房地產(chǎn)行業(yè)：推盤縮量導(dǎo)致銷售增速承壓行業(yè)按揭貸利率持續(xù)下行

1、目錄索引TOC o 1-2 h z u 地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況5主要政策回顧5重點城市成交情況5重點城市推盤及庫存跟蹤10全國土地市場供給成交情況12地產(chǎn)板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況14圖表索引圖 1：本周主要政策一覽（2019.02.17-2019.02.22）5圖 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交環(huán)比6圖 3：40 城新房周均及單周成交面積（萬方）7圖 4：40 城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）7圖 5：40 城新房月度成交同環(huán)比（%）7圖 6：40 城分線城市新房月度成交同比（%）7圖 7：40 城新房成交整體年同比（%）8圖 8：40 城新房成交分

2、線城市年同比8圖 9：13 城二手房周均及單周成交面積（萬方）9圖 10：13 城分線城市二手房周成交環(huán)比增速9圖 11：13 城二手房成交月度同環(huán)比9圖 12：13 城分線城市二手房成交月同比9圖 13：13 城市二手房成交整體年同比10圖 14：13 城市分線二手房成交年同比10圖 15：13 城市商品房周度推盤10圖 16：13 城市商品房月度推盤10圖 17：13 城市商品房推盤年同比趨勢11圖 18：13 城市商品房月度批售比11圖 19：13 城市及分線城市商品房庫存指數(shù)11圖 20：13 城市商品房周度庫存及去化周期11圖 21：11 城市住宅周度庫存及去化周期11圖 22：全國

3、 100 大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)13圖 23：全國 100 大中城市土地供應(yīng)年度累計同比13圖 24：全國 100 大中城市土地成交年度累計同比13圖 25：全國 100 大中城市土地出讓金年趨勢13圖 26：全國 100 大中城市土地出讓金分線城市年趨勢13圖 27：全國 100 大中城市樓面價和溢價率14圖 28：全國 100 大中城市分線城市溢價率14圖 29：A 股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度（2019.02.18-2019.02.22）15圖 30：H 股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度（2019.02.18-2019.02.22）15表 1：40 城市商品房成交面積匯總（201

4、9.02.15-2019.02.21）6表 2：13 城二手房成交面積匯總（2019.02.15-2019.02.21）8表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2019.02.15-2019.02.21）11表 4：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2019.02.15-2019.02.21） . 12表 5：房企每周拿地匯總（2019.02.17-2019.02.22）15表 6：房企每周融資匯總（2019.02.17-2019.02.22）15表 7：A 股及 H 股房地產(chǎn)行業(yè)可比公司估值表16地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況主要政策回顧中央層面，2 月 22 日中央政治局會議召

5、開，會議指出 19 年要落實好積極的財政政策、穩(wěn)健的貨幣政策和就業(yè)優(yōu)先政策，進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，提振市場信心。2 月 20 日，李克強在國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)，穩(wěn)健的貨幣政策沒有變也不會變，堅決不搞“大水漫灌”?？傮w來看，19 年財政政策和貨幣政策基調(diào)保持連續(xù)。此外，國家加大力度建設(shè)現(xiàn)代化都市圈，先后發(fā)文粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要、國家發(fā)展改革委關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見。綱要指出以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，增強對周邊區(qū)域發(fā)展的輻射帶動作用，各大都市圈發(fā)展進(jìn)程進(jìn)一步推動。地方政策方面，安徽阜陽近日土地出讓公告取消了限價條款，

6、此前多宗土地規(guī)定銷售均價不得高于同一區(qū)域、同一類型、同一品質(zhì) 2016 年 10 月或成交當(dāng)月銷售均價，地方政策邊際改善。棚戶區(qū)改造方面，貴州 19 年棚戶區(qū)改造計劃開工 7.6萬套，同比減少 31 萬套，山東 19 年棚戶區(qū)改造計劃開工 21 萬套，同比減少 63萬套，截至 2019 年 2 月 23 日全國一共 26 個省及直轄市發(fā)布棚改計劃，19 年計劃開工 304 萬套，同比下降 40%。發(fā)改委：1.允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑；2.健全都市國務(wù)院:圈商品房供應(yīng)體系，強化城市間房地統(tǒng)計局：粵港澳大灣區(qū)：1.堅持農(nóng)地農(nóng)用、防止非農(nóng)產(chǎn)市場調(diào)控政策協(xié)同；3.推動公共租1

