某國(guó)際公寓項(xiàng)目概念及標(biāo)準(zhǔn)

1、 PAGE PAGE 17皇都廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目國(guó)際公寓寓概念及及標(biāo)準(zhǔn)（一）國(guó)國(guó)際公寓寓概念（1）市市場(chǎng)背景景（2）公公寓類(lèi)型型（3）國(guó)國(guó)際公寓寓調(diào)查（4）國(guó)國(guó)際公寓寓戶型調(diào)調(diào)查（5）國(guó)國(guó)際公寓寓配套調(diào)調(diào)查（6）國(guó)國(guó)際公寓寓服務(wù)調(diào)調(diào)查（7）國(guó)國(guó)際公寓寓客戶調(diào)調(diào)查（8）國(guó)國(guó)際公寓寓定義（二）國(guó)國(guó)際公寓寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一 區(qū)位標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)二 形象標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)三 配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)四 服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)五 營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際公寓寓概念（1）市市場(chǎng)背景景20011年中國(guó)國(guó)申奧成成功、加加入WTTO，國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，外國(guó)公公司進(jìn)入入中國(guó)各各大城市市及沿海海城市的的已經(jīng)形形成熱潮潮。如廣州，截至去去年，廣廣州共有有家家外

2、資企企業(yè)，世世界強(qiáng)的的跨國(guó)公公司已有有家家在廣州州投資，現(xiàn)有駐駐穗的外外資機(jī)構(gòu)構(gòu)已達(dá)家，比比年增增加了多多家；常常駐廣州州工作的的外籍人人員超過(guò)過(guò)萬(wàn)人人，加上上其家屬屬將近萬(wàn)人人。據(jù)預(yù)預(yù)測(cè)，到到年外外資企業(yè)業(yè)將達(dá)多家家，駐穗穗的外籍籍人員將將超過(guò)萬(wàn)人，加上其其家屬將將組成一一個(gè)達(dá)萬(wàn)萬(wàn)人的住住宅市場(chǎng)場(chǎng)。這批批人往往往都是高高檔公寓寓目標(biāo)對(duì)對(duì)象。外籍人士士均享有有高額住住房津貼貼和補(bǔ)助助（通常?？鐕?guó)公公司的總總裁和外外國(guó)領(lǐng)事事高達(dá)55000090000元元美元/月，一一般的中中級(jí)管理理人員也也有2000030000元美美元/月月以上），他們們?cè)谧夥糠繒r(shí)往往往會(huì)選擇擇質(zhì)素高高、服務(wù)務(wù)到位的的高檔公寓

3、（實(shí)實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)銷(xiāo)，或包包干實(shí)用用前者者會(huì)居住住酒店，后者會(huì)會(huì)注重高高檔公寓寓）。越來(lái)越多多的外籍籍人士開(kāi)開(kāi)始選擇擇入住具具有酒店店式服務(wù)務(wù)的高檔檔公寓。目前，在在城市中中心商務(wù)務(wù)區(qū)高檔檔寫(xiě)字樓樓周邊的的一些高高檔公寓寓，租賃賃行情一一直看漲漲，尤其其是CBBD周邊邊的高檔檔公寓，如北京京CBDD周邊的的高檔公公寓，是是外籍人人員居家家的首選選之一。目前高檔檔公寓的的投資價(jià)價(jià)值已經(jīng)經(jīng)越來(lái)越越明顯，投資回回報(bào)率也也越來(lái)越越高。以以廣州白白云堡豪豪苑的一一套2220平方方米的豪豪華公寓寓為例，其租金金高達(dá)200000元元港幣/月，業(yè)業(yè)主投資資額約為為2000萬(wàn)元港港幣，年年投資回回報(bào)率高高達(dá)111.2

