土地估價(jià)行業(yè)評(píng)價(jià)執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則2019

1、附件1土地估價(jià)行業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則【核心理念】：合法公道 誠信專業(yè)重約控險(xiǎn)盡職查證真實(shí)合規(guī)完整保密第一章總則第一條為進(jìn)一步規(guī)范土地估價(jià)行業(yè)行為、維護(hù)良好行業(yè) 環(huán)境、防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高行業(yè)社會(huì)公信力，促進(jìn)行業(yè)持續(xù) 健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法等國家相關(guān) 法律、法規(guī)和中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)章 程，制定本準(zhǔn)則。第二條 中華人民共和國境內(nèi)參與土地評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員，均應(yīng)遵守本準(zhǔn)則。第三條 本準(zhǔn)則包括市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為、 執(zhí)業(yè)自律行為、承接 業(yè)務(wù)行為、外部作業(yè)行為、撰寫報(bào)告行為、管理底檔行為六 個(gè)部分。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為側(cè)重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)行為以及與同行競(jìng)爭(zhēng)行為方面；執(zhí)業(yè)自律行為

2、側(cè)重自身執(zhí)業(yè)能力提升建設(shè)方面；承接業(yè)務(wù)行為側(cè)重和客戶交流與承接項(xiàng)目方面；外部作 業(yè)行為側(cè)重整個(gè)項(xiàng)目外業(yè)作業(yè)和項(xiàng)目全過程管理方面；撰寫 報(bào)告行為側(cè)重內(nèi)業(yè)撰寫報(bào)告方面；管理底檔行為側(cè)重項(xiàng)目作 業(yè)底稿整理歸檔、檔案管理以及信息保密方面。第四條 本準(zhǔn)則所稱核心理念是對(duì)行為準(zhǔn)則的提煉，闡 明了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行準(zhǔn)則需遵守的方向性的 關(guān)鍵要求。注釋是對(duì)核心理念的條文說明。指引示例是正面 的示例，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)自覺執(zhí)行。禁行示例是反面的示 例，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)禁止該類行為發(fā)生。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)自覺遵守核心理念、注釋和 示例所體現(xiàn)的基本原則。第二章市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為【核心理念】：合法公道第五條注釋（

3、評(píng)估專業(yè)人員）：.評(píng)估專業(yè)人員開展評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)。.評(píng)估專業(yè)人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)加入評(píng)估機(jī)構(gòu)，并 且只能在一個(gè)機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)，不得同時(shí)在兩個(gè)及以 上土地估價(jià)行業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)。.評(píng)估專業(yè)人員不得采用欺騙、 利誘、脅迫，或者貶損、 詆毀其他評(píng)估專業(yè)人員和其他評(píng)估機(jī)構(gòu)等不正當(dāng)手段招攬 業(yè)務(wù)。.評(píng)估專業(yè)人員不得允許他人以本人名義從事評(píng)估業(yè) 務(wù)，或者冒用他人名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)。.評(píng)估專業(yè)人員在開展評(píng)估業(yè)務(wù)宣傳時(shí)應(yīng)實(shí)事求是，不作由無法證實(shí)的陳述；不得作由帶有欺騙性、 誤導(dǎo)性的承諾;當(dāng)確需在客戶面前與其他評(píng)估專業(yè)人員或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行比 較時(shí)，應(yīng)客觀陳述。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)有品牌意識(shí)

4、，以自己的專業(yè)能力和服 務(wù)贏得客戶，尊重同行，公平競(jìng)爭(zhēng)，打造有特色的專業(yè)服務(wù) 品牌，維護(hù)個(gè)人、機(jī)構(gòu)和行業(yè)三個(gè)方面的品牌形象。第六條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法采用合伙或者公司形式，聘用評(píng)估 專業(yè)人員開展評(píng)估業(yè)務(wù)，不得聘用或者指定不符合中華人 民共和國資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定的人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)， 杜絕“桂證” 行為的發(fā)生。.評(píng)估機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立。合伙形式的評(píng) 估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有兩名以上評(píng)估師；公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng) 當(dāng)有八名以上評(píng)估師；評(píng)估機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng) 業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)向有關(guān)評(píng)估行政管理部門備案。.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許其他土地評(píng)估機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義開 展業(yè)務(wù)，或者冒用其他土

5、地評(píng)估機(jī)構(gòu)名義開展業(yè)務(wù)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)自覺維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，依法競(jìng)爭(zhēng)；服務(wù) 內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在其辦公場(chǎng)所顯著位置公示；不得以惡性壓 價(jià)、支付回扣、虛假宣傳，或者貶損、詆毀其他評(píng)估機(jī)構(gòu)等 不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)自我宣傳要真實(shí)、客觀，任何情況下不貶低 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或散布歪曲事實(shí)的消息而誤導(dǎo)客戶。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有品牌意識(shí)，憑借專業(yè)能力拓展業(yè)務(wù)，在 公平競(jìng)爭(zhēng)中贏得市場(chǎng)，打造有特色的專業(yè)服務(wù)品牌，維護(hù)機(jī) 構(gòu)和行業(yè)的品牌形象。.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得私自偽造、涂改或轉(zhuǎn)讓土地評(píng)估機(jī)構(gòu)備 案文件；不得故意縱容評(píng)估專業(yè)人員隱瞞有關(guān)情況或提供虛 假材料辦理評(píng)估機(jī)構(gòu)備案 。第七條指引示例：.評(píng)估專業(yè)人員把本人或所在機(jī)構(gòu)曾經(jīng)完成

