商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要

1、商業(yè)物業(yè)前期介入主要工作沈陽項(xiàng)目籌備組商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第1頁目 錄Page 2前期介入工作主要性1前期介入工作主要內(nèi)容2商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第2頁前期介入工作主要性商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第3頁前期介入工作主要性Page 4 前期介入定義： 指物業(yè)還未建成和實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)專業(yè)人員從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、功效布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管提出建設(shè)性意見。編制企業(yè)架構(gòu)，確定管理人員人數(shù)，制訂人員培訓(xùn)計(jì)劃、管理計(jì)劃、各崗位工作流程、崗位職責(zé)等各項(xiàng)管理制度。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第4頁前期介入工作主要性Page 5重 要 性合 理建 議

2、技 術(shù)學(xué) 習(xí)設(shè) 備掌 握優(yōu) 化質(zhì) 量節(jié) 能降 耗方 案前 置商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第5頁前期介入工作主要性Page 6合理提議規(guī)劃設(shè)計(jì)人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，往往忽略了物業(yè)管理特點(diǎn)和需求，物業(yè)把平時管理實(shí)踐過程中掌握信息反饋給設(shè)計(jì)師，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向商業(yè)地產(chǎn)提出合理化提議，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第6頁經(jīng)典案例Page 71、沈陽環(huán)宇城項(xiàng)目原排風(fēng)管道設(shè)計(jì)為玻璃鋼材質(zhì)，存在安全隱患且給后期清潔帶來困難，為后期管道維護(hù)增加人力、物力成本。 沈陽項(xiàng)目籌備組在發(fā)覺此情況后，提議將玻璃鋼材質(zhì)煙道調(diào)整為不銹鋼材質(zhì)，受到地產(chǎn)設(shè)計(jì)部高度重視并即刻整改?，F(xiàn)

3、已整改完成，全部排風(fēng)管道均改用不銹鋼材質(zhì)。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第7頁經(jīng)典案例Page 82、沈陽環(huán)宇城項(xiàng)目垃圾房因無深化設(shè)計(jì)無法提供給排水、通風(fēng)、干濕分離、消殺及一次清運(yùn)等條件，從而無法滿足其使用需求。甚至影響環(huán)境評定等開業(yè)硬性需求。 沈陽項(xiàng)目籌備組經(jīng)多輪研討、重復(fù)調(diào)研后，將整改意見發(fā)函至沈陽商業(yè)地產(chǎn)，引發(fā)其重視，經(jīng)過地產(chǎn)項(xiàng)目部、商業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)企業(yè)三方專題會議，最終確定由供方提供深化設(shè)計(jì)，地產(chǎn)與物業(yè)共同審核。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第8頁前期介入工作主要性Page 9技術(shù)學(xué)習(xí)商業(yè)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備更新快，新技術(shù)和新設(shè)備應(yīng)用多，需要工程技工提前了解、學(xué)習(xí)并在最短時間內(nèi)能夠吸收和消

4、化。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第9頁前期介入工作主要性Page 10設(shè)備掌握商業(yè)項(xiàng)目系統(tǒng)多、設(shè)備多、隱蔽項(xiàng)目多、專業(yè)性強(qiáng)、工藝復(fù)雜。物業(yè)工程專業(yè)人員需經(jīng)過前期介入對大廈設(shè)備設(shè)施整體情況了解，便于后期運(yùn)行管理工作以及提升突發(fā)事件應(yīng)急處理能力。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第10頁前期介入工作主要性Page 11優(yōu)化質(zhì)量經(jīng)過對系統(tǒng)設(shè)備工程跟進(jìn)，及缺點(diǎn)協(xié)調(diào)、整改等工作，能夠優(yōu)化大廈質(zhì)量，降低返修成本，同時給接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第11頁前期介入工作主要性Page 12節(jié)能降耗經(jīng)過對設(shè)計(jì)理念及商業(yè)定位了解，可提前制訂各系統(tǒng)合理運(yùn)行方案，依據(jù)設(shè)備選型，在不一樣時期運(yùn)行對應(yīng)匹

