固收保租房REITs揚(yáng)帆起航

1、政策鼓勵保障性租賃住房及 REITs 發(fā)展保障性租賃住房概念2015 年以來我國住房租賃市場快速發(fā)展。2014 年以前，我國住房租賃市場發(fā)展較為緩慢，以廉租房、公租房為重點(diǎn)，重點(diǎn)在解決低收入家庭住房問題。2015 年至 2019 年，隨著我國常住人口城鎮(zhèn)化率不斷提升、流動人口日益增多，住房租賃市場需求愈發(fā)旺盛，但租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題存在，住房租賃市場受到國家重視，十九大報告正式確立“租購并舉”的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。2020 年后，我國城鎮(zhèn)化率和流動人口規(guī)模創(chuàng)歷史新高，住房租賃需求快速增長，國家制定多項政策支持保障性租賃住房健康發(fā)展，進(jìn)一步完善住

2、房保障體系。圖表1： 10 年以來我國住房保障體系類型推出時間面向?qū)ο竺娣e標(biāo)準(zhǔn)保障方式戶籍要求產(chǎn)權(quán)有無公租房2010城市中等偏下收入住房困一般在 60 平方實物配租、貨本地戶籍、常無產(chǎn)權(quán)難家庭米以下幣補(bǔ)貼住人口保障性租賃住房2021人口凈流入的大城市的新市民、青年人以建筑面積不超過 70 平方米的實物配租常住人口無產(chǎn)權(quán)小戶型為主共有產(chǎn)權(quán)房2014有一定購買能力，但買不起90 平方米以下實物一般要求本有限產(chǎn)權(quán)（與政府共有）商品住房的中低收入家庭的中小套型為主地戶籍資料來源：國務(wù)院等圖表2： 保障性租賃住房政策梳理發(fā)布時間發(fā)布單位文件/會議主要內(nèi)容2017 年 7 月 18 日 住建部、發(fā)改委、公

3、安部、財政部、國土資源局、央行、稅務(wù)局、工商總局、證監(jiān)會關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場，1）培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，2）建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，3）增加租賃住房有效供應(yīng)，4）創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。2019 年 12 月 1 日住建部住建部工作會議重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。2020 年 12 月 8 日政治局中央經(jīng)濟(jì)工作會議要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長

4、租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。2021 年 3 月 12 日中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。以人口流入多、房價高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。2021 年 4 月 30 日政治局中共中央政治局會議要求堅持房子是用來住的、不是用來炒的

5、定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。2021 年 7 月 2 日國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃 住房的意見（國辦發(fā)2021 22 號）加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，明確保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度和支持政策等。2021 年 7 月 30 日政治局中共中央政治局會議要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。2021 年 10 月 21 日住建部發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會要落實城市政府主體責(zé)任，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，

6、落實好土地、財稅、金融等支持政策，建立健全保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組等工作機(jī)制，完善住房租賃管理服務(wù)平臺，加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督。2021 年 12 月 8 日政治局中央經(jīng)濟(jì)工作會議要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2022 年 1 月 11 日住建部“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃新聞發(fā)布會2022 年 1 月 20 日住建部全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議2022 年 2 月 8 日央行、銀保監(jiān)會關(guān)于保

7、障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中 度管理的通知（銀發(fā)2022 30 號）2022 年 2 月 25 日銀保監(jiān)會、住建部關(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意 見（銀保監(jiān)規(guī)20225 號）“十四五”期間將擴(kuò)大保障性租賃住房供給，40 個重點(diǎn)城市初步計劃新增 650 萬套（間）。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房 240 萬套（間）銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對保障性租賃住房的支持力度。要求各類銀行保險機(jī)構(gòu)發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢，把握保障性租賃住房

8、融資需求特點(diǎn)，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)。資料來源：國務(wù)院等國務(wù)院 22 號多維度支持保障性租賃住房發(fā)展，緩解結(jié)構(gòu)性供給不足。2021 年 7 月 2 日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見（國辦發(fā)202122 號）制定頂層規(guī)劃，首次明確“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過 70 平方的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金”，從土地、財稅、金融等六個方面支持保障性租賃住房健康發(fā)展，明確了“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。圖表3： 關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見內(nèi)容總結(jié)基礎(chǔ)制度明確對象標(biāo)準(zhǔn)1.解決

9、符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題；以建筑面積不超過 70 平方米的小戶型為主；租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。引導(dǎo)多方參與 引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地等。堅持供需匹配 城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結(jié)合現(xiàn)有租賃住房供求和品質(zhì)狀況，從實際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。嚴(yán)格監(jiān)督管理 保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。落實地方責(zé)任 城市人民政府對本

10、地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決新市民、青年人等群體住房困難問題負(fù)主體責(zé)任。支持政策 土地1.可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，可辦理抵押貸款；允許利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款；可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由 7%提高到 15%，用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款；提高保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)。審批1.精簡審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程；完善“非改?！表椖砍鼍弑Ｕ闲宰赓U住房項目認(rèn)定書及相關(guān)手續(xù)辦理；不涉及土地權(quán)屬變化的項目不再

11、辦理用地手續(xù)。補(bǔ)助中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。稅收1.保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。運(yùn)營執(zhí)行民用水電氣價格金融1.銀行向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待； 2.支持企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營；企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券；支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。資料來源：國務(wù)院政策