6、過的相關(guān)業(yè) 績(jī)、取得的相關(guān)備案資格及營(yíng)業(yè)范圍、行業(yè)協(xié)會(huì)公布的業(yè)績(jī) 排名、客戶評(píng)價(jià)等，客觀、恰當(dāng)?shù)卣故窘o客戶。.評(píng)估專業(yè)人員在與客戶交流時(shí)，宣傳土地估價(jià)行業(yè)在 社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位、作用，宣傳行業(yè)良好形象。.評(píng)估機(jī)構(gòu)與其他類型專業(yè)的機(jī)構(gòu)合作，或同一項(xiàng)目涉 及多家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，需訂立分工協(xié)作協(xié)議。.評(píng)估機(jī)構(gòu)不聘用已加入其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估專業(yè)人 員，不將未從業(yè)土地估價(jià)專業(yè)人員的評(píng)估師證書桂靠在機(jī)構(gòu) 名下。.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得以各種不合法方式將業(yè)務(wù)收入返還給客 戶。第八條禁行示例：.評(píng)估專業(yè)人員及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)告知或暗示客戶，其 與相關(guān)行政部門或負(fù)責(zé)人具有特殊關(guān)系，能夠影響其態(tài)度或 可以較方便地獲得政府

7、的審核批準(zhǔn)。.在客戶面前對(duì)同行進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)卦u(píng)價(jià)，或故意把同行 的缺點(diǎn)或問題介紹給客戶，故意向客戶透露自律執(zhí)業(yè)處罰中 限于業(yè)內(nèi)的通報(bào)內(nèi)容，作為“內(nèi)幕”渲染，以打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 貶低詆毀同行，抬高自己來獲取評(píng)估業(yè)務(wù)。.不考慮為保障項(xiàng)目質(zhì)量應(yīng)付由的基本成本，采用競(jìng)相 降價(jià)的方式獲得評(píng)估項(xiàng)目，擾亂評(píng)估市場(chǎng)。如各地方協(xié)會(huì)調(diào) 查公布有本地區(qū)的行業(yè)成本，收費(fèi)不宜低于該地區(qū)行業(yè)成 本。.對(duì)其專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行夸張、虛假和誤導(dǎo) 性宣傳，或利用媒體做不實(shí)報(bào)道。例如對(duì)客戶宣稱公司業(yè)績(jī) 包含實(shí)際未參與過的更重大項(xiàng)目，或僅參與重大項(xiàng)目的次要 工作但對(duì)外宣稱其工作為該項(xiàng)目的主要部分。評(píng)估專業(yè)人員得知莫莫是莫項(xiàng)目委托

8、方的負(fù)責(zé)人，通 過行賄等非正常方式獲得評(píng)估業(yè)務(wù)。第三章執(zhí)業(yè)自律行為【核心理念】：誠信專業(yè)第九條注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：.評(píng)估專業(yè)人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守估價(jià)規(guī)程，獨(dú)立、客觀、公正，誠實(shí)守信。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)接受行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理，履行行業(yè) 協(xié)會(huì)章程規(guī)定的義務(wù)。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育，完成規(guī)定的繼續(xù)教育，持續(xù)學(xué)習(xí)，不斷提升專業(yè)能力；尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)，相互交流, 創(chuàng)新服務(wù)。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)對(duì)評(píng)估活動(dòng)中知悉的國家秘密、商業(yè) 秘密和個(gè)人隱私予以保密。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)對(duì)自己執(zhí)業(yè)行為負(fù)責(zé)，審慎執(zhí)業(yè)；對(duì) 自己的專業(yè)能力有充分認(rèn)識(shí)，不承諾力不能及或不能如期完 成的評(píng)估業(yè)務(wù)，不推諉應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；應(yīng)保持勤勉謹(jǐn)慎

9、、實(shí) 事求是的工作作風(fēng)。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)拒絕委托人或者其他組織、個(gè)人對(duì)評(píng) 估行為和評(píng)估結(jié)果的非法干預(yù)；不得因個(gè)人主觀偏見影響其 分析、判斷的客觀性。.評(píng)估專業(yè)人員不得索要、收受或者變相索要、收受合 同約定以外的酬金、財(cái)物，或者謀取其他不正當(dāng)利益。第十條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法接受土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管 理。評(píng)估機(jī)構(gòu)加入評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，平等享有章程規(guī)定的權(quán)利，履行章程規(guī)定的義務(wù)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好自主管理，依法獨(dú)立、客觀、公正 開展業(yè)務(wù)，建立健全質(zhì)量控制制度，保證評(píng)估報(bào)告的客觀、 真實(shí)、合理；應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，對(duì)本機(jī)構(gòu)的評(píng)估 專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則的情況進(jìn)行監(jiān)

10、督，并對(duì)其從業(yè)行為負(fù)責(zé)；設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，應(yīng)規(guī)范分支機(jī)構(gòu)管 理，并對(duì)其業(yè)務(wù)負(fù)總責(zé)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本機(jī)構(gòu)評(píng)估專業(yè)人員職業(yè)道德教育 和專業(yè)培訓(xùn)，支持本機(jī)構(gòu)的評(píng)估專業(yè)人員參加繼續(xù)教育，并 提供必要的條件。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)采取措施保持獨(dú)立性，不受其他單位和個(gè) 人的非法干預(yù)和影響，不得接受客戶的不合理要求，抬高或 壓低評(píng)估價(jià)值，由具不真實(shí)的估價(jià)報(bào)告。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法接受監(jiān)督檢查，依法提供評(píng)估檔案 以及相關(guān)情況。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估專業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，為其繳 納社會(huì)保險(xiǎn)，按照國家有關(guān)規(guī)定辦理人事檔案存放手續(xù)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金，或者 辦理職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。.評(píng)估機(jī)構(gòu)

