景順都江堰玉堂項(xiàng)目定位書

1、PAGE PAGE 44 景順都都江堰玉玉堂鎮(zhèn)項(xiàng)項(xiàng)目定位書 一、地理理位置【都江堰堰項(xiàng)目】位于都都江堰市市玉堂鎮(zhèn)鎮(zhèn)三臺(tái)村村一組，地處青青城大橋橋西側(cè)的的市郊，東臨農(nóng)農(nóng)遷小區(qū)區(qū)金都商商住樓，南臨在在建的都都（江堰堰）汶（川）新新公路，西臨一一條南北北流向的的山溪，北臨趙趙公山腳腳的69914廠廠區(qū)。（本項(xiàng)目目位置圖圖如下：）二、項(xiàng)目目素質(zhì)【都江堰堰項(xiàng)目】總占土土地面積積1111.0667畝，東西面面寬短，南北面面狹長。該土地地原屬都都江堰江江河置業(yè)業(yè)有限公公司，性性質(zhì)為綜綜合用地地，20003年年以出讓讓方式獲獲得土地地，終止止日期220533年1月月13日日，即土土地年限限50年年。本宗土地地

2、由兩塊塊構(gòu)成，中間由由一條南南北向規(guī)規(guī)劃道路路間隔開開。其中中西面地地塊占地地522215.30平平方米，呈“葉形”，南北北面約長長2600米，東東西面長長601600米；東東面地塊塊占地1115668.880平方方米，呈呈狹長條條形，南南北面約約長3220米，東西面面約長440米。本宗土地地地勢較較平坦，有局部部緩坡，用地現(xiàn)現(xiàn)為村鎮(zhèn)鎮(zhèn)農(nóng)田，有莊稼稼、樹木木和灌木木叢，但但沒有高高大喬木木和名貴貴樹種，南部臨臨路內(nèi)側(cè)側(cè)有十幾幾戶人家家，拆遷遷和平整整工作簡簡單?！径冀哐唔?xiàng)目】地處都都江堰市市規(guī)劃中中的城市市西區(qū)的的北部。都江堰堰市的未未來規(guī)劃劃發(fā)展中中，將大大力發(fā)展展城市西西區(qū)。整整個(gè)城市市

3、西區(qū)規(guī)規(guī)劃用地地1911.2公公頃，人人口7萬萬人，在在本項(xiàng)目目周邊規(guī)規(guī)劃有西西北面小小學(xué)校11所，市市場1所所，大型型停車場場1所，以及其其他的市市政配套套設(shè)施?！径冀哐唔?xiàng)目】項(xiàng)目綜綜合素質(zhì)質(zhì)較好，但考慮慮到位置置較偏僻僻，而城城市西區(qū)區(qū)的發(fā)展展還需要要一定的的時(shí)間，因此本本項(xiàng)目必必須立足足區(qū)域的的長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展，又又充分滿滿足現(xiàn)在在的市場場需求。青城山距距成都市市區(qū)500公里左左右，車車行高速速路約需需4050分分鐘，正正好在中中心城市市的輻射射半徑之之內(nèi)。成成灌高速速通車后后，有了了便捷的的高速交交通和越越來越多多的私家家車，這這里是成成都人周周末生活活的絕佳佳享受之之地。 本案四四面臨路

4、路，緊鄰鄰省道干干線，西西去青城城山、東東返成都都都十分分方便。特別是是成都至至汶川的的高速干干線的建建設(shè)，將將從成灌灌高速路路都江堰堰出口另另辟一條條雙向112車道道的高速速公路，直接與與省道干干線連接接，從成成都去青青城山可可繞開都都江堰市市區(qū)，距距離更近近，交通通將更加加便利。三、生活活配套本項(xiàng)目地地處城郊郊，背靠靠趙公山山，視野野開闊、空氣清清新、環(huán)環(huán)境怡人人、，具具備優(yōu)越越的山景景風(fēng)光和和自然條條件。 本項(xiàng)目位位于城市市西郊，青城大大橋?qū)⒈颈緟^(qū)域與與主城區(qū)區(qū)隔絕，都（江江堰）汶汶（川）新公路路尚在修修建過程程中，所所以現(xiàn)階階段周邊邊生活配配套較差差、市政政設(shè)施缺缺乏，商商業(yè)設(shè)施施、餐

5、飲飲娛樂、教育系系統(tǒng)、醫(yī)醫(yī)療系統(tǒng)統(tǒng)、公交交系統(tǒng)缺缺乏，人人居條件件不成熟熟。所以，本本項(xiàng)目開開發(fā)，必必須自行行考慮修修建部分分商業(yè)和和服務(wù)配配套，如如對(duì)外開開放式的的會(huì)所、餐飲娛娛樂商業(yè)業(yè)用房等等。 五、市調(diào)調(diào)基本情情況都江堰市市區(qū)樓盤盤價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目起價(jià)均價(jià)最高價(jià)備注都市美美麗洲14000155001800019900估計(jì)價(jià)格格都江堰花花園136001400015600本案斜對(duì)對(duì)面麗水青城城130001600021000知名樓盤盤古堰雅居居148001600017500別墅樓盤盤都江花園園12800135001600070畝社社區(qū)天和天天逸花園園108001280014500明星樓盤盤岷江

6、華庭庭125001400015500蒲陽河畔畔水都城市市廣場128001380015800江安河畔畔佳美景園園124001350014300蒲陽河畔畔濱河花園園125001380015000江安河畔畔水都新城城138001500016000純住宅堰錦家園園120001350015000許家路華夏名居居110001318817688部分別墅墅鈺城花園園二期130001400015000幸福大道道瑞康家園園126881400015988玉帶橋中中段怡情苑126001400016000建設(shè)路里里 都江堰50萬平平方米20萬平平方米16900元/平平方米注：都江江堰16690元元/平方方米的均均價(jià)，包

7、包含計(jì)算算了青城城山板塊塊的諸多多項(xiàng)目，而不是是指都江江堰市區(qū)區(qū)樓盤的的平均價(jià)價(jià)格。廉價(jià)的土土地成本本和自然然而成的的生態(tài)環(huán)環(huán)境，是是郊區(qū)房房地產(chǎn)最最基本的的開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢。成成都已走走上外延延（郊區(qū)區(qū)開發(fā)）發(fā)展和和內(nèi)涵（舊城改改造）加加速的時(shí)時(shí)期，郊郊區(qū)房市市投資額額激巨增增加，開開發(fā)規(guī)模模不斷增增大。我們有理理由相信信：在未未來35年，成都周周邊區(qū)市市縣的房房地產(chǎn)開開發(fā)將持持續(xù)升溫溫，發(fā)展展?jié)摿蘧薮蟆５瑫r(shí)應(yīng)應(yīng)注意到到市場價(jià)價(jià)格的拐拐點(diǎn)已出出現(xiàn)，除除局部熱熱點(diǎn)區(qū)域域價(jià)格保保持略升升外，價(jià)價(jià)格走平平已再所所難免。周邊房房市開發(fā)發(fā)不斷上上規(guī)模、上檔次次，競爭爭也更加加激烈，銷售壓壓力也會(huì)會(huì)更大。

8、因此郊區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)必必須進(jìn)行行市場細(xì)細(xì)分，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的定位、目標(biāo)客客戶的界界定，都都必須要要有準(zhǔn)確確的定位位和導(dǎo)向向把握。三、都江江堰市大大環(huán)境1、都江江堰歷史史發(fā)展、地理環(huán)環(huán)境、自自然特色色都江堰市市，位于于四川成成都平原原岷江上上游，處處于成都都西北方方向，距距離成都都市區(qū)566公里，是國家家級(jí)風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)、國家家歷史文文化城，是四川川盆地一一顆璀璨璨的明珠珠。都江堰歷歷史悠久久，20000多多年前就就是四川川的政治治中心地地區(qū)。以以秦時(shí)蜀蜀守李冰冰父子領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)建造造的都江江堰水利利樞紐工工程而聞聞名于世世，世代代福澤天天府之國國。都江堰城城市交通通便捷，市區(qū)內(nèi)內(nèi)道路縱縱橫，迎迎賓大道