4、55。目前高檔檔公寓不不僅租金金高，其其出租率率也高，特別是是其涉外外租務(wù)市市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)供不應(yīng)應(yīng)求。高高檔公寓寓的客戶戶正由自自住型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向投資資型發(fā)展展，其租租賃市場(chǎng)場(chǎng)的空間間也將隨隨著城市市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展而而出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)的飛躍躍。高檔檔公寓已已經(jīng)成了了高投入入高回報(bào)報(bào)的吸引引人的投投資項(xiàng)目目之一。（2）公公寓類(lèi)型型國(guó)內(nèi)目前前的公寓寓類(lèi)型主主要分成成三類(lèi)：. 國(guó)際公公寓（包包括酒店店式公寓寓）如北京陽(yáng)陽(yáng)光1000國(guó)際際公寓、和喬麗麗晶、瑞瑞城中心心、旺座座等，香香港會(huì)景景閣等，深圳地地王大廈廈配套公公寓、波波托菲諾諾國(guó)際公公寓等，廣州中中信廣場(chǎng)場(chǎng)配套公公寓、東東湖御苑苑、二沙沙島金亞亞花園、嶺南會(huì)會(huì)、

5、棕櫚櫚園、聚聚龍明珠珠、富城城花苑，珠江新新城新大大廈、遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋明珠珠等，這這類(lèi)型公公寓屬于于長(zhǎng)住型型，具備備高素質(zhì)質(zhì)的酒店店式服務(wù)務(wù)，住戶戶大多是是外國(guó)領(lǐng)領(lǐng)事館工工作人員員、外資資機(jī)構(gòu)的的高級(jí)管管理人員員及其家家屬。. 商商務(wù)公寓寓（或商商住兩用用、SOOHO）主要有北北京SOOHO現(xiàn)現(xiàn)代城等等，深圳圳國(guó)際文文化大廈廈、中電電信息大大廈、創(chuàng)創(chuàng)展中心心等，廣廣州新達(dá)達(dá)城、都都市華庭庭、天文文苑、遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋賓館館公寓等等，這類(lèi)類(lèi)型公寓寓由于位位于或臨臨近主要要商務(wù)區(qū)區(qū)，大部部分被當(dāng)當(dāng)成寫(xiě)字字樓使用用，租戶戶多為一一些新興興行業(yè)如如、廣告、展覽、貿(mào)易等等行業(yè)的的小公司司，也有有部分被被白領(lǐng)階階層租用用長(zhǎng)

6、期居居住。此此類(lèi)物業(yè)業(yè)的投資資回報(bào)率率較高，特別是是政府實(shí)實(shí)施“住宅禁禁商”的政策策后，商商住公寓寓發(fā)展尤尤其迅猛猛。尤其其作為生生活工作作室的綜綜合功能能符合新新經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代產(chǎn)品品功能多多元化、模糊化化的趨勢(shì)勢(shì)，是今今后商務(wù)務(wù)公寓發(fā)發(fā)展的方方向之一一。. 居居住式公公寓主要分布布在交通通便利、社區(qū)成成熟的區(qū)區(qū)域，如如深圳都都會(huì)1000、麗麗陽(yáng)天下下、小小小家等，如廣州州新港城城、明軒軒等。居住式公公寓作為為住宅的的過(guò)渡用用房，對(duì)對(duì)置業(yè)能能力相對(duì)對(duì)較弱的的年輕人人有較大大的吸引引力。同同時(shí)由于于市場(chǎng)需需求較旺旺，也吸吸引了投投資客的的關(guān)注。4各類(lèi)類(lèi)物業(yè)綜綜合比較較表表（1）比較項(xiàng)目目國(guó)際公寓寓（

7、酒店服服務(wù)式）寫(xiě)字樓商務(wù)公寓寓（SOHHO）產(chǎn)權(quán)酒店店功能居住為主主兼部分商商務(wù)商務(wù)商務(wù)為主主兼部分居居住居住資金風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)銷(xiāo)售期一一般需較強(qiáng)實(shí)實(shí)力空置率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)銷(xiāo)售期短短承受經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有成熟經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司司區(qū)域要求求具有“國(guó)國(guó)際”氣質(zhì)的的商務(wù)圈圈成熟商業(yè)業(yè)圈或商務(wù)圈圈內(nèi)成熟商業(yè)業(yè)圈、商商務(wù)圈內(nèi)內(nèi)或其延伸伸部分成熟商業(yè)業(yè)圈、商商務(wù)圈內(nèi)內(nèi)或其延伸伸部分租售形式式出售為主主租賃為主主出售為輔輔出售為主主出租為輔輔租賃為主主可按產(chǎn)權(quán)權(quán)式推售售成本費(fèi)用用建造成本本適中建造成本本高建造成本本低建造成本本最高彈性需求求功能彈性性尚可，可居住、可可辦公，可自用、可投資資可自由分分隔出租租功能彈性性大、投投資性好，亦商

