成都市房地產(chǎn)市場分析報告

1、 HYPERLINK 2009年1-2季度成都房地產(chǎn)市場報告第一部分宏觀政策分析一、宏觀經(jīng)濟背景世界經(jīng)濟依然未走出金融危機陰影；直至5月份，CPI連續(xù)四個月下降，PPI連續(xù)6個月下降；CPI和PPI持續(xù)雙向下行，經(jīng)濟仍處于緊縮狀態(tài)；2009年上半年實行極為寬松的貨幣政策，持續(xù)低利率，廣義貨幣供應量(M2)余額持續(xù)上升，5月末金融機構人民幣各項貸款余額36.21萬億元，同比增長30.6%，增幅比上年末高11.87個百分點；1-5月份累計全社會用電量同比下降3.66%，重工業(yè)用電量累計下降7.79%，單月來看，重工業(yè)用電量出現(xiàn)回升；A股市場回暖，上證指數(shù)持續(xù)上升，突破3000點；國家統(tǒng)計局發(fā)布的0

2、9年上半年宏觀經(jīng)濟預警指數(shù)從1月的79到5月的82，雖然仍處于偏冷區(qū)間，但呈上升趨勢；全國上半年房地產(chǎn)銷售情況均非常好，1-5月全國銷售面積同比增長25.5%，銷售額同比增長45.3%。解析：當經(jīng)濟危機的陰影還籠罩在世界各地，各國還在繼續(xù)忙于應對經(jīng)濟危機的進一步惡化時，中國似乎一枝獨秀，多項經(jīng)濟指標顯示中國正在率先走出危機。但宏觀經(jīng)濟是否就此開始復蘇了呢，還是僅僅是4萬億的“強心針”在提振？我們認為上半年的情況并不預示著一個樂觀的短期或中期經(jīng)濟態(tài)勢。二、政策動向1、中央一號文件：今年建立健全農(nóng)村土地流轉市場，強調(diào)增加種糧農(nóng)民直接補貼，努力增加農(nóng)民務工收入；土地流轉并非私有化，流轉的只是部分權益

3、如承包經(jīng)營權，而非產(chǎn)權、所有權，流轉與否取決于收益；省直管縣可減行政開支，有助建新農(nóng)村。2、國土資源部禁止保障房地塊用于商業(yè)開發(fā)，5月20日，國土資源部下發(fā)通知，要求各地市、縣國土資源管理部門加快保障性住房用地供應計劃的落實，加強和規(guī)范保障性住房用地供應管理。禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。3、發(fā)改委：今年研究開征物業(yè)稅，發(fā)展改革委年深化經(jīng)濟體制改革工作意見提出，要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。該項工作將由財政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部共同負責。4、財政部：房屋贈與三種情況下不征收個稅，房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、

4、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。5、資本金比例下調(diào)，房地產(chǎn)投資積極回升條件增加，5月27日，國務院關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。根據(jù)通知，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例由此前的35%下調(diào)至30%，下調(diào)了5個百分點；保障性住房和普通住房，則為一般項目的下限水平20%。6、國土資源部：不會出臺小產(chǎn)權房統(tǒng)一文件。

5、面對外界一再揣測政府部門對小產(chǎn)權房的處理態(tài)度，國土部首次回應：將不會出臺統(tǒng)一的處理意見，而是具體問題具體分析。7、住房城鄉(xiāng)建設部：西部廉租房每平米補貼400元。住房城鄉(xiāng)建設部消息,住房城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委、財政部向各地、各部門印發(fā)2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃稱,從2009年起到2011年,爭取用三年時間,基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中2009年新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補貼83萬戶；2010年新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補貼65萬戶；2011年新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補貼43萬戶。根據(jù)規(guī)劃，中央對財政困難地區(qū)廉租