9、道、幸福福大道等等寬闊平平坦。城城區(qū)由成成灌高速速直接與與中心城城市聯(lián)結(jié)結(jié)，距成成都車程程約300分鐘。明年初初，道路路寬為 30米米，雙向向 6車車道的沙沙西線貫貫通都江江堰后，這條生生態(tài)綠化化走廊將將使成都都到達(dá)都都江堰更更加便利利。都江江堰東達(dá)達(dá)彭州、西接崇崇州、南南抵溫江江，向北北是進(jìn)出出都江堰市市幅員面面積12207平平方千米米，轄112個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、166個(gè)鄉(xiāng)和和1個(gè)工工業(yè)區(qū)，人口660萬，城市人人口200萬，建建成區(qū)面面積200平方千千米。都都江堰因因水而生生，岷江的的5條支支流從都都江堰市市區(qū)穿城城而過，形成獨(dú)獨(dú)具特色色的“山水城城市”。都江堰堰素有“天府之之源”的稱號(hào)號(hào)，是“川西平

10、平原綠色色生態(tài)屏屏障”，有著著得天獨(dú)獨(dú)厚的資資源優(yōu)勢勢和良好好的自然然、人文文條件。四季氣氣候宜人人，年平平均氣溫溫15度度，空氣氣污染指指數(shù)300。220011年發(fā)布布的552期環(huán)環(huán)境周報(bào)報(bào)指數(shù)顯顯示，大大氣質(zhì)量量常年保保持在國國家一級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，飲用水水質(zhì)和地地表水環(huán)環(huán)境質(zhì)量量按功能能區(qū)達(dá)標(biāo)標(biāo)率分別別達(dá)到1000%。因此此都江堰堰市曾獲獲得建設(shè)設(shè)部設(shè)立立的“中國人人居環(huán)境境獎(jiǎng)”和“中國人人居環(huán)境境范例獎(jiǎng)獎(jiǎng)”，并成成為全國國第二個(gè)個(gè)通過ISOO140001環(huán)環(huán)境管理理體系認(rèn)認(rèn)證的政政府組織織。根據(jù)成都都市市域域城鎮(zhèn)體體系等級(jí)級(jí)規(guī)模結(jié)結(jié)構(gòu)的定定位，都都江堰市市與龍泉泉驛區(qū)、華陽（華陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)、高新新區(qū)

11、）、彭州市市等并列列為圍繞繞成都大大市區(qū)的的4大中中等城市市。2、都江江堰的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和城市市建設(shè)2.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展順應(yīng)改革革開放的的東風(fēng)，都江堰堰市立足足“旅游興興市、工工業(yè)強(qiáng)市市、農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化富農(nóng)村村”的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展思思路和“強(qiáng)綜合合經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力、創(chuàng)創(chuàng)世界旅旅游精品品，建國國際旅游游城市”的跨越越式發(fā)展展目標(biāo)，確立了了“經(jīng)營城城市、實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市全面增增值”的整體體戰(zhàn)略。采取了了“一抓投投資拉動(dòng)動(dòng)、二抓抓消費(fèi)帶帶動(dòng)、三三抓招商商推動(dòng)”的措施施，市域域各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)得到到了良性性的發(fā)展展。都江堰擁擁有得天天獨(dú)厚的的自然環(huán)環(huán)境，旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)是全市市最重要要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱。都江堰堰的旅游游資源豐豐富，在

12、在12007平方方公里的的土地上上覆蓋了了三分之之一的原原始生態(tài)態(tài)區(qū)。除除了青城城山，區(qū)區(qū)內(nèi)還有有龍池、虹口兩兩大風(fēng)景景區(qū)，而而且是九九寨溝、黃龍、臥龍及及四姑娘娘山等必必經(jīng)的黃黃金旅游游通道。作為千千年的歷歷史古城城，它還還保留了了都江堰堰、二王王廟、伏伏龍觀等等文化古古跡，是是國家AAAAAA級(jí)的旅旅游風(fēng)景景區(qū)。220022年，全全市接待待游客4438.4萬人人次，旅旅游綜合合收入111.22億元。目前，都江堰堰市已經(jīng)經(jīng)憑借其其得天獨(dú)獨(dú)厚的旅旅游資源源營造出出了一個(gè)個(gè)城市旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈，與與旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相相關(guān)的景景區(qū)開發(fā)發(fā)、旅游游服務(wù)業(yè)業(yè)及旅游游地產(chǎn)等等項(xiàng)目最最有可能能借助都都江堰旅旅游品

13、牌牌，進(jìn)行行較高起起點(diǎn)，較較快速度度的啟動(dòng)動(dòng)。除旅游資資源外，都江堰堰還擁有有豐富的的礦藏、中藥材材資源、農(nóng)產(chǎn)品品資源、彌核桃桃生產(chǎn)基基地、石石灰石、砂金礦礦等自然然資源。糧糧食作物物以水稻稻、小麥麥、玉米米、油菜菜和茶葉葉等，土土特產(chǎn)豐豐富。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，都江江堰市努努力發(fā)展展高科技技產(chǎn)業(yè)所所成立的的“四川省省都江堰堰科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)”作為省省級(jí)重點(diǎn)點(diǎn)工業(yè)開開發(fā)區(qū)已已經(jīng)日益益壯大，在都江江堰城市市經(jīng)濟(jì)中中占有相相當(dāng)重要要的地位位。5年年來，都江江堰招商商引資項(xiàng)項(xiàng)目共4988個(gè)，到到位資金金32.6億元元，吸引引了拉法法基、達(dá)達(dá)爾曼、東軟集集團(tuán)、海海爾集團(tuán)團(tuán)等一大大批品牌牌企業(yè)到到此落

14、戶戶建廠。20022年，都都江堰全全市地方財(cái)政政收入22.055億元，較19997年年增長883.77%，GDPP已達(dá)到到6188億元。綜合來來說，都都江堰本本地產(chǎn)業(yè)業(yè)相對(duì)單單一，總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平在在成都周周邊二級(jí)級(jí)城市中中屬于中中等水平平。但都江江堰城市市發(fā)展后后勁充足足，預(yù)期期發(fā)展?jié)摑摿薮蟠蟆?.2 城市建建設(shè)都江堰市市委、市市政府19998年做做出了立立足于生生態(tài)文化化旅游城城市的定定位，高高起點(diǎn)規(guī)規(guī)劃、高高質(zhì)量建建設(shè)城市市形象、生態(tài)環(huán)環(huán)境和基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的的重大決決策。119999年，都都江堰市市投資2.006億元元，對(duì)青青城山、都江堰堰景區(qū)及及周邊環(huán)環(huán)境展開開了有史史以來規(guī)規(guī)模最

15、大大、效果果最好的的綜合整整治，搬搬遷景區(qū)區(qū)內(nèi)單位位、民宅宅總面積積達(dá)228萬平平方米，全部進(jìn)進(jìn)行了景景觀美化化和恢復(fù)復(fù)性綠化化。220000年111月29日日，青城城山、都都江堰被被正式列列入世界界文化遺遺產(chǎn)名錄錄，填補(bǔ)補(bǔ)了成都都地區(qū)該該項(xiàng)殊榮榮的空白白。都江堰在在城市規(guī)規(guī)劃布局局和建設(shè)設(shè)中，優(yōu)優(yōu)先考慮慮生態(tài)綠綠化，“山在城城中，城城在水中中，人在在花中，路在綠綠中”的生態(tài)態(tài)園林城城市風(fēng)貌貌已然形形成，決決不允許許引進(jìn)和和發(fā)展不不符合環(huán)環(huán)保要求求、破壞壞生態(tài)環(huán)環(huán)境的項(xiàng)項(xiàng)目在該該市落戶戶。20001年年122月，都都江堰市市因城市市園林綠綠化及生生態(tài)環(huán)境境改善成成績突出出榮獲首首屆中國國人居環(huán)

