房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制

1、房地產項目整體開發(fā)流程 -業(yè)務關鍵節(jié)點與控制房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第1頁房地產項目整體開發(fā)流程 -業(yè)務關鍵節(jié)點與控制房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第2頁品牌房地產開發(fā)需要整合資源勞動力 土地 專業(yè)人員 經驗城市基礎、公用 配套設施建筑材料 資金房地產項目標整體開發(fā)涵義經過整合各種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環(huán)境一個活動。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第3頁房地產項目整體開發(fā)流程一個房地產項目整體開發(fā)經營行為土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產本責問題就是土地資源再分配及流通：政府流向開發(fā)

2、商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間轉移！前期(決議期)由拿地到方案定案重在決議(大局已定)； 中期(實施期) 由施工圖設計到入伙重在執(zhí)行； 后期(運行期) 入伙后到房屋拆除重在服務,重在總結反饋。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第4頁房地產項目整體開發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角看樓決議簽約等候收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項目論證企業(yè)視角房地產流程客戶視角房地產流程產品策劃營銷策劃規(guī)劃設計施工管理產品交付物業(yè)服務銷售實現(xiàn)房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第5頁案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程項目開啟會國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設計完成方案設計完成(方案評審會）方案圖報建

3、樁基施工圖完成主體施工圖完成建設工程規(guī)劃許可證精裝交樓標準施工圖及材料定板項目開工施工許可證主體開工預售證開盤主體封頂完工驗收入伙18個關鍵節(jié)點里程碑計劃（一級計劃）簽署土地協(xié)議至獲取施工許可證5個月時間；拿地7個月后開盤?。ê愦蟮禺a拿地后6個月開盤。）房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第6頁項目開啟會（即項目開啟時間，取得設計關鍵點后經集團評審經過時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證簽發(fā)時間)；建設用地規(guī)劃許可證（指建設用地規(guī)劃許可證簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設計完成（指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局簽收時間為準）；方案設計完成（指方案經過集團董事會同意時間）；方案圖報建（指取得政府相

4、關部門批文時間，以最終部門批文時間為準）；樁基施工圖完成（指可用于招標及施工樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標及施工施工圖完成時間）；建設工程規(guī)劃許可證（指建設工程規(guī)劃許可證簽發(fā)時間）；精裝交樓標準施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工施工圖完成時間）；項目開工（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工開始時間為準）；施工許可證（指施工許可證簽發(fā)時間）； 主體開工（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）；預售證（指預售許可證簽發(fā)時間）； 開盤（指取得預售證后，正式開盤銷售時間）；主體封頂（指主體屋面結構完成時間）； 完工驗收（指完工驗收立案證實簽

5、發(fā)時間）；入伙（指第一批辦理集中交付時間,不指與小業(yè)主簽署購房協(xié)議上交樓時間）。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第7頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付企業(yè)取得土地方式行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經濟適用房和基礎設施建設中建設用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場: 1、投資參股：用資金入股或用土地入股，經過土地與資金交換共同組成項目開發(fā)企業(yè); 2、土地收購：直接收購取得土地，這種直接收購按國家要求要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費; 3、收購有土地企業(yè)：為了防止繳納契稅與營業(yè)稅等，普通都經過直接收購企業(yè)股權，這種收購企

6、業(yè)形式現(xiàn)階段主要包括企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火一個方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場： 經過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開取得土地，這也是自7月以來，獲取土地主要方式。通常情況下是以“價高者得”為唯一衡量標準。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第8頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付拿地是否及拿地價格應該考慮哪些原因？市場未來預期；項目或區(qū)域發(fā)展預期；規(guī)劃條件市場實現(xiàn)及經濟實現(xiàn)；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；競爭對手情況分析。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第9頁案例：佳兆業(yè)拿地標準住

7、宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中百分比。選擇預售條件寬松、0能夠賣樓、資金占用少城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)交通便利具備快速變現(xiàn)條件土地為首選。防止拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。深耕當前已進駐城市，尤其是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬以上項目，確保三年開發(fā)量，做好土地貯備結構規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。加速進入以下城市：長三角：有強勁實力縣級市，如 常熟、昆山等；環(huán)渤海和東北地域：天津、青島、威海、煙臺等；內地省會城市：武漢、西安等。同行案例：恒大中進入長沙，至今共有5項目，均以住宅為主，只有一個是過

