寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料

1、寫字樓物業(yè)發(fā)展提議思索SALON10/10/寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第1頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議寫作迷惑寫字樓租售模式對物業(yè)發(fā)展提議影響是什么？低成本高形象？高成本高形象？還是有其它東西？為何？寫字樓物業(yè)發(fā)展提議主要由幾方面組成？電梯？空調(diào)？大堂？外立面？還是有其它東西？發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)發(fā)展提議市場分析 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分析發(fā)展商戰(zhàn)略租售模式及項目定位2寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第2頁寫字樓主要租售模式全售全租租售結(jié)合先持有再銷售盈利模式銷售收入租金收入銷售收入+租金收入租金收入+銷售收入優(yōu)點快速回籠資金 調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)抗風險能力 折中方式先獲取一定租金，依據(jù)市場條件進行銷售風險喪失銷售更高價格

2、機會大量沉淀資金，較高財務(wù)成本，物業(yè)貶值折中方式無法盡快回現(xiàn)承受較大財務(wù)成本，物業(yè)貶值，未來激烈競爭適用條件需快速回現(xiàn)未來競爭激烈區(qū)域發(fā)展前景有限企業(yè)實力雄厚，資金充分，無回現(xiàn)壓力區(qū)域發(fā)展前景好宏觀經(jīng)濟連續(xù)向好未來前景存在較大不確定性現(xiàn)有租賃市場很好，未來前景很好，有較大上升空間3寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第3頁寫字樓價值組成體系對于市場價值，而不是本身固化價值KPI體系強制性視覺沖擊當代高檔外立面、豪華大堂硬性指標軟性指標功效化體系建筑指標：層高、景觀便利停車優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理大型著名企業(yè)入駐本身或周圍文化、歷史內(nèi)涵交通暢順配套設(shè)施齊全材料、設(shè)備高檔齊全優(yōu)越商務(wù)、政務(wù)辦公環(huán)境成本控制體系4寫字樓物

3、業(yè)發(fā)展建議精粹資料第4頁寫字樓價值組成體系寫字樓價值曲線普通情況下，硬性指標價值是呈下降趨勢，影響其價值改變原因主要是2方面：1設(shè)備、建材絕對老化；2設(shè)備、建材相對落后；時間價值樓宇價值軟性指標價值硬性指標價值=+軟性指標變動幅度可能很大，在其能正常使用條件下，沒有顯著上升或者下降規(guī)律。其主要影響原因是城市發(fā)展、經(jīng)濟波動、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等，同時，因為設(shè)備老化等問題，物業(yè)管理難度加大、費用上升。5寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第5頁寫字樓價值組成體系寫字樓價值曲線因為硬性指標和軟性指標改變，銷售性物業(yè)和租賃性物業(yè)對價值取舍是不一樣；時間價值樓宇價值軟性指標價值硬性指標價值=+銷售期出租期銷售性物業(yè)主要目標

4、是加強前期價值投入；出租性物業(yè)必須確保前期投入對后期經(jīng)營影響。6寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第6頁寫字樓價值組成體系南京金陵飯店(白色框內(nèi)為寫字樓部分)：主要客戶為意大利菲亞特企業(yè)中國總部、微軟、戴爾、摩托羅拉、IBM、思科、通用電氣、英特爾等紐約帝國大廈：1931年落成，通用汽車企業(yè)投資興建，保持第一高度時間達42年之久。伴伴隨一個與克萊斯勒爭奪世界第一高度傳奇故事。7寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第7頁深圳發(fā)展銀行大廈租賃型寫字樓8寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第8頁怎樣控制寫字樓租戶質(zhì)量？發(fā)展銀行大廈作為銀行總部所在場所，必須嚴格控制進駐企業(yè)類型和質(zhì)量，主要伎倆有：控制招租渠道：主要經(jīng)過銀行高層介

