北京中關(guān)村寫字樓市場調(diào)查報告

1、北京中關(guān)村寫字樓市場研究報告第一章 北京市市目前寫寫字樓市市場狀況況分析(九力研研究部，策劃部部聯(lián)合編編制）20011年，北北京申奧奧成功、中國加加入WTTO、APEEC會議議圓滿舉舉行等一一系列大大事的發(fā)發(fā)生，無無疑為沉沉寂已久久的北京京寫字樓樓市場注注入了一一劑強心心針。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，20002年北北京擬、在建寫寫字樓面面積達到到12000萬平平方米以以上，其其中市場場新增供供給量為為2800萬平方方米，是是20001年市市場新增增供給量量的一倍倍，同時時也使北北京寫字字樓市場場存量達達到了9925.98萬萬平米。 圖 截截至到220022年底北北京市寫寫字樓存存量(單單位:萬萬平米) 圖20

2、002年年北京市市寫字樓樓新增供供應量（單位：萬平米米） 數(shù)據(jù)來源源：北京京市寫字字樓信息息網(wǎng) 預計20003年年北京市市將有3300萬萬平米的的寫字樓樓入市，再加上上未被消消化的市市場存量量，市場場競爭程程度還會會進一步步的加深深。 1. 區(qū)區(qū)域競爭爭：中關(guān)關(guān)村略遜遜一籌 目前，北北京市寫寫字樓主主要分布布于CBBD（商商務中心心區(qū)）、中關(guān)村村、金融融街三大大板塊，但由于于三大板板塊寫字字樓的存存量與新新增供量量不同，各個板板塊在今今年的表表現(xiàn)也會會大不一一樣，有有的板塊塊將呈現(xiàn)現(xiàn)租金和和售價回回升的趨趨勢，而而有的區(qū)區(qū)域則會會出現(xiàn)競競爭進一一步加劇劇的場面面。 CBD區(qū)區(qū)域歷來來是高檔檔寫

3、字樓樓的聚集集地，預預計20003年年該區(qū)域域會有四四棟寫字字樓入市市，共222萬平平米。 圖20003 CBDD區(qū)域新新上市的的樓盤 數(shù)據(jù)來源源：北京京市寫字字樓信息息網(wǎng) 另外，在在建項目目世紀財財富中心心（155萬平米米）和北北京財富富中心（70萬平平米）今今年也會會有少量量的寫字字樓供應應量，220033年該地地區(qū)能提提供給市市場的面面積至少少也在440萬平平方米以以上，而而且未來來三年內(nèi)內(nèi)該區(qū)域域的市場場總供給給量將達達到700萬平米米。 隨著CBBD規(guī)劃劃的出臺臺，該區(qū)區(qū)域的需需求也日日趨放大大。根據(jù)據(jù)九力公公司去年年對CBBD區(qū)域域部分甲甲級寫字字樓客戶戶類型的的調(diào)查結(jié)結(jié)果來看看，

4、外企企特別是是跨國企企業(yè)是該該區(qū)域?qū)憣懽謽亲钭钪饕牡目蛻纛愵愋?。此此外，保保險、汽汽車制造造、銀行行等和世世界貿(mào)易易組織相相關(guān)行業(yè)業(yè)的需求求也比較較強烈，如民生生銀行與與另外一一家公司司合資成成立的民民生人壽壽保險公公司在聯(lián)聯(lián)合大廈廈也租了了26000平方方米的使使用面積積；一汽汽大眾、中國一一汽和現(xiàn)現(xiàn)代汽車車在嘉里里中心、南銀大大廈和盛盛世大廈廈分別租租或買了了30000、45000和16000平方方米的面面積；外外資銀行行盡管在在20002年沒沒有大的的動作，但由于于預計會會有更多多的外資資銀行拿拿到營業(yè)業(yè)執(zhí)照（目前已已有199家），因此220033年估計計外資銀銀行對寫寫字樓的的需求會

5、會日趨強強烈。 表CBBD區(qū)域域現(xiàn)有寫寫字樓的的主要客客戶群體體 寫字樓名名稱 套間面積積 入住時間間 開間狀況況 客戶數(shù)量量和需求求面積描描述 主要的客客戶類型型 航華科貿(mào)貿(mào)中心 11020000 現(xiàn)房 大開間 不祥，沒沒有統(tǒng)計計過。 外企 國貿(mào)寫字字樓2座 64111333 現(xiàn)房 自由組合合 有80左右的的客戶需需求在22015000平米之之間，他他們消化化了300的寫寫字樓面面積；另另外200的客客戶需求求在2000150000平米米之間，消化了了寫字樓樓70左左右的面面積。 主要是世世界5000強的的跨國公公司和外外企。 建外SOOHO 702250 20044 自由組合合 有大部分分