7、月70大中城市新建商品住宅印發(fā)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要， 化，不得以退出承包地和宅 賃住房保障范圍常住人口全覆蓋；4. 價格，一、二和三線分別環(huán)以香港、澳門、廣州、深圳四大中心 基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件； 在具備條件的都市圈率先實現(xiàn)戶籍準(zhǔn) 比+0.4%、+0.7%、0.6%； 城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，繼續(xù) 2.加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)確 入年限同城化累積互認(rèn)，加快消除城 （b）二手房方面，一線、二發(fā)揮比較優(yōu)勢，增強對周邊區(qū)域發(fā)展 權(quán)登記頒 證工作， 力爭 鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，統(tǒng)籌推進(jìn)本地人 線和三線城市環(huán)比-0.1%、的輻射帶動作用2020年基本完成口和外來人口市民化0.1%、0.2%02/18

8、02/1802/1802/1902/1902/2102/2102/2202/22成都高新區(qū)：南昌：貴州、山東：李克強：中央政治局會議：2019年計劃新開建200萬 啟動利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住 1.貴州19年計劃開工建設(shè)棚戶 穩(wěn)健的貨幣政策沒有變也不 落實好積極的財政政策、穩(wěn)健平方米人才公寓 ，同比 房試點，以90平米以下中小戶型為 區(qū)改造7.6萬套，同比減少80%； 會變，堅決不搞“大水漫灌” 的貨幣政策和就業(yè)優(yōu)先政策， 減9.1%主，只能出租，不得銷售、以租代 2.山東19年計劃開工建設(shè)棚戶進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外售或抵押，堅決杜絕變相開發(fā)建設(shè)區(qū)改造21萬套，同比減少75%。貿(mào)、穩(wěn)外資

9、、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，小產(chǎn)權(quán)房提振市場信心圖1：本周主要政策一覽（2019.02.17-2019.02.22）數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，重點城市成交情況根據(jù)Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示：本周，我們監(jiān)測的40個城市商品房成交面積422.67萬方，低基數(shù)下環(huán)比上漲116.9%，受去年同期春節(jié)假期影響，同比上漲幅度較大。分線城市來看，四大一線城市本周商品房成交面積56.70萬方，環(huán)比上漲126.3%。其中，上海、廣州、深圳低基數(shù)情況下環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的上漲，而北京則環(huán)比下 降32.5%。本周，我們跟蹤的13個二線樣本城市成交面積219.33萬方，環(huán)比上漲121.1%。其中，廈門

10、推盤放量帶動成交環(huán)比大幅上漲，青島則在低基數(shù)情況下成交環(huán)比上漲279.4%。三四線成交方面，我們跟蹤的23個三四線樣本城市成交面積146.64萬方， 環(huán)比上漲107.8%。月度來看，受春節(jié)假期影響，2月前21天40城新房成交同比下降16.8%。分線來看，4大一線城市、13個二線城市及23個三四線城市成交分別同比下滑6.0%、11.6% 及26.3%。從全年累計情況來看，截至2019年2月21日，40城新房成交整體同比下降10.3%，較2018年全年累計降幅擴大8.4個百分點，其中一線累計成交同比上漲7.4%、二線及三四線城市分別下降10.7%和16.3%。圖2：各城市商品房19年至今周均成交量

11、、本周成交量及成交環(huán)比454035302520151050北京 上海 廣州 深圳 杭州 南京 武漢 青島 福州 廈門 蘇州 長春 南寧 濟南 大連 南昌 溫州800%600%400%200%0%-200%19至今周均成交（萬方）本周成交（萬方）本周成交環(huán)比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，備注：大連本周無成交表 1：40 城市商品房成交面積匯總（2019.02.15-2019.02.21）分線城市本周成交（萬方）上周成交（萬方）周環(huán)比19 周均（萬方）18 周均（萬方）周均同比去化周期（月）去化時間環(huán)比一線（4 個）北京4.177.32-43.1%9.8815.48-36.2%24.1210

12、.0%上海29.9111.00171.8%29.2634.65-15.6%18.352.5%廣州15.454.97210.9%20.8224.01-13.3%16.29-8.2%深圳7.171.76306.7%6.308.76-28.1%18.09-3.3%一線合計56.7025.06126.3%66.2782.90-20.1%-二線（13 個）杭州10.896.9257.4%14.4324.58-41.3%10.057.1%南京5.732.02183.4%10.8115.80-31.6%25.580.0%武漢43.5113.50222.2%29.0941.66-30.2%-青島17.634.

