征收集體所有土地房屋拆遷的幾個問題

1、2010-11-10 20:44征收集體所有土地房屋拆遷的幾個問題！(2009-07-29 15:06:43)（一）總則1、征收集體所有土地房屋拆遷的概念征收集體所有土地進(jìn)行房屋拆遷的主要法律依據(jù)是中華人民共和國憲法第十條第三款、中華人民共和國土地管理法 第四十三條、該法第四十七條和中華人民共和國土地管理法實施條例第二十六條。 從這些規(guī)定， 可以發(fā)現(xiàn)征收集體所有土地房屋拆遷指的是因建設(shè)項目的需要征收集體所有土地時，對集體所有土地上的附著物即房屋進(jìn)行拆除，并對被拆遷人予以安置， 對被拆遷房屋及其附屬物予以補(bǔ)償?shù)幕顒印?杭州市規(guī)定， 凡在杭州市市轄區(qū)范圍內(nèi)， 因城市建設(shè)需要征用集體所有土地拆遷房屋

2、及其附屬物以及安置、補(bǔ)償?shù)仁乱耍?均因遵守本條例。因成片開發(fā)建設(shè)征地拆遷涉及零星國有土地上房屋及其附屬物拆遷的， 但其補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)按杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 執(zhí)行。可見，拆遷指的是因城市建設(shè)需要征用集體所有土地， 拆除集體所有土地上的附著物即房屋并對被拆遷人予以安置，對被拆遷房屋及其附屬物予以補(bǔ)償?shù)幕顒印?、征收集體所有土地房屋拆遷的法律適用如前所述發(fā)， 征收集體所有土地進(jìn)行房屋拆遷的主要法律依據(jù)有： 中華人民共和國土地管理法 第四十七條關(guān)于“征收土地的， 按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”的規(guī)定，中華人民共和國土地管理法實施條例 第二十六條關(guān)于“土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有

3、； 地上附著物及青苗補(bǔ)償費歸地上附著物及青苗的所有者所有”的規(guī)定， 以及杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過、浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議批準(zhǔn)的 杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例。杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例第三十六條規(guī)定， 杭州市所轄各縣（市）征地拆遷，可參照本條例執(zhí)行 。中共杭州市委、杭州市人民政府市委 2001 8 號關(guān)于蕭山余杭撤市設(shè)區(qū)后管理權(quán)限等問題的通知規(guī)定，保留蕭山、余杭兩區(qū)享有地市一級部分經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限， 撤市設(shè)區(qū)前兩地制定的優(yōu)惠政策繼續(xù)有效，計劃生育、戶籍管理、土地征用、房屋拆遷、社會保障、房改政策、出租車營運等政策目前維持現(xiàn)狀。原余

4、杭市人民政府余政發(fā) 2000 160 號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 的通知規(guī)定， 凡在余杭區(qū)范圍內(nèi)， 因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的， 適用杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例。所以，余杭區(qū)征收集體所有土地拆遷房屋除適用全國性法律法規(guī)外， 還應(yīng)適用杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例。3、拆遷的主管機(jī)關(guān)由于土地管理法等法律將征收集體所有土地進(jìn)行的房屋拆遷列入征收集體所有土地的范疇，根據(jù)土地管理法第五條和第四十六條第二款的規(guī)定，土地行政主管部門理所當(dāng)然地成為征收集體所有土地房屋拆遷主管機(jī)關(guān)。杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 第三條規(guī)定， 杭

5、州市人民政府土地管理部門 （以下簡稱市土地管理部門） 主管本市征用集體所有土地房屋拆遷管理工作；市轄各區(qū)土地管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)征用集體所有土地房屋拆遷管理的實施工作。根據(jù)原余杭市人民政府余政發(fā) 2000160 號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 的通知的規(guī)定， 凡在余杭區(qū)范圍內(nèi)， 因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的， 其房屋拆遷主管部門為余杭區(qū)土地行政管理部門。房屋拆遷主管部門除了頒發(fā)房屋拆遷許可證外還對房屋拆遷爭議進(jìn)行裁決。征收集體所有土地房屋拆遷爭議，實質(zhì)上是在征收集體所有土地過程中，拆遷人和被拆遷人之間因房屋拆遷補(bǔ)償安置事宜經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議而產(chǎn)生的爭議。

