū)政府支付費(fèi)用，由黃岐區(qū)政府完成項(xiàng)目地塊的市政配套，并負(fù)責(zé)向有關(guān)政府主管部門申請(qǐng)將項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)的起始時(shí)間重新起算?？們r(jià)：7884萬元單價(jià)：12萬元/畝 657畝付款安排：1、交易后5日500萬元2、完成年限批準(zhǔn)后15日15%（含500萬元）3、交接備忘錄后15日15%4、余額在兩年內(nèi)按季度支付 風(fēng)險(xiǎn)分析：風(fēng)險(xiǎn)：原土地使用權(quán)人因與政府間

6、關(guān)系問題，長(zhǎng)期未能取得規(guī)劃許可證，致使泌沖崗地塊至今沒有規(guī)劃要點(diǎn)。防范：規(guī)劃要點(diǎn)：廣州項(xiàng)目發(fā)展部已與南海市主管該業(yè)務(wù)的常務(wù)副市長(zhǎng)請(qǐng)示，明確表示我方競(jìng)買成功后，給予辦理規(guī)劃要點(diǎn)手續(xù)。用地年限：風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目原土地使用權(quán)起始日期為1993年3月26日。如不更改起始日期對(duì)項(xiàng)目銷售將產(chǎn)生較大負(fù)面影響。防范：1.將與南海市黃歧區(qū)政府簽訂合同，規(guī)定由其負(fù)責(zé)將土地使用權(quán)的起始日期的更改。 2.南海市主管常務(wù)副市長(zhǎng)明確表示給予大力支持 辦理。 第三部分 規(guī)劃要點(diǎn)分析規(guī)劃理念： 南海市泌沖崗項(xiàng)目擬以深圳金茂基業(yè)四季花城為藍(lán)本，結(jié)合國外優(yōu)秀社區(qū)發(fā)展范例，以“發(fā)展傳統(tǒng)和睦的鄰里關(guān)系社區(qū)” 為主線，加強(qiáng)人文、自然與建筑之

7、間的對(duì)話；并充分利用“1090000平方米金沙洲城市生態(tài)公園和54000平方米的自然湖泊”這一環(huán)境主題優(yōu)勢(shì)，在內(nèi)部環(huán)境上營(yíng)造一種“親水”居住氛圍，迎合廣州人“喜山好水”的居住喜好；其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計(jì)主題可以考慮國內(nèi)的“江南風(fēng)情”或歐洲“萊茵河畔小市鎮(zhèn)”等概念；通過典雅精致，值得推敲的建筑規(guī)劃和細(xì)部，形成素質(zhì)高于其它當(dāng)?shù)卮笮蜆潜P的特色住宅產(chǎn)品。規(guī)劃布局：初步設(shè)想小區(qū)主入口設(shè)在東南面，利用新修道路，將金沙洲城市生態(tài)園的山水景觀作為本項(xiàng)目的前區(qū)，結(jié)合入口，依山臨湖設(shè)置會(huì)所兼售樓處、商業(yè)配套、以及一期啟動(dòng)住宅組團(tuán)，在開盤及一期即形成鮮明的“山水樓盤”概念。 在小區(qū)東側(cè)風(fēng)景較好的臨湖區(qū)域及山體

8、區(qū)域，修建一定數(shù)量的情景洋房，容積率為0.7，建筑密度20%，戶均居住建筑面積120-140平方米。多層住宅設(shè)計(jì)在小區(qū)西南面較為平整的區(qū)域、及西北取土區(qū)臺(tái)地區(qū)域，容積率約為1.3，建筑密度約23%，戶均居住建筑面積80-120平方米。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積 438237.8平方米(約657畝) 容積率 1.0 建筑密度 21% 綠化率 55% 建筑面積 447003平方米經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積 438238平方米(約657畝)容積率 1.00建筑密度 21%綠化率 55%總建筑面積 447003平方米其中：住宅：情景洋房： 125921平方米 占30% 戶均面積130平方米 約969戶多層住

