商業(yè)大廈房地產(chǎn)項目策劃財務評價

1、廣州市某商業(yè)大廈項目財務分析報告項目概述（一）項目要緊技術經(jīng)濟指標總用地面積：43960m2總建筑面積：172940m2建筑密度：49.75容積率：5.03地下建筑面積：11743m2地上建筑面積：161197m2西塔樓建筑面積：71771m2東塔樓建筑面積：101169m2已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結構（二）項目方案依照市場調(diào)查與分析的結構（過程略），將該項目兩棟塔樓分不建為一棟甲級純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務寫字樓（以出售為主）（三）項目功能面積分布，見表1及表2所示。表1 西塔樓（全天候商務寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米

2、）負二層治理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負一層商場30133013小計76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層技術寫字避難層1541154118層設備層154115411929層寫字避難層154115413139層寫字備層1541154140停機坪180180小計64124合計71771表2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）

3、負二層治理中心、維修間、變壓器房等20482048負一層治理中心、低壓配電房20482048小計40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術夾層20482048618層寫字樓20482662419層避難層204820482035層寫字寫字樓1536153637層避難層153615363845層寫字樓1536128884649層寫字樓1024409650層設備層1024102450層核心部設備層283283小計919535155層寫字樓10245120合計101169項目投資估算與資金籌措（一）

4、項目開發(fā)投資估算的各項設定與總投資估算表本項目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。從項目開始動工起，本項目的剩余土地使用權年限為30年。依照廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目各項成本費用能夠歸納為：土地購置費、前期工程費、工程建設費、開發(fā)期間稅費、治理費、財務費、銷售費用、不可預見費以及其他費用等。經(jīng)測算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。表3 項目總投資估算表項目東塔成本東塔單價西塔成本西塔單價合計1、開發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641721.1 土地購置費2924973982891207502

5、60228915000000001.2 前期工程費1.3 工程建設費551302122544935612572749629074278491.4 開發(fā)期間稅費64193260635367430635121009363232、開發(fā)費用10462006710339972189513902043419622.1 治理費1653906416310683772149272228362.2 其他費用50584505035885505086470002.3 不可預見費1653906416310683772149272228362.4 財務費用66483489657471645126571136480012.

6、5 銷售費用0027601289385276012893、總計10126128471000870009328797551712706134（二）各項投資與成本費用估算表（略）（三）項目投資打算與資金籌措表本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項目前期的有關工作，因此本項目實際資金缺口為55220萬元，打算由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補充，總追加投資為121271萬元。項目投資打算與資金籌措表詳見表4所示。表4 項目

7、投資打算與資金籌措表序號項目合計建設經(jīng)營期20022003200420051投資總額12127124252425433956606351.1建設投資12127124252425433956606352資金籌措12127124252425433956606352.1自有資金9720242558269660172.2借款資金45500060004500350002.3銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（2.1+2.2）5520024256582519641017項目銷售與租賃收入測算本項目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。東塔樓的寫字樓和商場

8、以及西塔樓的商場全部用于出租。每年各項收入預測詳見表5、表6、表7所示。表5 西塔樓寫字樓銷售收入測算表2003200420052003售價13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計（萬元）78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商場（-1至地面四層）平均月租金（元）380.6434004154304504704604

9、80450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費用（萬元）53335363839384038363438383838租金收入（萬元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商場（-1至地面四層）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.12

10、5496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔樓商場租賃收入測算表表7 東塔樓出租收入測算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018寫字樓平均月租金（元）1471501551651701651681

11、63150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租賃費用（萬元）313131414141414131213131313租金收入（萬元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450商場（1至4層）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費用（萬元）83536383938403

12、8363438383838租金收入（萬元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931東塔小計（萬元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241續(xù)表7東塔樓出租收入測算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032寫字樓平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165

13、.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租賃費用（萬元）1313131313131414141414141414租金收入（萬元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125商場（1至4層）出租率85%85%85%85%85%85%85