8、亦亦住客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用管理費(fèi)低低管理費(fèi)高高管理費(fèi)適適中管理費(fèi)較較高消費(fèi)者來(lái)源對(duì)所在區(qū)區(qū)域認(rèn)同同的投資客客、自住住人士等等區(qū)域內(nèi)中中大型企企業(yè)周邊中小小型穩(wěn)定定發(fā)展的的服務(wù)型型、創(chuàng)業(yè)業(yè)型企業(yè)業(yè)，外地辦事事機(jī)構(gòu)等等外地辦事事機(jī)構(gòu)，中小投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)，開(kāi)拓拓市場(chǎng)的的外地企企業(yè)形象感及及標(biāo)識(shí)性弱，較難難形成區(qū)區(qū)域標(biāo)志形形象很強(qiáng)，成成商務(wù)區(qū)區(qū)集聚，以吸引引知名度度高的公公司入住住，形象象感好較強(qiáng)，有有一定積積聚效應(yīng)應(yīng)，銷(xiāo)售售時(shí)能聚聚集人氣氣形象好，但標(biāo)識(shí)識(shí)性不強(qiáng)強(qiáng)，主打打商務(wù)住住客資金要求求適中很強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)（3）國(guó)國(guó)際公寓寓調(diào)查目前，在在國(guó)內(nèi)各各大城市市及沿海海開(kāi)放城城市，國(guó)國(guó)際公寓寓紛紛因因運(yùn)而生生。經(jīng)調(diào)查

9、，國(guó)內(nèi)目目前冠以以“國(guó)際公公寓”及其分分布如下下表（事事實(shí)上，北京、上海、廣州、深圳諸諸多的高高檔涉外外公寓并并沒(méi)有冠冠以“國(guó)際公公寓”通名）。表（2）城市 國(guó)際公公寓名稱(chēng)稱(chēng)北京市陽(yáng)光1000國(guó)際際公寓、世紀(jì)龍龍都國(guó)際際公寓、元嘉國(guó)國(guó)際公寓寓鋒尚國(guó)際際公寓、世貿(mào)國(guó)國(guó)際公寓寓、光彩彩國(guó)際公公寓、藍(lán)藍(lán)堡國(guó)際際公寓豪柏國(guó)際際公寓、匯園國(guó)國(guó)際公寓寓、海潤(rùn)潤(rùn)國(guó)際公公寓、金金菲國(guó)際際公寓萬(wàn)豪國(guó)際際公寓、京貿(mào)國(guó)國(guó)際公寓寓、新新新國(guó)際公公寓、京京達(dá)國(guó)際際公寓銀海國(guó)際際公寓、金地國(guó)國(guó)際公寓寓、華辰辰國(guó)際公公寓、金金橋國(guó)際際公寓麗景國(guó)際際公寓、世紀(jì)金金源大酒酒店國(guó)際際公寓、雍景臺(tái)臺(tái)國(guó)際公公寓棕櫚泉國(guó)國(guó)際公寓寓、東