6、客戶需需求在22015000平米之之間。 私營企業(yè)業(yè) 東方銀座座 10010000 20033 自由組合合 各種面積積客戶比比例比較較均衡。 外資 贏嘉大廈廈 13313666 現(xiàn)房 大開間 有10的客戶戶需求在在2000平米以以下，550在在50118000平米，2030在在801110000平米米。 合資，外外資和國國有 京匯大廈廈 10018000 現(xiàn)房 大開間 70%客客戶需求求在20000平平米以下下，其中中中等面面積需求求占了550。 外企 數(shù)碼011大廈 905542 現(xiàn)房 自由組合合 20330的的客戶需需求在220000平米以以下，其其他的比比較均衡衡。 外企，國國有股份份制

7、公司司 金融街作作為全國國最主要要的金融融中心，長期以以來是國國內(nèi)外大大型金融融企業(yè)的的盤踞之之地，對對寫字樓樓的需求求也比較較旺盛，甚至導導致了220022上半年年整個區(qū)區(qū)域處于于無房可可賣的斷斷檔期。但隨著著下半年年到20003年年北京國國際金融融大廈，富凱大大廈、中中證大廈廈的開盤盤，宣告告了金融融街二期期建設的的正式開開始，也也使金融融街寫字字樓市場場的斷檔檔現(xiàn)象逐逐步得到到緩解。 表2000220003金融融街區(qū)域域新增寫寫字樓 項目名稱稱 總建筑面面積 現(xiàn)已入駐駐客戶 富凱大廈廈 11萬 中國保險險公司，華夏銀銀行，中證大廈廈 15萬 金融國際際大廈 11萬中國證券券監(jiān)督委委員會、

8、三峽證證券、西西城區(qū)資資產(chǎn)管理理有限公公司總計37萬以中資的的金融企企業(yè)為主主但由于北北京國際際金融大大廈一棟棟已被中中國保險險公司買買下，另另一棟的的大部分分也賣給給了華夏夏銀行，而富凱凱大廈的的大部分分也賣給給了中國國證券監(jiān)監(jiān)督委員員會、三三峽證券券、西城城區(qū)資產(chǎn)產(chǎn)管理有有限公司司這樣的的國內(nèi)金金融機構(gòu)構(gòu)，因此此這兩棟棟新入伙伙的寫字字樓在220033年實際際上已剩剩不了很很多空置置面積，加上中中證大廈廈15萬平平米，新新增供應應量在220萬平平米左右右。但金金融街地地區(qū)不像像CBDD及中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)公司那那樣多，需求那那樣旺盛盛，所以以預計220033年該地地區(qū)寫字字樓市場場也不會會出現(xiàn)

9、很很大波動動，發(fā)展展較為平平穩(wěn)。 圖金融融街目前前在租在在售項目目 與以上兩兩個區(qū)域域相比，今年中中關(guān)村寫寫字樓市市場的競競爭將呈呈現(xiàn)進一一步加劇劇的態(tài)勢勢。一來來是該地地區(qū)寫字字樓新增增供應量量過大有有關(guān)，預預計今年年中關(guān)村村地區(qū)將將有800萬平方方米的寫寫字樓供供應，主主要集中中在中關(guān)關(guān)村西區(qū)區(qū)、中關(guān)關(guān)村科學學城、北北大科學學園、清清華科技技園。二二是產(chǎn)品品同質(zhì)化化日趨嚴嚴重，供供需錯位位突出。在中關(guān)關(guān)村目前前開發(fā)的的寫字樓樓項目中中，面對對跨國企企業(yè)，定定位于國國際型55A級寫寫字樓的的項目居居多，一一般開間間大，價價格高，而忽視視了目前前對寫字字樓需求求最為強強烈的成成長型中中小企業(yè)業(yè)

10、的需求求，市場場供需結(jié)結(jié)構(gòu)日益益畸形。 所以從以以上三個個區(qū)域的的比較來來看，220033年的熱熱點區(qū)域域還將是是CBDD區(qū)域，區(qū)域內(nèi)內(nèi)供需兩兩旺，越越來越多多的外資資企業(yè)將將扎根CCBD，特別是是世界5500強強企業(yè)，商務氛氛圍濃厚厚，商業(yè)業(yè)配套齊齊全，交交通設施施發(fā)達的的CBDD將是他他們的首首選；金金融街區(qū)區(qū)域由于于供需都都比較平平緩，預預計今年年的發(fā)展展態(tài)勢將將十分平平穩(wěn)；競競爭最為為激烈而而殘酷當當屬中關(guān)關(guān)村區(qū)域域，過多多的政府府行為，無序的的開發(fā)，一窩蜂蜂的上項項目，對對中小企企業(yè)的視視而不見見，都將將把區(qū)域域內(nèi)眾多多的寫字字樓項目目推上絕絕路。 2. 需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)：中小小企業(yè)和和