12、支持多渠道供應(yīng)保障性租賃住房。根據(jù)國務(wù)院 22 號，保障性租賃住房用地的取得方式包括出讓、租賃或劃撥等，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。從發(fā)展模式和土地獲取方式看，針對集中經(jīng)營性建設(shè)用地，目前形成了村集體自主建設(shè)、合作開發(fā)、政府主導(dǎo)開發(fā)三種模式，涉及主體較多。針對企事業(yè)單位自有閑置土地，建設(shè)保障性租賃住房可采用自建及合作開發(fā)模式，變更土地用途無需補(bǔ)繳土地價款，原劃撥土地可繼續(xù)保留劃撥方式。針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重上限的提高部分（由 7%提高到 15%）

13、用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，可采用委托代建、自建等模式。針對存量閑置房屋改建為保障性租賃住房，項目建設(shè)資金以自籌為主，“非居改?！庇米鞅Ｕ闲宰赓U住房期間，相關(guān)市場主體可不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款。針對新供應(yīng)國有建設(shè)用地，集中建設(shè)保障性租賃住房的土地獲取方式以出讓和劃撥為主，配套保障性租賃住房的土地獲取方式以招拍掛為主。從土地獲取成本看，各類土地按成本從低到高排序依次為劃撥用地、集體建設(shè)用地、租賃用地和“非居改?！?，其中集體建設(shè)用地和租賃用地是近五年才逐漸出現(xiàn)的租賃住房供應(yīng)模式，多數(shù)處于建設(shè)和交付期。圖表4： 保障性租賃房屋供應(yīng)渠道及發(fā)展模式總結(jié)供應(yīng)渠道發(fā)展模式政策內(nèi)容集體經(jīng)營性建設(shè)用

14、地村集體自主建 設(shè)、合作開發(fā)、政府主導(dǎo)探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。企事業(yè)單位自有閑置土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地非居住存量房屋新供應(yīng)國有建設(shè)用地資料來源：國務(wù)院自建、合作開發(fā) 對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；

15、允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房。委托代建、自建產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積 的比例上限由 7%提高到 15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。集中改建 對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款。自建為主 按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，單列租賃住房用地計劃，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周

16、邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房，以實物配建為主，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。保障性租賃住房 REITs 支持發(fā)展相關(guān)政策保障性租賃住房 REITs 屢迎政策利好。2021 年 6 月，國家發(fā)展改革委發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知（發(fā)改投資2021958號），明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 項目。2022 年 4 月，深圳市人才安居集團(tuán)向國家發(fā)展改革委報送全國首個保障性租賃住房 REITs 項目。2022 年 5 月 25 日，

17、國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見，重申要積極盤活保障性租賃住房等重點(diǎn)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。為貫徹落實以上文件的工作要求，2022 年 5 月 27 日，證監(jiān)會辦公廳與國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知，推動保障性租賃住房 REITs 業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。圖表5： 保障性租賃住房 REITs 政策梳理發(fā)布時間發(fā)布單位政策文件主要內(nèi)容2021 年 6 月 29 日發(fā)改委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作

18、的通知（發(fā)改投資2021958 號）將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點(diǎn)項目。2022 年 3 月 18 日證監(jiān)會、發(fā)改委深入推進(jìn)公募 REITs 試點(diǎn)進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)一方面，正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 擴(kuò)募規(guī)則；另一方面，抓緊推動保障性租賃住房公募 REITs 試點(diǎn)項目落地。2022 年 5 月 25 日國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見（國辦發(fā)202219 號）要積極盤活保障性租賃住房等重點(diǎn)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。2022 年 5 月 27 日證

19、監(jiān)會、發(fā)改委資料來源：國務(wù)院等關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知（證監(jiān)辦發(fā)202253 號）發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)，如確無可投資的保障性租賃住房項目也可用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域項目建設(shè)。發(fā)起人的控股股東、實際控制人不得以任何方式挪用回收資金，并承諾監(jiān)督發(fā)起人遵照規(guī)定使用回收資金。發(fā)改委 958 號文首次將保障租賃住房 REITs 納入試點(diǎn)，證監(jiān)會 53 號文嚴(yán)格

20、規(guī)范保障性租賃住房 REITs 回收資金用途。針對原關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)項目申報工作的通知發(fā)改辦投資2020586 號，958 號文在試點(diǎn)區(qū)域范圍、基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍、資產(chǎn)規(guī)模門檻、募集資金用途、申報路徑等方面做出了總結(jié)及更新。根據(jù)發(fā)改委 958 號試點(diǎn)要求，基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)成熟穩(wěn)定，滿足以下條件：（1）基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；（2）土地使用依法合規(guī)；（3）項目具有可轉(zhuǎn)讓性；（4）項目成熟穩(wěn)定，運(yùn)營時間原則上不低于 3 年，對已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當(dāng)降低運(yùn)營年限要求；預(yù)計未來 3 年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于 4

21、%；（5）首次發(fā)行的項目當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于 10 億元，新增可擴(kuò)募資產(chǎn)不低于首發(fā)的兩倍。此外，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知嚴(yán)格規(guī)范保障性租賃住房 REITs 回收資金用途，強(qiáng)調(diào)凈回收資金應(yīng)當(dāng)用于保障性租賃住房的再投資或其他基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目的投資，構(gòu)建保障性租賃住房 REITs 的閉環(huán)模式。圖表6： 發(fā)改投資2021958 號試點(diǎn)項目申報要求資料來源：發(fā)改委保障性租賃住房 REITs 發(fā)展的機(jī)會和挑戰(zhàn)政策持續(xù)加碼，流動人口向發(fā)達(dá)城市聚集，保障性租賃住房市場未來空間廣闊。政策方面，國家高度重視