11、不得因機(jī)構(gòu)內(nèi)部糾紛，給委托人或行業(yè)造成 重大不良影響。第十一條指引示例：.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)識(shí)別可能影響?yīng)毩⑿缘?情形，合理判斷其對(duì)獨(dú)立性的影響。這些情形，通常包括評(píng) 估機(jī)構(gòu)、評(píng)估專業(yè)人員或者其近親屬與委托人或者其他相關(guān) 當(dāng)事人之間存在經(jīng)濟(jì)利益關(guān)聯(lián)、人員關(guān)聯(lián)或者業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)。.在評(píng)估過程中受到來自行政或委托人的干預(yù)，或在接 受報(bào)告評(píng)審過程中受到不公正對(duì)待或潛在脅迫時(shí)，評(píng)估專業(yè) 人員應(yīng)及時(shí)與主管部門或委托人、相關(guān)當(dāng)事人溝通交流；如 不能化解干預(yù)并影響評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員的獨(dú)立執(zhí)業(yè)， 應(yīng)向土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告。.評(píng)估專業(yè)人員在收到可能影響公正評(píng)估的禮物時(shí)應(yīng)向 上級(jí)匯報(bào)并退回或上交。.評(píng)估機(jī)構(gòu)

12、和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)注意職場(chǎng)基本禮儀。.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)隨時(shí)關(guān)注行業(yè)影響、宣傳 專業(yè)觀點(diǎn)，學(xué)習(xí)先進(jìn)，培養(yǎng)鍛煉新人，吸引更多的新生力量 參與行業(yè)發(fā)展，壯大土地估價(jià)行業(yè)專業(yè)隊(duì)伍。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)注重政策、信息更新，不斷學(xué)習(xí)，減 少因知識(shí)更新不及時(shí)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。第十二條禁行示例：.評(píng)估專業(yè)人員變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)后，或者其個(gè)人的重要信 息發(fā)生變化后，未按規(guī)定及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)便從事土地評(píng)估 業(yè)務(wù)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理人員，超越合法管理權(quán)限干涉評(píng)估專 業(yè)人員的獨(dú)立執(zhí)業(yè)活動(dòng)，對(duì)其獨(dú)立價(jià)值判斷進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。.評(píng)估專業(yè)人員向客戶暗示如果能得到額外的好處，則 可以盡力由具其期望的評(píng)估結(jié)果。.評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)評(píng)估專業(yè)人員與客戶

13、之間存在商業(yè)賄賂等現(xiàn)象，視而不見，姑息遷就.評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行涉及企業(yè)上市、并購、重組，不 動(dòng)產(chǎn)投資信托收購物業(yè)等目的的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，在信息尚未在 公開市場(chǎng)披露前，憑借提前了解到的內(nèi)幕交易信息，向他人 由售該信息，牟取個(gè)人利益。.評(píng)估專業(yè)人員開展評(píng)估業(yè)務(wù)后，發(fā)現(xiàn)賣家不了解市場(chǎng) 行情，預(yù)期售價(jià)低于正常市場(chǎng)水平，故意壓低評(píng)估結(jié)果，并 以自己或代理人的名義低價(jià)購買該物業(yè)，或?qū)⒋诵畔⒂墒劢o 其他潛在買家，牟取個(gè)人利益。.受到責(zé)令停業(yè)、責(zé)令停止從業(yè)處罰的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估 專業(yè)人員在處罰期限內(nèi)承接評(píng)估業(yè)務(wù)，或由具接受處罰之前 受理的未完成的評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估報(bào)告。.參與行業(yè)管理的評(píng)估專業(yè)人員，負(fù)責(zé)聯(lián)系行政主管部

14、門或有評(píng)估業(yè)務(wù)需求的部門，利用優(yōu)勢(shì)地位，制定不公平規(guī) 則，壟斷業(yè)務(wù)信息，為所在機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)提供便利，牟取私 利。第四章承接業(yè)務(wù)行為【核心理念】：重約控險(xiǎn)第十三條注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：.評(píng)估專業(yè)人員只能在所加入的評(píng)估機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估 業(yè)務(wù)，不得私自接受委托、從事業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用。.評(píng)估專業(yè)人員受指定承接業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)在技術(shù)上具備評(píng)估的基本技能和水平.評(píng)估專業(yè)人員與委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。.評(píng)估專業(yè)人員在受指定承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)與委托人 進(jìn)行充分溝通交流，明確客戶需要的服務(wù)和機(jī)構(gòu)提供的服 務(wù)，依法確定估價(jià)目的、評(píng)估對(duì)象、估價(jià)期日、價(jià)格內(nèi)涵、 估價(jià)日期等估價(jià)基本事項(xiàng)。第十四