16、環(huán)境范例例獎(jiǎng)。近5年來來，都江江堰市先先后投入入30多多億元用用于城市市建設(shè)，大小廣廣場星羅羅棋布，城區(qū)55條河流流實(shí)施了了亮化工工程，77條主要要街道煥煥然一新新，寬880米、長5公公里的都都江堰大大道橫貫貫全城，中心廣廣場依水水而建，注目廣廣場上榪榪槎造型型的巨大大雕塑，都是城城市建設(shè)設(shè)的見證證。都江堰的的城市建建設(shè)，吸吸引了大大量房地地產(chǎn)商的的資金投投入。他他們注重重發(fā)揮都都江堰市市良好的的區(qū)位條條件和生生態(tài)優(yōu)勢勢，著力力打造“綠色生生態(tài)住宅宅”，以天天下青城城、麗水水青城、青城白白鷺洲、青城高高爾夫山山莊為代代表的旅旅游休閑閑房地產(chǎn)產(chǎn)成為城城市生態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)的的亮點(diǎn)。近幾年年來，城城市經(jīng)濟(jì)

17、濟(jì)要素迅迅速升值值，樓市市行情一一路看漲漲，一些些有潛力力的地段段地價(jià)年年均升值值在220%以以上，政政府土地地收益由由4年年前的5000萬元猛猛增到如如今的超超過20000多多萬元，說明都都江堰市市的城市市生態(tài)系系統(tǒng)將環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢轉(zhuǎn)化成成為經(jīng)濟(jì)濟(jì)優(yōu)勢。3、都江江堰的未未來規(guī)劃劃發(fā)展根據(jù)成都都市政府府最新城城市發(fā)展展構(gòu)想，將構(gòu)建建以成都都中心城城區(qū)為核核心，周周邊300分鐘車車程為輻輻射半徑徑的“大成都都”，外環(huán)路路以外都都將打造造為大成成都的外外圍功能能片區(qū)。外圍功功能片區(qū)區(qū)接受中中心城市市輻射，同時(shí)根根據(jù)自身身特點(diǎn)及及優(yōu)勢形形成產(chǎn)業(yè)業(yè)跟生活活配套的的格局。根據(jù)這這一規(guī)劃劃構(gòu)想，憑借目目前的

18、交交通條件件，都江江堰市有有理由成成為成都都外圍功功能片區(qū)區(qū)中的一一部分，充分運(yùn)運(yùn)用中心心城市的的輻射力力及自身身資源的的吸附力力，進(jìn)行行快速發(fā)發(fā)展的新新天地。都江堰城城市構(gòu)架架定位為為“中等等城市”，城市市特色定定位為“最佳人人居環(huán)境境和最佳佳創(chuàng)業(yè)環(huán)環(huán)境的生生態(tài)文化化旅游名名城”，產(chǎn)業(yè)業(yè)格局的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展生生態(tài)經(jīng)濟(jì)濟(jì)系統(tǒng)定定位。都都江堰坐坐擁世界界“雙遺產(chǎn)產(chǎn)”，將大大力推進(jìn)進(jìn)“立足生生態(tài)特色色，發(fā)展展生態(tài)經(jīng)經(jīng)濟(jì)”的經(jīng)濟(jì)濟(jì)思路和和發(fā)展目目標(biāo)，力力爭躋身身于西部部地區(qū)縣縣級(jí)綜合合實(shí)力110強(qiáng)之列列。都江堰將將立足資資源優(yōu)勢勢助推房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)，要求求按照建建設(shè)生態(tài)態(tài)旅游城城市和成成都居家家副中心

19、心的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，從從總體上上提高住住宅的整整體質(zhì)量量，強(qiáng)調(diào)調(diào)社區(qū)科科學(xué)的規(guī)規(guī)劃，合合理的布布局，周周密的配配套，舒舒適的居居家環(huán)境境，打造造中國西西部的旅旅游度假假勝地。結(jié) 論論都江堰擁擁有悠久久的歷史史人文，優(yōu)美的的自然山山水，成熟的的市政設(shè)設(shè)施，優(yōu)優(yōu)越的生生態(tài)環(huán)境境。城市市具有發(fā)發(fā)展?jié)摿α?，景色色秀麗，空氣清清新，氣氣候宜人人，具有有適宜居居家、生活的的天然和和后天優(yōu)優(yōu)勢。四、都江江堰市房房地產(chǎn)形形勢1、都江江堰房地地產(chǎn)發(fā)展展概況從都江堰堰市的房地產(chǎn)產(chǎn)市場近近幾年的發(fā)發(fā)展趨勢勢來看，呈現(xiàn)出出高速上升升的勢頭頭。20001年年11月月，在都江堰堰市首屆屆房地產(chǎn)產(chǎn)交易會(huì)會(huì)上，共有500家開發(fā)發(fā)商

20、和339個(gè)樓樓盤參展展，參展展面積為為46萬萬平方米米，其中中住房均均價(jià)為每每平方米米10000元左左右，別別墅均價(jià)價(jià)為每平平方米220000元左右右，與成成都相比比，每平平方大約約要低110000元，有有著明顯顯的價(jià)格格優(yōu)勢。該次房房交會(huì)成成交金額額高達(dá)2.5億，成交面面積高達(dá)177.3萬萬平方米米。同期期有122個(gè)房地地產(chǎn)新項(xiàng)目分分別與都都江堰政政府簽約約，其中中來自成成都的房房產(chǎn)公司司就簽約約了其中中10個(gè)個(gè)項(xiàng)目，吹響了了成都開開發(fā)商大大舉進(jìn)軍軍都江堰堰的步伐伐。根據(jù)政府府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)的相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)顯顯示，11993320002年都江堰堰共完成成開發(fā)面面積1134.32萬萬平方米米，實(shí)際際投

21、資額額10016115萬元元，已銷銷售面積積755.455萬平方方米，空空置面積積2.14萬萬平方米米。其中中20002年就就完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資近3317443萬元元，新開開發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)近220萬平平方米。在20001年，都江堰堰市建筑筑業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總產(chǎn)值值為3771522萬元；到20002年，都江堰堰市建筑筑業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總產(chǎn)值值上升到到480075萬萬元，增增值幅度度達(dá)299.4%。建筑筑業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)值的的大幅上上升，在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中表現(xiàn)得得比較明明顯。從都江堰堰市目前前的房地地產(chǎn)發(fā)展展?fàn)顩r來來看，擁擁有建筑筑企業(yè)61家家，其中中二級(jí)企企業(yè)99家；房房地產(chǎn)公公司550家，其中二二級(jí)企業(yè)業(yè)1家家，

22、3級(jí)企企業(yè)116家。從都江堰堰市的城城市發(fā)展展規(guī)劃來來看，完完善交通通組織規(guī)規(guī)劃、加加快城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)、加大大城市環(huán)環(huán)境整治治力度是是都江堰堰市政府府的目前前進(jìn)行的的重要舉舉措，都江堰堰市總體體規(guī)劃（修編編）、青城山山都江江堰國家家級(jí)風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃、市政政管網(wǎng)規(guī)規(guī)劃、城市市消防規(guī)規(guī)劃、城市市總體建建筑風(fēng)貌貌規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)是是其正在在完成編編制的五五個(gè)規(guī)劃劃，努力力從政策策和軟硬硬件設(shè)施施等各方方面促進(jìn)進(jìn)都江堰堰市房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。青城山格格局都江堰，作為成成都的“后花園園”。以以幽幽青青城，千千年古堰堰煥發(fā)出出迷人的的魅力，“旅游地地產(chǎn)”的地位位是最早早被市場場確立的的。因此此

23、，“青城山山格局”成為都都江堰房房地產(chǎn)開開發(fā)的重重頭。幾幾年來，青城山山豐富的的旅游資資源共吸吸引了英英華、中中鐵二局局、大城城、順通通、世宇宇等眾多多開發(fā)商商云集于于此，青青城白鷺鷺洲、青青城高爾爾夫、中中國青城城、假日日青城、天下青青城、青青城陽光光、青城城山水等等知名樓樓盤爭芳芳奪艷。 經(jīng)過過3年的的發(fā)展，青城山山格局的的房產(chǎn)開開發(fā)已經(jīng)經(jīng)形成了了金字塔塔的層次次梯度。青城高高爾夫依依托高爾爾夫球場場，從80萬萬元到2000萬元的的獨(dú)棟別別墅瞄準(zhǔn)準(zhǔn)金領(lǐng)一一族，占占領(lǐng)了高高端市場場；青城白白鷺洲以以運(yùn)動(dòng)休休閑公園園，從從10萬萬元到50萬萬元的價(jià)價(jià)格占領(lǐng)領(lǐng)中端市市場；新開盤盤的假日日青城以以