11、投資型型買家漸漸成主體體 20000年以前前，北京京市寫字字樓大單單購買的的成交量量比例達達到了770%以以上，每每年都要要消耗330萬平平米以上上的寫字字樓面積積，而11996620000年五五年之間間消化的的面積更更是在1150萬萬平米以以上；而而從20001年年以來寫寫字樓市市場的成成交情況況看，大大單購買買的面積積比例已已經(jīng)大幅幅下降，20001年除除了金融融街的國國企大廈廈，金融融大廈有有較大面面積的成成交之外外，其他他區(qū)域的的成交量量都比較較小，樂樂觀估計計20001年全全年的大大單成交交量也就就在400萬平米米左右，20002年估估計不到到25萬平平米。隨隨著市場場經(jīng)濟的的發(fā)展，

12、中小型型企業(yè)，特別是是國內(nèi)的的新興創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型企企業(yè)數(shù)量量越來越越多，他他們對購購買寫字字樓的需需求也越越來越大大，中小小企業(yè)的的小面積積購買肯肯定將成成為市場場的主流流。不過過，由于于大部分分純寫字字樓要么么成交面面積過大大，價格格過高；要么就就是軟硬硬件服務務不過關(guān)關(guān)，加之之銀行按按揭手續(xù)續(xù)繁雜，難于辦辦理，適適于這些些中小規(guī)規(guī)模企業(yè)業(yè)的純寫寫字樓可可選范圍圍并不多多，使大大部分企企業(yè)轉(zhuǎn)向向購買商商務公寓寓或商住住兩用型型物業(yè)。不過，商務公公寓畢竟竟還是公公寓，用用于辦公公無論是是在建筑筑形式上上，還是是在后期期管理上上都存在在一些難難以克服服的問題題，市場場更需要要為中小小企業(yè)精精心打造造的

13、高檔檔寫字樓樓。 表商住住公寓和和寫字樓樓的規(guī)劃劃比較 物業(yè)類型型 使用年限限 按揭政策策 出讓金（每平方方米） 使用規(guī)范范 商住兩用用樓 70年 8成200年 6508000元 按公寓（低標準準） 商務樓 70年 8成200年 6508000元 按公寓（高標準準） 寫字樓 50年 6成100年 13000元以上上 按寫字樓樓（高標標準） 特別值得得注意的的是，隨隨著去年年以來北北京寫字字樓市場場的升溫溫，投資資性買家家越來越越多。CCBD目目前在售售樓盤中中，投資資型用戶戶就占了了40，而新推推出的住住幫20000、中證大大廈、帝帝恒寫字字樓、當當代青云云大廈、銀網(wǎng)中中心也吸吸引了大大批投資

14、資性買家家進場。投資型型買家投投資的寫寫字樓大大多屬于于針對中中小企業(yè)業(yè)開發(fā)的的戶型較較小的高高檔寫字字樓，他他們最大大的特點點就是投投資較少少，回報報較快，價格相相對較低低，租務務市場比比較廣泛泛。 從上面的的分析中中我們可可以看出出，隨著著北京寫寫字樓市市場的發(fā)發(fā)展，需需求主體體結(jié)構(gòu)已已經(jīng)發(fā)生生了巨大大的變化化，以往往由大客客戶大單單購買的的情況越越來越少少，取而而代之的的是充滿滿市場活活力的中中小型企企業(yè)客戶戶，他們們把經(jīng)濟濟發(fā)展勢勢頭異常常強勁的的北京當當成為了了發(fā)展自自己事業(yè)業(yè)的溫床床，逐漸漸成為了了京城寫寫字樓市市場的需需求主體體；伴隨隨著中小小型企業(yè)業(yè)一起成成長的就就是投資資型買

15、家家，將和和中小企企業(yè)一起起構(gòu)成北北京市寫寫字樓最最核心的的需求群群體。 3. 產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)：邊緣緣產(chǎn)品先先聲奪人人 為了迎合合中小企企業(yè)辦公公的市場場需求特特點，去去年北京京寫字樓樓市場上上就出現(xiàn)現(xiàn)了眾多多的邊緣緣性寫字字樓產(chǎn)品品，讓人人令人耳耳目一新新的同時時也先聲聲奪人，取得了了意想不不到的銷銷售業(yè)績績。這類類產(chǎn)品一一是以住住邦20000，數(shù)碼001大廈廈為代表表的經(jīng)過過住宅改改造的商商住公寓寓；二是是以中關(guān)關(guān)村韋伯伯豪，長遠天天地以及及朝陽區(qū)區(qū)建外ssohoo為代表表的“公司公公園”純商務務公寓。這些邊邊緣產(chǎn)品品的出現(xiàn)現(xiàn)不僅揭揭示了目目前北京京市寫字字樓產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)的的單一，供需錯錯位的