6、住房保障補助具體為西部地區(qū)400元/平方米，中部地區(qū)300元/平方米，遼寧、山東、福建省的財政困難地區(qū)200元/平方米。8、房管局：關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)廣告的通知。通知主要針對近來部分房地產(chǎn)廣告內(nèi)容出現(xiàn)了一些不規(guī)范的行為進行修正，強調(diào)廣告內(nèi)容的真實性，不得使用虛假和夸張、含糊其辭的廣告詞句，不能承諾投資回報率等，不得出現(xiàn)風水占卜類內(nèi)容9、川國土資源廳：暫停別墅類房產(chǎn)項目土地供應。1月20日從在蓉召開的全省國土資源管理工作會上獲悉，為提高土地使用率，四川省國土資源廳今年將堅決停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應，同時嚴格限制低密度及大套型商品房土地供應。同時今年四川還將建立低效用地退出機制，逐步淘

7、汰占地多和效益較差的項目。10、成都市房產(chǎn)管理局關于調(diào)整公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知。規(guī)定住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）、單套建筑面積在144平方米以下（含144）、實際成交價格低于公布的同一范圍土地上住房平均交易價格1.4倍以下，且二環(huán)以內(nèi)：6820元/平方米，二環(huán)至三環(huán)之間：5450元/平方米，三環(huán)以外：4920元/平方米。11、成都市政府出臺政策買寫字樓最高補貼5百萬。根據(jù)4月中旬下發(fā)的關于進一步加快金融業(yè)發(fā)展的若干意見，成都市將致力于推進東大街“金融一條街”、南部新區(qū)金融總部商務區(qū)（北起高新區(qū)繁雄大道，南至民豐大道，東起天府大道，西至站華路）；天府新城金

8、融后臺服務中心建設，構建西部地區(qū)區(qū)域金融總部最為集中的西部金融中心。為吸引銀行、保險、證券公司、小額擔保公司等金融企業(yè)落戶，意見規(guī)定，凡進入以上集聚區(qū)的金融機構總部、地區(qū)總部，購買自用辦公用房給予一次性購房補貼，補貼標準為1000元/平方米；租賃自用辦公用房給予連續(xù)3年租房補貼，補貼標準為每月20元/平方米；自建自用辦公用房所需土地，可按照土地拆遷整理成本掛牌出讓。每家金融機構享受補貼總額最高可達500萬元。解析：回顧上半年的各種政策，國家進一步加強對農(nóng)民、城市低收入者的保障力度。一季度因為市場還不明朗，出臺的政策主要還是以刺激購房、扶持地產(chǎn)為主，同時伴隨著地方政府保護購房者利益的政策如規(guī)范地

9、產(chǎn)廣告內(nèi)容等。二季度市場的回暖基調(diào)明確，開始提出物業(yè)稅和不統(tǒng)一“轉正”小產(chǎn)權房。但市場的回暖并沒有包含受全球金融危機影響更深的寫字樓市場，因此對寫字樓市場的“拯救”一直持續(xù)。第二部分2009年上半年市場總結與下半年市場展望一、成都2009年上半年土地市場分析1、土地市場供應情況根據(jù)成都市國土資源局網(wǎng)站公布的土地拍賣掛牌公告，09年1-6月，全市土地供應為231宗，總面積19841畝，平均供應規(guī)模為86畝/宗。平均供應規(guī)模比08年上半年土地供給同比上升了27，供給宗數(shù)同比上升了18%。09年上半年成都市商住土地供給規(guī)模合計為9635畝，較08年上半年同比上升了9%。注:此表內(nèi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計為商、住用地

10、，工業(yè)略09年上半年主城區(qū)商住土地供給中，累計供給17宗，規(guī)模為649畝，規(guī)模較08年同期相比下降了64%。2、商業(yè)和住宅土地市場成交情況根據(jù)成都市國土資源局網(wǎng)站所公布，09年上半年全市共出讓商業(yè)或住宅用地39宗，總成交面積2901畝，成交金額14.39億元，成交面積較08年同期下降了59%，成交金額也相應下降了86%。09年上半年主城區(qū)共成交2宗土地，累計31畝；郊縣共有37宗商住用地成交，規(guī)模累計2870畝，其中彭州以1241畝排在首位，其次是都江堰和新津，規(guī)模分別為1033畝和302畝。09年上半年土地成交中，主城區(qū)平均成交地價746萬/畝，郊縣平均成交地價為42萬/畝，較08年同期相比