10、直直門(mén)國(guó)際際公寓、福景苑苑國(guó)際公公寓華世隆國(guó)國(guó)際公寓寓、百吉吉名門(mén)國(guó)國(guó)際公寓寓、華亭亭國(guó)際公公寓 天津市市泉隆國(guó)際際公寓、泰達(dá)國(guó)國(guó)際公寓寓、中乒乒國(guó)際公公寓陽(yáng)光1000國(guó)際際公寓、新業(yè)麗麗灣國(guó)際際公寓、佳怡國(guó)國(guó)際公寓寓環(huán)渤海國(guó)國(guó)際公寓寓 上海市市虹口國(guó)際際公寓、湯臣高高爾夫國(guó)國(guó)際公寓寓 大連市市國(guó)際公寓寓、亞太太國(guó)際金金融中心心國(guó)際公公寓 廈門(mén)市市遠(yuǎn)華國(guó)際際公寓、經(jīng)典大大第國(guó)際際公寓、 重慶市市云鼎國(guó)際際公寓 成都市市成都國(guó)際際公寓 南京市市劍橋國(guó)際際公寓 廣州市市新大廈國(guó)國(guó)際公寓寓、星河河灣國(guó)際際公寓新珠江大大酒店國(guó)國(guó)際公寓寓、世貿(mào)貿(mào)國(guó)際公公寓、 深圳市市匯展閣、名仕閣閣、波托托菲諾國(guó)國(guó)際公

11、寓寓、財(cái)富富廣場(chǎng)北方文化化的地區(qū)區(qū)采用“國(guó)際公公寓”通名者者多，沿沿海地區(qū)區(qū)采用者者少。如深圳地地王商務(wù)務(wù)公寓、匯展閣閣等，廣廣州新大大廈、遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋明珠珠大廈，天麒驛驛、新達(dá)達(dá)誠(chéng)廣場(chǎng)場(chǎng)等涉外外酒店式式公寓，都未采采用“國(guó)際公公寓”通名。（4）國(guó)國(guó)際公寓寓戶型調(diào)調(diào)查目前，在在國(guó)內(nèi)各各大城市市的國(guó)際際公寓由由于客戶戶定位的的不同，戶型間間的差異異較大。一般而言言，越是是真正為為外籍人人士服務(wù)務(wù)的國(guó)際際公寓，其戶型型越接近近外籍人人士的生生活需求求；而以以本地客客戶為目目標(biāo)客戶戶的“國(guó)際公公寓”，其戶戶型接近近本地客客戶需求求。表（3）城市國(guó)際公寓寓名稱(chēng) 戶型（）備注單間一衛(wèi)衛(wèi)一房一廳廳一衛(wèi)二房二廳廳

12、一衛(wèi)三房二廳廳一衛(wèi)深圳市明華國(guó)際際會(huì)議中中心5470120196丹楓白露露395995嘉匯新城城4068、774、880名仕閣4050-660地王商務(wù)務(wù)公寓90-1123190（5）國(guó)國(guó)際公寓寓配套調(diào)調(diào)查國(guó)際公寓寓的配套套往往按按酒店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)配置置。有的的國(guó)際公公寓干脆脆用星級(jí)級(jí)酒店的的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)為“四星級(jí)級(jí)國(guó)際公公寓”、“五星級(jí)級(jí)國(guó)際公公寓”等。事事實(shí)上，國(guó)內(nèi)的的國(guó)際公公寓相當(dāng)當(dāng)于沿海海城市的的“酒店式式公寓”，只是是稱(chēng)呼不不同而已已。由著名設(shè)設(shè)計(jì)公司司度身定定造。聘請(qǐng)國(guó)外外優(yōu)秀室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)公司、園園林景觀觀公司擔(dān)擔(dān)綱室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)和和園林設(shè)設(shè)計(jì)。酒店式外外觀及公公共空間間。酒店式設(shè)設(shè)備。進(jìn)進(jìn)口原裝

13、裝電梯，中央空空調(diào)等。超大規(guī)模模的豪華華會(huì)所。會(huì)所中各各種配套套設(shè)施一一應(yīng)俱全全。如按五五星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì)建造的的酒店式式康樂(lè)中中心及露露天網(wǎng)球球場(chǎng)等。建筑用料料及配套套全部采采用國(guó)際際一流產(chǎn)產(chǎn)品一應(yīng)俱全全的生活活配套設(shè)設(shè)施。采用先進(jìn)進(jìn)的酒店店式物業(yè)業(yè)管理。（6）國(guó)國(guó)際公寓寓服務(wù)調(diào)調(diào)查國(guó)際公寓寓以居住住為主。在國(guó)際際公寓中中生活的的人士，多為單單身，或或家庭臨臨時(shí)居住住，因此此除在環(huán)環(huán)境上，要求有有酒店的的配套外外，在生生活服務(wù)務(wù)上，甚甚至比酒酒店更周周到、更更溫馨。國(guó)際公寓寓的住戶戶，相當(dāng)當(dāng)于酒店店的長(zhǎng)包包房住戶戶。對(duì)于于酒店的的長(zhǎng)包房房顧客，一般酒酒店會(huì)給給予一定定的優(yōu)惠惠條件。私密安全全