5、紹（1/3），內(nèi)部物業(yè)企業(yè)招租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2種渠道能夠很好篩選客戶，中介渠道所占百分比較??；深度查找客戶真實背景：利用銀行關(guān)系，查找客戶資料，判斷其背景是否符合要求、是否有足夠資金實力；適當延長簽約時間：在簽署租賃協(xié)議時，普通都簽署兩年合約，同時交付2個月確保金。寫字樓必須有良好商務(wù)氣氛，給使用客戶和潛在客戶很強心理安全感和風水好感覺；作為租賃型寫字樓，必須確保有穩(wěn)定客戶群，預防可能出現(xiàn)客戶大量外流；必須確?？蛻艟邆漭^高檔次，預防低端客戶進入。9寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第9頁關(guān)于“飛標企業(yè)”“飛標企業(yè)”因為進行違規(guī)私募民間資金被查封，客觀上影響了發(fā)展銀行對外形象飛標

6、企業(yè)是一家優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也是優(yōu)質(zhì)客戶不過，這家企業(yè)到底在事發(fā)前對于發(fā)展銀行大廈而言是什么樣企業(yè)呢？按時交納租金主動參加各種活動并提供支持非常支持物業(yè)管理企業(yè) 10寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第10頁大廈客戶情況大廈現(xiàn)有42家租戶，大廈出租率在90左右100500平米小客戶占50，5001000平米中等客戶和1000平米以上大客戶分別占有百分比為25從行業(yè)來看，60租戶為金融、保險行業(yè)（主要受深發(fā)展總行影響），因為證券行業(yè)最近幾年不景氣，以前一些大型證券企業(yè)從降低辦公成本考慮，已經(jīng)搬離了發(fā)展銀行大廈，不過總體來看，租戶較為穩(wěn)定在租戶中規(guī)模較小但支付能力較強主要是外企辦事處，人員較少，但實力雄厚大廈大客

7、戶聯(lián)合證券總部、友聯(lián)保險、鵬華基金、世聯(lián)地產(chǎn)、百盛集團等面積需求特征行業(yè)分布特征11寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第11頁配套設(shè)施使用及物業(yè)管理情況配套設(shè)施深圳發(fā)展銀行大廈配套設(shè)施相對齊全，包含食堂、會所、洗衣店、水廠、會議室、便利店，近期將引入南方航空企業(yè)訂票點配套設(shè)施使用及盈利情況：會所虧損、食堂略虧，洗衣店、便利店以及水廠、會議室都是盈利。水廠位于大樓地下室，為大樓租戶提供純凈水。會議室音響、視頻等設(shè)施齊全，因為全行經(jīng)常召開視頻會議，供不應(yīng)求，對于食堂和會所來說，即使有虧損，但對于提升寫字樓整體品質(zhì)來說卻起到很好作用。會所普通為租戶單位領(lǐng)導提供優(yōu)惠。物業(yè)管理深發(fā)展銀行大廈物業(yè)管理企業(yè)為深圳發(fā)

8、展銀行下屬企業(yè)，深圳市友銀物業(yè)管理有限企業(yè)。除了普通清潔、綠化等活動外，物業(yè)管理企業(yè)有一些其它增值服務(wù)。比如，每年組織客戶進行遠程座談（旅游），一對一小活動（打籃球等），每個新年給租戶贈予花籃，客戶領(lǐng)導人過生日時進行祝賀等。其它如大門鮮花更換，一些細微活動使租戶感到價值。12寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第12頁發(fā)展銀行大廈租戶關(guān)注問題及處理方法租戶關(guān)注問題租戶比較關(guān)注硬件設(shè)施主要是空調(diào)、電梯和停車位。配套設(shè)施來說比較喜歡大廈中現(xiàn)有食堂。租戶現(xiàn)有滿意度都比較高，對大廈意見主要是食堂飯菜口味以及加班無空調(diào)。在3年前車位問題非常突出。物業(yè)企業(yè)處理方法空調(diào)問題：深發(fā)展銀行大廈采取是中央空調(diào)，開放時間有限