11、下降了44%。單就區(qū)域平均成交地價而言，新都以124萬/畝居首位，其次是新津、郫縣，分別為99萬/畝、75萬/畝。整體來看，土地成交價格普遍較低，土地多以起拍價成交，市場不如去年同期活躍。二、2009年上半年商品房市場分析成都1-5月各地產(chǎn)數(shù)據(jù)同比增幅與全國和西部對比情況全國增幅西部增幅成都增幅完成投資 6.80% 8.60% -24.10%銷售面積 25.50% 26.20% 72.00%銷售金額 45.30% 36.10% 58.50%房屋銷售價格 -0.60% -0.90%全國地產(chǎn)在今年上半年都經(jīng)歷了從“小陽春”到“大陽春”，銷售面積和銷售金額都一路飄紅，雖然房價相比去年同期有所降低，但

12、環(huán)比卻都是有增無減。由上表可見，成都市場在銷售面積和銷售金額上是大大超過全國和西部平均水平，但完成投資卻嚴重不及全國和西部平均水平。1、完成投資情況截至09年5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成286.76億元，同比下降24.1%，在4月負增長16.8%的基礎上又下降7.3個百分點。開發(fā)投資增幅持續(xù)下滑。投資者信心不足。2、主城區(qū)新增商品房供應情況09年上半年，主城區(qū)共有159個項目取得185個預售證，新增供應面積（包括部分商業(yè)、車庫及配套設施用房）483.21萬，較08年同期供應下降了35%。新增商品房供給體量就行政區(qū)域而言，金牛區(qū)位居首位，總供給面積93.69萬，高新區(qū)、錦江區(qū)分別以84.22

13、萬、81.83萬緊跟其后。從目前整體供給市場來看，在剛性需求的帶動下，供給仍較為充足，戶型面積仍以90以下中小戶型為主。09年上半年，商品房供給環(huán)域主要集中在2環(huán)-3環(huán)及3環(huán)外，新增供應面積占了總供給的50%，供應面積較08年同期下降了21%，其次是3環(huán)外，占了總供給的32%，供應面積較去年同期相比下降了41%。3、商品房成交情況根據(jù)成都市房管局網(wǎng)站公布的商品房交易備案數(shù)據(jù)，2009年上半年全市共成交商品房112631套，累計成交面積1074萬，同比大幅上漲73.5%，套均面積95.4，其中主城區(qū)套均面積86.5，郊縣套均面積109.4。09年上半年成都市主城區(qū)商品房交易合計69083套，成交

14、面積597.67萬，成交面積同比08年上半年上升了89%，套均面積86.5。主城區(qū)商品房上半年新增供給與銷售面積比0.8。09年上半年成都郊縣商品房累計交易共計43548套，成交面積476.43萬，套均面積109.4。4、商品房成交額和成交均價情況截至5月底，全市商品房銷售額累計為394.87億元，同比增長58.5%。商品房成交金額隨著08年四季度各種救世政策的影響而開始回升，09年一季度和四五月份成交金額相比08年同期大幅上升，且超過07年同期水平。按季度來看，商品房均價從08年3季度開始下降，持續(xù)下降2個季度后，隨著09年銷售情況的好轉，09年一季度價格也開始回升，至4、5月基本保持企穩(wěn)。

15、5、二手房市場情況根據(jù)成都市房管局網(wǎng)站公布的商品房交易備案數(shù)據(jù)，2009年上半年主城區(qū)二手房共成交23359套，較08年同期相比上升了57%。三、半年媒體監(jiān)測分析本月成都市房地產(chǎn)廣告監(jiān)測分析說明：監(jiān)測時間：2009.1.1-2009.6.30監(jiān)測媒體：成都商報、華西都市報、成都房產(chǎn)報道、先鋒居周刊、地產(chǎn)商、成都房地產(chǎn)監(jiān)測內(nèi)容：以上媒體中發(fā)布的房地產(chǎn)咨詢，包括平面廣告、專版；監(jiān)測指標為廣告投放總量、發(fā)布規(guī)格、發(fā)布時間、樓盤廣告強度、廣告訴求點、版面及區(qū)域廣告監(jiān)測分析。監(jiān)測范圍：以上報紙媒體所有地產(chǎn)廣告2009年上半年全市報媒樓盤資訊總數(shù)：348個，其中報紙媒體咨訊數(shù)：324個，雜志媒體咨訊數(shù)：6