9、宅： 293817平方米 占70% 戶均面積100平方米 約2938戶n 配套公建：托兒所1所 1000平方米 幼兒園1所 2500平方米 小學(xué)1所 6000平方米 會(huì)所 4000平方米n 商業(yè)： 5000平方米n 地下車庫： 8765平方米 第四部分 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)成交活躍，年成交量穩(wěn)中有升2001年廣州市商品住宅銷售面積714萬平方米，比上年增長(zhǎng)2.9%；2002年19月份，廣州市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售量532萬平方米，實(shí)際成交量556萬平方米，同比增長(zhǎng)4.3%；住宅發(fā)展呈健康穩(wěn)步態(tài)勢(shì)；由于前幾年的土地供應(yīng)沒有得到較好控制，使得市場(chǎng)潛在供應(yīng)量仍然巨大。一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)：2

10、、二手市場(chǎng)成交活躍，極大地刺激了商品房市場(chǎng)2001年，廣州市二手房屋成交378萬平方米，其中八區(qū)223萬平方米，同比增長(zhǎng)78%，今年1-9月份，廣州市二手房屋成交385萬平方米，已超過去年全年成交量。目前二手成交量占同期房屋交易比例的28.8%，有效促進(jìn)了一手樓的成交活躍。3、總體樓價(jià)保持平穩(wěn)，但市區(qū)高層住宅價(jià)格小幅下跌，多層住宅價(jià)格基本持平。1）今年1-9月高層住宅均價(jià)5029元/平方米，同比下降近4；2）市區(qū)多層住宅的供應(yīng)量減少，今年1-9月多層住宅均價(jià)與去年持平，達(dá)到4070元/平方米。商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)（1998年2002年6月：舊八區(qū)）4、郊區(qū)樓盤供需活躍，對(duì)市區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)生一定沖擊2

11、001-2002年，郊區(qū)新上市項(xiàng)目主要集中在番禺區(qū)南村一帶（即華南板塊）與增城新塘片區(qū)。主要項(xiàng)目：星河灣、南國奧林匹克花園、錦繡香江、華南新城、碧桂園鳳凰城等，共同特點(diǎn)： 1）發(fā)展商花大力氣提高產(chǎn)品的質(zhì)素，講究產(chǎn)品創(chuàng)新； 2）政府、市長(zhǎng)大力宣傳番禺樓市； 3）媒體關(guān)注度高，發(fā)展商合力炒作板塊明顯。以上綜合因素吸引了不少廣州人，尤其是一些二次置業(yè)消費(fèi)者到郊外置業(yè)，對(duì)市區(qū)樓盤帶來一定沖擊。郊居住宅成交較好一方面說明了廣州市民對(duì)住宅郊居化模式的接受程度逐漸認(rèn)可；同時(shí)說明郊居化優(yōu)美的自然風(fēng)景、清新的空氣、新穎的建筑形式對(duì)客戶的引力正在逐步加大.二、區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目與近郊華南板塊、東圃板塊、白云山板塊

12、位置關(guān)系示意圖與廣州近郊東、南、北三個(gè)住宅熱點(diǎn)板塊華南板塊、東圃板塊、白云山板塊對(duì)比，本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)：1、與老城區(qū)的聯(lián)系最為便捷：與其他三個(gè)板塊相比，本項(xiàng)目距離連接老城區(qū)的快速環(huán)線內(nèi)環(huán)路最近，只有3公里，與老市區(qū)交通聯(lián)系極為便利。2、同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目最少：其他三個(gè)板塊內(nèi)已聚集了眾多的同質(zhì)化住宅項(xiàng)目彼此競(jìng)爭(zhēng)，而本項(xiàng)目所在片區(qū)尚無形成競(jìng)爭(zhēng)格局，在該片區(qū)內(nèi)本項(xiàng)目具有唯一性。3、三個(gè)板塊所依托的資源不盡相同：華南板塊依托政策利好、輿論導(dǎo)向吸引天河區(qū)以及老城區(qū)客戶；東圃板塊依托本地客戶支撐；白云山板塊依托生態(tài)環(huán)境資源吸引部分高收入人群。本項(xiàng)目則需依托區(qū)位、交通、良好的生態(tài)環(huán)境和強(qiáng)大的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