16、程程度，同同時也表表明了寫寫字樓的的市場營營銷觀念念必須要要從以“以產(chǎn)品品為核心心”轉(zhuǎn)向為為“以客戶戶為核心心，以需需求為核核心”的重要要性。其其實，無無論是商商住公寓寓也好，純商務務公寓也也好，與與純寫字字樓相比比總有較較大的差差異，那那為什么么市場總總對中小小企業(yè)的的需求缺缺乏關(guān)注注呢？其其中主要要的原因因就在于于開發(fā)商商“總想著著把產(chǎn)品品做成什什么樣的的才有名名氣，才才有氣派派”，諸不不知需求求是根本本，產(chǎn)品品銷售不不出去就就什么都都不會有有，而大大量同質(zhì)質(zhì)化的開開發(fā)只會會把項目目送上絕絕路。 總的說來來，北京京市寫字字樓的供供給量在在今后幾幾年會持持續(xù)放大大，競爭爭壓力也也會越來來越大

17、。而從區(qū)區(qū)域上看看，中關(guān)關(guān)村不僅僅區(qū)域環(huán)環(huán)境差強強人意，而且供供給量也也是三個個區(qū)域上上最大的的，面臨臨的競爭爭將空前前慘烈；而和市市場激烈烈的競爭爭形成鮮鮮明對比比的是，中小企企業(yè)巨大大的市場場需求得得不到滿滿足和邊邊緣型寫寫字樓的的熱銷，而這一一切正是是開發(fā)商商以“以產(chǎn)品品為核心心”市場觀觀念的結(jié)結(jié)果第二章 中關(guān)村村目前寫寫字樓市市場狀況況分析中關(guān)村作作為我國國知識經(jīng)經(jīng)濟的中中心區(qū)，吸引了了全國大大量的高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)，這樣就就給中關(guān)關(guān)村的寫寫字樓帶帶來了巨巨大的發(fā)發(fā)展空間間。19997年年以前，中關(guān)村村地區(qū)僅僅有9個優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓項目，供給量量為9.3萬平平米；119977年以后后，隨著

18、著西格瑪瑪大廈，中電信信息大廈廈等項目目先后入入市，中中關(guān)村寫寫字樓供供給量達達到了555萬平平米；據(jù)據(jù)統(tǒng)計，到20002年年底，中中關(guān)村一一共有寫寫字樓項項目3000個，其中不不乏像中中關(guān)村金金融中心心，融科科資訊中中心這樣樣定位于于國際型型5A級寫寫字樓的的項目，中關(guān)村村寫字樓樓在擁有有樂觀的的市場前前景時，也面臨臨著巨大大潛在供供應量的的壓力。 1. 宏宏觀環(huán)境境利好，商務環(huán)環(huán)境難盡盡人意 “第一是是地段，第二是是地段，第三還還是地段段”，地段段論是房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的金金科玉律律，而好好地段的的潛臺詞詞就是一一個好的的環(huán)境。對于寫寫字樓來來說，濃濃厚的商商務環(huán)境境，完善善的配套套設施，便捷

19、的的交通是是決定一一個寫字字樓項目目定位的的前提。雖然中中關(guān)村在在利好的的宏觀環(huán)環(huán)境下得得到了巨巨大的發(fā)發(fā)展，但但是其無無論在配配套，商商務環(huán)境境還是交交通等方方面都難難盡人意意，根本本無法達達到高品品質(zhì)寫字字樓客戶戶，特別別是像跨跨國公司司這樣高高端用戶戶的要求求，這也也是為什什么CBBD寫字字樓被眾眾多外企企所消化化，而微微軟等卻卻要“外逃”中關(guān)村村的主要要原因。 商務環(huán)境境的首先先表現(xiàn)是是整體形形象。目目前中關(guān)關(guān)村尚屬屬于開發(fā)發(fā)期間，整體上上給人的的形象就就像一個個大工地地，到處處都開膛膛破肚，坑坑洼洼洼，而而且隨著著開發(fā)力力度的加加大，這這樣的情情況還可可能持續(xù)續(xù)35年，這這么長時時間

20、保持持這樣的的形象，對中關(guān)關(guān)村的影影響是十十分巨大大的。另另外，隨隨著大面面積電子子城的入入市，中中關(guān)村看看上就更更像一個個電子市市場了，賣盜版版光盤的的，推銷銷電子器器材的，給中關(guān)關(guān)村的整整體形象象蒙上了了一層巨巨大的陰陰影。 其次就是是商務配配套建設設跟不上上。在中中關(guān)村，幾乎找找不到一一家像樣樣的大飯飯店、大大展覽中中心，甚甚至連一一家像樣樣的咖啡啡館都沒沒有。據(jù)據(jù)說微軟軟每次開開新聞發(fā)發(fā)布會，都選擇擇遠在北北京東三三環(huán)的國國貿(mào)大廈廈。 最后就是是交通設設施建設設的落后后。中關(guān)關(guān)村是一一個人口口密度比比較大的的區(qū)域，所以車車流量也也比較大大，而在在19999年之之前，整整個海淀淀區(qū)的主主