22、住房保障工作，相關(guān)政策持續(xù)加碼，其中國務(wù)院 22 號明確了保障性租賃住房的五項基礎(chǔ)制度以及土地、財稅、金融等六個方面支持政策；空間分布方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)程推動人口主要向一、二線城市聚集，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市租賃市場呈現(xiàn)租客年齡低、租賃周期長、租房需求大、供應(yīng)缺口大等特點(diǎn)，保障性租賃住房將代替市場化租賃住房成為解決大城市新住民住房問題的主要方向。2022 年保障性租賃住房規(guī)模將迎來迅速增長，住建部表示“十四五”期間 40 個重點(diǎn)城市初步計劃新增保障性租賃住房 650 萬套（間），其中 2022 年 40個城市計劃籌建 240 萬套，相較 2021 年 40 城籌集落地的 93.6 萬套（間），任務(wù)量翻倍。保

23、障性租賃住房 REITs 發(fā)行在收益率、土地合規(guī)、運(yùn)營時間方面存在難度。收益率方面，發(fā)改委 958 號要求基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 項目凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于 4%。保障性租賃住房收益率難以達(dá)到申報要求，一方面，保障性租賃住房公益屬性較強(qiáng)，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，如根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（深府 13 號文）的規(guī)定，保障性租賃住房的租金為屆時同地段市場商品住房租金的 60%左右。另一方面，近年來我國房價高企，租售比較低；根據(jù)上海房地產(chǎn)研究院全球 80 城租金收益率研究報告，2020年中國大陸 10 個城市

24、（北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢、成都、重慶、天津）的平均租金收益率（房屋年租金收入/房屋價值，下同）為 1.7%，對比 40 個發(fā)達(dá)國家和地區(qū)城市 4.4%的平均租金收益率，我國城市租售比存在較大的提升空間。在市場化租售比較低的背景下，保障性租賃住房主要從土地成本端著手提升收益率。土地合規(guī)方面，國辦發(fā) 39 號和建房 153 號明確“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”，“土地用途調(diào)整為居住用地”，“改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價格，并應(yīng)具備消防安全條件”。但是政策落地過程中，租賃企業(yè)容易面臨合規(guī)困境，調(diào)整土地用途往往涉及國土、規(guī)劃等多項審批和調(diào)整土地出讓金、土地使用年限、符

25、合土地利用規(guī)劃等多項要求。運(yùn)營時間方面，發(fā)改委 958 號規(guī)定項目運(yùn)營時間原則上不低于 3 年，對已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當(dāng)降低運(yùn)營年限要求。由于歷史原因，目前存量的保障性租賃住房以各地保障房中心持有的公租房為主，且大部分仍處于建設(shè)期和交付期，很難滿足發(fā)改委對運(yùn)營時間不低于 3 年的要求。國內(nèi)首批正式申報的保障性租賃住房 REITs 項目運(yùn)營年限均未滿 3 年，其中中金廈門安居保障性租賃住房REIT 園博公寓項目和珩琦公寓項目均于2020 年11 月投入運(yùn)營，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房 REIT 安居百泉閣項目于 2022 年 1 月開始運(yùn)營，安居錦園項目于 2021 年 1

26、1 月開始運(yùn)營，保利香檳苑項目于 2020 年 7 月開始運(yùn)營，鳳凰公館項目于 2020 年 11 月開始運(yùn)營。保租房項目動工建設(shè)較晚，運(yùn)營期相對較短，嚴(yán)格意義上的保租房 REIT 優(yōu)質(zhì)項目稀缺，為推動保障型租賃住房 REIT 發(fā)行，房屋屬性限制存在適當(dāng)放松的情況。如北京項目實際上是公租房項目，面向城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難常住人口，同樣受供需關(guān)系的決定，但是會根據(jù)政策進(jìn)行調(diào)整租金，兼顧效率與公平。保障性租賃住房 REITs 開源+降本可達(dá)到發(fā)改投資2021958 號文中 4%凈現(xiàn)金流分派率要求。成本端方面，相關(guān)政策為保障性租賃住房提供全方位扶持，旨在降低其土地成本、稅收成本、建設(shè)成本、

27、運(yùn)營成本、融資成本等。從土地成本來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地的土地用途變更，但是無需繳納土地出讓金，其中企事業(yè)單位自有閑置土地能保留劃撥方式；“非居改?！庇米鞅Ｕ闲宰赓U住房期間，相關(guān)市場主體可不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由 7%提高到 15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；針對新供應(yīng)國有建設(shè)用地，土地獲取方式包括出讓、租賃、劃撥等，可將租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。從稅收成本來看，國務(wù)院 22 號明確“非居改保”后比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)

28、設(shè)施配套費(fèi)；財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告（2021 年第 24 號）明確住房租賃企業(yè)向個人出租住房取得的全部出租收入適用簡易計稅方法，按 5征收率減按 1.5繳納增值稅，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他組織等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按 4稅率征收房產(chǎn)稅。收入端方面，物業(yè)管理費(fèi)、配套商業(yè)部分租金、停車費(fèi)收入等服務(wù)型收入可提高收益率水平；產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地所占比重上限由 7%提高到 15%，且上限提高部分用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，有助于增厚收益。上市保租房公募 REITs 簡介目前已有 3 只保租房類公募 REITs 上市公募 REITs 應(yīng)