15、條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：.評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理， 分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的評(píng)估機(jī)構(gòu)名義承攬?jiān)u估業(yè) 務(wù)，以該評(píng)估機(jī)構(gòu)名義由具評(píng)估報(bào)告。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定至少兩名評(píng)估專業(yè)人員承辦受理的 評(píng)估業(yè)務(wù)；開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名土地估價(jià) 專業(yè)評(píng)估師承辦。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人訂立委托合同，約定雙方的權(quán) 利和義務(wù)，并按照合同約定向委托人收取費(fèi)用。.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得受理與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)；不得安 排與相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系的評(píng)估專業(yè)人員承 接業(yè)務(wù)；不得接受委托人的索要、收受或者變相索要、收受 回扣等不法要求。.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得分別接受利益沖突雙方對(duì)同一評(píng)估對(duì)象 相同事項(xiàng)

16、進(jìn)行評(píng)估的委托。.評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接評(píng)估業(yè)務(wù)之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估； 對(duì)于無法有效控制風(fēng)險(xiǎn)的，客戶有明確的不能讓步的特殊要 求并且明知做不到的，應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。.未經(jīng)委托人書面同意，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的業(yè)務(wù) 第十五條指引示例：.評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)擁有足夠的評(píng)估專業(yè)人員， 且其評(píng)估專業(yè)技術(shù)水平能夠勝任所受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。評(píng)估專 業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人的資信狀況以及評(píng)估資料具體情況， 對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng) 價(jià)，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定是否承接該評(píng)估業(yè)務(wù)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托前，應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系查證，查證 在委托企業(yè)中是否存在近親屬等關(guān)系，是否持有股份或參與 經(jīng)營(yíng)管理，以往是否

17、存在業(yè)務(wù)往來或利害關(guān)系等。經(jīng)查證發(fā) 現(xiàn)，存在或可能存在利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)向客戶披露利害關(guān)系 的性質(zhì)、產(chǎn)生的環(huán)境以及其他相關(guān)的事實(shí)?？蛻衾^續(xù)委托評(píng) 估的，相關(guān)利害關(guān)系人員應(yīng)當(dāng)回避。.評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托之前，應(yīng)了解該項(xiàng)目以往是否進(jìn)行 過評(píng)估。若發(fā)現(xiàn)近期存在重復(fù)委托，必須查清利害關(guān)系，以 避免同一項(xiàng)目、同一期日、同一目的評(píng)估的利益沖突。若是 本機(jī)構(gòu)評(píng)估專業(yè)人員已經(jīng)核實(shí)有瑕疵的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知 客戶，不能為了承攬業(yè)務(wù)而隱瞞實(shí)情。.當(dāng)兩個(gè)產(chǎn)生或可能產(chǎn)生利益沖突的客戶，共同委托同 一家評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，受指定承接業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)保持中立態(tài)度。評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)向每一位客戶披露利益沖突的性 質(zhì)、產(chǎn)生的環(huán)境以及其他

18、相關(guān)事實(shí)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)如果已經(jīng)承接擬進(jìn)行拍賣的標(biāo)的物底價(jià)評(píng)估 業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)拒絕任何潛在買家對(duì)于相同標(biāo)的物交易價(jià)格的評(píng) 估委托，以防止底價(jià)信息及拍賣方的相關(guān)信息在評(píng)估過程當(dāng) 中被泄露。.在抵押貸款評(píng)估中，評(píng)估機(jī)構(gòu)如果與借款方有著長(zhǎng)期 的業(yè)務(wù)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)向貸款方合法披露信息，由貸款方?jīng)Q定是 否繼續(xù)委托。.評(píng)估機(jī)構(gòu)如果是綜合性的專業(yè)服務(wù)公司，業(yè)務(wù)可能涉 及評(píng)估、代理、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，如已經(jīng)代理了物業(yè)銷 售業(yè)務(wù)，委托人擬同時(shí)委托交易價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)向委托人 合法披露針對(duì)同一標(biāo)的已經(jīng)承接的業(yè)務(wù)。.在承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，客戶對(duì)于完成評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)間有 要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)暫時(shí)不能派生足夠的能夠勝任該評(píng)估業(yè)務(wù)的 評(píng)估專業(yè)

19、人員的，應(yīng)主動(dòng)告知客戶實(shí)際情況，以期贏得客戶 理解，延長(zhǎng)完成評(píng)估業(yè)務(wù)的工作時(shí)間。如客戶不能接受，則 應(yīng)主動(dòng)放棄該評(píng)估業(yè)務(wù)，而不能先接受委托評(píng)估，派由估價(jià) 水平和經(jīng)驗(yàn)不足的評(píng)估專業(yè)人員，降低評(píng)估質(zhì)量。.如果在評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)了新情況，評(píng)估專業(yè)人員需要 重新考慮估價(jià)范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與委托人溝通并修訂委托合 同或簽訂補(bǔ)充合同。.委托合同應(yīng)說明評(píng)估報(bào)告對(duì)外公布的限制性條款和授權(quán)條款。任何對(duì)該評(píng)估報(bào)告的公開引用或發(fā)布在公開媒體上，都需要有評(píng)估機(jī)構(gòu)的書面同意。.委托合同當(dāng)中宜明確暫停評(píng)估、 終止評(píng)估情形及其處 理辦法，以及相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用支付方式。.委托合同中應(yīng)約定雙方責(zé)任。 委托人的責(zé)任可以包括 提供必要的