14、，是家家庭生活活的一大大要素，因此國(guó)國(guó)際公寓寓大多采采用國(guó)際際酒店式式全封閉閉物業(yè)管管理、24小時(shí)時(shí)保安巡巡邏等。中央空調(diào)調(diào)入戶、全天候候熱水供供應(yīng)、無(wú)無(wú)微不至至的家政政服務(wù)，可以最最大限度度的減輕輕住戶的生生活負(fù)擔(dān)擔(dān)，（7）國(guó)國(guó)際公寓寓客戶調(diào)調(diào)查租賃客戶戶外資機(jī)構(gòu)構(gòu)外籍人人員。這些客戶戶群的特特點(diǎn)是：有較高高的生活活補(bǔ)貼。在海外外工作生生活節(jié)奏奏快，生生活起居居多有不不便而無(wú)無(wú)暇打理理。休閑閑時(shí)需有有一定的的社交及及活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所和空空間。B年輕輕白領(lǐng)階階層。這些客戶戶群的特特點(diǎn)是：收入高高、積蓄蓄少、崇崇尚自由由、注重重生活品品位，他他們大多多以事業(yè)業(yè)為重，多數(shù)在在工作的的寫(xiě)字樓樓附近租租房住

15、，過(guò)著的的“單身貴貴族”的生活活，喜歡歡跳槽和和在城市市間移動(dòng)動(dòng)，被稱(chēng)稱(chēng)為“飄一族族”。購(gòu)房客戶戶投資客。隨著寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)復(fù)蘇，其周邊邊的公寓寓樓市場(chǎng)場(chǎng)也被看看好，特特別是一一些小戶戶型單位位，因?yàn)闉榭們r(jià)低低，相對(duì)對(duì)投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小，而具有有良好的的投資前前景，選選準(zhǔn)恰當(dāng)當(dāng)機(jī)會(huì)入入市，能能取得較較好的投投資回報(bào)報(bào)。B自用用客戶。白領(lǐng)一族族有很強(qiáng)強(qiáng)的月供供能力，一旦其其希望租租賃住房房的首期期門(mén)檻較較低，自自然會(huì)得得到其青青睞。（8）國(guó)國(guó)際公寓寓定義國(guó)際公寓寓的準(zhǔn)確確定義應(yīng)應(yīng)為：國(guó)國(guó)際化酒酒店式居居住公寓寓國(guó)際化：具有國(guó)際際氣質(zhì)國(guó)際化城城市（開(kāi)開(kāi)放性大大都市）國(guó)際商務(wù)務(wù)區(qū)域（大都市市CBDD）國(guó)際

16、設(shè)計(jì)計(jì)水平（建筑、裝修、園林）國(guó)際形象象環(huán)境（大堂、電梯廳廳、電梯梯、會(huì)所所、園林林等）國(guó)際品質(zhì)質(zhì)設(shè)備國(guó)外生活活標(biāo)準(zhǔn)（開(kāi)放式式廚房）酒店式：酒店式標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（三三星酒店店以上）酒店式外外觀酒店式環(huán)環(huán)境酒店式商商務(wù)、生生活配套套居住公寓寓：臨時(shí)家庭庭（配套套簡(jiǎn)單裝裝修、空空調(diào)、一一般家電電、家私私）單身住宅宅（配套套簡(jiǎn)單裝裝修、空空調(diào)、一一般家電電、家私私）配套會(huì)所所（日常常休閑娛娛樂(lè)）配套服務(wù)務(wù)（生活活起居無(wú)無(wú)微不至至）保安設(shè)施施國(guó)際公寓寓標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際公寓寓在該類(lèi)類(lèi)物業(yè)形形成的過(guò)過(guò)程中，在市場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)向下下形成其其固有的的標(biāo)準(zhǔn)，或是模模式。（1）區(qū)區(qū)位標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)國(guó)際公寓寓必須坐坐落于國(guó)國(guó)際化大大都市CCBD及