13、65279.4%19.1835.50-46.0%-福州6.704.0167.1%6.606.363.9%25.50-1.0%廈門2.960.36728.9%3.284.56-28.1%-蘇州14.607.6391.3%15.9820.70-22.8%14.74-7.2%長春19.208.35129.8%20.9424.98-16.2%-南寧19.8218.278.5%32.3420.0861.0%4.50-13.5%濟南20.187.49169.3%14.9913.788.8%-大連0.000.04-100.0%2.986.73-55.8%-南昌33.6712.47170.1%14.4310.

14、7134.7%-溫州24.4513.4881.3%20.2518.996.6%10.85-9.8%二線合計219.3399.20121.1%205.30256.49-20.0%-三四線（23 個）三四線合計146.6470.58107.8%130.65180.75-27.7%-40 城合計422.67194.83116.9%402.21520.14-22.7%-數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC， 注：標(biāo)色部分為各線漲幅前兩大的城市圖3：40城新房周均及單周成交面積（萬方）圖4：40城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）60050040030020010002017201819W1-W819-W5 1

15、9-W6 19-W7 19-W8150%116.9%422.67100%50%0%-50%-100%150%100%50%0%-50%-100%126.3%121.1%107.8%19-W319-W419-W519-W619-W719-W840城新房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（%，右）一線城市（4城） 二線城市（13城） 三四線城市（23城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，圖5：40城新房月度成交同環(huán)比（%）圖6：40城分線城市新房月度成交同比（%）35%25%15%5%-5%-15%-25%-35%-45%-55%-16.8%-45.1%18.0918.1018.1

16、118.1219.0119.02.01-19.02.2140城新房成交環(huán)比40城新房成交同比45%35%25%15%5%-5%-15%-25%-35%-6.0%-11.6%-26.3%18.0918.1018.1118.1219.0119.02.01-19.02.21一線城市二線城市三四線城市數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，圖7：40城新房成交整體年同比（%）圖8：40城新房成交分線城市年同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-10.3%2014201520162017201819.01.01-40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%

17、-50%7.4%-10.7%-16.3%2014201520162017201819.01.01-19.02.2119.02.21一線城市（4城）二線城市（13城）三四線城市（23城） 40城新房成交年同比 數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，分區(qū)域成交看，三大重點區(qū)域均出現(xiàn)不同程度的上漲，長三角（12城）、環(huán)渤海（5城）、珠三角（7城）本周成交面積分別為112.13、44.55、56.58萬方，分別環(huán)比上周上漲139.7%、119.6%、209.4%。其他區(qū)域方面，海峽西岸城市群（6城）、中西部（5城）本周成交面積分別為48.25、101.71萬方，環(huán)比上周分別上漲7

18、5.7%、115.5%。二手房方面，根據(jù)Wind統(tǒng)計的各城市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，本周我們選取的13個樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為75.31萬方，低基數(shù)下環(huán)比上漲82.6%。分線城市來看，2個一線城市二手房成交面積22.36萬方，環(huán)比上周上漲105.5%。其中深圳、北京分別環(huán)比上漲211.16%、79.28%。二三線樣本城市整體成交面積為52.95萬方， 環(huán)比上漲74.4%，其中無錫、江門低基數(shù)下環(huán)比漲幅較大。月度情況來看，2月前21天，13城市二手房成交同比下降37.4%，受春節(jié)假期及市場景氣度影響降幅較上月擴大明顯。分線來看，一線城市同比下降47.9%，二三線城市同比下降32.2%。全年累計

19、情況來看，截至2019年2月21日，13城市整體成交同比下滑17.3%，降幅較2018年擴大6.8個百分點，其中一線城市同比下滑23.9%，二三線城市同比下降14.0%。分線城市本周成交（萬方）上周成交（萬方）周環(huán)比19 周均（萬方）18 周均（萬方）周均年同比一線（2 個）北京15.638.7279.3%16.4928.22-41.6%深圳6.722.16211.2%8.3611.67-28.3%一線合計22.3610.88105.5%24.8539.89-37.7%二三線（11 個）青島5.433.6250.2%5.099.55-46.7%廈門6.023.1889.3%6.924.9639

20、.6%無錫7.301.77311.4%5.3510.63-49.6%岳陽0.800.4768.7%0.991.97-49.6%揚州2.601.23111.3%1.943.35-42.2%蘇州16.8514.3317.5%16.4018.60-11.8%南寧3.722.1969.5%4.594.570.6%表 2：13 城二手房成交面積匯總（2019.02.15-2019.02.21）金華1.410.7393.1%0.883.53-75.1%江門2.120.62240.0%1.572.69-41.7%杭州6.712.21204.0%7.4311.92-37.6%大連0.000.00-3.796.