29、時而生，按照底層分類已上市 3 只保租房 REITs。隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為存量經(jīng)濟(jì)時代，以及低利率環(huán)境等都為 REITs 發(fā)展提供了外在條件。公募版 REITs 也被賦予盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)基建高質(zhì)量發(fā)展、降低杠桿率等宏觀積極意義。2021 年 5 月 17 日，證監(jiān)會核準(zhǔn) 9 只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下稱公募 REITs，即 Real Estate Investment Trusts）的注冊批復(fù)，在完成詢價后，5 月 31 日向公眾投資者發(fā)售。6 月 21 日正式上市交易，12 月新增 2 只上市。2022 年共新增 6 只公募 REITs 項目，其中 3 只為保租房項目，中金廈門安居 RE

30、IT、紅土深圳安居 REIT 于 8 月 9 日向公眾投資者進(jìn)行發(fā)售，華夏北京保障房 REIT 已于 8 月 13 日進(jìn)行發(fā)售，3 只基金均于 8 月 17 日提前結(jié)束募集。3 只保租房 REITs 認(rèn)購火爆，認(rèn)購倍數(shù)平均值達(dá) 118.45。3 只保租房項目均處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口持續(xù)凈流入、租賃需求旺盛的區(qū)域，整體出租率較高，租金增長較為平穩(wěn)，租售比較高，回報率較好，預(yù)期分紅率水平在 4%左右，整體資質(zhì)較優(yōu)。3 只基金均認(rèn)購活躍，認(rèn)購倍數(shù)平均值為 118.45，累計募集資金 37.97 億元。圖表7： 上市 REITs 情況當(dāng)期當(dāng)期當(dāng)期項目預(yù)計估值 發(fā)行 管理人確實際實際募集戰(zhàn)投 剩余部分 剩余

31、部分派息率派息率 派息率項目名稱行業(yè)(億元)(億份)(元/份)紅土創(chuàng)新深圳人才安居保租房11.5852.32中金廈門安居保租房12.1452.43華夏北京保障房中心租賃住保租房11.5152.30房底層資產(chǎn)估值募集份額均價 期限 定認(rèn)購價份) 估值均價倍數(shù)(億元)(%)例(%)例(%)2021E2022E2023E上市日期847.25% 133.0312.42607030-3.953.96-2.67.08% 108.9613.062.477030-4.044.05-.519.04% 113.3712.55607030-3.953.95-(年) 格(元/ 662.4認(rèn)購價/認(rèn)購 資金總額比例 中

32、網(wǎng)下比 中公眾比(%)(%)(%)65622富國首創(chuàng)水務(wù)污水處理17.4653.49263.75.96%9.4618.57670308.679.08- 2021/06/21中航首鋼生物垃圾處理12.48112.482113.387.21%11.1313.386070308.527.632021/06/21-質(zhì)- 2021/06/21305.916.8770713.829913.02 -5.79%4.5691.14 78.79平安廣州交投 高速公路 96.74廣河高速公路浙商證券滬杭 高速公路 45.6359.13208.72 -4.45%5.1943.6 74.3851511.719.91-

33、2021/06/21甬杭徽高速華夏越秀高速 高速公路 22.86公路37.62507.1 -6.82%44.1921.37070307.077.22- 2021/12/14華夏中國交建 高速公路 99.82109.98409.40 -5.84%38.7893.99757030-4.294.41 2022/04/28高速公路-8.058.67 2022/07/08307059.22409.573.97%33.0347.9375國金鐵建重慶 高速公路 46.12渝遂高速公路東吳蘇州工業(yè) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 33.593.72403.884.24%4.5134.926075254.314.36- 2021/0

34、6/21園區(qū)產(chǎn)業(yè)園博時招商蛇口 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 25.28產(chǎn)業(yè)園92.81502.31 -17.76%15.3120.796570304.394.46- 2021/06/21華安張江光大 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 14.752.94202.991.70%10.0714.95 55.3370304.664.04- 2021/06/21園- 2021/12/17304.194.347028.8 70.093.2 -6.28%56.3593.4145建信中關(guān)村產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 30.73業(yè)園鵬華深圳能源 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 32.6465.44995.8968.38% 109.1535.38707030-10.798.93 2022/

35、07/26清潔能源中金普洛斯倉 倉儲物流 53.46儲物流153.56503.899.15%6.2958.357270304.294.31- 2021/06/21紅土創(chuàng)新鹽田 倉儲物流 17.0582.13362.37.92%9.5818.46070304.154.40- 2021/06/21港倉儲物流注：當(dāng)期派息率為預(yù)期可供分配金額/實際募集金額，根據(jù) REITs 募集說明、發(fā)售報告摘取，項目估值為首發(fā)上市時項目估值。紅土深圳安居 REIT 和華夏北京保障房REIT 當(dāng)期分派率低于 4%的原因為發(fā)售時實際認(rèn)購價格較高，使得實際募集資金規(guī)模高于募集說明書中假設(shè)募集資金規(guī)模，使當(dāng)期分派率有所下降