21、干線只只有南北北走向的的白頤路路、學院院路和東東西走向向的老西西外大街街等幾條條為數(shù)不不多的干干道，這這些道路路因為經(jīng)經(jīng)常處于于飽和狀狀態(tài)變得得非常擁擁堵，遠遠遠不能能適應科科技園區(qū)區(qū)發(fā)展的的需要，給人們們的出行行帶來了了極大不不便。盡盡管三年年以來海海淀區(qū)又又完成220余條條道路的的改擴建建和新建建任務，但對于于即將迎迎接世界界5000強企業(yè)業(yè)的中關(guān)關(guān)村來說說，仍然然是任重重道遠。 隨著跨國國公司在在中國的的發(fā)展，他們之之中的大大部分企企業(yè)即將將走完他他們在中中國的摸摸索期，轉(zhuǎn)而進進入第二二階段。中國的的入世和和北京申申奧成功功，會給給他們帶帶來更大大的發(fā)展展空間和和機遇，他們也也會以更更新

22、的姿姿態(tài)挑戰(zhàn)戰(zhàn)中國，會更加加注重形形象，而而中關(guān)村村不是他他們的理理想地點點。 2. 供供給量持持續(xù)放大大，國際際型5AA級高檔檔寫字樓樓競爭加加劇 中關(guān)村歷歷來是北北京市寫寫字樓比比較集中中的區(qū)域域之一，但由于于其商務務環(huán)境的的原因入入市的寫寫字樓數(shù)數(shù)量一直直比較少少，特別別是一些些高檔的的寫字樓樓，在中中關(guān)村一一直處于于斷檔期期，從而而導致了了區(qū)域內(nèi)內(nèi)寫字樓樓長期處處于供不不應求的的狀態(tài)，寫字樓樓價格居居高不下下。但隨隨著20002年年1月關(guān)于于“中關(guān)村村3年內(nèi)變變樣，中中關(guān)村要要以世界界5000強、國國際著名名高科技技公司、國內(nèi)大大型企業(yè)業(yè)集團和和風險投投資機構(gòu)構(gòu)為重點點”政策的的出現(xiàn)，

23、中關(guān)村村寫字樓樓掀起了了新一輪輪的開發(fā)發(fā)熱潮，供給量量持續(xù)加加大，其其中又以以定位為為國際跨跨國客戶戶為主，級別在在國際型型5A級的的高檔寫寫字樓開開發(fā)為重重點，導導致了高高檔市場場競爭異異常激烈烈，產(chǎn)品品同質(zhì)化化現(xiàn)象日日益嚴重重。 據(jù)統(tǒng)計，目前中中關(guān)村供供應的寫寫字樓個個數(shù)在330個以以上，供供應面積積(含已租租、已售售、在租租、在售售)已經(jīng)達達到1229萬平平方米，其中220022年的供供給量是是40萬平平米，今今年還將將有800萬平米米的寫字字樓投入入使用，也就是是說到220044年初中中關(guān)村的的寫字樓樓總量將將在2000萬平平米以上上。另外外，從目目前市場場供應的的項目類類型來看看，像

24、融融科資訊訊中心這這樣面對對跨國企企業(yè)，定定位高檔檔的寫字字樓層出出不窮，如下表表所示。 表近近期5AA級高檔檔寫字樓樓信息 寫字樓名名稱 總建筑面面積 均價 位置 融科資訊訊中心 4.9萬萬 28美金金/月.平米（租金） 科學院南南路 柏彥大廈廈 3.4萬萬 4元/天天.平米（租金） 北四環(huán)中中路 銀谷大廈廈 7萬 117117元/平米（售價） 北四環(huán)東東北角 中關(guān)村科科技貿(mào)易易中心 20萬 135000元/平米 中關(guān)村大大街東南南角 大地科技技大廈 5.1萬萬 4.5元元/天.平米（租金） 北四環(huán)路路西北角角 中關(guān)村金金融中心心 11萬 待定 中關(guān)村西西區(qū) 清華同方方科技廣廣場 11萬 1

25、30000元/平米 清華東路路 豪景大廈廈 5萬 120000元/平米 海淀區(qū)知知春路 富海中心心 10.11萬 120000元/平米 北方交大大西門 科技財富富中心 6.6萬萬 110000元/平米 海淀區(qū)學學清路 數(shù)碼大廈廈A座 6.8萬萬 180000元/平米 中關(guān)村南南大街 可見，以以忽略中中關(guān)村中中小型企企業(yè)需求求，而面面向跨國國企業(yè)為為主的國國際型55A級高高檔寫字字樓已經(jīng)經(jīng)成為市市場主要要供給類類型，該該類型寫寫字樓不不僅要面面對區(qū)域域內(nèi)眾多多寫字樓樓的競爭爭，同時時還要面面對來自自CBDD區(qū)域?qū)憣懽謽堑牡母偁?。CBDD區(qū)域今今年高檔檔的寫字字樓供應應量也非非常大，光北京京財富中