21、82-44.5%二三線合計52.9530.3674.4%54.9678.58-30.1%13 城合計75.3141.2582.6%79.81118.47-32.6%數(shù)據(jù)來源：Wind， 注：標(biāo)紅底色部分為環(huán)比漲幅前兩大城市圖9：13城二手房周均及單周成交面積（萬方）圖10：13城分線城市二手房周成交環(huán)比增速14012010080604020020172018 19W1-W819-W5 19-W6 19-W7 19-W8200%82.6%75.31150%100%50%0%-50%-100%250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%105.5%74.4%19-W319

22、-W419-W519-W619-W719-W813城二手房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（右）一線城市（2城）二三線城市（11城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，圖11：13城二手房成交月度同環(huán)比圖12：13城分線城市二手房成交月同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-37.4%-56.2%18.0918.1018.1118.1219.0119.02.01-19.02.2140%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-32.2%-47.9%18.0918.1018.1118.1219.0119.0

23、2.01-19.02.2113城二手房成交環(huán)比13城二手房成交同比一線城市（2城）二三線城市（11城）數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，圖13：13城市二手房成交整體年同比圖14：13城市分線二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-17.3%2014201520162017201819.01.01-19.02.2113城二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-14.0%-23.9%2014201520162017201819.01.01-19.02.21一線城市（2城）二三線城市（11城）數(shù)據(jù)來源：W

24、ind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，重點城市推盤及庫存跟蹤本周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為162.21萬方，低基數(shù)下環(huán)比上周上漲188.8%。月度數(shù)據(jù)來看，2月前21天13城商品房推盤355.40萬方，環(huán)比下降17.3%，同比上漲5.7%。全年累計來看，截至2019年2月21日，13城市商品房推盤面積同比上漲4.4%。批售比方面，本周全國13城市商品房批售比（成交/推盤，移動平均3個月）小幅上行至0.83。庫存方面，本周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量與上周持平，其中一線城市庫存環(huán)比上漲0.8%，二線、三線城市環(huán)比分別下降0.5%、0.9%。去化周期方面，13 城市商品房

25、去化周期上升至15.84個月，11個城市住宅去化周期上升至9.55個月。圖15：13城市商品房周度推盤圖16：13城市商品房月度推盤2,000150%600500400300200100018W48 18W50 18W52 19W219W419W619W8推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右）250%200%150%100%50%0%-50%-100%1,5001,0005000100%50%0%-50%-100% 18M218M418M618M8 18M10 18M122019.02.01-2019.02.21推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右） 同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，4.

26、4%圖17：13城市商品房推盤年同比趨勢圖18：13城市商品房月度批售比25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%2,0001,5001,00050001.41.21.00.80.60.40.20.018M218M418M618M818M10 18M12 2019.02.01-2019.02.2120142015201620172018 2019.01.01-2019.02.21推盤面積年度同比成交面積（萬方）推盤面積（萬方） 批售比（移動平均3個月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，圖19：13城市及分線城市商品房庫存指數(shù)180170160150

27、140130120110100908014W114W5115W4916W4617W4418W42全國13城市商品房庫存指數(shù)4個一線城市商品房庫存指數(shù)6個二線城市商品房庫存數(shù)據(jù)來源：Wind，圖20：13城市商品房周度庫存及去化周期圖21：11城市住宅周度庫存及去化周期3000200010000北 上 廣 深 南京 海 州 圳 京杭 福 蘇 溫州 州 州 州403020100南 泉 莆 江寧 州 田 陰10008006004002000403020100北京 上海 廣州 深圳 福州 杭州 南京 寧波 蘇州 廈門 莆田一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化

28、周期（月，右）一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）三線庫存（萬方）去化周期（月，右）3個月平均去化周期（月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2019.02.15-2019.02.21）城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京1788.902.4%24.121.60上海2737.990.1%18.350.34廣州2142.300.3%16.290.31深圳725.230.9%18.090.52南京1786.490.0%25.582.56杭州882.03-0.2%10.050.44福州860.78-0.7%2

29、5.50-0.18蘇州1354.30-0.7%14.74-0.51溫州976.64-2.0%10.85-0.42南寧629.320.5%4.500.11泉州667.36-1.5%20.43-0.91莆田463.56-0.7%25.990.56江陰454.98-0.3%25.030.40數(shù)據(jù)來源：Wind，表 4：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2019.02.15-2019.02.21）城市庫存面積（萬方）周度庫存面積環(huán)比去化周期（月）周度去化周期增減（月）北京943.552.7%18.831.28上海708.130.3%7.45-0.12廣州866.801.0%9.950.19深圳3