14、%85%85%85%85%85%85%85%租賃費用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333東塔小計（萬元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009項目借款還本付息分析依照建設期每年投資額估算，本項目需向銀行貸款45500萬元用于投資。銀行貸款還本付息方式采納等額還本付息，從2006年開始還本付息，2010年還清。依照中國人民銀行2002年2月調(diào)

15、整后的利率，五年以上的貸款年利率為5.76。目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以1.1的系數(shù)，即本項目當前融資成本為年利率：5.76*1.16.336。本項目合計需支付利息113648001元，詳見借款還本付息表8。表8 借款還本付息表（單位：元）項目建設經(jīng)營期合計20032004200520062007200820092010年初借款累計61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年應計利息190080053

16、4763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累計619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810項目銷售與租賃稅金及附加測算本項目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表9、表10所示。表9 銷售稅金及附加一覽表序號項目計算依據(jù)建設經(jīng)營期合計20022003200420051銷售收入22656365981960678860

17、2銷售稅金及附加13912247120448422.1營業(yè)稅（1）*51133183098039432.2都市維護建設稅（2.1）*779128692762.3教育費附加（2.1）*33455291182.4防洪工程維護費（1）*0.09203318712.5交易印花稅（1）*0.05111810392.6交易治理費（1）*0.5113183983943土地增值稅（1）*1227366196789表10 租賃稅金及附加估算一覽表序號項目計算依據(jù)合計建設經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租賃收入6855

18、30307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1營業(yè)稅（1）*5342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2都市維護建設稅（2.1）*72399117658310010510110295857882822.3教育費附加（2.1）*310280728364345434441363335352.4防洪工程維護費（1）*0.

19、096170417212627262625222021212.5交易印花稅（1）*0.05343029121415141514121112122.6房產(chǎn)稅（1）*12822643759622132844343435993453351232672905266728182818續(xù)表10租賃稅金及附加估算一覽表序號項目計算依據(jù)建設經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890

20、2589025890258902租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1營業(yè)稅（1）*511741174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2都市維護建設稅（2.1）*7828282868686868691919191919191912.3教育費附加（2.1）*3353535373737373739393939393939392.4防洪工程維護費（1）*0.09212121222222222223232323

21、232323232.5交易印花稅（1）*0.05121212121212121213131313131313132.6房產(chǎn)稅（1）*122818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107項目財務評價（一）本項目財務分析的假設前提本項目的財務分析是在對項目的成本收益測算的基礎上，按盡可能接近項目開發(fā)實際情況的原則設定分析的前提假設，并據(jù)此進行計算。價格水平的假定本項目物業(yè)的租售價格是依照市場比較并結合廣州市商業(yè)物業(yè)的進展狀況進行時刻修正后，得出物業(yè)今后推出市場時的價格。租金升幅的假定在計算本項目的出租收入時，依照廣州市

22、商業(yè)物業(yè)的進展狀況，設定租金每五年絕對升幅為5。本租金差不多可視為凈租金標準。稅費的規(guī)定本項目物業(yè)在銷售和出租期間可能發(fā)生的稅項和費用的計算標準均嚴格按照政府的有關規(guī)定。出租物業(yè)的折舊本項目用于出租的物業(yè)每年的折舊采納直線折舊法。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一年（2005年至2032年，共28年）。出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價值本項目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價值。期望收益率（基準收益率）的確定設定為7。（二）損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析詳見表11所示。表11 項目損益表序號項目名稱計算依據(jù)合計200220032004200520062007200820092010201120122013

23、20142015201620171收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822總成本費用1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于銷售寫字樓總成本分攤38

24、339115021725395852.2用于租賃物業(yè)折舊13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483稅金1257701391230120793253418050485290507651634803427039204142414241423.1銷售稅金及附加48421391224712043.2租賃稅金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值稅7892273661965利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)466561953

25、71674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得稅(5)*33%1539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157稅后利潤(5)-(6)3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776續(xù)表11 項目損益表序號項目名稱計算依據(jù)201820192020202120222023202420252026202720282029

