房地產(chǎn)行業(yè)：銷售投資平穩(wěn)回落融資分化凸顯龍頭優(yōu)勢(shì)

1、 第 頁(yè) 圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark0 圖表 1： 單月土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平）1 HYPERLINK l _bookmark1 圖表 2： 土地購(gòu)置面積累計(jì)同比1 HYPERLINK l _bookmark2 圖表 3： 土地成交價(jià)款單月同比及累計(jì)同比1 HYPERLINK l _bookmark3 圖表 4： 土地購(gòu)置費(fèi)用單月同比及累計(jì)同比1 HYPERLINK l _bookmark4 圖表 5： 百城住宅用地成交面積及同比2 HYPERLINK l _bookmark5 圖表 6： 百城土地成交結(jié)構(gòu)2 HYPERLINK l _bookmark6 圖表 7： 百城

2、住宅用地供應(yīng)面積及同比2 HYPERLINK l _bookmark7 圖表 8： 百城土地供需比2 HYPERLINK l _bookmark8 圖表 9： 百城土地成交樓面均價(jià)（元/平方米）2 HYPERLINK l _bookmark9 圖表 10： 百城土地成交溢價(jià)率（%）2 HYPERLINK l _bookmark10 圖表 11： 住宅單月新開工面積（萬(wàn)平）3 HYPERLINK l _bookmark11 圖表 12： 辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積累計(jì)同比（%）3 HYPERLINK l _bookmark12 圖表 13： 單月銷售面積增速和單月新開工增速3 HYPERLI

3、NK l _bookmark13 圖表 14： 房地產(chǎn)單月投資額與累計(jì)同比4 HYPERLINK l _bookmark14 圖表 15： 房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比（%）4 HYPERLINK l _bookmark15 圖表 16： 施工面積累計(jì)同比4 HYPERLINK l _bookmark16 圖表 17： PSL 余額及增速4 HYPERLINK l _bookmark17 圖表 18： 住宅單月銷售面積（萬(wàn)平）5 HYPERLINK l _bookmark18 圖表 19： 住宅單月銷售金額（億元）5 HYPERLINK l _bookmark19 圖表 20： 住宅累計(jì)銷售面積及同

4、比增速5 HYPERLINK l _bookmark20 圖表 21： 住宅單月成交均價(jià)及同比增速5 HYPERLINK l _bookmark21 圖表 1： 重點(diǎn)城市一手房成交同比增速6 HYPERLINK l _bookmark22 圖表 2： 重點(diǎn)城市一手房成交結(jié)構(gòu)6 HYPERLINK l _bookmark23 圖表 3： 分區(qū)域商品房銷售面積累計(jì)同比（%）6 HYPERLINK l _bookmark24 圖表 4： 分區(qū)域商品房銷售金額累計(jì)同比（%）6 HYPERLINK l _bookmark25 圖表 5： 國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比（%）7 HYPERLINK l _

5、bookmark26 圖表 6： 資金來(lái)源同比與投資增速比較（%）7 HYPERLINK l _bookmark27 圖表 7： 全國(guó)首套房平均貸款利率7 HYPERLINK l _bookmark28 圖表 8： 全國(guó)二套房貸平均利率7 HYPERLINK l _bookmark29 圖表 9： 2018 年以來(lái)流動(dòng)性持續(xù)寬松8 HYPERLINK l _bookmark30 圖表 10： 2019 年 2 季度以來(lái)全國(guó)性房地產(chǎn)政策9 HYPERLINK l _bookmark31 圖表 11： 各城市土拍規(guī)則政策調(diào)整情況10 HYPERLINK l _bookmark32 圖表 12： 2

6、019 年 6 月以來(lái)各城市政策11開發(fā)投資端數(shù)據(jù)詳解土地端：成交保持收縮，溢價(jià)率回落1-6 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)土地購(gòu)置面積同比下降 27.5%，跌幅減少 5.7pct，其中 6 月單月購(gòu)置面積同比下降 14.3%，跌幅較 5 月收窄 17.2pct。1-6 月土地累計(jì)成交價(jià)款同比下滑 27.6%，跌幅減少 8.0pct，其中 6 月土地成交價(jià)款同比下滑 11.6%，跌幅較 5 月縮小 28.3pct。圖表1： 單月土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平）圖表2： 土地購(gòu)置面積累計(jì)同比9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002013年2014年2015年201