36、。 WindREITs 的機(jī)構(gòu)投資者以戰(zhàn)略投資者、保險、券商自營為主，各類機(jī)構(gòu)投資者尤其是保險資金的積極參與使得 3 只保租房 REITs 認(rèn)購火爆。從一級配售來看，3 只 REITs 的最大持有人是原始權(quán)益人，以戰(zhàn)略投資者的身份認(rèn)購 REITs，此外戰(zhàn)略投資者中還包含其他各類金融機(jī)構(gòu)。除戰(zhàn)略投資者外，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者中保險資金和券商自營較為活躍。保險資金在紅土深圳安居 REIT、中金廈門安居 REIT 和華夏北京保障房 REIT 這 3 只保租房 REITs 機(jī)構(gòu)配售金額中占比分別為 14.2%、14.5%、15.4%。保險機(jī)構(gòu)的積極認(rèn)購符合邏輯，因為中長期角度看，REITs 具備穩(wěn)健且收益相

37、對可觀的特點(diǎn)，符合保險機(jī)構(gòu)配置偏好。券商自營在紅土深圳安居 REIT、中金廈門安居 REIT 和華夏北京保障房 REIT 這 3 只保租房 REITs 機(jī)構(gòu)配售金額中占比分別為 9.0%、7.9%、9.2%。券商（機(jī)構(gòu)）自營資金之所以認(rèn)購 REITs 較為踴躍，一方面是因為券商有做市需求，另一方面券商多部門參與 REITs 發(fā)行也便于自營打新。根據(jù)發(fā)售公告，紅土深圳安居 REIT、中金廈門安居 REIT 和華夏北京保障房 REIT的認(rèn)購倍數(shù)分別為 133.03、108.96 和 113.37，各類機(jī)構(gòu)投資者尤其是保險資金的積極參與使得 REIT 認(rèn)購火爆。圖表8： 保租房 REITs 投資人結(jié)

38、構(gòu)中金廈門安居REIT華夏北京保障房REIT紅土深圳安居REIT券商定向資管期貨公司及其資管計劃集合信托券商集合資管私募基金券商單一資管基金專戶機(jī)構(gòu)自營保險資金戰(zhàn)略投資方0%10%20%30%40%50%60%70%80%Wind深圳項目深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位列全國發(fā)展前列，人才持續(xù)凈流入，保租房市場供不應(yīng)求。2021 年深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值 30,664.85 億元，同比增長 6.7%，兩年平均增長 4.9%，呈現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)的良好發(fā)展態(tài)勢。2020 年深圳市常住人口 1,763.38 萬人，其中非戶籍人口達(dá) 1,249.28萬人，同比增長 2.77%，高素質(zhì)人才等常住人口持續(xù)凈流入，而土地供應(yīng)較為

39、緊缺，使得深圳市保障性租賃住房市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，是項目長期穩(wěn)定運(yùn)營的基礎(chǔ)。深圳市保障性租賃住房由深圳市、區(qū)住建部門統(tǒng)一配租，可以面向符合條件的單位或者個人定向配租。從租賃期限看，首次租賃期限以 3 年為主，可續(xù)租；從租金水平來看，根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（深府規(guī)201813 號，下稱“深府 13 號文”）的規(guī)定，租金“為屆時同地段市場商品住房租金的 60%左右”。紅土深圳人才安居項目均位于所在區(qū)域核心地段，低租金增強(qiáng)了出租的競爭優(yōu)勢，較低的拿地成本保障了項目的回報率。項目基礎(chǔ)資產(chǎn)為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保

40、利香檳苑項目和鳳凰公館項目 4 個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，合計建筑面積 134,675.18 平方米。項目均處于所在區(qū)域的核心地段，周邊交通便利、配套設(shè)施齊全，租金僅為同地段同品質(zhì)市場商品住房租金的 60%左右，具有顯著的競爭優(yōu)勢，出租率接近 100%，住宅租金預(yù)計每三年增長 2%（每年增長 0.66%），租戶為符合深圳市人才政策的新市民和青年人，具有較強(qiáng)的租金履約能力，保障了租金支付的穩(wěn)定性，近三年租約到期較為分散，近一半租戶到期集中于 2025 年，其租金定價、配租對象的選擇和租賃期限等均由深圳市、區(qū)住建部門確定，受市場因素影響較小，預(yù)計項目運(yùn)營

41、較為平穩(wěn)。項目拿地成本低，回報率較高，總估值 11.58 億元，估值單價（總估值/總建筑面積）7388 元/平方米，單位估價顯著低于市場平均水平，租售比較高處于 4.2%-6.7%之間，2022 年 1-3 月項目整體毛利率為 45.10%，若不考慮折舊與攤銷，利潤率可達(dá) 83.17%，近兩年預(yù)期分派率在 3.96%左右。項目土地權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，拿地方式上，百泉閣項目和錦園項目均以協(xié)議出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，保利香檳苑項目和鳳凰公館項目均以無償移交方式取得招拍掛出讓土地配建公共住房的房屋所有權(quán)及其對應(yīng)的國有建設(shè)用地使用權(quán)，拿地成本低。圖表9： 紅土深圳人才安居項目情況安居百泉閣