6、 土地行政管理部門作為征收集體所有土地的主管機(jī)關(guān)， 依照法律規(guī)定， 根據(jù)拆遷人或被拆遷人的申請，協(xié)調(diào)雙方當(dāng)事人之間的爭議，協(xié)調(diào)不成，依法行政裁決。拆遷補(bǔ)償安置爭議由市土地管理部門裁決， 這里的市土地管理部門顯然指的是杭州市土地管理部門， 蕭山、余杭兩區(qū)享有地市一級部分經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。 在王金才訴杭州市國土資源局余杭分局房屋拆遷裁決行政爭議一案中， 杭州市中院肯定了這一觀點，判決認(rèn)定杭州市國土資源局余杭分局作為集體土地拆遷管理機(jī)關(guān)， 有權(quán)就本區(qū)范圍內(nèi)征收集體土地中房屋拆遷爭議進(jìn)行裁決。 土地管理部門的這種行政裁決，是對民事補(bǔ)償爭議的處理， 具有中立的性質(zhì)， 是對當(dāng)事人之間爭議的行政干預(yù)，具有準(zhǔn)司法

7、性質(zhì)。這種行政救濟(jì)，是解決社會矛盾的一種途徑。4、關(guān)于拆遷管理中實施行政凍結(jié)、暫停辦理有關(guān)手續(xù)的規(guī)定杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 第七條規(guī)定： “征用集體所有土地需拆遷房屋的， 在城市規(guī)劃主管部門核定拆遷用地范圍后， 土地管理部門應(yīng)立即將拆遷用地范圍公告并通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)手續(xù)，我分析是六個方面：戶籍機(jī)關(guān)：分戶（戶口的遷入）；工商局：營業(yè)執(zhí)照；房管部門：房屋交易（買賣、交換、析產(chǎn)、贈與）；有關(guān)部門：抵押、租賃；房屋的翻（擴(kuò)）建。在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事宜的期限為三十個月。因特殊情況需要延長暫停辦理有關(guān)事宜期限的，應(yīng)在期滿前一個月報經(jīng)市土地管理部門批準(zhǔn)，可以適當(dāng)

8、延長，但延長時間最長不超過十二個月。以上叫行政凍結(jié)。正在修改的杭州市征收集體所有土地房屋拆遷管理條例規(guī)定了法律凍結(jié)。就是征地拆遷通告發(fā)布后發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、 遷入的人口等不作為拆遷補(bǔ)償依據(jù)， 這比行政凍結(jié)好。5、拆遷許可證杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例第八條建設(shè)單位和個人征用集體所有土地需要拆遷房屋的， 必須持建設(shè)項目及用地批準(zhǔn)文件、 拆遷計劃及拆遷方案，向市土地管理部門提出申請， 經(jīng)批準(zhǔn)并領(lǐng)取集體所有土地房屋拆遷許可證后，方可拆遷。集體所有土地房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放， 市土地管理部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、 搬遷期限等予以公告。 實施房屋拆遷不得超越經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。這里

9、的規(guī)定比較原則。 這方面問題比較多的是， 立項、規(guī)劃和實際用地的單位往往不一致，根源是違法行政化整為零搞圈地，出在上面。根據(jù)行政訴訟法、行政復(fù)議法和行政許可法的規(guī)定，結(jié)合該條的規(guī)定，頒發(fā)房屋拆遷許可證不僅要審查立項、規(guī)劃、用地等前置行為的合法性，還要審查房屋拆遷補(bǔ)償資金是否已經(jīng)到位， 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房是否已經(jīng)落實，實行遷建安置的遷建用地是否已經(jīng)落實。 我曾經(jīng)建議區(qū)政府對第八條的規(guī)定進(jìn)行細(xì)化。 對哪些房屋拆遷補(bǔ)償資金沒有到位， 安置用房或遷建用地不落實的，應(yīng)當(dāng)理直氣壯地堅決拒絕頒發(fā) 房屋看拆遷許可證 。房屋拆遷許可證不僅應(yīng)當(dāng)公示， 還應(yīng)該告知拆遷戶有申請行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利。 不符合這