7、6年2017年2018年2019年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月30% 10% 0%-10% -20% -30% 20% -40% -50% 15/04 15/10 16/04 16/10 17/04 17/10 18/04 18/10 19/04資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表3： 土地成交價(jià)款單月同比及累計(jì)同比圖表4： 土地購(gòu)置費(fèi)用單月同比及累計(jì)同比成交價(jià)款：累積增速土地成交價(jià)款：?jiǎn)卧峦?00%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%15/02 15/08 16/02 16/08 17/02 17/08 18/02 18

8、/08 19/02本年土地購(gòu)置費(fèi):累計(jì)增速土地購(gòu)置費(fèi)單月同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%15/02 15/08 16/02 16/0817/02 17/08 18/02 18/0819/02資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 雖然全國(guó)土地成交維持負(fù)增長(zhǎng)，但根據(jù) 6 月百城成交土地的建筑面積來(lái)看，重點(diǎn)城市的土地成交數(shù)據(jù)仍好于全國(guó)。其中，一線城市成交土地建筑面積由上月同比上漲 173%收窄為上漲 26.6%，二線城市成交建面由上月的上漲 16.9%上升為 28.5%。百城土地供需結(jié)構(gòu)方面，6 月百城土地供需比為 1.09，其中，規(guī)劃土地建筑面積供應(yīng) 9886.9 萬(wàn)平方

9、米，同比減少 9.36%，土地成交建面 9056.53 萬(wàn)方，同比下降 12.13%。1-6 月全國(guó)土地購(gòu)置面積 27.5%的降幅與百城土地成交建面 12.13%的降幅存在較大差距，意味著其余廣大的三四線城市土地成交面積下滑更為嚴(yán)重，主要還是由于棚改貨幣化減弱后，普通三四線城市的機(jī)會(huì)較前期減少。圖表5： 百城住宅用地成交面積及同比圖表6： 百城土地成交結(jié)構(gòu)成交建筑面積（萬(wàn)平方米）成交面積同比20000 80%18000 1600060%1400040%120001000020%800060000%4000-20%20000-40%17/01 17/05 17/09 18/01 18/05 18

10、/09 19/01 19/05一線城市 二線城市 三線城市100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%15/1216/0616/1217/0617/1218/0618/1219/06資料來(lái)源：wind， 資料來(lái)源：wind， 圖表7： 百城住宅用地供應(yīng)面積及同比圖表8： 百城土地供需比25,000100%80%20,00060%15,00040%10,00020%0%5,000-20%0-40%16/0416/1017/0417/1018/0418/1019/042.52.01.51.00.50.016/0716/1217/0517/1018/0318/0819/0119

11、/06資料來(lái)源：wind，中信建投證券研究發(fā)展部資料來(lái)源：wind，中信建投證券研究發(fā)展部規(guī)劃土地供應(yīng)建筑面積（萬(wàn)平方米）同比供需比從百城土地成交樓面價(jià)來(lái)看，6 月份一線城市土地成交樓面均價(jià)較上月上漲 26.0%，二、三線城市分別環(huán)比下降 2.5%和 1.8%，二、三線城市有所回落。宅地成交溢價(jià)率方面，百城土地溢價(jià)率在繼上月首次迎來(lái)回落后本月繼續(xù)有所下降，環(huán)比下降 0.89%。分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市土地溢價(jià)率繼續(xù)保持觸底回升的趨勢(shì)，整體溢價(jià)率較 5 月的 5.5%反彈至 6 月的 25.0%；二線城市中部分城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，政策調(diào)控邊際收緊，整體溢價(jià)率繼續(xù)下降至 18.8%，降幅為 3.0p

