會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：改變分配方式影響收益比例

1、改變分配方式影響收益比例乙單位準(zhǔn)備以 2000 萬(wàn)元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住宅開發(fā)項(xiàng)目，雙方約定不成立獨(dú)立法人項(xiàng)目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨(dú)立開發(fā)，投資方案擬定如下：方案一：項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)按各自投資資金比例分紅，項(xiàng)目利潤(rùn)為 1500 萬(wàn)元，乙單位享有 1000萬(wàn)元。方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成本45 萬(wàn)元，單位住宅銷售價(jià)格75 萬(wàn)元，乙單位享有40 套單位住宅。方案一分析國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā) 2009號(hào)）規(guī)定，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)

2、合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)，同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。企業(yè)所得稅法及企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益為免稅收入。由于股息、紅利是從被投資企業(yè)稅后利潤(rùn)中分配的，所以投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)視同股息、紅利，一般也應(yīng)該是免稅收入。乙單位所享有的1000 萬(wàn)元利潤(rùn)分成只能是甲房地產(chǎn)公司開發(fā)該項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)，假如甲乙公

3、司不存在企業(yè)所得稅稅率差，乙單位則不需要按照“利息、股息、紅利所得”計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤(rùn)為1000 萬(wàn)元。甲公司不允許稅前列支此1000 萬(wàn)元的利潤(rùn)分成， 相當(dāng)于在企業(yè)所得稅前支付乙單位 1000（ 125%） 1333.33（萬(wàn)元）。甲公司可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 1500（ 1 25%）1000125（萬(wàn)元）。甲公司、乙單位共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 1125 萬(wàn)元。方案二分析國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如

4、該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。乙單位所享有的40 套住宅計(jì)稅成本為1800 萬(wàn)元，正常銷售價(jià)格為3000 萬(wàn)元。根據(jù)以上規(guī)定，乙單位相當(dāng)于以 2000 萬(wàn)元購(gòu)入了 40 套成本價(jià)值為 1800 萬(wàn)元的房產(chǎn)，銷售了價(jià)值為 3000 萬(wàn)元的商品住宅。假設(shè)乙單位已將40 套房產(chǎn)銷售完畢，不考慮其他因素，其凈利潤(rùn)為1000（ 125%）=750（萬(wàn)元）。對(duì)甲公司來(lái)說(shuō)，正常項(xiàng)目利潤(rùn)為1500 萬(wàn)元，除去乙單位分成部分，可保留利潤(rùn)為1500（ 30001800） 300

5、（萬(wàn)元），但是需要將乙單位開發(fā)產(chǎn)品分成部分調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額，分配給乙單位開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額為20001800200（萬(wàn)元），調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額200 萬(wàn)元，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額即為 300200500（萬(wàn)元），甲公司凈利潤(rùn)為（ 30020001800）（ 125%）=375（萬(wàn)元）。甲乙單位共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1125 萬(wàn)元。點(diǎn)評(píng)方案一無(wú)論對(duì)于甲公司、乙單位來(lái)說(shuō)操作都相對(duì)簡(jiǎn)單，只是甲公司要獨(dú)立承擔(dān)企業(yè)所得稅，但可以和乙方協(xié)商減少乙單位項(xiàng)目利潤(rùn)分成比例，以求得項(xiàng)目利潤(rùn)分配的公平。方案二盡管乙單位分得開發(fā)毛利潤(rùn)為 1200 萬(wàn)元的開發(fā)產(chǎn)品， 但是實(shí)現(xiàn)銷售只能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 750 萬(wàn)元，甲公司盡管減少了 1200 萬(wàn)元毛利潤(rùn)的開發(fā)產(chǎn)品， 但是凈利潤(rùn)有所增加。方案一與方案二比較，甲公司、乙單位所實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)沒有變化，但是如果甲乙單位適當(dāng)調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品分配比例，即改變總分配開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，則還會(huì)影響甲、乙各方凈利潤(rùn)的變化，所以這也是甲乙雙方在確定各自的收益分配方面需要注意的問題。小編寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)要求