10、些條件的頒發(fā)房屋看拆遷許可證，就是違法行政。正在修改的杭州市征收集體所有土地房屋拆遷管理條例第九條： 征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，拆遷人應(yīng)當(dāng)持房屋拆遷實施方案、 金融部門出具的拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明等資料， 向市、縣國土資源管理部門申請拆遷， 經(jīng)批準(zhǔn)并取得房屋拆遷批準(zhǔn)書后，方可拆遷。這里沒有規(guī)定必須要有立項、規(guī)劃、用地批準(zhǔn)文件，這是比較符合修改后的土地管理法規(guī)定的。因為 99 年 1 月 1 日生效的新的土地管理法規(guī)定了批次征地， 也沒有說是建設(shè)單位和個人作為征收人人。 也就是說征地時項目建設(shè)單位可能是不明確的，供地時拆遷應(yīng)該已經(jīng)實施完畢。有許多項目拆遷時沒有房屋拆遷許可證， 這是不對的。正在修改

11、的杭州市征收集體所有土地房屋拆遷管理條例規(guī)定是房屋拆遷批準(zhǔn)書。 這主要是為了和行政許可法相鏈接。行政許可法規(guī)定， 上位法沒有設(shè)置行政許可的， 下位法不得設(shè)置行政許可。土地管理法沒有規(guī)定房屋拆遷行政許可， 杭州市的立法機(jī)關(guān)認(rèn)為土地管理法是房屋拆遷條例的上位法， 因而不好設(shè)設(shè)置房屋拆遷行政許可。 這是有爭論的。國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知規(guī)定： 要嚴(yán)把審批關(guān) , 對沒有拆遷計劃與拆遷安置方案 , 或違反城市規(guī)劃的拆遷項目 , 不得發(fā)放拆遷許可證。國務(wù)院辦公廳國辦發(fā) 200446 號關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知又強(qiáng)調(diào)： 嚴(yán)格拆遷許可證的發(fā)放， 對違反城

12、市規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒有拆遷計劃、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件， 以及拆遷補(bǔ)償資金、 拆遷安置方案不落實的項目， 不得發(fā)放拆遷許可證。所以，那種沒有取得房屋拆遷許可證就進(jìn)行拆遷，是違法侵權(quán)行為。6、拆遷的主體拆遷人是指取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設(shè)單位和個人， 被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬物的合法所有權(quán)人。正在修改的杭州市征收集體所有土地房屋拆遷管理條例中第五條規(guī)定， 本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷批準(zhǔn)書的機(jī)構(gòu)； 被拆遷人是指被拆遷房屋的合法土地使用權(quán)人。 這樣規(guī)定可能更符合實際， 因為實際上從事房屋拆遷的基本是上鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或征地辦事機(jī)構(gòu)， 同時，以

13、后不可能再有毛地出讓的情況。 規(guī)定被拆遷房屋的合法土地使用權(quán)人，切實點是對的，但不講房屋所有權(quán)人似乎還不全。聽起來明了，可是在實際操作中卻常會發(fā)生問題，主要是確定被拆遷人的問題。因為在現(xiàn)階段農(nóng)村， 實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制和統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制， 戶不僅是一個生活和生產(chǎn)單位， 還是一個產(chǎn)權(quán)單位。 被拆遷房屋及其附屬物的合法所有權(quán)人通常是以戶為單位的， 是家庭共有財產(chǎn)， 那么所有戶內(nèi)成員都應(yīng)有資格作為被拆遷人， 但在拆遷評估、 協(xié)調(diào)等實際操作過程中， 讓所有戶內(nèi)成員集體參加顯然是不現(xiàn)實的，那么最終如何確定被拆遷人就顯得尤為重要。（二）補(bǔ)償安置1、補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于被拆遷房屋及其附屬物的補(bǔ)償問題