13、吸引老城區(qū)客戶和部分新城區(qū)客戶所在片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目：本案所在區(qū)域土地現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量小，且開發(fā)程度極弱，因此本區(qū)現(xiàn)有住宅市場(chǎng)供應(yīng)量極少。同一片區(qū)在建、在售項(xiàng)目：金沙洲城西花園占地10萬平方米，建筑面積18.8萬平方米，目前已開發(fā)到第四期；目前三期已完成銷售，現(xiàn)推售四期最后單位，總體銷售良好；該項(xiàng)目以當(dāng)?shù)丶案浇鬄硡^(qū)拆遷戶為主要目標(biāo)客戶；平均售價(jià)3400元/平方米，其中蘇州園林銷售均價(jià)為4000元/平方米；開發(fā)商為村辦企業(yè)，所使用土地為征地返還用地該項(xiàng)目對(duì)本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅相鄰片區(qū)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目：相鄰片區(qū)白云區(qū)羅沖圍在建在售項(xiàng)目：富力半島花園總建筑面積：43.5萬平方米，已全部開發(fā)；2001年全年銷售

14、9.48 萬平方米，當(dāng)年銷售均價(jià)4736元/平方米。列廣州市單個(gè)項(xiàng)目銷售第六名。目前在售第四期高層單位，望江單位均價(jià)5200元/平方米，園景單位均價(jià)4800元/平方米，總體銷售率達(dá)95%。該項(xiàng)目與本案在開發(fā)時(shí)間上不會(huì)形成沖突潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析：金沙洲拍賣地塊：金沙洲是廣州市規(guī)劃即將建設(shè)的大型居住社區(qū)，定位是城市副中心之一；本案與金沙洲唇齒相連，且地塊條件與金沙洲西北片基本相同，都具有獨(dú)特的山水資源和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境；預(yù)計(jì)金沙洲拍賣將在2003年下半年進(jìn)行金沙洲大規(guī)模開發(fā)對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的影響分析：首先，金沙洲與本項(xiàng)目處在同一片區(qū)，金沙洲的大規(guī)模開發(fā)勢(shì)必加快大市政配套工程的建設(shè)，這對(duì)本項(xiàng)目無疑是有利的

15、；第二，金沙洲的大規(guī)模開發(fā)有利于打破目前廣州樓市格局，營(yíng)造西部住宅新熱點(diǎn)，有利于吸引媒體及廣州市民的注意力，增強(qiáng)區(qū)域認(rèn)同感，因此從市場(chǎng)角度看，利益方向是一致的。有利方面：本項(xiàng)目首期開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)在2003年4月，金沙洲首期推出拍賣時(shí)間預(yù)計(jì)在2003年下半年，在開發(fā)時(shí)間上具有同期性，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。但本項(xiàng)目具有以下兩點(diǎn)最大優(yōu)勢(shì)：1、生態(tài)環(huán)境方面：金沙洲與本項(xiàng)目自然條件相似的是A、B地塊，其余C、D、E、F地塊在自然生態(tài)環(huán)境方面與本案不具可比性，且項(xiàng)目定位較低。2、地價(jià)方面：根據(jù)土地中心信息：金沙洲公開拍賣的平均地價(jià)將不會(huì)低于1300元/平方米建筑面積，且自然環(huán)境較好的地塊價(jià)格將高于平均價(jià)；而本項(xiàng)