30、16.160.1%12.86-0.26福州325.89-1.6%13.17-0.44杭州250.00-1.0%3.580.12南京377.22-2.1%6.430.52寧波319.34-1.5%8.64-0.12蘇州633.81-1.8%8.12-0.45廈門221.93-0.8%27.77-0.86莆田254.67-1.0%18.830.65數(shù)據(jù)來源：Wind，全國土地市場供給成交情況由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的滯后因素，本周我們統(tǒng)計的土地市場供需數(shù)據(jù)相對商品房成交均滯后一周。根據(jù)Wind統(tǒng)計的全國100大中城市數(shù)據(jù)，2019年第7周，供給方面，土地供應(yīng)總建筑面積為585.5萬方，環(huán)比前周下降84.1%，

31、同比下降86.0%。從全年累計來看，2019年第7周供應(yīng)面積同比下降36.7%。成交方面，2019年第7周全類型土地成交862.1萬方，環(huán)比下降71.9%，同比下降50.0%。全年累計來看，2019年第7周土地成交面積同比下降31.8%。出讓金方面，2019年第7周土地成交出讓金267.4億元，環(huán)比下降75.1%，同比下降38.9%。分線城市來看，一線、三線城市量價齊跌出讓金環(huán)比分別下降99.3%、84.5%，二線城市則受成交量下滑影響出讓金環(huán)比下滑46.2%。累計來看，2019年前7周土地出讓金同比下降36.9%，降幅較2018年全年擴大31.1個百分點。綜合供給和成交，本周全類型土地及住宅

32、土地供銷比均小幅下降至1.07。從溢價率的角度來看，2019年第7周全類型土地成交溢價率（移動平均3個月） 為7.9%，較前周基本持平。分線來看，一線城市上周土地成交溢價率為6.1%，較前周上升0.2個百分點，二線城市上周土地成交溢價率為8.5%，較前周基本持平，三線城市上周土地成交溢價率為8.7%，較前周下降0.3個百分點。宅地方面，2019年第7 周宅地成交溢價率為8.1%，較前周持平。分線來看，一線城市第7周宅地成交溢價率為5.8%，較第6周上升0.2個百分點，二線城市上周土地成交溢價率為9.1%，較前周基本持平，三線城市上周土地成交溢價率為8.3%，較前周下降0.3個百分點。圖22：全

33、國100大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)600050004000300020001000018W47 18W48 18W49 18W50 18W51 18W52 19W1 19W2 19W3 19W4 19W5 19W6 19W71.51.41.31.21.11.00.90.80.7供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（移動平均3個月，右）數(shù)據(jù)來源：Wind，圖23：全國100大中城市土地供應(yīng)年度累計同比圖24：全國100大中城市土地成交年度累計同比25%15%5%-5%-15%-25%-35%13141516171819W1-19W740%30%20%10%0%-10%-20%-30%-

34、40%-50%-60%-31.8%13141516171819W1-19W7 全國100大中城市供應(yīng)面積年同比（%）全國100大中城市成交面積年同比（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，圖25：全國100大中城市土地出讓金年趨勢圖26：全國100大中城市土地出讓金分線城市年趨勢200%70%50%30%10%-10%-30%-50%-70%-36.9%13141516171819W1-19W7150%100%50%0%-50%-100%13141516171819W1-19W7全國100大中城市出讓金年同比（%）一線城市二線城市三線城市數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，圖27：全

35、國100大中城市樓面價和溢價率圖28：全國100大中城市分線城市溢價率2,8002,7002,6002,5002,4002,3002,2002,1008%7%7%6%6%18W4718W5019W119W419W7樓面價（元/平，移動平均3個月）溢價率（%,右）10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%18W4718W4918W5119W119W319W519W7一線城市溢價率（%）二線城市溢價率（%） 三線城市溢價率（%）數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，地產(chǎn)板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況基本面方面，重點城市成交增速出現(xiàn)一定的承壓，主要受房企新推貨縮量以及去化率下行影響（根據(jù)中指院