17、及其周邊邊成熟區(qū)區(qū)域。由于CBBA的商商貿(mào)人士士為國(guó)際際公寓直直接提供供了大量量的客戶戶來(lái)源，這些公公寓主要要分布在在寫(xiě)字樓樓附近的的區(qū)域。在北京京、上海海、廣州州等地，國(guó)際公公寓與高高檔寫(xiě)字字樓的發(fā)發(fā)展幾乎乎同步。國(guó)際公寓寓理想?yún)^(qū)區(qū)位上，以商務(wù)務(wù)人士的的上班過(guò)過(guò)程來(lái)度度量：步行在115分鐘鐘以內(nèi)；地鐵在22站以內(nèi)內(nèi)；公交在33站以內(nèi)內(nèi)；能夠順利利坐出租租車(chē)。（2）形形象標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)國(guó)際公寓寓在形象象上一般般走高端端路線而而吸引市市場(chǎng)眼球球。形象象定位盡盡量拔高高，價(jià)格格走高端端路線。為了符合合具有個(gè)性化化特點(diǎn)的的現(xiàn)代國(guó)國(guó)際公寓寓，其無(wú)論論在建筑筑、社區(qū)區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)設(shè)計(jì)、材材料使用用、物業(yè)業(yè)管理等

18、等方面處處處體現(xiàn)現(xiàn)著國(guó)際際化的潮潮流。如外外觀的通通透、硬硬朗、現(xiàn)現(xiàn)代；綠化率率高的生態(tài)態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)崇尚尚自然的國(guó)際際潮流等等。國(guó)際公寓寓在形象象上一般般為：外立面具具有酒店店式風(fēng)格格，如北北京旺座座中心采采用全玻玻璃幕墻墻的外觀觀；公共空間間酒店化化，如大大堂地面面多采用用花崗巖巖裝修，北京瑞瑞城中心心的大堂堂挑高二二層達(dá)66.9米米、近330000自然然園林大大堂；聘請(qǐng)外國(guó)國(guó)著名設(shè)設(shè)計(jì)公司司或設(shè)計(jì)計(jì)大師做做建筑設(shè)設(shè)計(jì)、裝裝修設(shè)計(jì)計(jì)和園林林設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目目建成后后會(huì)成為為區(qū)域內(nèi)內(nèi)的標(biāo)志志性建筑筑。?。?）配配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為了符合合國(guó)際潮潮流，滿滿足國(guó)際際人士審審美及居居住要求求，國(guó)際際公寓在在配套

19、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)上向向星記酒酒店看齊齊。在建筑及及其配套套設(shè)備上上精益求求精：大量采用用新技術(shù)術(shù)。如北北京瑞城城中心的的新風(fēng)系系統(tǒng)(每每個(gè)房間間均有歐歐洲原裝裝進(jìn)口的的新風(fēng)端端口，使使室內(nèi)空空氣凈度度達(dá)一級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn))；旺座座在國(guó)內(nèi)內(nèi)首家采采用雙層層呼吸幕幕墻系統(tǒng)統(tǒng)等。選用名牌牌材料或或設(shè)備。特別是是電梯、中央空空調(diào)，大大多采用用原裝進(jìn)進(jìn)口產(chǎn)品品；衛(wèi)浴及廚廚房設(shè)施施選用國(guó)國(guó)際一流流品牌，以及享享受性配配置如按按摩浴缸缸等；保證通訊訊設(shè)備的的完善。如專(zhuān)線線高速上上網(wǎng)，光光纖入戶戶，結(jié)構(gòu)構(gòu)化綜合合布線；局域網(wǎng)網(wǎng)服務(wù)；信息點(diǎn)點(diǎn)及數(shù)據(jù)據(jù)傳輸速速度均達(dá)達(dá)到國(guó)內(nèi)內(nèi)先進(jìn)水水平；提供生活活便利設(shè)設(shè)備。如如可接收收國(guó)際衛(wèi)衛(wèi)星