20、評(píng)估資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、 完整性等。評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任可以包括，在遵守相關(guān)法律、法 規(guī)和估價(jià)規(guī)程前提下，對(duì)評(píng)估對(duì)象在估價(jià)期日的特定目的下 的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見等。第十六條禁行示例：.評(píng)估專業(yè)人員明知欠缺相關(guān)知識(shí)和能力，不能在客戶 要求的時(shí)間內(nèi)履行完必要的土地評(píng)估程序，卻接受該土地評(píng) 估業(yè)務(wù)委托。.評(píng)估機(jī)構(gòu)分別接受無法調(diào)解的利益沖突雙方委托的相 同事項(xiàng)，例如分別接受同一物業(yè)買賣雙方對(duì)交易價(jià)格的評(píng)估 委托。.評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托之前未盡注意義務(wù)，沒有查證評(píng) 估機(jī)構(gòu)與委托人或評(píng)估標(biāo)的之間存在利益沖突，即簽署評(píng)估 委托合同。.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員不具備對(duì)莫類型項(xiàng)目（如港 口

21、碼頭用地等特殊類型項(xiàng)目）的土地評(píng)估專業(yè)知識(shí)和能力，卻向客戶宣稱具備該能力，承接項(xiàng)目后未經(jīng)委托方同意私下轉(zhuǎn)包。.估價(jià)目的不具備合法性，評(píng)估機(jī)構(gòu)承接該評(píng)估業(yè)務(wù)。 例如，委托人要求對(duì)公園、公共廣場(chǎng)等公益性用地以抵押目 的進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)依然接受該評(píng)估業(yè)務(wù)委托。.無法確定評(píng)估對(duì)象（如無法確認(rèn)評(píng)估對(duì)象實(shí)際的坐落 位置、四至狀況等信息），評(píng)估機(jī)構(gòu)承接該評(píng)估業(yè)務(wù)。第五章外部作業(yè)行為【核心理念】：盡職查證第十七條注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：.評(píng)估專業(yè)人員在明確估價(jià)基本事項(xiàng)后，應(yīng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目 認(rèn)真研究，對(duì)照規(guī)程擬訂評(píng)估技術(shù)方案，包括評(píng)估技術(shù)路線 和評(píng)估方法、評(píng)估所需資料清單及其來源渠道、作業(yè)步驟及 時(shí)間進(jìn)度、人員安排

22、、現(xiàn)場(chǎng)查勘、市場(chǎng)調(diào)研等。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)要求委托人提供相關(guān)的權(quán)屬證明、財(cái) 務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料，以及為執(zhí)行公允的評(píng)估程序所需的 必要協(xié)助。評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)告知委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的權(quán)屬 證明等資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)收集評(píng)估所需最新資料，包括評(píng)估對(duì) 象自身資料、價(jià)格影響因素的資料、其他相關(guān)資料等。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)對(duì)已獲取的資料進(jìn)行核查，并補(bǔ)充收 集評(píng)估所需的其他資料；對(duì)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。評(píng)估專業(yè)人員可以依法向有關(guān)國家機(jī)關(guān)或者其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)評(píng)估對(duì)

23、 象內(nèi)外部狀況、相關(guān)案例資料及周邊情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn) 場(chǎng)拍攝，留下與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的影像資料。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)程規(guī)定制作現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄，記 錄有關(guān)查勘內(nèi)容和結(jié)果等，并在現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄上簽字；同時(shí) 可以要求陪同的委托人代表或被查勘不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人代表在 現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄上簽字。.評(píng)估專業(yè)人員當(dāng)無法進(jìn)入評(píng)估對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘 時(shí)，應(yīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，同 時(shí)應(yīng)在報(bào)告中說明未進(jìn)行內(nèi)部現(xiàn)場(chǎng)查勘及其具體原因，并分 析對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。第十八條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：.委托人拒絕提供或者不如實(shí)提供執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)所需的 權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)依法 拒絕其履行合同的要求

24、。.委托人要求由具虛假評(píng)估報(bào)告或者有其他非法干預(yù)評(píng) 估結(jié)果情形的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)解除合同。.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得利用開展業(yè)務(wù)之便，謀取不正當(dāng)利益。第十九條指引示例：.評(píng)估專業(yè)人員可以根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，合理確 定評(píng)估方案的繁簡(jiǎn)程度，但其所涵蓋的評(píng)估業(yè)務(wù)流程應(yīng)符合 行業(yè)規(guī)程的基本要求。.復(fù)雜或大型業(yè)務(wù)的評(píng)估方案中，應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估項(xiàng)目的 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目審核人，明確參與評(píng)估的所有評(píng)估專業(yè)人 員的職責(zé)。.評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)項(xiàng)目需要收集評(píng)估資料包括：委托 人、評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)當(dāng)事人提供的評(píng)估資料，向有關(guān)行政部門 查檔取得的評(píng)估資料，評(píng)估專業(yè)人員通過現(xiàn)場(chǎng)查勘取得的評(píng) 估對(duì)象實(shí)體狀況資料和權(quán)屬狀況資料，價(jià)格影響因素資料

25、， 市場(chǎng)交易資料、政策法規(guī)、各地估價(jià)行業(yè)規(guī)范和技術(shù)指引等 資料。.評(píng)估專業(yè)人員收集委托人和評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人提供的與 評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的資料時(shí)，應(yīng)復(fù)核各項(xiàng)資料對(duì)應(yīng)的原件，杜絕 為了掩蓋莫項(xiàng)權(quán)利瑕疵而由現(xiàn)故意遮擋復(fù)印或少印等情況 的發(fā)生；要求資料提供方在相關(guān)資料上簽字、蓋章，或者以 其他方式確認(rèn)該資料系其提供，并在工作底稿中保留對(duì)該資 料合法性、真實(shí)性的審核意見。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核委托人提供的評(píng)估對(duì)象權(quán) 屬相關(guān)資料，對(duì)于宗地圖及四至，要在現(xiàn)場(chǎng)查勘工作中加以 確認(rèn)，要特別注意防范委托人故意提供虛假評(píng)估對(duì)象的風(fēng) 險(xiǎn)，防范因現(xiàn)場(chǎng)查勘工作不仔細(xì)導(dǎo)致的將評(píng)估對(duì)象張冠李戴的風(fēng)險(xiǎn).評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核評(píng)估