26、中心就有有70萬平平米的建建筑面積積，此外外還有世世紀財富富中心，恒禾國國際中心心等項目目也將于于今年面面市。當當然，對對于跨國國公司客客戶來說說，在商商務氛圍圍極其濃濃厚，商商務配套套齊全，而價格格不相上上下的CCBD和和中關(guān)村村之間，熟輕熟熟重不言言而喻。 3. 成成長型中中小企業(yè)業(yè)成需求求主力，供需錯錯位明顯顯 自從9.11之之后，全全球經(jīng)濟濟普遍不不景氣，外資企企業(yè)對寫寫字樓的的需求也也日益萎萎縮，即即使是在在入世和和申奧成成功雙層層刺激下下，需求求的釋放放也會比比較緩慢慢；而國國內(nèi)大型型企業(yè)也也由于前前幾年的的大單購購買和租租賃，需需求基本本飽和；相反，中國強強勁的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展勢頭卻

27、卻催生了了眾多創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型小小企業(yè)，他們成成了北京京寫字樓樓的需求求主力。 根據(jù)相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)顯顯示，在在中關(guān)村村現(xiàn)有的的企業(yè)當當中，550人以以下的中中小型企企業(yè)占885%，平均需需要的辦辦公面積積為2665.332平方方米，而而其中110人左左右的企企業(yè)又占占了800，他他們需要要的辦公公面積只只有1000平米米左右；501000人企業(yè)業(yè)占9%，平均均需要的的辦公面面積10094.20平平方米；而1000人以以上企業(yè)業(yè)僅占66%，平平均面積積56660.887平方方米。其其實中關(guān)關(guān)村之所所以作為為中國的的知識聚聚集點，正是由由于眾多多的創(chuàng)業(yè)業(yè)型中小小企業(yè)起起到了源源動力和和生力軍軍的作用用，然而而

28、相關(guān)資資料表明明，這些些中小型型企業(yè)中中有800不在在中關(guān)村村本地進進行辦公公，而在在外辦公公的面積積竟高達達1000萬平米米。究其其原因，就是中中關(guān)村現(xiàn)現(xiàn)有的寫寫字樓要要么檔次次不高，配套較較差，形形象難以以如意；要么就就是定位位于跨國國企業(yè)的的5A級高高檔寫字字樓，戶戶型面積積普遍較較大，總總價極為為昂貴；而專門門為中小小企業(yè)開開發(fā)的超超高檔小小型寫字字樓幾乎乎沒有，市場供供需錯位位十分明明顯。 而近年來來，中關(guān)關(guān)村大規(guī)規(guī)模中高高檔公寓寓的出世世，正好好彌補了了這片市市場空間間，10002000平米左左右的小小辦公戶戶型，租租金相對對便宜，配套齊齊全，品品質(zhì)高，物業(yè)服服務和管管理好，完全滿

29、滿足了眾眾多成長長型中小小企業(yè)的的入駐，市場十十分火爆爆。但商商住公寓寓畢竟是是市場畸畸形發(fā)展展的產(chǎn)物物，但總總體上來來講，無無論其商商務形象象，品質(zhì)質(zhì)和整個個配套設設寫字樓樓相媲美美的，對對寫字樓樓的客戶戶分流不不會很明明顯。所所以在中中關(guān)村專專門針對對中小企企業(yè)開發(fā)發(fā)的超小小戶型寫寫字樓具具有巨大大的市場場空間。 綜上所述述，目前前中關(guān)村村對內(nèi)的的寫字樓樓開發(fā)明明顯處于于無序狀狀態(tài)，政政府行為為較多，開發(fā)項項目呈現(xiàn)現(xiàn)一窩蜂蜂，產(chǎn)品品同質(zhì)化化日益嚴嚴重，同同時對村村內(nèi)主要要需求主主力中中小企業(yè)業(yè)關(guān)注不不夠，市市場競爭爭形式日日趨嚴峻峻；而向向外比較較，中關(guān)關(guān)村無論論在商務務配套，氛圍，交通上