5、配制冷機(jī)組等方式，到達(dá)節(jié)能降耗目標(biāo)。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第12頁前期介入工作主要性Page 13方案前置提前策劃項(xiàng)目物業(yè)管理方案，編制物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)、人員配置、預(yù)算費(fèi)用、進(jìn)行員工入職前培訓(xùn)、物業(yè)接管驗(yàn)收前準(zhǔn)備等工作，使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊銜接與過渡。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第13頁前期介入工作主要內(nèi)容商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第14頁前期介入工作主要內(nèi)容Page 15規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建筑規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、配套設(shè)計(jì)、停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃、消防與安防系統(tǒng)規(guī)劃項(xiàng)目施工階段 系統(tǒng)熟悉、信息掌握、工程跟進(jìn)、二裝監(jiān)管、接管驗(yàn)收、團(tuán)體建設(shè)、文件編制、管理方案編制、費(fèi)用測算開業(yè)準(zhǔn)備階段

6、 項(xiàng)目墾荒、標(biāo)識系統(tǒng)建立、開業(yè)配合方案編制、開業(yè)演練商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第15頁前期介入工作主要內(nèi)容Page 16規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建筑結(jié)構(gòu)、商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)配套、停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃、消防與安防系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第16頁前期介入工作規(guī)劃設(shè)計(jì)階段Page 17建 筑 規(guī)劃 參加市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、城市設(shè)計(jì)（含建筑單體、景觀概念、交通環(huán)流及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等）商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第17頁前期介入工作規(guī)劃設(shè)計(jì)階段Page 18商 業(yè) 規(guī) 劃 對人流動線、功效分區(qū)、業(yè)態(tài)分配等規(guī)劃，提出建設(shè)性意見商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第18頁前期介入工作規(guī)劃設(shè)計(jì)階段Pag

7、e 19配 套 設(shè) 計(jì) 依據(jù)項(xiàng)目定位，物業(yè)從運(yùn)行管理角度（適用性、經(jīng)濟(jì)性、可靠性、可連續(xù)性等），對配套設(shè)計(jì)及設(shè)備選型提出合理化提議商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第19頁前期介入工作規(guī)劃設(shè)計(jì)階段Page 20停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃 人流和車流導(dǎo)向，停車場出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)，行車路線，停車標(biāo)識，停車場分配與規(guī)劃等車位配置停車場系統(tǒng)及配件長久可連續(xù)改進(jìn)性(車用IC/ID卡等)車位線、導(dǎo)向線(牌)、車位檔桿設(shè)計(jì)配置地面平整，無顯著積水，溝渠蓋板有預(yù)留人員培訓(xùn)及證照申辦(價目及時管理制度標(biāo)示上墻)配有專用消防滅火器材地下車場需有配套排風(fēng)換氣系統(tǒng)道閘系統(tǒng)技術(shù)成熟便于維修、養(yǎng)護(hù)地溝蓋板做防震(防噪)處理排水

8、溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期要求商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第20頁前期介入工作規(guī)劃設(shè)計(jì)階段Page 21消防與安防系統(tǒng)規(guī)劃消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖提議消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充提議消防系統(tǒng)設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評價消防末端閥門位置安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖提議安防系統(tǒng)末端點(diǎn)位物業(yè)提議安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制安防系統(tǒng)設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評價商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第21頁前期介入工作主要內(nèi)容Page 22項(xiàng)目施工階段 系統(tǒng)熟悉、信息掌握、工程跟進(jìn)、二裝監(jiān)管、接管驗(yàn)收、團(tuán)體建設(shè)、文件編制、管理方案編制、費(fèi)用測算商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第22頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 一系統(tǒng)熟悉類 別 二信息掌握類 別 三工

9、程跟進(jìn)類 別 四二裝監(jiān)管類 別 五接管驗(yàn)收類 別 六團(tuán)體建設(shè)類 別 七文件編制類 別 八管理方案編制類 別 九費(fèi)用測算Page 23商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第23頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 一系統(tǒng)熟悉Page 24技術(shù)標(biāo)、設(shè)計(jì)理念及施工圖紙熟悉，為后續(xù)運(yùn)行、維護(hù)及應(yīng)急響應(yīng)奠定基礎(chǔ)?？s短應(yīng)急時間，降低損失。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第24頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 二信息掌握Page 25參加地產(chǎn)各項(xiàng)工作例會，建立工作關(guān)系，完善溝通平臺，掌握樓盤相關(guān)信息、商鋪?zhàn)赓U信息及各類時間節(jié)點(diǎn)，做好前期準(zhǔn)備工作。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第25頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 三工