42、項目安居錦園項目保利香檳苑項目鳳凰公館項目合計原始權(quán)益人深圳市人才安居集團(tuán)、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市羅湖人才安居有限公司資產(chǎn)區(qū)位深圳市福田區(qū)深圳市羅湖區(qū)深圳市大鵬新區(qū)深圳市坪山區(qū)-開始運(yùn)營時間2022 年 1 月2021 年 11 月2020 年 7 月2020 年 11 月-位置圖項目所在片區(qū)生活配套齊全，居住條件成熟。項目東臨坪山御河園、力高君御國際等社區(qū)，南臨景昌隆百貨，西臨鵬茜國家礦山公園，北臨創(chuàng)意辦公空間、深圳國際影視文化城、沃典影視商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)。項目所在片區(qū)以住宅、公寓、旅游配套項目為主，臨近學(xué)校、百貨、銀行等機(jī)構(gòu)，配套較為完善。 項目東臨 biubiu 運(yùn)動小鎮(zhèn)，南

43、臨大鵬新區(qū)婦幼保健院、養(yǎng)老院等配套，西臨 KPR 佳兆業(yè)廣場、山海苑等社區(qū)，北臨愛如隔山海公寓等旅游配套居住物業(yè)。項目所在片區(qū)以商業(yè)、辦公及住宅為主，居住條件成熟，商辦氛圍濃郁，環(huán)境衛(wèi)生狀況良好。項目東臨寶崗花園、祥福雅居等住宅小區(qū)，南臨深業(yè)物流中心、華潤筍崗中心，西側(cè)和北側(cè)臨近寶能第一空間、深業(yè)泰富廣場、麥德龍等商業(yè)物業(yè)。-項目所在片區(qū)生活及公共配套設(shè)施完善，臨近多個公園、醫(yī)院、學(xué)校等。東臨香蜜公園、深圳市高級中學(xué)、眼科醫(yī)院等，南臨深圳國際交流學(xué)院、山姆超市、兒童公園等，西臨福田婦兒醫(yī)院、福田中學(xué)（僑城東分校）等，北臨紅嶺中學(xué)、梅林山公園等。區(qū)域環(huán)境拿地方式協(xié)議出讓以無償移交方式取得招拍掛土

44、地-總建筑面積(平方米)53,60735,15116,45751,554156,769住房及配套商業(yè)建筑39,71526,94916,45751,554134,675面積（平方米）物業(yè)套數(shù)（套）5943602106661,830配套停車位（個）294216-510價值時點(diǎn)出租率99%99%100%98%-租金單價（元/平方米/月）59.7444.3814.5217.23-租戶符合深圳市人才政策的新市民和青年人群體租金增長率假設(shè)租戶類型占比每 3 年租金增長 2%（每年增長 0.66%）個人租戶 43%，用人單位 57%（按面積）單位租戶行業(yè)集中度批發(fā)業(yè) 10.45%，商務(wù)服務(wù)業(yè) 10.00%，

45、事業(yè)單位 8.64%，軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè) 5.91%租約到期金額占比2022 年 0.86%，2023 年 27.53%，2024 年 22.40%，2025 年 49.21%估值（萬元）57,61030,0506,83021,310115,800估值單價（元/平方米）10,7478,5544,1504,1347,388租售比6.67%6.23%4.20%5.00%-預(yù)期分派率2022 年 7-12 月：3.95%；2023年：3.96%營業(yè)收入（萬元）20567314585毛利率60.27%33.46%50.39%45.10%利潤率（不考慮折舊和攤銷）69.97%92.35%89.84%8

46、3.17%注：營業(yè)收入、毛利率、利潤率數(shù)據(jù)為 2022 年 1-3 數(shù)據(jù)資料來源：項目募集說明書，發(fā)售公告，廈門項目廈門市區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍，外來人口持續(xù)凈流入，居民住房租賃的需求也逐年上漲。近年來廈門市經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于穩(wěn)步增長態(tài)勢。2021 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 7,033.89 億元，同比增長 8.1%。集美區(qū)是廈門市 6 個市轄區(qū)之一，截至 2021 年末，集美區(qū)常住人口占比位廈門市第一，2021 年集美區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 876 億元，增速達(dá)到 6.8%，全區(qū)經(jīng)濟(jì)實力和財政總收入穩(wěn)步增長，外來人口持續(xù)凈流入，居民住房租賃的需求也逐年上漲。廈門市保障性租賃住房租金受政府指導(dǎo)，根據(jù)廈保租認(rèn)定（2022

47、）1 號（總第 1 號）和（總第 2 號）項目租賃價格初次定價按低于同地段同品質(zhì)的市場化租賃住房租金的 95%執(zhí)行，后續(xù)調(diào)價增幅應(yīng)不高于同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅不高于 5%。保障性租賃住房的配租對象主要為廈門市新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，既可直接面向個人配租，也可以面向用人單位整體配租，租賃期限在 6 個月至 3 年之間。中金廈門安居項目出租率較高，租售比在 6%以上，近兩年預(yù)期分派率為 3 個項目中最高值，回報率較好。底層項目為園博公寓和珩琦公寓，均位于廈門市集美區(qū)，項目區(qū)位優(yōu)勢顯著，周圍交通便利，出租率在 99%以上，租金略低于同地段同品質(zhì)市場化