24、低密度度，小戶戶型的低低總價(jià)房房占領(lǐng)了了最廣闊闊的工薪薪階層市市場，填填補(bǔ)了最最后的市市場空白白點(diǎn)。而而20002年新新開的占占地8800畝畝的天下下青城，是真正意意義上的的山中別別墅，社社區(qū)環(huán)境境保持了了山林間間的原始始風(fēng)貌，充分享受受大自然然，是該該項(xiàng)目的的一大特特色。 但遺遺憾的是是，雖然然青城山山適合生生態(tài)住宅宅的開發(fā)發(fā)，但歷歷史文化化“雙遺產(chǎn)產(chǎn)”的名山山不可能能無限制制的開發(fā)發(fā)，目前前青城山山可供開開發(fā)的土土地已經(jīng)經(jīng)逐漸稀稀少，除除天下青青城與天天協(xié)房產(chǎn)產(chǎn)的另一一個(gè)4000多畝的的項(xiàng)目外外，估計(jì)計(jì)已經(jīng)不不太可能能出現(xiàn)新新的項(xiàng)目目。所以以都江堰堰的生態(tài)態(tài)住宅下下一個(gè)開開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)出現(xiàn)現(xiàn)

25、在都江江堰市區(qū)區(qū)內(nèi)，寶寶瓶口、柏條河河、岷江江的流水水等自然然資源讓讓人口密密度小、自然植植被良好好的都江江堰市區(qū)區(qū)可能成成為新的的開發(fā)建建設(shè)熱點(diǎn)點(diǎn)。 2、都江江堰市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析都江堰市市區(qū)的房房地產(chǎn)開開發(fā)，一一直呈現(xiàn)現(xiàn)平穩(wěn)的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，開開發(fā)商的的數(shù)量、實(shí)力、還是樓樓盤的品品質(zhì)，都都在不斷斷的提升升。我們們?cè)噲D從從以下幾幾個(gè)方面面探究都都江堰房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)狀：2.1 城市建建筑風(fēng)格格都江堰是是傳統(tǒng)的的川西民民居保護(hù)護(hù)較為完完整的城城市，城城市綠化化也是以以川西園園林風(fēng)格格為主。從都江江堰首屆屆房交會(huì)會(huì)的招商商項(xiàng)目情情況可以以看出，都江堰堰城市規(guī)規(guī)劃有意意保持和和發(fā)展城城市的

26、川川西建筑筑和園林林風(fēng)格。新建的的川西民民居風(fēng)格格建筑打打破傳統(tǒng)統(tǒng)的建筑筑模式，以多層層為主，融入現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑風(fēng)格，將川西西民居風(fēng)風(fēng)格演繹繹得豐富富多彩。大部分分樓盤在在女兒墻墻設(shè)置坡坡面裝飾飾，以體體現(xiàn)川西西風(fēng)格。有的采采用弧型型坡屋面面，打破破傳統(tǒng)的的直線三三角結(jié)構(gòu)構(gòu)，使小小區(qū)的天天際線輪輪廊舒緩緩流暢。有的采采用退臺(tái)臺(tái)式設(shè)計(jì)計(jì)，每層層都有大大面積露露臺(tái)，采采光充分分，視野野開闊。但過重的的川西民民居格調(diào)調(diào)，使都都江堰市市區(qū)建筑筑風(fēng)格千千篇一律律難有亮亮點(diǎn)，也也抑制了了市場產(chǎn)產(chǎn)品面的的創(chuàng)新，這是市市區(qū)新盤盤開發(fā)亟亟待解決決的問題題。 2.22 商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)火爆爆 20003年年來都江江

27、堰城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)物業(yè)發(fā)發(fā)展一路路走強(qiáng)，多個(gè)在在城區(qū)開開發(fā)的商商業(yè)物業(yè)業(yè)都出現(xiàn)現(xiàn)了熱銷銷的局面面。其中中，四川川天和房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司開開發(fā)的梨園巷巷舊城改改造項(xiàng)目目，在項(xiàng)項(xiàng)目特色色和包裝裝上很下下功夫，宣稱要要打造都都江堰的的“春熙路路”。都江江堰的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，也隨隨著知名名企業(yè)開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目陸續(xù)續(xù)發(fā)售，以及投投資者觀觀念的改改變而日日漸火熱熱。根據(jù)上半半年的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，都都江堰商商業(yè)施工工面積為為 9227333平方米米，其實(shí)實(shí)際銷售售為 990999平方米米，是預(yù)預(yù)售面積積 24467平平方米的的 3668.882%，商業(yè)營營業(yè)用房房的銷售售同比增增長了555%。從這些些數(shù)據(jù)可可以看出

28、出，都江江堰超過過了雙流流、溫江江、龍泉泉及青白白江等地地，已經(jīng)經(jīng)成為成成都郊區(qū)區(qū)商業(yè)地地產(chǎn)不折折不扣的的領(lǐng)頭羊羊。出現(xiàn)這種種商業(yè)熱熱銷現(xiàn)象象的根本本原因，在于都都江堰已已經(jīng)形成成了一個(gè)個(gè)景區(qū)為為核心，輻射城城區(qū)的旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈。這這一經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的形形成，不不僅拉升升了圈內(nèi)內(nèi)土地資資源的價(jià)價(jià)值，還還自動(dòng)對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)圈圈的商業(yè)業(yè)種類進(jìn)進(jìn)行調(diào)節(jié)節(jié)，形成成共生、共榮，不斷發(fā)發(fā)展的趨趨勢。但我們也也必須注注意到，市區(qū)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的空置置率仍然然居高不不下，空空置時(shí)間間超過一一年的寫寫字樓為為 9.76萬萬平方米米，商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房為 12.77萬萬平方米米，均比比上年有有較大的的增加，這必須須引起開開發(fā)商的

29、的注意。 2.3 “幸福大大道板塊塊”形成都江堰市市樓盤非非常分散散，除去去現(xiàn)階段段幸福大大道板塊塊外，未能能形成新新興的居居住片區(qū)區(qū)。究其其原因主主要是因因?yàn)槎冀呤性袇^(qū)域域住宅密密度較大大，可供供開發(fā)地地塊零散散。自從從計(jì)劃中中市政府府將搬遷遷至城東東南幸福福大道區(qū)區(qū)域，這這一舉動(dòng)動(dòng)便促成了了幸福大大道板塊塊的崛起起。在政政府搬遷遷計(jì)劃出出臺(tái)前，都江堰堰城區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)零星星分布于于老城區(qū)區(qū)內(nèi)，并并未形成成集中的的開發(fā)板板塊。而而政府搬搬遷計(jì)劃劃出臺(tái)后后，由于于消費(fèi)者者對(duì)政府府搬遷所所造成的的城東南南區(qū)域的的巨大影影響的心心理預(yù)期期，同時(shí)時(shí)也因城城東南區(qū)區(qū)域也是是連結(jié)成成都的快快速

30、通道道出口，交通優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，近兩兩年來，開發(fā)商商頻頻在在該區(qū)域域圈地開開發(fā)，已已經(jīng)形成成了一個(gè)個(gè)集中的的商品房房開發(fā)新新區(qū)，成成為都江江堰房地地產(chǎn)市場場中最醒醒目板塊塊。“幸福大大道板塊塊”的代表表樓盤有有：麗水水青城、鈺誠花花園等。2.4 “沿河樓樓盤”的開發(fā)發(fā)態(tài)勢岷江的55條支流流從都江江堰市區(qū)區(qū)穿城而而過，這些資資源使都都江堰居居家的附附加值越越發(fā)昂貴貴。在人人們?cè)絹韥碓街匾曇暰幼…h(huán)環(huán)境和質(zhì)質(zhì)量的今今天，沿沿河居家家被開發(fā)發(fā)商和購購房者看看好也是是自然的的事。都都江堰因因水而生生，依水水而活，市民大大眾強(qiáng)烈烈的“親水情情結(jié)”是世代代延續(xù)的的傳統(tǒng)，因此都都江堰人人對(duì)河居居十分青青睞，這這