10、程跟進(jìn)Page 26設(shè)備進(jìn)場 安裝巡查 檢測評定 調(diào)試運(yùn)行 交接驗(yàn)收。對整個過程進(jìn)度及質(zhì)量跟蹤，如發(fā)覺工程缺點(diǎn)將協(xié)調(diào)整改，保留整改結(jié)果。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第26頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 四二裝監(jiān)管Page 27制訂管理手冊及方案，對二裝全過程進(jìn)行管理。管理過程包含： 復(fù)尺； 場地交接； 圖紙審核； 施工審批； 施工管理； 工程驗(yàn)收。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第27頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 五接管驗(yàn)收Page 28依據(jù)總部制訂地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目移交物業(yè)驗(yàn)收管理方法執(zhí)行。建立移交驗(yàn)收小組及平臺，按移交驗(yàn)收條件分部、分項(xiàng)進(jìn)行移交驗(yàn)收。主要包含隱蔽工程、項(xiàng)目資料、項(xiàng)目本體、公

11、共能源分割、能源表計(jì)過戶、車場及道路交通、室外景觀、外配套、備品備件、系統(tǒng)設(shè)備專業(yè)培訓(xùn)等。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第28頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 六團(tuán)體建設(shè)Page 29經(jīng)過前期介入，有效鍛煉物業(yè)管理隊(duì)伍，提升后期管理準(zhǔn)確性和實(shí)效性。營造學(xué)習(xí)型團(tuán)體，經(jīng)過對項(xiàng)目標(biāo)設(shè)施、設(shè)備深入了解，在團(tuán)體內(nèi)部形成定時循環(huán)培訓(xùn)，使團(tuán)體組員對新技術(shù)、新設(shè)備進(jìn)行消化學(xué)習(xí)，為后期精準(zhǔn)、高效、靈敏服務(wù)管理打好基礎(chǔ)。商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第29頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 七文件編制Page 30前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議暫時管理規(guī)約寫字樓和商場日常管理類文件各部門管理手冊和慣用表單商業(yè)物業(yè)

12、前期介入的主要工作概要第30頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 八管理方案編制Page 31各部門人員培訓(xùn)方案寫字樓和商場物業(yè)管理方案入駐策劃方案物業(yè)接管驗(yàn)收方案商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第31頁前期介入工作項(xiàng)目施工階段類 別 九費(fèi)用測算Page 32物業(yè)費(fèi)測算年度項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第32頁前期介入工作主要內(nèi)容Page 33開業(yè)準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目墾荒、標(biāo)識系統(tǒng)建立、開業(yè)配合方案編制、開業(yè)演練商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第33頁前期介入工作開業(yè)準(zhǔn)備Page 34開業(yè)演練開業(yè)配合方案編制標(biāo)識系統(tǒng)建立項(xiàng)目墾荒開業(yè)準(zhǔn)備統(tǒng)一說辭大廈自然標(biāo)識入駐、消防、開閉店人員編制突發(fā)事件清潔方案設(shè)施設(shè)備標(biāo)識商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第34頁前期介入工作開業(yè)準(zhǔn)備Page 35 制訂完善清潔細(xì)則，明確需要清潔地方、材料、清潔次數(shù)、檢驗(yàn)方法。去除施工遺留下各種污跡水漬、水泥、油漬、垃圾等，確保項(xiàng)目以最好面貌迎接客戶入駐，也為項(xiàng)目標(biāo)日后保潔作準(zhǔn)備項(xiàng)目墾荒商業(yè)物業(yè)前期介入的主要工作概要第35頁前期介入工作開業(yè)準(zhǔn)備Page 36安全警告標(biāo)識/公益標(biāo)識/流程性標(biāo)識設(shè)施設(shè)備標(biāo)識/交通道路引導(dǎo)標(biāo)識大廈自然標(biāo)識：樓層標(biāo)識/區(qū)域標(biāo)識標(biāo)識系統(tǒng)建立文檔標(biāo)