16、目的地價(jià)約450元/平方米建筑面積，故具有明顯地價(jià)成本優(yōu)勢(shì)。與金沙洲相比，本項(xiàng)目弱勢(shì)：項(xiàng)目所在行政區(qū)域不在廣州境內(nèi)，但對(duì)于現(xiàn)實(shí)的廣州人來講，能夠以實(shí)惠的價(jià)格買到品牌發(fā)展商的高品質(zhì)住房，應(yīng)該是最重要的。且經(jīng)過調(diào)查了解，廣州市民對(duì)南海，尤其是與廣州相鄰的黃岐有較高的認(rèn)同度。本案輻射范圍：二級(jí)輻射區(qū)：南海市三級(jí)輻射區(qū)：天河區(qū)一級(jí)輻射區(qū)：荔灣區(qū)、白云區(qū)、越秀區(qū)、東山區(qū)；輻射范圍市場(chǎng)特征：一級(jí)輻射區(qū)：存在供需矛盾人口外遷趨勢(shì)明顯“三高”樓盤占據(jù)主要市場(chǎng)二手樓租售市場(chǎng)活躍城市中心的地位匯集了購房主力軍密度大，供給少、需求大越秀區(qū)，5年間凈減10萬人高樓層、高密度、高價(jià)格老城區(qū)換房率顯著提高，且成交價(jià)格明顯

17、高出其他區(qū)域。廣州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心輻射范圍市場(chǎng)特征：二級(jí)輻射區(qū)：南海市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，充滿活力居民存款多，收入高，購買力旺盛房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，開發(fā)量、成交量逐年上升南海市常住、外來人口總數(shù)超過200萬，住房需求市場(chǎng)大。GDP:393.9億元,人均GDP35858元城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款46808元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過京、滬、穗。個(gè)體經(jīng)濟(jì)活躍家庭擁有汽車量大，2000年上牌2萬個(gè)以上。南海市政府對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量控制較嚴(yán)，2001年南海市商品房成交量86萬平方米。普通住宅銷售均價(jià)在3500元/平方米，別墅均價(jià)6000元/平方米輻射范圍市場(chǎng)特征：三級(jí)輻射區(qū)：高級(jí)寫字樓云集了大量高級(jí)職業(yè)白領(lǐng)“新移民”：天河區(qū)的住宅價(jià)

18、格對(duì)他們來說偏高.新移民是本項(xiàng)目重要客戶群買樓時(shí)最看重居住環(huán)境與氛圍，而對(duì)刻意居住在哪個(gè)區(qū)往往不太在意。廣州新的中心區(qū)，廣州市的CBD硬核天河北、珠江新城均位于該區(qū)。三、項(xiàng)目定位客戶定位：一級(jí)輻射區(qū)60%二級(jí)輻射區(qū)20%三級(jí)輻射區(qū)15%其他區(qū)域5%2、客戶源區(qū)：1.一、二次置業(yè)者比例7：3廣州市客戶：老城區(qū)有穩(wěn)定職業(yè)的年輕的工薪階層，家庭月收入穩(wěn)定在5000元/平方米以上；荔灣、越秀、白云等老城區(qū)原居民中的換房者，為改善居住環(huán)境二次置業(yè)，年齡以45歲以上為主；自由職業(yè)者、律師、廣告從業(yè)人員、文藝界等收入不固定、但文化層次較高、對(duì)居住人文環(huán)境、自然環(huán)境需求較高的從業(yè)者；個(gè)體經(jīng)商者、私營(yíng)企業(yè)主；政

19、府機(jī)關(guān)公務(wù)員南海市客戶：個(gè)體經(jīng)商者、私營(yíng)企業(yè)主并在廣州有生意往來者60%本地附近大瀝、桂城個(gè)體老板20%其他行業(yè)有車一族20%其他區(qū)域客戶：在廣州自有生意的外戶籍人士產(chǎn)品定位：大型生態(tài)園林社區(qū)多層住宅：以80-120平方米為主力戶型面積情景洋房：以120-140平方米為主力戶型面積參考樓盤：價(jià)格定位：結(jié)合考慮以下因素1、項(xiàng)目所擁有的獨(dú)特的環(huán)境資源品質(zhì)；2、充分考慮區(qū)域特征：地處南海行政區(qū)的負(fù)面因素影響，社會(huì)整體 關(guān)注度低于廣州東、南部郊區(qū)；3、首期以多層住宅為主，以較低價(jià)格入市，突出強(qiáng)調(diào)成交速度與成 交量，為項(xiàng)目成功做好鋪墊；4、充分考慮目標(biāo)客戶承受能力與接受度。最終確定綜合均價(jià)：4077元/