14、， 余杭區(qū)目前的拆遷補(bǔ)償政策有： 余政發(fā) 2001115 號余杭區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地征地拆遷有關(guān)補(bǔ)償政策意見，適用范圍是余杭區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)。 2002 年 9 月 1 日后因征用集體所有土地需要拆遷農(nóng)村家體所有土地上的房屋的，適用 2002 年 10 月 25 日區(qū)人民政府文件以余政發(fā) 2002188 號文件發(fā)布的 關(guān)于征用集體所有土地房屋拆遷執(zhí)行新調(diào)整的 的意見和 2002 年 8 月 29 日區(qū)人民政府文件以余政發(fā) 2002147 號文件發(fā)布的關(guān)于實施浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)。 2004 年 4 月 1 日起適用 2004 年 4 月 13 日區(qū)人民政府辦

15、公室以余政辦 200477 號文件發(fā)布的關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)征用集體所有土地房屋拆遷執(zhí)行新調(diào)整的房屋重置價格的通知 和 2004 年 3 月 30 日區(qū)人民政府以余政發(fā) 200456 號文件發(fā)布的關(guān)于實施浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)。但 2004 年 4 月 1 日前已發(fā)集體所有土地房屋拆遷許可證的，包括拆遷人（含接受委托拆遷、評估的中介機(jī)構(gòu)）已與被征地單位或被拆遷人簽訂征地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的， 或者同一建筑項目分期分批動遷的實行同一政策，即舊房的評估價格和新房的安置價格仍按調(diào)整前規(guī)定執(zhí)行。 可見，無論是余政發(fā) 2002147 號文件還是余政發(fā) 200456 號文件都是不具有溯

16、及力的，即拆遷人已與被征地單位或被拆遷人簽訂征地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的， 或者同一建筑項目分期分批動遷的實行同一政策， 即舊房的評估價格和新房的安置價格仍按調(diào)整前規(guī)定執(zhí)行。被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準(zhǔn)日以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。 否則就是鼓勵落后。2、安置人口按照杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 第七條 和第二十一條 的規(guī)定辦，需要注意第七條。確定安置人口的意義在于， 在實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時， 被拆遷房屋的價款和安置房屋的價款并非完全按照市場價格確定， 確定安置人口就可以確定安置面積， 進(jìn)而確定拆遷房屋的價款和安置房屋的價款。按照國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例，由于被拆遷房屋以房地

17、產(chǎn)市場評估價格確定，安置房屋也以房地產(chǎn)市場評估價格確定， 然后結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價， 因而確定安置人口也就沒有意義。在拆遷范圍內(nèi)無常住戶口但有被拆遷房屋且居住在拆遷范圍內(nèi)，未享受過房改、集資房政策， 至今無其他住房的非農(nóng)居民， 杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例未明確認(rèn)為可以計入安置人口。 這種非農(nóng)居民， 顯然不符合農(nóng)村建房審批條件，不能實行遷建安置。 我們總不能因為征地拆遷而讓其流離失所， 而實行調(diào)產(chǎn)安置首先需要確定安置人口才能確定安置面積和安置價格。顯然，在拆遷范圍內(nèi)無常住戶口但有被拆遷房屋且居住在拆遷范圍內(nèi)， 未享受過房改、集資房政策， 至今無其他住房的非農(nóng)居民， 應(yīng)該以實際居住人數(shù)確

18、定安置人口，實行調(diào)產(chǎn)安置， 如參加多層公寓安置。 其贍養(yǎng)的年老父母和撫養(yǎng)的子女按杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例規(guī)定執(zhí)行。這是比較人性化的。上海市城市房屋拆遷面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換應(yīng)安置人口認(rèn)定辦法有比較細(xì)化的規(guī)定，可以參考。對這個問題，以后在修改杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例時可以作為修改意見提出來。3、安置方式拆遷集體所有土地上私有住宅用房的安置方式有遷建安置、 調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置三種。（1）遷建安置是指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新對被拆遷人予以補(bǔ)償， 并提供遷建用地的有關(guān)費用， 由村民委員會負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)， 在規(guī)劃確定的農(nóng)居點復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置。（2）調(diào)產(chǎn)安