31、是都江江堰沿河河樓盤比比較熱銷銷的根據(jù)據(jù)原因。而市區(qū)區(qū)的沿河河樓盤，也能充充分利用用臨河景景觀來打打造項(xiàng)目目，如岷岷江華庭庭的“退臺(tái)式式”設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了了臨河一一側(cè)住宅宅的觀景景效果。擁有豐豐富的河河流資源源，我們們認(rèn)為市市區(qū)沿河河樓盤開開發(fā)將成成為新的的趨勢?！把睾訕菢潜P”的代表表樓盤有有：岷江江華庭（蒲陽河河）、都都江堰花花園（柏柏條河）、江都都花園（江安河河）等等等。2.55 社區(qū)區(qū)環(huán)境價(jià)價(jià)值認(rèn)可可度高都江堰樓樓市呈現(xiàn)現(xiàn)出住房房正在從從“生存型型”向“舒適型型”轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者者對(duì)高品品質(zhì)住宅宅的渴求求強(qiáng)烈。都江堰堰市內(nèi)的的住宅只只要環(huán)境境較佳，一般情情況下價(jià)價(jià)格定位位都處于于高端，而且銷銷售

32、形勢勢良好。這主要要是消費(fèi)費(fèi)者受成成都市房房地產(chǎn)市市場價(jià)值值觀概念念的影響響，對(duì)高高品質(zhì)住住宅環(huán)境境的價(jià)值值認(rèn)可度度高，在在購房置置業(yè)時(shí)都都愈加重重視居住住環(huán)境的的舒適性性這一因因素。而而都江堰堰本地的的整體開開發(fā)水平平較低，環(huán)環(huán)境良好好的住宅宅一段時(shí)時(shí)期內(nèi)供供求有所所失衡所所致。開開發(fā)商如如果能在在居住環(huán)環(huán)境，即即戶內(nèi)空空間、樓樓宇布局局、園林林景觀以以及周邊邊環(huán)境諸諸多方面面貼近業(yè)業(yè)主的真真實(shí)生活活來考慮慮并下足足功夫，則不難難得到市市場的認(rèn)認(rèn)可。2.6 市場價(jià)價(jià)格水平平分析都江堰市市區(qū)樓盤盤的價(jià)格格總體水水平，隨著房房地產(chǎn)行行業(yè)產(chǎn)值值的攀升升而上升升，房價(jià)水平平不斷提提高，從從原來每平平

33、方米7750元元一路飆飆升至今今欲破220000元大關(guān)關(guān)。但由于市市場尚處處于培育育階段，各種檔檔次、品品質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品仍然然并存，且未能能形成明明顯的市市場主流流市場空空間。因因此，其其市場價(jià)價(jià)格體系系也相對(duì)對(duì)混亂。根據(jù)我們們的調(diào)查查，都江江堰市區(qū)區(qū)樓盤整整個(gè)市場場的價(jià)格格差距較較大。價(jià)格水平平的基本本劃分為為以下55檔：（第一檔檔）最高高端：11800020000元/平方米米（第二檔檔）高端端： 1500018000元/平方米米（第三檔檔）中端端： 1200015000元/平方米米（第四檔檔）中低低端：11000012000元/平方米米（第五檔檔）低端端： 650010000元/平方米米從市場

34、發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀來分析析，單價(jià)價(jià)處于第第三檔，即1220015000元/平方米米的中端端產(chǎn)品最最為集中中，逐漸漸成為市市場的主主導(dǎo)價(jià)位位。2.7 市場弱弱勢點(diǎn)分分析：都江堰市市區(qū)市場場雖然有有較大的的發(fā)展?jié)摑摿?，但但我們不不得不看看到市場場尚處在在初?jí)階階段所暴暴露出來來的一系系列市場場弱勢點(diǎn)點(diǎn)：A、開發(fā)發(fā)項(xiàng)目普普遍偏小小。都江堰市市內(nèi)的開開發(fā)項(xiàng)目目大多集集中在225畝以以下，除除了上面面提到的的原有居居住密度度過大，地塊面面積受制制約的原原因外，還與都都江堰現(xiàn)現(xiàn)階段的的開發(fā)商商實(shí)力欠欠佳，整整體操盤盤能力較較弱有關(guān)關(guān)。在都都江堰市市區(qū)，225畝以以下的在在建在售售項(xiàng)目占占市場項(xiàng)項(xiàng)目總量量的800

35、%，占占地超過過40畝畝在都江江堰的就就能稱得得上“大盤”規(guī)模。超過440畝的的樓盤，也往往往是分334期開開發(fā)，單單期的規(guī)規(guī)模也較較小。小小規(guī)模多多批次的的開發(fā)，顯示出出開發(fā)商商對(duì)市場場的信心心不足或或者實(shí)力力不足，并且也也拖上了了銷售周周期。即即便是都都江堰較較早開發(fā)發(fā)的、比比較成功功的大盤盤麗水水青城，其開發(fā)發(fā)和銷售售周期也也整整拖拖了三年年。B、都江江堰市區(qū)區(qū)內(nèi)住房房的市場場化程度度相對(duì)較較低。都江堰市市內(nèi)存在在大量各各類單位位集資興興建的小小區(qū)，并并已經(jīng)形形成一種種傳統(tǒng)風(fēng)風(fēng)氣，在在中國推推行住房房改革的的今天仍仍然盛行行，加之之土地供供應(yīng)市場場規(guī)范化化才剛剛剛起步，都江堰堰政府于于去

36、年執(zhí)執(zhí)行了土土地拍賣賣制度，但由于于存在較較大的單單位自有有土地和和人情關(guān)關(guān)系，致致使土地地供應(yīng)市市場較為為混亂。對(duì)于這這一點(diǎn)集集中表現(xiàn)現(xiàn)在擴(kuò)建建城區(qū)時(shí)時(shí)未能有有效的預(yù)預(yù)期房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展速度，導(dǎo)致占占用農(nóng)民民的耕地地，返還還的住宅宅基地短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)又處于于城市重重點(diǎn)發(fā)展展核心區(qū)區(qū)內(nèi)，而而農(nóng)民利利用這類類地塊大大量修建建商品房房，由于于沒有土土地成本本，這類類住宅銷銷售價(jià)格格在65508800元元/平方方米之間間，極大大的沖擊擊了整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場，這些情情況都限限制了整整個(gè)房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展。C、整體體開發(fā)水水平偏低低。因受地塊塊規(guī)模小小和外來來大型開開發(fā)商較較少的影影響，都都江堰

37、市市區(qū)內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目無無論建筑筑形態(tài)、規(guī)劃水水平都較較為落后后。建筑筑形態(tài)千千篇一律律，小區(qū)區(qū)規(guī)劃層層次較低低，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)缺缺乏特色色。在建建筑產(chǎn)品品方面，象征城城市特征征的電梯梯公寓很很少。樓樓盤開發(fā)發(fā)普遍存存在明顯顯的同質(zhì)質(zhì)化趨勢勢，競爭爭樓盤之之間更多多是集中中在價(jià)格格層次上上的競爭爭。尤其是房房地產(chǎn)市市場化程程度不斷斷提高的的今天，不注重重包裝推推廣成為為都江堰堰市區(qū)整整體開發(fā)發(fā)水平低低的一個(gè)個(gè)重要特特征。當(dāng)當(dāng)然這有有其現(xiàn)實(shí)實(shí)的背景景，當(dāng)?shù)氐匦陆ǚ夥忭敳拍苣茴A(yù)售，而項(xiàng)目目規(guī)模小小，開發(fā)發(fā)商往往往不愿意意在包裝裝和推廣廣上下功功夫，寄寄希望于于準(zhǔn)現(xiàn)房房階段的的短期突突擊解決決銷售問問