30、上都無法法同競爭爭區(qū)域CCBD和和金融街街相比，隨著后后兩個區(qū)區(qū)域高檔檔寫字樓樓供給量量的增加加，在高高端客戶戶特別是是跨國公公司的爭爭奪上，中關(guān)村村明顯處處于下風風。所以以，對于于中關(guān)村村目前眾眾多的高高檔寫字字樓來說說，只有有力爭滿滿足本地地中小型型客戶的的需求，才是避避免殘酷酷競爭的的唯一出出路第三章 北京市市寫字樓樓大單租租購分析析北京市寫寫字樓市市場歷年年來都有有大面積積的成交交案例發(fā)發(fā)生，特特別是在在20001年以以前，市市場上770的的面積被被大單購購買所消消化。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，19996至20000年五五年內(nèi)認認購一萬萬平方米米以上寫寫字樓面面積的大大單成交交數(shù)量達達到666家，認認

31、購面積積達1550萬平平方米以以上；從從租購客客戶的類類型和分分布上看看，國家家部委政政府機構(gòu)構(gòu)、金融融保險機機構(gòu)和國國有的大大型集團團公司占占了大頭頭，主要要的購買買區(qū)域是是西部金金融街區(qū)區(qū)域，基基本上是是建一棟棟消化一一棟。隨隨著北京京城市建建設的大大面鋪開開，大單單租購無無論是面面積，還還是客戶戶類型，區(qū)域都都發(fā)生了了較大變變化，特特別是中中國加入入世貿(mào)和和北京申申奧成功功，推動動了京城城寫字樓樓格局的的改變。 1. 大大單租購購的需求求總量和和需求單單位面積積近年有有較大幅幅度的下下降 20011年以前前京城每每一年都都有大量量的大單單租購需需求，特特別是在在19997年，全年租租購1

32、萬平米米以上的的大單一一共有119例，其中不不乏像中中國農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)展銀銀行購買買月壇大大廈6550000平米，民航總總局購買買金銳大大廈6770000平米這這樣的大大單出現(xiàn)現(xiàn)，總成成交量在在40萬平平米以上上。但到到了20002年年，成交交量在11萬平米米以上的的案例僅僅有3例，分分別是兩兩國內(nèi)在在華麟購購買了66萬平米米，中國國進出口口銀行在在牡丹公公寓購買買了3000000平米和和建設部部在騰達達租賃了了110000平平米。 圖1999620002年成成交量在在100000平平米以上上案例的的總成交交量 其實，從從2000120002年租租購的單單位面積積來看，以50000平平米以下下的成交

33、交案例居居多，如如20001年上上半年中中澤科技技惠普購購買了118855平米，BEAA系統(tǒng)在在中國人人壽大廈廈購買了了26000平米米；20002年年單位需需求面積積有了進進一步的的縮小，如loone staar在嘉嘉里中心心租的5510平平米，中中洲會計計在中國國人壽大大廈買的的6000平米，都是典典型的小小面積成成交案例例。鑒于于現(xiàn)有中中小企業(yè)業(yè)的需求求比較旺旺盛，而而大型企企業(yè)相對對需求飽飽和的趨趨勢，預預計今年年大單租租購的需需求量還還會進一一步萎縮縮，單位位需求面面積還將將減小。 表2000120002年部部分小面面積成交交案例 客戶 項目 區(qū)域 成交面積積 成交時間間 施樂 豐聯(lián)

34、廣場場 朝陽區(qū) 900 20011.1 匯氏制藥藥 中國人壽壽大廈 朝陽區(qū) 850 20011.2 中華英才才網(wǎng) 國際大廈廈 朝陽區(qū) 800 20011.2 北京電信信通 京匯大廈廈 朝陽區(qū) 800 20011.3 金都律師師事務所所 中國人壽壽大廈 朝陽區(qū) 850 20011.3 美國電報報電話公公司 國貿(mào)一座座 朝陽區(qū) 600 20011.3 日產(chǎn)汽車車 京匯大廈廈 朝陽區(qū) 600 20011.3 奧迪斯電電梯 京匯大廈廈 朝陽區(qū) 650 20011.4 番德律師師 國貿(mào)一座座 朝陽區(qū) 700 20011.4 共和律師師事務所所 盛福大廈廈 朝陽區(qū) 900 20011.4 雷諾汽車車 京匯

35、大廈廈 朝陽區(qū) 520 20011.4 三九汽車車 騰達大廈廈 西城區(qū) 900 20011.4 時代華納納 國貿(mào)一座座 朝陽區(qū) 700 20011.4 lonee sttar 嘉里中心心 朝陽區(qū) 510 20022.1 中洲會計計 中國人壽壽大廈 朝陽區(qū) 600 20022.1 注：“220011.1”表示220011年第一一季度 2. 大大單成交交區(qū)域逐逐漸由西西部向東東部轉(zhuǎn)移移 在20001年以以前，有有關(guān)大單單租購的的發(fā)生多多數(shù)在遍遍布國家家部位機機關(guān)和金金融機構(gòu)構(gòu)的西城城區(qū)，特特別是金金融街區(qū)區(qū)域，是是寫字樓樓市場主主要的大大單租購購區(qū)域。如下圖圖，在220011年以前前，共有有25例