20、平方米，具體安排如下：總價(jià)方面： 第五部分 投資收益分析本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額33865萬元，單位稅前利潤(rùn)797元/平方米，凈利潤(rùn)22689萬元，單位凈利潤(rùn)534元/平方米。 一、盈利能力 二、核心指標(biāo)三、完全成本項(xiàng)目總投資127717萬元，單位投資3007元/ m2，開發(fā)成本120337萬元，單位開發(fā)成本2833元/ m2。 1、均價(jià)測(cè)算： A、住宅均價(jià)4066元/平方米；B、商業(yè)均價(jià)5000元/平方米。C、綜合均價(jià)4077元/平方米 住戶大巴和引進(jìn)公交408萬元物業(yè)補(bǔ)虧按建筑面積1元/平方米月計(jì)提兩年644萬元高壓線遷移300萬元連接廣州的9米寬道路建設(shè)860萬元現(xiàn)有道路維護(hù)100萬元裝修標(biāo)

21、準(zhǔn)：多層住宅350元/平方米， 情景洋房500元/平方米物業(yè)基金按建安成本2%計(jì)提 2、 特殊成本說明 管理費(fèi)用按直接成本4%計(jì)提， 銷售費(fèi)用按銷售收入3%計(jì)提， 資金利息按資金流量測(cè)得，已資本化 開發(fā)間接費(fèi)已包含按照建安成本2%計(jì)提的物業(yè)基金 物業(yè)補(bǔ)虧按建筑面積1元/平方米.月計(jì)提兩年。 2、費(fèi)用測(cè)算： 3、地價(jià)與容積率：按30萬元/畝計(jì)，地價(jià)19710萬元，契稅、拍賣傭金由合作方包干。 結(jié)算面積、營(yíng)業(yè)收入、稅后利潤(rùn)分布如下 四、利潤(rùn)測(cè)算 五、開工及銷售安排： 項(xiàng)目分6期開發(fā)，每期工期為10至12個(gè)月，至06年12月竣工。 各期開工后3至5個(gè)月內(nèi)即能達(dá)到預(yù)售要求，計(jì)劃每期銷售周期約為612個(gè)

22、月，在每期竣工時(shí)，該期可售至80%，可及時(shí)體現(xiàn)利潤(rùn)。 六、現(xiàn)金流量及啟動(dòng)資金 ： 合作價(jià)款拍賣價(jià)款11826萬元在拍賣成交確認(rèn)后6-10個(gè)月內(nèi)支付。市政政配套等費(fèi)用7884萬元，簽約后支付500萬元土地年限變更后支付15%計(jì)1183萬元（含500萬元）；核對(duì)完成事項(xiàng)備忘錄15%計(jì)1183萬元；余款于前筆款項(xiàng)支付后2年內(nèi)，按季等額支付。啟動(dòng)資金本項(xiàng)目前期需支付土地及合作價(jià)款14269萬元，支付工程款及費(fèi)用5234萬元，共需資金19503萬元，在此之后即可有現(xiàn)金流入。本項(xiàng)目于2006年上半年可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入總額173148萬元，流出149466萬元；現(xiàn)金凈流量23683萬元，資金成本993萬元。七、盈虧平衡點(diǎn)分析 ： 1、 保本售價(jià)：3222元/平方米。 即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)S=3007/(1-6.68%)=32222、 保本銷量：75942平方米當(dāng)銷量達(dá)到75942平方米時(shí)，即可承擔(dān)項(xiàng)目的全部期間費(fèi)用,該部分面積占可售面積的18%。保本銷量=期間費(fèi)用/均價(jià)*（1-6.68%）-單位成本= 7379*10000/（4077*0.9332-2833）=7594323、 項(xiàng)目完全投資保本銷售率：85% 計(jì)算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2R= 3007/(0.9332*0.67*4077+3007*