12、ct；三線城市溢價(jià)率則下降 4.7pct，但仍保持在 21.7%的相對(duì)高位。圖表9： 百城土地成交樓面均價(jià)（元/平方米）圖表10： 百城土地成交溢價(jià)率（%）百城土地成交樓面均價(jià)：一線城市百城土地成交樓面均價(jià)：二線城市百城土地成交樓面均價(jià)：三線城市400003500030000250002000015000100005000015/01 15/07 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01一線城市二線城市三線城市16014012010080604020015/0115/0515/0916/0116/0516/0917/0117/0517/0918/011

13、8/0518/0919/0119/05資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：wind， 開工、施工端：開工回落趨勢(shì)不變，施工平穩(wěn)增長(zhǎng)1-6 月房屋新開工面積 10.55 億平方米，同比增長(zhǎng) 10.10%，增速較上月降低 0.4pct，其中，住宅新開工面積7.80 億平方米，增長(zhǎng) 10.50%，增速降低 0.9pct。6 月單月住宅新開工面積增速為 7.77%，較上月上漲了 2.6pct， 辦公樓新開工面積同比增加 19.3%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房依舊同比下降，降幅為 3.7pct。單月份新開工面積增速波動(dòng)較大，從趨勢(shì)來(lái)看與銷售保持一致，原因在于在資金收緊情況下，目前房企往往采用以銷定產(chǎn)的策略，我們預(yù)計(jì)下半年

14、銷售仍將保持平穩(wěn)回落，疊加 1-6 月份土地購(gòu)置增速負(fù)增長(zhǎng)，新開工累計(jì)增速預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)收斂。1-6 月房屋施工面積達(dá) 77.23 億平方米，同比增長(zhǎng) 8.8%，與上月增速持平，其中住宅施工面積 53.83 億平方米，同比增長(zhǎng) 10.3%，與上月相比略減 0.1pct。我們預(yù)計(jì)施工面積仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)售房屋交付竣工的硬性約束，將有效抵消新開工增速下降帶來(lái)的負(fù)向拖動(dòng)作用。圖表11： 住宅單月新開工面積（萬(wàn)平）圖表12： 辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積累計(jì)同比（%）1800016000140001200010000800060002014年2015年2016年2017年2018年2019年605

15、0403020100(10)(20)(30)辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月15/02 15/07 15/12 16/05 16/10 17/03 17/08 18/01 18/06 18/11 19/04資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表13： 單月銷售面積增速和單月新開工增速房屋新開工面積:累計(jì)同比商品房銷售面積:累計(jì)同比銷售領(lǐng)先新開工4-5月新開工與銷售基本同步新開工與銷售背離806040200-20-4008/609/610/611/612/613/614/615/616/617/618/619/6資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，

16、 投資端：繼續(xù)高位回落1-6 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 6.16 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 10.9%，增幅較 1-5 月縮小 0.3pct。其中，住宅投資 4.52萬(wàn)億元，增長(zhǎng) 15.8%，增速較上月降低 0.5pct，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 73.4%。6 月單月投資增速同比 10.1%，較上月下升 0.6pct。分區(qū)域來(lái)看，東部、中部、西部以及東北區(qū)域 1-6 月投資增速分別為 9.9%、8.9%、 15.5%以及 12.7%，其中東部、東北部增幅均擴(kuò)大，分別上漲 0.2 和 8.4pct，中部和西北部增幅則分別下滑 0.4 和3pct，東北地區(qū)投資增速幅度最大。6 月單月投資增速較 5

17、月有所回落，我們認(rèn)為仍然是由于土地購(gòu)置費(fèi)同比下降所致。我們 2019 年策略報(bào)告中曾提到，土地購(gòu)置費(fèi)除了包含招拍掛等土地出讓途徑所涉及的資金，還包含劃撥方式供應(yīng)用地涉及的費(fèi)用， 主要是土地征收環(huán)節(jié)涉及的費(fèi)用。一方面隨著棚改力度逐步趨弱，另一方面去年下半年土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，土地購(gòu)置費(fèi)面臨下滑壓力。展望下半年，盡管短期內(nèi)流動(dòng)性存在壓力，但今年整體流動(dòng)性較去年寬松，一定程度上保障了施工強(qiáng)度。全年來(lái)看，施工支撐投資，投資不會(huì)太差且更具質(zhì)量。圖表14： 房地產(chǎn)單月投資額與累計(jì)同比圖表15： 房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比（%）18000 16000 東部地區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額：累計(jì)同比中部地區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)投資完