36、上上萬平米米的大單單是在西西城區(qū)成成交，而而僅有88例是在在東部的的朝陽區(qū)區(qū)成交，加上東東城區(qū)的的11例，也才有有19例。 圖20001年年以前各各個區(qū)域域上萬平平米案例例的成交交個數(shù)和和成交面面積 再來看以以下2000120002年間間各個區(qū)區(qū)域的成成交情況況，如下下圖，朝朝陽區(qū)的的成交數(shù)數(shù)量已經(jīng)經(jīng)達到557個，成交面面積為227萬平平米；而而西城區(qū)區(qū)僅為111個，成交面面積也只只有6萬；另另外，海海淀區(qū)雖雖然有116例大大單成交交，但成成交面積積僅有44.7萬萬平米，可見其其成交單單位面積積之小。 圖2000120002年各各個區(qū)域域的大單單成交例例數(shù)和成成交面積積 3. 中中資企業(yè)業(yè)仍是

37、大大單租購購的主體體客戶 根據(jù)1999620000年五五年內(nèi)認認購1000000平方米米以上寫寫字樓面面積的客客戶比例例來看，中資企企業(yè)占了了92，其中金金融保險險機構(gòu)222家，占433%，部部委機關(guān)關(guān)9家，占占16%，大型型集團公公司144家，占占27%，外省省/市公司司3家，占占6%；而而外國公公司僅有有4家，占占8%。如如下圖所所示。 圖1999620000年認認購在1100000平米米以上的的機構(gòu) 但進入220011年之后后，外資資企業(yè)明明顯加快快了進入入中國的的腳步，大單租租購寫字字樓數(shù)量量有了明明顯增長長。在220011年第一一季度成成交的114例大大單租賃賃里面，外資企企業(yè)占了了

38、8例，成成交面積積達1553000平米，且海淀淀區(qū)的成成交量比比較活躍躍。 表20001年年第一季季度北京京市大單單案例成成交單 單位名稱稱 認購樓盤盤 位置 認購面積積(平方米米） 日期 澳門駐京京辦 華潤大廈廈 東城區(qū) 1,8000 20011.1 高通 中關(guān)村大大廈 海淀區(qū) 4,0000 20011.1 嘉德國際際 騰達大廈廈 海淀區(qū) 1,6000 20011.1 金佰利 成遠大廈廈 朝陽區(qū) 1,6000 20011.1 康培英語語學院 招商局大大廈 朝陽區(qū) 3,0000 20011.1 立安達會會計師事事務所 新東安市市場 東城區(qū) 1,0000 20011.1 亮馬水晶晶房地產(chǎn)產(chǎn) 北京

39、第一一上海中中心 朝陽區(qū) 1,6000 20011.1 雀巢 城市廣場場 朝陽區(qū) 3,0000 20011.1 日本電報報電話公公司 中關(guān)村大大廈 海淀區(qū) 1,5000 20011.1 日本交通通公社中中國旅行行北京事事物所 豐聯(lián)廣場場 朝陽區(qū) 1,0000 20011.1 施樂 豐聯(lián)廣場場 朝陽區(qū) 900 20011.1 松下 中關(guān)村大大廈 海淀區(qū) 1,7000 20011.1 中國網(wǎng)通通 建威大廈廈 西城區(qū) 1,2000 20011.1 中訊集團團 騰達大廈廈 海淀區(qū) 1,5000 20011.1 但自20002年年9.111事件件以來，西方國國家經(jīng)濟濟普遍疲疲軟，如如傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟的巨

40、人人麥當當勞已面面臨477年來的的首次虧虧損，所所以外資資企業(yè)對對入世后后的中國國經(jīng)濟以以及北京京寫字樓樓市場表表現(xiàn)出了了謹慎態(tài)態(tài)度，多多數(shù)都壓壓縮控制制管理運運營成本本（如寫寫字樓租租金），更換到到租金條條件相對對低廉的的寫字樓樓。20002年年表現(xiàn)強強勢的是是中資企企業(yè)中的的傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，特特別是對對于像金金融、律律師、媒媒體、教教育以及及高檔消消費品如如汽車、電訊包包括旅游游等現(xiàn)已已成為WWTO效效應受益益的行業(yè)業(yè)層面，相應伴伴隨將會會是越來來越多的的與政府府相關(guān)的的機構(gòu)和和企業(yè)成成為北京京寫字樓樓市場的的主要需需求來源源，同時時也包括括強勁需需求的部部分地方方政府，尤其體體現(xiàn)在銷銷售市場場上。 表20002年年第四季季度大單單成交案案例 公司名稱稱 面積（建建筑平方方米） 物業(yè)名稱稱 地理位置置 微軟 12,0000平平方米 盛世大廈廈 朝陽區(qū)三三元