9、，以前無法分層控制，現(xiàn)在經(jīng)過改裝后能夠分層控制，但依然無法分戶控制。對于需要加班咨詢業(yè)、設(shè)計業(yè)等租戶或物流企業(yè)（與國外有時差）來說，空調(diào)問題無法處理。以后經(jīng)過在有特殊要求租戶所租寫字間重新安裝分戶式空調(diào)進行單獨控制。車位問題：大廈地下和地上共有280個車位，在3年前車位不夠問題較為突出，最終要求發(fā)展銀行本身職員車一律不能停在大廈車位，銀行領(lǐng)導除外。企業(yè)對于職員在外停車進行一定補助。最終處理租戶停車不夠問題。大廈現(xiàn)有固定車位為/個/月，流動車位為600元/個/月。食堂問題：對于食堂口味問題，眾口難調(diào)，無法處理13寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第13頁深圳發(fā)展銀行大廈案例總結(jié)大型企業(yè)集團入住，對提升大

10、廈形象是非常有好處，同時會帶來產(chǎn)業(yè)聚集。選擇支付能力高企業(yè)入住能降低租賃風險，同時帶來較為穩(wěn)定收益。外企或大型企業(yè)辦事處規(guī)模小，不過支付能力較強。頂級或者先進機電設(shè)備使用能夠使寫字樓維持良好形象。而且對于高端客戶來說，先進設(shè)施是基本要求。車位是影響寫字樓主要原因，在很擔心情況下，能夠犧牲內(nèi)部員工部分利益，首先滿足租戶車位需求。食堂、會所、會議室等寫字樓配套可完善寫字樓功效，在部分虧損情況下，從完善寫字樓功效角度出發(fā)，仍需要繼續(xù)經(jīng)營。對于需要加班租戶，分戶式空調(diào)是非常必要。14寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第14頁發(fā)展銀行大廈平面圖發(fā)展銀行大廈由澳洲設(shè)計師設(shè)計，造型新奇，呈階梯狀向上，香檳紅幕墻，內(nèi)

11、部平面布局合理，呈回字型空間，層高4米，中間沒有柱位，寬大、實用率高15寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第15頁先進3A系統(tǒng)，最先進機電設(shè)備智能大廈、設(shè)備先進、采取3A系統(tǒng)，即樓宇自動化管理系統(tǒng)（BA）、辦公自動化系統(tǒng)（OA）；通訊自動化系統(tǒng)（CA）大廈全部機電設(shè)備都選取國際名牌樓宇自動化管理系統(tǒng)（BA）霍尼爾樓宇管理系統(tǒng)辛普森火災(zāi)報警系統(tǒng)派而保安監(jiān)控系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)（OA）通訊自動化系統(tǒng)（CA）公共天線系統(tǒng)遠端模塊光纖入戶通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，配有DDN節(jié)點機萬點IBN布線系統(tǒng)，每層可提供300個接點16寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第16頁高檔裝修材料、設(shè)備選取電梯：17臺新型OTIS高速電梯，其中一臺為

12、貨梯，8臺低層電梯，8臺高層電梯大廈外墻采取世界流行雙層真空保溫隔熱幕墻衛(wèi)生間設(shè)備均選取日本TOTO自控衛(wèi)生潔具17寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第17頁完善齊全配套設(shè)施大廈配套：能容納700多人就餐當代化餐廳在大樓六層設(shè)有各種不一樣功效大、中、多功效會議室在34層設(shè)有天元會所，提供中西餐服務(wù)地面和地下共有280個車位，處理客戶停車難問題18寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第18頁南京銀城大廈19寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第19頁平面布局面積小標準約800平米，實用面積約500平米分割零碎面積1約145平面積2約65平米1220寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第20頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議部分內(nèi)容21寫字樓物業(yè)發(fā)