16、9個；平面廣告總發(fā)布頻次：2567次，其中報紙媒體咨訊數(shù)：2285次，雜志媒體咨訊數(shù)：282次。2009年上半年成都報媒投放頻次共2567次，樓盤資訊總數(shù)為348個。與08年同期相比，投放頻次增長11.08%，樓盤資訊數(shù)相差不大。廣告訴求點變化較大，從去年同期的以項目推廣為主，所占比例近一半，到今年的項目推廣、優(yōu)惠及開盤時間分別占30.85%、27.43%及23.02%；與08年下半年相比，優(yōu)惠幅度下降較大，從08年最高達40%以上到現(xiàn)在的27.43%，已經(jīng)處于一個比較正常的比例。增長幅度相對最大的為開盤時間，占總量的23.02%。上半年樓盤宣傳動態(tài)反映出，剛剛經(jīng)歷了08年的“寒流”，09年一

17、季度各樓盤都是以優(yōu)惠促銷為主線。而促銷的成果也是顯而易見，“小陽春”的到來使得二季度樓盤動態(tài)以開盤項目增多最為突出。經(jīng)歷了一季度銷量的猛增，4月開始樓盤促銷優(yōu)惠力度減緩，5、6月開始樓盤動態(tài)主要回歸到開盤及項目推廣上。隨著樓市成交量持續(xù)攀升，不僅各項優(yōu)惠政策不見蹤影，房價從5月開始已然呈現(xiàn)出漲價勢頭。廣告語如“開盤當天熱銷200套.搶購盛況”、“開盤強銷過數(shù)億”等開始出現(xiàn)。中成看點：上半年住宅和商業(yè)土地市場供給總量較去年同期小幅增加9%，但成交面積較08年同期卻下降了59%，成交金額也相應下降了86%。整體來看，土地成交價格普遍較低，土地多以起拍價成交，市場不如去年同期活躍。上半年商品房供給方

18、面也顯得不夠積極，新增商品房供應面積較08年同期下降了35%，而上半年房地產(chǎn)急速回暖，一二季度銷售面積和銷售金額不僅大幅超過2008年水平，甚至超過2007年水平。主城區(qū)商品房新增供給與銷售面積比為0.8，而去年同期的供銷比達2.23之高，存量房得以大量消化。成交套均面積及其他數(shù)據(jù)顯示，購房者多為年輕人，首次置業(yè)比重較大。上半年開發(fā)商基于08年底房地產(chǎn)市場的走勢，對09年做出了悲觀的預判，導致09年初對地產(chǎn)的發(fā)展信心不足。然而在政府和地產(chǎn)商一致的各種優(yōu)惠促銷政策鼓勵下，市場強勁的剛需帶動了09年上半年房地產(chǎn)業(yè)的急速回暖，這種反差可能在下半年會得到改變。四、成都下半年市場走勢預測1、政策方面各地房地產(chǎn)市場在國家一系列救市政策的鼓勵下，需求已出現(xiàn)明顯回暖，有的地方甚至或將有泡沫出現(xiàn)。預計下半年宏觀政策方面將繼續(xù)鼓勵房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策依然寬松，以保證供給。但對二套房政策執(zhí)行會趨嚴，甚至將會有一系列措施嚴格限制炒房行為。2、土地市場上半年樓市的回暖讓開發(fā)商看到曙光，目前全國其他地方已經(jīng)有許多房產(chǎn)商高價拿地，而且上半年成都市場土地市場非常冷清，預計下半年在依然寬松的信貸政策下，將