26、對(duì)象的土地開發(fā)狀況 和地上建筑物狀況資料，在現(xiàn)場(chǎng)查勘工作中加以確認(rèn)，特別 注意防范評(píng)估對(duì)象的土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人不一致 的風(fēng)險(xiǎn)，防范因?qū)﹂_發(fā)狀況鑒別不清導(dǎo)致的評(píng)估嚴(yán)重失實(shí)的 風(fēng)險(xiǎn)。.對(duì)于委托人提供的評(píng)估資料無法進(jìn)行核實(shí)，評(píng)估專業(yè) 人員要保留證明自己履行了必要的審核程序而無法核實(shí)的 證據(jù)，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行充分披露，予以特別說明。.評(píng)估專業(yè)人員在從事評(píng)估業(yè)務(wù)全過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)與委 托人、其他評(píng)估報(bào)告使用者和評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)當(dāng)事人保持正常 工作關(guān)系，在資料交接、現(xiàn)場(chǎng)查勘和日常溝通交流當(dāng)中，務(wù) 必保持評(píng)估的形式上和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立，并進(jìn)行獨(dú)立的價(jià)值判 斷。例如，在司法評(píng)估業(yè)務(wù)中，評(píng)估專業(yè)人員需要產(chǎn)權(quán)人和

27、 相關(guān)當(dāng)事人提供必要的評(píng)估資料，應(yīng)將評(píng)估所需資料清單通 過人民法院轉(zhuǎn)交給有關(guān)當(dāng)事人，并從人民法院取得該項(xiàng)目評(píng) 估資料。.在執(zhí)業(yè)過程中，遇到客戶提由不合理的要求，應(yīng)明確 告知相關(guān)規(guī)定。例如，對(duì)存在產(chǎn)權(quán)糾紛的不動(dòng)產(chǎn)，客戶要求 評(píng)估機(jī)構(gòu)把該不動(dòng)產(chǎn)作為自己的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)告知客 戶，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和估價(jià)規(guī)程，應(yīng)先確權(quán)，再進(jìn)行評(píng)估。.如實(shí)施評(píng)估過程中發(fā)現(xiàn)新情況或新信息,需要對(duì)估價(jià) 范圍、估價(jià)期日等重要事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整的，或?qū)嵤┰u(píng)估程序存 在困難和障礙，應(yīng)當(dāng)與委托人就此進(jìn)行充分協(xié)商溝通。如溝 通后不能妥善解決的，應(yīng)當(dāng)終止評(píng)估工作，放棄該評(píng)估業(yè)務(wù)。.如由現(xiàn)評(píng)估對(duì)象的使用人不配合評(píng)估專業(yè)人員的現(xiàn) 場(chǎng)查勘工作，必要

28、的評(píng)估程序不能履行等情形，委托人仍堅(jiān) 持要求進(jìn)行評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)將上述情形 告知委托人，工作成果宜以咨詢報(bào)告來反映，并將上述情況 在報(bào)告中予以披露。.現(xiàn)場(chǎng)查勘中，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)注意自身安全。第二十條禁行示例：.在編制評(píng)估方案過程中，評(píng)估專業(yè)人員隨意刪減基本 評(píng)估程序。.在編制復(fù)雜或大型業(yè)務(wù)的土地評(píng)估方案當(dāng)中，將專業(yè) 能力不足或缺乏評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估專業(yè)人員安排在評(píng)估項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人或?qū)徍巳说戎匾ぷ鲘徫弧?在執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，采用拖延、推諉等消極方式對(duì)待 客戶。例如，評(píng)估專業(yè)人員與客戶約定現(xiàn)場(chǎng)查勘的時(shí)間已到， 但還沒有做準(zhǔn)備，以各種理由拖延時(shí)間。.降低執(zhí)行規(guī)程的要求。如評(píng)估專業(yè)人員在接受

29、評(píng)估任 務(wù)后，自認(rèn)為熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況就不去現(xiàn)場(chǎng)查勘，未到現(xiàn)場(chǎng)履行 應(yīng)盡的職責(zé)，也不做資料核實(shí)，僅憑委托人提供的資料由具 評(píng)估報(bào)告。第六章撰寫報(bào)告行為【核心理念】：真實(shí)合規(guī)第二十一條注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：.評(píng)估專業(yè)人員在撰寫評(píng)估報(bào)告時(shí)應(yīng)遵守城鎮(zhèn)土地估 價(jià)規(guī)程等符合中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)化法的國家標(biāo)準(zhǔn)、 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)和團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，遵守評(píng)估行業(yè) 主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的評(píng)估技術(shù)規(guī)范和技術(shù)指引。.評(píng)估專業(yè)人員評(píng)估宗地價(jià)格，除特殊情況，應(yīng)至少選 用兩種適宜的評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，編制 評(píng)估報(bào)告。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用土地評(píng)估方法, 對(duì)所收集的相關(guān)資料進(jìn)行分析整理，判斷地