13、展建議精粹資料第21頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點寫字樓等級分類智慧型甲級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓每平米造價8000元以上5000元以上2800以上5000元2800元以下外墻裝修優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻，鋁合金，不銹鋼，花崗巖等局部優(yōu)質(zhì)寶貴材料普通外墻和門窗室內(nèi)公共部分裝修相當于四星級、五星級酒店裝修，每平米不低于5000元相當于三星級酒店裝修，每平米1000普通材料，每平米1000元以下室外及綠化高檔材料，精心設(shè)計和施工環(huán)境設(shè)計局部高檔材料普通材料停車位最少每150平米建筑面積設(shè)一個停車位每150250平米一個車位每250平米以上設(shè)一個車位電梯等候時間1分30秒電力電力負荷100瓦/平米以

14、上，負荷級別：一級60100瓦/平米一級60瓦/平米二級夜間藝術(shù)照明設(shè)計必須有能夠有非必需通訊1部電話/10平米一部電話/15平米1部電話/20平米控制樓宇、通訊、辦公自動化及綜合布線系統(tǒng)部分自動化非智能性擦窗機必須有必須有非必需給排水高層寫字樓設(shè)消火栓、自動噴淋、中央熱水供給無熱水供給無熱水供給空調(diào)集中空調(diào)（四管式），可同時供冷供熱，溫濕度自動調(diào)整集中空調(diào)（四管式），溫濕度自動調(diào)整普通集中空調(diào)或分體式、窗式空調(diào)標準層面積1100平米22寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第22頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點電梯電梯造價及用電量可占大廈總投資與總用電量10%12%電梯設(shè)計中，主要需要確定電梯速度、分區(qū)、

15、臺數(shù)等美國日本德國國內(nèi)高級國內(nèi)普通租戶較多12%15%11%15%15%17%1215%10%12%一個單位專用15%18%20%25%20%25%電梯高峰期5分鐘內(nèi)運客量提升高度電梯速度小于75米小于1.75m/s小于90米小于2.5m/s小于110米小于3m/s小于130米小于4m/s大于130米大于4m/s層數(shù)電梯速度261.5m/s7112m/s12162.5m/s17213m/s22263.5m/s27314m/s32364.5m/s37415m/s電梯提升高度與電梯速度樓層數(shù)與電梯速度23寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第23頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點電梯電梯臺數(shù)確定驗算：5分鐘內(nèi)上

16、班人數(shù)占全部些人數(shù)百分比：12.5%25%電梯額定人數(shù) x r60s120s30s60s24寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第24頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點空調(diào)優(yōu)點缺點適用分體式空調(diào)式樣多；占地??；噪聲低；使用靈活，安裝檢修方便；空調(diào)房間之間無風道相通，有利于防火、防毒和隔音氣流不均勻；溫控精度低；新風較難送入室內(nèi)，室內(nèi)空氣不新鮮；影響外立面效果，使用百葉又影響使用效果；室內(nèi)機影響室內(nèi)裝飾住宅、小型辦公場所大型中央空調(diào)房間內(nèi)溫度分布均勻；不占用房間內(nèi)使用面積，能和裝修很好配合；室內(nèi)噪音低；外立面政界、美觀占用設(shè)備層，增加公用設(shè)施和土建投資；風道斷面尺寸較大，占用空間大；需要配置專門維修、操作人員

17、；各個房間空調(diào)一開俱開，造成使用不便和能源浪費；用電計量計費困難，輕易造成糾紛。大型商場、寫字樓戶式中央空調(diào)能引入新風系統(tǒng)；房內(nèi)冷熱更均勻；節(jié)能；用電分戶脊梁，計費準確；很好維護室內(nèi)外裝修格調(diào)初始投資大；安裝、維修技術(shù)要求高各種別墅、各類區(qū)域分割式辦公建筑以及較小建筑面積辦公場所25寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第25頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點交通量、停車位辦公建筑交通量組成主要分為4部分對大多數(shù)辦公建筑來說，上下班交通量組成其對外交通流動量峰值，而上下班交通量取決于辦公建筑內(nèi)從業(yè)人數(shù)普通情況下，大企業(yè)多、企業(yè)總數(shù)少辦公建筑上下班交通連續(xù)時間較短，交通量峰值高；小企業(yè)多，企業(yè)總數(shù)奪得辦公建筑上