18、成額：累計(jì)同比25 西部地區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額：累計(jì)同比 東北部地區(qū)：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額：累計(jì)同比1400012000100008000600040002000016/05 16/09 17/01 17/05 17/09 18/01 18/05 18/09 19/01 19/0520151050-5-10-15-2015/1016/0416/1017/0417/1018/0418/1019/04資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表16： 施工面積累計(jì)同比圖表17： PSL 余額及增速施工面積 ：累計(jì)同比10 9 87654321017/02 17/04 17/06 17/08 1

19、7/10 17/12 18/03 18/05 18/07 18/09 18/11 19/02 19/04 19/06抵押補(bǔ)充貸款（PSL）：期末余額同比40,000 80.00%35,00070.00%30,00060.00%25,00050.00%20,00040.00%15,00030.00%10,00020.00%5,00010.00%00.00%17/01 17/04 17/07 17/10 18/01 18/04 18/07 18/10 19/01 19/04資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：wind， 市場(chǎng)供需及資金端數(shù)據(jù)詳解銷售端：平穩(wěn)回落趨勢(shì)不變1-6 月商品房銷售面積為 7578

20、6 萬(wàn)平方米，同比下降 1.8%，較 1-5 月減少 0.2pct；1-6 月商品房銷售金額為70698 億元，同比增長(zhǎng) 5.6%，增速較 1-5 月減少 0.5pct。單月來(lái)看，6 月銷售面積為 20268 萬(wàn)平方米，同比下降2.2%，增速較 5 月增加 2.3pct；6 月銷售金額為 18925 億元，同比增加 4.2%，增速較 5 月增加 3.6pct。6 月住宅銷售均價(jià) 9,342 元/平，同比增加 8.93%，增速較 5 月增加 0.8pct。6 月單月市場(chǎng)銷售金額和面積增速同比反彈，主要由于去年低基數(shù)所致，與我們跟蹤的重點(diǎn) 47 城數(shù)據(jù)成交金額走勢(shì)相吻合，該數(shù)據(jù)在 6 月同比+11

21、.8%，增速較 5 月增加 2pct，分城市而言，一、二線城市成交同比漲幅縮小，分別增長(zhǎng) 4.4%和 17.8%，漲幅分別回落 10.1 和 22.7 個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市同比則由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增加7.0%，反映了在因城施策的情況下，三四線韌性猶在?？傮w而言，我們繼續(xù)維持此前銷售逐步筑底的判斷，考慮到三季度高基數(shù)的壓力之下，市場(chǎng)銷售增速下行趨勢(shì)不變。圖表18： 住宅單月銷售面積（萬(wàn)平）圖表19： 住宅單月銷售金額（億元）20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0001-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月18,000

22、16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00020132014201520162017201820191-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表20： 住宅累計(jì)銷售面積及同比增速圖表21： 住宅單月成交均價(jià)及同比增速住宅累計(jì)銷售面積（萬(wàn)平米）同比增速160,000 30%單月住宅成交均價(jià)同比增速1200020%140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000017-02 17-05 17-08 17-11 18-02 18-05 18-

23、08 18-11 19-02 19-0525%20%15%10%5%0%-5%10000 8000600040002000017-02 17-05 17-08 17-11 18-03 18-06 18-09 18-12 19-0415%10%5%0%-5%資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表1： 重點(diǎn)城市一手房成交同比增速圖表2： 重點(diǎn)城市一手房成交結(jié)構(gòu)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%一線城市二線城市三線城市100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%一線城市 二線城市 三線城市17-01 17-04 17-07 17-10 18-01 18-

24、04 18-07 18-10 19-01 19-0417-01 17-04 17-07 17-10 18-01 18-04 18-07 18-10 19-01 19-04資料來(lái)源：wind， 資料來(lái)源：wind， 從商品房類型來(lái)看，辦公樓成交量和商用營(yíng)業(yè)房成交量增速有所提升之外，住宅的成交量和成交金額增速以及辦公樓和商用營(yíng)業(yè)房成交額增速均有不同程度下滑。1-6 月住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別同比-1.0%，-10.0%、-12.3%，增速較 1-5 月分別-0.3pct、+2.2pct、+0.6pct；銷售金額分別同比+8.4%、-12.5%、-10.0%，增速較 1-5 月分別-0.5pc