30、價(jià)的走勢(shì)和各項(xiàng) 因素對(duì)地價(jià)的影響程度，分析相關(guān)評(píng)估參數(shù)，確定評(píng)估對(duì)象 價(jià)值。.評(píng)估報(bào)告對(duì)評(píng)估對(duì)象的描述和分析應(yīng)客觀、公正，不 得帶有任何情感性、誘導(dǎo)性描述或與評(píng)估過程無關(guān)的言論。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)依法簽署評(píng)估報(bào)告，并對(duì)其由具的評(píng) 估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。.評(píng)估專業(yè)人員不得簽署本人未承辦業(yè)務(wù)的評(píng)估報(bào)告， 不得簽署虛假評(píng)估報(bào)告或者有重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。.評(píng)估專業(yè)人員在撰寫報(bào)告過程中應(yīng)仔細(xì)復(fù)核評(píng)估成 果，精益求精，確認(rèn)評(píng)估報(bào)告中的所有內(nèi)容（包括定性和定量分析、參數(shù)的取得）均符合規(guī)程要求，杜絕自以為是、敷 衍了事的行為。.評(píng)估專業(yè)人員在撰寫報(bào)告過程中應(yīng)言而有信、言之有 據(jù)、言符其實(shí)。設(shè)定、分析和引用的任何參

31、數(shù)都有理有據(jù)、 來源清晰、證據(jù)可信、符合實(shí)際，杜絕生搬硬套、弄虛作假 的行為。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)勇于創(chuàng)新，不因循守舊、墨守成規(guī)。 遇到實(shí)際情況與有關(guān)規(guī)定矛盾或超生規(guī)程規(guī)定情況時(shí)，要經(jīng) 過科學(xué)深入地研究提由解決方案，論點(diǎn)明確、論據(jù)充分、論 證科學(xué)合理；必要時(shí)尋求相關(guān)專業(yè)人士或單位提供專業(yè)幫 助，并應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中說明。創(chuàng)新過程中要杜絕亂改規(guī)定、 標(biāo)新立異的行為。.評(píng)估報(bào)告必須明確說明評(píng)估的結(jié)論， 評(píng)估結(jié)論不得含 糊或誤導(dǎo)。.評(píng)估報(bào)告的假設(shè)條件應(yīng)必要、合理、有依據(jù)，并且與評(píng)估目的相關(guān)，不得隨意假設(shè)。第二十二條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部三級(jí)審核，并形成 審核記錄。.評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)

32、由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人 員簽名并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章；法定評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名 承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估師簽名并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員對(duì)其生具的評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任O.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得由具虛假評(píng)估報(bào)告或者有重大遺漏的評(píng) 估報(bào)告。.評(píng)估機(jī)構(gòu)在向委托人提供評(píng)估報(bào)告之前，應(yīng)先予備案,取得電子備案號(hào)。提交給委托人的評(píng)估報(bào)告應(yīng)與備案報(bào)告一 致，由現(xiàn)不一致的以備案報(bào)告為準(zhǔn)。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)明確告知委托人或者評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng) 按照法律規(guī)定和評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用評(píng)估報(bào)告，委 托人或者評(píng)估報(bào)告使用人違反規(guī)定使用評(píng)估報(bào)告的，評(píng)估機(jī) 構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。.評(píng)估機(jī)構(gòu)由具報(bào)告前，在不影響

33、對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立 判斷的前提下，可以與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng) 事人就報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，對(duì)溝通情況進(jìn)行獨(dú)立分析， 并決定是否對(duì)報(bào)告進(jìn)行調(diào)整。.委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)委托人做 由解釋說明。.未經(jīng)必要評(píng)估程序，評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員不應(yīng) 任意對(duì)其他評(píng)估機(jī)構(gòu)之評(píng)估報(bào)告發(fā)表意見。第二十三條指引示例：.評(píng)估報(bào)告要根據(jù)評(píng)估對(duì)象權(quán)屬證明文件（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬 證書、法院判決書等）記載情況及評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、 核實(shí)情況，真實(shí)反映評(píng)估對(duì)象權(quán)利情況及使用狀況，尤其是估價(jià)期日是否產(chǎn)權(quán)清晰、是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛、是否存在他項(xiàng) 權(quán)利、實(shí)際用途與登記用途是否相符等情況。當(dāng)評(píng)估專業(yè)人 員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查并

34、經(jīng)與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)管理部門或評(píng)估對(duì)象當(dāng)事人核 實(shí)，現(xiàn)實(shí)情況與不動(dòng)產(chǎn)登記情況不符時(shí)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中如 實(shí)披露，并分析其對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。.評(píng)估報(bào)告中應(yīng)如實(shí)披露不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃限制、評(píng)估 范圍等方面可能存在的不確定性及瑕疵事項(xiàng)。.評(píng)估專業(yè)人員選取的案例必須是真實(shí)成交的實(shí)例，其 各項(xiàng)因素必須真實(shí)和客觀。.評(píng)估報(bào)告對(duì)一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的描述要 與現(xiàn)場(chǎng)查勘保持一致，對(duì)評(píng)估方法的選擇起指導(dǎo)作用，保持 邏輯關(guān)系的一致性。例如，市場(chǎng)比較法中的因素修正方向與 一般因素、區(qū)域因素描述分析結(jié)論保持一致。.評(píng)估報(bào)告應(yīng)全面考慮與分析影響評(píng)估結(jié)果的因素，而 不是只考慮莫一方面或莫幾方面的因素。例如，抵押評(píng)估中 除了客