20、電視視；多個(gè)個(gè)電話接接口；224小時(shí)時(shí)熱水系系統(tǒng)；直直飲水系系統(tǒng)；移移動(dòng)通信信直放站站等；提供功能能齊全的的會(huì)所配配套。如如北京瑞瑞城中心心三層的的獨(dú)立會(huì)會(huì)所，面面積18800平平方米，設(shè)施有有室內(nèi)恒恒溫泳池池、水力力按摩池池、兒童童戲水池池、健身身室、桑桑拿浴室室、兒童童游戲室室、乒乓乓球室、多功能能集體活活動(dòng)室、閱讀中中心等。提供一步步到位的的簡(jiǎn)潔裝裝修。酒酒店式的的標(biāo)準(zhǔn)是是客戶提提著行李李箱入住住即可。大眾化化的裝修修，客戶戶的個(gè)性性化、風(fēng)風(fēng)格化由由其裝飾飾解決。（4）服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)國(guó)際公寓寓以酒店店式物業(yè)業(yè)管理來(lái)來(lái)打動(dòng)市市場(chǎng)，提提供專(zhuān)業(yè)業(yè)化的貼貼身管家家，使居居者享受受周到的的私家服服務(wù)

21、。干洗店、洗衣；24小時(shí)時(shí)熱水；24小時(shí)時(shí)便利店店；外賣(mài)賣(mài)送餐服服務(wù)；國(guó)國(guó)際電視視頻道；配置錄錄像機(jī)；充足、位置合合理的電電源插座座，考慮慮制式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換；尺尺寸稍大大的家私私、電器器；考慮慮太太們們的生活活需要；房間清清潔執(zhí)掃掃；床單單換洗、洗簌用用品更換換（可由由租客選選擇并適適當(dāng)收費(fèi)費(fèi)）；電電召的士士；代繳繳費(fèi)；叫叫醒服務(wù)務(wù)；家政政服務(wù)；代復(fù)印印、打字字、傳真真；代定定機(jī)票、車(chē)船票票；代訂訂、送書(shū)書(shū)報(bào)；會(huì)會(huì)所設(shè)施施使用（可適當(dāng)當(dāng)收費(fèi)）；家電電維修等等。同時(shí)發(fā)展展類(lèi)似“皇朝會(huì)會(huì)”之類(lèi)的的業(yè)主/住客俱俱樂(lè)部，為客戶戶的休閑閑、溝通通創(chuàng)造條條件。（5）營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)國(guó)際公寓寓在營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)上往往往會(huì)一炮炮

22、打響：精心設(shè)設(shè)計(jì)、精精心策劃劃、精心心組織的的結(jié)果必必然會(huì)有有回報(bào)。A. 定定位：檔次盡量量拔高，并與商商務(wù)建立立聯(lián)系。公寓與與寫(xiě)字樓樓和酒店店的聯(lián)系系提高了了其價(jià)格格的支撐撐。 如北北京瑞城城中心：公寓與與“國(guó)際貴貴族酒店店”及“智能化化寫(xiě)字樓樓”共體；“第一世世界名人人宅邸”，“名人宅宅邸，貴貴族生活活”。同時(shí)時(shí)，強(qiáng)調(diào)調(diào)同類(lèi)身身份聚集集的溝通通效應(yīng)。B. 價(jià)價(jià)格：走頂級(jí)路路線，價(jià)價(jià)格最高高(且遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于周邊)。價(jià)格格本身即即是新聞聞追逐和和產(chǎn)生知知名度的的原因；營(yíng)銷(xiāo)之之中加強(qiáng)強(qiáng)與世界界上各地地最高貴貴物業(yè)的的比較。如北京瑞瑞城中心心均價(jià)UUS$227500元/，而周周邊內(nèi)銷(xiāo)銷(xiāo)項(xiàng)目約約在$113000元/左右；和喬麗麗晶均價(jià)價(jià)US$23