38、題。因因此，許許多項(xiàng)目目在期房房階段根根本不建建售樓處處，不打打廣告，現(xiàn)場包包裝也僅僅僅是一一些簡單單的橫幅幅廣告和和千篇一一律的山山水畫圍圍墻，所所印刷的的資料也也是粗質(zhì)質(zhì)爛造、內(nèi)容簡簡單，售售樓人員員的素質(zhì)質(zhì)普遍比比較低，專業(yè)知知識(shí)匱乏乏。3、市區(qū)區(qū)樓盤發(fā)發(fā)展趨勢勢預(yù)測總結(jié)都江江堰房市市的發(fā)展展歷程和和現(xiàn)狀，我們對(duì)對(duì)未來都都江堰房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展趨勢勢，基本本上可以以得出以以下幾方方面的預(yù)預(yù)測性結(jié)結(jié)論：3.1 新的開開發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域仍仍集中在在幸福大大道一線線。幸福大道道是都江江堰市未未來發(fā)展展的主要要方向，會(huì)成為為都江堰堰未來的的新城區(qū)區(qū)和高檔檔住宅密密集板塊塊，類似似于成都都的棕北北

39、板塊，其地段段價(jià)值不不能純粹粹以離市市區(qū)的距距離來衡衡量。從從地塊特特征來看看，幸福福大道可可能形成成較大規(guī)規(guī)模的片片區(qū)開發(fā)發(fā)，但缺缺乏山水水自然特特色，使使其高檔檔樓盤的的打造難難度增大大。3.2 樓盤開開發(fā)的檔檔次和品品質(zhì)不斷斷擢升。住宅消費(fèi)費(fèi)的多元元化趨勢勢必然帶帶動(dòng)了住住宅產(chǎn)品品全面進(jìn)進(jìn)入升級(jí)級(jí)時(shí)代。從都江江堰新開開樓盤來來看，樓樓盤的檔檔次和品品質(zhì)不斷斷提升，豪華會(huì)會(huì)所、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球球場、景景觀游泳泳池、生生態(tài)廣場場、智能能系統(tǒng)等等等，都都在不遺遺余力的的提升居居家品質(zhì)質(zhì)。麗水水青城、濱河花花園、天天和天逸逸花園等等品牌樓樓盤的出出現(xiàn)，帶帶動(dòng)了房房地產(chǎn)開開發(fā)水平平的提高高，也拉拉高了都

40、都江堰樓樓盤價(jià)格格的上限限。同時(shí)時(shí)都江堰堰的購房房者也逐逐步形成成品牌樓樓盤的概概念，特特別是本本地的中中高收入入群體家家庭。這這也對(duì)開開發(fā)商的的規(guī)范化化操盤提提出很高高的要求求。 3.3 樓盤盤的性價(jià)價(jià)比將成成為市場場抉擇的的核心。根據(jù)市場場規(guī)律，產(chǎn)品的的消費(fèi)價(jià)價(jià)值越高高，消費(fèi)費(fèi)者就越越理性，其比較較的心理理就越重重。特別別是產(chǎn)品品多樣性性的時(shí)代代，消費(fèi)費(fèi)者可以以更多的的比較選選擇符合合自己需需求的產(chǎn)產(chǎn)品。所所以產(chǎn)品品的性價(jià)價(jià)比就成成為問題題的關(guān)鍵鍵。進(jìn)入20003年年后，都都江堰新新盤開工工量大幅幅增加，供給量量的巨增增導(dǎo)致整整體市場場競爭升升級(jí)。而而購房者者的購房房知識(shí)不不斷積累累，消費(fèi)

41、費(fèi)心理更更加成熟熟，往往往是“貨比三三家，房房比十家家”，在各各個(gè)樓盤盤的地理理位置、戶型、樓層、周邊環(huán)環(huán)境以及及升值潛潛力等眾眾多因素素中權(quán)衡衡比較，再對(duì)比比各個(gè)樓樓盤的單單價(jià)和總總價(jià)，最最后參照照自己的的收入水水平和支支付能力力，來選選擇符合合自己性性價(jià)需求求的房子子。因此此樓盤的的性價(jià)比比成為購購房者衡衡量樓盤盤價(jià)值的的關(guān)鍵，成為市市場抉擇擇的核心心問題。3.4 個(gè)性性化樓盤盤成為新新的發(fā)展展趨勢。隨著都江江堰新盤盤的不斷斷涌現(xiàn)，各個(gè)樓樓盤之間間同質(zhì)化化愈加明明顯。在在各開發(fā)發(fā)商普遍遍開始注注重項(xiàng)目目品質(zhì)塑塑造的影影響下，人們將將更加關(guān)關(guān)注樓盤盤的個(gè)性性品位，只有那那些充分分把握目目標(biāo)客

42、戶戶群心理理需求，營造出出鮮明的的個(gè)性化化的特色色樓盤才才能在同同質(zhì)化競競爭脫穎穎而出。如天和和房產(chǎn)打打造的天天逸花園園，雖然然地處城城郊較為為偏僻位位置，而而且以中中小戶型型為主，但以其其“都江堰堰首席高高品位示示范社區(qū)區(qū)”的定位位塑造出出個(gè)性化化特征，所以深深受市場場的青睞睞。結(jié) 論論都江堰的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場正正在從起起步邁向向發(fā)展階階段，供供求基本本平衡，市場已已開始呈呈現(xiàn)多元元化發(fā)展展的良性性態(tài)勢。同時(shí)產(chǎn)品品同質(zhì)化化導(dǎo)致激激烈的市市場競爭爭態(tài)勢已已初現(xiàn)端端倪，而而整體市市場水平平偏低也也是制約約發(fā)展的的瓶頸，市場價(jià)價(jià)格空間間在短期期內(nèi)走高高的可能能性不大大。如欲樓盤盤立于不不敗之地地，必

43、須須準(zhǔn)確把把握客戶戶的消費(fèi)費(fèi)心理和和需求，在項(xiàng)目目的品質(zhì)質(zhì)化和特特色化上上下功夫夫，注重重營銷策策劃和產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新，引入入規(guī)范化化的運(yùn)作作模式和和操盤手手法，這這些都是是決定項(xiàng)項(xiàng)目的成成敗之道道。總之，都都江堰的的經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)發(fā)展很有有潛力，市場容容量將不不斷增長長和釋放放出來。我們有有理由對(duì)對(duì)都江堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)期發(fā)展展持樂觀觀態(tài)度。五、市區(qū)區(qū)樓盤調(diào)調(diào)研分析析1、市區(qū)區(qū)樓盤市市場調(diào)查查1.1 典型樓樓盤調(diào)查查表典型樓盤盤市調(diào)表表（一）項(xiàng)目名稱稱麗水青城城古堰雅居居 都江花花園位置都江堰大大道中段段觀景路蒲蒲陽河畔畔幸福大道道開發(fā)商都江堰建建川實(shí)業(yè)業(yè)有限公司司成都億年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司映

44、電嘉潤潤房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司發(fā)展規(guī)模模占地約888畝總建約55萬容積率00.866占地322畝總建81100容積率00.388占地約772畝總建5.6萬容積率11.299單位面積積（）362250別墅20003000平層洋房房1400801198平、錯(cuò)、躍皆有有主力戶型型3-2、4-223-2、5-332-2、3-22、4-2戶數(shù)車位總戶數(shù)4400戶戶車位1880個(gè)總戶數(shù)225戶車位255個(gè)以上上總戶數(shù)3388戶戶車位3334個(gè)折扣率（%）一次性優(yōu)優(yōu)惠5%按揭無優(yōu)優(yōu)惠一次性優(yōu)優(yōu)惠3%按揭無優(yōu)優(yōu)惠一次性無無優(yōu)惠按揭無優(yōu)優(yōu)惠現(xiàn)樓價(jià)（元/）住宅均價(jià)價(jià)：16600住宅：116000住宅：112800