19、置是指以拆遷人統(tǒng)一建造的多層成套住宅用房， 作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房， 安置被拆遷人。（3）貨幣安置實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的， 經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致， 也可以由拆遷人對被拆遷人實行貨幣化安置， 由被拆遷人自行解決拆遷安置用房。 集體土地房屋拆遷的貨幣安置作為一種補(bǔ)充方式， 在杭州市征用集體所有土地房屋拆遷條例 中只有原則性的規(guī)定，目前無可操作性的辦法和價格依據(jù)，故至今尚未正式實行，待條件成熟后再有步驟地實施。4、合法建筑面積的確定這也直接關(guān)系到被拆遷人的補(bǔ)償利益問題。 城市房屋拆遷是憑證拆遷， 但農(nóng)村房屋一般沒有房屋所有權(quán)證， 所以很難辦， 即使確定了合法占地面積后還有一個如何確定建筑面積的問題。 農(nóng)

20、村私人建房用地批復(fù) 一般沒有批準(zhǔn)建筑面積，陳某某案件中，自己申請造房三層，實際為四層，有人主張按三層算面積。我的觀點是合法占地面積上的建筑均為合法建筑，都應(yīng)算建筑面積。5、關(guān)于違法建筑物和突擊裝修等違章建筑，確切地說是違法建筑物。 所謂違法建筑物， 是指未經(jīng)主管部門審查批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而動工興建包括新建、擴(kuò)建和改建的各種建筑物。違法建筑物雖包括各種違法建造的建筑物， 但主要是指房屋。 違法建筑物依其“違法”情節(jié)的不同， 有各種不同的情況。 有的是違反土地管理法 的行為，有的是違反城市房地產(chǎn)管理法的行為，有的是城市規(guī)劃法的行為。違法建筑物不受法律保護(hù)。 因違法建筑物違法情節(jié)的不同， 對

21、其查處的執(zhí)法主體也各不相同。拆遷用地范圍內(nèi)的違法建筑物、 超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑和暫保使用的房屋， 應(yīng)無條件自行拆除， 不予補(bǔ)償，不作為安置依據(jù)。 拆除經(jīng)依法批準(zhǔn)尚未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可根據(jù)已使用年限給予適當(dāng)補(bǔ)償，但不作為安置依據(jù)。杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 第七條、第十六條第二款很重要，是我們處理違法建筑物的重要依據(jù)。 被拆遷人在市土地管理部門發(fā)出拆遷用地范圍公告后，進(jìn)行裝修、翻（擴(kuò)）建的，一律不予補(bǔ)償，不作為安置依據(jù)。拆遷期間進(jìn)行裝修， 其主觀動機(jī)不是善意的， 開發(fā)區(qū)的說法叫惡意裝修， 有一定道理。如果行為人以占有國家集體和他人的財產(chǎn)為目的， 采取欺騙的手段， 騙取財產(chǎn)數(shù)

22、額較大構(gòu)成犯罪的， 一句話，用地未經(jīng)審批房屋未經(jīng)規(guī)劃同意的均是違章建筑。不能認(rèn)為罰款了就合法， 也不以認(rèn)為胡是小戶， 現(xiàn)是大戶因而現(xiàn)在占有大戶的土地面積就是合法的。有的評估公司就是這樣操作的，這是不對的。杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例第二十七條私有住宅用房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，均不作原住宅用房建筑面積計算，由拆遷人給予相應(yīng)的折價補(bǔ)償。 有的評估公司有所謂增加15 平方米或 30 平方米給予評估補(bǔ)償，我是不認(rèn)同的。根據(jù)法不溯及既往的原則，下列建設(shè)行為不能按違法處理：1）1982 年 2 月 13 日國務(wù)院發(fā)布村鎮(zhèn)建房用地管理條例，實行村鎮(zhèn)建房用地審批制度。在此之前建造的房屋，