18、下班交通連續(xù)時間較長，交通量峰值較低。辦公建筑停車量峰值可達0.43輛/100平米，可見，規(guī)劃是按照峰值下限值確定，當詳細情況發(fā)生改變時應(yīng)該增加車位。辦公建筑對外交通辦公建筑內(nèi)企業(yè)用車訪客用車企業(yè)員工用車大樓物業(yè)管理本身國內(nèi)外部分城市中心建設(shè)項目停車場指標推薦值0.33100平米深圳市中心0.61100平米北京CBD0.753設(shè)計車位車位數(shù)=1000平方英尺（93.9平米）參考指標東京城市中心美國大城市CBD地域高級多功效單用途美拿本512德國711中國810辦公樓每人所需凈面積26寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第26頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵

19、點影響停車位需求、供給主要原因停車量需求車位租金/售價車位周轉(zhuǎn)頻率樓宇各項功效配比企業(yè)性質(zhì)企業(yè)檔次、規(guī)模人數(shù)及人均私車擁有量周圍公共交通情況周圍停車場供給停車量供給需求量地方性規(guī)劃指標成本部分辦公建筑人均建筑面積（平米/人）日本部分辦公樓德國部分辦公樓香港中銀大廈深圳國貿(mào)大廈11.312.518.5179.6停車場車位數(shù)直接決定寫字樓盈利性、適用性，產(chǎn)生租金收益甚至能夠超出寫字樓部分租金收入停車位能夠經(jīng)過查規(guī)范、做市場調(diào)查，并結(jié)合經(jīng)驗數(shù)據(jù)來確定27寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第27頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點幕墻及地面主要裝飾分類玻璃幕墻玻璃種類較多，雙層玻璃造價高于普通單層玻璃約一倍普通來說

20、，外墻面、地面造價與材料、施工工藝關(guān)系最大，所以假如采取無須要高檔材料和復雜結(jié)構(gòu)會大大提升建造成本受項目所在地人機料成本影響，工程造價波動較大幕墻主要材料及造價地面裝飾主要材料及造價28寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第28頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點平面布局寫字樓被服務(wù)空間占總體空間百分比約為60%70%增加被服務(wù)空間（“肉”），降低服務(wù)空間（“骨”），提升使用面積：做好高度與標準層面積之比、壓縮設(shè)備房空間、合理布線、去掉不合理柱網(wǎng)，盡可能使標準層平面方正、規(guī)整，降低無須要轉(zhuǎn)角、走道空間（整層出租）合理處理高層建筑“胖”和“瘦”：采光面積一定情況下，進深越大，則自然采光越差、消防要求越高，而且小

21、企業(yè)租用可能性越??；進深過小也將使大企業(yè)入駐可能性減小進深進深29寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第29頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)鍵點5A智能系統(tǒng)子系統(tǒng)智能系統(tǒng)子系統(tǒng)樓宇自動化系統(tǒng)（BA）冷熱源系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)（OA）計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)會議中心系統(tǒng)變配電系統(tǒng)門廳多媒體查詢系統(tǒng)照明系統(tǒng)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)給排水系統(tǒng)安保自動化系統(tǒng)（SA）監(jiān)視電視系統(tǒng)電梯管理系統(tǒng)通道控制系統(tǒng)停車庫系統(tǒng)防盜報警系統(tǒng)消防自動化系統(tǒng)（FA）火災(zāi)報警系統(tǒng)巡更系統(tǒng)防排煙監(jiān)控系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)（CA）雙向電視電話會議系統(tǒng)自動噴淋共用天線電視系統(tǒng)應(yīng)急照明公共廣播系統(tǒng)專用通訊設(shè)備數(shù)字式用戶交換機系統(tǒng)緊急廣播樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)消防監(jiān)控綜合布線系統(tǒng)30寫字樓物業(yè)發(fā)展建議精粹資料第30頁寫字樓物業(yè)發(fā)展提議相關(guān)關(guān)