45、16000均價(jià)：113500（二期期）推出日期期20000年20011年20022年入伙時(shí)間間20022年100月20022年111月（一期）20003年77月銷售率（%）住宅：995%住宅：885%僅剩3套套住宅：一一期800%二期355%小區(qū)配套套會(huì)所、商商務(wù)樓、中庭廣廣場、組組團(tuán)景觀觀等生活配套套比較缺缺乏俱樂部、幼兒園園、網(wǎng)球球場、超超市等小區(qū)賣點(diǎn)點(diǎn)絕好口岸岸、600%綠化化率、IISO990022物管城市生活活別墅，居家安靜靜私密性性好戶型設(shè)計(jì)計(jì)、硬件件配套尚尚可以典型樓盤盤市調(diào)表表（二）項(xiàng)目名稱稱都市美美麗洲天和天天逸花園園都江堰花花園位置一環(huán)路南南側(cè)龍?zhí)短稙彻嗵炻分兄卸尉坝^路柏柏

46、條河畔畔開發(fā)商四川錢江江銀通房地產(chǎn)有有限公司司四川天和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司成都光大大建設(shè)集集團(tuán)汶川川房地產(chǎn)產(chǎn)公司發(fā)展規(guī)模模占地2880畝總建188萬占地366畝總建4萬萬容積率11.8占地333畝總建3.5萬單位面積積（）住宅8772000平方方米共20余余款戶型型標(biāo)準(zhǔn)層 561600七種戶型型1203000戶型面積積偏大主力戶型型2-2、3-22、4-22-2、3-223-2、4-22戶數(shù)車位總戶數(shù)110000余戶車位5000余個(gè)個(gè)總戶數(shù)4417戶戶車位個(gè)總戶數(shù)2200多多戶車位近1100個(gè)個(gè)折扣率（%）不詳一次性優(yōu)優(yōu)惠5%按揭優(yōu)惠惠1%一次性優(yōu)優(yōu)惠3%按揭無優(yōu)優(yōu)惠現(xiàn)樓價(jià)（元/）住宅均價(jià)

47、價(jià)：15500住宅：11080014550均價(jià)：112800門市：22800042000住宅：11360015660均價(jià)：114000門市起價(jià)價(jià)：50000推出日期期20022年100月20033年5月月20022年底入伙時(shí)間間20044年初（一期）20044年5月月20033年122月銷售率（%）尚未對(duì)外外發(fā)售住宅：550%門市：440%住宅：440%門市：550%小區(qū)配套套小區(qū)內(nèi)部部配套設(shè)施施完備周邊生活活配套便便利，但但品質(zhì)環(huán)環(huán)境較差差小區(qū)內(nèi)部部配套少少，主要依托托周邊的的生活配套套小區(qū)賣點(diǎn)點(diǎn)規(guī)模大、規(guī)劃超超前、產(chǎn)產(chǎn)品特色色突出都江堰首首席高品品質(zhì)示范范社區(qū)定定位，精品中小小戶型商住一體

48、體，大戶戶型河景景居家，沿河休休閑商業(yè)業(yè)街典型樓盤盤市調(diào)表表（三）項(xiàng)目名稱稱岷江華庭庭佳美景園園濱河花園園位置景觀中路路2288號(hào)解放小區(qū)區(qū)蒲陽河河畔安輕路江江安河畔畔開發(fā)商四川省成成都市福生實(shí)業(yè)業(yè)有限公公司都江堰市市佳美實(shí)業(yè)有限限公司四川金鑫鑫房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司發(fā)展規(guī)模模占地222畝總建2.2萬容積率11.5占地377.5畝畝總建3萬萬容積率11.288占地共772畝總建7.5萬容積率11.488單位面積積（）901150標(biāo)準(zhǔn)層8851800躍層16602355801182商鋪50000主力戶型型3-22-2、3-22、4-22-2、3-22、4-2戶數(shù)車位總戶數(shù)1160余余戶車位

49、600個(gè)總戶數(shù)2276戶戶車位1336個(gè)總戶數(shù)5550戶戶車位1220個(gè)折扣率（%）一次性無無優(yōu)惠按揭無優(yōu)優(yōu)惠一次性優(yōu)優(yōu)惠3%按揭無優(yōu)優(yōu)惠一次性優(yōu)優(yōu)惠6%按揭優(yōu)惠惠3%現(xiàn)樓價(jià)（元/）住宅：11300015000均價(jià)：114000門市：550000左右住宅：11240014330均價(jià)：113500住宅：11250015000均價(jià)：113800門市：445000推出日期期20022年初（一期）20022年4月月20022年5月月（一期期）入伙時(shí)間間20033年初（一期）20033年8月月20033年8月月（一期期）銷售率（%）住宅：1100%門市：990%以以上住宅：550%住宅：440%門市：3

50、30%小區(qū)配套套周邊生活活配套齊齊備周邊生活活配套較較差，生生活不夠夠便利羽毛球場場、健身身運(yùn)動(dòng)廣廣場、閱閱覽室小區(qū)賣點(diǎn)點(diǎn)緊鄰蒲陽陽河，水景園林林景觀社社區(qū)，綠化率440%居家安靜靜，環(huán)境境較好，綠化率率43%70000中庭庭廣場綠化率442%1.2 典型可可比樓盤盤個(gè)案分分析（我們選選擇的典典型可比比樓盤，是指在在售或待待售的與與本案有有相當(dāng)類類似可比比性的樓樓盤，即即將來可可能成為為本案競競爭對(duì)手手的樓盤盤，因此此“麗水青青城“和”古堰雅雅居“這兩個(gè)個(gè)早期樓樓盤不在在此列）。都市美美麗洲（與本案案可比性性0.99）該樓盤是是都江堰堰市區(qū)近近期擬建建的最高高檔次的的住宅小小區(qū)，其其開發(fā)商商是

51、四川川錢江銀銀通房地地產(chǎn)公司司。該公公司實(shí)力力雄厚，不但邀邀請(qǐng)上海海建筑設(shè)設(shè)計(jì)研究究院承擔(dān)擔(dān)建筑設(shè)設(shè)計(jì)，還還邀請(qǐng)著著名的日日本井上上環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)株式式會(huì)社承承擔(dān)園林林設(shè)計(jì)。該樓盤位位于龍?zhí)短稙常瑬|東臨走馬馬河，西西臨江安安河，是是典型的的“沿河樓樓盤”，并且且是兩河河夾合圍圍繞，這這在都江江堰是獨(dú)獨(dú)一無二二的。該該樓盤除除地理位位置絕佳佳外，總總占地2280達(dá)達(dá)畝，總總建18800000平方方米，分分兩期開開發(fā)，其其中一期期占地就就有1220多畝畝，堪稱稱都江堰堰市區(qū)最最大規(guī)模模的大盤盤。該樓盤的的建筑設(shè)設(shè)計(jì)現(xiàn)代代，明快快靚麗的的外立面面，歐式式格調(diào)突突出。小小區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)大大氣，2262000

52、平方方米的超超大立體體綠化，5000米的陽陽光水岸岸。小區(qū)區(qū)配套完完善，有有50000平方方米的豪豪華會(huì)所所、大型型景觀泳泳池、現(xiàn)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球場場、兒童童游樂場場、社區(qū)區(qū)健康走走道、幼幼稚園、休閑商商業(yè)步行行街、中中央生態(tài)態(tài)廣場、地下停停車場等等等，為為保障業(yè)業(yè)主的高高貴居家家，還引引入了標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化專專業(yè)物管管。該樓盤戶戶型多樣樣化，可可以滿足足不同層層次的需需要。住住宅有8872200平平方米共共20余余款戶型型，主力力戶型有有87平平方米的的二室二二廳單衛(wèi)衛(wèi)、988平方米米的三室室二廳單單衛(wèi)、1106平平方米的的三室二二廳雙衛(wèi)衛(wèi)、1557平方方米的四四室二廳廳雙衛(wèi)，以及1188平平方米六六

53、室三廳廳三衛(wèi)帶帶屋頂花花園的躍躍層。該樓盤一一期已拆拆遷完畢畢，正在在清運(yùn)建建渣、平平地和修修建濱河河路，預(yù)預(yù)計(jì)今年年底或明明年初即即可亮相相發(fā)售，現(xiàn)對(duì)外外宣稱的的住宅均均價(jià)為115000元/平平方米?？梢娫摌菢潜P和本本案是明明顯的同同質(zhì)性樓樓盤，且且工程和和銷售周周期重合合，將來來的直接接競爭不不可避免免。但該該樓盤綜綜合優(yōu)勢勢高于本本案，本本案必須須具備價(jià)價(jià)格上的的優(yōu)勢，必須采采用更有有針對(duì)性性的廣告告推廣和和更為靈靈活的促促銷手段段來與該該樓盤抗抗衡。天和天天逸花園園（與本本案可比比性0.7）該樓盤是是都江堰堰近期在在售的，最有影影響力的的樓盤。該樓盤盤雖然位位置偏僻僻，但開開發(fā)商四四川