23、不應(yīng)認(rèn)為是非法占地。2）1990 年 4 月 1 日起施行的中華人民共和國城市規(guī)劃法，規(guī)定了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可制度。 在此之前建造的房屋， 不應(yīng)認(rèn)為是違反城市規(guī)劃管理的行為。3）1995 年 1 月 1 日起施行的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，規(guī)定了房地產(chǎn)管理制度。在此之前實施的房屋交易行為，包括轉(zhuǎn)讓、抵押，一般不應(yīng)認(rèn)為是違反房地產(chǎn)管理的行為。6、關(guān)于住宅改非住宅農(nóng)村城市非常多。 應(yīng)按杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 第二十二條規(guī)定辦。 對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅， 但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償 , 根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急

24、通知，可根據(jù)其經(jīng)營情況、 經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。 對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋 , 應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。7、非住宅用房安置補(bǔ)償杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 第四章第二十五條因市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項目拆遷非住宅用房的， 不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新的二點五倍對被拆遷人予以補(bǔ)償。 因非市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項目拆遷非住宅用房， 不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的， 由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新的三倍對被拆遷人予以補(bǔ)償。拆遷人按照上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后， 被拆遷人需要遷建的， 由被拆遷人自行解決。 拆遷人不再另行承擔(dān)遷建費用

25、及停業(yè)期間的補(bǔ)貼，也不提供過渡用房。第二十六條因非市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項目拆遷非住宅用房確需遷建的，也可以由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新對被拆遷人予以補(bǔ)償， 并提供遷建有關(guān)費用， 由被拆遷人按有關(guān)規(guī)定自行復(fù)建。 停業(yè)期間由拆遷人酌情對被拆遷人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。因非市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項目拆遷非住宅用房， 建設(shè)項目性質(zhì)和房源許可的，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 建筑面積與原建筑面積相等的部分， 按重置價格結(jié)合成新，結(jié)算差價；建筑面積超過原建筑面積的部分，按商品房價格結(jié)算；建筑面積不足原建筑面積的部分，按重置價格結(jié)合成新的三倍結(jié)算。（三）動遷評估1、機(jī)構(gòu)的確定被拆遷房屋需要作價補(bǔ)償?shù)?/p>

26、， 由按規(guī)定取得評估資格的單位在實施房屋拆遷前進(jìn)行房屋評估， 但不得由拆遷人、 被拆遷人進(jìn)行房屋評估。 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)名單， 并說明其資質(zhì)、 信譽(yù)等情況， 供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)名單后 10 日內(nèi)作出選擇。評估機(jī)構(gòu)由房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定。評估機(jī)構(gòu)所得贊成票相等或者被拆遷人未在規(guī)定時間內(nèi)作出選擇的， 由房屋拆遷管理部門確定。2、評估程序評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、依據(jù)、結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于10 日。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異

27、議的， 應(yīng)當(dāng)在公示時間內(nèi)向原評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核， 原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后 10 個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后 10 日內(nèi)向市、縣房屋拆遷土管部門書面申請裁決，當(dāng)事人為市、縣房屋拆遷管理部門的，應(yīng)向市、縣人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后， 可提請市、縣房屋拆遷評估技術(shù)委員會對評估結(jié)果進(jìn)行鑒定， 房屋拆遷評估技術(shù)委員會出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)， 裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起 30 日內(nèi)作出書面裁決。關(guān)于被拆遷房屋及其附屬物的實物量是否需要公示， 以及拆遷評估報告是否需要被拆遷人簽字認(rèn)可，浙江省城市房屋評估暫行辦法沒有作出明確規(guī)定