25、t、-0.2pct、-0.3pct。單月來(lái)看，6 月住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積分別同比-1.8%、-4.1%、-10.7%，增速較 5 月分別+2.1pct、+7.4pct、+14.2pct；銷售金額分別同比+7.0%、-13.1%、-10.6%，增速較 5 月分別+3.2pct、+1.1pct、+12.0pct。區(qū)域結(jié)構(gòu)層面，1-6 月東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)、東北地區(qū)銷售面積同比-4.6%、-0.5%、+2.3%、-8.3%， 增速較 1-5 月+0.9pct、-0.6pct、-1.5pct、-0.2pct；銷售金額同比+4.7%、+6.1%、+8.4%、+0.9%，增速較 1

26、-5 月+0.1pct、-0.1pct、-2.4pct、-1.4pct。中部地區(qū)無(wú)論是成交量還是成交金額仍保持正增長(zhǎng)，東部和東北部地區(qū)成交面積延續(xù) 負(fù)增長(zhǎng)，且除東部地區(qū)銷售面積和銷售金額增速略有上升外，其他各區(qū)域銷售面積和銷售金額增速均有不同程度的下滑，其中西部地區(qū)下滑幅度最大。圖表3： 分區(qū)域商品房銷售面積累計(jì)同比（%）圖表4： 分區(qū)域商品房銷售金額累計(jì)同比（%）6050403020100-10-20東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)16-02 16-06 16-10 17-02 17-06 17-10 18-02 18-06 18-10 19-0280706050403020100-10東部

27、地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)16-02 16-06 16-10 17-02 17-06 17-10 18-02 18-06 18-10 19-02資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資金端：回款端為銷售映射，貸款、自籌仍保持提升行業(yè)深度研究報(bào)告1-6 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為 84966 億元，同比+7.2%，較 1-5 月-0.4pct，資金面小幅趨緊。單月來(lái)看，6 月到位資金為 18277 億元，同比+5.7%，較 5 月增速+2.7pct，單月出現(xiàn)小幅回升。從各資金來(lái)源來(lái)看，1-6 月國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比+8.4%、+51.8%、+4.7

28、%、+9.0%、+11.1%，增速較 1-5 月分別+2.9pct、+13.0pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。6 月國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比+22.8%、98.2%、+6.4%、+1.1%、+12.3%，增速較 5 月分別+7.3pct、+285.2pct、+6.1pct、+0.9pct、+6.7pct。到位資金增速出現(xiàn)上漲，主要是由于自籌資金、以及銷售回款端的定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款增加所致。房貸利率層面，據(jù)融 360 數(shù)據(jù)，6 月全國(guó)首套房貸款利率為 5.42%，環(huán)比不變；二套房貸款利率為 5.75%， 環(huán)比+1bp，暫時(shí)結(jié)

29、束了連續(xù) 6 個(gè)月的環(huán)比下降，未來(lái)趨勢(shì)仍需觀察。在之前房貸利率下行的背景下，居民貸款也再創(chuàng)新高。央行發(fā)布的 6 月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告和社會(huì)融資規(guī)模增量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，新增信貸中，住戶部門貸款增加 7582 億元，其中，短期貸款增加 2690 億元，中長(zhǎng)期貸款增加 4890.69 億元。1-6 月住戶中長(zhǎng)期貸款累計(jì)新增 3.09 萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史高位，同比增加 18.8%。前期降準(zhǔn)政策疊加年初按揭貸額度寬裕以及年初以來(lái)市場(chǎng)回暖帶來(lái)的需求共同推升貸款余額創(chuàng)出新高。圖表5： 國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比（%）圖表6： 資金來(lái)源同比與投資增速比較（%）個(gè)人按揭貸款同比(左軸)國(guó)內(nèi)貸款同比(右軸)252