8、100萬平方米大盤，其它均為40-50萬平方米項目，夠恒大三年銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第10頁各部門職責：投資開發(fā)部：搜集土地信息項目立項匯報（分企業(yè)）項目立項審批（董事會）項目可研匯報（集團）項目投資決議（董事會）項目獲?。ㄕ信茠?、股權收購）成交確認書移交給項目企業(yè)。營銷部：初步市場調研及定位草案。設計部：概念規(guī)劃設計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）財務部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（依據設計部提供規(guī)劃關鍵點進行估算）采購部：制訂項目合約計劃方案、

9、市場調研合作方資源。關鍵要素：項目可研匯報。土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第11頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付決議資金：怎樣使用、怎樣平衡、盈利期望、融資渠道。決議項目：發(fā)展方向、盈利模式、負擔功效、實施進度。決議人力：團體運作能力和執(zhí)行能力、合作團體、主管部門。地產項目開發(fā)三大關鍵要素：錢、地、人！房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第12頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理案例：佳兆業(yè)項目定位決議三大要素定位項目形象定位、產品定位、客戶定位、市場定位等！ 定案總圖、戶型、

10、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！ 定價銷售均價、價格聽證會、價格專題匯報、利潤指標等！房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第13頁各部門職責：投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證國有土地使用證。營銷部：編制項目經營策劃書（包含市場調研深化、項目定位匯報、定價方案、示范區(qū)方案）。設計部：概念設計任務書概念設計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務部：概念版投資收益。（三個指標）成本部：可研版成本2。（依據設計部提供規(guī)劃關鍵點進行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理企業(yè)等）、概念性設計單位。關鍵要素：項目經營策劃書、概念設計深化方案。土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理

11、房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第14頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付地產項目標準設計周期實施方案施工圖實施方案施工圖設計前期3個月5個月2個月設計周期3：5：2房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第15頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付包含主要設計階段：概念設計：大約6周；詳規(guī)設計：大約6周；單體方案：大約12周；擴初方案：大約6周；施工圖設計：施工標準和結構形式，大約10周；景觀設計：大約5-6周；樣板房及會所設計：大約4周。關鍵要素：各階段方案評審。常見問題：進度問題：進度難以控制、各專業(yè)企業(yè)難以銜接。質量問題：評價體系和評價

12、經驗缺失。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第16頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付詳規(guī)報建方案報建初步設計報建施工圖報建開工時間開盤時間設計控制點項目主要節(jié)點概念設計研究區(qū)域確認概念設計研究結論規(guī)劃方案設計區(qū)域規(guī)劃設計評審會區(qū)域單體確認實施方案完成基礎施工圖全套施工圖完成景觀設計銷售包裝設計方案文本中，最主要兩張圖項目總平面圖、標準層平面圖！房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第17頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付最優(yōu)化設計階段流程參考：時間進度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設計規(guī)劃單位單體設計規(guī)劃單位施工圖設計結

13、構單位景觀設計景觀企業(yè)樣板房及會所裝飾設計規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計。最優(yōu)異設計結果是最能表達開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識結果，而非作品。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第18頁各部門職責：投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書建設工程規(guī)劃許可證基礎施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團體。設計部：編制方案設計任務書規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案）景觀方案評審初步設計結果評審（含基坑支護設計圖）建筑施工圖評審（含基礎設計圖）正式施工圖評審。工程部：地質初堪地質詳堪土方開挖及邊坡支護基礎施工。財務部：方案版

14、投資收益。（三個指標）成本部：方案版成本、施工圖預算。（依據設計部提供規(guī)劃關鍵點進行估算）采購部：施工圖顧問單位景觀、室內、方案設計單位監(jiān)理單位招標土建總包招標工程材料設備采購?？头?、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第19頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付關注風險點：工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表！工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準！設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！工程部、設計部、營銷及客服