35、觀分析評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值外，還應(yīng)分析評(píng)估對(duì)象的 變現(xiàn)能力（如是否存在無法分割由售，規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策限制 等）和可能存在的法定優(yōu)先受償款對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。.宗地評(píng)估報(bào)告應(yīng)根據(jù)評(píng)估的目的，按照城鎮(zhèn)土地估 價(jià)規(guī)程合理確定宗地評(píng)估的地價(jià)定義。地價(jià)定義應(yīng)包括估 價(jià)期日、設(shè)定用途、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定土地權(quán)利、使 用年期、容積率等內(nèi)容。如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已計(jì)入其他資 產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整。 土地開發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣Ｋ降?，先評(píng)估當(dāng)?shù)卣ｉ_發(fā) 程度下的熟地地價(jià)，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)所需的客 觀費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。.當(dāng)客觀條件不能滿足選擇兩種（含）以上評(píng)估方法評(píng) 估

36、時(shí)，如評(píng)估土地市場(chǎng)不發(fā)育、少有交易，且土地收益難以 確定的特定用途土地價(jià)格，選擇一種適宜的評(píng)估方法時(shí)，應(yīng) 有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況說明，并應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中充分披露。.評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象情況的描述、評(píng)估參數(shù)的選 取要始終保持一致，防止前后描述不同甚至矛盾的情況發(fā) 生。如市場(chǎng)比較法中的因素描述跟基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中因 素描述不一致，或收益還原法中選用土地還原率跟市場(chǎng)比較 法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中進(jìn)行年期修正時(shí)選用的土地還原 率不一致。.在報(bào)告中披露評(píng)估過程中專業(yè)知識(shí)或經(jīng)驗(yàn)缺乏的情 況，并披露為完成評(píng)估業(yè)務(wù)所采取的措施，如專業(yè)人士幫助 等。第二十四條禁行示例：.無原則地遷就一方利益，從而損害另一方或公

37、眾利益 例如，在國有企業(yè)被收購項(xiàng)目中有意低估被收購國有企業(yè)土 地的價(jià)值，損害國家的利益。.為了降低資料收集和分析的難度，故意曲解規(guī)程有關(guān) 規(guī)定，如將規(guī)程中已有明確界定的地價(jià)影響因素中的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的范圍任意縮小或放大。.在進(jìn)行地價(jià)影響因素分析時(shí)，重要影響因素沒有描述 并且沒有分析。.在評(píng)估中使用沒有依據(jù)和來源的數(shù)據(jù)或參數(shù)，將內(nèi)涵 不同的參數(shù)混用，或在引用資料時(shí)斷章取義，導(dǎo)致不客觀、 不準(zhǔn)確的結(jié)論。.在評(píng)估中隨意編造市場(chǎng)數(shù)據(jù)或參數(shù)。例如，在無充分 市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查分析情況下自行編造地價(jià)指數(shù)，編造或加工 篡改實(shí)例、參數(shù)等影響評(píng)估結(jié)果的因素。.在進(jìn)行實(shí)例提取、參數(shù)選取、價(jià)格確定時(shí)，受委

38、托人 或其他利益相關(guān)方的影響而人為存在傾向性或指向性。例 如，在抵押評(píng)估中，有意挑選成交價(jià)格高的案例，或故意降 低修正幅度，以滿足客戶的期望。.在確定最終評(píng)估結(jié)果時(shí)，不對(duì)幾種方法的評(píng)估結(jié)果的 合理性進(jìn)行分析，缺乏得由最終評(píng)估結(jié)果的理由說明或分 析、判斷過程。.評(píng)估專業(yè)人員逾越合法性原則，擅自設(shè)定假設(shè)條件對(duì) 評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，誤導(dǎo)客戶和報(bào)告使用者。.以實(shí)施中有困難為由來規(guī)避責(zé)任。例如，能選擇兩種 估價(jià)方法，但有一定的工作難度或需投入大量的時(shí)間與精 力，評(píng)估專業(yè)人員采用一些主觀、人為的理由作為只選取一 種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估的理由。.由具與評(píng)估工作底稿不相符合的評(píng)估報(bào)告。例如，出具的評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與現(xiàn)場(chǎng)

39、查勘記錄中評(píng)估對(duì)象四至、面積、 實(shí)際開發(fā)狀況、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)等不一致；或評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié) 果與工作底稿所反映的地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和地價(jià)水平不吻合等。第七章管理底檔行為【核心理念】：完整保密第二十五條注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：.評(píng)估專業(yè)人員未得到委托人的書面允許或非依法必須 對(duì)外提供的，不得將任何評(píng)估資料和信息提供或泄露給第三 者。.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)保留所有評(píng)估工作必要的文字記載底 稿。文字記載底稿應(yīng)能真實(shí)、完整地反映評(píng)估程序全過程的 實(shí)施情況，支持評(píng)估專業(yè)人員以自己的判斷形成評(píng)估報(bào)告結(jié) 論。.評(píng)估專業(yè)人員保存工作底稿要分類清楚，按照一個(gè)估 價(jià)項(xiàng)目一個(gè)工作底稿檔案的原則進(jìn)行歸檔，分類編制目錄和 索引。第二十六條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按法律規(guī)定保存檔案。評(píng)估檔案保存期限 不少于十五年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十 年。.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照國家檔案管理的要求，建立健全評(píng)估 檔案管理制度，保證評(píng)估檔案完整、真實(shí)和安全。.評(píng)估機(jī)