30、52020151510105500-5-5-10-1017/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/06投資增速同比(左軸)資金來(lái)源同比(右軸)141412121010886644220017/0317/0717/1118/0318/0718/1119/03資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表7： 全國(guó)首套房平均貸款利率圖表8： 全國(guó)二套房貸平均利率5.80%5.60%5.40%5.20%5.00%4.80%4.60%4.40%4.20%4.00%17/0417/0918/0218/0718/1219/056.20%6.00%5.80%5.60%5.40%

31、5.20%5.00%17/0417/0817/1218/0418/0818/1219/04資料來(lái)源：融 360， 資料來(lái)源：融 360， 圖表9： 2018 年以來(lái)流動(dòng)性持續(xù)寬松時(shí)間政策方向內(nèi)容目標(biāo)2018 年 1 月 25 日普惠金融凡前一年符合條件的貸款余額或增量占比達(dá)到 1.5%的商業(yè)銀行， 存款準(zhǔn)備金率可在人民銀行公布的基準(zhǔn)檔基礎(chǔ)上下調(diào) 0.5pct；前一年符合條件的貸款余額或增量占比達(dá)到 10%的商業(yè)銀行，存款準(zhǔn)備金率可按累進(jìn)原則在第一檔基礎(chǔ)上再下調(diào) 1pct。支持金融機(jī)構(gòu)發(fā)展普惠金融業(yè)務(wù)，提高金融服務(wù)的覆蓋率和可得性；2018 年 4 月 25 日定向降準(zhǔn)下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商

32、業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率 1pct。釋放資金給銀行償還央行的中期借貸便利（MLF）以及對(duì)沖 4 月中下旬企業(yè)繳稅， 增加銀行體系資金的穩(wěn)定性，優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)。2018 年 7 月 5 日全面降準(zhǔn)下調(diào)國(guó)有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5pct，支持市場(chǎng)化法治化“債轉(zhuǎn)股”和小微企業(yè)融資。進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)化法治化“債轉(zhuǎn)股”，加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度。2018 年 10 月 7 日定向降準(zhǔn)下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率

33、1pct。降準(zhǔn)所釋放的部分資金用于償還 10 月 15 日到期的約 4500 億元中期借貸便利（MLF），這部分 MLF 當(dāng)日不再續(xù)做。優(yōu)化商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性結(jié)構(gòu)， 通過(guò)降低中小企業(yè)的融資成本來(lái)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展2018 年 12 月 19 日定向降息支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度大、符合宏觀審慎要求的大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行和大型城市商業(yè)銀行，可向中國(guó)人民銀行提出申請(qǐng)。定向中期借貸便利資金可使用三年，操作利率比中期借貸便利（MLF）利率優(yōu)惠 15 個(gè)基點(diǎn)，目前為 3.15%。加大對(duì)小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的金融支持力度2019 年 1 月 4 日全面降準(zhǔn)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 1pct。同時(shí)，201

34、9 年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。為進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，降低融資成本2019 年 5 月 15 日定向降準(zhǔn)對(duì)聚焦當(dāng)?shù)亍⒎?wù)縣域的中小銀行，實(shí)行較低的優(yōu)惠存款準(zhǔn)備金率。對(duì)僅在本縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)，或在其他縣級(jí)行政區(qū)域設(shè)有分支機(jī)構(gòu)但資產(chǎn)規(guī)模小于 100 億元的農(nóng)村商業(yè)銀行，執(zhí)行與農(nóng)村信用社相同檔次的存款準(zhǔn)備金率，該檔次目前為 8%。旨在貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，建立對(duì)中小銀行實(shí)行較低存款準(zhǔn)備金率的政策框架，加大中小型銀行對(duì)當(dāng)?shù)刂行∶駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)的支持力度，促進(jìn)降低小微企業(yè)融資成本資料來(lái)源： 政策端解讀流動(dòng)性層面：抑制土地市場(chǎng)過(guò)熱，資金層面邊際收緊年初以來(lái)的 3-4