28、，實踐中卻往往會引發(fā)糾紛。 我認(rèn)為，評估的實物工程量必須得到被拆遷人的確認(rèn)，評估報告必須送達(dá)給被拆遷人。 對被拆遷人的知情權(quán)、 復(fù)議復(fù)核權(quán)必須予以保護(hù)。雖然上述規(guī)定體現(xiàn)在 浙江省城市房屋評估暫行辦法 ，集體土地房屋拆遷管理條例沒有規(guī)定， 但應(yīng)該參照執(zhí)行。 這是一個正當(dāng)程序原則。 最初規(guī)定在美國憲法中，但已經(jīng)得到了全世界的認(rèn)可。被拆遷人拒絕在關(guān)于評估報告的送達(dá)回證或送達(dá)證明上簽字， 怎么辦，給被拆遷人送達(dá)評估報告或會議通知書等文書時， 由當(dāng)?shù)卮逦瘯虍?dāng)?shù)亟值琅蓪ｉT人員參加，在被拆遷人拒絕簽收時簽名確認(rèn)并注明原因，這是留置送達(dá)。（四）拆遷爭議的處理1、裁決拆遷人與被拆遷人對補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置

29、用房面積、安置方式、安置地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項有爭議，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由市土地管理部門裁決。 當(dāng)事人對裁決不服的， 可在接到裁決書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人作了安置或提供過渡用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。原余杭市人民政府余政發(fā) 2000160 號文件、市委 20018 號關(guān)于蕭山余杭撤市設(shè)區(qū)后管理權(quán)限等問題的通知 保留蕭山、余杭兩區(qū)享有地市一級部分經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，因而蕭山、 余杭兩區(qū)土地管理部門也有權(quán)就房屋拆遷爭議作出裁決。 正在修改的杭州市征收集體所有土地房屋拆遷管理條例尊重了這個現(xiàn)實。由此可見，拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷事項有爭議， 協(xié)商不

30、成的， 應(yīng)首先由土地管理部門作出行政裁決， 這是一種前置程序， 對行政裁決不服的， 可提起行政訴訟。最高人民法院在對浙江省高級人民法院的批復(fù)中明確規(guī)定， 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、 被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議， 就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的， 人民法院不予受理， 并告知當(dāng)事人可以按照城市房屋拆遷管理條例第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門申請裁決。征收耕地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助爭議， 實質(zhì)上是在征收集體所有土地過程中，拆遷人和被拆遷人之間因房屋拆遷補(bǔ)償安置事宜經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議而產(chǎn)生的爭議。 土地行政管理部門作為征收集體所有土地的主管機(jī)關(guān)，依照法律規(guī)定，根據(jù)拆遷人或被

31、拆遷人的申請，協(xié)調(diào)雙方當(dāng)事人之間的爭議，協(xié)調(diào)不成，依法行政裁決。土地管理部門的這種行政裁決，是對民事補(bǔ)償爭議的處理，具有中立的性質(zhì)， 是對當(dāng)事人之間爭議的行政干預(yù)， 具有準(zhǔn)司法性質(zhì)。 這種行政救濟(jì)，是解決社會矛盾的一種途徑。杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例 第十三條規(guī)定， 拆遷補(bǔ)償安置爭議由市土地管理部門裁決， 這里的市土地管理部門顯然指的是杭州市土地管理部門，余杭區(qū)有沒有裁決權(quán)。我們認(rèn)為，根據(jù)市委 2001 8 號文件，蕭山、余杭兩區(qū)享有地市一級部分經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限， 有權(quán)裁決。在王金才訴杭州市國土資源局余杭分局房屋拆遷裁決行政爭議一案中， 杭州市中院肯定了這一觀點， 判決認(rèn)定杭州市國土資源局余杭分局作為集體土地拆遷管理機(jī)關(guān)， 有權(quán)就本區(qū)范圍內(nèi)征收集體土地中房屋拆遷爭議進(jìn)行裁決。大家注意沒有， 土地管理法等行政管理上， 對地方人民政府的管理權(quán)往往是規(guī)定市、縣人民政府如何辦理，如供地權(quán)，土地管理法第四十四條規(guī)定：在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)， 具體建設(shè)項目用地可以由市、 縣人民政府批準(zhǔn)。 按照該規(guī)定，余杭