26、2030203120321收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902總成本費用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于銷售寫字樓總成本分攤2.2用于租賃物業(yè)折舊47484748474847484748474847484

27、74847484748474847484748474845103稅金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1銷售稅金及附加3.2租賃稅金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值稅5利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)1459214592155601556015560155601556016575165751657516575165751657516575168136所得稅(5)*33%48154815513551

28、35513551355135547054705470547054705470547055487稅后利潤(5)-(6)9776977610425104251042510425104251110511105111051110511105111051110511265分析：項目年投資利潤率為9.08基準收益率7，差不多達到行業(yè)收益水平，能夠認為其靜態(tài)盈利能力滿足要求。（三）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力分析全部投資現(xiàn)金流量表本項目全部投資現(xiàn)金流量表如表12所示。表12 全部投資現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設經(jīng)營期20022003200420052006200720082009201020112012201

29、32014201520161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建設投資1712705000024252425

30、433956606352.2銷售56311618261314002.2.1銷售稅金及附加48421391224712042.2.2土地增值稅7892273661962.3租賃稅金及附加7071054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得稅153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量-5000-2425-6363-5245-40968117431464317359181151744617718165921492513829145241452

31、44累計凈現(xiàn)金流量-5000-7425-13788-19033-60001-48258-33615-162561859193053702353615685408236996894111418續(xù)表12 全部投資現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482

32、246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建設投資2.2銷售2.2.1銷售稅金及附加2.2.2土地增值稅2.3租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得稅48154815481551355135513551355135547054705470

33、547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計凈現(xiàn)金流量125943140467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604依照評價指標顯示：本項目投資回收期為7.89年本項目全部投資凈現(xiàn)值（NPV）86866萬元全部投資內(nèi)部收益率為21.27由此可見，本項目從動態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求。自有資金投

34、資現(xiàn)金流量表本項目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13所示。表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流

35、出46384352425230193765030538182092056422770233842284011551106379283839389588958 2.1自有資金597205242558269660172.2預售收入再投入1767228760196192.3貸款還本付息5755011510115101151011510115102.4銷售稅金及附加48421391224712042.5租賃稅金及附加1209295487532534180504852905076516348034270392041424142 2.6土地增值稅7892273661962.7所得稅153963314755

36、27262734454874621165846254638858345013447348154815 3凈現(xiàn)金流量-52425-363-745-59692333133584966055936177181659214925138291452414524 4累計凈現(xiàn)金流量-52425-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367 續(xù)表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號項目名稱建設經(jīng)營期2017201820192020202120222023202420252026202720282029203

37、0203120321現(xiàn)金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有資金2.2預售收入再投入2.3貸款還本付息2.4銷售稅金及附

38、加2.5租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.6土地增值稅2.7所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計凈現(xiàn)金流量68892834169794111311412828714346015863217380518965920

39、5512221365237218253072268925284778300553依照評價指標顯示：本項目自有資金投資凈現(xiàn)值（NPV）50829萬元自有資金投資內(nèi)部收益率為21.27由此可見，從自有資金動態(tài)盈利角度分析，本項目滿足投資要求。（四）項目資金來源與運用表資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的能力，是財務評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用詳見表14所示。表14 資金來源與運用表序號項目名稱建設經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161資金來源242529238421016558618442236

40、972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入2265636598196061.2租賃收入307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有資金242558269660171.4銀行貸款60004500350002資金運用24252901942150655371820920564227702338422840115511063792838393895889582.1建設投資24252425433956606352.2借款還本付息11510115101

41、151011510115102.3銷售稅金及附加1391224712042.4租賃稅金及附加54875325341805048529050765163480342703920414241422.5土地增值稅2273661962.6所得稅314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余資金0219-494923331335849660559361771816592149251382914524145244累計盈余資金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114088續(xù)表14 資金來源與運用表序號項目名稱建設經(jīng)營期201720182019202020212022202320242025202620272028202