48、租賃住房租金，租金增長較為平穩(wěn)，預(yù)期 2023-2031 年租金年增長率為 2.50%，2032 年后租金增長率為 2%，租金價格受政府指導(dǎo)，受疫情沖擊相對較小，預(yù)計未來運(yùn)營較為平穩(wěn)。項目 90%以上的租約將集中于 2022 年及 2023 年到期，但租賃需求旺盛，續(xù)租壓力相對較小。項目總估值 12.14億元，估值單價 6114 元/平方米，單位估價顯著低于市場平均水平，租售比在 6%以上，項目毛利率在 60%左右，近兩年預(yù)期分派率在 4.05%左右，為上市 3 個項目中最高值。原始權(quán)益人為廈門市安居集團(tuán)，是廈門市政府公租房投融資主體，市財政通過注入資本金的方式予以資金支持。項目權(quán)屬清晰，所占

49、范圍的土地使用權(quán)的土地取得方式系由劃撥變更為協(xié)議出讓，已由廈門市房管局和發(fā)改委認(rèn)定為保障性租賃住房，手續(xù)合法合規(guī)。廈門市住房局于 2022 年 3 月 31 日簽發(fā)了編號為“廈保租認(rèn)定（2022）1 號（總第 1 號）”和“廈保租認(rèn)定（2022）2 號（總第 2 號）”保障性租賃住房項目認(rèn)定書，同意認(rèn)定園博公寓項目（共 2,614 套房源）和珩琦公寓項目（共 2,051 套房源）為“保障性租賃住房”。）圖表10： 中金廈門安居項目情況園博公寓珩琦公寓合計原始權(quán)益人廈門安居集團(tuán)有限公司所在區(qū)位廈門市集美區(qū)區(qū)域環(huán)境園博公寓處于集美區(qū)商業(yè)核心區(qū)，周邊有華僑大學(xué)、集美大學(xué)等多所高等院校，附近有公共交通

50、 BRT1號線產(chǎn)業(yè)研究院站，地鐵六號線（在建）。珩琦公寓位于集美區(qū)珩琦二里，為地鐵 1 號線上蓋的租賃社區(qū)，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地。拿地方式由劃撥變更為協(xié)議出讓拿地成本(應(yīng)補(bǔ)交出讓金總價)（萬元）23,715.088,150.1631,865.24建筑面積（平方米）112,87585,679198,554已出租面積（平方米）112,22284,914197,136套數(shù)2,6142,0514,665套均面積43.1841.7742.56價值時點(diǎn)出租率99.42%99.11%99.29%平均月租金單價（元/平方米）32.3530.5231.56租金增長率2022 年 4 月至 12 月預(yù)測租金

51、保持不變；2023-2031 年租金年增長率為 2.50%，2032 年起至預(yù)測期終止日，租金年增長率降低至 2.00%。租約到期金額占比2022 年 65.72%，2023 年 32.88%，2024 年 1.40%租戶新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體租戶類型占比個人租戶 88.90%，企業(yè)租戶 11.10%（按套數(shù)）截至價值時點(diǎn)估值（萬元）70,40051,000121,400估值單價（元/平方米）6,2375,9526,114租售比6.22%6.15%6.19%預(yù)期分派率2022 年 4-12 月：4.04%；2023 年：4.05%營業(yè)收入2021 年：4200

52、萬元，2022 年 1-3 月：1687 萬元2021 年：56.11%，2022 年 1-3 月：67.56%毛利率資料來源：項目募集說明書，廈門市自然資源和規(guī)劃局，發(fā)售公告，北京項目北京市作為國家首都，外來人口眾多，住房租賃價格在全國名列前茅，中低收入群體和外來務(wù)工人員等對公租房、保租房需求較為迫切。北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平始終處于全國前列， 2021 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 40,269.6 億元，同比增長 8.5%，全年凈流入人口 794.8 萬。海淀區(qū)位于北京市主城區(qū)西部和西北部，文化產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)聚集，截至 2021 年末全區(qū)生產(chǎn)總值 9,501.7 億元，增速達(dá)到 8.8%；朝陽區(qū)位于北

53、京市主城區(qū)中南部，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，2021 年全區(qū)生產(chǎn)總值為 7,617.8 億元，同比增長 7.5%，外來人口持續(xù)凈流入帶動旺盛的居民住房租賃需求。華夏北京保障房項目的底層資產(chǎn)為公租房，根據(jù)北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知（京政發(fā)201161 號），公共租賃住房租金考慮項目建設(shè)、運(yùn)營和管理成本，按照略低于同地段、同類型住房的市場租金水平確定，并實行動態(tài)調(diào)整。北京市公租房申請分為個人配租與躉租，主要面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員，租金定價、租金調(diào)整、配租安排等受政府部門指導(dǎo)，市場化調(diào)整的空間較為有限。華夏北京保障

54、房項目基礎(chǔ)資產(chǎn)為公租房，周邊配套齊全，租金增長平穩(wěn)，收繳率較高，運(yùn)營較為穩(wěn)定。底層項目為文龍家園和熙悅尚郡，分別位于海淀區(qū)與朝陽區(qū)，商業(yè)購物中心、學(xué)校、公交站臺等配套設(shè)施齊全，生活便利，對辦公客群和家庭租戶群體具有較強(qiáng)吸引力，同時租金低于同地段的市場平均價格，文龍家園平均簽約租金較西三旗板塊同期平均價格低約 46%，熙悅尚郡較青年路同期平均價格低 44%，目前兩區(qū)公租房配租意向登記戶數(shù)大于可配租房源套數(shù)，租賃需求旺盛。但由于實行政府配租計劃，辦理流程較長，從而存在一定結(jié)構(gòu)性空置，截至 2022 年 3 月末兩項目出租率均高于 94%。文龍家園與熙悅尚郡項目近 3 年收繳率基本維持在 99%以上