15、部、投資開發(fā)部要關注變更和報建圖紙！房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第20頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付開發(fā)辦開發(fā)經營許可證項目手冊計委固定資產投資計劃項目立項規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可土地測量、評定國土資源局國有土地使用權證土地確認、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)境保護局基礎設施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設費墻改基金消防設施費環(huán)境評定及排污費規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標通知書質檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額判別勞保統(tǒng)籌散水押金質檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預售許可證放線管理房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵

16、節(jié)點與控制第21頁房地產項目普通報批報建流程房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第22頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付怎樣加緊項目報批報建進程？內部控制：設計圖紙圖紙質量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙變更）等；現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)實狀況、項目現(xiàn)場接待；外部協(xié)調：當地各級政府包含規(guī)劃局、建設局、國土局、城管、質檢站、消防等各類工作協(xié)調；合作方協(xié)調：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報建工作（勞保金、中標立案、淤泥證等）、合作方資源配合（尤其是專業(yè)部門）。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第23頁1、技術處理文物考查？政府工程？先行土方開挖？

17、先行基礎施工？2、協(xié)調關系城管是主要查處單位，和城管關系好可防止很多麻煩。3、處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標段工）減免申請，考慮天氣及形象影響等原因。土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付怎樣處理無證施工？房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第24頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付工程建設相關知識：工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備；整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等；項目施工周期（合理進度）：多層及低密度：912個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：基礎

18、部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工完工驗收。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第25頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付工程建設相關知識2：影響工程造價主要原因：建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構框剪框架磚混；外立面材質及設備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標準；施工取費等級：在施工定額基礎上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎施工成本；場地條件：是否平整、是否山地；抗震等級：6級、7級、8級；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第26頁各部門職責：投資開發(fā)部：建設工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放

19、（含售樓處、樣板房）、客戶積累。設計部：配套工程圖紙（水、電、燃氣、排污）、配合銷售設計輸入（協(xié)議附圖、模型、交樓標準）。工程部：主體結構施工（示范區(qū)施工）。財務部：方案版投資收益。（三個指標）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設備采購。（主要包含消防、人防、永久水電、燃氣、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等）客服、物業(yè)部：物業(yè)企業(yè)招投標（取得預售證必要條件）。關鍵要素：建設工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結構施工、物業(yè)企業(yè)招投標。土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第27頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷

20、售入伙交付關鍵關鍵點：質量控制！進度控制！成本控制！協(xié)調管理！項目管理者要有運行高度！房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第28頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付售前階段售中階段售后階段市場、客戶、產品客戶、傳輸、銷售服務、價格、促銷風險控制策劃咨詢、代理企業(yè)銷售代理、廣告代理、媒體律師行、銀行、房管部門三個階段房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第29頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付組建銷售團體； （銷售總監(jiān)、銷售經理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經理、策劃師）項目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目LOGO等）項目銷售賣點提

21、煉；（區(qū)位、地段、產品、環(huán)境、價格、品牌等）項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓等）項目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等）項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）合作方資源使用；（廣告企業(yè)、代理企業(yè)、制作企業(yè)、短信企業(yè)、媒體、印刷等）項目第一次廣告出街；企業(yè)及項目品牌推廣；項目展示區(qū)開放；項目價格聽證會；項目一期開盤；營銷費用預算。關鍵節(jié)點房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第30頁各部門職責：投資開發(fā)部：面積預測匯報取得預售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設計部：配合銷售設計輸入

22、（協(xié)議附圖、模型、交樓標準）。工程部：施工進度到達預售條件。（產品類型不一樣、城市不一樣，情況有異）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設備采購。關鍵要素：工程到達預售條件、取得預售許可證、開盤。土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第31頁土地獲取定位決議產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付客戶預驗房流程；（工地開放日）交付風險檢驗流程；（內部驗收）模擬驗收流程； （內部走場）集中交付現(xiàn)場接待流程；交付后房屋維修。 （物業(yè)、客服）關鍵節(jié)點房地產項目整體開發(fā)流程業(yè)務關鍵節(jié)點與控制第32頁土地獲取定位決議產品設計項目報