35、月，地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是在銷售端還是土地端，都呈現(xiàn)出小陽(yáng)春行情，尤其在部分二線城市， 土地溢價(jià)率快速上升甚至重新出現(xiàn)地王，從而對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期產(chǎn)生強(qiáng)化作用。背后原因我們認(rèn)為一方面是房企拿地意愿較強(qiáng)，無(wú)論是被動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存維持規(guī)模的要求亦或是主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存深耕核心城市的策略，都加劇了房企拿地之間的競(jìng)爭(zhēng)；另一方面從拿地能力來(lái)看，年初以來(lái)地產(chǎn)融資端邊際寬松疊加銷售回暖，房企資金端壓力減輕， 也是促使房企積極拿地的一個(gè)重要原因。但是在調(diào)控遵循“房住不炒”的大框架下，我們觀察到進(jìn)入 5 月之后，房企融資政策有一定程度的邊際收緊。從 5 月 17 日銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于開展“鞏固治亂現(xiàn)象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知開始，對(duì)于

36、土地端的政策收緊就在持續(xù)中，包括銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清 6 月 13 日在陸家嘴論壇中講話提到應(yīng)該正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題；7 月 6 日銀保監(jiān)會(huì)約談部分信托公司，提出嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”等五大要求；以及 7 月 12 日發(fā)改委 778 號(hào)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，不能調(diào)回境內(nèi)用于開發(fā)或借新還舊拿地能力，都在一定程度上約束土地市場(chǎng)進(jìn)一步火熱。結(jié)合中央的表述和監(jiān)管思路，我們認(rèn)為在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”指導(dǎo)下，政策將在一個(gè)箱體中維持調(diào)控，有保有壓。政策落腳點(diǎn)在投資端，工具端在于銷售端，在前期銷售和新開工創(chuàng)新高的背景下，施工將成為剛性約束從而成為房地產(chǎn)投資支撐

37、的主要力量，土地市場(chǎng)過(guò)熱反而會(huì)影響整體房地產(chǎn)投資質(zhì)量，而在低庫(kù)存的背景下，作為風(fēng)向標(biāo)的一二線城市銷售熱度仍將維持， 預(yù)期維穩(wěn)，因此我們判斷在需求端的調(diào)控政策定力較強(qiáng)，未來(lái)金融端調(diào)節(jié)仍將發(fā)揮重要作用。圖表10： 2019 年 2 季度以來(lái)全國(guó)性房地產(chǎn)政策時(shí)間政策方向內(nèi)容7 月 12 日地產(chǎn)金融政策發(fā)改委 778 號(hào)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，不能調(diào)回境內(nèi)用于開發(fā)或借新還舊拿地能力7 月 6 日地產(chǎn)金融政策約談部分信托公司，提出嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”等五大要求6 月 13 日地產(chǎn)金融政策銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清 13 日在第十一屆陸家嘴論壇(2019)上表示，必須正視一些

38、地方房地產(chǎn)金融化的問題5 月 17 日房地產(chǎn)融資銀保監(jiān)會(huì)：下發(fā)關(guān)于開展“鞏固治亂現(xiàn)象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知，嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資。5 月 11 日住房保障國(guó)務(wù)院：國(guó)務(wù)院 2019 年立法工作計(jì)劃公布，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的城鎮(zhèn)住房保障條例、住房租賃條例和建設(shè)工程抗震管理?xiàng)l例列入立法計(jì)劃，這三部條例均由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草。5 月 10 日房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策央行：推動(dòng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，抑制流動(dòng)性過(guò)度流向房地產(chǎn)，促進(jìn)形成金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)。應(yīng)該說(shuō)過(guò)去幾年總體上政策效果已經(jīng)逐步有所顯現(xiàn)，而房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向是沒有改變的，是一貫

39、的。5 月 5 日落戶政策發(fā)改委：發(fā)布的中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見提出，有力有序有效深化戶籍制度改革，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制。但是放寬落戶不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，不管戶籍制度怎么改，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這個(gè)定位是必須堅(jiān)持不能動(dòng)搖的。4 月 19 日“房住不炒”政治局會(huì)議：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。4 月 19 日房?jī)r(jià)、地價(jià)預(yù)警住建部對(duì)部分房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示。4 月 8 日落戶政策發(fā)改委2019 年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)提出：城區(qū)常住人口