55、，預(yù)計 2024 年租金分別調(diào)整至 55 元/平方米與 64 元/平方米，后續(xù)每三年以 4%幅度調(diào)整，十年后租金收益每年增長 1.5%，租金增長平穩(wěn)，續(xù)租壓力相對小，預(yù)計未來公租房運(yùn)營較為穩(wěn)定。項目建筑面積合計 11.28 萬平方米，總估值為 11.51 億元，估值單價文龍家園為 9,561 元/平方米，熙悅尚郡為 11,564 元/平方米，遠(yuǎn)低于同期地段市場均價，租售比維持在 6%以上，項目毛利率在 60%以上，其中 2022 年 1-3 月毛利率接近 70%，兩年內(nèi)預(yù)期分派率在 3.95%左右。目前項目運(yùn)營已 3 年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具有較好的持續(xù)經(jīng)營能力和增長潛力。項目原始

56、權(quán)益人為北京保障房中心有限公司，為北京市國資委下屬獨(dú)資公司，承擔(dān)著北京市級住房保障政策落地平臺和實施平臺職能，已有十余年公租房運(yùn)營管理經(jīng)驗。項目權(quán)屬清晰，所占范圍的土地使用權(quán)的土地取得方式為招標(biāo)出讓，北京保障房中心已按照協(xié)議約定支付相關(guān)費(fèi)用。圖表11： 華夏北京保障房項目情況文龍家園熙悅尚郡合計原始權(quán)益人北京保障房中心有限公司所在區(qū)位北京市海淀區(qū)北京市朝陽區(qū)-區(qū)域環(huán)境文龍家園項目坐落于北京市海淀區(qū)熙悅尚郡項目坐落于北京市朝陽區(qū)北五環(huán)西小口區(qū)域，周邊優(yōu)質(zhì)小區(qū)東五環(huán)青年路，周圍公交站臺與線眾多，醫(yī)療教育資源優(yōu)厚，商業(yè)中心齊全，交通緊鄰 8 號線西小口站，路眾多，緊鄰北京市第八十中學(xué)管莊分校，文化教

57、育資源優(yōu)厚。-公交站臺與線路眾多，出行便利。示意圖-拿地方式招標(biāo)出讓建筑面積（平方米）76,56536,232112,796已出租面積（平方米）72,61434,158106,773套數(shù)1,3967722,168套均面積54.8546.9349.25價值時點(diǎn)出租率94.80%94.30%-平均月租金單價（元/平方米）52.0060.00-租金增長率文龍家園：十年預(yù)測期內(nèi)租金價格 2024 年調(diào)整至 55 元/平方米/月，后續(xù)年度每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整幅度為 4%；十年后租金收益每年增長 1.5%。分為個人配租與躉租。個人配租對象主要為（1）廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房輪候家庭；（2）

58、具有本市城鎮(zhèn)戶籍且滿足家庭年收入與人均住房使用面積要求的家庭；（3）外省市來京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限、取得暫住證明、住房公積金證明或參加社保證明，且本人及家庭成員在本市均無住房的人員；產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房適用于引進(jìn)人才與園區(qū)就業(yè)人員。躉租為申請期限屆滿后仍未配租的房源，面向社會單位組織本市城鎮(zhèn)戶籍無房職工集體租賃。租戶熙悅尚郡：十年預(yù)測期內(nèi)租金價格 2024 年調(diào)整至 64 元/平方米/月，后續(xù)年度每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整幅度為 4%；十年后租金收益每年增長 1.5%。租戶類型占比個人租戶 84.32%，企業(yè)租戶 15.68%文龍家園：2022 年 19.2%，2023 年 16.9%，2024

59、 年 59.4%，2025 年 4.5%熙悅尚郡：2022 年 6.0%，2023 年 6.1%，2024 年 87.7%，2025 年 0.3%租約到期面積占比截至價值時點(diǎn)估值（萬元）73,20041,900115,100估值單價（元/平方米）9,56111,564-租售比6.53%6.23%-預(yù)期分派率2022 年 9-12 月：3.95%；2023 年：3.95%營業(yè)收入2019 年：6302 萬元，2020 年：6592 萬元，2021 年：6917 萬元，2022 年 1-3 月：1759 萬元2019 年：64.20%，2020 年：66.00%，2021 年：69.20%，202

60、2 年 1-3 月：69.60%毛利率注：價值時點(diǎn)為 2022 年 3 月 31 日。資料來源：項目募集說明書，發(fā)售公告，其他地方儲備項目目前已有 8 單保障性租賃住房公募 REITs 已啟動籌備工作，項目分別位于北京、重慶、西 安、蘇州、廣州、南京。目前重慶、西安、蘇州、北京 4 單項目均已完成項目服務(wù)機(jī)構(gòu)招 標(biāo)工作，21 年 11 月建行廣東省分行與廣州開發(fā)區(qū)人才教育工作集團(tuán)有限公司聯(lián)合建信基金、建信資本簽署了保障性租賃住房 REITs 合作協(xié)議，22 年 5 月在廣東金融落實落細(xì)助企 紓困專題新聞發(fā)布會上，建行廣東省分行副行長表示將盡快完成發(fā)行終稿并提交國家發(fā)改 委。22 年 1 月南京