36、數(shù)據(jù)，19年1月重點城市去化率約58%，低于18年平均水平，與15年平均水平相當(dāng)）。進(jìn)入3月，房企或逐步加大推盤力度，重點城市在供給推動下成交將逐步改善，當(dāng)然，去化率或?qū)⒕S持下行趨勢。三四線城市則由于棚改效應(yīng)減弱以及購買力制約，19年將是成交尋底的一年。信貸層面，融360數(shù)據(jù)顯示，19年1月熱點城市房貸利率繼續(xù)下調(diào)，35重點城市首套、二套房貸利率分別為5.66%、6.02%，較上月均回落2bp，我們認(rèn)為19年行業(yè)資金環(huán)境將繼續(xù)改善，無論是按揭貸利率還是房企融資成本都將邊際向下，同時，隨著行業(yè)基本面下行壓力加大，房企融資渠道或有打開空間，有助于房企借新償舊，緩解19年兌付高峰的資金壓力。板塊投資

37、方面，我們繼續(xù)建議配置低估值的龍頭房企，首先，政策底部改善對估值有支撐，其次，龍頭房企18年、19年結(jié)算業(yè)績增長具備支撐，結(jié)算業(yè)績的防御性以及銷售規(guī)模的成長性將支撐龍頭房企的收益表現(xiàn)。推薦標(biāo)的方面，一線A股龍頭推薦： 萬科A、華夏幸福、招商蛇口、新城控股，二線A股龍頭推薦：中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、陽光城、藍(lán)光發(fā)展，H股龍頭推薦：融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)，H股龍頭關(guān)注：中國金茂、碧桂園、合景泰富等，子領(lǐng)域推薦：光大嘉寶和中國國貿(mào)。圖29：A股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度（2019.02.18-2019.02.22）圖30：H股重點地產(chǎn)公司股價周變動幅度（2019.02.18-2019.02.22）15.3%

38、9.1%8.7%5.7%5.3%5.3%5.1%4.1%2.7%1.6%1.5%0.7%0.7%0.3%-0.2%光大嘉寶招商蛇口泰禾集團(tuán)新城控股華夏幸福廣宇發(fā)展陽光城中南建設(shè)中國國貿(mào)萬科A 榮盛發(fā)展藍(lán)光發(fā)展金科股份金地集團(tuán)綠地控股-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%融創(chuàng)中國旭輝控股集團(tuán)8.0%7.2%6.7%6.0%5.9%3.8%3.3%3.2%3.2%2.7%2.6%2.1%2.0%0.7%0.5%融信中國華潤置地合景泰富集團(tuán)遠(yuǎn)洋集團(tuán)中國恒大綠城中國龍湖集團(tuán)碧桂園雅居樂集團(tuán)中國金茂正榮地產(chǎn)中國海外發(fā)展世茂房地產(chǎn)0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%數(shù)據(jù)來源

39、：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，表 5：房企每周拿地匯總（2019.02.17-2019.02.22）公告時間公司城市土地面積建筑面積總地價樓面價權(quán)益比例權(quán)益建面權(quán)益地價（萬方）（萬方）（億元）（元/平）（萬方）（億元）2019/2/18越秀地產(chǎn)廣州-12.859.91771538%4.913.792019/2/19天地源惠州2.047.153.582328100%7.153.582019/2/19天地源惠州2.358.21100%8.212019/2/20上實發(fā)展上海2.665.3212.7724000100%5.3212.772019/2/20上實發(fā)展上海3.216.4

40、315.4224000100%6.4315.42數(shù)據(jù)來源：Wind，公司拿地公告，表 6：房企每周融資匯總（2019.02.17-2019.02.22）公告日期公司簡稱類型規(guī)模利率期限（年）到期日期2019/02/22合景泰富集團(tuán)美元優(yōu)先票據(jù)3.5 億美元7.875%4.52023/09/012019/02/22龍湖集團(tuán)公司債17 億美元3.99%3+2-5 億美元4.70%5+2-2019/02/21中國金茂公司債18 億元3.72%3+2-2019/02/20萬科 A住房租賃專項公司債不超過 20 億元3.00%-4.50%5-2019/02/20佳兆業(yè)集團(tuán)美元優(yōu)先票據(jù)4 億美元11.75%22021/02/262019/02/20龍光地產(chǎn)美元優(yōu)先票據(jù)3 億美元7.5%3.52022/08/252019/02/20中交地產(chǎn)公司債7 億元4.87%3-2019/02/18福星股份中期票據(jù)5 億元8.50%2+12022/02/18數(shù)據(jù)來源：公司融資公告，表 7：A 股及 H 股房地產(chǎn)行業(yè)可比公司估值表證券代碼公司名稱評級最新股價總市值EPS（人民幣）PEPB（