40、 100 萬(wàn)300 萬(wàn)的型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口 300 萬(wàn)500 萬(wàn)的型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限時(shí)間政策方向內(nèi)容制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。資料來(lái)源： 整理從政策效果來(lái)看，5 月已經(jīng)有多個(gè)城市密集調(diào)整土拍規(guī)則，在限制競(jìng)拍資格、設(shè)定或下調(diào)上限價(jià)、達(dá)到上限價(jià)后的競(jìng)得人認(rèn)定方式以及提高入市標(biāo)準(zhǔn)四個(gè)方面對(duì)土拍進(jìn)行重新規(guī)范。多個(gè)城市紛紛調(diào)整土拍規(guī)則，在一定程度上對(duì)土地價(jià)的上漲起到限制作用，短期內(nèi)會(huì)緩解市場(chǎng)高熱現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定歸根到底是合理的供需機(jī)制，在需求高漲的

41、情況下，關(guān)鍵還是加大土地供應(yīng)，才能有效達(dá)到穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)的目標(biāo)。圖表11： 各城市土拍規(guī)則政策調(diào)整情況類型城市日期調(diào)整簡(jiǎn)述前 5 月溢價(jià)率禁止有關(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時(shí)參與土地拍賣，杜絕“圍標(biāo)”，違者兩年不得限制競(jìng)拍資格合肥5.21參與合肥市范圍內(nèi)的土地競(jìng)拍79%合肥4.12濱湖新區(qū)含宅土地最高限價(jià)由 2655 萬(wàn)元/畝降至 2280 萬(wàn)元/畝，降幅高達(dá) 14% 79%主城區(qū)涉宅用地溢價(jià)率上限由 50%調(diào)至 30%，溢價(jià)率封頂之后進(jìn)入自持比重競(jìng)杭州4.2爭(zhēng)階段24%調(diào)整價(jià)格上限太倉(cāng)5.16下調(diào)了網(wǎng)上終止價(jià)格，從原先的指導(dǎo)價(jià)上調(diào) 25%，改到目前的指導(dǎo)價(jià)上調(diào) 10% 15%5 幅土地出讓補(bǔ)充公告

42、中，下調(diào)了市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，幅度為 10.5%，也下調(diào)了網(wǎng)上競(jìng)配建昆山5.15蘇州（不含張5.11家港、常熟）福州5.9深圳5.24終止價(jià)格，從原先的指導(dǎo)價(jià)上調(diào) 25%，改成目前的指導(dǎo)價(jià)上調(diào) 10%將土地競(jìng)價(jià)超過(guò)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià) 25%（不含 25%）后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià) 10-25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式首次采用“限低價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)配建、公開搖號(hào)”方式出讓，將競(jìng)配建與公開搖號(hào)方式相結(jié)合采用“單限雙競(jìng)”的掛牌方式掛牌 5 宗地。競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)未超過(guò)最高限制低價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)。當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)前 5 月無(wú)宅地成交26%19%前 5 月

43、無(wú)宅地成交“近均價(jià)者得”或搖號(hào)調(diào)整入市標(biāo)準(zhǔn)福州5.9東莞6.6張家港5.18常熟5.15蘇州（不含張5.11家港、常熟）時(shí)，由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無(wú)償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報(bào)出無(wú)償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競(jìng)得人首次采用“限低價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)配建、公開搖號(hào)”方式出讓，將競(jìng)配建與公開搖19%號(hào)方式相結(jié)合終次報(bào)價(jià)所報(bào)價(jià)與平均價(jià)相差的絕對(duì)值最小的為競(jìng)得入選人，如果絕對(duì)值相等47%的情況下，以絕對(duì)值最小且高于平均價(jià)得確定為競(jìng)得入選人網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià) 10%，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)，以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次5%報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，以其所報(bào)價(jià)格確定地塊成交價(jià)格網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià) 10%，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)，以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次21%報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，以其所報(bào)價(jià)格確定地塊成交價(jià)格將土地競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià) 10%（不含 10%）需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià) 5-10%需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許 26%可資料來(lái)源：CRIC， 地方層面：因城施策