54、天和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司完全克克隆“置信房房產(chǎn)”的操盤盤模式，項(xiàng)目定定位準(zhǔn)確確，廣告告推廣力力度大，特別在在現(xiàn)場包包裝上很很下功夫夫，不但但修建有有漂亮的的售樓部部，還提提前建成成下沉式式花園廣廣場，圍圍墻大型型噴繪和和射燈，現(xiàn)場彩彩虹拱門門和升空空氣球，灌天路路沿線導(dǎo)導(dǎo)視旗織織，為吸吸引成都都客戶還還在成都都商報(bào)上上刊登大大幅平面面廣告和和在成灌灌高速路路出口處處設(shè)置兩兩塊大型型戶外廣廣告牌。該樓盤在在項(xiàng)目打打造有特特色，設(shè)設(shè)有露天天會(huì)所，建筑風(fēng)風(fēng)格時(shí)尚尚雅致，戶型面面積精巧巧合理，盡管容容積率11.8，卻能將將綠化率率做到440%，確實(shí)有有效地提提升了居居住價(jià)值值和生活活檔次。該樓盤

55、盤在亮相相后很快快就受到到了購房房者的強(qiáng)強(qiáng)烈關(guān)注注和認(rèn)可可，銷售售較好，并且價(jià)價(jià)格略有有上漲，13000元/平方米米的均價(jià)價(jià)在灌天天路卻屬屬高價(jià)，但客戶戶認(rèn)可其其性價(jià)比比，可見見該樓盤盤的運(yùn)作作是較成成功的。該樓盤以以中小戶戶型為主主，主力力總價(jià)115萬以以內(nèi)。從從項(xiàng)目特特征來說說，該樓樓盤與本本案有一一定的差差異性，并且今今年8月月份就可可竣工交交房，對(duì)對(duì)本案的的開發(fā)和和銷售構(gòu)構(gòu)不成威威脅，但但其成功功之處確確實(shí)值得得本案借借鑒。都江堰花花園（與與本案可可比性00.9）該樓盤是是距離本本案僅1100米米，在橋橋頭以西西柏條河河南側(cè)，是本案案最近鄰鄰的同質(zhì)質(zhì)性樓盤盤，屬于于典型的的“沿河樓樓盤

56、”。該樓盤規(guī)規(guī)模體量量較小，戶型面面積設(shè)計(jì)計(jì)偏大，除單位位團(tuán)購房房屋外，最小戶戶型為1126平平方米的的套三，而1660、1164、1755平方米米的四室室三廳雙雙衛(wèi)是其其主力戶戶型，因因此主力力總價(jià)基基本在220萬/套以上上，是針針對(duì)都江江堰本地地的富裕裕階層。該樓盤銷銷售400%左右右，因?yàn)闉榭蛻舳ǘㄎ惠^高高，銷售售相對(duì)遲遲緩。220萬一一套的大大戶型房房屋，除除非單位位團(tuán)購，銷售不不可能沖沖得太快快。本案案啟動(dòng)時(shí)時(shí)，該樓樓盤應(yīng)進(jìn)進(jìn)入銷售售后期，但其現(xiàn)現(xiàn)房仍可可能分流流本案的的一部分分客戶。岷江華庭庭（與本本案可比比性0.9）岷江華庭庭（一期期）是20002年底底到20003年年初都江江堰

57、市內(nèi)內(nèi)銷售最最火的樓樓盤之一一，住宅宅現(xiàn)已全全部銷售售一空，門市銷銷售所剩剩無幾，且大多多已經(jīng)經(jīng)經(jīng)營開張張。該樓盤位位于觀景景路邊、蒲陽河河畔，建建筑設(shè)計(jì)計(jì)有一定定特色，外立面面比較靚靚麗。特特別是該該樓盤能能充分利利用沿河河景觀的的視線優(yōu)優(yōu)勢，臨臨河一側(cè)側(cè)的住宅宅采用退退臺(tái)式設(shè)設(shè)計(jì)，不不但使臨臨河每一一戶都擁擁有露臺(tái)臺(tái)花園，而且從從2樓到到5樓逐逐層遞減減面積，對(duì)戶型型面積的的控制基基本有效效。該樓樓盤的主主力總價(jià)價(jià)1520萬萬/套，客戶群群體比較較廣泛。但該樓樓盤對(duì)小小區(qū)內(nèi)的的綠化景景觀打造造不足，不臨河河的住宅宅景觀條條件較差差?，F(xiàn)該樓盤盤正擬建建第二期期，戶型型面積和和價(jià)格基基本參照照

58、一期?，F(xiàn)二期期用地已已經(jīng)圈圍圍，預(yù)計(jì)計(jì)8月即即將動(dòng)工工，可能能對(duì)本案案構(gòu)成一一定的競競爭威脅脅。佳美景園園（與本本案可比比性0.8）佳美景園園位于灌灌天路側(cè)側(cè)解放小小區(qū)的居居民區(qū)內(nèi)內(nèi)，背靠靠蒲陽河河，后排排住宅33樓以上上可觀蒲蒲陽河。該樓盤的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)較好好，組團(tuán)團(tuán)式圍合合布局解解決了小小區(qū)景觀觀的均衡衡性，外外立面色色彩明亮亮，樓宇宇間綠化化處理較較好，有有獨(dú)立車車庫。且且該樓盤盤不臨大大街，環(huán)環(huán)境安靜靜，居家家的私密密性較好好。該樓盤面面積跨度度較大，從800平方米米的套二二到1880平方方米的大大戶型套套四，平平、錯(cuò)、躍皆有有，局部部6躍77，大多多數(shù)6層層以下，特別是是4躍55的躍

59、層層銷售最最好。該樓盤均均價(jià)13350元元/平方方米，總總體來說說性價(jià)比比較好，銷售也也比較成成功。但但該樓盤盤河景特特色并不不明顯，對(duì)本案案威脅不不大。濱江花園園（與本本案可比比性0.8）該樓盤規(guī)規(guī)模較大大，總用用地面積積484435平平方米，采用歐歐式風(fēng)情情的建筑筑風(fēng)格，有70000平平方米超超大型社社區(qū)中心心廣場。戶型面面積8001800平方米米，主力力戶型880平方方米的套套二、1116平平方米和和1322平方米米的套三三。該樓盤位位于安輕輕路，小小區(qū)位置置較偏僻僻，經(jīng)過過鋼材市市場路才才能進(jìn)入入小區(qū)，周邊環(huán)環(huán)境不是是很理想想。小區(qū)區(qū)局部樓樓宇可遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺江安安河，河河景條件件一般。雖然該

60、樓樓盤售樓樓部修飾飾漂亮，但工程程進(jìn)度緩緩慢，看看房客戶戶對(duì)此信信心不足足，銷售售現(xiàn)狀遲遲緩。都江花園園（與本本案可比比性0.8）該樓盤由由都江堰堰本地的的映電嘉嘉潤房地地產(chǎn)公司司開發(fā)，占地772畝，分三期期開發(fā)。小區(qū)川川西民居居建筑風(fēng)風(fēng)格，三三大組團(tuán)團(tuán)，三大大主題院院落，部部分別墅墅臨柏條條河一側(cè)側(cè)排列。該樓盤設(shè)設(shè)計(jì)有中中庭水景景花園，生態(tài)停停車場，幼兒園園、網(wǎng)球球場和便便民超市市等。住住宅有88090平平方米二二居室、1044平方米米的小三三居室、1200、1335和1140平平方米的的三居室室、以及及1988平方米米的躍層層復(fù)式，戶型多多樣，面面積跨度度大，針針對(duì)市場場面廣。但該樓盤盤位